Dómur Hæstaréttar

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Benedikt Bogason, Ása Ólafsdóttir, Ingveldur Einarsdóttir, Karl Axelsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

2. Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 22. júní 2023. Hann krefst sýknu af kröfum gagnáfrýjanda og að ákvæði greinar 6.1 um leigufjárhæð í leigusamningi aðila 2. júlí 2013 verði tímabundið vikið til hliðar. Nánar tiltekið að fullu frá 1. apríl 2020 til og með 31. desember sama ár þannig að aðaláfrýjanda beri ekki skylda til að greiða leigu til gagnáfrýjanda á framangreindu tímabili en frá 1. janúar 2021 til 31. mars sama ár verði sér aðeins gert að greiða 20% leigufjárhæðar hvers mánaðar, að viðbættri verðtryggingu auk virðisaukaskatts, að fjárhæð 11.709.004 krónur vegna janúar, 11.732.935 krónur vegna febrúar og 11.725.755 krónur vegna mars 2021, eða samtals 35.167.694 krónur. Þá krefst hann þess að dráttarvextir verði fyrst dæmdir af leigufjárhæð einum mánuði eftir uppsögu dóms Hæstaréttar. Loks krefst hann málskostnaðar á öllum dómstigum.

3. Gagnáfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar fyrir sitt leyti 21. ágúst 2023. Hann krefst sýknu af kröfum aðaláfrýjanda og að honum verði gert að greiða sér 419.889.800 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 56.726.332 krónum frá 1. apríl 2020 til 1. maí sama ár, af 113.584.281 krónu frá þeim degi til 1. júní 2020, af 189.654.851 krónu frá þeim degi til 1. júlí 2020, af 266.139.627 krónum frá þeim degi til 1. ágúst 2020, af 342.958.955 krónum frá þeim degi til 1. september 2020 og af 419.889.800 krónum frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum innborgunum 15. apríl 2020 að fjárhæð 11.345.266 krónur og 9. apríl 2021 að fjárhæð 297.858.441 króna. Þá krefst hann málskostnaðar á öllum dómstigum.

Ágreiningsefni

4. Ágreiningur aðila lýtur að því hvort aðstæður sem rekja má til COVID-19 heimsfaraldurs eigi að leiða til tímabundinna breytinga á greiðslu leigu samkvæmt leigusamningi 2. júlí 2013. Aðaláfrýjandi ber fyrir sig 3. mgr. greinar 11 í samningnum um ófyrirséð og ófyrirsjáanleg atvik auk ólögfestrar reglu kröfuréttar um óviðráðanleg ytri atvik (force majeure), áhættuskipti og stjórnunarábyrgð sem og reglur samningaréttar um brostnar forsendur og 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, sbr. 11. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Gagnáfrýjandi krefst fyrir sitt leyti greiðslu áfallinnar leigu 1. apríl 2020 til 30. september sama ár, að frádregnum innborgunum með nánar tilgreindum vöxtum.

5. Með héraðsdómi 16. mars 2021 var fallist á að víkja til hliðar leigusamningi aðila með þeim hætti að greiða skyldi helming leigu í hverjum mánuði frá 1. apríl 2020 til og með 31. mars 2021. Leyfi var veitt til beinnar áfrýjunar til Hæstaréttar sem ómerkti dóm héraðsdóms og vísaði málinu til nýrrar meðferðar í héraði, sbr. dóm Hæstaréttar 28. október 2021 í máli nr. 19/2021. Með héraðsdómi 16. mars 2022 var fallist á að víkja tímabundið til hliðar leigusamningi aðila á þann hátt að aðaláfrýjandi greiddi gagnáfrýjanda tvo þriðju hluta leigu á öllu fyrrgreindu tímabili. Dráttarvextir skyldu reiknast mánuði eftir dómsuppsögu. Með hinum áfrýjaða dómi Landsréttar var hins vegar ekki fallist á að víkja greiðslum samkvæmt samningnum til hliðar. Skyldu dráttarvextir greiðast frá 1. maí 2021.

6. Áfrýjunarleyfi var veitt 22. júní 2023, með ákvörðun réttarins nr. 2023-62, á þeim grunni að dómur í málinu gæti haft verulegt almennt gildi um efndir og uppgjör í viðvarandi samningssambandi með hliðsjón af áhrifum ófyrirsjáanlegra og óviðráðanlegra ytri atvika og þýðingu ógildingarreglna samningaréttar við slíkt uppgjör.

Málsatvik

Leigusamningur aðila

7. Aðilar gerðu með sér leigusamning 2. júlí 2013 þar sem aðaláfrýjandi tók á leigu fasteign gagnáfrýjanda til tuttugu ára í því skyni að reka þar hótel. Leigan hófst við afhendingu 1. júní 2015 og skyldi henni ljúka án uppsagnar 31. maí 2035. Leigð var öll byggingin S2 á Höfðatorgi í Reykjavík, nú Þórunnartúni 1, og var áætluð stærð hins leigða húsnæðis um 17.500 fermetrar. Við gerð leigusamningsins var húsnæðið í byggingu og gerði gagnáfrýjandi fyrirvara í 5. mgr. greinar 4.1 um afhendingu „ef ófyrirséð og ófyrirsjáanleg atvik (force majeure)“ leiddu til „afhendingardráttar, svo sem vegna almennra verkfalla, náttúruhamfara, stríðsástands, hafnbanna, atburða á gjaldeyris- og fjármálamörkuðum eða annarra óviðráðanlegra orsaka“. Afhending fór fram á umsömdum degi.

8. Í grein 6.1 leigusamningsins er fjallað um hvernig húsaleiga ákvarðast. Þar segir að aðaláfrýjanda beri að greiða leigu frá 1. júlí 2015 og skuli hún hækka þrepaskipt þannig að fyrstu 23 mánuði samningstímans yrði leiga 38.725.000 krónur á mánuði og næstu tvö ár frá 1. júní 2017 til 31. maí 2019 næmi hún 40.527.000 krónum. Frá 1. júní sama ár og til loka leigutíma skyldi leigan vera 45.030.000 krónur á mánuði. Um væri að ræða grunnverð sem tæki breytingum samkvæmt vísitölu að viðbættum virðisaukaskatti. Til viðbótar skyldi aðaláfrýjandi greiða nánar tiltekinn rekstrar- og viðhaldskostnað. Kæmi til vanefnda á leigugreiðslum og/eða öðrum samningsbundnum greiðslum skyldi aðaláfrýjandi greiða dráttarvexti frá gjalddaga. Greiðslutilhögun skyldi vera með þeim hætti að greidd yrði mánaðarleg leiga fyrir fram miðað við þá hlutfallsskiptingu innan ársins að 7,5% af ársleigu greiddist mánuðina janúar til maí og október til desember en 10% af ársleigu mánuðina júní til september.

9. Aðaláfrýjanda bar samkvæmt leigusamningnum að leggja fram nánar tilteknar tryggingar. Hann setti með handveðsyfirlýsingu 12. maí 2015 að veði innstæðu á bankareikningi sínum hjá Íslandsbanka hf. Einnig gaf hann út ábyrgðaryfirlýsingu 6. júlí sama ár til gagnáfrýjanda fyrir samtals 225.794.908 krónum en sú fjárhæð nam fjögurra mánaða leigugreiðslu auk virðisaukaskatts.

10. Í leigusamningnum er tekið fram að starfsemi aðaláfrýjanda felist í rekstri hótels ásamt skyldri starfsemi. Er honum einungis heimilt að reka þá starfsemi í hinu leigða og skyldi hann afla samþykkis gagnáfrýjanda kysi hann að breyta nokkru frá lýstri starfsemi. Þá er aðaláfrýjanda heimilt að framleigja hið leigða að fengnu skriflegu samþykki gagnáfrýjanda, en slíkt samþykki skyldi veita svo fremi sem starfsemi framleigutaka samrýmdist því sem fram kemur í samningnum um rekstur hótels og skylda starfsemi.

11. Um vanefndir leigutaka og viðbrögð leigusala af því tilefni er fjallað í grein 11. Gætu þær leitt til þess að samningur yrði felldur úr gildi eða honum rift við nánar tilgreindar aðstæður. Í 3. mgr. greinarinnar kemur síðan fram að það teljist þó ekki til vanefnda ef „ófyrirséð og ófyrirsjáanleg atvik (force majeure) gera aðilum samningsins ókleift að efna skyldur sínar, svo sem vegna almennra verkfalla, náttúruhamfara, stríðsástands, hafnbanna, atburða á gjaldeyris- og fjármagnsmörkuðum eða annarra óviðráðanlegra orsaka.“

Heimsfaraldur COVID-19 og viðbrögð stjórnvalda á dómkröfutímabili

12. Á þeim tíma sem máli skiptir fyrir úrlausn málsins er þess að geta að Alþjóðaheilbrigðismálastofnunin lýsti yfir neyðarástandi um allan heim 30. janúar 2020 vegna kórónaveiru sem veldur sjúkdómnum COVID-19. Í lok febrúar það ár var fyrst greint innanlandssmit af völdum kórónuveiru og í kjölfarið var hættustig almannavarna virkjað. Ríkislögreglustjóri lýsti yfir neyðarstigi almannavarna 6. mars 2020 og 11. sama mánaðar var því lýst yfir af Alþjóðaheilbrigðismálastofnuninni að kórónuveira væri orðin að heimsfaraldri. Útbreiðsla sjúkdómsins varð hröð í kjölfarið og var brugðist við honum með ýmsum hætti á heimsvísu. Innanlands brugðust stjórnvöld meðal annars við með því að takmarka komur ferðamanna til landsins, sem og að setja á samkomubann. Neyðarstigi almannavarna var lýst yfir hér á landi í þrígang á dómkröfutímabilinu, fyrst 6. mars 2020 til 25. maí sama ár, því næst 4. október 2020 til 12. febrúar 2021 og loks 24. mars 2021 til 12. maí sama ár.

13. Hérlendis voru öll lönd skilgreind sem áhættusvæði frá og með 19. mars 2020. Reglur nr. 259/2020 um sóttkví og einangrun vegna COVID-19 tóku gildi 26. mars 2020 og var öllum íslenskum ríkisborgurum og fólki sem búsett var á Íslandi en kom til landsins eftir dvöl í löndum sem voru skilgreind sem hááhættusvæði gert að fara í 14 daga sóttkví frá komu til landsins, sbr. 3. gr. reglnanna. Nýjar reglur um sóttkví og einangrun tóku gildi í apríl sama ár og í kjölfarið voru allir sem komu til Íslands frá hááhættusvæðum skyldaðir til að fara í sóttkví. Samhliða var tekið upp tímabundið eftirlit á innri landamærum. Voru þær reglur endurnýjaðar með nokkrum minni háttar breytingum 15. maí sama ár. Reglugerð nr. 580/2020 tók gildi 15. júní 2020 þar sem gefinn var kostur á að fara í sýnatöku fremur en 14 daga sóttkví. Á dómkröfutímabilinu voru svo ýmsar reglur í gildi um sóttkví, einangrun og sýnatöku við landamæri Íslands sem allar miðuðu að því að takmarka útbreiðslu sjúkdómsins hér á landi.

Áhrif heimsfaraldursins á hótelrekstur aðaláfrýjanda

14. Hótelstarfsemi aðaláfrýjanda gekk vel fram til þess tíma að áhrifa faraldursins tók að gæta hér á landi í byrjun árs 2020. Af gögnum málsins má ráða að hagnaður hans vegna rekstraráranna 2015 til 2018 hafi numið um 807 milljónum króna. Þess er þó að gæta að í ársreikningi fyrir árið 2019 tók aðaláfrýjandi upp svokallaðan IFRS 16-staðal við framsetningu ársreiknings og var hagnaður þess árs tæpar tuttugu milljónir, en um 142 milljónir væri fylgt fyrri framsetningu ársreikninga hans.

15. Með bréfi aðaláfrýjanda til gagnáfrýjanda 19. mars 2020 óskaði hann eftir niðurfellingu leigugreiðslna í apríl og maí það ár. Taldi hann sig ekki skuldbundinn til greiðslu leigu og vísaði um grundvöll þess til 3. mgr. greinar 11 í leigusamningnum þar sem alger óvissa ríkti í rekstri hótelsins sem og annarra hótela vegna heimsfaraldursins og þeirra aðgerða stjórnvalda sem gripið hefði verið til vegna hans. Hefði nær allt farþegaflug lagst af og mætti ætla að því lyki með öllu um komandi mánaðamót. Þar sem hótelrekstur þrifist nær alfarið á því að ferðamenn kæmu til landsins gæti aðaláfrýjandi ekki haldið áfram starfsemi sinni og tilkynnti hann um fyrirhugaða lokun hótelsins. Af henni varð 1. apríl 2020 og sagði aðaláfrýjandi þá upp starfsfólki.

16. Gagnáfrýjandi hafnaði fyrrgreindu erindi aðaláfrýjanda með bréfi 26. mars 2020. Þar var meðal annars vísað til þess að grein 11 leigusamningsins fjallaði um vanefndir og að 3. mgr. hennar næði ekki til þeirra aðstæðna að efndir féllu niður á grundvelli force majeure heldur einungis að það teldist ekki vanefnd ef samningurinn væri ekki efndur af þeim sökum. Sagði jafnframt að þótt erfiðir mánuðir yrðu í rekstri aðaláfrýjanda ætti það engu að breyta um greiðsluskyldu hans. Nýting hótelsins hefði jafnframt verið meiri en gert hefði verið ráð fyrir í áætlun sem lá fyrir við gerð leigusamnings árið 2015.

17. Hinn 15. apríl 2020, á eindaga reiknings vegna leigu í apríl 2020, greiddi aðaláfrýjandi 11.345.266 krónur eða sem nemur 20% af fjárhæð reiknings vegna þess mánaðar. Í kjölfarið áttu aðilar í viðræðum um hvort og þá hversu mikinn hluta leigunnar skyldi greiða. Með bréfi aðaláfrýjanda 18. maí 2020 hafnaði hann boði gagnáfrýjanda um greiðslu 30% leigu á því tímabili sem force majeure aðstæður ríktu sem rekja mætti til heimsfaraldurs COVID-19. Sagði þar að tillaga gagnáfrýjanda hefði ekki tekið til „eftirstöðva útistandandi leigugreiðslna“ eða falið í sér „vilyrði um niðurfellingu þeirra eða afslátt“. Vísaði aðaláfrýjandi þar jafnframt til 3. mgr. greinar 11 leigusamningsins um að hann teldist ekki vanefna samninginn meðan honum væri ókleift að efna hann. Kom fram við flutning málsins í Hæstarétti að aðaláfrýjanda hefði í fyrrgreindum viðræðum verið boðin frestun á greiðslu hluta leigunnar en hvorki niðurfelling í heild né að hluta.

18. Með bréfi 18. maí 2020 beindi gagnáfrýjandi kröfu að Íslandsbanka hf. um greiðslu á grundvelli áðurnefndra trygginga sem aðaláfrýjandi hafði sett fyrir greiðslu leigunnar, nánar tiltekið bankaábyrgðar Íslandsbanka hf. og innstæðu veðsetts bankareiknings. Aðaláfrýjandi mótmælti þeirri kröfu með bréfi 22. sama mánaðar, meðal annars með vísan til 3. mgr. greinar 11 í leigusamningi aðila. Lagði hann fram beiðni hjá sýslumanni 2. júní sama ár um að lögbann yrði lagt við því að Íslandsbanki hf. greiddi gagnáfrýjanda á grundvelli fyrrgreindrar bankaábyrgðar sem og að greitt yrði út af handveðsettum reikningi aðaláfrýjanda hjá Íslandsbanka hf. Sýslumaður féllst á kröfu aðaláfrýjanda og lagði á umbeðið lögbann 23. júní sama ár. Með fyrri héraðsdómi 16. mars 2021 var ekki fallist á staðfestingu lögbannsins og þeim hluta málsins ekki áfrýjað. Að gengnum þeim dómi héraðsdóms greiddi Íslandsbanki hf. gagnáfrýjanda samtals 297.858.441 krónu í apríl 2021.

19. Með bréfi 19. febrúar 2021 var aðaláfrýjandi krafinn um ógreidda leigu frá 1. apríl 2020 til 1. febrúar 2021. Höfuðstóll kröfunnar var 711.932.889 krónur að viðbættum virðisaukaskatti, vöxtum og innheimtukostnaði að tilgreindri fjárhæð, allt að frádreginni innborgun 11.344.266 krónur. Þar var tekið fram að húsaleiga hefði ekki verið greidd í ellefu mánuði sem teldist veruleg vanefnd. Í samræmi við 2. mgr. greinar 11 í leigusamningi og 1. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga yrði honum rift án fyrirvara ef ekki yrði orðið við áskorun um greiðslu kröfunnar að liðnum 30 dögum. Gagnáfrýjandi skoraði jafnframt á aðaláfrýjanda með bréfi sama dag að lýsa því yfir að félagið væri greiðslufært og efnahagur þess væri með þeim hætti að því yrði fært að greiða fyrrgreinda kröfu. Að öðrum kosti yrði þess krafist að bú aðaláfrýjanda yrði tekið til gjaldþrotaskipta á grundvelli 5. töluliðar 2. mgr. 65. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl. Áskorunum þessum var svarað með bréfi aðaláfrýjanda 12. mars 2021 þar sem meðal annars var vísað til þess dómsmáls sem rekið var milli aðila. Þau andmæli voru áréttuð í bréfi 22. sama mánaðar og þar einnig vísað til niðurstöðu héraðsdóms 16. mars sama ár. Skoraði aðaláfrýjandi þar á gagnáfrýjanda að ganga til sáttaviðræðna og greiddi jafnframt 35.167.694 krónur 12. mars 2021. Það svarar til 20% af heildarkröfu samkvæmt útgefnum reikningum gagnáfrýjanda fyrir janúar, febrúar og mars 2021.

20. Hinn 18. mars 2021 óskaði aðaláfrýjandi eftir heimild héraðsdóms til fjárhagslegrar endurskipulagningar samkvæmt lögum nr. 57/2020 um tímabundnar heimildir til fjárhagslegrar endurskipulagningar. Var honum veitt sú heimild með úrskurði héraðsdóms 31. mars sama ár og gilti hún til 18. júní sama ár. Í þinghaldi þann dag mótmælti gagnáfrýjandi því að aðaláfrýjanda yrði veitt áframhaldandi heimild til þessa en allt að einu var aðaláfrýjanda með úrskurði héraðsdóms 26. nóvember 2021 veitt sú heimild til 18. desember það ár. Þann dag féll heimildin sjálfkrafa niður án þess að aðaláfrýjandi hefði leitað þeirra leiða sem kveðið er á um í 20. og 21. gr. laganna.

21. Á tímabilinu 1. apríl til 30. september 2021 greiddi aðaláfrýjandi 50% af mánaðarlegum leigureikningi gagnáfrýjanda. Ágreiningslaust er að aðaláfrýjandi greiddi til viðbótar 21. júlí 2022 fjárhæð sem ætluð var sem fullnaðargreiðsla á leigu vegna fyrrgreinds tímabils samtals 249.969.495 krónur. Sú greiðsla var innt af hendi með fyrirvara um endurkröfu að fengnum málalyktum máls þessa fyrir Landsrétti. Þá hefur aðaláfrýjandi greitt mánaðarlega leigu í samræmi við efni leigusamningsins frá 1. október 2021.

22. Hinn 12. apríl 2021 gerðu móðurfélag aðaláfrýjanda, Íslandshótel hf., og Sjúkratryggingar Íslands samning um „sérstaka hótelþjónustu fyrir einstaklinga sem þurfa að vera í sóttkví vegna COVID-19 veirunnar skv. lögum nr. 19/1997 um sóttvarnir, sbr. rgl. 817/2012 og 161/2021 og lögum nr. 112/2008 um sjúkratryggingar“. Áttu Íslandshótel hf. að veita þjónustu samkvæmt samningnum á Fosshóteli Reykjavík, Þórunnartúni 1. Í samningnum kom fram að hann væri undirritaður af Íslandshótelum hf. fyrir hönd aðaláfrýjanda til samþykkis þess að 300 hótelherbergi væru notuð til hótelstarfsemi í samræmi við ákvæði samningsins. Leiga fyrir þessi afnot nam 2.867.400 krónum á dag með virðisaukaskatti óháð nýtingu auk greiðslna fyrir fæði. Ekki hafa verið veittar nánari upplýsingar um hversu lengi samningurinn varði en samið var frá mánuði til mánaðar. Fyrir Hæstarétti kom fram að samningurinn mun að minnsta kosti hafa gilt út ágúst 2021.

23. Aðaláfrýjandi hóf almennan hótelrekstur að nýju 1. október 2021.

24. Í kjölfar þess að heimild til fjárhagslegrar endurskipulagningar féll niður í árslok 2021 krafðist gagnáfrýjandi þess með beiðni 14. janúar 2022 að bú aðaláfrýjanda yrði tekið til gjaldþrotaskipta á grundvelli 22. gr. laga nr. 57/2020 á grundvelli ætlaðrar fjárkröfu sinnar vegna vangreiddrar leigu. Þeirri kröfu var hafnað með úrskurði héraðsdóms 5. apríl 2022 sem staðfestur var af Landsrétti 7. júní sama ár í máli nr. 214/2022 með vísan til þess að sjálfskuldarábyrgð Íslandshótela hf. sem veitt hafði verið 22. febrúar 2022, tryggði nægilega umrædda kröfu.

25. Kröfugerð gagnáfrýjanda í málinu snýr að þeim hluta leigunnar sem ekki hefur verið greiddur vegna tímabilsins 1. apríl 2020 til 30. september sama ár. Með hinum áfrýjaða dómi voru fyrrgreindar greiðslur aðaláfrýjanda 15. apríl 2020 og 9. apríl 2021 látnar ganga að fullu til lækkunar á höfuðstól ógreiddrar leigu, en skylda til að greiða dráttarvexti látin hefjast að nýju 1. maí 2021 þegar efndahindrun lauk. Hins vegar var þar fallist á að fyrrgreindri greiðslu 12. mars 2021 að fjárhæð 35.167.694 krónur hefði verið ráðstafað inn á skuld leigu vegna janúar, febrúar og mars 2021 og því ekki tekið tillit hennar í dómsorði. Við flutning málsins í Hæstarétti voru af hálfu aðaláfrýjanda ekki gerðar athugasemdir við ráðstöfun þeirrar greiðslu.

26. Málsástæður og lagarök aðila eru ítarlega reifuð í héraðsdómi og hinum áfrýjaða dómi.

Niðurstaða

Áhættuskipti í kröfuréttarsambandi aðila

27. Aðaláfrýjandi byggir á því að reglur kröfuréttar um áhættuskipti leiði til þess að greiðsla leigu vegna fyrrgreinds tímabils falli niður. Þess er þó að gæta að fyrir Hæstarétti hefur málatilbúnaður hans í því samhengi jafnframt lotið að stjórnunarábyrgð og ógildingarreglum samningaréttar sem fjallað verður um hér síðar.

28. Aðaláfrýjandi byggir á að hið leigða húsnæði hafi ekki nýst til umsaminna nota vegna aðgerða stjórnvalda. Því er þó ekki haldið fram að áhrif aðgerða innlendra og erlendra stjórnvalda vegna COVID-19 sjúkdómsins eigi að leiða til þess að leigusamningurinn falli úr gildi í heild sinni heldur að leigugreiðslur eigi að falla niður að öllu leyti frá 1. apríl til og með 31. desember 2020 en að hluta frá 1. janúar 2021 til 31. mars sama ár.

29. Samkvæmt meginreglu kröfuréttar um áhættuskipti að gagnkvæmum samningi ber hvor samningsaðila um sig að öllu jöfnu áhættu af ófyrirséðum og óviðráðanlegum ytri atvikum við efndir sínar á samningi.

30. Leigutaka ber aðeins að greiða fyrir hið leigða meðan hann hefur það til umráða. Sú meginregla gildir að leigusali ber áhættuna ef leiguhlutur skemmist, rýrnar eða ferst af tilviljun á leigutíma og sér hennar meðal annars stað í ákvæðum 15. gr., 3. mgr. 17. gr., 2. mgr. 19. gr., 2. mgr. 20. gr. og 3. og 4. tölulið 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Í þessu felst að verði leiguhúsnæði ónothæft til umsaminna nota vegna tilviljunarkenndra atvika fellur skylda leigutaka til að greiða leigusala umsamið endurgjald fyrir leigunotin niður frá og með því tímamarki er húsnæðið verður ónothæft, sbr. dóm Hæstaréttar 28. febrúar 2013 í máli nr. 587/2012. Þetta gildir bæði um tímabundna og ótímabundna leigusamninga. Þannig má líta á tjónsatburð sem vanefnd af hálfu leigusala er heimilar leigutaka viðeigandi vanefndaúrræði, svo sem afslátt eða riftun. Leigusali á ekki rétt á leigugjaldi fyrir þann tíma sem leigutaki hefur ekki haft not af hinu leigða af framangreindum sökum.

31. Þegar metin eru áhættuskipti í samningssambandi aðila máls þessa verður að líta til þess að um var að ræða langtímasamning tveggja fyrirtækja um leigu húsnæðis sem var leigutaka til reiðu allt það tímabil sem um ræðir. Húsnæðið skemmdist hvorki né spilltist á leigutímabilinu og hvorki voru í leigusamningi ákvæði um tryggingar, skipta áhættu samningsaðila að einhverju leyti né um skiptingu hagnaðar með tilliti til veltu eða afkomu reksturs á þeim langa tíma sem samningurinn tók til.

32. Fyrir liggur að aðgerðir stjórnvalda vegna heimsfaraldursins fólu ekki í sér bann við nýtingu hins leigða húsnæðis. Þvert á móti hélt aðaláfrýjandi umráðum þess allan þann tíma sem dómkrafa hans tekur til og ákvað einhliða að hætta að greiða leigu. Nýtti hann húsnæðið bæði fyrir og eftir að ástandinu lauk. Jafnframt liggur fyrir að einhver hótel í félagasamstæðu þeirri sem aðaláfrýjandi er hluti af voru opin hluta tímabilsins. Verður því ekki fallist á að áhættuskiptareglur kröfuréttar eigi að hafa áhrif á leigu umrætt tímabil. Aðstæðum í máli þessu verður því að engu leyti jafnað til þeirra sem fjallað var um í fyrrgreindum dómi Hæstaréttar í máli nr. 587/2012.

Óviðráðanleg ytri atvik (force majeure) í leigusamningi aðila

33. Aðaláfrýjandi byggir jafnframt á því að fyrir hendi hafi verið óviðráðanleg ytri atvik (force majeure) vegna heimsfaraldursins og viðbragða stjórnvalda hér á landi við honum. Hann hafi því ekki vanefnt leigusamninginn. Af því leiði að efndaskylda hans hafi fallið niður á meðan á faraldrinum stóð, sbr. 3. mgr. greinar 11 í leigusamningnum, auk hinnar almennu ólögfestu reglu kröfuréttar sama efnis.

34. Efnislegt inntak reglunnar um force majeure er að ófyrirséð, óviðráðanleg ytri atvik sem eru sérstök í eðli sínu og valda því að ómögulegt, eða því sem næst, er að efna samningsskuldbindingu eigi að hafa áhrif á efndaskyldu eða það hvort eða hvaða vanefndaúrræðum má beita. Með óviðráðanlegum ytri atvikum er átt við atvik sem ekki varða skuldarann sjálfan og eiga það sameiginlegt að ekki mátti sjá þau fyrir eða forðast með venjulegum öryggisráðstöfunum. Þau þurfa jafnframt að hafa úrslitaáhrif fyrir möguleika skuldara á að efna skyldu sína. Þegar svo háttar til stöðvast skylda aðalskuldara til að efna samningsskuldbindingu eftir efni sínu (in natura) meðan hindrun stendur yfir.

35. Nánari réttaráhrif reglunnar fara eftir atvikum hverju sinni, svo sem eðli efndahindrana, tegund samningsskyldna og jafnframt því hvaða afleiðingar hindranir hafa á efndir. Einnig skiptir máli hversu fyrirsjáanleg atvik eru þegar metið er hvort aðilar í gagnkvæmu samningssambandi hefðu getað gert ráð fyrir þeim í samningi sínum. Þá hefur áhrif sú löggjöf er lýtur að viðkomandi kröfuréttarsambandi, sbr. dóma Hæstaréttar 28. júní 2023 í málum nr. 2/2023, 3/2023 og 4/2023. Þess er þó sérstaklega að gæta að skuldari getur almennt ekki borið fyrir sig fjárskort til að koma sér undan greiðsluskyldu í peningum á þessum grundvelli og verður því þegar af þeirri ástæðu ekki fallist á málsástæður aðaláfrýjanda þar að lútandi, sbr. dóm Hæstaréttar sem kveðinn er upp í dag í máli nr. 29/2023.

36. Af framansögðu leiðir að líta þarf sérstaklega til þess undir hvaða samningsskuldbindingu aðilar gengust með 3. mgr. greinar 11 í leigusamningi aðila og hvort það ákvæði skapar aðaláfrýjanda rýmri rétt að þessu leyti en samkvæmt almennum reglum.

37. Almennt er í samningum fjallað um meginskyldur hvors aðila um sig. Samningur telst allt að einu bindandi þótt ekki sé tekin sérstök afstaða til allra þeirra úrræða sem grípa má til í tilefni vanefnda eða ófyrirsjáanlegra atvika sem geta komið upp á meðan samningur er í gildi. Þar geta almennar reglur samninga- og kröfuréttar verið til fyllingar samningi hafi ekki verið samið á annan veg. Aftur á móti kunna samningsaðilar að hafa þörf fyrir önnur úrræði en leiðir af almennum frávíkjanlegum réttarreglum eða vilja skýra þær nánar til að mynda ef stuðla á að meiri fyrirsjáanleika í samningssambandi. Auk þess eru mörg þeirra sjónarmiða sem byggt er á í kröfu- og samningarétti matskennd en með samningi er unnt að víkja frá matskenndum reglum eða ákvarða inntak þeirra nánar.

38. Leigusamningur sá sem til umfjöllunar er í máli þessu er milli jafnsettra aðila sem hvor um sig starfar við atvinnurekstur. Hann er til langs tíma og nutu aðilar sérfræðiaðstoðar við gerð hans. Verður að líta svo á að með fyrrgreindum samningsákvæðum hafi aðilar sérstaklega samið sín í milli um þýðingu óviðráðanlegra ytri atvika (force majeure) á samningssamband þeirra, bæði um inntak og réttaráhrif. Því ræðst úrlausn um þýðingu og réttaráhrif ákvæðanna af skýringu samningsins. Þar verður fyrst og fremst litið til orðalags þeirra.

39. Í leigusamningnum var sérstaklega samið um þau tilvik þar sem force majeure reglan ætti við í samningssambandinu. Annars vegar samkvæmt 5. mgr. greinar 4.1 ef ófyrirséð og ófyrirsjáanleg atvik (force majeure) leiddu til afhendingardráttar fasteignarinnar sem þá var í byggingu. Á það ákvæði reyndi ekki. Hins vegar taldist það ekki til vanefnda samkvæmt 3. mgr. greinar 11 ef slík atvik gerðu samningsaðilum ókleift að efna skyldur sínar, svo sem vegna almennra verkfalla, náttúruhamfara, stríðsástands, hafnbanna, atburða á gjaldeyris- og fjármagnsmörkuðum eða annarra óviðráðanlegra orsaka.

40. Eins og áður greinir er 3. mgr. greinar 11 í leigusamningi aðila gagnkvæm og tekur samkvæmt efni sínu meðal annars til skyldu aðaláfrýjanda til að greiða leigu. Greiði hann ekki leigu á réttum tíma þurfa þrjú skilyrði að vera fyrir hendi samkvæmt greininni til að það teljist ekki vanefnd. Í fyrsta lagi þurfa ófyrirséð eða ófyrirsjáanleg atvik að hafa orðið. Í öðru lagi þurfa þessi atvik að vera óviðráðanleg, sbr. niðurlag ákvæðisins. Í þriðja lagi verða þau að gera aðaláfrýjanda ókleift að efna samningsskyldu sína á gjalddaga.

41. Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er fallist á að þær aðstæður sem sköpuðust hér á landi vegna heimsfaraldursins og ráðstafana stjórnvalda á dómkröfutímabilinu teljist hafa verið ófyrirsjáanleg og óviðráðanleg atvik í skilningi 3. mgr. greinar 11 í leigusamningi aðila. Að þeirri niðurstöðu fenginni þarf að leysa úr því hvort aðaláfrýjanda hafi vegna þessa verið ókleift að greiða leigu í skilningi greinarinnar.

42. Eins og fjallað er um í hinum áfrýjaða dómi brást aðaláfrýjandi við áhrifum heimsfaraldurs og hruni í eftirspurn eftir hótelrými með lokun hótelsins 1. apríl 2020 og uppsögn starfsfólks. Auk þess greip hann til annarra aðgerða í því skyni að lækka kostnað. Þá naut hann styrkja frá stjórnvöldum vegna þess ástands sem ríkti. Af hálfu gagnáfrýjanda hefur verið byggt á að aðaláfrýjandi hafi allan tímann haft fjárhagslega getu til að greiða húsaleigu. Um það vísar hann til þess að handbært fé aðaláfrýjanda hafi í lok árs 2019 numið um 760 milljónum króna auk þess sem hagnaður vegna rekstraráranna 2015 til 2018 hafi numið um 807 milljónum króna og hagnaður ársins 2019, ef fylgt væri fyrri framsetningu ársreikninga, verið um 142 milljónir króna. Aðaláfrýjandi hafi auk þess lánað tengdum félögum um 175 milljónir króna og greitt arð samtals að fjárhæð 240 milljónir króna vegna áranna 2017 og 2018. Því sé ekki uppfyllt það skilyrði fyrrgreinds ákvæðis leigusamningsins að aðaláfrýjanda hafi verið ókleift að efna skuldbindingar sínar.

43. Með hinum áfrýjaða dómi var litið til þess að fyrir lá í mars og apríl 2020 að rekstrartekjur aðaláfrýjanda yrðu svo til engar meðan hótelið var lokað en að húsnæðiskostnaður hans árið 2020 hafi numið tæpum 652 milljónum króna eða um 59% af öllum rekstrarkostnaði félagsins. Af gögnum málsins má einnig ráða að aðaláfrýjandi bjó yfir sjóðum í upphafi árs 2020 sem hefðu dugað til greiðslu leigu til rúmlega eins árs yrði enginn annar kostnaður greiddur. Á sama tíma ríkti algjör óvissa um hve lengi ástandið vegna heimsfaraldursins myndi vara og jafnframt hvenær ferðaþjónusta kæmist aftur í fyrra horf. Það helgaðist bæði af aðgerðum stjórnvalda hér á landi sem og erlendra stjórnvalda sem aðaláfrýjandi hafði ekki stjórn á. Því ríkti alger óvissa um rekstur aðaláfrýjanda sem hann fyrir sitt leyti reyndi að lágmarka með þeim aðgerðum sem hann greip til og lýst hefur verið.

44. Í grein 11 í leigusamningi aðila er fjallað með almennum hætti um hvað teljist vanefnd í hinu gagnkvæma samningssambandi og um viðbrögð aðila af því tilefni. Við skýringu á fyrrgreindu orðalagi 3. mgr. greinar 11 um að aðilum hafi verið ókleift að efna skuldbindingar sínar verður að líta til tilgangs greinarinnar og markmiða með henni. Greininni er samkvæmt efni sínu fyrst og fremst ætlað að vera úrræði fyrir aðaláfrýjanda enda er sem fyrr segir að finna sérstakt ákvæði vegna aðalskyldu gagnáfrýjanda um afhendingu fasteignarinnar í 5. mgr. greinar 4.1 í samningnum. Verður því að skýra fyrrgreint ákvæði leigusamningsins um að aðaláfrýjanda hafi verið „ókleift að efna samningsskuldbindingar“ þannig að það hafi raunverulega þýðingu í hinu gagnkvæma samningssambandi. Ekki verður lögð til grundvallar sú bókstaflega skýring á framangreindu orðalagi sem gagnáfrýjandi byggir á og að sönnu leiðir af beinni orðskýringu enda væri samningsákvæðið þá næsta þýðingarlaust. Verður þvert á móti að álykta að greininni hafi verið ætlað að hafa þau áhrif að þau ófyrirséðu og ófyrirsjáanlegu atvik sem þar er vísað til gætu í reynd haft áhrif á skyldu aðaláfrýjanda til að greiða leigu meðan það ástand ríkti sem lýst er í greininni.

45. Verður því dregin sú ályktun af orðalagi greinarinnar og með hliðsjón af innra samhengi við önnur samningsákvæði að henni sé ætlað að koma í veg fyrir að litið verði á greiðslufall aðaláfrýjanda vegna nánar tiltekinna óviðráðanlegra ytri atvika sem vanefnd. Þótt ekki verði leitt af greininni að henni sé ætlað að leiða til þess að skyldur samkvæmt samningnum falli niður vegna fyrrgreindra ástæðna felst á hinn bóginn í henni svo skýrðri veigamikil undantekning frá þeirri almennu reglu kröfuréttar að fjárskortur leysi ekki skuldara undan skyldu sinni til að greiða peninga.

46. Að framangreindu gættu verður fallist á þá niðurstöðu hins áfrýjaða dóms að skilyrði 3. mgr. greinar 11 í leigusamningi um að aðaláfrýjanda hafi verið ókleift að greiða leigu hafi einnig verið uppfyllt þannig að greiðslufall aðaláfrýjanda frá 1. apríl 2020 til 31. mars 2021 hafi ekki falið í sér vanefnd. Á hinn bóginn er jafnframt fallist á þá niðurstöðu hins áfrýjaða dóms að það leysi ekki aðaláfrýjanda undan þeirri skyldu að greiða kröfuna eftir að því ástandi lauk.

Stjórnunarábyrgð

47. Að því er varðar málatilbúnað reistan á stjórnunarábyrgð byggir aðaláfrýjandi á því að samningsskyldur hans á fyrrgreindu tímabili takmarkist af reglu kröfuréttar þar að lútandi.

48. Í stjórnunarábyrgð felst efnislega að samningsaðili ber ábyrgð á efndum samnings nema því aðeins að einhver sú hindrun standi þeim í vegi sem hann getur ekki yfirunnið. Reglan ræðst af atvikum hverju sinni og eru þannig gerðar mismunandi kröfur eftir því hvort um er að ræða seljanda eða kaupanda, sbr. til dæmis til hliðsjónar 1. mgr. 23. gr. laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup í tilviki seljanda og 1. mgr. 57. gr. laganna þegar um ræðir kaupanda. Samkvæmt síðargreinda ákvæðinu getur seljandi krafist skaðabóta fyrir tjón af völdum greiðsludráttar kaupanda en þó ekki meðan hann sýnir fram á að greiðsludráttur stafi af stöðvun almennra samgangna eða greiðslumiðlunar eða annarri hindrun sem hann hefur ekki stjórn á og ekki er með sanngirni hægt að ætlast til að hann hafi getað haft í huga við samningsgerðina, komist hjá afleiðingunum af eða yfirunnið.

49. Skyldur aðaláfrýjanda eru um greiðslu leigu og ætlaðar skaðabætur vegna greiðsludráttar í formi dráttarvaxta. Verður því ekki fallist á málatilbúnað aðaláfrýjanda þess efnis að skylda til greiðslu leigu falli niður, hvorki í heild né hluta, á þessum grundvelli.

Brostnar forsendur

50. Aðaláfrýjandi byggir jafnframt á því að ólögfest meginregla samningaréttar um brostnar forsendur eigi að leiða til þess að skylda hans til að greiða leigu verði felld niður í heild eða að hluta á því tímabili sem dómkröfur hans ná til.

51. Skilyrði reglunnar eru þau að um sé að ræða verulega forsendu fyrir gerð samnings sem brestur eftir samningsgerð. Báðum samningsaðilum verður að vera hún ljós auk þess sem líta verður til hagsmuna beggja samningsaðila þannig að hún leiði ekki til óréttlátrar réttarskerðingar fyrir annan þeirra.

52. Við mat á því hvort unnt er að beita reglunni hér verður að líta til þess að þær aðstæður sem urðu vegna heimsfaraldursins voru ófyrirséðar og höfðu víðtæk áhrif á íslenskt efnahagslíf. Ekki verður fallist á að einungis verði litið til þeirra áhrifa sem þær aðstæður höfðu á hagsmuni aðaláfrýjanda umfram gagnáfrýjanda. Að því marki sem unnt er að líta svo á að um brostna forsendu sé að ræða verður þvert á móti að telja að hún eigi jafnt við um samningsaðila. Samkvæmt því eru ekki efni til að fallast á með aðaláfrýjanda að ógilda samningsskuldbindingar í heild eða að hluta á þessum grundvelli.

Ógildingarregla 36. gr. laga nr. 7/1936

53. Loks krefst aðaláfrýjandi þess að ákvæðum leigusamnings aðila um greiðslu leigu verði vikið til hliðar að fullu frá 1. apríl til og með 31. desember 2020 og að hluta frá 1. janúar 2021 til 31. mars sama ár. Byggir hann á því að ósanngjarnt sé að hann beri einn áhættuna af því að algjört tekjufall varð í rekstri hans vegna heimsfaraldurs.

54. Í 1. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936 segir að samningi megi víkja til hliðar í heild eða að hluta, eða breyta ef það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar skal við mat samkvæmt 1. mgr. líta til efnis samnings, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerð og atvika sem síðar koma til.

55. Við mat á ósanngirni í skilningi 36. gr. laga nr. 7/1936, sbr. 11. gr. húsaleigulaga, verður í máli þessu fyrst og fremst litið til samnings aðila og þeirrar skiptingar rekstraráhættu sem þar er að finna. Er þá þess að gæta að aðilar sem starfa við atvinnurekstur eiga að vera best í stakk búnir að meta sjálfir hagsmuni sína og þá áhættu sem þeir kjósa að taka með gerð samnings. Þeir verða jafnframt að vera viðbúnir því að grípa til ráðstafana til tjónstakmörkunar við rekstraráföll. Ekki verður fallist á þá málsástæðu aðaláfrýjanda að fyrrgreind óviðráðanleg ytri atvik (force majeure) skuli vera hluti ósanngirnismatsins þótt litið verði til áhrifa þess ástands sem skapaðist við almennt mat samkvæmt ákvæðinu.

56. Þegar metið er hvort sanngjarnt sé að hliðra samningsskyldum aðaláfrýjanda er til þess að líta að í tilviki langtímasamninga verður jafnan að meta aðstæður í heild sinni og þá með hliðsjón af samningstímanum öllum. Alla jafna þarf mikið að koma til eigi að hliðra samningsskyldu á hluta gildistíma gagnkvæms samnings sem ætlað er að gilda óbreyttur að öðru leyti um langan tíma. Hér gegnir öðru máli en þegar krafist er breytingar á endurgjaldi í gagnkvæmum langtímasamningum sem ætlað er að gilda svo breyttum framvegis, sbr. til hliðsjónar þær aðstæður sem uppi voru í dómi Hæstaréttar 8. nóvember 1990 og birtur er í dómasafni réttarins það ár á bls. 1437.

57. Aðilar máls þessa búa að þekkingu og reynslu á sviði fyrirtækjarekstrar og nutu þeir jafnframt sérfræðiaðstoðar við gerð leigusamningsins. Tímabil það sem um ræðir í máli þessu nær aðeins yfir 12 mánuði af tuttugu ára leigutíma. Í leigusamningi aðila er ekki að finna ákvæði um endurskoðun leigu að öðru leyti en að þar er mælt fyrir um að hún sé bundin vísitölu auk þess sem greiddar eru hlutfallslega hærri leigugreiðslur í júní til september en aðra mánuði ársins. Fjárhæð leigunnar er því ekki tengd rekstri aðaláfrýjanda að öðru leyti en því að hún tók tvisvar breytingum til hækkunar á fyrstu fjórum árum leigutímans. Þannig tók aðaláfrýjandi á sig áhættu af því hvernig mál myndu skipast í framtíð þegar kom að rekstri hótelsins en aðilar sömdu um fast leiguverð óháð afkomu. Í samningnum var jafnframt samið um að óviðráðanlegar ytri aðstæður gætu haft áhrif við efndir með þeim hætti að greiðsludráttur teldist þá ekki vanefnd. Þá liggur fyrir að nýting hótelsins mun hafa verið meiri en upphaflegar áætlanir aðaláfrýjanda gerðu ráð fyrir sem og hagnaður af rekstri hans fyrstu ár leigutímans.

58. Eins og rakið hefur verið hélt aðaláfrýjandi umráðum hótelsins allan þann tíma sem dómkröfur hans taka til en aðgerðir innlendra stjórnvalda vegna heimsfaraldursins fólu ekki í sér kröfu um lokun hótela. Þær höfðu aftur á móti mikla þýðingu fyrir rekstur aðaláfrýjanda þótt mismunandi strangar reglur hefðu verið í gildi á dómkröfutímabilinu. Þá brást aðaláfrýjandi við hruni í eftirspurn eftir hótelrými með lokun hótelsins 1. apríl 2020 og uppsögn starfsfólks auk þess sem hann greip til ýmissa aðgerða til lækkunar kostnaðar og naut meðal annars styrkja frá stjórnvöldum. Jafnframt nýtti hann sér úrræði laga nr. 57/2020 og var í greiðsluskjóli sem lauk 18. desember 2021 án þess þó að hann hefði leitað þeirra leiða sem kveðið er á um í 20. og 21. gr. laganna. Þá var húsnæðið nýtt til rekstrar sóttvarnarhótels samkvæmt samningi við Sjúkratryggingar Íslands frá apríl 2021. Í framangreindum ákvörðunum aðaláfrýjanda fólust viðskiptaákvarðanir sem voru liður í tjónstakmörkun hans meðan hann hélt fullum umráðum húsnæðisins.

59. Að þessu virtu og með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er ekki fallist á það með aðaláfrýjanda að eins og samningi aðila er háttað sem og með hliðsjón af atvikum öllum séu efni til að víkja endurgjaldsákvæði samningsins til hliðar með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936. Verður því ekki fallist á kröfu aðaláfrýjanda þess efnis.

60. Samkvæmt öllu framansögðu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur, þar með niðurstaða hans um upphaf dráttarvaxta sem miðar við þann tíma er efndahindrun samkvæmt 3. mgr. greinar 11 í leigusamningi aðila lauk. Er þar tekið mið af samningi móðurfélags aðaláfrýjanda fyrir hans hönd við Sjúkratryggingar Íslands um notkun húsnæðisins til reksturs sóttvarnarhótels.

61. Rétt þykir að málskostnaður fyrir Hæstarétti falli niður.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.