Dómur Hæstaréttar

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Benedikt Bogason, Björg Thorarensen, Ingveldur Einarsdóttir, Karl Axelsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

2. Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 27. maí 2022. Hún krefst þess að viðurkennt verði að hún sem eigandi Sigtúna, með landnúmer 154209, sé eigandi helmings alls lands Bjarnastaða, með landnúmer 154141, til jafns við stefndu. Þá krefst hún þess að stefndu verði gert að greiða sér málskostnað á öllum dómstigum.

3. Stefndu krefjast þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur og áfrýjanda gert að greiða þeim málskostnað fyrir Hæstarétti, án tillits til gjafsóknar sem þeim hefur verið veitt.

Ágreiningsefni

4. Í málinu deila aðilar um eignarrétt að jörðinni Bjarnastöðum í sveitarfélaginu Norðurþingi. Áfrýjandi reisir málatilbúnað sinn á því að með afsali fyrir Sigtúnum hafi fylgt helmingshlutur í fyrrnefndu jörðinni. Stefndu byggja aftur á móti á því í fyrsta lagi að þau hafi fyrir traustfang eftir þinglýsingareglum öðlast eignarrétt að allri jörðinni. Verði hins vegar talið að áfrýjandi eigi rétt til hálfrar jarðarinnar telja þau í öðru lagi að sá réttur skuli víkja fyrir rétti þeirra samkvæmt þinglýstu afsali fyrir henni, sbr. 18. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Í þriðja lagi reisa stefndu kröfu sína á að þau hafi fyrir hefð öðlast eignarrétt að jörðinni allri, sbr. lög nr. 46/1905 um hefð.

5. Með héraðsdómi var fallist á með stefndu að þau hefðu á grundvelli hefðar öðlast eignarrétt að allri jörðinni og var sú niðurstaða staðfest með hinum áfrýjaða dómi Landsréttar.

6. Leyfi til að áfrýja málinu var veitt 27. maí 2022 með ákvörðun Hæstaréttar nr. 2022-58. Til grundvallar því lá meðal annars að dómur í málinu gæti haft fordæmisgildi um þinglýsingareglur og hefð.

Málsatvik

7. Með bréfi 24. febrúar 1936 sótti Baldur Öxdal um lán og styrk frá Nýbýlasjóði til að stofna nýbýli í landi jarðarinnar Austaralands í Öxarfjarðarhreppi. Tók hann fram í erindinu að hann hefði nokkur undanfarin ár búið sem leiguliði á hálfri jörðinni. Með bréfi 28. september sama ár var Baldri tilkynnt að Nýbýlastjórn ríkisins hefði ákveðið að veita honum framlag úr Nýbýlasjóði til að reisa nýbýlið. Í tilefni af umsókn Baldurs var Nýbýlastjórn sent degi síðar afsal sem hann hafði fengið fyrir landi jarðarinnar. Væntanlega var hér um að ræða afsal 1. september 1936 þar sem Margrét Pálsdóttir afsalar Baldri 1/6 hluta Austaralands. Með samningi Baldurs við Nýbýlastjórn 2. nóvember 1936 var nýbýlið stofnað í landi jarðarinnar Austaralands og á hálfri eyðijörðinni Bjarnastöðum. Nýbýlinu var hvorki þá né síðar afmarkað sérstakt land eða þinglýst gögnum um stofnun þess sem sjálfstæðrar fasteignar. Með bréfi Nýbýlastjórnar 23. júní 1937 var samþykkt að nýbýlið fengi nafnið Sigtún.

8. Með yfirlýsingu 16. júní 1939 vegna skipta á dánarbúi Páls Jóhannessonar lýstu erfingjar hans því yfir að samkvæmt skiptagerð þeirra og eldri eignarheimildum skyldu jarðirnar Austaraland og Bjarnastaðir skiptast milli erfingja þannig:

Margrét Pálsdóttir á 1/2 Austaraland. Kristjana Pálsdóttir á 1/6 Austaraland. Baldur Öxdal á 1/3 Austaraland og 1/2 Bjarnastaði. Bjarni Benediktsson Austaralandi á 1/2 Bjarnastaði.

9. Með bréfi 19. september 1953 sótti Bjarni Benediktsson um að stofna nýbýli. Í beiðninni var ekki tilgreint hvert skyldi vera land nýbýlisins en þó tók hann fram að hann ætti hálft landið. Af samhenginu er ljóst að átt var við jörðina Bjarnastaði. Þá sagði í bréfinu að landskipti hefðu ekki farið fram og tilgreindi Bjarni að hann teldi þau óþörf vegna eignarhalds síns á jörðinni. Meðal málsgagna er einnig ódagsett umsókn Bjarna á eyðublaði frá Nýbýlastjórn ríkisins þar sem óskað var eftir samþykki til stofnunar nýbýlis úr landi jarðarinnar Bjarnastaða. Þar kom fram að því fylgdi 3,3 hektara tún og hálf jörðin. Ekki verður séð að gögnum um stofnun nýbýlisins hafi verið þinglýst.

10. Á skattframtali ársins 1953 tók Bjarni fram að hann ætti hálfa jörðina Bjarnastaði. Aftur á móti veðsetti hann alla jörðina með veðskuldabréfi 3. desember 1955 vegna láns frá Ræktunarsjóði Íslands. Undir bréfið ritar Baldur Öxdal eftir umboði en á því kom ekki fram samþykki hans fyrir veðsetningunni sem annars eiganda jarðarinnar.

11. Hinn 10. desember 1960 afsalaði Baldur Öxdal Sigtúnum „ásamt eignarhluta [...] í Austara-Landi“ til Páls Sigtryggssonar. Afsalið var móttekið 3. febrúar 1961 til innfærslu í veðmálabók og þinglýsingar á manntalsþingi Öxarfjarðarhrepps 1961.

12. Aftur veðsetti Bjarni alla jörðina Bjarnastaði með veðskuldabréfi 16. janúar 1961 fyrir láni frá Byggingarsjóði. Undir bréfið ritar eins og við fyrri veðsetningu Baldur Öxdal eftir umboði. Á bréfinu var ekki gert ráð fyrir undirritun eins og jörðin væri í sérstakri sameign en þegar hér var komið sögu hafði Baldur selt Sigtún eins og rakið hefur verið.

13. Páll Sigtryggsson afsalaði Sigtúnum 12. nóvember 1973 til sonar síns, Sigtryggs Pálssonar, „með öllum gögnum og gæðum“. Afsalið var móttekið 20. sama mánaðar til innfærslu í veðmálabók og þinglýsingar á manntalsþingi Öxarfjarðarhrepps 1974.

14. Hinn 14. júní 1981 afsöluðu Bjarni Benediktsson og eiginkona hans Magnea K. Bjarnadóttir jörðinni Bjarnastöðum til stefndu. Eins og hér hefur verið rakið hafði Magneu ekki verið getið í eldri eignarheimildum um jörðina. Tekið var fram að jörðin væri seld og afsöluð „með öllum mannvirkjum svo sem húsum, ræktun, girðingum og gögnum og gæðum, sem jörðinni fylgja og eiga að fylgja“. Einnig kom fram að seljendur lýstu stefndu „rétta og löglega eigendur jarðarinnar“. Þá sagði að kaupandi hefði kynnt sér landamerkin eins og þeim væri lýst í landamerkjaskrá og væru þau ágreiningslaus. Enn fremur var tekið fram að afhending eignarinnar miðaðist við 20. júní 1981. Afsalið var móttekið til þinglýsingar og fært í þinglýsingabók 19. júní 1981 með athugasemd um að ekki væri í því getið tveggja veðskulda. Sama dag og afsalið var gefið út var gerður samhljóða kaupsamningur um jörðina en þar kom fram að kaupverðið væri 130.000 krónur. Einnig sagði að kaupandi tæki við jörðinni 20. júní 1981 og lýsti því yfir „að hann tæki hana til fullrar ábúðar og nytja frá þeim tíma“. Annar votta á afsalinu og kaupsamningnum var fyrrgreindur Sigtryggur Pálsson sem þá var eigandi Sigtúna eins og rakið hefur verið.

15. Í skattframtali stefndu árið 1982 kom fram að þau hefðu á árinu 1981 keypt „býlið Bjarnastaði“ í Öxarfirði af Bjarna og Magneu.

16. Að ósk stefnda Halldórs útnefndi sýslumaðurinn í Þingeyjarsýslu 18. júní 1981 tvo óvilhalla og hæfa menn til að meta til peningaverðs jörðina Bjarnastaði. Hinn 10. júlí sama ár gáfu stefndu út veðskuldabréf að fjárhæð 100.000 krónur og kom fram að lánveitingin væri til jarðarkaupa. Til tryggingar láninu var jörðin sett að veði. Veðskuldabréfinu var þinglýst á jörðina 28. sama mánaðar.

17. Með bréfi 29. mars 1983 var stefnda Halldóri tilkynnt að Stofnlánadeild landbúnaðarins hefði fallist á umsókn hans um lán til byggingar votheys- og þurrheyshlöðu. Í niðurlagi bréfsins var tekið fram að með umsókninni hefði vantað veðleyfi meðeiganda jarðarinnar. Meðal málsgagna er umboð stefnda Halldórs 9. september 1982 á stöðluðu eyðublaði til nafngreinds manns til að taka fyrir sína hönd við „hámarksláni á votheys- og þurrheyshlöðu“ með veði í Bjarnastöðum. Stefndi Halldór ritaði á umboðið á línu fyrir útgefanda en þar fyrir neðan hefur stefnda Elín ritað nafn sitt. Stefndu gáfu síðan út veðskuldabréf til Stofnlánadeildarinnar 16. nóvember 1983 fyrir láninu sem tryggt var með 1. veðrétti í jörðinni samhliða öðru láni frá sama lánveitanda. Í bréfinu var tekið fram að Bjarni Benediktsson og Kaupfélag Norður-Þingeyinga hefðu veitt veðleyfi og var það gert til að hleypa láninu fram fyrir kröfur þeirra í veðröð. Veðskuldabréfinu og umboðinu var þinglýst á jörðina 23. desember 1983 án athugasemda og áskilnaðar um að veðsetningin yrði samþykkt af þáverandi eiganda Sigtúna. Að þessu gættu verður ekki annað ráðið af gögnum málsins en að ábending lánveitanda um að veðleyfi meðeiganda vantaði hafi beinst að því að stefndi Halldór stóð einn að lánsumsókninni þótt stefnda Elín væri sameigandi en þau hafi síðan bæði tekið lánið.

18. Eftir að Sigtryggur Pálsson keypti Sigtún af föður sínum árið 1973 mun hann hafa ræktað upp fjögurra hektara tún í landi Bjarnastaða. Stefndu kannast við að hafa verið upplýst um að samkomulag væri um þessa hagnýtingu hans við kaup þeirra á jörðinni árið 1981. Við skýrslutöku fyrir Landsrétti greindi Sigtryggur frá því að hann hefði nýtt túnið fyrstu árin eftir kaup stefndu en hætt því þegar hann brá búi árið 1985. Eftir það munu stefndu hafa nýtt þessa ræktun.

19. Með ódagsettu skjali afsalaði Sigtryggur Pálsson eignarrétti sínum að Sigtúnum til Öxarfjarðarhrepps. Tekið var fram í afsalinu að Sigtún væru nýbýli frá árinu 1939 gerð úr þriðjungi af óskiptu landi Austaralands og hálfri jörðinni Bjarnastöðum. Einnig sagði að landamerki væru ágreiningslaus eftir landamerkjabók og kaupandi tæki við Sigtúnum 1. janúar 1988 en væntanlega mun hafa verið átt við 1. janúar 1989. Afsalið var móttekið til þinglýsingar og fært í þinglýsingabók 22. febrúar 1989.

20. Með samningi 30. mars 1989 seldi Öxarfjarðarhreppur Sigtún til Silfurstjörnunnar hf. Tekið var fram að jörðin væri nýbýli frá árinu 1939 og henni tilheyrði þriðjungur af óskiptu landi Austaralands og helmingur af óskiptu landi Bjarnastaða. Þá var í samningnum lýst landamerkjum beggja jarðanna. Einnig sagði þar að kaupandi hirti allan arð af eigninni frá 1. janúar 1989 og bæri frá sama tíma allar skyldur af henni. Kaupsamningurinn var móttekinn til þinglýsingar og færður í þinglýsingabók 14. september 1989. Hinn 30. apríl 1989 gaf seljandi út afsal til kaupanda á grundvelli samningsins en þar var samhljóða ákvæði um að jörðin væri nýbýli frá árinu 1939 mynduð úr þriðjungi af óskiptu landi Austaralands og helmingi af óskiptu landi Bjarnastaða. Afsalið var móttekið til þinglýsingar og fært í þinglýsingabók 2. febrúar 1990.

21. Með bréfi byggingarfulltrúa Þingeyinga 17. október 2003 var stefnda Halldóri tilkynnt að byggingarnefnd hefði 18. september sama ár samþykkt umsókn hans um að byggja litla virkjun í Vaðkotsá á landsvæði sem tilheyrir jörðinni Bjarnastöðum. Einnig var tekið fram í erindinu að sveitarstjórn Öxarfjarðarhrepps hefði á fundi 24. sama mánaðar samþykkt afgreiðslu byggingarnefndar. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að aflað hafi verið samþykkis eiganda Sigtúna fyrir framkvæmdunum en þegar ráðist var í þær var Silfurstjarnan hf. eigandi þeirra, eins og áður er rakið. Með kaupsamningi og afsali 20. desember 2005 seldu stefndu 2/3 hluta virkjunarinnar til Gunnars Andrésar Jóhannssonar, eiginmanns áfrýjanda, og annars manns en Gunnar keypti Sigtún nokkrum árum síðar. Í samningnum var tekið fram að virkjunin væri stöðvarhús með vélbúnaði, stíflu og aðrennslis- og dreifilögn. Samningnum var þinglýst 30. janúar 2006.

22. Hinn 16. desember 2006 afsalaði Silfurstjarnan hf. Sigtúnum „ásamt öllu því sem fylgir og fylgja ber“ til Landsár ehf. Afsalinu mun hafa verið þinglýst en ekki kemur fram í gögnum málsins hvenær það var gert.

23. Landsá ehf. afsalaði síðan Sigtúnum 31. desember 2009 til fyrrnefnds Gunnars. Í afsalinu var tekið fram að eigninni væri afsalað ásamt húseignum og „öllu því sem jörðinni fylgir og fylgja ber og þ.m.t. hlunnindum“. Þá var tekið fram að eignin væri afhent sama dag og afsalið var gefið út en frá þeim tíma greiddi Gunnar skatta og önnur gjöld af eigninni og hirti af henni arð. Afsalið var móttekið til þinglýsingar 19. febrúar 2010 og fært í þinglýsingabók 22. sama mánaðar.

24. Skipulags- og byggingarfulltrúi Norðurþings ritaði stefnda Halldóri bréf 18. mars 2015 í tilefni af umsókn hans um byggingarleyfi vegna svonefndrar óleyfisbyggingar til ferðaþjónustu sem reist hafði verið í landi Bjarnastaða. Í erindinu kom fram að stefndu hefðu mótmælt með bréfi 23. janúar sama ár að þeim yrði gert að skila inn uppáskrifuðu samþykki sameiganda vegna umsóknar um leyfið. Um afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar segir síðan að nefndin teldi að ekki yrði annað ráðið af þinglýstum gögnum en að Bjarnastaðir væru óskiptir í skilningi laga og ekki hefðu verið lögð fram gögn sem sönnuðu annað. Af þeirri ástæðu yrði ekki fallist á að veita byggingarleyfi á óskiptu landi nema til kæmi formlegt samþykki sameiganda. Af þessu tilefni ritaði umræddur Gunnar svohljóðandi bréf 27. maí 2015 til byggingarfulltrúa:

Ég undirritaður Gunnar Jóhannsson [...] eigandi jarðarinnar Sigtún í Öxarfirði sem er í óskiptu landi 1/3 úr Austaralandi og 1/2 Bjarnastaðir staðfesti hér með að ég samþykki að meðeigendur mínir af Bjarnastöðum þau Elín Maríusdóttir og Halldór Olgeirsson hafa samþykki mitt fyrir byggingu þeirri sem þegar hefur verið sett niður og er í óskiptu landi okkar að Bjarnastöðum og er gistiálma úr gámaeiningum. Það hefur orðið að samkomulagi hjá okkur að við munum ganga til skipta á jörðinni og komi land það sem húsið stendur á í minn hlut þá hafa þau leyfi til 30 ára fyrir húsinu án endurgjalds.

Jafnframt ritaði Gunnar samhljóða yfirlýsingu á teikningar 2. júní 2015 af byggingunni. Þær teikningar fékk stefndi Halldór með tölvubréfi samdægurs og samkvæmt gögnum málsins voru þær framsendar til Gunnars með tölvubréfi 4. þess mánaðar án athugasemda.

25. Með bréfi 29. maí 2018 fór Gunnar þess á leit við sýslumanninn á Norðurlandi eystra að skipaðir yrðu landskiptamenn á grundvelli landskiptalaga nr. 46/1941 til að skipta með eigendum öllu sameiginlegu landi jarðarinnar Bjarnastaða. Tekið var fram í bréfinu að jörðin væri að jöfnum hlutum í eigu Gunnars annars vegar og stefndu hins vegar. Þessari beiðni andmæltu stefndu með bréfi 11. september 2018, meðal annars á þeim grundvelli að þau ættu alla jörðina.

26. Gunnar Andrés Jóhannsson höfðaði mál þetta í héraði en hann lést 10. september 2019. Eins og áður greinir var áfrýjandi eiginkona hans og fékk hún leyfi til að sitja í óskiptu búi 28. október sama ár. Tók hún því við aðild málsins.

Þinglýsingabækur

27. Þann tíma sem þinglýst gögn málsins spanna hafa þinglýsingabækur verið þrenns konar. Fyrst voru þinglýst gögn færð í innbundna bók og mun hún hafa verið notuð fram á sjötta áratug síðustu aldar. Þá var tekin upp lausblaðabók með síðum fyrir hverja eign. Loks urðu þinglýsingabækur rafrænar í kjölfar breytinga á þinglýsingalögum með lögum nr. 45/2000.

28. Í elstu gerð þinglýsingabókar var fyrsti eigandi Bjarnastaða tilgreindur Páll Jóhannesson á grundvelli skjals 16. apríl 1888. Næsta eignarheimild var fyrrgreind yfirlýsing 16. júní 1939 vegna skipta á dánarbúi hans. Í því skjali sagði að Bjarni Benediktsson og Baldur Öxdal hefðu erft jörðina hvor að hálfu leyti en partur Baldurs væri nú Sigtún og vísað til blaðsíðutals í bókinni um þá eign. Jafnframt var skiptayfirlýsingin tilgreind með færslum um jörðina Austaraland. Um eignarhluta Baldurs í henni sagði að sá partur jarðarinnar væri nú nýbýlið Sigtún og vísað til viðeigandi blaðsíðu í bókinni. Þar var ekki tilgreind eignarheimild Sigtúna heldur vísað til færslna um Austaraland og Bjarnastaði en hins vegar voru þar tilgreindar þrjár veðsetningar Sigtúna 13. desember 1939 fyrir lánum frá Nýbýlasjóði, Ræktunarsjóði og Kreppulánasjóði.

29. Í lausblaðabókinni var Bjarni Benediktsson fyrst tilgreindur sem eigandi Bjarnastaða á grundvelli skiptayfirlýsingarinnar 16. júní 1939. Í athugasemd við þá færslu sagði „1/2 Bjarnastaða að fornu 1/2 nú Sigtún“. Við þessa færslu var svigi án tilgreiningar um hvenær hann var settur. Því næst var tilgreind sem eignarheimild afsalið til stefndu 14. júní 1981. Í bókinni var blað um Sigtún þótt eigninni tilheyrði ekki afmarkað land heldur hlutar óskipts lands jarðanna Bjarnastaða og Austaralands, auk þess sem engum gögnum hafði verið þinglýst um stofnun nýbýlisins. Fyrsti eigandi var tilgreindur Baldur Öxdal samkvæmt skiptayfirlýsingunni 16. júní 1939. Í athugasemd við færsluna var skráð: „1/3 Austaraland 1/2 Bjarnastaðir“. Því næst voru tilgreind afsalið 10. desember 1960 til Páls Sigtryggssonar, afsalið 12. nóvember 1973 til Sigtryggs Pálssonar, ódagsetta afsalið til Öxarfjarðarhrepps og loks kaupsamningurinn 30. mars 1989 og afsalið 30. apríl sama ár til Silfurstjörnunnar hf.

30. Meðal málsgagna eru veðbandayfirlit vegna jarðarinnar Bjarnastaða 15. nóvember 2007 og 12. júní 2012 úr rafrænni þinglýsingabók. Þar voru stefndu tilgreind sem eigendur samkvæmt afsalinu til þeirra 14. júní 1981. Aftur á móti var í engu getið um rétt eiganda Sigtúna til jarðarinnar. Á veðbókarvottorði 18. desember 2018 úr sama gagnagrunni er á hinn bóginn tilgreind undir liðnum „efnisatriði“ skiptayfirlýsingin frá 16. júní 1939 og efni hennar rakið. Einnig er eftirfarandi tekið fram um skjalið:

Skráning eignarhlutfalla í þinglýsingakerfið er ekki rétt – Fyrri skráning í efnisatriði og skjalið sjálft er rétt.

Þrátt fyrir þessa breytingu í þinglýsingabók, sem ekki liggur fyrir hvenær var gerð, eru stefndu eftir sem áður tilgreind einu eigendur jarðarinnar á grundvelli afsalsins 14. júní 1981. Samkvæmt veðbókarvottorði 18. desember 2018 er skiptayfirlýsingarinnar frá 16. júní 1939 jafnframt getið í þinglýsingabók um Sigtún og efni hennar rakið.

31. Samkvæmt gögnum málsins hafa stefndu frá því að þau keyptu jörðina Bjarnastaði 14. júní 1981 veðsett hana sautján sinnum, síðast 19. desember 2017. Þar af eru meðal málsgagna veðskuldabréf 10. júlí 1981, 16. nóvember 1983 og 19. desember 2017 en samkvæmt þeim var öll jörðin veðsett. Af öðrum gögnum verður ekki ráðið hvort aðrar veðsetningar hafa náð til jarðarinnar í heild eða verið bundnar við helming hennar. Auk þess kemur þar ekkert fram um að við þinglýsingu hafi verið gerð athugasemd um að skort hafi heimild sameiganda stefndu til veðsetninga. Þá liggur ekki fyrir að Gunnar Andrés Jóhannesson eða fyrri eigendur Sigtúna hafi vefengt þessar ráðstafanir á þeim grundvelli að þeir ættu helming Bjarnastaða.

Niðurstaða

Um eignarhald jarðarinnar Bjarnastaða

32. Samkvæmt þinglýstri skiptayfirlýsingu 16. júní 1939 komu Bjarnastaðir að jöfnu í hlut Baldurs Öxdals og Bjarna Benediktssonar við dánarbússkipti fyrri eiganda jarðarinnar. Þótt Bjarni hafi ekki undirritað yfirlýsinguna verður lagt til grundvallar að hún sé í samræmi við það sem ákveðið var við skiptin enda hefur það hvorki verið vefengt né neitt það komið fram sem bendir til annars. Jafnframt er til þess að líta að Bjarni taldi fram á skattframtali sínu árið 1953 að hann ætti hálfa jörðina og sótti um 19. september sama ár að stofna nýbýli á hálfri jörðinni.

33. Áfrýjandi leiðir rétt sinn frá Baldri en stefndu frá Bjarna, svo sem rakið hefur verið. Jafnframt er þess að gæta, eins og fyrr greinir, að Bjarni átti aðeins helmingshlut í jörðinni í sameign með öðrum og gat því að réttu lagi aðeins ráðstafað þeim hluta hennar. Kemur þá til skoðunar hvort stefndu hafa á öðrum grundvelli öðlast eignarrétt að allri jörðinni eftir þeim málsástæðum sem þau hafa teflt fram til stuðnings sýknukröfu sinni.

Þinglýsing

34. Stefndu halda því fram að þau hafi fyrir traustfang öðlast eignarrétt að allri jörðinni. Þinglýsingalög hafa að geyma traustfangsreglur um þau réttindi yfir fasteignum sem háð eru þinglýsingu eftir því sem nánar er lýst í lögunum. Af þeim leiðir að viðsemjandi í góðri trú, sem þinglýst hefur réttindum sínum, getur öðlast rétt í samræmi við samninginn þótt sá réttur fari í bága við eldri óþinglýst réttindi þriðja manns. Þetta helgast af þeim áreiðanleika sem þinglýsingabækur hafa að lögum.

35. Samkvæmt 1. mgr. 25. gr. þinglýsingalaga hefur sá þinglýsta eignarheimild sem þinglýsingabók nefnir eiganda á hverjum tíma. Af þessu leiðir að þriðja manni er yfirleitt óhætt að eiga skipti við þinglýstan eiganda vegna eignar og má í þeim efnum meðal annars vísa til 34. gr. laganna um heimild til að taka við greiðslum. Jafnframt þarf grandlaus viðsemjandi þinglýsts eiganda venjulega ekki að sæta þeirri mótbáru að heimildarbréf fyrirrennara hans sé ógilt, sbr. 33. gr. laganna. Í samræmi við þetta verður skjal ekki fært í fasteignabók ef útgefanda þess brestur þinglýsta heimild til að ráðstafa eign á þann veg er í því greinir eða hann skortir skriflegt samþykki þess er slíkrar heimildar nýtur, sbr. 1. mgr. 24. gr. laganna. Það sem hér er rakið hefur verið nefnt áreiðanleiki þinglýsingabóka á jákvæða vísu.

36. Í þinglýsingareglum felst einnig að ganga má út frá því að þinglýsingabók greini frá tilvist allra réttinda yfir eign og því þurfi grandlaus þriðji maður ekki að virða réttindi sem ekki koma fram í bókinni. Þetta má leiða af 1. mgr. 29. gr. laganna en þar segir að réttindum yfir fasteign skuli þinglýsa svo að þau haldi gildi gegn þeim sem reisa rétt sinn á samningum um eignina og gegn skuldheimtumönnum eiganda eða annars rétthafa að eign. Hefur þetta verið nefnt áreiðanleiki þinglýsingabóka á neikvæða vísu.

37. Áreiðanleiki þinglýsingabóka sætir ákveðnum takmörkum og má meðal annars leiða þær af reglum 15. gr. þinglýsingalaga um forgangsáhrif þinglýsinga. Þau áhrif teljast frá þeirri tímasetningu þegar skjal er afhent til þinglýsingar, enda sé það tækt til þinglýsingar. Hliðstæð regla var áður í 8. gr. eldri laga nr. 30/1928 um þinglýsing skjala og aflýsing. Hér eru áhrifin miðuð við afhendingu skjals til þinglýsingar en ekki færslu þess í þinglýsingabók. Af því leiðir að þinglýsingargildi skjals helst þótt það sé ekki fært í þinglýsingabók og gengur það framar ósamrýmanlegu skjali sem síðar var afhent og var á þeim tíma í samræmi við þinglýsingabók.

38. Með þinglýsingu skiptayfirlýsingarinnar 16. júní 1939 var ráðstöfun á jörðinni Bjarnastöðum aflað réttarverndar. Í ráðstöfuninni fólst, eins og rakið hefur verið, að Baldur Öxdal fékk þriðjungshlut í Austaralandi og helmingshlut í Bjarnastöðum. Áður hafði hann gert samning 2. nóvember 1936 við Nýbýlastjórn ríkisins um stofnun nýbýlis á þessum jarðarhlutum en það hafði fengið nafnið Sigtún. Áfrýjandi leiðir rétt sinn frá þessari eignarheimild með óslitinni röð þinglýstra afsala frá Baldri til Gunnars Andrésar Jóhannssonar, eiginmanns áfrýjanda. Á því leikur enginn vafi að með þessum ráðstöfunum á Sigtúnum, sem hér hafa verið raktar, var ætlunin sú að ráðstafa á hverjum tíma óskiptum eignarhlutum afsalsgjafa í jörðunum Austaralandi og Bjarnastöðum.

39. Skiptayfirlýsingin 16. júní 1939 var upphaflega færð á viðeigandi stað í þinglýsingabók með upplýsingum um jarðirnar Austaraland og Bjarnastaði. Þegar síðar var tekin upp lausblaðabók fengu Sigtún sérblað þótt þeim hefði ekki verið afmarkað sérstakt land og því ekki um sjálfstæða fasteign að ræða. Í stað þess hefði að réttu lagi áfram átt að færa upplýsingar um eignarhald býlisins og ráðstafanir á því á blöð jarðanna Austaralands og Bjarnastaða. Að því er varðaði Bjarnastaði var Bjarni Benediktsson einn tilgreindur eigandi á blaði fyrir þá eign og ekkert getið sameiganda hans á hverjum tíma eftir því sem Sigtúnum hafði verið ráðstafað. Í þeim efnum var ófullnægjandi eftirfarandi skráning í dálki fyrir athugasemdir: „1/2 Bjarnastaða að fornu 1/2 nú Sigtún“. Í þeirri skráningu gat hvorki falist að jörðinni hefði verið skipt né að hún væri í sérstakri sameign Bjarna og eiganda Sigtúna. Þessi skráning hafði heldur engin áhrif við síðari þinglýsingar eins og rakið hefur verið.

40. Umræddur annmarki við þinglýsingu á hálfri jörðinni Bjarnastöðum, sem var upphaflega í eigu Baldurs Öxdals, breytir engu um þá réttarvernd sem aflað hafði verið fyrir þeim hlut í jörðinni með þinglýsingu skiptayfirlýsingarinnar 16. júní 1939. Forgangsáhrifin miðast við afhendingu skjalsins til þinglýsingar en af því leiðir að þau réttindi ganga framar rétti sem stefndu fengu síðar með afsali til þeirra 14. júní 1981 er afhent var til þinglýsingar 19. sama mánaðar, sbr. 15. gr. og 1. mgr. 29. gr. þinglýsingalaga. Um þetta má til hliðsjónar benda á dóm Hæstaréttar 4. febrúar 2010 í máli nr. 237/2009. Samkvæmt þessu verður ekki fallist á þá málsástæðu þeirra að þau hafi fyrir traustfang öðlast eignarrétt að allri jörðinni.

Hefð

41. Stefndu reisa kröfu sína um sýknu einnig á því að þau hafi öðlast eignarrétt að allri jörðinni á grundvelli hefðar, sbr. lög nr. 46/1905. Halda þau því fram að þegar málið var höfðað í héraði 12. ágúst 2019 hafi verið liðinn fullur hefðartími með meira en 20 ára óslitnu eignarhaldi þeirra á jörðinni.

42. Áfrýjandi hefur vefengt að eigandi eignar í sérstakri sameign geti unnið hefð á hluta sameiganda síns. Fyrir hendi er engin almenn lagaregla sem stendur í vegi hefðar við þær aðstæður en annað getur leitt af sérreglum um tiltekin réttindi, sbr. 1. mgr. 36. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Jafnframt hefur Hæstiréttur fallist á hefð þótt eign hafi verið í sérstakri sameign, sbr. dóm réttarins 9. nóvember 2006 í máli nr. 386/2006. Einnig var í dómi réttarins 13. desember 2007 í máli nr. 152/2007 talið að þetta atriði stæði ekki í vegi hefðar en henni var hins vegar hafnað af öðrum ástæðum. Þótt ekki sé útilokað samkvæmt þessu að eigandi eignar í sérstakri sameign geti unnið hefð á hlut meðeiganda síns er þess að gæta að yfirleitt geta not eins eiganda á sameign ekki skapað honum eignarrétt á grundvelli hefðar og samhliða rutt rétti sameiganda úr vegi. Er þá til þess að líta að hverjum sameiganda eru heimilar tilteknar ráðstafanir og nýting sameignar án þess að þurfa að ráðfæra sig við sameigendur sína eða afla samþykkis þeirra, meirihluta eða allra. Skiptir þar mestu nýting og ráðstafanir sem fram geta farið sameigendum að bagalausu. Eigi sameigandi þannig að geta unnið hefð á fasteign, eins og reynir á í þessu máli, verður nýting hans að vera umfram það sem leiðir af almennum reglum um sérstaka sameign og því verða gerðar enn ríkari kröfur en ella svo að fullnægt verði skilyrðum hefðar um eignir í slíku eignarhaldi.

43. Að framangreindum sjónarmiðum gættum um þá sérstöku stöðu sem uppi var vegna sameignarhalds Bjarnastaða árið 1981, þegar stefndu var afsöluð jörðin, ber þessu næst að víkja að skilyrðum hefðar í 2. gr. laga nr. 46/1905. Með hliðsjón af atvikum málsins verður fyrst fjallað um huglæga afstöðu stefndu, sbr. 2. mgr. 2. gr. laganna, en síðan um hlutlægan áskilnað, sbr. 1. mgr. 2. gr. þeirra.

44. Af hálfu áfrýjanda er því haldið fram að stefndu hafi ekki getað unnið hefð að helmingi jarðarinnar vegna vitneskju þeirra um rétt eiganda Sigtúna. Af þeirri ástæðu sé ekki fullnægt huglægum skilyrðum hefðar. Samkvæmt 2. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 verður hefð ekki unnin ef maður hefur náð umráðum eignar með glæp eða óráðvandlegu atferli. Þessi áskilnaður hefur í síðari dómaframkvæmd verið túlkaður á þann veg að bein vitneskja um réttmætt eignartilkall annars manns standi hefð í vegi en óverulegt gáleysi geri það ekki. Um þetta má meðal annars vísa til dóma Hæstaréttar 11. desember 1987 í máli nr. 83/1986 sem birtur er í dómasafni réttarins það ár á bls. 1656, 11. október 2001 í máli nr. 80/2001 og fyrrgreindan dóm í máli nr. 152/2007.

45. Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið var Bjarni Benediktsson einn tilgreindur eigandi Bjarnastaða í þinglýsingabókum þegar stefndu festu kaup á jörðinni 14. júní 1981. Jafnframt var hún öll seld með kaupsamningi og afsali þann dag og afsalinu þinglýst 19. sama mánaðar án athugasemda um að seljanda skorti heimild til að ráðstafa hálfri jörðinni. Við meðferð málsins í héraði gaf skýrslu Stefán Vignir Skaftason, sem samdi umrædd skjöl, en hann var um árabil formaður Jarðanefndar Suður-Þingeyjarsýslu og mun oft hafa komið í hans hlut að annast slíka skjalagerð. Fyrir dómi staðhæfði hann að ekkert hefði komið fram við kaupin um réttindi eiganda Sigtúna til Bjarnastaða enda hefði þá ekki verið gengið frá kaupunum með þessu móti. Við meðferð málsins fyrir Landsrétti gaf síðan skýrslu Sigtryggur Pálsson, sem var eigandi Sigtúna þegar stefndu keyptu Bjarnastaði, en hann ritaði bæði undir kaupsamninginn og afsalið sem vitundarvottur. Aðspurður kvaðst hann ekki muna hvort til tals hefði komið við kaupin að Bjarnastaðir væru að hálfu leyti í hans eigu. Hann hafði þó beint tilefni til að vekja máls á því þegar hann var viðstaddur samningsgerðina og vottaði skjöl sem báru skýrlega með sér að allri jörðinni væri ráðstafað.

46. Að því virtu sem hér hefur verið rakið er ósannað að stefndu hafi verið í vondri trú um rétt sinn til allrar jarðarinnar þegar þau festu kaup á henni og fengu hana afhenta 20. júní 1981. Í því tilliti breytir engu þótt stefndu kannist við að hafa við kaupin fengið upplýsingar um að Sigtryggur hefði ræktað upp og nýtt spildu á jörðinni, enda gat sú hagnýting í ljósi atvika við samningsgerðina ekki gefið tilefni til að ætla eða kanna nánar hvort hann ætti bein eignarréttindi að jörðinni. Þvert á móti rennir þetta stoðum undir að stefndu hafi fremur verið í góðri trú um rétt sinn til allrar jarðarinnar, enda hefði ella ekki verið ástæða til að upplýsa þau um tilgreinda hagnýtingu hluta hennar. Þá hefur ekki verið sýnt fram á að stefndu hafi eftir þetta tímamark og fram til þess tíma þegar Gunnar Andrés Jóhannsson eignast jörðina á árinu 2009 fengið vitneskju um að eignarhald þeirra kynni að sæta slíkri takmörkun. Verða stefndu því talin uppfylla huglæg skilyrði hefðar, sbr. 2. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905, en sönnunarbyrði um að þeim sé ekki fullnægt hvílir á þeim sem vefengir hefð.

47. Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 er skilyrði fyrir hefð á fasteign 20 ára eignarhald. Í því felst að sá sem hefðar eign hafi haft svo víðtæk umráð fasteignar að þau bendi til beins eignarréttar. Jafnframt þarf hann að hafa útilokað aðra frá því að ráða yfir eigninni. Frá því stefndu fengu Bjarnastaði afhenta 20. júní 1981 hafa þau setið jörðina og stundað þar búskap. Jafnframt hafa þau frá sama tíma talið eignina fram til skatts og greitt af henni gjöld. Einnig hafa þau staðið í framkvæmdum á jörðinni og reistu á henni virkjun á árunum eftir síðustu aldamót. Enn fremur hafa þau margsinnis veðsett jörðina án athugasemda um að skort hafi samþykki sameiganda að jörðinni. Þá hefur áfrýjandi ekki rennt neinum stoðum undir að ólíku gegni um mismunandi svæði jarðarinnar með tilliti til umráða þannig að stefndu hafi ekki haft þau að hluta hennar eða útilokað aðra frá þeim. Þvert á móti sýnist jörðin hafa verið nýtt með þeim hætti sem unnt hefur verið á hverjum tíma, sbr. fyrrgreindan dóm Hæstaréttar í máli nr. 80/2001 og dóm réttarins 14. október 2004 í máli nr. 193/2004.

48. Af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en að umrædd hagnýting jarðarinnar og ráðstafanir varðandi hana hafi með öllu verið átölulausar og án nokkurrar aðkomu af hálfu fyrri eigenda Sigtúna sem Gunnar leiddi rétt sinn frá þegar hann eignaðist Sigtún með afsali 31. desember 2009. Búskap lauk í Sigtúnum 1985 og af hálfu áfrýjanda hefur ekki annað verið nefnt til sögunnar um möguleg afnot eigenda þeirra af landi Bjarnastaða eftir þann tíma en útivist og rjúpnaveiði. Ekkert liggur hins vegar fyrir um umfang eða tilhögun þess. Jafnframt hefur með engu móti verið gert sennilegt að fyrri eigendur Sigtúna hafi í nokkru tilliti komið fram gagnvart stefndu vegna jarðarinnar og hagnýtingar hennar í krafti sameignar að jörðinni og verður því að leggja til grundvallar að umráð stefndu og nýting hafi verið rýmri en leiðir af rétti þeirra til nýtingar eignar í sérstakri sameign.

49. Samkvæmt öllu þessu höfðu stefndu haft Bjarnastaði alla í óslitnu eignarhaldi í skilningi 1. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 í meira en 20 ár frá afhendingu jarðarinnar 20. júní 1981 þar til Gunnar vefengdi eignarhald þeirra eftir að hann fékk afsal fyrir Sigtúnum í árslok 2009.

50. Af hálfu áfrýjanda hefur því verið hreyft að hefð verði ekki unnin á fasteign ef 18. gr. þinglýsingalaga eigi við þannig að réttindi eftir fyrr þinglýstu skjali þurfi að víkja fyrir síðar þinglýstum réttindum. Á þetta verður ekki fallist enda er slíkan fyrirvara hvergi að finna í lögum. Eftir framansögðu verður því fallist á með stefndu að þau hafi unnið hefð á jörðinni í heild sinni en af því leiðir að ekki þarf að fjalla um varnir þeirra á grundvelli 18. gr. þinglýsingalaga.

51. Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur um að sýkna stefndu af kröfu áfrýjanda um að hún eigi helming alls lands Bjarnastaða á móti stefndu. Einnig verða staðfest ákvæði dómsins um málskostnað og gjafsókn.

52. Áfrýjanda verður gert að greiða málskostnað fyrir Hæstarétti eins og greinir í dómsorði. Um gjafsókn fyrir Hæstarétti fer eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Vigdís Þórarinsdóttir, greiði 1.200.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti sem rennur í ríkissjóð.

Allur gjafsóknarkostnaður stefndu, Halldórs Svans Olgeirssonar og Elínar Maríusdóttur, fyrir Hæstarétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talið málflutningsþóknun lögmanns þeirra 1.200.000 krónur.