Dómur Hæstaréttar

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Benedikt Bogason, Björg Thorarensen, Ingveldur Einarsdóttir, Karl Axelsson og Sigurður Tómas Magnússon.

2. Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 16. júní 2022. Þau krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 2.744.856 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 4. desember 2019 til greiðsludags. Þá krefjast þau málskostnaðar úr hendi stefnda á öllum dómstigum.

3. Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Ágreiningsefni

4. Í málinu er deilt um heimild stefnda til að krefja áfrýjendur um þóknun við uppgreiðslu á húsnæðisláni í nóvember 2019 en lánið tóku þau hjá stefnda í júlí 2008. Ágreiningurinn lýtur einkum að afleiðingum þess að í skilmálum lánssamnings aðila skorti ákvæði um útreikning þóknunarinnar þrátt fyrir lagaskyldu þar um og hvort áfrýjendur eigi af þeirri ástæðu rétt á endurgreiðslu hennar.

5. Með héraðsdómi 22. september 2021 var stefndi sýknaður af kröfu áfrýjenda og var sú niðurstaða staðfest með hinum áfrýjaða dómi Landsréttar 8. apríl 2022.

6. Áfrýjunarleyfi í málinu var veitt 16. júní 2022, með ákvörðun Hæstaréttar nr. 2022-72, á þeim grunni að dómur í því gæti haft fordæmisgildi.

Málsatvik

7. Áfrýjendur tóku lán hjá stefnda, sem þá hét Íbúðalánasjóður, 1. júlí 2008 með útgáfu ÍLS-veðbréfs að fjárhæð 20.000.000 króna. Í fyrirsögn veðbréfsins kom fram að það væri án heimildar til uppgreiðslu eða aukaafborgana nema gegn sérstakri þóknun. Um var að ræða jafngreiðslulán, verðtryggt samkvæmt vísitölu neysluverðs. Skuldin var tryggð með 1. veðrétti í fasteigninni Norðurbakka 25C í Hafnarfirði og bar fasta 5,05% ársvexti.

8. Í 5. tölulið skilmála veðbréfsins kom fram að skuldari afsalaði sér með undirritun sinni heimild til að greiða aukaafborganir af „skuldabréfum sínum“ eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga nema gegn sérstakri þóknun. Á hinn bóginn kom hvorki fram í skilmálunum hvernig uppgreiðslugjaldið skyldi reiknað út né hvenær slíkur kostnaður félli á.

9. Áfrýjendur greiddu afborganir af láninu án athugasemda frá útgáfu veðbréfsins og allt fram til þess að þau greiddu það upp 5. nóvember 2019. Við uppgreiðsluna krafði stefndi þau um sérstaka þóknun á grundvelli 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs, sbr. 4. mgr. 15. gr. þágildandi reglugerðar nr. 522/2004 um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf. Þegar áfrýjendur greiddu upp lánið voru vextir nýrra lána hjá áfrýjanda 4,2% eða 0,85% lægri en vextir af láni þeirra. Samkvæmt því krafði stefndi áfrýjendur um uppgreiðslugjald að fjárhæð 2.744.856 krónur sem nam 10,06% af eftirstöðvum lánsins. Við uppgreiðsluna gerðu áfrýjendur fyrirvara um réttmæti gjaldsins.

10. Áfrýjendur höfðuðu mál þetta 21. apríl 2020. Með héraðsdómi 17. desember sama ár var fallist á kröfu þeirra um endurgreiðslu á uppgreiðslugjaldinu. Stefndi fékk leyfi til að áfrýja dóminum beint til Hæstaréttar. Með dómi réttarins 27. maí 2021 í máli nr. 4/2021 var héraðsdómurinn ómerktur vegna ýmissa ágalla og málinu vísað heim í hérað til löglegrar málsmeðferðar og dómsálagningar á ný. Sama dag var í Hæstarétti kveðinn upp dómur í samkynja máli nr. 3/2021 þar sem stefndi var sýknaður af kröfu annars lántakanda um endurgreiðslu uppgreiðslugjalds.

Löggjöf

11. Við gildistöku laga nr. 137/2019 um Húsnæðis- og mannvirkjastofnun 31. desember 2019 var nafni Íbúðalánasjóðs breytt í ÍL-sjóð, sbr. 4. mgr. 18. gr. laganna. Samhliða átti sér stað breyting á starfssviði sjóðsins.

12. Þegar áfrýjendur tóku lánið starfaði Íbúðalánasjóður á grundvelli þágildandi laga um húsnæðismál nr. 44/1998 eins og þeim hafði verið breytt meðal annars með lögum nr. 57/2004, 120/2004 og 137/2005.

13. Með lögum nr. 120/2004, sem tóku gildi 2. desember 2004, var 3. mgr. bætt við 23. gr. laga nr. 44/1998. Samkvæmt ákvæðinu var Íbúðalánasjóði heimilt að bjóða lántakendum ÍLS-veðbréfa að afsala sér rétti til þess að greiða upp lán án þóknunar gegn lægri vöxtum. Ef til uppgreiðslu kæmi mætti slík þóknun á hinn bóginn ekki vera hærri fjárhæð en sem næmi kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns.

14. Með reglugerð nr. 1017/2005, sem sett var með heimild í 3. mgr. 23. gr. og 29. gr. laga nr. 44/1998 og tók gildi 21. nóvember 2005, var tveimur nýjum málsgreinum bætt við 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004 og urðu þær 3. og 4. málsgrein. Samkvæmt 3. mgr. 15. gr. var Íbúðalánasjóði heimilt að bjóða þeim lán með lægra vaxtaálagi sem undirrituðu yfirlýsingu um að þeir afsöluðu sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuld að fullu fyrir gjalddaga láns. Væri vaxtaálagið þá lægra sem næmi þeim hluta þess sem ætlað var að mæta vaxtaáhættu sjóðsins. Í 4. mgr. 15. gr. var tekið fram að lántaki sem tekið hefði lán með lægra vaxtaálagi og óskaði eftir því að greiða af því aukaafborganir eða greiða skuldabréfið upp að fullu fyrir lok lánstímans skyldi greiða sérstaka þóknun til Íbúðalánasjóðs samkvæmt gjaldskrá sjóðsins. Þá var einnig bætt við 2. mgr. 3. gr. reglugerðar nr. 522/2004 heimild þess efnis að sjóðurinn gæti að fenginni ákvörðun ráðherra, samkvæmt 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, boðið þeim lántakendum sem undirrituðu yfirlýsingu um að þeir afsöluðu sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga, sbr. 1. mgr. 15. gr. laganna, lægra vaxtaálag sem næmi allt að þeim hluta álagsins sem ætlað var að mæta vaxtaáhættu sjóðsins.

15. Samhliða framangreindri reglugerð var sett reglugerð nr. 1016/2005 um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs. Í 7. gr. hennar segir að þóknun vegna uppgreiðslu lána og aukaafborgana reiknist af mismun á vaxtastigi láns sem greitt er og markaðsvöxtum sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun væri að ræða.

16. Eftir framangreindar breytingar á lögum og reglugerðum um starfsemi Íbúðalánasjóðs bauð sjóðurinn upp á tvenns konar lán. Annars vegar lán sem báru lægri vexti og voru án heimildar til uppgreiðslu nema gegn greiðslu sérstakrar þóknunar til sjóðsins. Hins vegar stóðu til boða lán sem heimilt var að greiða upp án þóknunar en voru með hærri vöxtum. Samkvæmt 3. mgr. 21. gr. þágildandi laga nr. 44/1998 skyldi stjórn Íbúðalánasjóðs ákveða vexti ÍLS-veðbréfa með hliðsjón af fjármögnunarkostnaði í reglulegum útboðum íbúðabréfa og fjármagnskostnaði vegna uppgreiddra lána samkvæmt 23. gr. laganna að viðbættu vaxtaálagi, sbr. 28. gr. þeirra. Í 28. gr. laganna kom jafnframt fram að Íbúðalánasjóði væri heimilt að áskilja sér vaxtaálag til að mæta rekstrarkostnaði, áætluðum útlánatöpum og vaxtaáhættu sjóðsins. Ráðherra skyldi ákveða vaxtaálag að fengnum tillögum stjórnar sjóðsins. Þá skyldu vextir vera óbreytanlegir allan lánstímann, sbr. 4. mgr. 21. gr. laganna.

17. Þegar áfrýjendur tóku lánið voru í gildi lög um neytendalán nr. 121/1994. Í 1. mgr. 6. gr. þeirra voru talin upp þau atriði sem lánveitandi skyldi veita neytanda upplýsingar um við gerð lánssamnings en meðal þeirra voru heildarlántökukostnaður í krónum og árleg hlutfallstala kostnaðar, sbr. 4. og 5. tölulið ákvæðisins. Þóknun vegna uppgreiðslu var ekki meðal þessara atriða. Í 7. gr. laganna var fjallað um heildarlántökukostnað sem samkvæmt 1. mgr. fól í sér allan kostnað af láni, þar með talda vexti og önnur gjöld sem neytandi skyldi greiða. Í 2. mgr. greinarinnar voru taldir upp þeir kostnaðarliðir sem taka skyldi tillit til þegar reiknuð væri út árleg hlutfallstala kostnaðar en þóknun vegna uppgreiðslu eða uppgreiðslugjald var ekki meðal þeirra. Í 9. gr. laganna var mælt fyrir um að þegar aðilar semdu um að vextir skyldu að nokkru eða öllu leyti vera breytilegir skyldi greint frá þeim eins og þeir væru á þeim tíma sem upplýsingarnar væru gefnar, tilgreint skyldi með hvaða hætti þeir væru breytilegir og við hvaða aðstæður þeir breyttust. Í 11. gr. laganna sagði að árleg hlutfallstala kostnaðar skyldi reiknuð út á þeim tíma sem lánssamningur væri gerður. Við útreikning hennar skyldi gengið út frá að lánssamningur gilti umsaminn tíma og að lánveitandi og neytandi stæðu við skuldbindingar sínar samkvæmt skilmálum hans. Í 1. mgr. 14. gr. laganna sagði að væru vextir eða annar lántökukostnaður ekki tilgreindur í lánssamningi væri lánveitanda ekki heimilt að krefja neytanda um greiðslu þeirra. Þá sagði í 2. mgr. greinarinnar að lánveitanda væri ekki heimilt að krefjast greiðslu frekari lántökukostnaðar en tilgreindur væri í samningi samkvæmt 4. tölulið 1. mgr. 6. gr. laganna. Þessi ákvæði voru öll í II. kafla laganna sem fjallaði um upplýsingaskyldu lánveitanda.

18. Með lögum nr. 63/2008 var ákvæði 16. gr. a um uppgreiðslugjald bætt við lög nr. 121/1994 og tók breytingin gildi 12. júní 2008. Var lagagreinin svohljóðandi:

Lánveitanda er óheimilt að krefjast greiðslu uppgreiðslugjalds af láni í íslenskum krónum með breytilegum vöxtum sem greitt er upp fyrir þann tíma sem umsaminn er, ef upphaflegur höfuðstóll lánsins er að jafnvirði 50 millj. kr. eða minna.

Lánveitandi getur ekki krafist uppgreiðslugjalds ef ástæða uppgreiðslu er gjaldfelling láns af hans hálfu.

Í þeim tilvikum sem heimilt er að semja um uppgreiðslugjald skal kveðið á um slíkt í lánssamningi. Tilgreina skal upplýsingar um hvernig uppgreiðslugjald er reiknað út og hvenær slíkur kostnaður fellur á.

Í þeim tilvikum sem heimilt er að semja um uppgreiðslugjald má fjárhæð gjaldsins að hámarki vera það tjón sem lánveitandi verður fyrir vegna uppgreiðslunnar fyrir þann tíma sem umsaminn er. Ef kveðið er á um heimild til endurskoðunar vaxta í lánssamningi með föstum vöxtum skal miða útreikning uppgreiðslugjalds við tímann fram að næsta endurskoðunardegi vaxta. Ráðherra skal setja nánari reglur um útreikning á tjóni vegna uppgreiðslu.

19. Lög nr. 33/2013 um neytendalán leystu af hólmi lög nr. 121/1994.

Niðurstaða

Málatilbúnaður áfrýjenda í ljósi fyrri dóma Hæstaréttar

20. Sem fyrr segir var sama dag og fyrri héraðsdómur í máli þessu var ómerktur í Hæstarétti kveðinn upp dómur í máli nr. 3/2021 þar sem stefndi þessa máls var sýknaður af kröfu annars aðila um endurgreiðslu á uppgreiðslugjaldi vegna ÍLS-veðbréfs.

21. Þótt margt sé líkt með sakarefnum beggja málanna eru þau frábrugðin í nokkrum atriðum. ÍLS-veðbréfið sem til umfjöllunar var í máli nr. 3/2021 var gefið út 10. apríl 2008 fyrir lögfestingu 16. gr. a í lögum 121/1994 öndvert við veðbréfið sem til umfjöllunar er í þessu máli sem gefið var út eftir lögfestingu greinarinnar. Í öðru lagi var í 6. tölulið skilmála ÍLS-veðbréfsins sem til umfjöllunar var í máli nr. 3/2021 regla um fjárhæð þóknunar vegna uppgreiðslu þess sem var samhljóða 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005. Sambærilegt ákvæði er ekki að finna í skilmálum ÍLS-veðbréfsins sem til umfjöllunar er í máli þessu. Í þriðja lagi var því hafnað með dómi í máli nr. 3/2021 að 2. gr. reglugerðar nr. 1017/2005, sem breytti 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004 og 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005, ættu sér ekki fullnægjandi lagastoð. Í þessu máli er ekki byggt á þeirri málsástæðu. Dómur Hæstaréttar í máli nr. 3/2021 hefur þar af leiðandi aðeins fordæmisgildi um þau atriði sem eru sambærileg hvað varðar lagagrundvöll, samningsskilmála og málatilbúnað aðila.

Þýðing fyrirmæla laga nr. 121/1994 fyrir uppgreiðslugjald

22. Af hálfu áfrýjenda er á því byggt að skilmálar í ÍLS-veðbréfinu hafi ekki verið í samræmi við áskilnað þágildandi laga um neytendalán nr. 121/1994, eins og Hæstiréttur hafi slegið föstu í dómi í máli nr. 4/2021, og af þeim sökum hafi stefnda verið óheimilt að krefja þau um uppgreiðslugjald, sbr. meginreglu 14. gr. laganna.

23. Áfrýjendur telja að á stefnda hafi hvílt skylda til að upplýsa þau áður en lánið var veitt um það á hvern hátt vextir væru breytilegir, við hvaða aðstæður þeir breyttust og hvaða áhrif slíkt gæti haft á heildarlántökukostnað þeirra, þar með talið við uppgreiðslu, sbr. 6., 7. og 9. gr. laga nr. 121/1994. Sérstaklega hafi þetta verið brýnt þar sem uppgreiðsluákvæði hafi verið tiltölulega ný af nálinni þegar áfrýjendur tóku lánið og stefndi nýlega byrjaður að veita lán með slíku ákvæði. Ákvæðið hafi einnig verið óvenjulegt þar sem gjaldið hafi verið útfært á annan hátt en hjá viðskiptabönkunum sem hafi miðað uppgreiðslugjald við fasta vaxtaprósentu.

24. Þá byggja áfrýjendur á því að stefnda hafi borið að taka skýrt fram í lánaskilmálum hvernig uppgreiðslugjald yrði reiknað út og við hvaða aðstæður það yrði innheimt, sbr. 16. gr. a laga nr. 121/1994. Stefndi hafi brugðist þessum skyldum og uppgreiðslugjaldsins einungis verið getið með almennum hætti í 5. tölulið skilmála veðbréfsins. Áfrýjendur telja að í þóknun vegna uppgreiðslu hafi í raun falist viðbótarvaxtaálag sem reiknað hafi verið frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga og því hafi í raun verið um lántökukostnað að ræða í skilningi ákvæða II. kafla laganna.

25. Fyrir Landsrétti og Hæstarétti hafa áfrýjendur sérstaklega vísað til þess að lánssamningurinn hafi hvorki haft að geyma upplýsingar um heildarlántökukostnað í krónum né í formi árlegrar hlutfallstölu kostnaðar en um það séu gerðar kröfur í 5. og 6. tölulið 1. mgr. 6. gr. laga nr. 121/1994.

26. Í dómi Hæstaréttar í máli nr. 4/2021, þar sem fyrri héraðsdómur í máli þessu var ómerktur, var tekið fram að í ÍLS-veðbréfinu hefði ekki verið gætt fyrirmæla 3. mgr. 16. gr. a laga nr. 121/1994. Í dóminum var jafnframt tekið fram að í ákvæðinu hefði ekki verið mælt fyrir um afleiðingar væri þessa ekki gætt. Þá sagði í dóminum að þótt slíkur ágalli á skilmálum kynni að brjóta í bága við tiltekna lagareglu leiddi slíkt ekki þegar af þeirri ástæðu til þess að viðkomandi ráðstöfun væri ógild milli aðila heldur væri slíkt þvert á móti athugunarefni hverju sinni.

27. Fyrir liggur að áfrýjendur völdu þann kost að taka lán hjá stefnda með 5,05% föstum ársvöxtum og skuldbundu sig til að greiða sérstaka þóknun tækju þau síðar ákvörðun um að greiða upp lánið fyrir lokagjalddaga. Áfrýjendum stóð til boða að taka lán með 0,5% hærri ársvöxtum og eiga þess þá kost að greiða upp lánið fyrir lokagjalddaga án þess að inna af hendi þóknun vegna uppgreiðslu. Til greiðslu uppgreiðsluþóknunar gat ekki komið nema vegna þess að áfrýjendur völdu þann kost að greiða lánið upp fyrir gjalddaga. Þar sem í 11. gr. laga nr. 121/1994 var skýrt tekið fram að við útreikning á hlutfallstölu kostnaðar skyldi meðal annars gengið út frá því að lánssamningur gilti umsaminn tíma stóðu engin rök til þess að taka tillit til uppgreiðsluþóknunar í þeim útreikningi. Í 1. mgr. 6. gr. laga nr. 121/1994 voru talin upp atriði sem lánveitandi skyldi gefa neytanda upplýsingar um en þar var ekki vikið sérstaklega að þóknun vegna uppgreiðslu. Slík þóknun taldist samkvæmt því ekki til heildarlántökukostnaðar í krónum í skilningi 4. töluliðar málgreinarinnar eins og sá kostnaður verður skýrður með hliðsjón af 7. og 11. gr. laganna. Því verður ekki fallist á með áfrýjendum að stefnda hafi á grundvelli 6., 7. eða 9. gr. laganna verið skylt að upplýsa þau um áhrif uppgreiðsluþóknunar á heildarskuldbindingar þeirra vegna lánsins ef til uppgreiðslu kæmi.

28. Fyrir liggur að stefndi hafði veitt lán af því tagi sem áfrýjendur völdu um nokkurra ára skeið og ekki verður fallist á með þeim að lánskjör hafi verið óvenjuleg. Þá verður uppgreiðslugjaldinu ekki jafnað til breytilegra vaxta eða vaxtaafleiðu.

29. Með vísan til framangreinds verður uppgreiðslugjaldinu ekki jafnað til vaxta eða annars lántökukostnaðar sem lánveitanda var skylt að veita neytanda upplýsingar um þegar lán var veitt í skilningi 1. mgr. 14. gr. laga nr. 121/1994 og fær krafa áfrýjenda á hendur stefnda um endurgreiðslu þóknunar vegna uppgreiðslu því ekki stoð í ákvæðinu eða meginreglu þess. Þar sem ekki verða heldur dregnar ályktanir af öðrum ákvæðum laganna um hvaða afleiðingar það geti haft ef brotið er gegn fyrirmælum 2. málsliðar 3. mgr. 16. gr. a þeirra fær endurgreiðslukrafan ekki stoð í þeim lögum einum og sér.

30. Að fenginni þessari niðurstöðu verður tekin afstaða til þess hvort málsástæða áfrýjenda um að skilmálar veðbréfsins um uppgreiðslugjald séu óskuldbindandi gagnvart þeim eigi stoð í ógildingarreglum laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga eða eftir atvikum lögum nr. 57/2005 um eftirlit með viðskiptaháttum og markaðssetningu.

Þýðing ógildingarreglna laga nr. 7/1936

31. Áfrýjendur byggja á því að lánaskilmálar stefnda hafi verið ósanngjarnir og ekki í samræmi við góða og heilbrigða viðskiptahætti enda geti skilmálar sem ekki uppfylli lögbundin skilyrði um efni, þar með talið mikilvægar upplýsingar fyrir neytendur, ekki talist vera sanngjarnir eða samræmast góðum viðskiptaháttum. Stefndi hafi brugðist lögbundinni skyldu til að veita áfrýjendum nauðsynlegar upplýsingar og ráðgjöf. Þessi skortur á lögbundnum upplýsingum, meðal annars um framkvæmd útreiknings uppgreiðsluþóknunar, hafi gert umfang skuldbindinga áfrýjenda óljóst og leitt til þess að stefndi hafi í raun haft sjálfdæmi um útreikning þóknunarinnar. Stefndi hafi þannig getað skammtað sér óeðlilega hagstæð kjör á kostnað áfrýjenda og látið þau bera ótakmarkaða áhættu af vaxtaþróun á fjármálamarkaði. Þá hafi verulegur aðstöðumunur verið milli aðila og ekki fyrir hendi sanngjarnar forsendur fyrir skuldbindingum áfrýjenda sem hafi átt að standa í áratugi. Áfrýjendur telja jafnframt að viðskiptahættir stefnda hafi verið óréttmætir og villandi samkvæmt 1. mgr. 8. gr. og 2. mgr. 9. gr. laga nr. 57/2005.

32. Áfrýjendur telja að hvert og eitt þeirra atriða sem farið hafi úrskeiðis við lánveitingu stefnda, og þau jafnframt metin heildstætt, leiði til þess að uppgreiðsluþóknun samkvæmt samkomulagi aðila hafi verið ósanngjörn og andstætt góðri viðskiptavenju að bera hana fyrir sig. Því beri að víkja samkomulaginu til hliðar á grundvelli 36. gr. og 36. gr. a-c laga nr. 7/1936.

33. Svo sem rakið er í dómi Hæstaréttar í máli nr. 3/2021 og hinum áfrýjaða dómi eiga ákvæði 36. gr. a-c laga nr. 7/1936 rætur að rekja til breytinga sem gerðar voru með lögum nr. 14/1995 en þau voru sett til að innleiða hér á landi ákvæði tilskipunar ráðsins 93/13/EBE frá 5. apríl 1993 um óréttmæta skilmála í neytendasamningum. Í 1. mgr. 1. gr. tilskipunarinnar kemur fram að tilgangur hennar sé að samræma lög og stjórnsýslufyrirmæli aðildarríkjanna um ósanngjarna skilmála í samningum milli atvinnurekenda og neytenda. Fram kemur í 1. og 2. mgr. 3. gr. tilskipunarinnar að ákvæðum hennar sé ætlað að taka til skilmála í slíkum samningum sem ekki hafi sérstaklega verið samið um. Slíkir skilmálar teljist ósanngjarnir ef þeir stríða gegn góðum viðskiptaháttum og raska til muna jafnvægi milli samningsskyldna aðilanna, neytanda í óhag. Í 2. mgr. 1. gr. tilskipunarinnar er hins vegar tekið fram að hún taki ekki til samningsskilmála sem endurspegli lög og bindandi stjórnsýslufyrirmæli. Eins og fyrr segir voru framangreind ákvæði laga nr. 7/1936 lögfest í því skyni að innleiða í landsrétt efnisreglur tilskipunarinnar. Þótt ekki hafi verið settur í þau fyrirvari sem svarar til fyrirmæla 2. mgr. 1. gr. tilskipunarinnar leiðir af framangreindu að ákvæðunum verður ekki beitt um samningsskilmála sem eiga sér samsvörun í ófrávíkjanlegri lagareglu, sbr. einnig dóm Hæstaréttar 13. maí 2015 í máli nr. 160/2015.

34. Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi á 5. töluliður skilmála fyrrnefnds veðbréfs, sem mælti fyrir um að áfrýjendur afsöluðu sér heimild til að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga nema gegn sérstakri þóknun, stoð í fyrirmælum 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 eins og var nánar útfært í áður tilgreindum ákvæðum reglugerða nr. 522/2004 og 1016/2005. Með dómi Hæstaréttar í máli nr. 3/2021 var komist að þeirri niðurstöðu að þessi reglugerðarákvæði ættu sér fullnægjandi lagastoð. Í 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 var kveðið á um hvernig reikna skyldi þóknun vegna uppgreiðslu. Eins og fyrr greinir var ákvæði reglugerðarinnar ekki tekið upp í skilmála veðbréfsins sem mál þetta lýtur að og engar upplýsingar þar að finna um hvernig reikna skyldi þóknun vegna uppgreiðslu en það var sem fyrr segir í andstöðu við fyrirmæli 2. málsliðar 3. mgr. 16. gr. a laga nr. 121/1994. Til þess er hins vegar að líta að óumdeilt er í málinu að stefndi stóð að útreikningi þóknunarinnar í samræmi við fyrirmæli 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005. Fór því um lögskipti málsaðila hvað uppgreiðslugjaldið varðaði með nákvæmlega sama hætti og ef reglugerðarákvæðið hefði verið tekið upp í skilmála veðbréfsins. Framkvæmd stefnda gagnvart áfrýjendum endurspeglaði þannig gild stjórnvaldsfyrirmæli. Því getur ekki komið til álita að víkja skilmálum veðbréfsins um greiðslu uppgreiðsluþóknunar til hliðar á grundvelli 36. gr. a-c. laga nr. 7/1936.

35. Áfrýjendur byggja jafnframt á því að víkja skuli 5. tölulið skilmála veðbréfsins til hliðar á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936. Í 1. mgr. greinarinnar er kveðið á um heimild til að víkja samningi til hliðar í heild eða að hluta eða breyta ef það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig. Samkvæmt 2. mgr. 36. gr. skal við mat á því líta til efnis samnings, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerðina og atvika sem síðar komu til. Niðurstaða um hvort samningi verði vikið til hliðar á grundvelli ákvæðisins verður samkvæmt því byggð á heildarmati á þessum atriðum.

36. Við slíkt heildarmat er til þess að líta að við undirritun veðbréfsins tóku áfrýjendur með skýrum og ótvíræðum hætti á sig skyldu til að greiða sérstaka þóknun ef til uppgreiðslu lánsins kæmi að þeirra frumkvæði fyrir gjalddaga en nutu á móti 0,5% lægri ársvaxta en þeir sem völdu að halda rétti til uppgreiðslu án þóknunar. Þessi valkvæða samningsskylda kom ekki aðeins fram í 5. tölulið skilmála veðbréfsins heldur var hún einnig áréttuð í fyrirsögn þess með orðunum „Án heimildar til uppgreiðslu eða aukaafborgana nema gegn sérstakri þóknun“.

37. Á hinn bóginn var sem fyrr segir sá ágalli á veðbréfinu að þar var ekki að finna upplýsingar um aðferð við útreikning þóknunar vegna uppgreiðslu sem var í andstöðu við fyrirmæli 3. mgr. 16. gr. a laga nr. 121/1994. Við mat á því hvaða afleiðingar þessi ágalli á að hafa við framangreint sanngirnismat skiptir sem fyrr segir máli að aðferð sú sem stefndi beitti við að reikna uppgreiðslugjaldið var í samræmi við ákvæði 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005.

38. Þá er til þess að líta að áfrýjendur fóru tvívegis í gegnum rafrænt greiðslumat áður en veðbréfið var undirritað. Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er í ljós leitt að þau áttu þess ítrekað kost í því rafræna ferli að kynna sér hvernig uppgreiðslugjaldið væri reiknað þótt endanleg fjárhæð þess væri háð þróun vaxta á sambærilegum lánum stefnda.

39. Sem fyrr segir kom eingöngu til þess að lagt var á uppgreiðslugjald vegna þess að áfrýjendur ákváðu að greiða lánið upp fyrir gjalddaga. Óumdeilt er að sú ákvörðun var til komin vegna lækkandi vaxta á lánum til fasteignakaupa á lánamarkaði sem gerði það að verkum að þrátt fyrir að uppgreiðslugjaldið næmi 10,06% af eftirstöðvum lánsins töldu þau sig hafa hag af endurfjármögnun. Vegna þess munar sem var á vaxtabyrði af því láni sem áfrýjendur tóku og láni með heimild til uppgreiðslu án uppgreiðsluþóknunar mátti þeim vera ljóst að þóknunin gæti orðið veruleg ef vaxtalækkanir gerðu uppgreiðslu fýsilega. Í málinu liggja fyrir útreikningar sem sýna að þegar lánið var greitt upp eftir 11 ár af 40 ára lánstíma var samtala eftirstöðva þess og greiddra afborgana 2.292.790 krónum lægri en ef þau hefðu valið að taka lán án uppgreiðslugjalds. Uppgreiðslugjaldið var þannig aðeins 452.206 krónum hærra en sem nam sparnaði áfrýjenda á fyrstu 11 árum lánstímans af því að velja lán með lægri vöxtum og uppgreiðslugjaldi í stað þess að velja lán með hærri vöxtum án uppgreiðslugjalds.

40. Undir rekstri málsins í héraði lögðu áfrýjendur fram skjal þar sem fram komu útreikningar á ætluðum kostnaði stefnda vegna uppgreiðslu láns áfrýjenda. Þar kom fram sú ályktun að þegar tekið væri tillit til þeirra álagsþátta sem féllu brott við uppgreiðslu væri ljóst að stefndi hefði ekki haft kostnað af uppgreiðslu lánsins. Stefndi lagði fram bókun þar sem hann taldi umrædda ályktun fela í sér nýja málsástæðu sem væri of seint fram komin og kæmist ekki að í málinu. Jafnframt voru færð fram töluleg mótmæli við ályktun áfrýjenda. Fyrir Landsrétti var af hálfu áfrýjenda vísað til þessara útreikninga og því haldið fram að fjárhæð uppgreiðslugjaldsins hefði verið umfram raunverulegan kostnað stefnda vegna uppgreiðslunnar og því ekki í samræmi við 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998. Landsréttur taldi að málsástæðan væri of seint fram komin og að hún kæmist ekki að í málinu.

41. Í 1. málslið 4. mgr. 16. gr. a laga nr. 121/1994 var mælt fyrir um að fjárhæð uppgreiðslugjalds mætti að hámarki vera það tjón sem lánveitandi yrði fyrir vegna uppgreiðslu fyrir þann tíma sem umsaminn væri og var ákvæðið efnislega samhljóða lokamálslið 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998. Til framangreindra lagaákvæða var ekki vísað í stefnu til héraðsdóms og heldur ekki til þeirra efnisreglna sem ákvæðin hafa að geyma.

42. Með hliðsjón af fyrrgreindum málatilbúnaði áfrýjenda og vörnum stefnda kemur efni framangreindra lagareglna aðeins til skoðunar að því leyti sem á þær reynir við úrlausn um þá málsástæðu áfrýjenda að vegna skorts á skýru samningsákvæði um útreikning uppgreiðsluþóknunar hafi stefndi í raun haft sjálfdæmi um útreikning á þóknuninni og þannig skammtað sér óeðlilega hagstæð kjör á kostnað áfrýjenda. Þeir útreikningar sem áfrýjendur hafa lagt fram um ætlaðan kostnað stefnda af uppgreiðslu lánsins koma jafnframt eingöngu til skoðunar í tengslum við umfjöllun um þessa málsástæðu þeirra.

43. Samkvæmt 3. mgr. 21. gr. laga nr. 44/1998, eins og lögin voru þegar áfrýjendur tóku lánið, skyldi stjórn Íbúðalánasjóðs ákveða vexti ÍLS-veðbréfa með hliðsjón af fjármögnunarkostnaði í reglulegum útboðum íbúðabréfa og fjármagnskostnaði vegna uppgreiddra lána samkvæmt 23. gr. laganna að viðbættu vaxtaálagi samkvæmt 28. gr. þeirra. Í síðastnefnda lagaákvæðinu kom fram að Íbúðalánasjóði væri heimilt að áskilja sér vaxtaálag til að mæta rekstrarkostnaði, áætluðum útlánatöpum og vaxtaáhættu sjóðsins. Jafnframt var þar kveðið á um að félagsmálaráðherra ákvæði þetta vaxtaálag að fengnum tillögum stjórnar Íbúðalánasjóðs. Ekkert liggur annað fyrir í málinu en að vextir Íbúðarlánasjóðs hafi verið ákveðnir í samræmi við þessi lagafyrirmæli.

44. Við útreikning á uppgreiðsluþóknun samkvæmt 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 skyldi samkvæmt framansögðu taka mið af mismuninum á vaxtastigi láns sem greitt væri og markaðsvöxtum sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir væru lægri. Engin rök standa til annars en að þeir útreikningar tækju, bæði um vexti af láni sem greitt var og vexti af nýjum sambærilegum lánum, mið af vöxtum að viðbættu vaxtaálagi, þar með talið vegna rekstraráhættu og útlánaáhættu, samkvæmt 28. gr. laga nr. 44/1998.

45. Í þeirri niðurstöðu Hæstaréttar í máli nr. 3/2021 að umrætt reglugerðarákvæði hefði fullnægjandi lagastoð fólst jafnframt að sú reikningsaðferð sem þar var kveðið á um og óumdeilt er að útreikningar stefnda á uppgreiðslugjaldi áfrýjenda byggðust á hefði staðist kröfur niðurlagsákvæðis 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 og þar með einnig áskilnað 1. málsliðar 4. mgr. 16. gr. a laga nr. 121/1994. Af hálfu stefnda hafa verið færðir fram trúverðugir útreikningar um að uppgreiðslugjaldið hafi ekki bætt nema að hluta rauntjón hans vegna uppgreiðslu og þeim útreikningum hefur ekki verið hnekkt af hálfu áfrýjenda. Með vísan til framangreinds er hafnað þeirri málsástæðu áfrýjenda að stefndi hafi haft sjálfdæmi um útreikning á uppgreiðsluþóknun og með því skammtað sér óeðlilega hagstæð kjör á kostnað þeirra.

46. Þegar litið er til framangreindra atriða og heildarmats í hinum áfrýjaða dómi á efni veðbréfsins, stöðu aðila, atvika við samningsgerðina og atvika sem síðar komu til verður ekki fallist á með áfrýjendum að það teljist ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að stefndi beri fyrir sig skilmála veðbréfsins um uppgreiðsluþóknun. Því eru ekki efni til að víkja 5. tölulið skilmála veðbréfsins og samkomulagi aðila um greiðslu uppgreiðsluþóknunar til hliðar á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936.

47. Með vísan til alls framangreinds en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður staðfest niðurstaða hans um sýknu stefnda af kröfu áfrýjenda um endurgreiðslu uppgreiðsluþóknunar að öllu leyti eða að hluta og um málskostnað.

48. Rétt er að málskostnaður fyrir Hæstarétti falli niður.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.