Dómur Hæstaréttar

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ingveldur Einarsdóttir, Björg Thorarensen, Karl Axelsson, Ólafur Börkur Þorvaldsson og Sigurður Tómas Magnússon.

2. Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 16. október 2023. Áfrýjandi Dalborg hf. krefst þess að stefnda verði gert að greiða sér 9.150.720 krónur. Áfrýjandi Fagriás ehf. krefst þess að stefnda verði gert að greiða sér 22.200.960 krónur. Áfrýjandi RA 5 ehf. krefst þess að stefnda verði gert að greiða sér 16.848.960 krónur. Í hverju tilviki er þess krafist að fjárhæðir beri dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 4. júní 2020 til greiðsludags. Til vara krefjast áfrýjendur þess að viðurkennt verði að stefnda sé óheimilt að leigja út hluta lóðarinnar að Fellsmúla 24–30 í Reykjavík, nánar tiltekið 1.696 fermetra af lóðinni, sem meðal annars er sýndur á uppdrætti Arkitekta Bankastræti 11 frá 4. desember 1997, án samþykkis áfrýjenda. Þá krefjast þeir málskostnaðar á öllum dómstigum.

3. Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms um sýknu af aðalkröfum áfrýjenda. Þá krefst hann þess að varakröfu verði vísað frá Hæstarétti. Komi hún til efnismeðferðar er krafist sýknu af henni. Þá krefst stefndi málskostnaðar á öllum dómstigum.

Ágreiningsefni

4. Mál þetta varðar ágreining aðila, sem allir eru eigendur tiltekinna fasteigna á lóðinni Fellsmúla 24–30 í Reykjavík, vegna útleigu stefnda á 1.696 fermetra lóðarhluta sem auðkenndur hefur verið sem Fellsmúli 30. Réttur málsaðila til lóðarinnar byggist á lóðarleigusamningi við Reykjavíkurborg frá 9. maí 2010. Stefndi hefur einn leigt út umræddan lóðarhluta undir bensínstöð og haft af því tekjur.

5. Áfrýjendur telja að umræddur lóðarhluti tilheyri sameiginlegri lóð þeirra og stefnda nr. 24–30 við Fellsmúla og þeir eigi því rétt á hlutdeild í leigutekjunum í samræmi við eignarhluta hvers og eins í lóðinni. Þá sé stefnda óheimilt að leigja út lóðarhlutann án samþykkis þeirra með vísan til reglna um sérstaka sameign og laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Gera þeir aðallega fjárkröfur á hendur stefnda sem svara til ætlaðrar hlutdeildar þeirra í leigutekjum af lóðarhlutanum árin 2016 til og með 2019. Til vara krefjast áfrýjendur viðurkenningar á því að stefnda sé óheimilt að leigja út lóðarhlutann nema með samþykki þeirra. Stefndi hafnar kröfum áfrýjenda og telur sig einan eiga rétt yfir umræddum lóðarhluta og geta leigt hann út án samþykkis þeirra. Hann sé upphaflegur lóðarleigutaki og hafi aldrei ráðstafað til áfrýjenda eða þeirra sem þeir leiði rétt frá neinum réttindum yfir lóðarhlutanum nr. 30.

6. Með héraðsdómi var stefndi sýknaður af kröfum áfrýjenda. Sú niðurstaða var staðfest af Landsrétti hvað aðalkröfur varðar en varakröfu áfrýjenda vísað frá héraðsdómi.

7. Áfrýjunarleyfi í málinu var veitt 16. október 2023, með ákvörðun réttarins nr. 2023-97, einkum á þeim grunni að dómur í því gæti haft fordæmisgildi meðal annars um skýringu lóðarleigusamninga og inntak lóðarleiguréttinda.

Málsatvik

8. Stefndi starfrækti bensínstöð í Reykjavík frá árinu 1944, fyrst við Kalkofnsveg en árið 1952 var hún færð á Hlemm og þaðan í Fellsmúla árið 1973.

9. Með lóðarleigusamningi við Reykjavíkurborg 11. febrúar 1971 tók stefndi á leigu lóð þá sem mál þetta varðar sem þá var tilgreind nr. 24–26 við Fellsmúla. Í samningnum kom fram að hann væri gerður með vísan til ályktunar bæjarráðs Reykjavíkur 4. janúar 1957 og að lóðin væri leigð til stefnda til 50 ára frá 1959 að telja. Hún væri nr. 24–26 við Fellsmúla og 12.264 fermetrar að stærð. Lóðarleigusamningnum fylgdi teikning sem sýndi meðal annars bílastæði á lóðinni og lítinn ferhyrning sem tilgreindur var undir bensínstöð. Í samningnum sagði að leigutaka væri heimilt að selja og veðsetja leigurétt sinn að lóðinni í heild.

10. Frá því að stefndi gerði fyrrnefndan lóðarleigusamning við Reykjavíkurborg hefur númerum á lóðinni fjölgað í Fellsmúla og eru nú nr. 24, 26, 28 og 30. Enn er um að ræða sömu heildarlóð. Mun staðfræðileg afmörkun hennar ekki hafa breyst frá því að hún var fyrst leigð en skráð stærð hennar minnkað um 24 fermetra eða úr 12.264 fermetrum í 12.240. Óumdeilt er að þessi breyting á stærð lóðarinnar hefur engin áhrif á ágreiningsefni málsins.

11. Stefndi mun hafa reist byggingar á lóðunum nr. 24–28, að frátalinni efri hæð Fellsmúla 28 sem hann seldi svokallaðan byggingarrétt að og annar aðili reisti. Afsalaði hann hlutum bygginganna í formi sjálfstæðra fasteigna til annarra aðila. Þá gerðu eigendur fasteignanna í fyllingu tímans sameignarsamninga sín á milli sem og eignaskiptayfirlýsingar.

12. Sala eldsneytis og rekstur henni tengdur á sér langa sögu í starfsemi stefnda. Í dómi Hæstaréttar 26. október 1987 í máli nr. 14/1986 sem birtur er á bls. 1374 í dómasafni réttarins það ár er rakin áratuga samvinna stefnda og Olíuverslunar Íslands hf. um slíkan rekstur sem lauk árið 1985. Stefndi gerði sambærilegan samning við Olíufélagið hf. 23. apríl 1985. Félögin gerðu svo með sér annan samning 24. febrúar 1993.

13. Sameignarsamningur og reglur fyrir húsfélag fyrir fasteignina Fellsmúla 26 voru undirrituð 26. október 1984. Í 2. lið greinar 4 í samningnum sagði: „Í sambandi við skiptingu lóðar hefur orðið eftirfarandi samkomulag: Bensínstöðin, sem framvegis telst nr. 30 við Fellsmúla, notar ein 1696 ferm. af lóðinni þ.e. 13,83% af heildarlóðinni og greiðir ein allan kostnað af þeim lóðarhluta. Skal þetta standa óbreytt á meðan núverandi rekstur er þar rekinn. Verði breyting á núverandi rekstri, þá skal þessi ákvörðun endurskoðuð.“ Þá sagði þar að samkvæmt þessu teldist lóð sem tilheyrði húsum nr. 24, 26 og 28 samtals vera 12.264 fermetrar – 1.696 fermetrar eða 10.568 fermetrar.

14. Eignaskiptasamningur um Fellsmúla 28 var gerður 29. september 1986. Þar var vísað til þess að húsið stæði á sameiginlegri lóð Fellsmúla 24, 26 og 28 sem væri 10.568 fermetrar og væri húsið „staðsett norðan við bensínstöð Olís við Fellsmúla nr. 30“. Þá var gerður eignaskiptasamningur 18. október 1989 fyrir Fellsmúla 24. Þar var tilgreint að „Húseignin stendur á sameiginlegri lóð Fellsmúla 24, 26 og 28, en heildarstærð lóðarinnar telst vera 10.568 fm. Hlutur Fellsmúla 24 telst vera 30,01% í lóðinni.“ Hinn 31. október sama ár var gerður eignaskiptasamningur um Fellsmúla 26. Þar var einungis tilgreint að eignin teldist vera 6,67% í sameiginlegri lóð Fellsmúla 24, 26 og 28.

15. Undirritaður var nýr sameignarsamningur um lóðina 24–28 við Fellsmúla 29. júlí 1991. Í grein 4 segir:

Eignin er óskipt leigulóð og er fullbyggt á henni. Skiptist hún milli sameigenda í samræmi við þinglýstan eignarhluta þeirra þannig:

1. Lóðin telst vera 12.264 ferm.

2. Samkomulag er um, að bensínstöðin noti ein 1696 ferm. af lóðinni, þ.e. 13,83% af heildarlóðinni, og greiðir ein allan kostnað af þeim lóðarhluta. Skal þetta standa óbreytt á meðan núverandi rekstur er þar rekinn. (Þ.e. á vegum Hreyfils SVF). Verði breyting hér á fellur samkomulag þetta úr gildi. Ekki má hindra eðlilega aðkomu að öðrum hluta lóðarinnar.

3. Samkvæmt þessu telst þá lóð tilheyrandi húsum nr. 24, 26 og 28 vera: 12.264 ferm – 1.696 ferm. = 10.568 ferm. eða 86,17%.

16. Í desember 1997 var gerð eignaskiptayfirlýsing fyrir Fellsmúla 24, 26, 28 og 30 og henni þinglýst 9. janúar 1998. Í henni kemur fram að sameiginleg lóð sé fyrir alla matshlutana. Í afmörkun á uppdrætti Arkitekta Bankastræti 11, 4. desember 1997, sem fylgir eignaskiptayfirlýsingunni segir í texta innan afmarkaðs svæðis: „Fellsmúli nr. 30 (bensínstöð)“ og „Matshluti 04“, „Flatarmál 1696 m2“ og við nánari útlistun á svæðinu segir: „Afmarkað svæði sem matshluti 04 sér um rekstur á“. Í eignaskiptayfirlýsingunni var bein tilvitnun í grein 4 í sameignarsamningnum frá 1991.

17. Gildandi sameignarsamningur og reglur fyrir lóðarfélag um lóðina nr. 24–28 við Fellsmúla er frá 10. mars 2003. Segir í honum að sameigendur að lóðinni nr. 24–28 við Fellsmúla stofni með samningnum með sér lóðarfélag um rekstur eignarinnar. Í grein 4 í samningnum segir:

Eignin er óskipt leigulóð og er fullbyggt á henni. Skiptist hún milli sameigenda í samræmi við þinglýstan eignarhluta þeirra þannig:

1. Lóðin telst vera 12.264 m2.

2. 1.696 m2 af lóðinni, þ.e. 13.83% af heildarlóðinni er nýttur sérstaklega fyrir rekstur bensínstöðvar Hreyfils. Greiðir Hreyfill allan kostnað af þessum lóðarhluta. Verulegar breytingar á umfangi rekstursins eru háðar samþykki allra sameigenda. Ekki má hindra eðlilega aðkomu að öðrum hluta lóðarinnar.

3. Samkvæmt þessu telst lóð sú sem tilheyrir húsum nr. 24, 26 og 28 vera: 12.264 m2 – 1.696 m2 = 10.568 m2 eða 86,17%.

18. Stefndi og Olíufélagið ehf. gerðu með sér svonefndan lóðarleigusamning 28. nóvember 2003 til 10 ára. Í honum kemur fram að stefndi sem leigusali leigi Olíufélaginu ehf. sem leigutaka 1.696 fermetra af lóðinni nr. 24–28 við Fellsmúla til reksturs bensínstöðvar. Um sé að ræða 13,83% heildarlóðarinnar. Þá segir að leigusali ábyrgist að honum sé heimilt að leigja lóðina til leigutaka samkvæmt sameignarsamningi um lóðina 10. mars 2003 milli eigenda lóðarinnar nr. 24–28 við Fellsmúla í Reykjavík. Komi annað í ljós skuldbindi leigusali sig til þess að halda áfram rekstri bensínstöðvar á lóðinni eftir þeim samningi sem gilt hafi þar sem leigutaki verði viðsemjandi. Lóðarleigusamningi þessum var ekki þinglýst.

19. Í bréfi 7. júní 2004 til byggingarnefndar Reykjavíkurborgar lýstu meðlóðarhafar að Fellsmúla 24–30 því yfir að þeir gerðu ekki „athugasemdir við breytta starfsemi í verslun sem tengd hefur verið bensínafgreiðslu Hreyfils/Olíufélagsins ehf. á vestari hluta hinnar sameiginlegu lóðar, merkt sem Fellsmúli 30 [...] þannig að nú fari verslunin eða hluti hennar fram í gegnum lúgu, með tilheyrandi breytingum á aðkomu“. Jafnframt kom þar fram að með hinu nýja fyrirkomulagi hefði ekki verið gefinn eftir hugsanlegur betri réttur sem lóðarhafi hefði til starfsemi á lóðinni.

20. Áfrýjandi Fagriás ehf. keypti sinn hlut í Fellsmúla 28 af Laugum ehf. 18. ágúst 2004.

21. Stefndi og Ker hf., þáverandi móðurfélag Olíufélagsins ehf., rituðu undir yfirlýsingu, 3. apríl 2006, um eignarhald fasteignarinnar Fellsmúla 30 sem síðan var þinglýst á eignina. Í yfirlýsingunni kemur fram að það sé ótvíræður og gagnkvæmur skilningur aðila að Ker hf. sé réttmætur eigandi fasteignarinnar en hún teljist vera 70 fermetrar að stærð samkvæmt fasteignaskrá. Vísað var til lóðarleigusamningsins frá 28. nóvember 2003 „þar sem Olíufélagið tók á leigu tæplega 1.700 fermetra lóðarinnar nr. 24–28 við Fellsmúla“ undir rekstur bensínstöðvar. Með yfirlýsingunni var farið fram á að Ker hf. yrði skráð sem þinglýstur eigandi umræddrar eignar.

22. Endurnýjaður lóðarleigusamningur við Reykjavíkurborg var undirritaður 9. maí 2010. Þar kemur fram að lóðarleigusamningur fyrir lóðina Fellsmúla 24–30 hafi verið gefinn út 11. febrúar 1971 og lóðin sé leigð í 50 ár frá 1959 að telja. Lóðin, Fellsmúli 24–30, hafi upphaflega verið skráð sem Fellsmúli 24–26. Þá er lóðin tilgreind 12.240 fermetrar að stærð. Var hún leigð til 50 ára frá 1. janúar 2009 að telja. Samningurinn var undirritaður af hálfu stefnda og annarra tilgreindra lóðarhafa: Almennu verkfræðistofunnar hf., GLV ehf., Bifreiðastjórafélagsins Frama og Umtaks fasteignafélags ehf. Þá var hann undirritaður af hálfu Reykjavíkurborgar.

23. Gildandi eignaskiptayfirlýsing fyrir Fellsmúla 24, 26, 28 og 30 var undirrituð 28. ágúst 2012. Þar er í umfjöllun um matshluta 04, eða Fellsmúla 30, tekið fram að eignin sé notuð sem bensínafgreiðsla og þvottastæði og vísað til sameignarsamnings um „lóðina Fellsmúla 24–28 (núna 24–30) dagsettur 29. júlí 1991“ og ákvæðis í honum um að „bensínstöðin noti ein“ 1.696 fermetra af lóðinni. Þó var á þessum tíma í gildi nýr sameignarsamningur á árinu 2003 líkt og greinir hér að framan. Í eignaskiptayfirlýsingunni kemur jafnframt fram að stefndi hafi gert „áframsamning“ um rekstur bensínafgreiðslu 28. nóvember 2003.

24. Áfrýjandi Dalborg hf. eignaðist eignarhlut sinn í Fellsmúla 24 með kaupsamningi 21. mars 2014.

25. Hinn 16. maí 2014 var undirritaður viðauki I við leigusamning Hreyfils svf. og Olíufélagsins ehf., 28. nóvember 2003, en N1 hf. hafði þá yfirtekið réttindi og skyldur Olíufélagsins. Viðauki II við samninginn er frá 3. október 2018. Hvorugum viðaukanum var þinglýst.

26. Áfrýjandinn RA 5 ehf. eignaðist sinn eignarhlut í Fellsmúla 26 með kaupsamningi 9. september 2016.

27. Sá ágreiningur sem uppi er í málinu var ræddur á fundi lóðarfélagsins Fellsmúla 24–30 22. nóvember 2018. Eftir bréfaskipti lögmanna aðila höfðuðu áfrýjendur mál þetta 2. desember 2020.

Málsástæður

Helstu málsástæður áfrýjenda

28. Áfrýjendur mótmæla þeirri staðhæfingu stefnda að hann sé einn lóðarhafi Fellsmúla 24–30. Áfrýjendur byggja á því að lóðin að Fellsmúla 24–30 sé ein og óskipt samkvæmt lóðarleigusamningi. Stefndi og áfrýjendur séu sameiginlega handhafar lóðarleigusamnings um lóðina enda hafi allir eigendur fasteigna á lóðinni ritað undir gildandi lóðarleigusamning við Reykjavíkurborg frá 2010.

29. Áfrýjendur vísa til þess að samkvæmt ákvæðum laga nr. 26/1994, sem gildi um lóðina og séu til fyllingar samningsákvæðum lóðarhafa, fari sameigendur óskipt með ráðstöfunarrétt og aðrar heimildir yfir sameign, þar með talinni lóð, nema samið hafi verið með öðrum hætti svo að bindandi sé. Sömu niðurstöðu leiði af almennum reglum eignarréttar, þar með töldum reglum um óskipta sameign. Samkvæmt 6. gr. laga nr. 26/1994 sé sameign skilgreind sem allir hlutar húss og lóðar sem ekki séu ótvírætt í séreign, samkvæmt 4. gr. Í 5. tölulið 8. gr. sömu laga segi að undir sameign fjöleignarhúss falli öll lóð húss og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, þar með talið bílastæði, nema um séreign sé að ræða á grundvelli þinglýstra heimilda eða eðli máls. Lóð fjöleignarhúss sé því í sameign nema hún hafi ótvírætt verið gerð að séreign samkvæmt 6. gr. laga nr. 26/1994. Þá komi fram í 4. gr. laganna að séreign sé skilgreind sem afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum sé lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgi sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laganna eða eðli máls. Jafnframt segi í 9. tölulið 5. gr. laganna að undir séreign falli hluti lóðar, t.d. bílastæði, sem sé séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr.

30. Þá byggja áfrýjendur á því að af framangreindu leiði að líta verði á réttindi í lóð fjöleignarhúss sem sameign. Til að einhver lóðarhafa teljist eiga sérréttindi í lóð, þannig að stofnist til séreignar eða annars konar réttinda sem jafna megi til séreignar, þurfi slíkt að koma fram með skýrum hætti í þinglýstum löggerningnum.

31. Enn fremur taka áfrýjendur fram að í kaupsamningum og afsölum um eignir þeirra við upphaflega sölu frá stefnda til þeirra sem áfrýjendur leiða rétt sinn frá séu engin ákvæði um að stefndi hafi haldið eftir séreignar- eða sérafnotarétti til lóðarhlutans sem deilt sé um í málinu. Stefndi hafi engin gögn lagt fram þess efnis að hann hafi öðlast slík réttindi með öðrum löggerningum. Af ákvæðum laga nr. 26/1994 og með vísan til almennra reglna eignarréttar um sérstaka sameign verði sá sem heldur því fram að hann eigi réttindi í sameign, umfram aðra sameigendur, í fyrsta lagi að sanna að hann eigi slíkan rétt og í öðru lagi hvers efnis hann er. Þá byggja áfrýjendur á því að standi löglíkur til að eign falli undir tiltekið eignarform, eins og í því tilviki sem um ræði í málinu, beri sá sönnunarbyrði sem heldur hinu gagnstæða fram. Það sé því stefnda að sanna að hann hafi slíkar heimildir og eigi slíkan séreignarrétt yfir umþrættum lóðarhluta. Honum hafi ekki tekist slík sönnun. Sönnunarbyrði um að áfrýjendur eigi rétt til þess lóðarhluta hafi ranglega verið lögð á þá í dómum Landsréttar og héraðsdóms. Þá sé niðurstaðan jafnframt andstæð almennum sönnunarreglum um að sá sem haldi einhverju óvenjulegu fram verði að sanna það.

32. Óumdeilt sé að stefnda hafi verið veittur aukinn réttur til afnota af hluta heildarlóðarinnar, umfram það sem hefði leitt af almennum reglum. Hinn aukni afnotaréttur stefnda byggist eingöngu á gildandi sameignarsamningi um lóðina að Fellsmúla 24–30 frá 10. mars 2003 enda liggi engin önnur gögn fyrir sem staðfesti annan og meiri rétt hans. Áfrýjendur telja að réttur stefnda samkvæmt lið 2 í grein 4 í samningnum feli í sér undantekningu frá almennum reglum ákvæða laga um fjöleignarhús. Þar sem sá réttur skerði rétt áfrýjenda beri að skýra hann þröngt í samræmi við reglur laga um fjöleignarhús um skýrleika slíkra réttinda.

33. Áfrýjendur telja að í hinum aukna afnotarétti stefnda felist ekki heimild til að ráðstafa hluta af sameigninni til þriðja aðila, svo sem með útleigu, nema fyrir liggi samþykki allra sameigenda fyrir slíkri ráðstöfun, sbr. skýr ákvæði 1. mgr. 19. gr., 4. mgr. 35. gr. og 1. og 2. mgr. 36. gr. laga nr. 26/1994.

34. Áfrýjendur byggja á því að leigutekjur af lóðarhlutanum séu á sömu forsendum í sameign lóðarhafa. Þar sem ekki sé í fyrirliggjandi samningum aðila eða öðrum gögnum kveðið á um hvernig skuli fara með leigutekjur af lóðinni Fellsmúla 24–30 beri að fara með slíkar tekjur eftir ákvæðum fjöleignarhúsalaga og kröfum áfrýjenda, sbr. meginreglu 2. töluliðar 1. mgr. 15. gr. laga nr. 26/1994.

35. Loks telja áfrýjendur niðurstöðu Landsréttar um frávísun varakröfu einnig ranga. Ekki sé um að ræða kröfu sem lúti að réttarástandi til framtíðar líkt og Landsréttur byggi á. Krafan lúti að rétti áfrýjenda til að ráðstafa umræddum lóðarréttindum eins og þau voru þegar stefna var gefin út og séu enn. Krafan lúti þannig að því að ná fram breytingu á gildandi réttarástandi með viðurkenningarkröfu.

Helstu málsástæður stefnda

36. Stefndi telur að hann einn hafi fengið úthlutað heildarlóðinni 24–30 við Fellsmúla frá Reykjavíkurborg. Það hafi gerst í tengslum við ósk borgarinnar um að stefndi flytti starfsemi sína úr miðborg Reykjavíkur og af Hlemmi. Hann vísar til þess að borgin hafi keypt eignir félagsins og gagngjaldið meðal annars falist í fyrirheiti um lóðina í Fellsmúla og yfirlýsingu um að stuðla að því að bensínstöð yrði staðsett á nýju athafnasvæði félagsins.

37. Þetta hafi gengið eftir á árunum 1957 til 1973 og stefndi flutt starfsemi sína að Fellsmúla en borgin tekið við eignum og aðstöðu stefnda við Kalkofnsveg og Hlemm. Árið 1973 hafi rekstur bensínstöðvarinnar hafist á þeim hluta lóðarinnar sem nú hafi númerið 30. Stefndi hafi ýmist reist húseignirnar sem eru á lóðunum sem nú eru nr. 24, 26 og 28 eða selt byggingarrétt til annarra. Í öllum tilvikum hafi þess verið gætt að framselja ekki réttindi yfir þeim hluta lóðarinnar sem bensínstöðin stendur á. Stofnuð hafi verið lóðarfélög um aðra hluta lóðarinnar en ævinlega verið undanskildir þeir 1.696 fermetrar sem auðkenndir séu sem Fellsmúli 30 og nýttir séu undir bensínstöðina.

38. Þar sem stefndi hafi einn eignast lóðarréttindin í upphafi verði þeir sem telji sig nú eiga eignarréttindi á lóðinni að sanna hvernig þau réttindi hafi yfirfærst frá stefnda til þeirra. Stefndi telur að á grundvelli eldri afsala og eignarheimilda sé rekjanlegt með hvaða hætti og þá til hverra hann hafi framselt réttindi sín til heildarlóðarinnar.

39. Stefndi tekur fram að enginn ágreiningur sé milli aðila um að hann hafi verið eini lóðarhafinn samkvæmt lóðarsamningnum 1971. Ekki hafi verið gerður nýr samningur um lóðina árið 2010 heldur hafi fyrri samningur verið endurnýjaður. Samningurinn hafi áfram verið milli stefnda og Reykjavíkurborgar en þeir aðilar sem eignast höfðu þinglýst réttindi á lóðinni með samningum leiddum af rétti stefnda hafi áritað lóðarleigusamninginn um samþykki sitt.

40. Í afsali stefnda til GLV ehf. 26. janúar 1998 fyrir hluta 0101 í Fellsmúla 24 sé hvergi minnst á Fellsmúla 30. Afsalshafi samkvæmt þeim samningi hafi verið aðili að gildandi sameignarsamningi og þar með skuldbundið sig til að framselja ekki önnur réttindi til nýs eiganda en þau sem tilgreind hefðu verið í sameignarsamningnum. Áfrýjandinn Dalborg ehf. leiði réttindi sín frá GLV ehf. og geti ekki borið fyrir sig að hafa ekki þekkt þinglýstar kvaðir samkvæmt sameignarsamningnum.

41. Hvað varðar Fellsmúla 26 tekur stefndi fram að hann hafi 2. maí 1974 afsalað til Almennu verkfræðistofunnar hf. og Almenna byggingarfélagsins hf. sameiginlega hluta af fasteigninni nr. 26 við Fellsmúla. Með hafi fylgt hlutfallsleg lóðarréttindi í lóðunum nr. 24 og 26. Á veðbandayfirliti Fellsmúla 26 komi fram að Reginn atvinnuhúsnæði ehf., nú áfrýjandi RA 5 ehf., hafi fengið afsal fyrir eignarhlutanum í september 2016. Á yfirlitinu komi einnig fram að sameignarsamningnum frá 10. mars 2003 sé þinglýst á eignarhlutann.

42. Þá tekur stefndi fram að gerður hafi verið eignaskiptasamningur 20. september 1986 um skiptingu eignarinnar Fellsmúla 28 þar sem fram komi að sameiginleg lóð Fellsmúla 24, 26 og 28 sé talin vera 10.568 fermetrar. Síðar segi að eignarhlutum þessum fylgi hlutfallslegur réttur í lóðarréttindum en hlutdeild Fellsmúla nr. 28 í sameiginlegri lóð nr. 24, 26 og 28 teljist vera 33,25%. Af þessu leiði að lóðarréttindi Fellsmúla 28 taki til hlutdeildar í 10.568 fermetrum sem sé stærð heildarlóðarinnar að frátöldum 1.696 fermetrum sem sé lóðin nr. 30. Þegar sameignarsamningur um lóðina nr. 24, 26 og 28 Fellsmúla hafi verið gerður 10 mars 2003 hafi Laugar ehf. verið orðinn eigandi að eignarhlutanum í Fellsmúla 28 og gerst aðili að sameignarsamningnum. Áfrýjandi Fagriás ehf. leiði rétt sinn frá Laugum ehf. og bindi samningurinn því áfrýjandann.

43. Stefndi byggir á því að sú nálgun áfrýjenda að þeir hafi „veitt“ stefnda „aukinn rétt“ í Fellsmúla 30 sé röng. Rekstur bensínstöðvarinnar í Fellsmúla 30 hafi staðið óslitið í rúma hálfa öld og það sé beinlínis rangt að til þess hafi stefndi þurft „aukinn rétt“ frá áfrýjendum sem þeir hafi „veitt“ honum. Hið rétta sé að áfrýjendur hafi keypt eignir á lóðinni og haldi því nú fram að réttur þeirra til heildarlóðarinnar sé annar og meiri en þeirra sem þeir leiða rétt sinn frá.

Lóðarleiga og lög um fjöleignarhús

Lóðarleiga

44. Lóðarleiga er ein tegund óbeinna eignarréttinda. Hún fellur í flokk afnotaréttinda og tilheyrir svokölluðum grunnleigusamningum sem aftur greinast í lóðarleigusamninga og erfðafestusamninga.

45. Í lóðarleigusamningi felst að eigandi lands, það er leigusali, heimilar leigutaka að reisa byggingar og önnur mannvirki á því. Þetta andlag lóðarleigusamningsins kallast yfirleitt lóð. Lóðarleigusamningar geta ýmist verið ótímabundnir eða tímabundnir. Er hið síðarnefnda mun algengara og eru slíkir samningar oftar en ekki til langs tíma. Með slíkum samningum stofnast til víðtæks framsals umráða- og afnotaréttar lóðarleigusala til handa lóðarleigutaka. Þeim síðarnefnda eru heimiluð afnot landsins undir mannvirki, eitt eða fleiri, auk annarra afnota. Á leigutíma mega mannvirki lóðarleigutaka standa á lóðinni og er honum almennt heimilt að ráðstafa réttindum sínum, bæði eignarrétti yfir mannvirkjum og afnotaréttindum að lóðinni, til þriðja manns með veðsetningu, sölu eða eftir atvikum framleigu. Þá erfast þau nema samið sé á annan veg. Þeirri réttarstöðu sem fyrir hendi er hefur verið lýst þannig að lóðarleigutakinn sé bæði handhafi beins og óbeins eignarréttar þegar kemur að lóðarleigusamningum. Hann eigi beinan eignarrétt að mannvirkjum sem hann reisi en sem leigutaki fari hann aðeins með óbeinan eignarrétt að landinu.

46. Ekki hafa verið sett heildstæð lög um þetta afnotaform lóða öndvert því sem raunin er með önnur sérsvið afnota, svo sem húsaleigu, ábúð og réttarstöðuna á frístundahúsalóðum. Ákvæði einstakra lóðarleigusamninga ráða því eðli máls samkvæmt mestu um réttarstöðu samningsaðila en til fyllingar eru meginreglur eigna-, leigu-, samninga- og kröfuréttar.

Lög um fjöleignarhús

47. Áfrýjandi byggir á því að reglur íslensks réttar um sérstaka sameign, sem og reglur laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, hafi grundvallarþýðingu við úrlausn um þá réttarstöðu sem fyrir hendi sé að Fellsmúla 24–30.

48. Aðilar sýnast ekki deila um það í sjálfu sér að innbyrðis réttarstaða þeirra varðandi lóðina ráðist, eftir því sem við á, af lögum nr. 26/1994. Víðtækt gildissvið laganna er meðal annars undirstrikað í 5. mgr. 1. gr., 2. mgr. 3. gr. og 5. tölulið 8. gr. þeirra. Er ekki vafa undirorpið að lögin taka til óskiptra heildarlóða þótt fleiri sjálfstæð hús hafi verið reist á viðkomandi lóð með aðskiljanlegum eignarhlutum sem hver og einn hefur sjálfstæða stöðu fasteignar, sbr. c-lið 2. mgr. 3. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu, merki og mat fasteigna. Af 6. gr. laga nr. 26/1994 leiðir að sé uppi vafi um eignarhald verður lagt til grundvallar að um sameign sé að ræða og sá sem heldur því fram að ákveðnir hlutar eða rými séu í séreign beri sönnunarbyrði fyrir þeirri staðhæfingu. Lögin hafa frá öndverðu, sbr. 2. gr. þeirra, verið byggð á þeirri meginreglu að þau séu ófrávíkjanleg þó að frá því séu veigamiklar undantekningar. Í 14. og 15. gr. laganna eru fyrirmæli um ákvörðun og þýðingu svokallaðra hlutfallstalna sem endurspegla eignarhluta hvers og eins eiganda í sameign, sbr. 4. tölulið 15. gr. Þá leiðir af 1. og 2. tölulið greinarinnar að kostnaður og tekjur af sameign skiptist eftir hlutfallstölu. Sú meginregla kemur fram í 1. mgr. 19. gr. að sameign verður ekki ráðstafað nema allir eigendur séu því samþykkir. Reglur um rétt einstakra eigenda til sameignar, heimildir til nýtingar hennar og ráðstöfunar er þess utan að finna víðar í lögunum, sbr. til dæmis III. kafla, einkum 34. til og með 36. gr., auk reglna um ákvarðanatöku í 39. og 41. gr. laganna.

Niðurstaða

Frávísun varakröfu frá Hæstarétti

49. Með hinum áfrýjaða dómi Landsréttar var viðurkenningarkröfu þeirri sem áfrýjendur gerðu til vara vísað af sjálfsdáðum frá héraðsdómi. Samkvæmt a-lið 1. mgr. 167. gr. laga nr. 91/1991 gátu áfrýjendur kært það ákvæði dómsins sem laut að frávísun frá héraðsdómi til Hæstaréttar. Það gerðu þeir ekki en hafa kröfuna allt að einu uppi undir áfrýjun málsins. Ekki er á færi réttarins að taka efnislega afstöðu til kröfu sem Landsréttur hefur vísað frá dómi. Er varakröfunni því þegar af þeirri ástæðu vísað frá Hæstarétti, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 20. desember 2011 í máli nr. 210/2011.

Um aðalkröfur

50. Kjarni ágreinings aðila varðar réttinn til hluta lóðarinnar Fellsmúla 24–30, samtals 1.696 fermetra, sem auðkenndur hefur verið sem Fellsmúli 30 og lýtur ákveðinni staðfræðilegri afmörkun þótt honum hafi ekki verið skipt með lögformlegum hætti út úr heildarlóðinni. Stefndi hefur einn nýtt umræddan lóðarhluta undir bensínafgreiðslu en árið 2003 framleigði hann Olíufélaginu ehf. lóðarhlutann gegn gjaldi til reksturs bensínstöðvar og skyldrar starfsemi. Þetta telja áfrýjendur að stefnda hafi ekki verið heimilt án þeirra samþykkis og þeim beri auk þess hlutdeild í þeim leigutekjum sem stefndi hefur innheimt. Stefndi hafnar kröfum áfrýjenda enda eigi hann einn réttinn yfir umræddum lóðarhluta og geti þar af leiðandi leigt hann út án samþykkis þeirra. Hann sé upphaflegur lóðarleigutaki og hafi aldrei ráðstafað til áfrýjenda eða þeirra sem þeir leiði rétt sinn frá neinum réttindum yfir lóðarhlutanum.

51. Að gættri þeirri niðurstöðu að vísa frá Hæstarétti varakröfu áfrýjenda einskorðast úrlausn málsins við að leggja dóm á þær fjárkröfur sem þeir hafa uppi sem aðalkröfur í málinu. Verður leyst úr ágreiningi aðila að því marki sem nauðsynlegt er til þess að komast að niðurstöðu um þær kröfur.

1) Fer stefndi einn með lóðarleiguréttindi að umþrættum lóðarhluta?

52. Við mat á því hvort stefndi fari einn með lóðarleigurétt að umþrættum 1.696 fermetra lóðarhluta ellegar hvort réttur hans til lóðarhlutans falli undir annað form umsaminnar nýtingar, svo sem áfrýjendur halda fram, hefur lóðarleigusamningurinn 11. febrúar 1971 grundvallarþýðingu. Um hefðbundinn lóðarleigusamning var að ræða, tímabundinn til fimmtíu ára og heildarstærð lóðar sögð vera 12.264 fermetrar. Þar var kveðið á um að leigutaka væri heimilt að selja eða veðsetja leigurétt sinn að lóðinni í heild. Hvað sem líður þeim áskilnaði er ljóst að stefndi hefur í gegnum tíðina afsalað einstökum hlutum húsa og annarra mannvirkja sem risið hafa á lóðinni ásamt hlutdeild í lóðarréttindum. Ágreiningsefnið lýtur samkvæmt framangreindu að því hvort einstökum eignarhlutum hafi fylgt hlutdeild í hinni sameiginlegu lóð í heild eða að frádregnum þeim 1.696 fermetrum sem stefndi telur sig hafa haldið eftir til reksturs bensínstöðvarinnar. Verður nú vikið nánar að einstökum ráðstöfunum og samningum eigenda sem þýðingu hafa við úrlausn þessa ágreiningsefnis.

53. Af gögnum málsins verður ráðið að á öndverðum áttunda áratug síðustu aldar hafi stefndi byrjað að ráðstafa frá sér einstökum eignarhlutum og eftir atvikum byggingarrétti, sbr. til dæmis afsal 15. júní 1973 til Almennu verkfræðistofunnar hf. á fjórðu hæð nýbyggingar að Fellsmúla 26. Í afsalinu kemur fram um lóðarréttindi að hlutdeild eignarhlutans í lóðinni nr. 24–26, sem sé óskipt, nemi 17,1%. Á næsta áratug afsalaði stefndi einstökum eignarhlutum húsa og mannvirkja á lóðinni þar sem fram komu áþekk ákvæði um hlutdeild í lóð.

54. Svo sem fyrr greinir virðast eigendur fasteigna við Fellsmúla 24–30 fyrst hafa gert með sér sameignarsamning 26. október 1984. Þar kom fram að gert hefði verið samkomulag um að bensínstöðin, sem framvegis teldist nr. 30 við Fellsmúla, notaði ein 1.696 fermetra af lóðinni, það er 13,83% af heildarlóðinni, og greiddi ein allan kostnað af þeim lóðarhluta. Skyldi þetta vera með þeim hætti meðan rekstur bensínstöðvarinnar væri í óbreyttri mynd en samkomulagið skyldi endurskoða yrði breyting þar á. Eftir gerð sameignarsamningsins breyttist tilvísun til hlutdeildar í heildarlóð í eignarheimildum sem stafa frá stefnda og þá vísað til þess að heildarstærð lóðar væri 12.264 fermetrar að frádregnum 1.696 fermetrum eða samtals 10.568 fermetrar.

55. Í nýjum sameignarsamningi og reglum fyrir lóðarfélag um lóðina nr. 24–28 við Fellsmúla 29. júlí 1991 kom sem fyrr greinir fram í grein 4 að eignin væri óskipt leigulóð, 12.264 fermetrar að stærð. Samkomulag væri um að bensínstöðin notaði ein 1.696 fermetra sem væru 13,83% af heildarlóðinni og greiddi stefndi allan kostnað af þeim lóðarhluta. Þetta skyldi standa óbreytt meðan umræddur rekstur væri en ella félli samkomulagið úr gildi. Þá sagði: „Samkvæmt þessu telst þá lóð tilheyrandi húsum nr. 24, 26 og 28 vera: 12.265 ferm – 1.696 ferm. = 10.568 ferm. eða 86,17%.“ Ákvæðið var tekið upp í eignaskiptayfirlýsingu fyrir Fellsmúla 24–30 frá desember 1997.

56. Í þriðja sameignarsamningnum sem sameigendur Fellsmúla 24–30 gerðu 10. mars 2003 og enn er í gildi eru ákvæði um hlutföll einstakra eignarhluta í lóðinni í grein 4 í flestu sambærileg ákvæði sömu greinar í samningnum frá 29. júlí 1991. Orðalag og framsetning hefur þó breyst nokkuð í núgildandi samningi og er nú mælt fyrir um að 1.696 fermetrar af lóðinni, eða 13.83% af heildarlóðinni, séu nýttir sérstaklega fyrir rekstur bensínstöðvar stefnda sem greiði allan kostnað af þeim hluta. Verulegar breytingar á umfangi rekstursins séu háðar samþykki allra sameigenda.

57. Um gildandi eignaskiptayfirlýsingu frá 2012 er fjallað í lýsingu á málsatvikum hér að framan. Í henni er tekið fram að lóðin sé sameiginleg fyrir alla matshluta og vísað til lóðarleigusamnings um stærð hennar og hún tilgreind 12.240 fermetrar. Þá er þar tekin upp orðrétt tilvitnuð grein 4 sameignarsamningsins frá 10. mars 2003. Síðan segir: „Samkvæmt þessu greiðir Fellsmúli 24, 26 og 28 gjöld og rekstur á því sem eftir stendur eða 86,144% af lóðinni [...] sem skiptist síðan á eignir sbr. meðfylgjandi hlutfallstölur fyrir matshluta 01, 02 og 03.“ Þá kemur fram að Hreyfill hafi 28. nóvember 2003 gert svokallaðan áframsamning þar sem fram komi í grein 9 að viðsemjandinn sé eigandi þeirra mannvirkja sem hann kunni að reisa á lóðinni. Sé honum skylt í lok leigutíma að flytja þau brott og hreinsa lóðina verði þess krafist. Enn fremur kemur fram í eignaskiptayfirlýsingunni að 7. júní 2004 hefðu lóðarhafar Fellsmúla 24–30 lýst því yfir að þeir gerðu ekki „athugasemdir við breytta starfsemi í verslun sem tengd hefði verið við bensínafgreiðslu [...] þannig að nú fari verslunin eða hluti hennar fram í gegnum lúgu, með tilheyrandi breytingum á aðkomu“.

58. Áfrýjendur eignuðust í öllum tilvikum fasteignir sínar eftir gerð sameignarsamningsins 10. mars 2003 eða á árunum 2004, 2014 og 2016. Vísað var til hans í heimildarskjölum þeirra. Ákvæði samningsins um innbyrðis réttarstöðu eigenda á hinni sameiginlegu lóð verða þegar af þeirri ástæðu lögð til grundvallar við mat á réttarstöðu þeirra og þau ganga að því leyti framar ákvæðum í samningum stefnda við þá sem áfrýjendur leiða rétt sinn upphaflega frá. Þá gegnir gildandi eignaskiptayfirlýsing frá 2012 jafnframt lykilhlutverki við það mat.

59. Í málinu sýnist sem fyrr segir ekki vera ágreiningur um að Fellsmúli 24–30 falli, eftir því sem við á, undir gildissvið laga nr. 26/1994. Stefndi vísar hins vegar til þess að á eigninni fari eingöngu fram atvinnustarfsemi og samkvæmt 2. gr. laganna séu þau frávíkjanleg þegar svo standi á. Eigendur hafi einmitt samið sín á milli með þeim hætti, sbr. sameignarsamninginn frá 2003. Það leiði til þess að þær reglur laganna sem áfrýjendur byggi einkum á eigi ekki við í málinu.

60. Þess er að gæta að á þeim tíma sem atvik máls þessa hafa gerst hafa þrenn lög gilt á þessu réttarsviði. Upphaflega lög nr. 19/1959 um sameign fjölbýlishúsa, þá lög nr. 59/1976 um fjölbýlishús og loks gildandi lög nr. 26/1994. Í 77. gr. síðastnefndu laganna er regla þess efnis að liggi fyrir þinglýstur samningur, samþykktir eða eignaskiptayfirlýsing gerð fyrir gildistöku laganna sem hafi að geyma ákvæði sem fari í bága við ófrávíkjanleg ákvæði þeirra þá skuli slíkt samningsákvæði þoka fyrir ákvæðum laganna. Þetta eigi þó ekki við um samninga um sameign fjöleignarhúsa sem hafi eingöngu að geyma atvinnustarfsemi. Vafalaust er að lög nr. 26/1994 taka til réttarstöðu aðila en gildandi sameignarsamningur var gerður í gildistíð þeirra og það sama á við um eignaskiptayfirlýsinguna.

61. Fallist er á það með stefnda að eigendum Fellsmúla 24–30, þar sem eingöngu hefur verið stunduð atvinnustarfsemi, hafi verið heimilt, hvað sem gildandi lagafyrirmælum um fjöleignarhús leið á hverjum tíma, að semja um skipan mála á lóð sinni. Hins er þó að gæta að samkvæmt 2. mgr. 2. gr. laga nr. 26/1994 gilda ákvæði laganna þrátt fyrir slíkan samning um öll þau atriði sem ekki er ótvírætt samið um á annan veg en lögin mæla fyrir um auk þess sem þau gilda til fyllingar slíkum samningsákvæðum.

62. Fjöleignarhúsalögin nr. 26/1994 eru sem fyrr segir byggð á þeirri skipan að eignarhluti hverrar séreignar í sameign nái til sameignarinnar í heild, sbr. 3. mgr. 6. gr. laganna, nema um sameign sumra sé að ræða samkvæmt 7. gr. Standi löglíkur til þess að eign falli undir ákveðið eignarform ber sá sem byggir á öðru eignafyrirkomulagi sönnunarbyrði þar um, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 18. janúar 1996 í máli nr. 225/1994 sem birtur er á bls. 85 í dómasafni réttarins það ár.

63. Stefndi ber samkvæmt framansögðu sönnunarbyrði fyrir þeirri staðhæfingu að hann sé einn lóðarleigutaki að umræddum 1.696 fermetra lóðarhluta. Þarf því næst að skera úr um hvort stefndi hafi leitt að því nægar líkur.

64. Þess er sérstaklega að gæta að lög hafa um langt skeið staðið því í vegi að lóðum verði skipt upp með staðbundnum skiptum nema með samþykki viðkomandi sveitarstjórnar, sbr. nú 48. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Engin gögn liggja fyrir um slíka skiptingu lóðarinnar. Réttur stefnda til umþrætts hluta lóðarinnar verður því hvað sem öðru líður ekki á því reistur að honum hafi að lögum verið skipt út úr óskiptri heildarlóð Fellsmúla 24–30 með þeim hætti.

65. Hér að framan hefur ítarleg grein verið gerð fyrir því hvernig háttað hefur verið tilgreiningu lóðar og lóðarstærðar í einstökum eignarheimildum, þar með talið afsölum, sameignarsamningum og eignaskiptayfirlýsingum. Þegar litið er til orðalags í grein 4 í sameignarsamningnum frá 29. júlí 1991, sbr. tilvísun til hennar í eignaskiptayfirlýsingu frá desember 1997, verður ekki ráðið með afdráttarlausum hætti að tilætlunin hafi verið að stefndi færi einn með lóðarleiguréttindi á umræddri spildu. Þvert á móti kemur þar fram að lóðin sé óskipt og fullbyggð leigulóð og hún teljist vera 12.264 fermetrar. Síðan kemur fram að samkomulag sé um það að „bensínstöðin“ noti ein 1.696 fermetra lóðarinnar, 13,83% heildarlóðar, og greiði ein allan kostnað af þeim lóðarhluta. Þetta skuli standa óbreytt meðan um sé að ræða núverandi rekstur á vegum stefnda en verði breyting þar á falli samkomulagið úr gildi. Þessi framsetning samrýmist ekki þeim málatilbúnaði að stefndi einn hafi átt þau lóðarleiguréttindi sem um er deilt enda hefði hann ekki undir þeim kringumstæðum þurft að semja við sameigendur sína með þessum hætti. Síðan er í grein 4 í samningnum tiltekið að lóð tilheyrandi húsum nr. 24, 26 og 28 teljist vera „12.264 ferm – 1.696 ferm. = 10.568 ferm. eða 86.17%“. Af þessu samhengi er nærtækast að ætla að verið sé að afmarka hlut hvers og eins eiganda í kostnaði. Fær sá skilningur jafnframt stoð í eignaskiptayfirlýsingunni frá 28. ágúst 2012 sem áður er rakin.

66. Í gildandi sameignarsamningi 10. mars 2003 sem vísað er til í eignaskiptayfirlýsingu frá 2012 er, svo sem fram hefur komið, hliðstætt ákvæði í grein 4. Þar er sú breyting orðin frá eldri sameignarsamningi að ekki er vísað til sérstaks samkomulags um nýtingu lóðarhlutans fyrir rekstur bensínstöðvar Hreyfils en tekið fram að verulegar breytingar á umfangi hans séu háðar samþykki allra sameigenda. Þykir síðastnefndur áskilnaður ekki heldur styðja þann málatilbúnað stefnda að hann hafi einn verið eigandi lóðarleiguréttar að spildunni.

67. Þá er þess enn fremur að gæta að í svokölluðum lóðarleigusamningi sem stefndi gerði við Olíufélagið ehf. 28. nóvember 2003 kemur beinlínis fram í grein 1, málsgrein 2 að stefndi ábyrgist að honum sé á grundvelli sameignarsamningsins frá 10. mars 2003 heimilt að „leigja lóðina“. Síðan segir hins vegar: „Komi annað í ljós skuldbindur leigusali sig til þess að halda áfram rekstri bensínstöðvar á lóðinni eftir þeim samningi sem gilt hefur þar sem leigutaki verði viðsemjandi“. Er þá að öllum líkindum vísað til samnings sömu aðila um „söluumboð og rekstur bensínstöðvar á lóð Hreyfils við Fellsmúla“ 24. febrúar 1993. Tilvitnaður fyrirvari í samningnum 28. nóvember 2003 undirstrikar hins vegar að fyrirsvarsmenn stefnda áttuðu sig á að óvissa væri upp um réttarstöðu á lóðinni.

68. Í endurnýjuðum lóðarleigusamningi við Reykjavíkurborg 9. maí 2010 er stærð lóðarinnar tilgreind 12.240 fermetrar. Engan fyrirvara er þar að finna vegna spildu að stærð 1.696 fermetrar eða að stefndi njóti sérstaks réttar til hennar. Undir samninginn rita auk fulltrúa Reykjavíkurborgar fyrirsvarsmenn fasteignaeigenda á lóðinni. Sú staðhæfing stefnda að samningurinn beri það með sér að vera aðeins endurnýjun upphaflega samningsins frá 11. febrúar 1971 og gerður við stefnda einan fær þar með ekki staðist. Þvert á móti bera efni skjalsins og undirritanir það með sér að viðkomandi séu allir aðilar að samningssambandinu við lóðarleigusalann Reykjavíkurborg. Allt að einu skal því þó haldið til haga að í endurnýjuðum lóðarleigusamningi kemur fram að upphaflegur lóðarleigusamningur haldi að öðru leyti gildi sínu í öllum greinum.

69. Að öllu því virtu sem nú hefur verið rakið hefur stefndi ekki axlað sönnunarbyrði um að honum tilheyri einum sem lóðarleiguhafa sérstakur hluti lóðarinnar að Fellsmúla 24–30 í formi 1.696 fermetra spildu. Lóðarleiguréttindin að Fellsmúli 24–30 eru því öll í óskiptri sameign lóðarleigutaka og miðast við hlutfallstölur þeirra þar um, sbr. til hliðsjónar 14. gr. laga nr. 26/1994. Útreikning þeirra er meðal annars að finna í fylgiskjali með gildandi eignaskiptayfirlýsingu.

2) Um heimildir stefnda samkvæmt grein 4 í sameignarsamningi 10. mars 2003

70. Að fenginni niðurstöðu um rétt stefnda til umrædds lóðarhluta verður leyst úr því hvaða réttarstöðu hann njóti allt að einu gagnvart lóðarhlutanum á grundvelli heimildar til reksturs bensínstöðvar samkvæmt grein 4 í sameignarsamningnum 10. mars 2003.

71. Þar sem fyrir liggur að stefndi er ekki einn handhafi lóðarleiguréttinda að umþrættri 1.696 fermetra spildu var hann ekki bær til þess að ráðstafa henni með sérstökum lóðarleigusamningi. Umræddur samningur hefur því ekki að lögum gildi sem samningur um lóðarleigu þó svo að hann kunni eftir atvikum að skuldbinda aðila um aðra þætti. Í því sambandi skal tekið fram að aðspurður við flutning málsins fyrir Hæstarétti lýsti lögmaður áfrýjenda því yfir að ekki væri á því byggt að brostnar væru forsendur fyrir því samkomulagi sem fram kæmi í tilvitnaðri grein 4 í sameignarsamningnum frá 2003.

72. Svo sem fram hefur komið á sala eldsneytis og rekstur henni tengdur sér langa sögu í starfsemi stefnda. Hann samdi við Olíufélagið hf. 23. apríl 1985 um söluumboð fyrir bensín og olíur síðarnefnda félagsins á bensínstöðinni í Fellsmúla. Í grein 2 í samningnum segir meðal annars: „Olíufélagið leggur Hreyfli til, til þess að annast þessa sölu, söludælur og kemur upp afgreiðsluhúsi á lóð Hreyfils við Fellsmúla. Ekki verður tekin sérstök leiga fyrir þessar eignir. Olíufélagið mun greiða fasteignagjöld og vátryggingu fyrir stöðvarhúsið og annast viðhald á afgreiðsludælum og húsi og ennfremur greiðir Olíufélagið aukavatnsskatt og hlutfallslega lóðarleigu.“ Þá kemur fram að Olíufélagið hf. muni greiða sem samsvari launum eins og hálfs bensínafgreiðslumanns en að öðru leyti muni stefndi annast allan rekstur og bera allan kostnað af rekstri bensínstöðvarinnar. Í grein 4 í samningnum segir svo að Olíufélagið hf. muni veita stefnda 11% afslátt af smurolíu og 12,6% af smávöru. Þá selji stefndi fyrir eigin reikning sælgæti og tóbak á stöðinni. Samkvæmt grein 5 skuli stefndi fá sölulaun fyrir sölu á bensíni og gasolíu eins og þau séu ákveðin af verðlagsstjóra á hverjum tíma. Bensínstöð Hreyfils við Fellsmúla skuli heimilt að halda inni í sinni veltu mánaðarsölu af þessum vörum. Samningurinn skyldi gilda frá 1. maí 1985 til 10 ára án uppsagnar en eftir það í eitt ár í senn. Yngri samningur sömu aðila, 24. febrúar 1993, var sambærilegs efnis.

73. Samningur sá sem stefndi og Olíufélagið ehf. gerðu 28. nóvember 2003 og ber heitið lóðarleigusamningur er nokkuð annars efnis. Skiptir þar mestu að nú leigði stefndi Olíufélaginu ehf. umrædda 1.696 fermetra lóð, Fellsmúla 30, til 10 ára, auk þess sem félagið yfirtók rekstur bensínstöðvarinnar. Gagngjald Olíufélagsins ehf. fólst í greiðslu lóðarleigu sem nánar var mælt fyrir um í grein 5 í samningnum. Í málinu liggja fyrir tveir viðaukar við hann. Sá fyrri frá 16. maí 2014 og sá síðari frá 3. október 2018. Óumdeilt er að engum þessara samninga var þinglýst en hins vegar var þinglýst yfirlýsingu samningsaðilanna 3. apríl 2006 um eignarhald fasteignarinnar Fellsmúla 30, þar sem fram komu helstu samningsforsendur. Þá er til þessa samnings vísað í eignaskiptayfirlýsingunni frá 2012.

74. Af hálfu áfrýjenda sýnast engar athugasemdir hafa verið gerðar við breytingu á formi rekstursins á árinu 2003 fyrr en að áliðnu ári 2018. Á þeim tíma hafði verið þinglýst fyrrnefndri yfirlýsingu stefnda og viðsemjanda hans 3. apríl 2006 þar sem skýrlega kemur fram að stefndi hafi leigt lóðina þriðja manni. Þá er þess sérstaklega getið í eignaskiptayfirlýsingu fyrir Fellsmúla 24–30 28. ágúst 2012 að stefndi hafi gert svokallaðan áframsamning um rekstur bensínafgreiðslunnar og vísað til samningsins þar um frá árinu 2003. Að þessu virtu verður að meta það svo að áfrýjendur hafi vitað eða mátt vita um breytt fyrirkomulag stefnda við rekstur bensínsölu. Skiptir þá ekki máli hvort þeir máttu átta sig nákvæmlega á þeirri breytingu sem orðin var enda gaf ætluð vitneskja þeirra um slíkan samning þeim nægt tilefni til þess að kalla eftir frekari upplýsingum.

75. Hvað sem líður þeirri niðurstöðu að stefndi hafi ekki getað með lóðarleigusamningi framleigt í heild lóðarleiguréttindin að umræddri spildu liggur fyrir að hann nýtur samningsbundinna réttinda til reksturs bensínstöðvar á tilvitnuðum stað á þeim hluta hinnar sameiginlegu lóðar sem er nr. 30 og tekur til umræddra 1.696 fermetra. Um inntak þess réttar verður horft til greinar 4 í sameignarsamningnum 10. mars 2003 eins og hún verður skýrð samkvæmt efni sínu og með hliðsjón af ákvæðum eldri samninga sama efnis. Af þeirri grein verður ályktað að heimild stefnda til reksturs bensínstöðvar á umræddum stað sé ótímabundin en þegar og ef þeim rekstri lýkur falli umræddur lóðarhluti að óbreyttu aftur undir hina óskiptu heildarlóð.

76. Tilvitnuð heimild greinar 4 verður ekki túlkuð svo að áskilið sé að stefndi sjálfur reki bensínstöð og sé óheimilt að semja um slíkan rekstur við þriðja aðila. Sú tilhögun felur ekki í sér breytingu út á við og stefndi ber eftir sem áður sömu skyldur gagnvart sameigendum sínum.

77. Fjárkröfur sínar reisa áfrýjendur á því að þeir eigi rétt til hlutdeildar í þeim leigutekjum sem stefndi hefur fengið greiddar á grundvelli svokallaðs lóðarleigusamnings sem upphaflega var gerður árið 2003. Byggjast þær á upplýsingum úr ársreikningum stefnda um leigutekjur en forsendur þar að lútandi hafa skýrst nokkuð við gagnaframlagningu undir rekstri málsins. Allt að einu sýnist þar ekki gert ráð fyrir þeim kostnaði sem stefndi ber af lóðinni og öðrum skyldum hans samkvæmt samningnum. Þá er jafnframt óljóst hvort allt endurgjald samkvæmt samningnum sé tilkomið vegna lóðarafnotanna einna eða fleiri þátta.

78. Umrætt ákvæði greinar 4 verður ekki túlkað með svo fortakslausum hætti að það standi með öllu í vegi gjaldtöku af hálfu stefnda. Þar er gert ráð fyrir því að hann beri einn allan kostnað af umræddum lóðarhluta en ekki er vikið að þeim mögulegu tekjum sem skapast geti við nýtingu hans.

79. Ekki liggur fyrir hvaða tekjur eða afkomu stefndi hefur í gegnum tíðina haft af rekstri bensínstöðvar á umræddum lóðarhluta og hverjar þær hafi verið í samanburði við ætlaðan hagnað hans af samningi þeim sem hann gerði um rekstur hennar árið 2003. Af því sem ráðið verður af eldri samningum stefnda um rekstur bensínstöðvar, sbr. það sem fram kemur þar um í tilvitnuðum dómi Hæstaréttar í máli nr. 14/1986 sem og framlögðum samningum stefnda við Olíufélagið hf. 23. apríl 1985 og 24. febrúar 1993, er ljóst að stefndi hefur á hverjum tíma þegið endurgjald frá viðsemjendum sínum vegna reksturs bensínstöðvarinnar í einu eða öðru formi án þess að þess sjáist staður að það hafi sætt athugasemdum sameigenda hans. Vekur raunar sérstaka athygli að í samningi stefnda við Olíufélagið hf. 23. apríl 1985 kemur fram að síðarnefndi aðilinn greiði hlutfallslega lóðarleigu. Sú staða að frá árinu 2003 hafi stefndi sjálfur áskilið sér endurgjald í formi lóðarleigu, sem honum samkvæmt framangreindu var ekki heimilt að stofna til, leiðir ekki sjálfkrafa til þess að áfrýjendur öðlist rétt til hlutdeildar í þeim tekjum.

80. Af framangreindu leiðir að þótt svonefndur lóðarleigusamningur 28. nóvember 2003 um lóðarhlutann Fellsmúla 30 með síðari viðaukum fái ekki staðist sem gildur samningur um framleigu lóðarleiguréttinda verður allt að einu að meta stöðu stefnda á grundvelli heimilda hans samkvæmt grein 4 í sameignarsamningnum 10. mars 2003. Er þá til þess að líta að eftir sem áður er á umræddum lóðarhluta rekin bensínstöð og ekki fæst séð að orðið hafi þær breytingar á umfangi þess reksturs að brotið sé í bága við áskilnað samningsákvæðisins. Í annan stað verður umrætt ákvæði sameignarsamningsins ekki túlkað með þeim þrengjandi hætti að stefnda hafi verið óheimilt að semja við þriðja aðila um rekstur bensínstöðvarinnar enda hafði sú tilhögun ekki verulegar breytingar í för með sér fyrir sameigendur hans að Fellsmúla 24–30. Í þriðja lagi verður ákvæði greinar 4 í sameignarsamningnum ekki skilið þannig að stefnda hafi með gagnkvæmum samningi um rekstur bensínstöðvar verið með öllu óheimilt að áskilja sér endurgjald enda kallast það á við þá tilhögun að hann beri einn allan kostnað vegna lóðarhlutans. Loks er rétt með hliðsjón af framangreindu að áfrýjendur beri sönnunarbyrði fyrir því að það endurgjald sem stefndi hefur þegið á grundvelli umþrætts samnings frá 2003 með síðari viðaukum hafi verið umfram það sem ætla mætti að væri innan marka greinar 4 í sameignarsamningnum. Þeim hefur ekki tekist sú sönnun. Er því ekki fallist á að áfrýjendur eigi hlutdeild í þeim mögulegu tekjum sem stefndi hefur haft af samningi um rekstur bensínstöðvar á þeim tíma sem dómkröfur þeirra taka til þó að árétta beri að sú gjaldtaka getur ekki grundvallast á gildu framsali lóðarleiguréttinda. Ber því að sýkna stefnda af þeirri kröfu áfrýjenda.

81. Samandregið verður niðurstaða málsins því að varakröfu áfrýjenda er vísað frá Hæstarétti en stefndi sýknaður af aðalkröfum þeirra.

82. Með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 fellur málskostnaður niður á öllum dómstigum.

Dómsorð:

Varakröfu áfrýjenda, Dalborgar hf., Fagraáss ehf. og RA 5 ehf., er vísað frá Hæstarétti.

Stefndi, Hreyfill svf., er sýkn af aðalkröfum áfrýjenda.

Málskostnaður fellur niður á öllum dómstigum.