Ákvörðun Hæstaréttar

1. Samkvæmt 4. mgr. 16. gr. laga nr. 50/2016 um dómstóla standa að ákvörðun þessari hæstaréttardómararnir Ingveldur Einarsdóttir, Ása Ólafsdóttir og Sigurður Tómas Magnússon.

2. Með beiðni 26. apríl 2023 leita Fosshótel Reykjavík ehf. leyfis Hæstaréttar, á grundvelli 1. mgr. 176. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, til að áfrýja dómi Landsréttar 31. mars 2023 í máli nr. 178/2022: Íþaka fasteignir ehf. gegn Fosshótelum Reykjavík ehf. og gagnsök. Gagnaðili leggur í mat Hæstaréttar hvort orðið skuli við beiðninni.

3. Leyfisbeiðandinn Fosshótel Reykjavík ehf. og gagnaðili gerðu með sér leigusamning á árinu 2013 þar sem tekin var á leigu fasteign í eigu gagnaðila til ársins 2035 í því skyni að reka þar hótel. Vegna aðstæðna sem rekja mátti til COVID-19 faraldursins var hótelinu meðal annars lokað um tíma á árunum 2020-2021.

4. Ágreiningur aðila lýtur að kröfu leyfisbeiðanda um að ákvæði leigusamnings um leigufjárhæð verði tímabundið vikið til hliðar að fullu vegna tímabilsins frá 1. apríl 2020 til og með 31. desember sama ár og að leyfisbeiðanda verði gert að greiða 20% af leigufjárhæð á tímabilinu frá 1. janúar til 31. mars 2021. Gagnaðili krafði leyfisbeiðanda um greiðslu vangoldinnar leigu ásamt dráttarvöxtum, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, að frádregnum nánar tilgreindum innborgunum.

5. Í dómi Landsréttar var lagt til grundvallar að skilyrðum 3. mgr. 11. gr. leigusamnings aðila um vanefndir vegna óviðráðanlegra ytri aðstæðna (force majeure) hefði verið fullnægt í byrjun apríl 2020 og að leyfisbeiðandi hefði sannanlega borið ákvæðið fyrir sig með viðhlítandi hætti. Þótt leyfisbeiðandi hefði ekki greitt leigu á þessum tíma nema í takmörkuðum mæli yrði ekki litið svo á að hann hefði vanefnt samningsskyldu sína. Í því fælist þó ekki sjálfkrafa að greiðsluskylda félli niður enda bæri skuldara að efna samningsskuldbindingar sínar þegar efndahindrun sem félli undir regluna um force majeure væri úr vegi nema lög stæðu til annars. Þá féllst Landsréttur ekki á fella niður að hluta eða í heild greiðsluskyldu leyfisbeiðanda á grundvelli brostinna forsendna eða 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga.

6. Leyfisbeiðandi byggir á því að úrslit málsins hafi verulegt almennt gildi um áhrif ófyrirsjáanlegra og óviðráðanlegra ytri atvika á skuldbindingargildi samninga í ljósi COVID-19 faraldursins og aðgerða stjórnvalda í tengslum við hann. Auk þess reyni með fordæmisgefandi hætti á samspil reglunnar um force majeure við ákvæði 36. gr. laga nr. 7/1936. Þá varði málið mikilvæga hagsmuni leyfisbeiðanda. Þá vísar leyfisbeiðandi til ákvörðunar Hæstaréttar nr. 2023-27 um að veita leyfi til áfrýjunar í sambærilegu máli og telur að sömu sjónarmið eigi við hér.

7. Að virtum gögnum málsins verður talið að dómur í því geti haft verulegt almennt gildi um efndir og uppgjör í viðvarandi samningssambandi með hliðsjón af áhrifum ófyrirsjáanlegra og óviðráðanlegra ytri atvika og þýðingu ógildingarreglna samningaréttar við slíkt uppgjör. Beiðnin er því samþykkt.