Dómur Hæstaréttar

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Benedikt Bogason, Ása Ólafsdóttir, Ólafur Börkur Þorvaldsson, Sigurður Tómas Magnússon og Skúli Magnússon.

2. Aðaláfrýjendur Eyþór Ingi Kristinsson og EB eignir ehf. skutu málinu til Hæstaréttar 2. apríl 2025. Þeir krefjast sýknu af öllum kröfum gagnáfrýjanda Guðríðar Önnu Sveinsdóttur og að henni verði gert að greiða hvorum þeirra um sig málskostnað á öllum dómstigum.

3. Gagnáfrýjandi Guðríður Anna skaut málinu fyrir sitt leyti til Hæstaréttar 2. apríl 2025. Hún krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms að því er varðar aðaláfrýjendur. Þá krefst hún þess að viðurkennd verði óskipt skaðabótaábyrgð stefndu Bæjarfasteigna ehf. og Guðrúnar Huldu Ólafsdóttur vegna tjóns hennar sem leiddi af því að stefnda Guðrún Hulda upplýsti gagnáfrýjanda ekki um að seljandi samkvæmt kaupsamningi um Núpahraun 31 í Þorlákshöfn, samkvæmt samþykktu kauptilboði 12. maí 2021, væri ekki eigandi fasteignarinnar og gæti ekki ráðstafað henni. Hún krefst einnig málskostnaðar.

4. Stefndu Bæjarfasteignir ehf. og Guðrún Hulda krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms um sýknu hvað þau varðar. Þá krefjast þau málskostnaðar fyrir Hæstarétti úr hendi gagnáfrýjanda.

Ágreiningsefni

5. Ágreiningur aðila lýtur að skaðabótaábyrgð aðaláfrýjenda og stefndu vegna tjóns sem gagnáfrýjandi telur sig hafa orðið fyrir sökum þess að ekki varð af kaupum hennar á fasteign að Núpahrauni 31 í Þorlákshöfn í samræmi við kauptilboð sem aðaláfrýjandi Eyþór Ingi samþykkti fyrir hönd aðaláfrýjanda EB eigna ehf. Tilboðið og samþykkt þess fór fram eftir kynningu á eigninni á vegum stefnda Bæjarfasteigna ehf. þar sem stefnda Guðrún Hulda starfaði sem löggiltur fasteignasali.

6. Héraðsdómur féllst á kröfu gagnáfrýjanda um að viðurkennd yrði óskipt skaðabótaábyrgð aðaláfrýjenda á tjóni sem leitt hefði af því að samningur sem komist hefði á með samþykki kauptilboðs hefði ekki verið efndur. Jafnframt var viðurkennd óskipt skaðabótaábyrgð stefndu vegna tjóns gagnáfrýjanda sem leitt hefði af því að stefnda Guðrún Hulda upplýsti ekki gagnáfrýjanda um að seljandi samkvæmt kaupsamningnum, aðaláfrýjandi EB eignir ehf., hefði ekki verið eigandi fasteignarinnar og því ekki getað ráðstafað henni.

7. Með hinum áfrýjaða dómi var héraðsdómur staðfestur að því er varðaði aðaláfrýjendur en stefndu sýknuð af kröfum gagnáfrýjanda.

8. Aðaláfrýjendum var veitt áfrýjunarleyfi 1. apríl 2025, með ákvörðun réttarins nr. 2025-27, á þeim grunni að dómur í málinu kynni að hafa almenna þýðingu á sviði fasteignakaupa. Gagnáfrýjanda var veitt áfrýjunarleyfi sama dag, með ákvörðun réttarins nr. 2025-30, með vísan til þess að dómur í málinu kynni að hafa almenna þýðingu um ábyrgð fasteignasala.

9. Með ákvörðun Hæstaréttar 5. september 2025 voru málin, sem höfðu fengið málsnúmerin 18/2025 og 20/2025, sameinuð undir fyrra númerinu.

10. Samhliða þessu máli hefur verið rekið annað mál fyrir réttinum, nr. 19/2025, þar sem einnig er krafist viðurkenningar á skaðabótaábyrgð aðaláfrýjenda og stefndu vegna atvika sem um margt svipar til þeirra sem hér um ræðir.

Málsatvik

11. Aðaláfrýjandi Eyþór Ingi fékk úthlutað lóð hjá sveitarfélaginu Ölfusi við Núpahraun 27–33 í Þorlákshöfn haustið 2019. Í ágúst 2020 samþykkti sveitarfélagið umsókn hans um byggingaráform og byggingarleyfi fyrir raðhúsi á lóðinni.

12. Með söluumboði 23. janúar 2021 var gerður samningur um sölu fasteigna að Núpahrauni 27–33 á milli stefnda Bæjarfasteigna ehf. annars vegar og aðaláfrýjanda EB eigna ehf. og Leiguþjónustunnar ehf. hins vegar. Undir umboðið ritaði stefnda Guðrún Hulda fyrir hönd stefnda Bæjarfasteigna ehf. Fyrir hönd aðaláfrýjanda EB eigna ehf. undirritaði aðaláfrýjandi Eyþór Ingi umboðið og fyrir hönd Leiguþjónustunnar ehf. Kristinn Bjarnason, faðir aðaláfrýjanda Eyþórs Inga.

13. Stefndu Guðrún Hulda og Bæjarfasteignir ehf. auglýstu í kjölfarið 4. apríl 2021 til sölu raðhús við Núpahraun 31. Í auglýsingunni kom meðal annars fram að húsið yrði afhent fullbúið að innan og utan og væri afhending áætluð á tímabilinu júní til ágúst það ár. Ásett verð væri 43.000.000 króna og uppfyllti eignin skilyrði hlutdeildarláns Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar. Í söluyfirliti eignarinnar 25. sama mánaðar kom fram að þinglýstur eigandi hennar væri AB Bjarnason ehf.

14. Þrjú kauptilboð í eignina að fjárhæð 43.000.000 króna voru útbúin 12. maí 2021 af stefndu Guðrúnu Huldu vegna gagnáfrýjanda. Seljandi eignarinnar var í einu þeirra tilgreindur AB Bjarnason ehf. og í öðru Leiguþjónustan ehf. en þau munu hafa verið útbúin fyrir mistök. Í þriðja kauptilboðinu var aðaláfrýjandi EB eignir ehf. sagður vera seljandi eignarinnar. Var það tilboð undirritað af hálfu gagnáfrýjanda sama dag. Aðaláfrýjandi Eyþór Ingi undirritaði kauptilboðið fyrir hönd aðaláfrýjanda EB eigna ehf. en undirskrift hans er ódagsett. Hún var þó vottuð af stefndu Guðrúnu Huldu.

15. Í hinu undirritaða kauptilboði 12. maí 2021 var kveðið á um að eignin skyldi afhent eigi síðar en 30. ágúst sama ár. Greiða skyldi 2.150.000 krónur með peningum við undirritun kaupsamnings en kaupverðið að öðru leyti greiðast með lánum frá lánastofnun og hlutdeildarláni frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun. Gagnáfrýjandi gerði í tilboðinu fyrirvara um að hún stæðist greiðslumat hjá fjármálastofnun og skuldbatt sig til að skila því á skrifstofu stefnda Bæjarfasteigna ehf. eigi síðar en 20 dögum frá samþykki kauptilboðsins ella hefði seljandi heimild til að rifta kaupunum. Þá gerði hún einnig fyrirvara um að hún fengi 20% hlutdeildarlán frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun.

16. Hinn 7. júní 2021 gaf Arion banki hf. út yfirlýsingu um lánveitingu til handa gagnáfrýjanda að fjárhæð 32.250.000 krónur vegna kaupa á fasteigninni. Gagnáfrýjanda var jafnframt 8. júlí sama ár veitt lánsvilyrði vegna kaupanna frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun að fjárhæð 8.600.000 krónur.

17. Eignin var ekki afhent á umsömdum tíma og upplýsti stefnda Guðrún Hulda gagnáfrýjanda með tölvubréfi 19. maí 2022 að aðaláfrýjandi EB eignir ehf. gæti ekki lokið við verkefnið vegna breyttra forsendna. Eignirnar færu í sölu á ný þegar þær yrðu tilbúnar og þá eftir þeim markaðslögmálum sem myndu ríkja á þeim tíma. Engar greiðslur samkvæmt tilboðinu höfðu þá verið inntar af hendi af hálfu gagnáfrýjanda.

18. Lögmaður gagnáfrýjanda sendi aðaláfrýjendum bréf 22. júní 2022 þar sem sagði að við nánari skoðun hefði komið í ljós að aðaláfrýjandi EB eignir ehf. væri ekki og hefði aldrei verið eigandi fasteignarinnar að Núpahrauni 31 heldur væri hún í eigu aðaláfrýjanda Eyþórs Inga. Þá kom fram að gagnáfrýjandi teldi bindandi kaupsamning hafa komist á. Var þess krafist að því yrði lýst yfir innan fimm daga að hann yrði efndur samkvæmt efni sínu og seljandi eignarinnar skuldbyndi sig til að afhenda fasteignina fyrir tiltekinn dag ásamt því að greiða gagnáfrýjanda skaðabætur vegna afhendingardráttar.

19. Sama dag sendi lögmaður gagnáfrýjanda stefndu Guðrúnu Huldu bréf þar sem fram kom að gagnáfrýjandi teldi hana hafa brugðist skyldum sínum sem fasteignasali með því að upplýsa hana ekki um að seljandi fasteignarinnar samkvæmt samþykktu kauptilboði væri ekki eigandi hennar. Einnig var tekið fram að gerð yrði krafa um skaðabætur í starfsábyrgðartryggingu hennar.

20. Lóðarleigusamningur um eignina var gerður milli sveitarfélagsins Ölfuss og Leiguþjónustunnar ehf. 10. ágúst 2022 að beiðni Kristins Bjarnasonar, fyrirsvarsmanns félagsins og föður aðaláfrýjanda Eyþórs Inga. Samkvæmt tölvubréfi starfsmanns sveitarfélagsins til lögmanns gagnáfrýjanda 10. október sama ár var það gert með vísan til þess að aðaláfrýjandi Eyþór Ingi hefði ráðstafað lóðinni til Leiguþjónustunnar ehf. Samkvæmt skýrslu Kristins Bjarnasonar fyrir Landsrétti var lóðinni þó ekki ráðstafað til félagsins af hálfu aðaláfrýjanda Eyþórs Inga heldur úthlutað að nýju af hálfu sveitarfélagsins.

21. Gagnáfrýjandi höfðaði mál þetta gegn aðaláfrýjendum og stefndu 28. og 30. nóvember 2022.

Málsástæður

Helstu málsástæður aðaláfrýjenda

22. Aðaláfrýjendur byggja á því að kauptilboðið 12. maí 2021 hafi ekki orðið skuldbindandi gagnvart aðaláfrýjanda EB eignum ehf. Fyrir liggi að gagnáfrýjandi hvorki féll frá fyrirvörum kauptilboðsins né upplýsti aðaláfrýjendur um að fyrirvörum hefði verið fullnægt. Þá sé ekki um það deilt að eiginlegu greiðslumati hafi ekki verið skilað til fasteignasala í samræmi við fyrirmæli kauptilboðsins heldur einungis lánsvilyrðum frá Arion banka hf. og Húsnæðis- og mannvirkjastofnun. Af þeim sökum hafi aldrei komist á bindandi samningur en tilboðið hefði í síðasta lagi fallið niður að liðnum tveimur mánuðum frá samþykki þess, sbr. 8. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Ekkert í tilboðinu bendi til þess að samningsaðilar hafi samið um að víkja frá meginreglu fasteignakauparéttar um tímabundið gildi kaupsamnings sem bundinn sé fyrirvara. Hafi ætlun samningsaðila verið að víkja frá meginreglunni hefði orðið að gera það með skýrari hætti.

23. Verði ekki fallist á með aðaláfrýjendum að skuldbinding samkvæmt kauptilboðinu hafi fallið niður á framangreindum grundvelli er byggt á því að það hafi fallið niður sökum tómlætis gagnáfrýjanda, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Gagnáfrýjandi hafi ekki tilkynnt aðaláfrýjendum að hún teldi kauptilboðið vanefnt en slíka tilkynningu beri að senda með sannanlegum hætti samkvæmt 16. gr. laganna. Ætlast hafi mátt til þess af gagnáfrýjanda að hún tilkynnti aðaláfrýjendum að hún hygðist bera fyrir sig vanefnd sökum afhendingardráttar fljótlega eftir að frestur til að afhenda fasteignina var liðinn. Það hafi þó ekki verið gert fyrr en með bréfi 22. júní 2022. Þá hafi rúmir 10 mánuðir verið liðnir frá lokum tilgreinds afhendingartímabils. Henni hafi þó mátt vera ljóst að byggingarframkvæmdum miðaði ekkert áfram enda búsett í Þorlákshöfn.

24. Aðaláfrýjendur telja að ekki hafi verið leyst úr því í hinum áfrýjaða dómi hvort tilkynning gagnáfrýjanda hafi borist innan sanngjarns frests í skilningi 48. gr. laga nr. 40/2002. Þess í stað hafi verið lagt til grundvallar að aðaláfrýjendum hefði borið að gefa gagnáfrýjanda til kynna að þeir teldu skuldbindingargildi kauptilboðsins fallið niður. Telja þeir vandséð hvernig slíkt tengist úrlausn um tilkynningarskyldu kaupanda gagnvart seljanda samkvæmt fyrrnefndu ákvæði. Nærtækara sé að líta svo á að á gagnáfrýjanda hafi hvílt sú skylda að gefa aðaláfrýjendum til kynna að hún teldi kauptilboðið skuldbindandi enda hafi hún gert fjölda einhliða fyrirvara við skuldbindingargildi þess.

25. Þá mótmæla aðaláfrýjendur því að samskipti gagnáfrýjanda við stefndu Guðrúnu Huldu hafi sérstaka þýðingu við mat á því hvort hún hafi sýnt af sér tómlæti í skilningi 48. gr. laga nr. 40/2002. Slíkt sé í beinni andstöðu við texta ákvæðisins sem kveði á um að kaupandi þurfi að tilkynna seljanda um vanefnd. Samskipti kaupanda við fasteignasala geti ekki talist fullnægjandi tilkynning til seljanda samkvæmt þessu. Það sé almennt viðurkennt að fasteignasali, starfsmenn hans eða aðrir sem komið hafa fram fyrir hönd samningsaðila við fasteignakaup séu ekki réttir viðtakendur slíkra tilkynninga.

26. Jafnframt er á því byggt að gagnáfrýjandi hafi ekki sýnt fram á að hún hafi orðið fyrir tjóni sem rekja megi til undirritunar aðaláfrýjenda á kauptilboðið. Verði fallist á skaðabótaábyrgð aðaláfrýjenda beri stefnda Guðrún Hulda óskipta bótaábyrgð með þeim. Af atvikum sem aðaláfrýjendum varð fyrst kunnugt um við aðalmeðferð málsins í héraði megi glögglega ráða að hún hafi vanefnt skyldur sínar að lögum með því að miðla ekki upplýsingum milli aðila.

27. Óumdeilt sé að stefnda Guðrún Hulda hafi ekki verið í samskiptum við aðaláfrýjendur um ætlaðar vanefndir kauptilboðsins. Henni hafi þó borið að upplýsa þá um að gagnáfrýjandi teldi kauptilboðið enn í gildi og eftir atvikum boða aðila til sáttafunda með það að markmiði að leita lausna. Stefnda Guðrún Hulda hafi því ekki viðhaft fagleg og vönduð vinnubrögð við fasteignaviðskiptin og ekki tryggt réttmæta hagsmuni aðaláfrýjenda eða að réttarstaða þeirra væri glögg.

28. Loks er byggt á því að ætlað fjártjón gagnáfrýjanda falli undir starfsábyrgðartryggingu stefndu Guðrúnar Huldu. Af þeim sökum stofnist ekki skaðabótaréttur gegn aðaláfrýjendum, sbr. 2. mgr. 25. gr. og 19. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993.

Helstu málsástæður gagnáfrýjanda

29. Gagnáfrýjandi mótmælir því að skuldbindingargildi kauptilboðsins hafi fallið niður sökum þess að fyrirvarar hennar um fjármögnun gengu ekki eftir innan þeirra tímamarka sem tilgreindir voru í tilboðinu eða innan almenns frests samkvæmt 8. gr. laga nr. 40/2002. Óumdeilt sé að gagnáfrýjandi hafi skilað staðfestingu á fjármögnun frá nafngreindum banka 7. júní 2021 og að aðaláfrýjendur hafi ekki nýtt sér heimild til riftunar fyrir þann tíma eða síðar. Þá liggur fyrir að gagnáfrýjandi skilaði staðfestingu um hlutdeildarlán frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun 8. júlí sama ár. Gagnáfrýjandi mótmælir jafnframt þeirri málsástæðu aðaláfrýjenda að lánsvilyrði hennar hafi verið bundin skilyrðum sem ekki samrýmdust téðu kauptilboði.

30. Því er einnig mótmælt að gagnáfrýjandi hafi sýnt af sér tómlæti. Hún hafi verið í reglulegum samskiptum við stefndu Guðrúnu Huldu en í þeim hafi ekkert annað komið fram en að til stæði að ljúka við byggingu eignarinnar. Gagnáfrýjandi hafi því verið í góðri trú allt þar til tölvubréf barst frá stefndu Guðrúnu Huldu 19. maí 2022 þess efnis að ekki yrði staðið við afhendingu eignarinnar. Hún hafi treyst því allt til þess dags að samningurinn gengi eftir þrátt fyrir afhendingardrátt. Hvorki aðaláfrýjendur né umboðsmaður þeirra hefði látið nokkuð í ljós sem gæfi annað til kynna þrátt fyrir skýra skyldu þar um samkvæmt 36. gr. laga nr. 40/2002.

31. Gagnáfrýjandi mótmælir málsástæðu aðaláfrýjenda um að starfsábyrgðartrygging fasteignasala taki til tjóns þeirra, sbr. 19. og 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga, sem of seint fram kominni. Þessari málsástæðu hafi fyrst verið hreyft við munnlegan málflutning í héraði og henni mótmælt bæði þar og fyrir Landsrétti. Í öllu falli eigi þessi lagaákvæði ekki við í málinu.

32. Um ábyrgð stefndu er byggt á því að stefnda Guðrún Hulda hafi brotið gegn skyldum sínum samkvæmt lögum nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa. Í þeim efnum er sérstaklega vísað til þess að öflun gagna og framsetning upplýsinga vegna sölu eignarinnar hafi verið ófullnægjandi og í andstöðu við 12. gr. laganna. Í 2. mgr. greinarinnar sé mælt fyrir um ábyrgð fasteignasala ef ekki komi fram réttar upplýsingar í söluyfirliti. Þá sé einnig vísað til skyldu fasteignasala til gagnkvæmrar hagsmunagæslu aðila í 15. gr. laganna. Fasteignasala beri samkvæmt þessu að vara aðila við því að ganga til samnings sem sé þannig úr garði gerður að hætta sé á að viðsemjandi hans geti ekki staðið við skuldbindingar sínar.

33. Gagnáfrýjandi vísa til þess að ef stefnda Guðrún Hulda hefði veitt henni réttar upplýsingar um að seljandi samkvæmt tilboðinu hefði engar heimildir yfir fasteigninni hefði það gefið henni tilefni til að kalla eftir frekari upplýsingum um þessi grundvallaratriði viðskiptanna, meta áhættu og eftir atvikum ákveða að ganga ekki til kaupsamnings. Gagnáfrýjandi telur ljóst að framangreindar upplýsingar hefðu haft áhrif á vilja hennar að þessu leyti. Því séu bein orsakatengsl milli háttsemi stefndu Guðrúnar Huldu og tjóns hennar sem felist í því að hún varð af kaupunum.

34. Að lokum telur gagnáfrýjandi vandséð að stefnda Guðrún Hulda hafi verið í góðri trú enda liggi engin gögn eða upplýsingar fyrir um hvernig standa hafi átt að því að aðaláfrýjandi EB eignir ehf. yrði þinglýstur eigandi lóðarinnar eins og lagt sé til grundvallar í hinum áfrýjaða dómi. Framsalsbann hafi verið fyrir hendi eftir úthlutun lóðarinnar til aðaláfrýjanda Eyþórs Inga samkvæmt skilmálum sveitarfélagsins. Þá byggist umfjöllun í hinum áfrýjaða dómi á þeirri röngu forsendu að samningur milli aðaláfrýjanda EB eigna ehf. og Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um hlutdeildarlán vegna fasteignarinnar hafi legið fyrir og að stefnda Guðrún Hulda hafi mátt vera í góðri trú um að áform um að EB eignir ehf. yrði þinglesinn eigandi og seljandi fasteignarinnar myndu ganga eftir. Sá samningur hafi verið gerður um viku eftir samþykkt kauptilboðsins og því vandséð hvernig hann skipti máli um huglæga afstöðu stefndu.

Helstu málsástæður stefndu

35. Stefndu byggja á því að ekki hafi verið sýnt fram á saknæma háttsemi þeirra. Þá sé það ósannað að háttsemi stefndu Guðrúnar Huldu hafi leitt til tjóns gagnáfrýjanda eða orsakatengsl séu milli háttsemi hennar og ætlaðs tjóns. Af sömu ástæðum geti stefndi Bæjarfasteignir ehf. ekki borið ábyrgð að þessu leyti.

36. Á því er byggt að stefnda Guðrún Hulda hafi í engu brotið gegn 12. gr. laga nr. 70/2015 eða öðrum ákvæðum laganna. Við undirritun kauptilboðsins hafi ekkert bent til þess að aðaláfrýjendur gætu ekki staðið við skuldbindingar sínar og hafi stefnda því ekki getað ráðlagt gagnáfrýjanda að gera ekki kauptilboð í fasteignina á þeim grundvelli. Aðaláfrýjandi Eyþór Ingi hafi veitt stefndu Guðrúnu Huldu þær upplýsingar að aðaláfrýjandi EB eignir ehf. myndi taka við lóðarréttindum, standa að framkvæmdum og að endingu afsala eigninni fullbúinni til gagnáfrýjanda. Við gerð kauptilboðsins hafi hvorugur aðaláfrýjenda verið þinglýstur eigandi Núpahrauns 31 enda hvorki búið að ganga frá lóðarleigusamningi né fastanúmeri.

37. Aðaláfrýjandi Eyþór Ingi hafi ritað undir samning fyrir hönd aðaláfrýjanda EB eigna ehf. við Húsnæðis- og mannvirkjastofnun um samstarf vegna byggingar íbúða sem uppfylltu skilyrði þess að fá hlutdeildarlán. Því hafi það verið réttast í stöðunni að tilgreina aðaláfrýjanda EB eignir ehf. sem seljanda enda hafi söluumboðið stafað frá þeim aðila. Jafnvel þótt aðaláfrýjandi Eyþór Ingi hefði verið tilgreindur seljandi eignarinnar hefði gagnáfrýjandi ekki verið betur sett.

38. Stefndu vísa einnig til þess að málatilbúnaður gagnáfrýjanda byggist á því að komist hafi á bindandi óskilyrtur kaupsamningur um fasteignina við aðaláfrýjanda EB eignir ehf. og félagið geti ekki losnað undan samningsskyldum sínum án bótaskyldu. Í þessu felist í reynd viðurkenning gagnáfrýjanda á því að seljandi eignarinnar hafi verið rétt tilgreindur í kauptilboðinu. Því til viðbótar liggi fyrir að aðaláfrýjendur EB eignir ehf. og Eyþór Ingi hafi aldrei haldið því fram að félagið hafi ekki verið réttur aðili að kauptilboðinu heldur að það hafi verið óskuldbindandi af öðrum ástæðum. Af þeim sökum beri að sýkna stefndu í málinu enda lúti kröfur gagnáfrýjanda eingöngu að ætlaðri vanheimild seljanda.

39. Verði ekki fallist á að gagnáfrýjandi sé bundinn af málatilbúnaði sínum að þessu leyti telja stefndu ljóst að vanheimild hafi hvorki verið fyrir hendi né hún leitt til tjóns. Kauptilboð gagnáfrýjanda hafi ekki verið um lóðarleiguréttindi heldur fasteign sem skyldi afhenda fullbúna af hálfu aðaláfrýjanda EB eigna ehf. Síðar tilkomin atvik staðfesti heimildir aðaláfrýjanda Eyþórs Inga til að ráðstafa lóðarleiguréttindum. Þá hafi félagið verið gagnaðili samnings við Húsnæðis- og mannvirkjastofnun 18. maí 2021 um hlutdeildarlán vegna þeirra fasteigna sem hafi verið í byggingu. Stefndu hafi því verið í góðri trú um að aðaláfrýjandi EB eignir ehf. yrði lóðarhafi og seljandi eignarinnar.

40. Stefndu taka undir málsástæður aðaláfrýjenda um að tilboð gagnáfrýjanda hafi fallið niður þar sem fyrirvörum hafi ekki verið fullnægt innan tilskilins frests en stefndu geti ekki borið ábyrgð á efndum tilboðs. Þá hafi stefnda Guðrún Hulda leitast við að takmarka tjón gagnáfrýjanda þegar í ljós hafi komið að aðaláfrýjendur virtust ekki ætla að standa við fyrirheit sín svo sem með því að gæta þess að engar greiðslur færu fram.

41. Loks telja stefndu ætlað tjón gagnáfrýjanda ósannað. Stefndu fá ekki séð hvernig röng tilgreining seljanda í kauptilboði hafi getað leitt til tjóns þeirra eða söluverð annarra fasteigna leitt það í ljós. Öllum sjónarmiðum um ætlað tjón af því að hafa ekki náð að komast inn á fasteignamarkaðinn á ákveðnum tíma er mótmælt. Þótt fasteignaverð kunni að hafa hækkað verði meðal annars að líta til vaxtakostnaðar sem gagnáfrýjandi hefði þurft að bera á tímabilinu ef orðið hefði af kaupunum auk þess sem eigið fé hennar í kaupunum hafi verið lítið.

Löggjöf

42. Í 1. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa segir að markmið þeirra sé að tryggja neytendavernd með því að leggja grundvöll að því að viðskipti með fasteignir og skip, sem gerð eru með aðstoð fasteignasala, geti farið fram með greiðum og öruggum hætti fyrir kaupanda og seljanda og réttarstaða aðila sé glögg. Jafnframt er markmið laganna að hlutverk fasteignasala og ábyrgð þeirra sé skýr og þeir engum háðir í störfum sínum.

43. Í II. kafla laganna er fjallað um réttarstöðu fasteignasala, störf og starfshætti. Samkvæmt 1. mgr. 12. gr. þeirra skal fasteignasali afla upplýsinga sem fram eiga að koma í söluyfirliti. Hann skal sækja upplýsingar í opinberar skrár og skýrslur ef unnt er og kynna sér af eigin raun ástand fasteignar, gerð hennar og búnað sem fylgja á við sölu. Fasteignasali ber ábyrgð á því ef upplýsingar í söluyfirliti reynast rangar eða ófullnægjandi, enda sé um að kenna gáleysi hans eða þeirra er starfa í hans þágu, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Þá skal fasteignasali við kynningu á eign sem hann hefur til sölumeðferðar gæta þess að upplýsingar sem veittar eru um hana og lýsingar á henni séu réttar og í sem bestu samræmi við eiginleika og ástand eignarinnar. Hann skal gæta hófs í lýsingum á eigninni, sbr. 1. mgr. 13. gr. laganna.

44. Samkvæmt 15. gr. laga nr. 70/2015 skal fasteignasali í hvívetna leysa af hendi störf sín svo sem góðar viðskiptavenjur og siðareglur bjóða. Hann skal liðsinna báðum aðilum, seljanda og kaupanda, og gæta réttmætra hagsmuna þeirra. Hann skal einnig gæta þess að aðila séu eigi settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samningnum. Í 2. mgr. 16. gr. laganna segir að öll skjalagerð og samningsgerð skuli vönduð og svo úr garði gerð að hagsmunir beggja aðila séu tryggðir og réttarstaða hvors um sig glögg. Fasteignasala beri að staðfesta með undirritun sinni samþykkt kauptilboð.

45. Að lokum er því slegið föstu í 27. gr. laganna að fasteignasali beri ábyrgð á tjóni sem hann eða starfsmenn hans valda í störfum sínum af ásetningi eða gáleysi. Um sakarmat og sönnun gildi reglur skaðabótaréttar.

Niðurstaða

Um málatilbúnað aðila

46. Í málinu hefur gagnáfrýjandi uppi aðskildar kröfur gegn aðaláfrýjendum annars vegar og stefndu hins vegar. Á hendur aðaláfrýjendum er krafist viðurkenningar á óskiptri skaðabótaábyrgð þeirra vegna tjóns gagnáfrýjanda sem hlaust af því að fyrrnefndur kaupsamningur um Núpahraun 31 var ekki efndur. Gagnvart stefndu er krafist viðurkenningar á óskiptri skaðabótaábyrgð vegna tjóns sem hlaust af því að stefnda Guðrún Hulda upplýsti gagnáfrýjanda ekki um að seljandi samkvæmt hinu samþykkta kauptilboði væri ekki eigandi fasteignarinnar og gæti ekki ráðstafað henni.

47. Fyrir liggja gögn sem sýna að verð sambærilegra fasteigna og tilboðið laut að hækkaði umtalsvert á þeim tíma sem leið frá samþykkt þess 12. maí 2021 þar til gagnáfrýjanda mátti vera ljóst að ekki yrði af kaupunum og hún þyrfti því að gera aðrar ráðstafanir um öflun húsnæðis. Hefur gagnáfrýjandi því leitt nægar líkur að því að hún hafi orðið fyrir tjóni sem fólst í því að hún naut ekki þeirrar hækkunar sem á þessu tímabili varð á verðmæti sambærilegs húsnæðis umfram almenna verðlagsþróun. Þegar af þessari ástæðu hefur hún lögvarða hagsmuni af því að fá leyst úr viðurkenningarkröfum sínum samkvæmt 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

48. Af hálfu aðaláfrýjenda er meðal annars byggt á því að tjón sem leiða megi af skaðabótaskyldri háttsemi stefndu falli undir starfsábyrgðartryggingu þeirra. Beri því að sýkna þá með vísan til 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993.

49. Þessi málsástæða aðaláfrýjenda kom fyrst fram við munnlegan flutning málsins fyrir héraðsdómi. Ekki verður fallist á að tilefni til hennar hafi fyrst komið fram við skýrslu stefndu Guðrúnar Huldu í héraði eða afsakanlegt sé að hún var ekki höfð uppi í greinargerð aðaláfrýjenda við meðferð málsins þar. Gegn mótmælum gagnáfrýjanda og með vísan til 5. mgr. 101. og 2. mgr. 187. gr. laga nr. 91/1991 kemst þessi málsástæða því ekki að í málinu.

50. Fyrir Hæstarétti hafa aðaláfrýjendur lýst því yfir að ekki sé lengur á því byggt að kauptilboð gagnáfrýjanda hafi ekki verið skuldbindandi eða einungis til málamynda. Kemur þessi málsástæða því ekki til álita við úrlausn málsins.

Um skaðabótaábyrgð aðaláfrýjenda

51. Samkvæmt 3. tölulið í stöðluðum texta tilboðsins sem undirritað var 12. maí 2021 taldist bindandi kaupsamningur kominn á þegar skriflegt tilboð hefði verið samþykkt af móttakanda. Ekki er um það deilt að aðaláfrýjandi Eyþór Ingi samþykkti tilboðið fyrir hönd aðaláfrýjanda EB eigna ehf. með undirritun sinni. Komst þannig á bindandi samningur með aðilum um kaup gagnáfrýjanda á fasteigninni að Núpahrauni 31 með nánar tilgreindum fyrirvörum um fjármögnun.

52. Fyrir liggur að um sölu fasteignarinnar að Núpahrauni 31 sáu stefndu Guðrún Hulda og Bæjarfasteignir ehf. á grundvelli söluumboðs sem aðalafrýjandi Eyþór Ingi hafði undirritað fyrir hönd aðaláfrýjanda EB eigna ehf. Með þessum löggerningi var stefndu Guðrúnu Huldu fyrir hönd stefnda Bæjarfasteigna ehf. meðal annars veitt umboð til að leita eftir tilboðum í eignina og semja skjöl sem tengdust sölu hennar. Í ljósi þess hlutverks sem stefndu gegndu samkvæmt þessu við söluna og atvika málsins að öðru leyti er haldlaus sú málsástæða aðaláfrýjenda að gagnáfrýjanda hafi borið að koma gögnum um fjármögnun sína beint til þeirra í stað þess að senda þau fasteignasölunni.

53. Svo sem áður er rakið var gagnáfrýjanda veitt lánsvilyrði frá nánar tilgreindri lánastofnun 7. júní 2021 eða um viku eftir að greiðslumat átti að liggja fyrir samkvæmt téðu kauptilboði. Þá skilaði hún staðfestingu um hlutdeildarlán frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun 8. júlí sama ár. Hins vegar er óumdeilt að því var aldrei lýst yfir af hálfu aðaláfrýjenda, hvorki skriflega né með öðrum hætti, að fallið yrði frá kaupunum með vísan til þess að gagnáfrýjandi hefði ekki fullnægt fyrirvörum um fjármögnun samkvæmt tilboðinu. Þvert á móti verður ekki annað ráðið en að ástæða þess að fallið var frá samningnum af hálfu aðaláfrýjanda EB eigna ehf. hafi verið sú að félagið og fyrirsvarsmann þess, aðaláfrýjanda Eyþór Inga, skorti burði til þess að ljúka þeirri húsbyggingu sem samið hafði verið um við gagnáfrýjanda. Hvað sem því líður er nægilega fram komið að gagnáfrýjandi hafði fullnægt fyrirvörum tilboðsins innan tveggja mánaða frá því að samningur komst á, sbr. 8. gr. laga nr. 40/2002. Að þessu virtu og að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er ekki fallist á að samningur aðila hafi fallið niður sökum þess að þeir fyrirvarar sem hann var bundinn gengu ekki eftir.

54. Í málinu er ekkert komið fram um að gagnáfrýjandi hafi viljað falla frá þeim samningi sem komst á við aðaláfrýjanda EB eignir ehf. með samþykki tilboðsins 12. maí 2021. Var það fyrst með tölvubréfi stefndu Guðrúnar Huldu 19. maí 2022 sem henni mátti vera ljóst að viðsemjandi hennar hygðist ekki efna samninginn fyrir sitt leyti en hún hafði þá verið reglulega í samskiptum við hana. Gögn málsins bera með sér að samskipti lögmanns hennar við stefndu Guðrúnu Huldu hafi hafist 22. júní það ár og við lögmann aðaláfrýjenda 4. júlí sama ár. Þá beindi lögmaður gagnáfrýjanda skriflegum erindum til aðaláfrýjenda og stefndu 22. júní sama ár. Var þess krafist að aðaláfrýjendur efndu samninginn en ella væri henni áskilinn réttur til skaðabóta. Gagnvart stefndu Guðrúnu Huldu var tekið fram að gagnáfrýjandi teldi hana hafa brugðist skyldum sínum við að gæta réttmætra hagsmuna hennar við samningsgerðina og bæri hún skaðabótaábyrgð á tjóni hennar.

55. Af gögnum málsins verður einnig ráðið að lögmaður gagnáfrýjanda hafi spurst fyrir um stöðu lóðarinnar að Núpahrauni 27–33 hjá sveitarfélaginu með tölvubréfi 27. maí 2022 eða röskri viku eftir að gagnáfrýjanda mátti vera ljóst að ekki stæði til að efna kaupsamninginn. Var athygli vakin á því að fyrir lægi samningur gagnáfrýjanda við aðaláfrýjanda EB eignir ehf., félags í eigu lóðarhafans aðaláfrýjanda Eyþórs Inga, um kaup á húsi á lóðinni. Að þessu frágengnu kemur fram í öðru tölvubréfi lögmannsins til sveitarfélagsins 13. september það ár að hann hafi þá verið búinn að ráða af þinglýsingabókum að samningur um leigu lóðarinnar til 40 ára, dagsettur 10. ágúst það ár, hefði verið gerður af sveitarfélaginu við Leiguþjónustuna ehf., félag í eigu föður aðaláfrýjanda Eyþórs Inga. Óskaði lögmaðurinn nánari upplýsinga um hvað hefði leitt til þessarar niðurstöðu og vakti enn athygli sveitarfélagsins á því að umbjóðandi hans hefði gert samning við félag í eigu fyrri lóðarhafa, aðaláfrýjanda Eyþórs Inga. Afdráttarlaust svar sveitarfélagsins við þessari fyrirspurn barst ekki fyrr en með tölvubréfi 10. október það ár. Þar kom fram að aðaláfrýjandi Eyþór Ingi hefði ráðstafað lóðinni til Leiguþjónustunnar ehf. og lóðarleigusamningur verið gerður við það félag að beiðni eiganda þess, föður Eyþórs Inga.

56. Samkvæmt þessu brást gagnáfrýjandi við vanefndum viðsemjanda síns jafnskjótt og tilefni varð til, bæði með kröfum um fullar efndir og áskilnaði um skaðabætur. Einnig leitaðist hún eftir föngum við að gæta hagsmuna sinna gagnvart því sveitarfélagi sem í hlut átti. Þá er fram komið að gagnáfrýjandi taldi þegar í upphafi stefndu Guðrúnu Huldu bera ábyrgð á þeirri stöðu sem upp var komin. Með þessum athugasemdum og að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hafnað málsástæðum aðaláfrýjenda reistum á tómlæti.

57. Samkvæmt framangreindu liggur fyrir að aðaláfrýjandi EB eignir ehf. vanefndi gróflega samningsskyldur sínar gagnvart gagnáfrýjanda. Með vísan til þeirra raka sem búa að baki 2. mgr. 46. gr. laga nr. 40/2002 ber félagið skaðabótaábyrgð á því tjóni sem hlaust af þessum vanefndum.

58. Aðaláfrýjandi Eyþór Ingi var stjórnarmaður aðaláfrýjanda EB eigna ehf. og hafði komið fram fyrir hönd félagsins við gerð samningsins við gagnáfrýjanda. Þá fór hann í eigin nafni með þau réttindi yfir lóðinni að Núpahrauni 27–33 sem lágu til grundvallar kaupsamningnum. Mátti honum því vera ljóst að með ráðstöfun lóðarinnar til félags í eigu föður síns gæti einkahlutafélag hans ekki efnt skuldbindingar sínar við gagnáfrýjanda. Á því tjóni sem hlaust af þessari saknæmu háttsemi hans ber hann skaðabótaábyrgð samkvæmt almennum reglum skaðabótaréttar.

59. Með þessum athugasemdum verður staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um óskipta skaðabótaskyldu aðaláfrýjenda gagnvart gagnáfrýjanda vegna þess tjóns sem leiddi af því að samningurinn 12. maí 2021 var ekki efndur.

Um skaðabótaábyrgð stefndu gagnvart gagnáfrýjanda og önnur atriði

60. Svo sem áður greinir var aðaláfrýjandi EB eignir ehf. tilgreindur seljandi samkvæmt því tilboði sem stefnda Guðrún Hulda útbjó og gagnáfrýjandi undirritaði. Ekki er um það deilt að félagið naut hvorki þá né síðar réttinda yfir þeirri lóð sem tilboðið fjallaði um. Gildir þá einu þótt eigandi og stjórnarmaður félagsins, aðaláfrýjandi Eyþór Ingi, kunni að hafa haft í hyggju að framselja félaginu síðar réttindi sín yfir lóðinni eða óska eftir því við sveitarfélagið að lóðarleigusamningur yrði gerður beint við það. Með sama hætti er þýðingarlaus samningur aðaláfrýjanda EB eigna ehf. við Húsnæðis- og mannvirkjastofnun um samstarf vegna byggingar íbúða sem uppfylltu skilyrði hlutdeildarlána.

61. Af skýrslu stefndu Guðrúnar Huldu fyrir héraðsdómi og öðrum gögnum málsins verður ekki annað ráðið en að henni hafi verið fullkunnugt um að aðaláfrýjandi EB eignir ehf. teldi ekki til réttinda yfir umræddri lóð heldur væri það aðaláfrýjandi Eyþór Ingi sem persónulega hefði fengið henni úthlutað af sveitarfélaginu. Hvað sem því líður bar henni í ljósi skyldna sinna samkvæmt 12. gr., svo og 1. mgr. 13. og 15. gr. laga nr. 70/2015, að ganga úr skugga um það við söluna að viðsemjandi gagnáfrýjanda hefði þau réttindi yfir lóðinni sem tilboðið, útbúið af henni, gerði ráð fyrir. Getur engu breytt í því tilliti þótt ekki lægi fyrir lóðarleigusamningur við undirritun tilboðsins og fasteignin Núpahraun 31 væri enn ekki orðin til í þinglýsingabókum eða fasteignaskrá enda var þá við önnur opinber gögn að styðjast, svo sem ákvörðun sveitarfélags um lóðarúthlutun og leyfi til framkvæmda eða samþykkt byggingaráform. Hefði það hins vegar verið vilji gagnáfrýjanda að ganga til samninga við aðila sem ekki hefði neinn formlegan rétt yfir lóðinni, og þá með vísan til þess að hann hygðist fá slík réttindi framseld síðar, bar stefndu að vekja athygli á þeirri stöðu svo hagsmunir gagnáfrýjanda væru tryggðir og réttarstaða hennar glögg, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 70/2015.

62. Ætla verður að það hefði skipt gagnáfrýjanda verulegu máli við samningsgerðina ef hún hefði haft réttar upplýsingar um heimildarskort viðsemjanda síns, aðaláfrýjanda EB eigna ehf., yfir lóðarréttindum vegna fyrirhugaðrar húsbyggingar að Núpahrauni 31. Verður engu slegið föstu um hvort hún hefði allt að einu gert samning við félagið ef fullnægjandi upplýsingar hefðu legið fyrir að þessu leyti. Því síður verður nokkuð fullyrt um hvort gagnáfrýjandi hefði við slíkar aðstæður gert kröfu um að aðaláfrýjandi Eyþór Ingi, handhafi lóðarinnar, yrði tilgreindur seljandi í stað félagsins og þá kosið að gera samning við hann á slíkum grundvelli. Að því frágengnu verður heldur ekkert staðhæft um hvort téður aðaláfrýjandi hefði verið tilbúinn til samningsgerðar við gagnáfrýjanda í eigin nafni eða hvaða þýðingu slík breyting á samningnum hefði haft um þá framvindu að lóðarleigusamningur var að endingu gerður við Leiguþjónustuna ehf. og gagnáfrýjandi varð af eigninni.

63. Í samræmi við fyrrgreind fyrirmæli laga nr. 70/2015 bar stefndu Guðrúnu Huldu að gæta vandaðra vinnubragða og aðgæslu þegar hún sinnti skyldum sínum sem löggiltur fasteignasali við söluna, ekki síst þegar hún undirbjó og leiðbeindi gagnáfrýjanda um tilboðsgerð. Í samræmi við þetta hafa stefndu lagt áherslu á að hún hafi með ýmsum hætti leitast við að gæta hagsmuna gagnáfrýjanda eftir að tilboðið var samþykkt af aðaláfrýjanda EB eignum ehf., meðal annars með leiðbeiningum um að greiðslur til félagsins færu ekki fram að svo stöddu. Hvað sem því líður mátti henni, sem sérfræðingi á sviði fasteignaviðskipta, vera ljóst við undirbúning og undirritun tilboðsins að því fylgdi áhætta fyrir gagnáfrýjanda að samið væri um kaup á fasteign við aðila sem engar heimildir hefði yfir henni.

64. Að þessu virtu og með hliðsjón af atvikum málsins að öðru leyti hefur gagnáfrýjandi leitt nægar líkur að því að umrædd vanræksla stefndu Guðrúnar Huldu hafi bakað henni tjón sem hlaust af því að samningur hennar við fyrrnefnt einkahlutafélag var ekki efndur og þurfti að svo búnu að leita annarra leiða til að leysa húsnæðismál sín, eftir atvikum með kaupum á sambærilegri fasteign á hærra markaðsverði. Er þá haft í huga að dómstólar hafa við ákveðnar aðstæður slakað á kröfum til sönnunar um orsakatengsl milli skaðabótaskyldrar háttsemi og tjóns þegar um er að ræða skaðabótaábyrgð sérfræðinga.

65. Með því að upplýsa gagnáfrýjanda ekki með neinum hætti um heimildarskort aðaláfrýjanda EB eigna ehf. við samningsgerðina samkvæmt því sem nú hefur verið rakið braut stefnda Guðrún Hulda gegn skyldum sínum sem löggiltur fasteignasali. Bera hún og vinnuveitandi hennar, stefndi Bæjarfasteignir ehf., óskipta ábyrgð á því tjóni gagnáfrýjanda sem af því hlaust samkvæmt 27. gr. laga nr. 70/2015 svo og almennum reglum skaðabótaréttar. Nánari umfjöllun um umfang tjóns gagnáfrýjanda að þessu leyti fellur hins vegar utan sakarefnis málsins.

66. Samkvæmt framangreindu verður fallist á kröfu gagnáfrýjanda gagnvart stefndu eins og nánar greinir í dómsorði.

67. Eftir þessum úrslitum verður aðaláfrýjendum og stefndu gert óskipt að greiða gagnáfrýjanda málskostnað eins og í dómsorði greinir. Hefur þá verið tekið nokkuð tillit til þess að samhliða máli þessu er sem fyrr segir rekið fyrir réttinum annað mál sem um margt snýr að sambærilegum atvikum.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður að því er varðar aðaláfrýjendur, Eyþór Inga Kristinsson og EB eignir ehf., um annað en málskostnað.

Viðurkennd er óskipt skaðabótaábyrgð stefndu, Bæjarfasteigna ehf. og Guðrúnar Huldu Ólafsdóttur, vegna tjóns gagnáfrýjanda, Guðríðar Önnu Sveinsdóttur, sem hlaust af því að hún var ekki upplýst um að seljandi samkvæmt kauptilboði 12. maí 2021 um Núpahraun 31 í Þorlákshöfn ætti ekki þau réttindi yfir fasteigninni sem tilboðið bar með sér.

Aðaláfrýjendur og stefndu greiði óskipt gagnáfrýjanda samtals 3.000.000 króna í málskostnað á öllum dómstigum.