Dómur Hæstaréttar

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Benedikt Bogason, Ása Ólafsdóttir, Björg Thorarensen, Ólafur Börkur Þorvaldsson og Sigurður Tómas Magnússon.

2. Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 9. júlí 2024 en kærumálsgögn bárust réttinum 16. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Landsréttar 26. júní 2024 sem hnekkti úrskurði héraðsdóms 27. mars sama ár er fellt hafði úr gildi ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu um að endursenda til sóknaraðila beiðni um nauðungarsölu á 24 lóðum úr jörðinni Vatnsenda í Kópavogi.

3. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og niðurstaða héraðsdóms staðfest um að hnekkja fyrrgreindri ákvörðun sýslumanns. Þá krefst sóknaraðili kærumálskostnaðar úr hendi varnaraðila fyrir Landsrétti og Hæstarétti.

4. Varnaraðili Magnús Pétur Hjaltested krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar úr hendi sóknaraðila fyrir Hæstarétti.

5. Varnaraðili dánarbú Þorsteins Hjaltesteds hefur hvorki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti né á lægri dómstigum.

Ágreiningsefni

6. Ágreiningur málsins lýtur að því hvort sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu hafi verið rétt að endursenda 8. desember 2023 beiðni sóknaraðila 5. sama mánaðar um nauðungarsölu á 24 lóðum úr jörðinni Vatnsenda. Ákvörðunin var reist á því að varnaraðili Magnús Pétur væri tilgreindur gerðarþoli í beiðninni í stað varnaraðila dánarbús Þorsteins Hjaltesteds, auk þess sem nauðungarsölu yrði ekki komið fram gegn dánarbúi í opinberum skiptum.

7. Svo sem áður greinir var ákvörðun sýslumanns hnekkt með úrskurði héraðsdóms en hún staðfest með hinum kærða úrskurði.

8. Kæruleyfi í málinu var veitt 30. ágúst 2024, með ákvörðun réttarins nr. 2024-104, á þeim grunni að dómur í því gæti haft fordæmisgildi um að hverjum beiðni um nauðungarsölu verði beint og hvernig sýslumaður skuli haga málsmeðferð sinni eftir að slík beiðni berst honum.

Málsatvik

Um eignarhald á jörðinni Vatnsenda

9. Með erfðaskrá 4. janúar 1938 arfleiddi Magnús Einarsson Hjaltested bróðurson sinn, Sigurð Kristján Lárusson Hjaltested, að öllum eignum sínum föstum og lausum, þar með talið jörðinni Vatnsenda. Samkvæmt erfðaskránni skyldi jörðin að Sigurði látnum ganga að erfðum til elsta sonar hans og svo til hans niðja í beinan karllegg. Í erfðaskránni var mælt fyrir um heimild arftaka til að „selja á leigu lóðir undir hús, leikvelli eða annað, úr óræktuðu landi jarðarinnar, gegn árlegu afgjaldi er hæfilegt þykir á hverjum tíma [...]“. Erfðaskráin er tekin upp í dómum réttarins 3. maí 2013 í máli nr. 701/2012 og 23. maí 2023 í máli nr. 45/2022.

10. Magnús Einarsson Hjaltested lést 31. október 1940 og tók Sigurður Kristján allan arf eftir hann í samræmi við erfðaskrána. Var henni þinglýst sem eignarheimild hans fyrir jörðinni Vatnsenda. Sigurður Kristján lést 13. nóvember 1966 og var elsta syni hans, Magnúsi Sigurði Hjaltested, afhent jörðin til umráða og afnota samkvæmt þeim réttindum sem honum voru áskilin sem erfingja samkvæmt erfðaskránni. Magnús Sigurður lést 21. desember 1999 og tók þá elsti sonur hans, Þorsteinn Hjaltested, við jörðinni með skiptayfirlýsingu 21. nóvember 2000 í samræmi við ákvæði erfðaskrárinnar. Eftir að Þorsteinn lést 12. desember 2018 var syni hans, varnaraðila Magnúsi Pétri, afhent jörðin með skiptayfirlýsingu og afhendingargerð 14. janúar 2022 til ábúðar, hagnýtingar, umráða og afnota samkvæmt fyrirmælum erfðaskrárinnar. Þessi ráðstöfun var reist á dómi Landsréttar 16. september 2021 í máli nr. 351/2021.

11. Eins og leiðir af fyrrgreindum dómi Hæstaréttar í máli nr. 701/2012 var beinn eignarréttur að jörðinni Vatnsenda á hendi dánarbús Sigurðar Kristjáns. Jörðin hefur hins vegar verið afhent niðjum hans í beinan karllegg til umráða og hagnýtingar eins og hér hefur verið rakið. Eftir að jörðin gekk að erfðum hefur fjöldi lóða verið leigður úr henni á grundvelli fyrrgreindrar heimildar í erfðaskránni og tekur mál þetta til hluta þeirra.

Krafa sóknaraðila um nauðungarsölu á lóðum úr jörðinni Vatnsenda

12. Með beiðni 5. september 2022 krafðist sóknaraðili nauðungarsölu á 24 lóðum úr landi Vatnsenda fyrir skuld samtals að fjárhæð 246.150.546 krónur með vöxtum og kostnaði. Tekið var fram að gerðarþoli væri varnaraðili dánarbú Þorsteins Hjaltesteds. Um heimild til nauðungarsölu var vísað til fjárnáms í lóðunum sem gert var hjá Þorsteini 16. júní 2017 fyrir kröfu alls að fjárhæð 139.060.281 króna. Svo sem áður greinir lést Þorsteinn 12. desember 2018 en dánarbú hans var tekið til opinberra skipta 23. október 2019. Með bréfi skiptastjóra búsins 10. febrúar 2020 var héraðsdómi tilkynnt að farið væri með búið samkvæmt ákvæðum laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl., sbr. 3. mgr. 62. gr. laga nr. 20/1991 um skipti á dánarbúum o.fl.

13. Sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu hafnaði nauðungarsölubeiðninni og endursendi hana samkvæmt 2. mgr. 13. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu með áritun 16. september 2022. Þar kom fram að lóðirnar væru í eigu dánarbús og því gæti nauðungarsala á þeim ekki farið fram, sbr. 3. mgr. 4. gr. laga nr. 20/1991.

14. Í kjölfar þess að nauðungarsölubeiðnin var endursend óskaði sóknaraðili eftir því með tölvubréfi 4. desember 2023 að skiptastjóri varnaraðila dánarbús Þorsteins Hjaltesteds staðfesti að lóðirnar sem beiðnin tók til væru ekki í eigu búsins. Þessu erindi svaraði skiptastjóri samdægurs og tók fram að hann hefði litið svo á og talið að einstakir blettir stofnaðir úr jörðinni féllu undir erfðaskrána.

15. Sóknaraðili krafðist á ný nauðungarsölu á umræddum lóðum með beiðni 5. desember 2023 en skuldin var þá sögð 293.451.352 krónur að meðtöldum vöxtum og kostnaði. Í þeirri beiðni var varnaraðili Magnús Pétur sagður gerðarþoli ásamt því að varnaraðili dánarbú Þorsteins Hjaltesteds var tilgreint innan sviga. Einnig kom fram hver væri skiptastjóri búsins. Í beiðninni sagði síðan:

Það athugast að eignirnar eru skráðar eign db. Þorsteins Hjaltested skv. þinglýsingabók. Með meðfylgjandi skiptayfirlýsingu skiptastjóra dánarbúsins, Gísla Guðna Hall hrl., dags. 14. janúar 2022, lýsti skiptastjóri því yfir að jörðin Vatnsendi í Kópavogi, landnr. 116957, fastanr. 2066737, með öllu því sem jörðinni fylgir og fylgja ber, væri afhent Magnúsi Pétri Hjaltested, kt. [...], er hann því gerðarþoli. Með tölvupósti 4. desember 2023 staðfestir skiptastjóri jafnframt að tilgreindar eignir séu ekki eignir dánarbúsins heldur gerðarþola [...]. Hér með er þess krafist, að ofantaldar eignir, ásamt tilheyrandi réttindum, verði seldar nauðungarsölu til lúkningar skuld við gerðarbeiðanda [...].

16. Sýslumaður hafnaði einnig síðari nauðungarsölubeiðninni og endursendi hana með áritun 8. desember 2023 sem hljóðaði svo:

Beiðnin endursend sbr. 2. mgr. 13. gr. l. 90/1991. Gerðarþoli er ranglega tilgreindur Magnús Hjaltested sbr. 2. tl. 2. gr. og 11. gr. l. 90/1991. Einnig er tilgreindur sem gerðarþoli í sviga db. Þorsteins Hjaltested sem er í opinberum skiptum. Nauðungarsölu verður ekki komið fram gegn dánarbúi í opinberum skiptum sbr. 3. mgr. 4. gr. l. 20/1991. Skv. 67. gr. l. 20/1991 fer skiptastjóri með forræði búsins.

17. Sóknaraðila mun hafa borist 15. desember 2023 endursending á beiðninni. Með bréfi sóknaraðila 22. sama mánaðar til sýslumanns, sem barst samdægurs, var tilkynnt að ákvörðun hans um að endursenda beiðnina yrði borin undir héraðsdóm, sbr. 2. mgr. 13. gr. laga nr. 90/1991. Í samræmi við 4. mgr. 73. gr. laganna tilkynnti sýslumaður varnaraðilum með bréfi 2. janúar 2024 að málið yrði lagt fyrir dóm. Það var síðan rekið eftir XIII. kafla laganna og er það hér til úrlausnar. Undir rekstri þess í héraði lýsti varnaraðili dánarbú Þorsteins Hjaltesteds því yfir í tölvubréfi 16. janúar 2024 að það léti málið ekki til sín taka.

Niðurstaða

18. Sóknaraðili reisir málatilbúnað sinn á því að varnaraðili Magnús Pétur sé raunverulegur eigandi þeirra lóða sem beiðni um nauðungarsölu tekur til. Því til stuðnings bendir sóknaraðili annars vegar á erfðaskrána 4. janúar 1938 og hins vegar fyrrgreinda skiptayfirlýsingu og afhendingargerð 14. janúar 2022, þar sem þessum varnaraðila sé afhent jörðin, svo og tölvubréf skiptastjóra 4. desember 2023 um að hann líti svo á að spildur úr jörðinni falli undir erfðaskrána. Samkvæmt þessu telur sóknaraðili að varnaraðili Magnús Pétur sé eigandi lóðanna eftir almennum reglum og því gerðarþoli við nauðungarsölu þeirra, sbr. 2. tölulið 2. gr. laga nr. 90/1991.

19. Í 2. gr. laga nr. 90/1991 er mælt fyrir um aðild að nauðungarsölu. Þar segir í 2. tölulið að gerðarþoli sé sá sem verður eftir almennum reglum talinn eigandi að þeirri eign sem nauðungarsalan tekur til. Samkvæmt 3. tölulið eru einnig aðilar að nauðungarsölu þeir sem njóta annars þinglýstra réttinda yfir eigninni og samkvæmt 4. tölulið aðrir sem gefa sig fram og hafa uppi kröfur varðandi eignina eða andvirði hennar eða mótmæli gegn kröfu gerðarbeiðanda, enda hafi þeir lögvarða hagsmuni af því að gætt verði að kröfum þeirra eða mótmælum við nauðungarsöluna.

20. Í skýringum við 2. gr. í frumvarpi sem varð að lögum nr. 90/1991 sagði svo um aðild gerðarþola við nauðungarsölu:

Í 2. tölul. 2. gr. frumvarpsins segir [...] að gerðarþoli sé sá, sem almennar reglur leiða til að verði talinn eigandi eignarinnar sem nauðungarsölu er krafist á. Þótt stigið sé það skref með þessu að marka nánar en í núgildandi lögum hver gerðarþolinn sé geymir ákvæðið ekki neina afgerandi skilgreiningu á því, enda er þar skírskotað til almennra reglna á vettvangi eignarréttar til lausnar á því álitaefni. Með þessum hætti eru þó tekin af tvímæli um það, að ef eigandi eignar og skuldari að veðtryggðri kröfu, sem er leitað fullnustu á við nauðungarsölu, er ekki einn og sá sami, þá sé eigandinn gerðarþoli en ekki skuldarinn. Um inntak þessarar reglu má að öðru leyti benda á að í þeim tilvikum, þar sem reglur um þinglýsingu eða sambærilega skráningu réttinda eiga við um eign sem er krafist nauðungarsölu á, verður þinglýstur eða skráður eigandi talinn gerðarþoli, jafnvel þótt kunnugt sé að annar maður hafi til dæmis keypt eignina af honum án þess að þinglýsa eða skrá réttindi sín.

21. Samkvæmt 1. mgr. 11. gr. laga nr. 90/1991 skal meðal annars koma fram í nauðungarsölubeiðni, svo ekki verði um villst, hver gerðarþoli er. Í 1. mgr. 13. gr. laganna segir síðan að sýslumanni beri þegar honum berst beiðni að kanna hvort beiðnin og sá grundvöllur sem hún byggist á, séu í lögmætu formi, þar á meðal hvort réttilega sé greint frá gerðarþola ef heimild yfir eigninni er þinglýst eða skráð með samsvarandi hætti. Ef annmarkar eru að þessu leyti á beiðninni verður hún endursend samkvæmt 2. mgr. 13. gr. laganna.

22. Eins og áður greinir fékk sóknaraðili gert fjárnám 16. júní 2017 hjá Þorsteini Hjaltested í eignarhluta hans í þeim 24 lóðum úr jörðinni Vatnsenda sem nauðungarsölubeiðni sóknaraðila tekur til. Ekki var nánar tilgreint til hvers konar eignarréttinda sem tengdust þessum lóðum fjárnámið tæki og er það ekki til úrlausnar í máli þessu. Þinglýstur eigandi þessara lóða er varnaraðili dánarbú Þorsteins Hjaltesteds. Af því leiðir að búið verður eftir almennum reglum talið eigandi þeirra eigna sem nauðungarsalan tekur til og því gerðarþoli við söluna samkvæmt 2. tölulið 2. gr. laga nr. 90/1991. Það samræmist jafnframt 1. mgr. 25. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 um að þinglýsta eignarheimild hafi sá sem þinglýsingabók nefnir eiganda á hverjum tíma. Að honum verður því beint fullnustugerð í eigninni, sbr. 2. mgr. 29. gr. laganna. Þá stóð 3. mgr. 4. gr. laga nr. 20/1991 því ekki í vegi að eign dánarbúsins yrði ráðstafað við nauðungarsölu eftir að ákveðið var 10. febrúar 2020 að fara með búið samkvæmt ákvæðum laga um gjaldþrotaskipti og liðinn var sex mánaða frestur 4. mgr. 116. gr. laga nr. 21/1991.

23. Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti var því lýst yfir af hálfu sóknaraðila að beiðni hans um nauðungarsölu 5. desember 2023 væri aðeins beint að varnaraðila Magnúsi Pétri. Féllst sóknaraðili því á það sem fram kom í 12. lið hins kærða úrskurðar að beiðninni hefði ekki jafnframt verið beint að varnaraðila dánarbúi Þorsteins Hjaltesteds. Samkvæmt því sem áður segir var gerðarþoli ekki réttilega tilgreindur í beiðninni. Aftur á móti getur varnaraðili Magnús Pétur eftir atvikum átt aðild að nauðungarsölunni á grundvelli 4. töluliðar 2. gr. laga nr. 90/1991. Þegar af þessari ástæðu verður hinn kærði úrskurður staðfestur.

24. Eftir þessari niðurstöðu verður sóknaraðila gert að greiða varnaraðila Magnúsi Pétri kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili Arion banki hf. greiði varnaraðila Magnúsi Pétri Hjaltested 800.000 krónur í kærumálskostnað fyrir Hæstarétti.