Dómur Hæstaréttar

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ása Ólafsdóttir, Björg Thorarensen, Ingveldur Einarsdóttir, Karl Axelsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

2. Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 10. maí 2023. Þeir krefjast sýknu af kröfum stefndu en til vara krefst áfrýjandinn Björn Ingólfsson að kaupverð fasteignarinnar Laufbrekku 4 í Kópavogi, 72.000.000 króna, verði hækkað að álitum, að mati réttarins. Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar á öllum dómstigum að mati réttarins.

3. Stefndu krefjast þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Ágreiningsefni

4. Aðila málsins greinir á um hvort gagnkvæmur forkaupsréttur sem kveðið er á um í þinglýstri skiptayfirlýsingu frá 1988 fyrir fasteignirnar Laufbrekku 4 og Dalbrekku 56 í Kópavogi hafi orðið virkur á grundvelli kaupsamnings og afsals 30. júní 2020. Með umræddum gerningi seldi og afsalaði áfrýjandinn Björn Ingólfsson Laufbrekku 4 í Kópavogi, til eiginkonu sinnar Steinunnar Erlu Friðþjófsdóttur.

5. Með héraðsdómi var forkaupsréttur stefndu viðurkenndur og áfrýjanda Birni gert að selja og afsala fasteigninni Laufbrekku 4 til stefndu, gegn þeim skilmálum sem í kaupsamningi og afsali greinir, Steinunni Erlu gert að þola útgáfu afsals frá áfrýjanda Birni til stefndu og að afsal hennar fyrir eigninni yrði afmáð úr þinglýsingabókum. Þá var einnig fallist á að uppfylltum skilmálum kaupsamnings og afsals um fasteignina og eftir útgáfu afsals til stefndu að afmá bæri úr þinglýsingabók fimm veðskuldabréf útgefin 11. ágúst 2020 til handhafa sem gefin voru út eftir kaupin af Steinunni Erlu. Hvíla þau bréf á 5. til 9. veðrétti fasteignarinnar og er hvert að nafnvirði 10.000.000 króna. Með hinum áfrýjaða dómi var niðurstaða héraðsdóms staðfest.

6. Áfrýjunarleyfi í málinu var veitt 9. maí 2023, með ákvörðun réttarins nr. 2023-44, á þeirri forsendu að dómur í því gæti haft almennt gildi um skilyrði þess að forkaupsréttur verði virkur við tilfærslu eigna milli hjóna.

7. Áfrýjandinn Steinunn Erla Friðþjófsdóttir lést undir rekstri málsins og hefur dánarbú hennar tekið við aðild þess, sbr. 2. mgr. 22. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsatvik

8. Forsaga málsins er að með skiptayfirlýsingu dagsettri 8. júlí 1988 ákvað þáverandi eigandi fasteignarinnar að Laufbrekku 4 í Kópavogi að skipta henni í tvo eignarhluta. Annars vegar iðnaðarhúsnæði á fyrstu hæð, 54,07% af húsinu, nú Dalbrekka 56. Hins vegar íbúðarhúsnæði á annarri og þriðju hæð, 45,93% af húsinu, Laufbrekku 4. Í skiptayfirlýsingunni kemur eftirfarandi fram: „Ekki er heimilt að skipta eigninni í fleiri en tvo eignarhluta og hefur hvor eignarhluti um sig gagnkvæman forkaupsrétt.“

9. Með kaupsamningi 20. desember 1999 eignaðist móðir áfrýjandans Björns Laufbrekku 4. Stefndu keyptu hvor sinn 50% eignarhluta í Dalbrekku 56 með kaupsamningi 10. september 2002 en afsal var gefið út 15. ágúst 2003. Með áritun á kaupsamninginn hafnaði þáverandi eigandi, fyrrnefnd móðir áfrýjandans Björns, að neyta forkaupsréttar. Áfrýjandinn Björn var annar votta að þeirri yfirlýsingu. Stefndi Guðmundur Skúlason mun vera eini eigandi stefnda Raffags ehf.

10. Móðir áfrýjandans Björns afsalaði 20. mars 2006 50% af eignarhluta sínum í Laufbrekku 4 til hans. Ekki kemur fram í því afsali að forkaupsréttur hafi verið boðinn. Eftir lát móður sinnar eignaðist Björn alla fasteignina Laufbrekku 4, annars vegar á grundvelli skiptayfirlýsingar (16,7%) og hins vegar afsals dánarbúsins (33,3%). Í þinglýstri „yfirlýsingu um forkaupsrétt“ 4. nóvember 2015, sem stefndi Guðmundur undirritaði fyrir hönd stefndu, kemur fram að áfrýjandi Björn hafi ekki greitt fyrir þann hluta sem hann keypti af dánarbúinu með öðrum hætti en yfirtöku áhvílandi veðskulda. Væru það allt veðskuldbindingar sem hann hefði sjálfur stofnað til og dánarbúinu óviðkomandi. Með yfirlýsingunni féllu stefndu jafnframt frá forkaupsrétti vegna afsalsins.

11. Með kaupsamningi og afsali 30. júní 2020 seldi áfrýjandinn Björn 100% eignarhluta sinn í Laufbrekku 4 til Steinunnar Erlu heitinnar, eiginkonu sinnar. Umsamið kaupverð var 72.000.000 króna, sem greiða skyldi með yfirtöku á lánum áhvílandi á 1.-4. veðrétti eignarinnar og peningum. Í skjalinu kemur fram að kaupverðið hafi þegar verið greitt. Í kjölfarið gaf Steinunn Erla 11. ágúst 2020 út fimm handhafaskuldabréf hvert um sig að nafnverði 10.000.000 króna sem tryggð voru með veði í fasteigninni. Þau voru afhent til þinglýsingar 13. sama mánaðar.

12. Óumdeilt er að stefndu var ekki boðinn forkaupsréttur við söluna. Í skýrslu áfrýjanda Björns fyrir héraðsdómi kom fram að hann hefði vitað af forkaupsréttarákvæðinu en ekki talið að það virkjaðist við þessa eignayfirfærslu milli hjóna. Í skýrslu Steinunnar Erlu við sama tilefni staðfesti hún að hafa haft vitneskju um forkaupsréttinn en hann hefði einfaldlega gleymst og hún ekki talið að hann ætti við af þessu tilefni. Í skýrslum beggja áfrýjenda fyrir dómi kom fram að tilgangur eignayfirfærslunnar hefði verið að bæta samningsstöðu áfrýjandans Björns gagnvart tilgreindri lánastofnun sem og mögulegum skuldheimtumönnum hans.

13. Samskipti málsaðila sem nágranna munu ekki hafa verið góð og hefur verið lagt fram undir rekstri málsins nokkuð af skjölum sem varða þann ágreining. Þau hafa þó almennt ekki þýðingu fyrir sakarefni málsins. Hvað varðar forsendur fyrir tilvist og beitingu forkaupsréttar er þess þó að geta að með aðfararbeiðni 20. nóvember 2020 krafðist Steinunn Erla þess að hún yrði sett inn í aðgangsrétt að inntaki hitaveitu, vatnsveitu og rafmagns, sem staðsett er í eignarhluta stefndu. Mál það var tekið fyrir í héraðsdómi 14. desember 2020 og greinargerð stefndu lögð fram 8. janúar 2021. Þar kemur meðal annars fram að stefndu hefði við yfirferð gagna orðið ljós eignarheimild Steinunnar Erlu og að hún byggðist á kaupsamningi og afsali frá 30. júní 2020. Hafi stefndu ekki verið boðið að neyta forkaupsréttar við það tilefni og hefðu þeir til skoðunar að krefjast ógildingar eignarheimildarinnar. Við fyrirtöku aðfararmálsins 23. febrúar 2021 tókst sátt með aðilum en í henni kom fram sá áskilnaður stefndu að sáttin fæli ekki í sér viðurkenningu á eignarrétti Steinunnar Erlu á Laufbrekku 4 þar sem stefndu teldu að forkaupsréttur þeirra hefði virkjast við útgáfu kaupsamnings og afsals 30. júní 2020. Áskildu stefndu sér rétt til þess að höfða mál af því tilefni.

14. Stefndu höfðuðu mál þetta gegn áfrýjanda Birni og Steinunni Erlu 19. mars 2021. Einnig var stefnan birt í Lögbirtingablaði 9. sama mánaðar vegna ætlaðra handhafa þeirra veðskuldabréfa sem hvíldu á fasteigninni. Við skýrslutöku í héraði upplýsti áfrýjandinn Björn að umrædd skuldabréf væru geymd í bankahólfi og hefðu ekki verið framseld.

Málsástæður

Helstu málsástæður áfrýjenda

15. Áfrýjendur byggja á því að umræddur forkaupsréttur hafi ekki lengur verið í gildi þar sem hann hafi verið persónubundinn og fallið niður þegar Guðmundur Á. Kristjánsson, sem stofnaði til skiptayfirlýsingarinnar 8. júlí 1988, flutti úr húsinu. Til forkaupsréttarins hafi verið stofnað til að verja hagsmuni hans. Þann skilning styðji jafnframt stopul framkvæmd á grundvelli ákvæðisins við síðari sölur og þess að sýslumaður hafi þinglýst kaupsamningnum 30. júní 2020 athugasemdalaust.

16. Þá byggja áfrýjendur á því að sé forkaupsréttarheimildin enn til staðar hafi rétturinn ekki orðið virkur í umrætt skipti, enda ekki um eiginlega sölu að ræða í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup heldur yfirfærslu hjúskapareignar milli hjóna án kaupmála. Vísa áfrýjendur til þess að í forkaupsrétti felist takmörkun á friðhelgi eignarréttar sem varin sé af 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944. Í því felist að túlka verði þröngt skilyrði þess að forkaupsréttur virkist. Sér í lagi eigi það við þegar forkaupsréttur sé ekki umsaminn milli aðila heldur tilkominn fyrir tilstilli fyrri eigenda. Þá telja áfrýjendur að líta beri til 31. gr. jarðalaga nr. 81/2004 um sölu til nákominna við túlkun á forkaupsrétti þegar kemur að fasteignum og vísa til dóms Hæstaréttar 1. júní 1942 í máli nr. 10/1942 sem birtur er á blaðsíðu 153 í dómasafni réttarins það ár. Áfrýjendur benda á að þau hafi verið búin að vera í hjúskap í 50 ár þegar yfirfærsla fasteignarinnar fór fram sumarið 2020. Skjóti það skökku við að kaupmáli milli hjóna sem feli í sér að hjúskapareign annars sé gerð að séreign hins og feli þannig í sér endanlega eignayfirfærslu fasteignar leiði ekki til þess að forkaupsréttur verði virkur, en öðru máli gegni þegar hjúskapareign sé færð frá einu hjóna til annars án þess að hún sé gerð að séreign. Það skipti máli við mat á virkni forkaupsréttar að skoða efni gernings en ekki heiti. Sé efni samningsins skoðað sé ljóst að hann beri þess merki að ekki hafi verið um raunverulega sölu að ræða. Eini tilgangur eignayfirfærslunnar hafi verið að skapa áfrýjandanum Birni betri samningsstöðu gagnvart banka við endurfjármögnun láns á atvinnuhúsnæði í eigu hans. Ekki sé fyrir að fara dómafordæmum um sambærilega aðstöðu og í máli þessu en ljóst sé þó af dómaframkvæmd að liggja þurfi skýrt fyrir að um sölu sé að ræða eigi forkaupsréttur að virkjast. Vísa áfrýjendur í því sambandi meðal annars til dóma Hæstaréttar frá 24. júní 1948 í máli nr. 63/1948 sem birtur er á blaðsíðu 428 í dómasafni réttarins það ár og 6. maí 2010 í máli nr. 570/2009.

17. Þá hafa áfrýjendur haldið því fram að umræddur kaupsamningur og afsal frá 30. júní 2020 sé málamyndagerningur, sbr. 34. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga.

18. Áfrýjendur byggja jafnframt á því að verði niðurstaðan sú að forkaupsréttur hafi verið fyrir hendi hafi réttur stefnda til nýtingar hans fallið niður vegna tómlætis, sbr. 2. mgr. 9. gr. laga nr. 40/2002 sem og óskráðra meginreglna eignaréttar. Ljóst sé að kaupsamningur sem stefndu telja að hafi virkjað meintan forkaupsrétt sinn 30. júní 2020 hafi verið innfærður í þinglýsingabók 31. júlí sama ár og stefndu hafi því mátt vera kunnugt um samninginn frá þeim tíma. Þá hafi fyrrnefnd innsetningarbeiðni 20. nóvember 2020 borið með sér að eigendaskipti hefðu orðið en málið var sem fyrr segir tekið fyrir 14. desember sama ár. Hvað sem öðru líður verði ekki miðað við síðara tímamark en 8. janúar 2021 en í greinargerð stefndu í umræddu aðfararmáli sé staðfest vitneskja þeirra um breytingu á eignarhaldi, söluverði og öðrum skilmálum kaupanna, sbr. 2. mgr. 9. gr. laga nr. 40/2002. Telja áfrýjendur því ljóst að ætlaður forkaupsréttur stefndu hafi verið fallinn niður fyrir tómlæti við málshöfðun.

19. Loks byggja áfrýjendur á því að forkaupsréttarákvæðið sé ógilt þar sem ósanngjarnt sé að beita því í ljósi atvika sem urðu við og eftir samningsgerðina, sbr. 36. gr. laga nr. 7/1936. Vísa áfrýjendur þar til aðdraganda þess að stefna hafi verið gefin út, aldurs hjónanna, grandleysis þeirra um forkaupsréttarákvæðið, forsögu ákvæðisins, verulegra hækkana á fasteignaverði á höfuðborgarsvæðinu og þess að þau ætluðu sér aldrei að flytja út af heimili sínu. Eignin hafi verið seld á undirverði og er vísað þar um til verðmats fasteignasala sem áfrýjendur öfluðu undir rekstri málsins í héraði.

20. Varakrafa áfrýjenda er á því reist að verði ekki fallist á að ógilda forkaupsréttarákvæðið í heild sinni á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936 verði allt að einu að ákvarða endurgjald miðað við núverandi markaðsvirði fasteignarinnar að teknu tilliti til vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu og fyrrgreinds verðmats löggilts fasteignasala.

Helstu málsástæður stefndu

21. Stefndu telja að gögn málsins leiði afdráttarlaust í ljós að fyrir hendi sé viðvarandi forkaupsréttur að Laufbrekku 4. Verði hann virkur í hvert skipti sem eignin gangi kaupum og sölum. Þessi réttur komi skýrt fram í þinglýstri skiptayfirlýsingu 8. júlí 1988 og sem kvöð á veðbandayfirliti eignarinnar. Forkaupsrétturinn hafi orðið virkur við kaupsamning og afsal milli áfrýjandans Björns og Steinunnar Erlu 30. júní 2020. Stefndu hafi ekki verið boðið að neyta forkaupsréttarins eins og 1. mgr. 9. gr. laga nr. 40/2002 geri ráð fyrir.

22. Stefndu hafna málatilbúnaði áfrýjenda um að forkaupsréttur hafi ekki virkjast í ljósi þess að um ráðstöfun milli hjóna hafi verið að ræða. Fasteignin hafi verið seld og henni afsalað með formlegum hætti og við þá ráðstöfun hafi eignaréttur og þinglýst eignarheimild flust frá áfrýjandanum Birni til Steinunnar Erlu eins og stefnt hafi verið að. Þess finnist hvergi staður í lögum að forkaupsréttur verði ekki virkur við sölu hjúskapareignar á milli hjóna.

23. Enn fremur telja stefndu að þeir dómar sem áfrýjendur vísa til hafi ekki fordæmisgildi enda séu atvik þeirra mála í grundvallaratriðum ólík atvikum í þessu máli. Þá falli sakarefnið utan gildissviðs jarðalaga.

24. Að lokum hafna stefndu varakröfu áfrýjenda um að verð fasteignarinnar verði hækkað að álitum með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936. Það sé ekki úrlausnarefni málsins hvort stefndu hafi auðgast með óréttmætum hætti með því að fallist sé á kröfu þeirra um forkaupsrétt. Þá hafi verðmat fasteignasala sem lagt hefur verið fram í málinu ekkert sönnunargildi.

Niðurstaða

25. Forkaupsréttur telst til óbeinna eignarréttinda og á sér ýmist stoð í lögum eða samningi. Með honum er átt við rétt aðila til að kaupa eign ákveði eigandinn af eigin hvötum að selja hana. Meginreglan er að forkaupsréttur verður ekki virkur við önnur aðilaskipti að eignarréttindum en sölu nema slíkt hafi verið áskilið sérstaklega í tilviki samningsbundins forkaupsréttar ellegar að til þess standi lagaheimild. Eðli máls samkvæmt er inngrip í eignarrétt meira þegar um er að ræða lögbundinn forkaupsrétt. Allt að einu eru samningsbundin forkaupsréttarákvæði jafnframt túlkuð með þeim hætti að þau leggi ekki aðrar hömlur á ráðstöfunarheimildir eiganda en ráðið verður með vissu af skýringu þeirra, sbr. til skýringar dóm Hæstaréttar 13. desember 2007 í máli nr. 210/2007. Þá verður forkaupsréttur almennt ekki virkur við gjafir, skipti, búskipti hjóna, nauðungarsölu, erfðir eða eignarnám.

26. Frumskilyrði þess að forkaupsréttar verði neytt er að eigandi ákveði að selja þá eign sem rétturinn nær til en með því virkjast hann í formi heimildar forkaupsréttarhafa til að kaupa eignina og þá að jafnaði með sömu skilmálum og kjörum og eigandinn samdi um við sinn viðsemjanda. Við sölu eignar sem háð er forkaupsrétti er eiganda skylt að upplýsa forkaupsréttarhafa um kaupin og er lagt til grundvallar að réttur til að neyta forkaupsréttar verði virkur um leið og rétthafi fær tilkynningu frá eiganda með fyrirspurn um hvort hann vilji kaupa eignina með þeim skilmálum sem eigandinn hefur þegar samið um. Leiði ekki annað af samningi aðila eða öðrum lagafyrirmælum gildir um framkvæmd þessa 9. gr. laga nr. 40/2002.

27. Fyrir liggur að 30. júní 2020 afsalaði áfrýjandinn Björn, á grundvelli skjals sem ber heitið ,,Kaupsamningur og afsal“, eiginkonu sinni Steinunni Erlu fasteigninni Laufbrekku 4, Kópavogi. Skjalið var móttekið til þinglýsingar 15. júlí sama ár og þinglýst athugasemdalaust. Ekki er um það deilt í málinu að til forkaupsréttarins hafi löglega verið stofnað í öndverðu með skiptayfirlýsingu 8. júlí 1988. Áfrýjendur byggja hins vegar á því að með hinni umdeildu ráðstöfun hjúskapareignar áfrýjandans Björns til eiginkonu sinnar hafi stefndu ekki öðlast heimild á grundvelli forkaupsréttar til að ganga inn í þau kaup. Byggja þeir á því að forkaupsréttur hafi ekki verið til staðar, hann ekki virkjast eða hann fallið niður. Verður nú nánar vikið að málsástæðum áfrýjenda þessa efnis og þá fyrst að þeirri sem lengst gengur og byggist á því að forkaupsréttur hafi ekki verið lengur til staðar þegar hin umdeilda ráðstöfun átti sér stað.

28. Almennt hefur verið á því byggt að forkaupsréttur geti annað tveggja verið bundinn persónu eða tiltekinni eign. Þá getur forkaupsréttur verið til staðar við fyrstu sölu eignar, hann getur verið tímabundinn eða viðvarandi. Málatilbúnaður áfrýjenda verður skilinn á þann veg að þeir byggi á því að umþrætt forkaupsréttarákvæði í fyrrgreindri skiptayfirlýsingu hafi verið bundið við persónu þáverandi eiganda, Guðmundar Kristjánssonar, og forkaupsrétturinn því eðli málsins samkvæmt ekki verið viðvarandi. Guðmundur mun hafa verið látinn þegar umþrætt ráðstöfun átti sér stað 30. júní 2020. Á því hefur verið byggt í réttarframkvæmd, sbr. til dæmis dóm Hæstaréttar 25. nóvember 1999 í máli nr. 224/1999, að undir kringumstæðum sem þessum sé forkaupsréttur varanlegur leiði ekki annað af þeim samningi eða yfirlýsingu sem hann byggist á. Ekkert hefur komið fram í málinu sem styður þann skilning að gagnkvæmur forkaupsréttur á grundvelli skiptayfirlýsingarinnar hafi átt að vera bundinn persónu þáverandi eiganda ellegar ætlað tímabundið gildi óháð gildistíma yfirlýsingarinnar. Er ákvæði hennar skýrt og fyrirvaralaust og þinglýst á eignirnar. Hafa ætluð vanhöld á því hvort forkaupsréttur hafi verið boðinn við einstaka sölu eignanna eftir að til hans var stofnað eða athugasemdalaus þinglýsing kaupsamningsins og afsalsins 30. júní 2020 enga þýðingu í því sambandi. Ber því að staðfesta þá niðurstöðu hins áfrýjaða dóms að forkaupsréttur stefndu á grundvelli skiptayfirlýsingarinnar hafi verið til staðar á umþrættu tímamarki 30. júní 2020.

29. Meginþungi málflutnings áfrýjenda hér fyrir rétti hefur lotið að þeirri málsástæðu að hafi forkaupsréttur verið fyrir hendi hafi hann ekki orðið virkur við umrædda ráðstöfun eignarinnar. Þetta byggja áfrýjendur á því að ekki hafi verið um að ræða eiginlega sölu í skilningi laga nr. 40/2002 heldur yfirfærslu hjúskapareignar milli hjóna. Svo sem ítrekað hefur komið fram afsalaði áfrýjandinn Björn fasteigninni nefndan dag til Steinunnar Erlu eiginkonu sinnar. Skjalið er knappt en ber einkenni hefðbundins afsals. Þar er mælt fyrir um kaupverð, afhendingu fasteignarinnar auk fyrirvaralausrar yfirlýsingar Steinunnar Erlu um yfirtöku lána á fyrsta til fjórða veðrétti. Samkvæmt því átti sér stað formleg yfirfærsla eignaréttar að fasteigninni. Skjalinu var þinglýst athugasemdalaust 15. júlí 2020 sem eignarheimild Steinunnar Erlu.

30. Að því leyti sem forsendur hjónanna fyrir þessari ráðstöfun skipta máli, svo sem þær birtast í málatilbúnaði áfrýjenda og skýrslugjöf fyrir héraðsdómi, virðist framangreind ráðstöfun eignarinnar sem fyrr segir hafa átt að liðka fyrir samningsstöðu áfrýjandans Björns í lögskiptum við ákveðinn banka og hafa gildi gagnvart skuldheimtumönnum hans. Sýnast þau áform hafa gengið eftir hvort sem eignayfirfærslan hafði á endanum þýðingu fyrir þau áform eða ekki.

31. Áfrýjendur hafa jafnframt borið því við að engar greiðslur hafi farið fram samkvæmt samningnum og lán ekki verið yfirtekin en staðhæfingum í þá veru er mótmælt af stefndu. Einu haldbæru sönnunargögnin sem byggt verður á í þessu sambandi er fyrirvaralaus yfirlýsing í kaupsamningi um yfirtöku Steinunnar Erlu á áhvílandi veðskuldum og greiðslu eftirstöðva kaupverðs með peningum. Þá er óumdeilt að hún gaf út fimm handhafaskuldabréf samtals að nafnvirði 50.000.000 króna sem öll hvíla á fasteigninni. Við skýrslugjöf fyrir héraðsdómi bar áfrýjandinn Björn að bréfin væru geymd í bankahólfi en engin skýring hefur komið fram á tilgangi með útgáfu umræddra skuldabréfa. Að þessu virtu er ljóst að umrædd ráðstöfun eignarinnar fór fram fyrir sölu og gekk í öllum atriðum eftir á þann hátt sem hjónin höfðu áformað og var ætlað að hafa gildi gagnvart grandlausum viðsemjendum. Samkvæmt þessu stóð ekkert því í vegi að stefndu gætu á grundvelli forkaupsréttar gengið óbreytt inn í þá skilmála sem lágu til grundvallar í kaupsamningi og afsali 30. júní 2020. Stendur þá eftir að taka til þess afstöðu hvort hjúskapur áfrýjandans Björns og Steinunnar Erlu hafi staðið því í vegi að forkaupsréttur virkjaðist.

32. Ekki er að finna almenna lagareglu þess efnis að forkaupsréttur verði ekki virkur við sölu milli hjóna eða annarra nákominna, sbr. á hinn bóginn sérreglu þá sem nú er í 1. tölulið 1. mgr. 31. gr. jarðalaga og nær aðeins til lögbundins forkaupsréttar sem stofnað er til á grundvelli þeirra laga. Þá er fallist á það sem fram kemur í hinum áfrýjaða dómi að þeir dómar sem áfrýjendur hafa öðru fremur vísað til um þetta atriði, sbr. einkum tilvitnaðan hæstaréttardóm í máli nr. 63/1948, lúta ekki að virkni forkaupsréttar við sölu fasteignar milli hjóna heldur ráðstöfun fasteignar sem lið í opinberum skiptum. Standa ekki rök til þess að dómstólar geti án skýrrar lagaheimildar túlkað hina umþrættu forkaupsréttarheimild með þeim þrengjandi hætti sem áfrýjendur byggja á. Að þessu virtu verður ekki fallist á að forkaupsréttur að fasteigninni Laufbrekku 4 hafi ekki orðið virkur við gerð kaupsamnings og afsals 30. júní 2020 á þeim grundvelli að kaupsamningsaðilar voru í hjúskap.

33. Áfrýjendur hafa jafnframt byggt á því að forkaupsréttur hafi ekki virkjast umrætt sinn þar sem kaupsamningurinn og afsalið frá 30. júní 2020 hafi verið málamyndagerningur. Enginn ágreiningur er um að ráðstöfunin hafði þau réttaráhrif sem að var stefnt og eignarheimild að fasteigninni Laufbrekku 4 færðist frá áfrýjandanum Birni til Steinunnar Erlu. Þeirri eignayfirfærslu var þinglýst og stendur hún enn. Að öðru framangreindu gættu geta mótbárur af því tagi ekki haft nein áhrif á rétt forkaupsréttarhafans. Er því hafnað að um málamyndagerning hafi verið að ræða sem ekki virkjaði forkaupsréttinn.

34. Að framangreindum málsástæðum frágengnum byggja áfrýjendur á því að hafi forkaupsréttur stefndu virkjast við söluna og afsalið 30. júní 2020 hafi þeir glatað þeim rétti fyrir tómlæti. Í 1. mgr. 9. gr. laga nr. 40/2002, sem gilti um boð og beitingu forkaupsréttar í þessu tilviki, segir að eigi maður forkaupsrétt að fasteign sem kaupsamningur hefur verið gerður um skuli seljandi þegar bjóða honum skriflega að neyta þess réttar. Söluverð og aðrir skilmálar skuli tilgreindir á tæmandi hátt. Sé forkaupsréttur réttilega boðinn í samræmi við þessi fyrirmæli skal forkaupsréttarhafi, samkvæmt 2. mgr. sömu greinar, svara skriflega og afdráttarlaust tilboði seljanda innan 15 daga frá því að honum barst það. Að öðrum kosti glatar hann þeim rétti við þá sölu.

35. Óumdeilt er í málinu að áfrýjandinn Björn bauð stefndu ekki að neyta forkaupsréttar með framangreindum hætti og á því frestur samkvæmt 2. mgr. 9. gr. laganna ekki við í málinu heldur taka við almennar reglur við mat á því svigrúmi sem forkaupsréttarhafi hefur að þessu leyti. Ekki verður fullyrt hvenær stefndu öðluðust fyrst vitneskju um að breyting hefði orðið á eignarhaldi að Laufbrekku 4 en það hljóta þeir þó að hafa í síðasta lagi gert við fyrirtöku fyrrnefnds aðfararmáls Steinunnar Erlu á hendur þeim 14. desember 2020. Í greinargerð þeirra í því máli 8. janúar 2021 er sú vitneskja staðfest. Þar er bent á að þeim hafi ekki verið boðinn forkaupsréttur við söluna og hafi þeir til athugunar að krefjast ógildingar kaupanna og að eignin verði þeim afsöluð á grundvelli forkaupsréttarins. Mál þetta var sem fyrr segir höfðað 19. mars 2021 með birtingu stefnu á hendur áfrýjandanum Birni og Steinunni Erlu heitinni.

36. Sú afstaða hefur mótast í réttarframkvæmd og á að sínu leyti bæði við í tilviki 9. gr. laga nr. 40/2002 sem og við beitingu forkaupsréttar ella að vanræki seljandi að upplýsa forkaupsréttarhafa um kaup og bjóði honum ekki með sannanlegum hætti og að settum fresti að ganga inn í kaupin hefur tómlæti forkaupsréttarhafans ekki þau áhrif að hann glati rétti sínum. Um þetta atriði má í dæmaskyni vísa til dóma Hæstaréttar 8. desember 1975 í máli nr. 63/1973 sem birtur er á bls. 973 í dómasafni réttarins það ár og 21. desember 1976 í máli nr. 169/1974 sem birtur er á bls. 1105 í dómasafni réttarins það ár. Öðlist forkaupsréttarhafi allt að einu fullnægjandi vitneskju um verð og skilmála kaupa má í þeim tilvikum ætlast til þess að hann aðhafist fljótlega þó svo ekki verði gerðar til hans sömu kröfur og þegar forkaupsréttur er réttilega boðinn, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 1. desember 1969 í máli nr. 128/1969 sem birtur er á bls. 1361 í dómasafni réttarins það ár.

37. Áfrýjandinn Björn og Steinunn Erla aðhöfðust ekkert þrátt fyrir þann áskilnað sem stefndu höfðu uppi í nefndri greinargerð í aðfararmálinu 8. janúar 2021. Stefndu vöktu svo á ný athygli á þeirri stöðu sem uppi væri í tilvitnaðri dómsátt 23. febrúar 2021 án þess að til viðbragða kæmi. Mál þetta höfðuðu stefndu síðan tæpum mánuði síðar 19. mars 2021. Samkvæmt framangreindu voru þeir þá innan þeirra marka sem tómlætisreglur settu þeim og forkaupsréttur vegna sölunnar 30. júní árið á undan var því enn til staðar.

38. Loks byggja áfrýjendur á því til stuðnings aðalkröfu sinni að meta beri forkaupsréttarákvæðið ógilt á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936 í ljósi atvika sem urðu við og eftir samningsgerðina, meðal annars í ljósi aldurs hjónanna, grandleysis þeirra um forkaupsréttarákvæðið og forsögu þess, verulegra hækkana fasteigna á höfuðborgarsvæðinu og þess að þau hafi aldrei ætlað sér að flytja út af heimili sínu. Þá hafi eignin verið seld of lágu verði í kaupsamningum og afsalinu 30. júní 2020 og hún hækkað verulega frá þeim tíma vegna fyrrnefndra aðstæðna á fasteignamarkaði.

39. Hinn umdeildi forkaupsréttur varð einhliða til á grundvelli skiptayfirlýsingar þáverandi eiganda fasteignanna 8. júlí 1988. Með því stofnuðust óbein eignarréttindi til handa eigendum tveggja fyrrnefndra fasteigna og þeim sem leiða rétt sinn frá þeim um eignarhald. Lúta þau sem slík reglum hlutaréttar öndvert hliðstæðum reglum samninga- og kröfuréttar. Kemur því ekki til álita í máli þessu að beita ákvæði 36. gr. laga nr. 7/1936 um hið viðvarandi forkaupsréttarákvæði í skiptayfirlýsingunni frá 1988.

40. Helst ber að skilja umræddar röksemdir áfrýjenda fyrir beitingu 36. gr. laga nr. 7/1936 þannig að hún beinist að skilmálum þess réttarsambands sem alla jafna verður til þegar neytt er forkaupsréttar. Í því sambandi er til þess að líta að með samningi og afsali áfrýjenda virkjaðist forkaupsréttur stefndu og veitti þeim beinan og fyrirvaralausan rétt til að ganga inn í samningssambandið með því að krefjast efnda gegn greiðslu umsamins endurgjalds. Þegar svo háttar til að þriðji maður gengur inn í upphaflegt réttarsamband tekur hann við þeim skyldum og réttindum sem því fylgja. Af því leiðir að hann verður að þola mótbárur loforðsgjafa meðal annars um að loforðið hafi ekki verið bindandi eða því vikið til hliðar á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936.

41. Þegar litið er til samningsskilmála og þess endurgjalds sem um var samið í kaupsamningi og afsali 30. júní 2020 sem og þeirra skýringa sem fram hafa komið um tilgang að baki samningnum verður ekki fallist á að honum verði vikið til hliðar á grundvelli ósanngirni í skilningi 1., sbr. 2. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936. Þá liggur ekki nægjanlega fyrir hvert markaðsvirði fasteignarinnar sé eða hafi verið á þeim tíma sem salan fór fram, en gegn mótmælum stefndu verður ekki byggt á verðmati fasteignasala sem aflað var einhliða. Verður því hvorki fallist á aðal- né varakröfu áfrýjenda sem reistar eru á þeim grunni að kaupsamningi og afsali verði vikið til hliðar eða breytt á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936.

42. Samkvæmt öllu framansögðu er hinn áfrýjaði dómur staðfestur.

43. Með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 fellur málskostnaður niður á öllum dómstigum.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Málskostnaður fellur niður á öllum dómstigum.

Sératkvæði

Bjargar Thorarensen og Ólafs Barkar Þorvaldssonar

1. Við erum ósammála niðurstöðu meirihluta dómenda af eftirfarandi ástæðum.

2. Svo sem rakið er í 25. lið í atkvæði meirihluta dómenda felur forkaupsréttur í sér óbein eignarréttindi rétthafa og nýtur sem slíkur verndar 72. gr. stjórnarskrárinnar. Á hinn bóginn ber einnig að líta til þess að forkaupsréttur er íþyngjandi fyrir eiganda eignar og felur í sér takmarkanir á stjórnarskrárvörðum eignarrétti hans og samningsfrelsi. Á það einkum við um lögfestan forkaupsrétt, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 4. júní 2015 í máli nr. 475/2014.

3. Í ljósi íþyngjandi eðlis forkaupsréttar hefur einnig verið staðfest í dómaframkvæmd að þótt hann hvíli á einkaréttarlegum gerningi, svo sem samningi eða skiptayfirlýsingu, skuli túlka slík ákvæði þröngt. Beri að skýra þau með því móti að þau leggi ekki aðrar hömlur á eignarráð eiganda en ráða megi með sæmilegri vissu af samningnum, sbr. meðal annars dóm Hæstaréttar 13. desember 2007 í máli nr. 210/2007.

4. Við úrlausn um hvort forkaupsréttur verði virkur ber jafnframt að meta hvert er eðli gernings sem felur í sér eignayfirfærslu á eign sem háð er forkaupsrétti, svo sem hvort um sölu er að ræða eða annars konar gerning á borð við breytingu á rekstrarformi eignar, sbr. dóm Hæstaréttar 6. maí 2010 í máli nr. 570/2009.

5. Af framangreindu leiðir að þegar forkaupsréttarákvæði byggjast á því að réttur verði virkur við sölu eignar, svo sem er meginreglan, verður ekki lögð rúm merking í hugtakið sölu. Er eiganda forkaupsréttarandlags því almennt heimilt að ráðstafa eign sinni á hvaða hátt annan sem er.

6. Ekki ræður úrslitum hvert er heiti gernings um yfirfærslu eignar þegar ráðstöfun er klædd í ákveðinn búning ef hún er í raun gerð í því skyni að sniðganga forkaupsrétt og þar með skerða hin óbeinu eignarréttindi forkaupsréttarhafans. Með sama hætti geta réttindi eiganda eignar sem háð er forkaupsrétti leitt til þess að ekki sé eingöngu horft til forms, svo sem heitis á gerningi, þegar komist er að því að forkaupsréttur hafi ekki orðið virkur heldur skiptir máli hvert er raunverulegt markmið hans og efnislegt inntak. Þegar vafi er uppi í því sambandi getur einnig haft þýðingu hversu íþyngjandi afleiðingar þess eru fyrir eiganda eignar að forkaupsréttur virkist. Af framangreindu verður ályktað að niðurstaða um hvort forkaupsréttur verður virkur ráðist ekki einvörðungu af túlkun á orðalagi samningsákvæðis þar um heldur einnig atvikum og aðstæðum í hverju máli og ákveðnu heildarmati, þar á meðal á hagsmunum forkaupsréttarhafa og eiganda eignar sem vegast á.

7. Eins og rakið er í atkvæði meirihluta dómenda er orðalag ákvæðis skiptayfirlýsingar 8. júlí 1988 ótvírætt í því tilliti að það mælir fyrir um gagnkvæman forkaupsrétt milli eignarhluta stefndu og áfrýjenda og ágreiningslaust er að til réttarins hafi verið löglega stofnað

8. Við erum sammála meirihluta dómenda um að forkaupsréttur stefndu á grundvelli skiptayfirlýsingarinnar hafi verið til staðar og fyrir liggur að áfrýjandinn Björn bauð stefndu ekki að neyta hans þegar hann ráðstafaði fasteigninni að Laufbrekku 4 til Steinunnar Erlu eiginkonu sinnar 30. júní 2020. Hér skiptir hins vegar máli að leysa úr um hvað í fólst í raun í þeirri eignayfirfærslu milli hjóna. Höfðu þau þá búið óslitið á fasteigninni frá árinu 2000, þar af fyrstu sex árin ásamt móður áfrýjandans Björns. Árið 2006 afsalaði móðir Björns 50% eignarhluta fasteignarinnar til hans og við andlát hennar eignaðist hann hin 50% fasteignarinnar með arfi og yfirtöku áhvílandi veðskulda á eigninni. Á hann enn heimili í fasteigninni en Steinunn Erla lést árið 2022 og situr hann í óskiptu búi.

9. Til stuðnings málsástæðum sínum, sem raktar eru í atkvæði meirihluta dómenda, lögðu áfrýjendur fram nokkur ný gögn fyrir Hæstarétti. Þar kemur meðal annars fram að eiginkona áfrýjanda Björns hafi ekki tekið yfir áhvílandi veðskuldir eins og getið er um í samningnum frá 30. júní 2020. Þá hafa verið lögð fram gögn sem sýna fram á að engar fjárhæðir voru greiddar frá Steinunni Erlu inn á reikninga áfrýjanda Björns árin 2020 og 2021. Á hinn bóginn liggur fyrir að hún hafi gefið út fimm handhafaskuldabréf til hans, samtals að nafnvirði 50.000.000 króna, 11. ágúst 2020 en jafnframt að bréfin hafi verið geymd í bankahólfi þeirra og ekki verið framseld.

10. Umrætt skjal með yfirskriftinni „Kaupsamningur og afsal“ þar sem segir að áfrýjandi Björn afsali fasteigninni til eiginkonu sinnar 30. júní 2020 er afar knappt. Það ber þó með sér einkenni hefðbundins afsals að því leyti að fram kemur kaupverð og að greiðsla felist í yfirtöku á lánum á fyrsta til fjórða veðrétti fasteignarinnar. Jafnframt segir að kaupverð sé þegar greitt og afhendingardagur sé hinn sami og dagsetning samnings. Hins vegar er nægilega fram komið í málinu að eina markmiðið með breytingu á skráðu eignarhaldi fasteignarinnar hafi verið að liðka fyrir samningsstöðu áfrýjanda Björns í lögskiptum við tiltekinn banka vegna endurfjármögnunar lána Björns. Engin greiðsla fór fram hjónanna í milli og augljóslega engin afhending eignar heldur, enda áttu þau bæði eftir sem áður heimili þar og hugðust ekki flytja af fasteigninni sem hvergi var boðin til sölu á almennum markaði.

11. Við teljum að þegar efnislegt inntak ráðstöfunar um yfirfærslu fasteignarinnar að Laufbrekku 4 frá áfrýjanda Birni til eiginkonu hans er skoðað í ljósi framangreindra atvika að ekki hafi verið um eiginlega sölu eignar að ræða sem virkjað hafi forkaupsrétt stefndu. Við það mat er einnig litið til fyrrgreindra sjónarmiða að þegar réttmætur vafi er uppi um hvort forkaupsréttur verði virkur þurfi grundvöllur hans að vera skýr til að svo verði talið. Þá er ótvírætt að sú niðurstaða yrði mun þungbærari með tilliti til réttinda áfrýjanda Björns heldur en réttinda stefndu í málinu, enda heldur forkaupsréttur stefndu áfram gildi sínu þótt hann hafi ekki virkjast við þá eignayfirfærslu sem varð í umrætt sinn. Áfrýjandinn Björn yrði hins vegar knúinn til að flytja út af heimili sínu til áratuga sem var aldrei fyrirætlun hans eða markmið þess gernings sem hann gerði við eiginkonu sína.

12. Að öllu framangreindu virtu teljum við að sýkna beri áfrýjendur af kröfum stefndu í málinu en fella málskostnað niður á öllum dómstigum.