Dómur Hæstaréttar

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Benedikt Bogason, Ása Ólafsdóttir, Karl Axelsson, Ólafur Börkur Þorvaldsson og Sigurður Tómas Magnússon.

2. Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 10. maí 2022. Hann krefst þess að stefndu verði gert að greiða sér 15.995.882 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 12.682.507 krónum frá 1. nóvember 2018 til 30. sama mánaðar, af 13.074.936 krónum frá 1. desember 2018 til 31. sama mánaðar, af 13.467.365 krónum frá 1. janúar 2019 til 31. sama mánaðar, af 13.863.244 krónum frá 1. febrúar 2019 til 28. sama mánaðar, af 14.259.123 krónum frá 1. mars 2019 til 31. sama mánaðar, af 14.655.022 krónum frá 1. apríl 2019 til 30. sama mánaðar, af 15.050.881 krónu frá 1. maí 2019 til 31. sama mánaðar, af 15.446.760 krónum frá 1. júní 2019 til 30. sama mánaðar, af 15.842.639 krónum frá 1. júlí 2019 til 31. sama mánaðar og af 15.995.882 krónum frá 1. ágúst 2019 til greiðsludags. Þá krefst hann þess að stefndu verði gert að greiða sér málskostnað fyrir Landsrétti og Hæstarétti.

3. Stefnda krefst þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur. Þá krefst hún þess að áfrýjandi verði dæmdur til að greiða sér málskostnað á öllum dómstigum.

Ágreiningsefni

4. Ágreiningur aðila á rætur að rekja til riftunar stefndu á kaupsamningi um fasteignina að Vatnsendabletti 510 í Kópavogi. Nánar tiltekið deila aðilar í þessu máli um hvort við uppgjör vegna riftunarinnar eigi að taka tillit til þess hagræðis sem stefnda hafði af því að hafa afnot eignarinnar meðan hún var í umráðum hennar frá afhendingu 16. febrúar 2016 til 12. ágúst 2019 þegar hún var borin út úr eigninni.

5. Með héraðsdómi var krafa á hendur stefndu að hluta tekin til greina og henni gert að greiða 5.937.750 krónur með nánar tilgreindum dráttarvöxtum. Landsréttur sýknaði hins vegar stefndu af kröfunni.

6. Leyfi til að áfrýja málinu var veitt 10. maí 2022 með ákvörðun Hæstaréttar nr. 2022-40 á þeim grundvelli að dómur í málinu gæti haft fordæmisgildi um uppgjör við riftun í fasteignakaupum.

Málsatvik

7. Með samningi 25. nóvember 2015 keypti stefnda einbýlishúsið að Vatnsendabletti 510 í Kópavogi, ásamt leigulóðarréttindum, af Magnúsi Þór Indriðasyni. Umsamið kaupverð var 65.000.000 króna sem greiða átti með 20.000.000 krónum við undirritun kaupsamnings, 20.000.000 krónum við afhendingu eignarinnar 16. febrúar 2016, yfirtöku áhvílandi veðlána að fjárhæð 5.975.898 krónur og loks með greiðslu að fjárhæð 19.024.102 krónur við útgáfu afsals 20. október 2016.

8. Stefnda fékk heimild Magnúsar Þórs 3. mars 2016 til að veðsetja fasteignina fyrir láni frá Íbúðalánasjóði og mun hún um það leyti hafa greitt upp þau veðlán sem hún yfirtók við kaupin. Stefnda stóð í skilum með kaupverðið allt þar til kom að lokagreiðslu, en þá bar hún fyrir sig að í ljós væri komið að samningur um lóðarleigu væri tímabundinn til 3. ágúst 2025 og uppsegjanlegur með eins árs fyrirvara. Af þeirri ástæðu lýsti stefnda síðan yfir riftun á kaupunum 22. desember 2016.

9. Í kjölfar riftunar samningsins höfðaði Magnús Þór mál á hendur stefndu til heimtu eftirstöðva kaupverðs. Stefnda höfðaði jafnframt mál á hendur Magnúsi Þór og krafðist þess að viðurkenndur yrði réttur hennar til að rifta kaupunum auk þess sem honum yrði gert að endurgreiða þær 40.000.000 króna af kaupverðinu sem hún hafði innt af hendi með greiðslum til hans. Málin voru sameinuð og með héraðsdómi 16. janúar 2018 var krafa stefndu um riftun tekin til greina og Magnúsi Þór gert að greiða henni 40.000.000 króna auk vaxta samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001 af 20.000.000 krónum frá 25. nóvember 2015 til 15. febrúar 2016 og af 40.000.000 krónum frá þeim degi til 10. apríl 2017 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laganna frá þeim degi til greiðsludags. Þessi niðurstaða var staðfest með dómi Landsréttar 12. október 2018 í máli nr. 105/2018.

10. Að gengnum dómi Landsréttar lagði lögmaður Magnúsar Þórs til að við uppgjör vegna riftunarinnar yrði hluti af kröfu stefndu um endurgreiðslu kaupverðsins greiddur með skuldajöfnuði við gagnkröfu hans vegna þess hagræðis sem hún hefði haft af því að búa á eigninni. Taldi hann kröfu vegna afnota stefndu nema 22.500.000 krónum og væri þá miðað við að mánaðarleg leiga fyrir eign af þessu tagi næmi 500.000 krónum. Á tímabilinu 13. til 23. október 2018 áttu sér stað tölvupóstsamskipti milli lögmanna aðila um uppgjörið. Þeim lauk með því að stefnda hafnaði öllum fjárkröfum Magnúsar Þórs.

11. Vegna ágreinings aðila í kjölfar riftunar kaupanna hefur fjöldi dómsmála verið rekinn án þess að efni séu til að rekja þau hér til hlítar. Eins og áður greinir er í þessu máli eingöngu til úrlausnar hvort stefndu beri við uppgjör vegna riftunarinnar að greiða fyrir afnot eignarinnar frá því að hún fékk hana afhenta 16. febrúar 2016 fram til þess tíma að hún var borin út úr eigninni 12. ágúst 2019 á grundvelli úrskurðar héraðsdóms 20. júní sama ár. Þeim úrskurði var skotið til Landsréttar sem vísaði málinu frá dómi með úrskurði 3. september 2019 í máli nr. 461/2019 þar sem aðförin hafði þá þegar farið fram.

12. Bú Magnúsar Þórs var tekið til gjaldþrotaskipta með úrskurði héraðsdóms 25. maí 2021 sem staðfestur var í Landsrétti 22. júní sama ár í máli nr. 355/2021. Tók þrotabú hans því við aðild málsins, sbr. 3. mgr. 23. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

13. Með dómi Héraðsdóms Reykjaness 30. nóvember 2021 í máli nr. E-752/2019 var áfrýjanda gert að greiða stefndu 6.496.317 krónur, auk nánar tilgreindra vaxta. Sú fjárhæð svaraði annars vegar til þeirra lána sem hún yfirtók við kaupin og hins vegar til fasteignagjalda, þinglýsingargjalda og lóðargjalda sem hún hafði innt af hendi. Þess utan hafði verið tekið tillit til kröfu vegna tjóns á eigninni.

14. Undir rekstri þessa máls í héraði aflaði Magnús Þór matsgerðar sem skilað var í maí 2019 um hæfilegt endurgjald fyrir umráð og afnot stefndu af eigninni. Þar var komist að þeirri niðurstöðu að slíkt endurgjald stefndu fyrir hvern mánuð næmi 395.850 krónum miðað við verðlag í apríl 2019. Fyrir tímabilið frá 16. febrúar 2016 til 30. apríl 2019 næmi það því samtals 14.655.002 krónum. Stefnda aflaði yfirmatsgerðar 25. júní 2020 um hæfilegt endurgjald vegna afnota tímabilið 16. febrúar 2016 til loka janúar 2019. Töldu yfirmatsmenn að það næmi samtals 12.650.000 krónum eða um 350.000 krónum á mánuði.

Málsástæður aðila

Helstu málsástæður áfrýjanda

15. Áfrýjandi reisir fjárkröfu sína á hendur stefndu á því að réttaráhrif riftunar séu þau að skyldur samningsaðila til efnda falli brott, sbr. 1. mgr. 33. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Af því leiði að báðir aðilar eigi að vera eins settir og enginn samningur hefði verið gerður. Stefndu beri því að greiða áfrýjanda hæfilegt endurgjald fyrir afnot hennar af fasteigninni frá afhendingu 16. febrúar 2016 til 12. ágúst 2019 þegar hún var borin út úr eigninni. Án slíks endurgjalds verði aðilar ekki eins settir og efndir hefðu ekki farið fram heldur auðgist stefnda á kostnað áfrýjanda.

16. Áfrýjandi byggir á því að til samræmis við reglur fasteignakauparéttar eigi hann að endurgreiða stefndu þegar greitt kaupverð með vöxtum og kostnaði, að frádreginni greiðslu fyrir afnot fasteignarinnar frá afhendingu þar til henni var skilað. Á sama tíma eigi stefnda að skila eigninni án veðbanda í sama ástandi og hún var við sölu. Við uppgjör beri áfrýjanda jafnframt að endurgreiða stefndu fasteignagjöld, lóðarleigu og brunatryggingu mannvirkja í samræmi við fyrrgreindan héraðsdóm. Stefnda telji sér hins vegar með öllu óskylt að greiða fyrir afnot fasteignarinnar á tilgreindu tímabili þótt hún hafi búið þar og er það sakarefni málsins.

17. Áfrýjandi heldur því fram að haldsréttur stefndu á eigninni hafi ekki haft þau réttaráhrif að hún hafi mátt hagnýta sér eignina endurgjaldslaust, eins og ranglega hafi verið lagt til grundvallar í hinum áfrýjaða dómi. Slíkt leiði hvorki af eðli né inntaki haldsréttar.

Helstu málsástæður stefndu

18. Fyrir Hæstarétti hefur stefnda fallið frá kröfu um sýknu vegna aðildarskorts. Hún byggir á því að Magnús Þór beri sjálfur ábyrgð á því að hafa ekki getað notið eignar sinnar. Ef hann hefði sinnt þeirri skyldu sinni í kjölfar riftunar að veita eigninni viðtöku gegn endurgreiðslu kaupverðs sem stefnda innti af hendi hefði hann getað notið eignarinnar allt frá þeim degi. Þess í stað hafi hann kosið að viðhalda ólögmætu ástandi og beri áfrýjandi ábyrgð á því að stefnda hafi þá ekki átt í önnur hús að venda. Því hafi stefnda í reynd takmarkað tjón áfrýjanda með að dvelja á eigninni í stað þess að flytja úr henni og stofna til húsnæðiskostnaðar sem hefði fallið á áfrýjanda. Þá hafi hún ekki getað keypt aðra eign þar sem kaupverð hafi ekki verið endurgreitt í kjölfar riftunar.

19. Stefnda tekur fram að samkvæmt 33. gr. laga nr. 40/2002 falli skyldur samningsaðila til efnda niður við riftun. Hafi samningur verið efndur í heild eða að hluta þegar rift er á hvor aðili rétt á að fá til baka þá greiðslu sem hann hefur innt af hendi og njóti haldsréttar í móttekinni greiðslu þar til gagnaðili skili því sem hann fékk. Í lögunum sé aftur á móti ekki mælt fyrir um að kaupandi sem réttilega hefur rift samningi eigi að greiða fyrir afnot eignar auk þess sem þeim sem njóti haldsréttar í eign verði ekki gert að greiða fyrir afnot hennar, enda sé annað í ósamræmi við eðli og inntak haldsréttar.

20. Stefnda andmælir því að sér verði gert að greiða endurgjald sem nemi leigu af eign af þessu tagi verði slík greiðsluskylda á annað borð talin vera fyrir hendi. Endurspegli markaðsverð húsaleigu í engu það verð sem eðlilegt geti talist fyrir afnotin. Þannig sé ekki tekið mið af því að hún hafi borið allan kostnað af eigninni sem ella félli á húseiganda auk þess sem hún hafi engra réttinda notið sem leigutaki á grundvelli húsaleigulaga nr. 36/1994.

Löggjöf

21. Ef seljandi vanefnir verulega samningsskyldur sína í fasteignakaupum getur kaupandi rift þeim, sbr. 32. og 42. gr. laga nr. 40/2002. Sama rétt hefur seljandi vegna verulegra vanefnda kaupanda, sbr. 51. gr. laganna. Um réttaráhrif riftunar segir svo í 1. og 2. mgr. 33. gr. þeirra:

Nú er kaupsamningi rift og falla þá brott skyldur samningsaðila til efnda.

Nú hefur samningur verið efndur í heild eða að hluta þegar honum er rift og á þá hvor um sig rétt á að fá til baka þá greiðslu sem hann hefur innt af hendi. Rétt er þeim er tekið hefur við greiðslu að halda henni þar til viðsemjandi hans afhendir þá greiðslu sem hann fékk. Sama á við þegar gerð er réttmæt krafa um skaðabætur eða vexti og ekki hefur verið sett fullnægjandi trygging fyrir þeirri kröfu.

22. Í athugasemdum með frumvarpi sem varð að lögunum segir svo um þetta ákvæði:

Í þessari grein eru reglur um réttaráhrif riftunar, sem gilt hafa í réttarframkvæmd og gilda í lausafjárkaupum, sbr. 64. gr. laga nr. 50/2000 um það efni.

Í 1. mgr. er sett fram grundvallarreglan um réttaráhrif riftunar, þ.e. að skyldur samningsaðila til að efna, bæði aðalskyldur og aukaskyldur, falla brott.

Í 2. mgr. er kveðið á um uppgjör þegar samningsaðilar hafa innt af hendi greiðslur sínar eða hluta þeirra við riftun. Slík uppgjör geta verið flókin. Meginreglan er að hvor samningsaðila eigi að greiða það til baka sem hann hefur fengið úr hendi hins. Í 2. málsl. er hvorum um sig heimilað að halda eftir því sem hann hefur fengið þar til hinn afhendir. Hér er mælt fyrir um haldsrétt (retentionsret) hvors um sig í eignum sem hinn á til tryggingar greiðslum. Þetta úrræði er ekki hið sama og í 35. gr., þ.e. stöðvunarréttur (detentionsret), sem felur í sér rétt til að halda eigin greiðslu, m.a. til tryggingar því að hinn efni réttilega af sinni hálfu. Haldsrétturinn á einnig við skv. 3. málsl., þ.e. þegar samningsaðili á réttmætar kröfur um skaðabætur eða vexti, sem hann hefur ekki aðrar fullnægjandi tryggingar fyrir. Hvor aðili um sig er skyldur til að bjóða greiðslur af sinni hálfu þegar riftun hefur farið fram. Þeir geta ekki beðið eftir að hinn geri það. Það er almennt sá sem skila á peningagreiðslu, sem frumkvæðið á að hafa, en slíkt kann þó að ráðast af atvikum.

23. Haldsréttur er ein tegund óbeinna eignarréttinda og njóta verndar 72. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944. Getur hann ýmist byggst á réttarreglu eða löggerningi og náð hvort sem er til lausafjár eða fasteigna. Haldsréttur fellur í flokk svokallaðra tryggingarréttinda og gegnir því hlutverki, eins og heitið bendir til, að tryggja að greiðsla fari fram. Umráðamaður sem hefur eign bundna haldsrétti þarf ekki að láta umráðin af hendi uns greidd er sú krafa er haldsrétturinn tryggir. Eftir atvikum getur umráðamaður leitað fullnustu í eigninni, sbr. 6. tölulið 1. mgr. 6. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Um þetta má meðal annars benda á dóm Hæstaréttar 22. mars 2013 í máli nr. 136/2013. Haldsrétti fylgir venjulega ekki heimild til notkunar á eign og eftir atvikum getur umráðamaður þurft að greiða endurgjald fyrir slíka hagnýtingu hennar.

24. Um réttaráhrif riftunar í fasteignakaupum var fyrir setningu laga nr. 40/2002 höfð hliðsjón af lögum nr. 50/2000 um lausafjárkaup og þar áður eldri lögum nr. 39/1922 um sama efni auk þess sem hér áttu einnig við almennar og óskráðar meginreglur kröfuréttar um riftun. Um réttaráhrif riftunar í lausafjárkaupum fer eftir 64. gr. laga nr. 50/2000 en þar eru hliðstæð ákvæði og í 33. gr. laga nr. 40/2002. Í 1. og 2. mgr. 65. gr. fyrrgreindu laganna er síðan mælt fyrir um afrakstur og vexti þegar greiðslum er skilað í kjölfar riftunar við lausafjárkaup en þar segir svo:

Þegar kaupum er rift skal kaupandi færa seljanda þann afrakstur til tekna sem hann hefur haft af hlutnum og greiða hæfilegt endurgjald fyrir veruleg not sem hann hefur að öðru leyti haft af honum.

Ef seljandi á að endurgreiða kaupverðið ber honum að greiða vexti í samræmi við ákvæði 71. gr. frá þeim degi er hann tók við greiðslunni.

25. Eins og fram kemur í skýringum við þetta ákvæði í frumvarpi til laganna svarar það til 84. gr. samnings Sameinuðu þjóðanna um sölu á vöru milli ríkja frá árinu 1980, en lögum nr. 50/2000 var meðal annars ætlað að laga íslenskan rétt að samningnum.

Niðurstaða

26. Eins og rakið hefur verið deila aðilar um hvort við uppgjör vegna riftunar stefndu á kaupsamningi um fasteignina að Vatnsendabletti 510 í Kópavogi eigi að taka tillit til þess hagræðis sem hún hafði af því að hafa afnot eignarinnar frá afhendingu hennar 16. febrúar 2016 til 12. ágúst 2019. Leyst hefur verið úr ágreiningi aðila tengdum réttaráhrifum riftunarinnar í tveimur öðrum dómsmálum þar sem annars vegar var fallist á kröfu stefndu um endurgreiðslu kaupsamningsgreiðslna og hins vegar endurgreiðslu lána sem stefnda yfirtók við kaupin, fasteignagjalda, þinglýsingargjalda og lóðargjalda að frádregnu metnu tjóni á fasteigninni.

27. Svo sem áður er rakið felur riftun á gagnkvæmu samningssambandi í sér að skyldur aðila til að efna samninginn falla brott. Á það bæði við um aðalskyldur og aukaskyldur. Ef engar greiðslur hafa verið inntar af hendi eftir samningi er riftunin einfaldlega framkvæmd þannig að hvorugur samningsaðila lætur af hendi sína greiðslu. Þetta þýðir þó ekki að samningurinn sé þar með í heild sinni fallinn niður enda getur hann haft önnur réttaráhrif eins og að þeim sem vanefnt hefur samninginn verði gert að greiða efndabætur ef skaðabótaábyrgð er fyrir hendi. Hafi samningur á hinn bóginn verið efndur í heild eða að hluta þegar honum er rift þarf að fara fram uppgjör sem miðar að því að gera aðila eins setta og ef engar efndir hefðu farið fram.

28. Eitt þeirra atriða sem þarf að horfa til við uppgjör í kjölfar riftunar á kaupum, svo aðilar verði eins settir og engar efndir hafi farið fram, er það hagræði sem kaupandi hefur haft af því að hafa notað hið selda meðan hann hafði það í umráðum sínum. Þetta verður að meta í hverju tilviki fyrir sig. Er þá litið til þess að niðurstaðan verði sú að seljandi sem tekur aftur við eign hafi af henni afrakstur sem svarar til þess hagræðis sem kaupandi hefur notið svo að riftunin færi honum ekki auðgun sem því nemur. Að öðrum kosti skilar uppgjörið ekki niðurstöðu í samræmi við fyrrgreind réttaráhrif riftunar. Þetta mat fer eftir aðstæðum hverju sinni og getur hér skipt máli eðli kaupa og önnur atvik. Skammvinn afnot hafa til að mynda síður áhrif í þessu tilliti en nýting um lengri tíma.

29. Þegar uppgjör fer fram í kjölfar riftunar, í samræmi við það sem hér hefur verið rakið, skiptir ekki máli hvort seljandi eða kaupandi riftir samningi, enda er um að ræða atriði er leiðir beint af riftun sem vanefndaúrræðis í gagnkvæmu samningssambandi. Hér breytir heldur engu þótt kaupandi njóti haldsréttar í eign en þau óbeinu eignarréttindi skapa honum ekki sjálfkrafa rétt til endurgjaldslausra afnota hennar. Loks skal áréttað að sá sem riftir getur jafnframt átt skaðabótakröfu á hendur gagnaðila sínum til að fá bætt það tjón sem vanefnd hefur valdið honum standi til þess heimild eftir bótareglum innan samninga.

30. Svo sem áður greinir var reglum um lausafjárkaup beitt í fasteignakaupum fyrir setningu laga nr. 40/2002 og þá ýmist með lögjöfnun eða að þær voru hafðar til hliðsjónar samhliða því að beitt var óskráðum reglum fjármunaréttar, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 15. febrúar 1996 í máli nr. 23/1995 sem birtur er í dómasafni réttarins það ár á bls. 489. Með setningu laga nr. 40/2002 var ekki vikið til hliðar þeim réttarreglum sem gilda um uppgjör vegna riftunar í fasteignakaupum og hvíla á rótgrónum reglum kröfuréttar. Því breytir engu í þessu tillit þótt ekki sé að finna í lögum nr. 40/2002 hliðstæða reglu og í 65. gr. laga nr. 50/2000 með nánari fyrirmælum um uppgjör þegar rift er lausafjárkaupum. Skiptir ekki máli þótt það ákvæði hafi verið lögfest vegna samnings Sameinuðu þjóðanna um sölu vöru á milli ríkja, enda hefur það að geyma fyrirmæli sem leiddu áður í meginatriðum af almennum reglum kröfuréttar um réttaráhrif riftunar. Fól lagaákvæðið því ekki í sér nýmæli í þessu tilliti.

31. Samkvæmt framansögðu verður fallist á með áfrýjanda að stefndu verði gert að greiða fyrir afnot fasteignarinnar á tímabilinu frá afhendingu 16. febrúar 2016 þar til hún var borin út úr eigninni 12. ágúst 2019.

32. Þegar virt er það hagræði sem kaupandi í fasteignakaupum hefur haft af umráðum eignar, þar til henni er skilað í kjölfar riftunar, verður ekki litið til endurgjalds fyrir slíkt húsnæði í almennri útleigu á markaði eins og áfrýjandi hefur lagt til grundvallar í málatilbúnaði sínum. Í því tilliti er þess að gæta að kaupandi hefði eftir atvikum getað ráðstafað hagsmunum sínum með öðru og hagfelldara móti. Eftir sem áður verður að reikna með því að einhver húsnæðiskostnaður hefði fallið til hjá honum og í samræmi við það sem hér hefur verið rakið verður að álitum að taka tillit til þess sparnaðar við uppgjörið. Að öllu virtu verður stefndu gert að greiða áfrýjanda 3.500.000 krónur fyrir þau afnot sem hún hafði af fasteigninni á fyrrgreindu tímabili. Eftir atvikum er rétt að sú fjárhæð beri dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá því að málið var höfðað í héraði, sbr. 4. mgr. 5. gr. laganna.

33. Það athugist að málinu var ekki gagnáfrýjað og kemst því ekki að krafa stefndu um málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.

34. Með hliðsjón af því hvernig aðilar hafa gætt hagsmuna sinna í lögskiptum vegna riftunarinnar og með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður þeim gert að bera sinn kostnað af meðferð málsins.

Dómsorð:

Stefnda, Gerður Garðarsdóttir, greiði áfrýjanda, þrotabúi Magnúsar Þórs Indriðasonar, 3.500.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 21. desember 2018 til greiðsludags.

Málskostnaður milli aðila á öllum dómstigum fellur niður.

Sératkvæði

Ólafs Barkar Þorvaldssonar og Sigurðar Tómasar Magnússonar

1. Riftun gengur lengst vanefndaúrræða við kaup og sölu en við hana falla brott skyldur samningsaðila til efnda, sbr. 1. mgr. 33. gr. og 5. mgr. 51. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup sem og 1. mgr. 64. gr. laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup. Yfirlýsing um riftun felur þannig í sér loforð þess sem riftir um að hann falli frá rétti sínum til efnda en er jafnframt ákvöð hans um að hann felli niður rétt gagnaðila til efnda. Slík yfirlýsing þarf ekki staðfestingu dóms til að hafa réttaráhrif samkvæmt efni sínu en á lögmæti hennar getur reynt fyrir dómstólum.

2. Þegar greiðslur hafa verið inntar af hendi í heild eða að hluta, til að mynda þegar afhending fasteignar hefur farið fram, veldur riftun einatt röskun og getur komið til flókins uppgjörs í kjölfarið. Eins og að nokkru er rakið í atkvæði meirihluta dómenda hefur uppgjör vegna riftunar á fasteign þeirri sem um ræðir í málinu ekki gengið þrautalaust og fjöldi mála verið rekinn fyrir dómstólum vegna fasteignaviðskiptanna. Í þessu máli er til úrlausnar sá ágreiningur við uppgjörið er lýtur að því hvort og þá hversu mikið stefnda skal greiða fyrir þau afnot sem hún hafði af fasteigninni meðan hún bjó í henni.

3. Ákvæði 1. málsliðar 2. mgr. 33. gr. laga nr. 40/2002 hefur að geyma meginreglu um afleiðingar riftunar í fasteignakaupum. Reglan er afturvirk að því leyti að við uppgjör vegna riftunar á kaupsamningi um fasteign sem þegar hefur verið efndur að hluta skulu samningsaðilar skila aftur þeim greiðslum sem þeir hafa tekið á móti. Eins og fram kemur í athugasemdum með greininni í frumvarpi að lögunum getur samningsaðili ekki beðið eftir að hinn aðilinn skili greiðslum fyrst og er það almennt sá sem skila á peningagreiðslu sem frumkvæðið á að hafa þótt slíkt kunni að ráðast af atvikum. Þannig á réttarstaðan að vera eins og enginn samningur hafi átt sér stað og miða ber réttaráhrif riftunar við daginn er samningur var gerður. Eðli málsins samkvæmt felur uppgjörsregla 1. málsliðar 2. mgr. 33. gr. laganna í sér að kaupanda fasteignar ber að skila fasteigninni án rýrnunar og getur þurft að greiða gagngjald fyrir þau not sem hann hefur haft af henni samhliða því að seljandi endurgreiðir kaupverðið auk vaxta. Í þessu sambandi verður að líta til þess að rekstrarkostnaður eignar fellur almennt á seljanda á afnotatímabili, sbr. framangreindan dóm héraðsdóms Reykjaness 30. nóvember 2021 í máli nr. E-752/2019 sem lýst er í atkvæði meirihluta dómenda.

4. Við erum sammála meirihluta dómenda um að með setningu laga nr. 40/2002 hafi ekki verið vikið til hliðar þeim réttarreglum sem gilda um uppgjör vegna riftunar í fasteignakaupum og hvíla á rótgrónum reglum kröfuréttar. Jafnframt erum við sammála því að sú uppgjörsregla vegna riftunar sem fram kemur í 65. gr. laga nr. 50/2000 geymi fyrirmæli sem áður leiddu í meginatriðum af almennum reglum kröfuréttar um réttaráhrif riftunar og að lagaákvæðið hafi því ekki falið í sér nýmæli í þessu tilliti. Í ákvæðinu kemur fram sú meginregla að þegar kaupum er rift skuli kaupandi færa seljanda þann afrakstur sem hann hefur haft af hlutnum og greiða hæfilegt endurgjald fyrir venjuleg not sem hann hefur að öðru leyti haft af honum.

5. Við teljum að af þessu leiði að við úrlausn málsins megi líta til athugasemda við 65. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 50/2000. Í þeim segir að hugtakið hæfilegt endurgjald beri að meta í hverju einstöku tilviki út frá tegund hlutarins, kaupverði og aðstæðum að öðru leyti. Leggja beri til grundvallar þau not sem kaupandinn hefur haft af hlutnum að frádregnum þeim kostnaði sem hann hefur borið. Þá segir að hugtakið hæfilegt endurgjald beri að skilja þannig að það geti venjulega ekki orðið hærra en sú verðmætarýrnun sem not kaupanda hafi leitt af sér. Einnig segir þar að ef kaupandi riftir kaupum verði að taka sérstaka afstöðu til þess hvort hann eigi að greiða bætur fyrir not sem hann hafði af hlutnum eftir að galli kom í ljós, til dæmis meðan deilt var um hvort riftunarréttur væri til staðar.

6. Þrátt fyrir þann mun sem er á lausafé og fasteignum teljum við rétt að líta til framangreindra athugasemda að því leyti sem þar er fjallað um sjónarmið sem leggja ber til grundvallar við ákvörðun um hvort seljandi geti átt rétt á endurgjaldi fyrir not kaupanda á söluhlut.

7. Þá teljum við að líta verði til almennra athugasemda með frumvarpi því sem varð að lögum nr. 40/2002. Þar var vísað til gagnrýni sem komið hafði fram um réttaróvissu varðandi beitingu laga um lausafjárkaup við úrlausn mála um fasteignakaup. Meðal annars var á það bent að ekki væru nægilega skýr úrræði fyrir samningsaðila vegna vanefnda viðsemjanda hans. Kæmi riftun kaupanda, sem ef til vill hefði þegar selt fasteign sem hann bjó í, þá oft að litlu haldi og gæti jafnvel fært seljanda hagnað en kaupanda tap og fyrirsjáanleg vandræði við öflun annars íbúðarhúsnæðis.

8. Af þessum athugasemdum verður ráðið að við uppgjör vegna riftunar sökum vanefnda seljanda þurfi að gæta sérstaklega að því að kaupandi beri ekki skarðan hlut frá borði. Með hliðsjón af framangreindu teljum við að fleiri atriði í samskiptum málsaðila komi til skoðunar við úrlausn málsins en meirihlutinn hefur litið til.

9. Í 2. málslið 2. mgr. 33. gr. laga nr. 40/2002 er sérstaklega mælt fyrir um haldsrétt hvors samningsaðila um sig á greiðslum uns uppgjör fer fram í samræmi við framangreint. Samkvæmt meginreglum sem um haldsrétt gilda fylgir slíkum rétti hvorki réttur til nýtingar á fasteign til hagsbóta haldsréttarhafa án endurgjalds né sérstök skylda hans til að koma fasteign í útleigu meðan hún er í haldi. Þótt kaupanda fasteignar geti borið að greiða hæfilegt endurgjald fyrir afnot af fasteign meðan hann nýtur haldsréttar vegna riftunar er til þess að líta að sá sem vanefnir kaupsamning á með engu móti að hagnast á vanefndum sínum né töfum við uppgjör vegna riftunarinnar. Þannig leiða slík afnot kaupanda, er verður fyrir verulegum vanefndum af hálfu seljanda fasteignar, ekki sjálfkrafa til þess að skylda til endurgjalds skapist við það eitt að hann býr í fasteign sem er háð haldsrétti í stað þess að verða sér úti um annan dvalarstað með tilheyrandi kostnaði áður en uppgjör er til lykta leitt. Verður í þeim efnum að meta aðstæður hverju sinni þannig að uppgjörið sé hagað með þeim hætti að sá sem fyrir vanefndum verður sitji ekki uppi með skertan hlut. Ber þá meðal annars að hafa í huga að haldsréttur er tryggingarúrræði til þess að hvetja seljanda fasteignar til að gera skil og leysa þannig eign sína úr haldi og að réttinum er ekki ætlað að vera íþyngjandi fyrir þann sem fyrir vanefndum verður heldur þvert á móti. Þannig hefur seljandi fasteignar ekki rétt til nýtingar hennar meðan hún er í haldi kaupanda.

10. Fyrir liggur af atvikum máls að stefnda hafði þegar við riftun bæði vilja og getu til að ganga til uppgjörs. Á hinn bóginn hafnaði seljandi fasteignarinnar réttmætri riftun stefndu og höfðaði þess í stað dómsmál á hendur henni til heimtu eftirstöðva kaupverðs. Stefnda var því knúin til að höfða annað dómsmál til að fá riftun staðfesta en þessi tvö mál voru síðan sameinuð. Hvorki var með dómi héraðsdóms né Landsréttar fallist á kröfur seljanda heldur þvert á móti staðfest riftun stefndu á kaupunum. Að gengnum endanlegum dómi bar seljanda í síðasta lagi að bjóða fram peningagreiðslu svo að stefndu væri unnt að afhenda fasteignina til baka. Frumkvæði áfrýjanda að raunhæfu uppgjöri var forsenda þess að stefnda afhenti honum eignina og léti frá sér þann tryggingarrétt sem fólst í haldsrétti hennar.

11. Af samskiptum seljanda við stefndu er á hinn bóginn ljóst að hann var í raun aldrei í stakk búinn til að skila til baka þeim greiðslum sem stefnda hafði innt af hendi. Hafði seljandinn þess í stað uppi óaðgengilegar kröfur á hendur stefndu um leigugreiðslur allt að 22.250.000 krónur. Auk þess gerði hann kröfu um bætur fyrir kostnað við að koma húsinu í samt horf eftir verulegar endurbætur sem stefnda hafði gert á því en samkvæmt matsgerð sem hann aflaði var sá kostnaður 12.270.000 krónur. Þessum kröfum vildi hann skuldajafna á móti dæmdum kröfum stefndu að höfuðstól 40.000.000 króna sem hún hafði innt af hendi við kaupin. Þessar óbilgjörnu kröfur, sem áfrýjandi hefur þó lækkað nokkuð, voru meginástæða þess að ekki hefur tekist að ljúka uppgjörinu.

12. Í framangreindu máli nr. E-752/2019 var fallist á kröfu stefndu vegna greiðslu á áhvílandi láni sem hún yfirtók við kaupin og ýmsum kostnaði sem hún hafði innt af hendi vegna fasteignarinnar. Til skuldajafnaðar kom hluti af skaðabótakröfu áfrýjanda vegna tjóns á fasteigninni sem stefnda var talin bera ábyrgð á. Áfrýjandi hefur því þegar látið reyna fyrir dómi á kröfur á hendur stefndu vegna verðrýrnunar á eigninni og þær verið teknar til greina að hluta. Í þessu máli er ekki af hálfu áfrýjanda byggt á því að frekari verðrýrnun hafi orðið á fasteigninni á þeim tíma sem stefnda hafði afnot hennar.

13. Eins og hér háttar til samkvæmt framansögðu og vegna þeirrar óvissu sem framganga áfrýjanda í tengslum við uppgjörið skapaði stefndu var sú ákvörðun hennar að dvelja áfram í eigninni, í stað þess að flytja heimili sitt á annan stað með tilheyrandi kostnaði og skaðabótaskyldu seljanda, réttmæt og sanngjörn og til þess fallin að draga úr tjóni beggja. Með vísan til alls framangreinds á áfrýjandi ekki rétt á endurgjaldi úr hendi stefndu fyrir afnot hennar af fasteigninni.

14. Að þessu gættu viljum við staðfesta niðurstöðu hins áfrýjaða dóms og fella málskostnað á áfrýjanda vegna reksturs málsins fyrir Hæstarétti.