Dómur Hæstaréttar

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Benedikt Bogason, Björg Thorarensen, Ólafur Börkur Þorvaldsson, Sigurður Tómas Magnússon og Skúli Magnússon.

2. Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 6. febrúar 2025. Hann krefst sýknu af kröfum gagnáfrýjanda og málskostnaðar á öllum dómstigum.

3. Gagnáfrýjandi áfrýjaði málinu fyrir sitt leyti 4. apríl 2025. Hann krefst þess aðallega að aðaláfrýjandi verði dæmdur til að greiða sér 1.961.687 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af nánar tilteknum fjárhæðum frá 15. desember 2018 til greiðsludags. Til vara krefst hann staðfestingar hins áfrýjaða dóms. Þá krefst hann málskostnaðar á öllum dómstigum.

Ágreiningsefni

4. Málið lýtur að kröfu gagnáfrýjanda um að aðaláfrýjandi, húsfélag í fjöleignarhúsinu Kringlunni 4-12, endurgreiði honum þann hluta húsgjalda sem hann innti af hendi á tilteknu tímabili sem þátt í kostnaði húsfélagsins vegna auglýsinga- og kynningarstarfsemi þess. Aðilar deila um hvort aðaláfrýjanda hafi verið óheimilt vegna fyrirmæla laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús að kveða svo á í stofnsamþykkt sinni að auglýsinga- og kynningarkostnaður teldist til sameiginlegs kostnaðar húsfélagsins. Í því tilliti er einnig deilt um þýðingu réttar gagnáfrýjanda til að standa utan félaga samkvæmt 2. mgr. 74. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944. Enn fremur greinir aðila á um réttaráhrif þess að stofnsamþykkt aðaláfrýjanda var ekki þinglýst þrátt fyrir áskilnað þágildandi 2. og 3. mgr. 75. gr. laga nr. 26/1994. Loks deila aðilar um hvort skilyrði fyrir endurgreiðslu gjaldanna séu uppfyllt samkvæmt reglum um endurgreiðslu ofgreidds fjár og þá frá hvaða tíma.

5. Héraðsdómur sýknaði aðaláfrýjanda af kröfum gagnáfrýjanda. Með hinum áfrýjaða dómi var hins vegar fallist á varakröfu gagnáfrýjanda og aðaláfrýjanda gert að endurgreiða honum ofgreidd húsgjöld frá og með 15. maí 2020 til og með 15. apríl 2021.

6. Áfrýjunarleyfi var veitt 6. febrúar 2025, með ákvörðun Hæstaréttar nr. 2024-168, á þeim grunni að dómur í málinu kynni að hafa fordæmisgildi.

Málsatvik

7. Aðaláfrýjandi er húsfélag fjöleignarhússins Kringlunni 4-12. Húsið skiptist í þrjá matshluta sem skiptast í fleiri eignarhluta samkvæmt eignaskiptayfirlýsingum. Matshluti 1 er Kringlan 8-12, einnig nefnd norðurhúsið, matshluti 2 Kringlan 4-6, einnig nefnd Borgarkringlan, og matshluti 3 Kringlan 4-12 sem er tengibygging. Matshlutar 1 og 2 skiptast samkvæmt eignaskiptayfirlýsingum í nokkra eignarhluta sem hver ber sérstakt fasteignanúmer en matshluti 3 er í eigu eins aðila sem jafnframt er stærsti eigandi fjöleignarhússins.

8. Aðaláfrýjandi setti sér samþykktir 30. mars 2000 með samþykki allra félagsmanna. Hefur þeim þrívegis verið breytt síðar án þess að þýðingu hafi fyrir atvik málsins. Samkvæmt grein 2.02 í samþykktunum er tilgangur aðaláfrýjanda að sjá um sameiginlegan rekstur verslunarmiðstöðvarinnar Kringlunni 4-12, gæta hagsmuna eigenda, afnotahafa og rekstraraðila og koma fram fyrir þá sameiginlega út á við. Samkvæmt grein 3.01 eru félagsmenn aðaláfrýjanda eigendur og afnotahafar í fasteignunum Kringlunni 4-12 og er tekið fram að þeir eigi skylduaðild að félaginu.

9. Um sameiginlegan rekstrarkostnað er fjallað í grein 8 í samþykktunum. Í grein 8.02 segir að hann teljist allur kostnaður við rekstur húseignarinnar, sameiginleg svæði og aðra sameign, svo sem kostnaður vegna upphitunar, lýsingar, loftræstingar, lyftna, færistiga, þrifa, öryggisgæslu, sorphreinsunar frá einingum og sameiginlegum svæðum, garðyrkju, hirðingar opinna svæða, reksturs bílastæða, ábyrgðartryggingar og annarra sameiginlegra trygginga, snjóruðnings, snjóhreinsunar, snjóbræðslu, endurnýjunar tækja, sameiginlegrar stjórnunar, starfsmannahalds, viðhalds, sbr. grein 9 í samþykktunum, reksturs félagsins, auglýsinga- og kynningarstarfsemi og annars rekstrarkostnaðar sem falli á húsin í heild.

10. Í grein 8.04 í samþykktunum er kveðið á um hlutdeild hvers eignarhluta/afnotasvæðis í hinum sameiginlega rekstrarkostnaði. Kemur þar fram að margfalda skuli fyrstu 100 fermetrana með hlutfallinu 1 en fermetra umfram það með lækkandi hlutfalli niður í 0,4. Það sem er umfram 2000 fermetra hvers eignarhluta, svo og allt húsnæði á þriðju hæð í Kringlunni 8-12, turnum, kvikmyndahúsi og kjallara Kringlunnar 4-12, skuli margfalda með hlutfallinu 0,3. Ekki er um það deilt að hlutdeild gagnáfrýjanda í húsgjöldum var reiknuð með síðastgreindu hlutfallstölunni.

11. Í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu um matshluta 2 kemur meðal annars fram að vikið sé frá ákvæðum laga nr. 26/1994 vegna skiptingar hita- og rafmagnskostnaðar og eigendur hafi samþykkt sérstaka skiptingu þess kostnaðar sem og annars kostnaðar sem tilgreindur sé í lögunum. Í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu um matshluta 1 er vikið að því að eigendur séu félagar í aðaláfrýjanda sem sjái um rekstur og viðhald Kringlunnar í heild. Samkvæmt yfirlýsingunni beri öllum eigendum í matshluta 1, líkt og í matshlutum 2 og 3, að greiða sinn hluta kostnaðarins í samræmi við samþykktir aðaláfrýjanda sem samþykktar hafi verið á löglega boðuðum félagsfundum.

12. Gagnáfrýjandi var eigandi eignarhluta í Kringlunni 4-6 frá desember 2018 til apríl 2021. Með bréfi 24. janúar 2020 óskaði hann ásamt sex öðrum eigendum eftir áliti kærunefndar húsamála. Í beiðninni var þess aðallega krafist að viðurkennt yrði að þeim væri óskylt að greiða kostnað vegna auglýsinga- og markaðsmála sem innheimtur væri af aðaláfrýjanda. Til vara var krafist viðurkenningar á að aðaláfrýjanda væri óheimilt að innheimta annan sameiginlegan kostnað en þann sem leiddi af ákvæðum laga nr. 26/1994. Með áliti 20. apríl 2020 komst kærunefndin að þeirri niðurstöðu að álitsbeiðendum væri óskylt að greiða kostnað vegna auglýsinga- og markaðsmála sem innheimtur væri af aðaláfrýjanda. Álitið mun hafa verið kynnt húsfélaginu 22. sama mánaðar.

13. Í framhaldi af því óskaði aðaláfrýjandi eftir áliti lögmanns sem komst að þeirri niðurstöðu 25. júní 2020 að álit nefndarinnar byggðist á röngum forsendum. Þar var talið óvarlegt að aðaláfrýjandi fylgdi niðurstöðu álitsins án sérstaks samþykkis húsfundar þar sem það bryti í bága við settar reglur félagsins. Þá væri þörf á að skýra stöðuna innan húsfélagsins og málshöfðun kynni að vera eini kosturinn í stöðunni ef aðilar næðu ekki saman.

14. Með bréfi 28. desember 2021 krafðist lögmaður, fyrir hönd sjö eigenda í Kringlunni 4-6, breytingar á skiptingu sameiginlegs kostnaðar í húsfélaginu en gagnáfrýjandi hafði þá selt eignarhluta sinn. Annars vegar krafðist hann þess að umbjóðendum hans yrði ekki gert að greiða auglýsinga- og markaðskostnað. Hins vegar var farið fram á að aðaláfrýjanda yrði skipt í tvær húsfélagsdeildir á grundvelli 76. gr. laga nr. 26/1994. Ef ekki yrði fallist á kröfurnar var þess óskað að boðað yrði til húsfundar þar sem þær yrðu bornar upp. Féllist fundurinn ekki á þetta myndu umbjóðendur lögmannsins beita úrræðum 5. mgr. 46. gr. laganna til að knýja fram breytingu á skiptingu sameiginlegs kostnaðar. Að endingu var áskilinn réttur til að krefjast endurgreiðslu á ofgreiddum húsgjöldum og allar greiðslur væru inntar af hendi með þeim fyrirvara.

15. Í svarbréfi lögmanns aðaláfrýjanda 3. febrúar 2022 kom fram að ekkert væri því til fyrirstöðu að kröfurnar yrðu bornar fram á húsfundi. Með bréfi 7. mars sama ár var lögð fram tillaga að breytingu á grein 8.02 í samþykktum aðaláfrýjanda. Á aðalfundi hans 22. sama mánaðar var breytingartillagan felld.

16. Við aðalmeðferð málsins í héraði gaf fyrirsvarsmaður gagnáfrýjanda, Ingvi Týr Tómasson, aðilaskýrslu. Er vikið að efni skýrslunnar síðar.

Málsástæður

Helstu málsástæður aðaláfrýjanda

17. Aðaláfrýjandi byggir á því að heimilt hafi verið að fella kostnað vegna auglýsinga- og kynningarstarfsemi undir sameiginlegan rekstrarkostnað húsfélagsins eins og mælt sé fyrir um í grein 8.02 í samþykktum þess. Ákvæði 43. gr. laga nr. 26/1994 séu ekki tæmandi um sameiginlegan kostnað og sá kostnaður sem deilt sé um í málinu falli þar undir. Hann mótmælir því að ákvæði samþykktanna feli í sér brot gegn stjórnarskrárvörðu félagafrelsi. Þá telur hann að kostnaður vegna auglýsinga- og kynningarstarfsemi falli undir hlutverk og tilgang húsfélaga samkvæmt 57. gr. laganna. Hann hafi jafnframt haft heimild til að setja samþykktir með reglum sem víki frá ákvæðum þeirra. Hið sama eigi við um frávik frá reglum um kostnaðarskiptingu samkvæmt þeim. Þá er því mótmælt að kostnaðurinn nýtist ekki gagnáfrýjanda.

18. Verði ákvæði greinar 8.02 í samþykktum aðaláfrýjanda talið ólögmætt að því er varðar kostnað vegna auglýsinga- og kynningarstarfsemi hljóti það sama að eiga við um samþykktirnar í heild eða að minnsta kosti alla grein 8. Þá njóti gagnáfrýjandi góðs af grein 8.04 um kostnaðarhlutföll en þau ákvæði virðist standa óhögguð samkvæmt hinum áfrýjaða dómi.

19. Aðaláfrýjandi byggir á því að fyrirsvarsmanni gagnáfrýjanda hafi verið kunnugt um efni samþykktanna þegar hann keypti húsnæðið og fyrir liggi að hann hafi frá upphafi verið ósáttur við hið umdeilda ákvæði þeirra. Gagnáfrýjandi geti því ekki talist hafa verið grandlaus um efni þeirra. Skilyrði fyrir beitingu 1. málsliðar 4. mgr. 75. gr. laga nr. 26/1994 séu því ekki uppfyllt enda myndi gagnáfrýjandi öðlast réttindi þrátt fyrir grandsemi og þvert á meginreglur þinglýsingalaga ef fallist væri á kröfu hans. Aðaláfrýjandi telur að í hinum áfrýjaða dómi hafi að þessu leyti verið litið fram hjá skýrslu fyrirsvarmanns gagnáfrýjanda í héraði en ljóst sé að framburðurinn hafi haft veigamikla þýðingu fyrir niðurstöðu héraðsdóms í málinu gagnáfrýjanda í óhag, sbr. 1. mgr. 50. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

20. Þá hafnar aðaláfrýjandi því að gagnáfrýjandi hafi sett fullnægjandi fyrirvara um endurgreiðslu, svo sem með því að senda sér niðurstöðu kærunefndar húsamála. Ljóst sé að gagnáfrýjandi hafði verið ósáttur með gjöldin frá upphafi og hefði leitast við að fá samþykktum aðaláfrýjanda breytt. Það hafi þó ekki falið í sér afstöðu til gildis samþykktanna gagnvart honum. Hann hafi einnig innt húsgjöldin af hendi reglulega og án nokkurs fyrirvara um endurgreiðslu. Með hliðsjón af meginreglum kröfuréttar um endurgreiðslu ofgreidds fjár og tómlæti verði gagnáfrýjandi að bera hallann af því að hafa ekki haft uppi skýran áskilnað um endurgreiðslu frá upphafi.

Helstu málsástæður gagnáfrýjanda

21. Gagnáfrýjandi byggir á því að líta verði til þess að húsfélög séu félög sem mönnum er skylt að vera í þrátt fyrir félagafrelsisákvæði stjórnarskrárinnar. Hann telur að auglýsinga- og kynningarstarfsemi falli utan verkefna húsfélags samkvæmt 57. gr. laga nr. 26/1994 þar sem slíkur kostnaður varði ekki sameign hússins. Ótækt sé að skýra greinina rúmri lögskýringu líkt og aðaláfrýjandi leggi til grundvallar. Við ákvörðun um hvað teljist til sameiginlegs kostnaðar samkvæmt lögunum beri að líta til hlutverks og tilgangs húsfélags og skilgreiningar hugtaksins sameign samkvæmt 8. gr. og 2. mgr. 43. gr. þeirra. Þau ákvæði sýni ótvírætt að auglýsinga- og kynningarkostnaður geti ekki talist til sameiginlegs kostnaðar eftir lögunum.

22. Gagnáfrýjandi vísar til þess að 43. gr. laga nr. 26/1994 heimili ekki að félagsmenn séu skyldaðir til að greiða kostnað sem sé húsfélagi óviðkomandi. Þótt heimilt sé að víkja frá ákvæðum laganna í samþykktum þýði það ekki að gerbylta megi tilgangi húsfélags. Til þess að skylduaðild standist stjórnarskrá verði félag að sinna hlutverki samkvæmt lögum en ekki öðru og meira en af þeim leiði.

23. Gagnáfrýjandi mótmælir að hann hafi að einhverju leyti notið góðs af auglýsinga- og kynningarstarfsemi. Þá vísar hann til þess að í kröfum hans hafi í reynd falist uppsögn á samningi um að taka þátt í kostnaðinum. Verði að telja að reglur samningaréttar hafi heimilað slíka uppsögn. Enn fremur vísar gagnáfrýjandi til 5. mgr. 46. gr. laga nr. 26/1994 um frávik frá reglum um kostnaðarskiptingu en þar hafi löggjafinn gert ráð fyrir að einstakir félagsmenn húsfélags þurfi ekki að hlíta ósanngjarnri kostnaðarþátttöku vegna einstakra ákvarðana húsfundar.

24. Verði talið að ákvæði 8.02 í samþykktum aðaláfrýjanda séu formlega gild og óuppsegjanleg byggir gagnáfrýjandi á því að líta verði til formskilyrða 75. gr. laga nr. 26/1994. Samþykktum aðaláfrýjanda hafi hvorki verið þinglýst né þær kynntar gagnáfrýjanda sérstaklega. Þær hafi verið samþykktar áður en hann keypti eignarhluta sinn og við kaupin hafi hann verið grandlaus um efni þeirra. Þá stoði ekki að vísa til þess að eignarskiptayfirlýsingum hafi verið þinglýst.

25. Gagnáfrýjandi mótmælir fullyrðingum um að honum hafi verið kunnugt um efnisatriði greinar 8.02 í samþykktum aðaláfrýjanda þegar hann festi kaup á eignarhluta sínum. Fyrirsvarsmaður hans hafi ekki beinlínis viðurkennt fyrir dómi að honum hefði verið kunnugt um efni samþykkta aðaláfrýjanda við kaupin á eignarhlutanum árið 2018. Í máli hans hafi aðeins komið fram að hann hefði verið leigutaki áður en hann keypti eignina og þá hefði hann verið krafinn um greiðslu auglýsinga- og kynningarkostnaðar sem hluta húsgjalda vegna skyldna samkvæmt leigusamningi. Þessi kostnaður hafi verið mun minni á þeim tíma. Gagnáfrýjandi hafnar því að jafna megi þessum framburði við viðurkenningu á að fyrirsvarsmaðurinn hafi kynnt sér efni óþinglýstra samþykkta áður en hann keypti eignina.

26. Gagnáfrýjandi tekur undir með hinum áfrýjaða dómi að ósannað sé að reikniregla greinar 8.04 í umþrættum samþykktum hafi verið sett til hagsbóta fyrir eigendur skrifstofuhúsnæðis. Þá er hann ósammála þeim málflutningi að ósamræmanlegt sé að krefjast ógildis samþykkta aðaláfrýjanda um frávik þeirra frá lögum að því er varðar markaðs- og kynningarkostnað án þess að mótmælt sé frávikum hvað varði hlutfallstölur. Reikniregla samþykktanna byggist á mismunandi verðmæti eininga í fasteigninni en ekki mismiklum hagsmunum eigenda af auglýsinga- og kynningarstarfsemi. Hún hafi enn fremur verið í samþykktum hússins frá árinu 1987 og eigi sér erlenda fyrirmynd.

27. Loks reisir gagnáfrýjandi fjárkröfu sína á því að hann hafi ofgreitt aðaláfrýjanda sem nemi þeim hluta húsgjalda hans sem runnið hafi til auglýsinga- og kynningarstarfsemi húsfélagsins. Það sé meginregla íslensks réttar að sá sem inni af hendi greiðslu umfram skyldu geti endurkrafið móttakanda hennar. Gagnáfrýjandi telur að játa eigi honum fullan endurkröfurétt en ekki aðeins miðað við tiltekið síðara tímamark. Þá hafi aðaláfrýjandi ekki haft uppi skýra málsástæðu í héraði um að hafna beri endurgreiðslukröfu með vísan til þess að hann hafi ekki gert fyrirvara við greiðslurnar. Aðaláfrýjandi hafi alltaf vitað eða mátt vita að kröfur hans um auglýsinga- og kynningarkostnað væru ólögmætar. Aðaláfrýjandi sé stórt húsfélag með sérfróða starfsmenn. Gagnáfrýjandi hafi hins vegar í öndverðu ekki haft réttmæta ástæðu til að draga greiðsluskyldu sína í efa og umframgreiðslur hans séu á ábyrgð aðaláfrýjanda.

Niðurstaða

Afmörkun sakarefnis

28. Í málinu liggur fyrir að eignarhluti gagnáfrýjanda er í þeim hluta fjöleignarhússins Kringlunnar 4–12 sem einkum hýsir skrifstofuhúsnæði. Hefur hann vísað til þess að auglýsinga- og kynningarstarfsemi aðaláfrýjanda hafi í engu gagnast honum sem eiganda slíks húsnæðis. Aðaláfrýjandi andmælir þessu en fellst á að auglýsinga- og kynningastarf hafi gagnast gagnáfrýjanda með takmarkaðri og óbeinni hætti en eigendum verslunarhúsnæðis. Jafnframt deila aðilar um hvort með þeirri sérstöku skiptingu kostnaðar sem kveðið er á um grein 8.04 í samþykktum aðaláfrýjanda hafi verið komið til móts við hagsmuni gagnáfrýjanda að þessu leyti. Í því tilliti greinir aðila einnig á um hvort hlutdeild gagnáfrýjanda í sameiginlegum kostnaði yrði í heild sinni hærri eða lægri ef farið væri að almennum reglum um skiptingu sameiginlegs kostnaðar samkvæmt lögum nr. 26/1994 í stað þeirra sérreglna sem er að finna í nefndri grein samþykktanna.

29. Í 46. gr. laga nr. 26/1994 er að finna heimild húsfélags til að víkja frá ákvæðum 45. gr. laganna um kostnaðarskiptingu þegar hagnýting séreignar hefur í för með sér sérstök eða aukin sameiginleg útgjöld eða um er að ræða hús sem hafa að einhverju leyti eða öllu að geyma húsnæði til annars en íbúðar, svo sem blandað íbúðar- og atvinnuhúsnæði eða atvinnuhúsnæði eingöngu, eins og hér á við. Samkvæmt 3. mgr. fyrrnefndu greinarinnar er heimild til slíkra frávika háð því að reglur þeirrar síðarnefndu um skiptingu kostnaðar eigi illa við og séu ósanngjarnar í garð eins eða fleiri eigenda. Er þá heimilt að byggja á öðrum reglum og sjónarmiðum við skiptingu sameiginlegs kostnaðar sem taka til dæmis í ríkara mæli mið af mismunandi notum, gagni og hagnýtingu einstakra eigenda.

30. Í 5. mgr. 46. gr. laganna er sérstaklega kveðið á um úrræði eiganda sem telur að kostnaðarskipting eftir fyrirmælum 45. gr. sé óeðlileg og ósanngjörn í hans garð. Getur hann þá haft uppi kröfu um leiðréttingu á húsfélagsfundi. Sinni fundurinn ekki kröfunni eða ákvörðun þar að lútandi leiðir til óviðunandi niðurstöðu getur hann krafist ógildingar á kostnaðarskiptingunni og viðurkenningar á annarri sanngjarnari og eðlilegri á grundvelli þeirra sjónarmiða sem vísað er til í áðurnefndri 3. mgr. 46. gr. laganna.

31. Gögn málsins bera með sér að á húsfélagsfundi 22. mars 2022 hafi komið fram tillaga um að „eignarhlutar í skrifstofuturni skyldu vera undanþegnir greiðslu auglýsinga- og kynningarkostnaðar“. Tillagan var rökstudd með því að ekki gæti talist sanngjarnt að eigendur í „stóra turni“ bæru kostnað við markaðsgjöld sem á engan hátt nýttust þeim. Svo sem áður greinir náði tillagan ekki fram að ganga.

32. Í málinu byggir gagnáfrýjandi á því að hann hafi verið óbundinn af ákvæði greinar 8.02 í samþykktum aðaláfrýjanda um að kostnaður vegna auglýsinga- og kynningarstarfsemi teljist til sameiginlegs rekstrarkostnaðar húsfélagsins, annars vegar sökum þess að það sé andstætt lögum og stjórnarskrá en hins vegar vegna þess að samþykktunum hafi ekki verið þinglýst. Af hálfu gagnáfrýjanda hafa ekki verið lögð fram nánari gögn, útreikningar eða sett fram rökstudd afstaða til þess hvers konar önnur skipting kostnaðar teldist eðlileg eða sanngjörn. Verður málatilbúnaður hans því ekki skilinn svo að á því sé byggt að sú sérstaka kostnaðarskipting sem kveðið er á um í grein 8.04 í samþykktum aðaláfrýjanda sé ógild og leggja beri aðra sanngjarnari og eðlilegri skiptingu til grundvallar, sbr. áðurlýst fyrirmæli 46. gr. laga nr. 26/1994.

33. Eins og málið liggur fyrir samkvæmt þessu verður fyrst fjallað um þær málsástæður aðila sem lúta að því hvort aðaláfrýjanda hafi verið heimilt að lögum og stjórnarskrá að telja kostnað vegna auglýsinga- og kynningarstarfsemi húsfélagsins til sameiginlegs kostnaðar. Að því frágengnu koma til skoðunar aðrar málsástæður gagnáfrýjanda að því marki sem þörf er til úrlausnar málsins.

Um skylduaðild gagnáfrýjanda að aðaláfrýjanda

34. Réttur manna samkvæmt 1. málslið 2. mgr. 74. gr. stjórnarskrár til að standa utan félaga takmarkast af ákvæði 2. málsliðar sömu málsgreinar sem mælir fyrir um að með lögum megi ákveða skyldu til aðildar að félagi ef það er nauðsynlegt til að það geti sinnt lögmæltu hlutverki vegna almannahagsmuna eða réttinda annarra. Í greinargerð með frumvarpi sem varð að stjórnarskipunarlögum nr. 97/1995 um þetta ákvæði kemur fram að við ákveðnar aðstæður geti tengsl milli hagsmuna manna orðið svo náin að nauðsynlegt þyki að leggja skyldu á þá til að virða hagsmuni hvor eða hver annars með því að standa að sameiginlegu félagi í því skyni. Eru húsfélög þar tekin sem dæmi um að réttindi annarra réttlæti slíka skylduaðild.

35. Ef lög takmarka mannréttindi, svo sem kemur til skoðunar um skylduaðild að félagi, ber dómstólum að meta hvort löggjafinn hafi gætt sjónarmiða um meðalhóf, jafnræði og skýrleika lagaheimilda, sbr. til dæmis til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 26. október 2022 í máli nr. 20/2022.

36. Samkvæmt 1. mgr. 56. gr. laga nr. 26/1994 eru húsfélög til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laganna, sbr. 3. mgr. 10. gr. þeirra. Þarf ekki að stofna þau sérstaklega og formlega. Í 2. mgr. fyrrnefndu greinarinnar er því slegið föstu að allir eigendur og aðeins þeir séu félagsmenn í húsfélagi viðkomandi fjöleignarhúss, sbr. 47. gr. laganna. Einnig er þar tekið fram að réttindi og skyldur til þátttöku í húsfélagi séu órjúfanlega tengd eignarrétti að einstökum eignarhlutum og enginn eigandi geti synjað þátttöku í húsfélagi eða sagt sig úr því nema með sölu eignarhluta síns. Þá kemur fram í 1. tölulið 13. gr. laganna að ein helsta skylda eiganda sé að vera í húsfélagi og fara eftir löglegum ákvörðunum þess og virða þær.

37. Í 1. mgr. 57. gr. laga nr. 26/1994 er tekið fram að hlutverk og tilgangur húsfélaga sé aðallega að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignar og stuðla að því og framfylgja að hagnýting hússins sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna haldist. Þá er tekið fram í 2. mgr. greinarinnar að valdsvið húsfélags sé bundið við sameignina og ákvarðanir sem varða hana og nauðsynlegar eru vegna hennar og sameiginlegra hagsmuna eigenda. Að lokum ber að hafa í huga að lögin hvíla á þeim grunni að til töku meiri háttar ákvarðana húsfélags þurfi samþykki allra eigenda, þar á meðal til ráðstafana og ákvarðana sem ekki varða sameignina en eigendur telja æskilegt að þeir standi saman að og ráði í félagi, sbr. 12. tölulið A 1. mgr. 41. gr. laganna.

38. Samkvæmt framansögðu eru umrædd ákvæði laga nr. 26/1994 einkum reist á þeim rökum að nauðsynlegt sé að skylda eigendur í fjöleignarhúsi til að vera félagsmenn í húsfélagi svo það geti sinnt lögmæltu hlutverki sínu vegna réttinda annarra eigenda. Fyrirmæli laganna um ákvarðanatöku í húsfélagi bera með sér að lagt hefur verið mat á hvort og með hvaða hætti það geti tekið ákvarðanir gegn vilja einstaks eiganda og þannig hversu íþyngjandi skylduaðild að húsfélagi eigi að vera við mismunandi aðstæður. Eins og áður greinir mæla lögin einnig fyrir um sérstök úrræði eiganda við þær aðstæður að hann telur skiptingu kostnaðar óeðlilega eða ósanngjarna, sbr. 46. gr. þeirra.

39. Samkvæmt þessu byggðist skylduaðild gagnáfrýjanda að aðaláfrýjanda á afdráttarlausum fyrirmælum laga sem samræmdust kröfum um jafnræði og meðalhóf. Með kaupum sínum á eignarhluta í fjöleignarhúsinu Kringlunni 4-12 árið 2018 varð gagnáfrýjandi því sjálfkrafa félagsmaður í aðaláfrýjanda og bar sem slíkum skylda til að fara eftir samþykktum hans að því marki sem þær voru samrýmanlegar lögum.

Um heimild til að fella kostnað vegna auglýsinga- og kynningarstarfsemi undir sameiginlegan kostnað húsfélags

40. Samkvæmt 1. tölulið 1. mgr. 43. gr. laga nr. 26/1994 er sameiginlegur kostnaður allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innan húss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélags, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera. Sameiginlegur kostnaður getur auk þessara kostnaðarliða og þeirra sem nefndir eru í 2. og 3. tölulið málsgreinarinnar meðal annars verið fólginn í viðbyggingum, breytingum, endurbótum, endurnýjunum, viðhaldi, viðgerðum, umhirðu, hreingerningum, rekstri, hússtjórn, tryggingaiðgjöldum og fleira, sbr. 2. mgr. greinarinnar.

41. Orðalag 43. gr. laganna ber þannig með sér að sameiginlegur kostnaður sé þar ekki tæmandi talinn. Er í samræmi við þetta í áðurnefndum 12. tölulið A 1. mgr. 41. gr. laganna gert ráð fyrir að húsfélag geti gert ráðstafanir og tekið ákvarðanir sem ekki varða sameign og sameiginleg málefni en eigendur telja æskilegt að þeir standi saman að og ráði í félagi, enda er þá áskilið samþykki allra eigenda.

42. Þá hefur verulega þýðingu að með 2. mgr. 2. gr. laga nr. 26/1994 voru ákvæði þeirra gerð frávíkjanleg um hús sem eingöngu hýstu atvinnustarfsemi enda skyldu þau þá gilda um öll atriði sem ekki væri ótvírætt samið um á annan veg og væru jafnframt til fyllingar slíkum samningsákvæðum. Þessi heimild til að víkja frá ákvæðum laganna varð til með breytingartillögu félagsmálanefndar Alþingis við þinglega meðferð frumvarps til þeirra.

43. Í áliti nefndarinnar sem fylgdi breytingartillögunni kom fram að mismunandi sjónarmið þættu eiga við um fjöleignarhús eftir því hvort þar færi fram hreinn atvinnurekstur eða um væri að ræða íbúðarhúsnæði. Atvinnuhúsnæði sem frumvarpið gæti tekið til væri mjög fjölbreytt og mismunandi að stærð og gerð og væri rekstur sameignar þar oft viðamikill og flókinn, til dæmis í verslunarmiðstöðvum. Sagði að því þætti ekki ástæða til að lögfesta ákvæði sem takmarkaði frjálsa samninga um rekstur sameignar hreins atvinnuhúsnæðis. Samhliða þessu voru gerðar ýmsar breytingar á frumvarpinu, meðal annars á fyrrgreindum ákvæðum 46. gr. laganna.

44. Ákvæðum 2. mgr. 2. gr. laganna var breytt nokkuð með 1. gr. laga nr. 84/2021 um breytingu á lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994 (rafrænir húsfundir og fjölbreytt húsnæði). Með breytingalögunum var heimild til að víkja frá reglum laganna rýmkuð þannig hún tæki einnig til blandaðs húsnæðis, það er fjöleignarhúsa með bæði íbúðar- og atvinnuhúsnæði. Í athugasemdum við frumvarp til breytingalaganna kemur meðal annars fram að í ljósi breyttra skipulagsáherslna og ört vaxandi mannvirkjagerðar með fjölbreyttu húsnæði sé nauðsynlegt að skapa eigendum aukið svigrúm til þess að víkja frá ákvæðum laganna með það að markmiði að bæta nýtingu og einfalda ákvarðanatöku vegna aðlögunar húsnæðisins að þörfum eigenda fjölbreytts húsnæðis.

45. Fyrir liggur að fjöleignarhúsið Kringlan 4-12 hýsti einungis atvinnustarfsemi þegar samþykktir aðaláfrýjanda voru gerðar á árinu 2000 og var svo enn þegar gagnáfrýjandi varð eigandi eignarhluta síns árið 2018. Svo sem áður er rakið var í grein 8.02 í samþykktunum meðal annars mælt svo fyrir að til „sameiginlegs rekstrarkostnaðar“ teldist kostnaður við auglýsinga- og kynningarstarfsemi. Lagt verður til grundvallar að með þessu hafi verið vikið frá fyrrgreindum fyrirmælum laga nr. 26/1994 um hvað teldist til sameiginlegs kostnaðar húsfélagsins.

46. Ekki er annað komið fram en að staðið hafi verið að fyrrnefndum samþykktum aðaláfrýjanda í samræmi við ákvæði laganna, það er með samþykki allra þáverandi eigenda. Voru þær ótvíræðar um að kostnaður vegna auglýsinga- og kynningarstarfsemi teldist til sameiginlegs rekstrarkostnaðar, svo og að allur sameiginlegur rekstrarkostnaður skiptist milli þeirra eftir ákveðnum hlutfallstölum. Sem fyrr er rakið voru gagnáfrýjanda sem nýjum eiganda í fjöleignarhúsinu tæk úrræði samkvæmt 46. gr. laganna til að bregðast við þeirri skiptingu kostnaðar sem kveðið var á um í samþykktum aðaláfrýjanda teldi hann hana eiga illa við eða vera ósanngjarna.

47. Til þess er að líta að auglýsinga- og kynningarstarfsemi húsfélags hefur ákveðin efnisleg tengsl við lögbundið hlutverk og tilgang slíks félags þegar um er að ræða atvinnuhúsnæði sem meðal annars er nýtt undir verslunarmiðstöð. Áður er gerð grein fyrir þeirri ætlun löggjafans að veita svigrúm til samninga um sameiginlegan rekstur sameignar hreins atvinnuhúsnæðis vegna fjölbreyttra aðstæðna sem þar geta verið uppi.

48. Að öllu virtu verður ekki fallist á með gagnáfrýjanda að með samþykktum aðaláfrýjanda um að þessi kostnaður teldist sameiginlegur hafi verið farið út fyrir heimildir samkvæmt lögum nr. 26/1994. Að sama skapi verður ekki litið svo á að jafnræðis og meðalhófs hafi ekki verið gætt gagnvart gagnáfrýjanda við ákvörðun húsgjalda að þessu leyti þannig að í bága hafi farið við réttindi hans samkvæmt 2. mgr. 74. gr. stjórnarskrárinnar.

49. Að fenginni þessari niðurstöðu koma til skoðunar málsástæður gagnáfrýjanda um að þinglýsing samþykkta aðaláfrýjanda hafi verið skilyrði þess að hann yrði bundinn við umrætt ákvæði þeirra um að kostnaður vegna auglýsinga- og kynningarstarfsemi teldist til sameiginlegs kostnaðar húsfélagsins.

Um skyldu aðaláfrýjanda til að þinglýsa samþykktum sínum

50. Fyrir liggur að gagnáfrýjandi stóð ekki að gerð samþykkta aðaláfrýjanda á árinu 2000 og gátu þær því ekki bundið hann á grundvelli samþykkis hans. Í 1. mgr. 75. gr. laga nr. 26/1994 er gert ráð fyrir að húsfélag geti sett sér sérstakar samþykktir sé talin þörf sérstakra reglna um fjöleignarhús, afnot séreigna, sameign þess, húsfélag, stjórn þess, verkefni og valdsvið þess og fleira. Í 2. mgr. greinarinnar var hins vegar mælt fyrir að slíkum samþykktum skyldi þinglýst ef þær hefðu að geyma ákvæði sem vikju frá eða væru til fyllingar fyrirmælum laganna. Í 3. mgr. sömu greinar sagði að þinglýsingar samkvæmt 2. mgr. væri þörf til réttarverndar gagnvart þriðja manni en þetta væri þó ekki gildisskilyrði á milli eigenda innbyrðis. Þá var tekið fram að um þýðingu og skuldbindingu slíkra gerninga innbyrðis, þótt þeim væri ekki þinglýst, færi eftir ákvæðum laganna svo og almennum reglum. Svara þessi síðastgreindu fyrirmæli laganna efnislega til 3. og 4. mgr. 75. gr. gildandi laga eins og þeim var breytt með 13. gr. laga nr. 84/2021.

51. Í athugasemdum með frumvarpi sem varð að lögum nr. 26/1994 kom fram að samkvæmt eldri lögum, sbr. lög nr. 59/1976 um fjölbýlishús, hefði þinglýsing verið gildisskilyrði samþykkta húsfélags, ekki bara út á við heldur einnig milli eigenda innbyrðis. Með ákvæðum 2. og 3. mgr. 75. gr. frumvarpsins yrði vikið frá þeirri sérkennilegu tilhögun að þinglýsing væri gildisskilyrði milli eigenda innbyrðis. Enn fremur kom fram að þetta fyrirkomulag eldri laga væri í andstöðu við meginreglur um gildi, þörf og þýðingu þinglýsingar. Þá sagði að ekki yrði séð að nein gild rök stæðu til slíkra afbrigða. Að endingu var áréttað að fyrirmæli ákvæðanna væru í fullu samræmi við meginreglur um réttaráhrif þinglýsingar. Verður að líta svo á að með þessu hafi verið vísað til grunnreglna þinglýsingalaga nr. 39/1978, einkum reglna 29., 33. og 34. gr. um réttaráhrif þinglýsingar þegar um er að ræða samninga þinglýsts eiganda fasteignar við grandlausan þriðja mann.

52. Um þinglýsingu samþykkta húsfélaga var einnig fjallað í almennum athugasemdum með áðurnefndu frumvarpi sem varð að lögum nr. 84/2021. Þar segir meðal annars að meginmarkmið frumvarpsins sé að stuðla að jafnvægi við nýtingu á húsum, bæði séreignum og sameignum, á forsendum fyrirsjáanleika. Verður ráðið af frumvarpinu að þörf á fyrirsjáanleika um samþykktir húsfélags hafi verið talin önnur og meiri þegar um væri að ræða ný hús til fjölbreyttra nota sem boðin væru til sölu, það er hús með bæði íbúðum og húsnæði til annarra nota. Einnig var vísað til þess að þeim sem stæðu að slíkum húsbyggingum væri í lófa lagið að móta samþykktir að þörfum íbúa og atvinnurekstrar og þinglýsa þeim á fasteignir hússins áður en til sölu þeirra kæmi svo að fullur fyrirsjáanleiki um ákvæði samþykkta væri ávallt tryggður.

53. Fyrir liggur að samþykktum aðaláfrýjanda hafði ekki verið þinglýst þegar gagnáfrýjandi varð eigandi eignarhluta síns og þar með sjálfkrafa aðili að aðaláfrýjanda. Ekki er á það fallist með aðaláfrýjanda að með tilvísunum í þinglýstum eignaskiptayfirlýsingum fjöleignarhússins til tilvistar hans sem húsfélags eða sérreglna um skiptingu á sameiginlegum kostnaði hafi kröfum laga um þinglýsingu samþykkta hans með einhverjum hætti verið fullnægt. Er þá haft í huga að þessar tilvísanir eru almenns eðlis og tiltaka með engu móti kostnað aðaláfrýjanda vegna auglýsinga- og kynningarstarfsemi eða skiptingu hans. Verður því lagt til grundvallar að aðaláfrýjandi hafi vanrækt að láta þinglýsa samþykktum sínum með því ákvæði sem mælti efnislega fyrir um að kostnaður húsfélagsins vegna auglýsinga- og kynningarstarfsemi teldist til sameiginlegs kostnaðar.

54. Við nánari skýringu 3. mgr. 75. gr. laga nr. 26/1994 verður að horfa til þess fyrirkomulags laganna að til gerðar samþykktar húsfélags þarf ákvörðun þess samkvæmt 7. tölulið B-liðar 41. gr. laganna eða A-lið sömu greinar ef þær hafa að geyma atriði sem allir eigendur verða að samþykkja, svo sem hér átti við. Þá hafa lögin að geyma ítarlegar reglur um boðun á húsfundi og úrræði eiganda sé hann ekki hafður með í ráðum. Verður því að miða við að eigendum í húsfélagi sé eða megi jafnan vera kunnugt um samþykktir húsfélags síns. Á það enn frekar við þegar samþykktir eru gerðar með samþykki allra eigenda, svo sem háttaði til um gerð samþykkta aðaláfrýjanda árið 2000. Í samræmi við 19. gr. laga nr. 39/1978 gæti slíkur eigandi því aldrei talist grandlaus viðsemjandi gagnvart öðrum eigendum fjöleignarhúss. Fólu fyrirmæli 3. mgr. 75. gr. laga nr. 26/1994, sbr. 4. mgr. 75. gr. gildandi laga, á þá leið að þinglýsing fæli ekki í sér gildisskilyrði milli eigenda innbyrðis því að þessu leyti fyrst og fremst í sér áréttingu á þeirri réttarstöðu sem leiddi af almennum reglum um þinglýsingar.

55. Öðru máli gegnir um nýjan eiganda í fjöleignarhúsi sem ekki hefur með neinum hætti komið að gerð samþykkta húsfélags. Verður að skýra fyrirmæli 3. mgr. 75. gr. laganna í ljósi almennrar reglu 1. mgr. 33. gr. laga nr. 39/1978 á þann veg að þeim sé einnig ætlað að vernda rétt slíks kaupanda og hann teljist því þriðji maður í skilningi fyrrnefndu málsgreinarinnar. Í samræmi við almennar reglur um þinglýsingar er sú réttarvernd þó háð því að nýr eigandi sé grandlaus um þau atriði í samþykktum húsfélags sem með einhverjum hætti víkja frá almennum reglum laga nr. 26/1994. Getur ekki haggað þeirri niðurstöðu þótt grandlaus kaupandi eignarhluta í fjöleignarhúsi kunni eftir atvikum að eiga þess kost að beina kröfum að viðsemjanda sínum samkvæmt almennum reglum fjármunaréttar í stað þess að byggja rétt á traustfangsreglum gagnvart húsfélagi og þá um leið gagnvart hagsmunum annarra eigenda.

56. Í ljósi afdráttarlausrar skyldu aðaláfrýjanda til að láta þinglýsa samþykktum sínum samkvæmt áðurlýstum fyrirmælum 75. gr. laganna er það hans að sýna fram á að gagnáfrýjandi hafi allt að einu verið grandsamur um samþykktir hans þegar hann festi kaup á eignarhluta sínum á árinu 2018, þar á meðal hvað snertir hið umdeilda ákvæði þeirra um kostnað húsfélagsins vegna auglýsinga- og kynningarstarfsemi.

Um mat á grandsemi gagnáfrýjanda

57. Meðal skyldna seljanda eignar í fjöleignarhúsi samkvæmt 1. mgr. 25. gr. laga nr. 26/1994 er að kynna kaupanda sérstakar samþykktir húsfélagsins ef um þær er að ræða og framlög eignarhlutans gagnvart því. Markmið slíkrar upplýsingaskyldu er að tryggja að fullnægjandi gögn og upplýsingar liggi að þessu leyti fyrir við sölu svo að komið sé í veg fyrir deilur og eftirmál. Í 5. mgr. greinarinnar kemur einnig fram að annist löggiltur fasteignasali sölu eignar í fjöleignarhúsi skuli hann sjá til þess að þau gögn og upplýsingar sem tilgreind eru í ákvæðinu liggi fyrir og séu rækilega kynnt kaupanda áður en kaupsamningur er gerður og undirritaður, sbr. til hliðsjónar dóma Hæstaréttar 27. mars 2003 í máli nr. 333/2002 og 1. júlí 2021 í máli nr. 9/2021.

58. Samkvæmt framangreindu verður almennt að gera ráð fyrir að kaupanda eignarhluta í fjöleignarhúsi sé kunnugt eða megi vera kunnugt um sérstakar samþykktir húsfélags ef þeim er að skipta. Engin gögn hafa þó verið lögð fram í málinu um atvik við kaup gagnáfrýjanda á eignarhluta sínum árið 2018. Þótt sönnunarbyrði verði almennt lögð á þann sem er í betri aðstöðu til að leggja fram gögn sem ætla má að þýðingu geti haft við sönnun verður í ljósi fyrrnefndrar skyldu aðaláfrýjanda til þinglýsingar samþykkta sinna að líta til þess að hann hafði ekki uppi áskorun til gagnaðila undir meðferð málsins um framlagningu slíkra gagna. Eins og málið liggur fyrir verður því engin ályktun dregin af gögnum málsins um huglæga afstöðu gagnáfrýjanda um þetta atriði.

59. Hvað sem þessu líður liggur fyrir skýrsla fyrirsvarsmanns gagnáfrýjanda fyrir héraðsdómi og verður að meta gildi framburðar hans í ljósi aðilastöðu hans, sbr. 4. mgr. 48. gr. og 1. mgr. 50. gr. laga nr. 91/1991. Eins og fram kemur í forsendum héraðsdóms verður framburður fyrirsvarsmannsins ekki skilinn á annan veg en að hann hafi viðurkennt að honum hafi frá upphafi eignarhalds síns í húsinu verið kunnugt um að kostnaður vegna auglýsinga- og kynningarstarfsemi væri talinn til sameiginlegs rekstrarkostnaðar og innheimtur sem hluti af húsgjöldum samkvæmt nánari reglum um kostnaðarskiptingu í samþykktum aðaláfrýjanda. Verður og ráðið að fyrirsvarsmaðurinn hafi frá upphafi eignarhalds síns haft í hyggju að fá þessu fyrirkomulagi breytt með það fyrir augum að hann og aðrir eigendur skrifstofuhúsnæðis í húsfélaginu bæru enga hlutdeild í þessum kostnaði.

60. Að þessu virtu telst sannað að gagnáfrýjandi, þegar hann varð eigandi eignarhluta síns árið 2018, hafi vitað eða mátt vita að samþykktir aðaláfrýjanda mæltu efnislega fyrir um að kostnaður af auglýsinga- og kynningarstarfsemi væri borinn uppi af eigendum sameiginlega og skipt samkvæmt ákveðnum hlutfallstölum. Samkvæmt því sem áður greinir um skýringu 3. mgr. 75. gr. laga nr. 26/1994, sbr. gildandi 4. mgr. greinarinnar, getur hann því ekki borið fyrir sig að ákvæði samþykktanna á þessa leið hafi ekki gilt gagnvart sér.

61. Samkvæmt öllu framangreindu var gagnáfrýjandi bundinn af umræddu ákvæði samþykkta aðaláfrýjanda og bar þar af leiðandi að greiða húsgjöld í samræmi við það. Af þeirri ástæðu verður aðaláfrýjandi sýknaður af kröfum gagnáfrýjanda og koma málsástæður aðila um hvort skilyrði reglna um endurgreiðslu ofgreidds fjár séu uppfyllt því ekki til sérstakrar úrlausnar.

62. Eftir úrslitum málsins verður gagnáfrýjandi dæmdur til að greiða aðaláfrýjanda málskostnað svo sem nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Aðaláfrýjandi, Rekstrarfélag Kringlunnar, er sýkn af kröfum gagnáfrýjanda, IK Holdings ehf.

Gagnáfrýjandi greiði aðaláfrýjanda samtals 3.000.000 króna í málskostnað vegna reksturs málsins á öllum dómstigum.