Fimmtudaginn 18. maí 2006.
Nr. 466/2005.	Sigurður Hálfdanarson og Skafti Benediktsson (Reinhold Kristjánsson hrl.) gegn Guðmundi Skarphéðinssyni (Erlendur Gíslason hrl.) og gagnsök

 

Jörð. Forkaupsréttur. Ábúð. Gjafsókn.

G átti hluta af jörðinni Garði í Aðaldælahreppi og stundaði þar búrekstur en hann hafði keypt eignarhlutann af móður sinni árið 2003. Krafðist hann ógildingar á kaupsamningi og afsali vegna kaupa SH á eignarhluta SB í jörðinni og að SB yrði gert að gefa út afsal til sín gegn ákveðinni greiðslu. Reisti G kröfur sínar á því að hann ætti forkaupsrétt að eignarhlutanum samkvæmt 2. mgr. 30. gr. þágildandi jarðalaga, enda hefði ábúð hans á jörðinni staðið lengur en í tíu ár þegar samningur um kaupin var gerður. Í dómi Hæstaréttar var vísað til þess að móðir G hefði í skjóli eignarhluta síns og með samkomulagi við sameigendur sína orðið ábúandi jarðarinnar allrar til lífstíðar samkvæmt ákvæðum þágildandi ábúðarlaga. G lagði fram ýmis gögn til stuðnings því að hann hefði orðið ábúandi jarðarinnar fyrir áskilið tímamark. Af þeim þótti mega ráða að G hefði um árabil átt hlut að rekstri búsins á Garði en lengst af hefði hann þó staðið í því í félagi við móður sína. Ekkert lá fyrir um að ætluð ábúð hans gæti stuðst við samning eða ígildi samnings við sameigendur móður hans að jörðinni eins og áskilja þyrfti til að réttur stofnaðist til ábúðar fyrir lífstíð samkvæmt 6. gr. ábúðarlaga. Yrði því að líta svo á að búrekstur hans hefði fram að kaupum hans á eignarhluta í jörðinni eingöngu helgast af ábúð móður hans, sem henni hefði verið ófært að flytja upp á sitt eindæmi í hendur sonar síns svo bindandi væri fyrir aðra eigendur. Voru SH og SB því sýknaðir af kröfum G.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Garðar Gíslason, Markús Sigurbjörnsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 4. nóvember 2005. Þeir krefjast sýknu af kröfum gagnáfrýjanda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi 18. janúar 2006. Hann krefst þess að staðfest verði ákvæði héraðsdóms um ógildingu kaupsamnings og afsals vegna kaupa aðaláfrýjandans Sigurðar Hálfdanarsonar á eignarhluta aðaláfrýjandans Skafta Benediktssonar í jörðinni Garði í Aðaldælahreppi. Gagnáfrýjandi krefst þess einnig að aðaláfrýjandanum Skafta verði gert að gefa út afsal til sín fyrir eignarhlutanum gegn greiðslu á aðallega 4.276.000 krónum, til vara 6.524.000 krónum, en til þrautavara 10.000.000 krónum. Þá krefst gagnáfrýjandi málskostnaðar óskipt úr hendi aðaláfrýjenda í héraði og fyrir Hæstarétti án tillits til gjafsóknar, sem honum hefur verið veitt á báðum dómstigum.

I.

Samkvæmt því, sem fram er komið í málinu, mun jörðin Garður hafa á fyrri hluta 20. aldar verið sameign bræðranna Benedikts og Sigurðar Baldvinssona. Átti Benedikt ¾ hluta jarðarinnar, en Sigurður fjórðung. Benedikt Sigurðsson mun hafa eignast þennan fjórðungshlut föður síns 1939 og stofnað þar nýbýlið Hjarðarból á árinu 1955. Við því munu hafa tekið dóttir Benedikts Sigurðssonar, Bergljót, og eiginmaður hennar Hálfdan Björnsson, en síðan aðaláfrýjandinn Sigurður Hálfdanarson, sem samkvæmt gögnum málsins hefur nú með hendi búskap á þeirri jörð. Við stofnun nýbýlisins mun ræktunarlandi og engjum hafa verið skipt út úr Garði og síðan beitilandi á árinu 1964, en annað land mun enn vera óskipt sameign jarðanna. Benedikt Baldvinsson mun hafa rekið bú á Garði fram yfir 1960. Dóttir hans, Guðný, mun á árinu 1949 hafa fengið til eignar þriðjung þeirrar jarðar til búrekstrar ásamt eiginmanni sínum, Skarphéðni Guðmundssyni, en sonur Benedikts, aðaláfrýjandinn Skafti, keypti annan þriðjung jarðarinnar 1960. Að Benedikt látnum kom sá þriðjungur, sem hann átti eftir í Garði, til jafnra skipta á árinu 1975 milli Guðnýjar, aðaláfrýjandans Skafta og systur þeirra, Hólmfríðar Benediktsdóttur, sem átti aðild að máli þessu fyrir héraðsdómi, en lét það ekki til sín taka. Eftir þetta áttu Guðný og aðaláfrýjandinn hvort fyrir sig ⁴/₉ hluta jarðarinnar, en Hólmfríður ¹/₉. Skarphéðinn Guðmundsson mun hafa orðið óvinnufær vegna heilsubrests 1961 og Guðný haldið áfram búskap þeirra, en til hans virðist hún hafa haft not af eignarhlutum annarra í jörðinni að mestu eða öllu leyti. Gagnáfrýjandi, sem er sonur þeirra Guðnýjar og Skarphéðins, mun frá því á áttunda áratug síðustu aldar hafa starfað við þennan búrekstur, en hann keypti síðan eignarhluta Guðnýjar í jörðinni 20. júní 2003.

Aðaláfrýjendurnir Sigurður og Skafti gerðu með sér samning, sem dagsettur var 9. og 12. desember 2003, um kaup þess fyrrnefnda á eignarhluta þess síðarnefnda í Garði fyrir 10.000.000 krónur. Með í kaupunum fylgdi hluti af greiðslumarki jarðarinnar vegna mjólkurframleiðslu, sem samsvara átti eignarhlutfalli seljandans í jörðinni. Óumdeilt virðist vera að gagnáfrýjanda hafi fyrst orðið kunnugt um þennan kaupsamning með því að oddviti Aðaldælahrepps hafi 18. desember 2003 kynnt honum munnlega að samningurinn hafi borist sveitarstjórn vegna forkaupsréttar hreppsins að eignarhlutanum, en áður hafði gagnáfrýjandi fengið vitneskju um að tilraunir stæðu yfir til að selja hann, svo og að aðaláfrýjandinn Sigurður hefði sýnt honum áhuga. Síðastgreindan dag ákvað sveitarstjórnin að falla frá forkaupsrétti og samþykkti jarðanefnd kaupsamninginn 29. janúar 2004. Honum var síðan þinglýst 6. febrúar sama ár. Afsal var gefið út fyrir eignarhlutanum, sem dagsett var 27. febrúar og 1. mars 2004 og þinglýst 8. þess mánaðar. Gagnáfrýjandi kveðst fyrst hafa fengið kaupsamninginn í hendur með því að afla sér eintaks af honum hjá sýslumanni 11. febrúar 2004. Gagnáfrýjandi tilkynnti aðaláfrýjendum 13. sama mánaðar að hann hygðist sem ábúandi jarðarinnar neyta forkaupsréttar að eignarhlutanum og vísaði hann um heimild fyrir því til 2. mgr. 30. gr. þágildandi jarðalaga nr. 65/1976 með áorðnum breytingum. Þessu andmæltu aðaláfrýjendur 23. febrúar 2004 og báru því meðal annars við að lagaákvæði þetta gæti ekki tekið til gagnáfrýjanda, þar sem hann væri ekki ábúandi á jörðinni. Að fengnu samþykki jarðanefndar leitaði gagnáfrýjandi 25. febrúar 2004 dómkvaðningar matsmanna á grundvelli 34. gr. þágildandi jarðalaga til að meta „sanngjarnt og eðlilegt kaupverð og skilmála, miðað við almennar viðskiptavenjur“ fyrir eignarhlutann í jörðinni. Í matsgerð, sem dagsett var 27. og 28. maí 2004, var komist að þeirri niðurstöðu að hæfilegt söluverð eignarhlutans væri 6.524.000 krónur, þar af 2.248.000 krónur vegna hlutdeildar í greiðslumarki jarðarinnar. Gagnáfrýjandi kynnti aðaláfrýjendum matsgerðina 3. júní 2004 og höfðaði í framhaldi af því mál þetta til að fylgja eftir ætluðum forkaupsrétti sínum að eignarhlutanum. Héraðsdómsstefna var birt aðaláfrýjendum 11. og 14. sama mánaðar.

II.

Eins og málið liggur fyrir verður að miða við það að móðir gagnáfrýjanda, Guðný Benediktsdóttir, hafi í meginatriðum verið orðin ein um að nýta jörðina Garð til búskapar fyrir árið 1970, svo og að hún hafi gert það í skjóli síns eigin eignarhlutar í jörðinni og með samkomulagi við sameigendur sína. Þótt byggingarbréf hafi ekki verið gert af hendi sameigendanna eru engin efni til annars en að líta svo á að Guðný hafi á þessum tíma orðið ábúandi til lífstíðar á allri jörðinni, sbr. 1. mgr. 9. gr. þágildandi ábúðarlaga nr. 36/1961, og breytir þar engu að ekkert eftirgjald virðist hafa komið fyrir not hennar af eignarhlutum annarra.

Samkvæmt málatilbúnaði gagnáfrýjanda fyrir Hæstarétti reisir hann kröfur sínar á því að hann hafi „einn nytjað jörðina Garð í Aðaldal síðastliðin 30 ár“ án athugasemda af hendi þeirra, sem áttu hana í sameign með móður hans og síðar honum sjálfum. Hafi verið vanrækt að gera byggingarbréf og hann því orðið ábúandi á jörðinni til lífstíðar, sbr. 6. gr. þágildandi ábúðarlaga nr. 64/1976. Með þessu hafi hann öðlast forkaupsrétt að eignarhlutum annarra í jörðinni samkvæmt 2. mgr. 30. gr. þágildandi jarðalaga, enda hafi ábúð hans verið búin að standa lengur en þau tíu ár, sem þar voru áskilin, þegar kaupsamningur aðaláfrýjenda var gerður í desember 2003.

Til sönnunar um þau afnot jarðarinnar, sem að framan er getið, hefur gagnáfrýjandi einkum vísað til þess að staðfest sé í málinu með gögnum frá Bændasamtökum Íslands að hann einn hafi lagt inn mjólk frá lögbýlinu Garði frá 1. september 1990 og tekið við beingreiðslum vegna þeirrar framleiðslu frá því að þær komu til skjalanna 1. september 1992. Einnig liggi fyrir að hann hafi um lengri tíma verið félagsmaður í Búnaðarfélagi Aðaldæla og gegnt trúnaðarstörfum fyrir það allt frá árinu 1988, svo og að hann hafi verið skráður ásamt móður sinni sem ábúandi á Garði samkvæmt gögnum úr lögbýlaskrá, sem nái aftur til ársins 1993. Að auki vísar hann til framlagðra skattframtala sinna frá 1991 til 2003 ásamt gögnum, sem fylgdu þeim vegna atvinnustarfsemi við landbúnað, en til ársins 1999 voru reikningsskil vegna hennar gerð í félagi fyrir gagnáfrýjanda og móður hans og eftir það í nafni hans eins.

Gögnin, sem hér um ræðir, bera öll með sér að gagnáfrýjandi hafi um árabil átt hlut að rekstri búsins á Garði. Til þess verður þó jafnframt að líta að þau sýna mörg hver ótvírætt að lengst af hafi hann gert þetta í félagi við móður sína, sem samkvæmt framansögðu verður að teljast hafa orðið ábúandi á jörðinni fyrir árið 1970. Þótt ákvæði 6. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976, sem gagnáfrýjandi vísar til, hafi skýrlega falið þá reglu í sér að réttur leiguliða til ábúðar væri ekki háður því að gert hafi verið skriflegt byggingarbréf, fær það því ekki breytt að óhjákvæmilegt var að sá réttur væri allt að einu reistur á samningi við landeiganda eða ígildi slíks samnings. Ekkert liggur fyrir um að ætluð ábúð gagnáfrýjanda geti stuðst við þess háttar heimild frá hendi þeirra, sem á einhverjum tíma voru sameigendur móður hans að jörðinni. Er því ekki annað fært en að líta svo á að búrekstur gagnáfrýjanda hafi fram að kaupum hans á eignarhluta í jörðinni eingöngu helgast af ábúð móður hans, sem henni var ófært að flytja upp á sitt eindæmi í hendur hans svo að bindandi væri fyrir aðra eigendur.

Samkvæmt framansögðu verður að sýkna aðaláfrýjendur af kröfum gagnáfrýjanda. Rétt er að málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti falli niður, en um gjafsóknarkostnað gagnáfrýjanda á báðum dómstigum fer samkvæmt því, sem nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Aðaláfrýjendur, Sigurður Hálfdanarson og Skafti Benediktsson, eru sýknir af kröfum gagnáfrýjanda, Guðmundar Skarphéðinssonar.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

Allur gjafsóknarkostnaður gagnáfrýjanda í héraði og fyrir Hæstarétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns hans fyrir héraðsdómi, 500.000 krónur, og fyrir Hæstarétti, 350.000 krónur.

 

 

Dómur Héraðsdóms Norðurlands eystra 9. ágúst 2005.

Mál þetta, sem dómtekið var þann 15. júní s.l., hefur Guðmundur Skarphéðinsson, kt. 240654-24599, Garði, Aðaldælahreppi í Suður-Þingeyjarsýslu, höfðað hér fyrir dómi með stefnu birtri 10. júní 2004, á hendur Skafta Benediktssyni, kt. 160325-3569, Geitlandi 12, Reykjavík, Sigurði Hálfdanarsyni, kt. 100963-5239, Hjarðarbóli, Aðaldælahreppi í Suður-Þingeyjarsýslu og Hólmfríði Benediktsdóttur, Barðaströnd 8, Seltjarnarnesi.

Málið var þingfest þann 7. júlí 2004, en frá þingfestingu hefur þingsókn legið niðri af hálfu stefndu Hólmfríðar, sem hefur ekki viljað láta málið til sín taka á síðari stigum. 

Dómkröfur stefnanda, Guðmundar Skarphéðinssonar eru, að stefndu verði gert að þola ógildingu á kaupsamningi, dags. 9. og 12. desember 2003 og afsali, dags. 27. febrúar og 1. mars 2004, um sölu á eignarhluta Skafta Benediktssonar í jörðinni Garður í Aðaldal, Suður-Þingeyjarsýslu til Sigurðar Hálfdanarsonar, kt. 100963-5239, Hjarðarbóli, Aðaldælahreppi og að stefnda, Skafta Benediktssyni, verði gert skylt að gefa út afsal til stefnanda gegn greiðslu; aðallega á kr. 4.276.000, en til vara gegn greiðslu á kr. 6.524.000 og til þrautavara gegn greiðslu á, kr. 10.000.000.

Í öllum tilvikum krefst stefnandi þess að stefndu, Skafti og Sigurður verði dæmdir til að greiða stefnanda málskostnað fyrir héraðsdómi, samkvæmt málskostnaðaryfirliti sem lagt yrði fram við aðalmeðferð málsins og að teknu tilliti til kostnaðar við öflunar matsgerðar, eða samkvæmt mati dómsins.  Við ákvörðun málskostnaðar verði tekið tillit til skyldu stefnanda til þess að greiða virðisaukaskatt af lögmannsþjónustu.

Af hálfu stefndu, Skafta Benediktssonar og Sigurðar Hálfdanarsonar, er þess krafist að þeir verði sýknaðir af öllum kröfum stefnda og að þeim verði tildæmdur málskostnaður úr hendi stefnanda að mati dómsins eða samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi, að meðtöldum áhrifum 24.5% virðisaukaskatts á málflutningsþóknunina. 

Málsatvik.

Málavextir eru þeir, að stefnandi telst vera einn eigenda jarðarinnar Garðs í Aðaldal.  Liggur fyrir að stefnandi tók þar við búskap af móður sinni, Guðnýju Benediktsdóttur um 1970 og hefur hann eftir því sem næst verður komist byggt jörðina síðan og nytjað til landbúnaðar.  Með kaupsamningi og afsali dags. 20. júní 2003, keypti stefnandi eignarhlut móður sinnar í jörðinni, en hann á enn fremur einn allan húsakost á jörðinni. 

Aðilum ber saman um að síðustu áratugi hafi eignarhaldi Garðs lengstum verið svo háttað að teljast vera óskipt sameign móður stefnanda og systkina hennar, stefndu Skafta og Hólmfríðar.  Erfðayfirlýsing frá skiptaráðanda í Þingeyjarsýslu dags. 16. apríl 1975 ber með sér að Guðný og Skafti hafi hvort um sig átt 4/9 hluta jarðarinnar, en Hólmfríður 1/9 hlut, en skráð eignarhlutföll hjá Fasteignamati ríkisins virðast einnig hafa verið í þá veru.  Komi þó til frádráttar á hlut Skafta landspildan Hlégarður sem byggð hafi verið af hans hluta í jörðinni. 

Hefur komið fram, að eftir að Benedikt Baldvinsson faðir þeirra Guðnýjar, Skapta og Hólmfríðar sem og Skapti Benediktsson létu af búrekstri að Garði fyrir 1970, hafi Guðný Benediktsdóttir ein nytjað jörðina að nokkru leyti a.m.k., en jörðin taldist eftir sem áður vera í óskiptri sameign þeirra systkina að foreldrum þeirra látnum í þeim hlutföllum sem fyrr greinir.  Þó ber að geta þess að ábúendur Hjarðarbóls höfðu hluta engis á leigu um árabil og gekk afgjaldið lengstum til Skafta Benediktssonar skv. munnlegu samkomulagi.  Kemur fram af hálfu stefndu, að Guðný Benediktsdóttir hafi síðar sagt upp því samkomulagi að Skafta forspurðum þar sem ekki hafi verið um formlega séreign hans að ræða.  Hafi ábúð jarðarinnar og búrekstur síðan formlega verið í höndum Guðnýjar til ársins 2003 að hún selur stefnanda sinn hlut.  Liggur fyrir að ekki hafi verið gert byggingabréf eða sérstakur ábúðarsamningur við stefnanda eða móður hans þótt þau hafi ein byggt bújörðina Garð um áraraðir. 

Af hálfu stefnanda kemur fram, að haustið 2003 hafi stefndi, Skafti Benediktsson farið fram á það við stefnanda að hann myndi kaupa sig út sem sameiganda að jörðinni gegn greiðslu á kr. 10.000.000.  Hafi stefnandi ekki viljað fallast á það verð, en hafi lýst sig fúsan til viðræðna um kaup á lægra verði.  Hafi stefndi Skafti ekki viljað fallast á það og kvaðst mundu reyna fyrir sér með sölu á sínum hlut.  Kemur ennfremur fram af hálfu stefnanda, að hann hafi lýst fyrir stefnda Skafta að sér væri nauðugur sá kostur að kaupa eignarhlut hans þar sem engar forsendur væru til þess að stunda búskap á jörðinni ef Skafti myndi selja frá henni bæði mjólkurkvóta og land.  Þá liggur fyrir að stefnandi taldi sig í öllu falli eiga forkaupsrétt til að ganga inn í öll þau kauptilboð sem stefndu myndu fallast á frá þriðja aðila. 

Af hálfu stefnda Skafta er atvikum hins vegar lýst svo, að hann hafi margboðið stefnanda eignarhlutinn til kaups, en engin tilboð borist.  Hafi stefndi Skafti loks falið Jóni Hólm Stefánssyni fasteignasala hjá Hóli að selja eignarhluta sinn.  Hafi Jón m.a. haft ítrekað samband við stefnanda og boðið eignarhlutinn fyrir kr. 10.000.000.- en ekkert hafi orðið úr kaupum.  Fór loks svo að stefndi Skafti Benediktsson seldi með kaupsamningi dags. 9. og 12. desember 2003, meðstefnda Sigurði Hálfdanarsyni bónda á grannjörðinni Hjarðarbóli eignarhluta sinn í jörðinni Garði, en jörðin Hjarðarból var að sögn stefnda stofnuð árið 1955 á fjórðungi þess lands sem þá taldist til Garðs, en löndum þessara tveggja jarða hafi ekki verið að öllu leyti skipt enn og sé úthagi að mestu leyti sameignlegur.  Ofangreindur kaupsamningur hafi verið gerður með fyrirvara um samþykki hreppsnefndar Aðaldælahrepps og jarðanefndar Suður-Þingeyjarsýslu og hafi hann verið lagður fyrir báðar nefndir þann 15. desember 2003. 

Hið næsta í málinu er að þann 18. desember 2003, hefur Ólína Arnkelsdóttir, oddviti Aðaldælahrepps, samband við stefnanda og tilkynnir honum að á sveitarstjórnarfundi þá síðar um daginn myndi sveitarstjórnin taka afstöðu til forkaupsréttar samkvæmt framkomnum kaupsamningi þar sem stefndi, Skafti Benediktsson selur meðstefnda Sigurði Hálfdanarsyni, Hjarðarbóli í Aðaldal, hlut sinn í jörðinni Garði.  Kveðst stefnandi þann sama dag hafa haft samband á ný við oddvitann og óskað eftir frekari upplýsingum um afstöðu sveitarfélagsins til forkaupsréttar og farið fram á að umræddur kaupsamningur yrði afhentur sér, en oddvitinn hafi þá vísað á lögmann seljanda og upplýst að ekki lægi annað fyrir sveitarstjórn en að taka afstöðu til forkaupsréttar sveitafélagsins. 

Liggur fyrir í málinu, að þann 22. desember 2003, hafi hreppsnefnd Aðaldælahrepps samþykkt bókun þess efnis að sveitarstjórnin samþykkti að nýta sér ekki forkaupsrétt sinn og samþykkti hreppurinn aðilaskiptin fyrir sitt leyti.  Þann sama dag var af hálfu stefnanda haft samband við lögmann stefnda Skafta og þess krafist að umræddur kaupsamningur yrði kynntur stefnanda með vísan til 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976.  Hafi því þá verið lýst af hálfu stefnda Skafta að stefnandi fengi ekki að sjá kaupsamninginn sem væri trúnaðarmál en afstaða samningsaðila væri sú að stefnandi ætti ekki forkaupsrétt að lögum þar sem hann væri ekki lögformlegur ábúandi jarðarinnar. 

Þann sama dag hafði Sigtryggur Vagnsson formaður jarðanefndar Suður-Þingeyjarsýslu samband við stefnanda og tilkynnir honum að umræddur kaupsamningur hafi borist nefndinni ásamt með umsögn sveitarstjórnar þar sem fallið væri frá forkaupsrétti sveitarstjórnar og aðilaskiptin heimiluð.  Óskaði formaður jarðanefndar eftir formlegri afstöðu stefnanda til framkomins erindis og sendi stefnandi nefndinni bréf af því tilefni dags. 23. desember 2003, þar sem stefnandi krefst þess að umrædd gögn yrðu tafarlaust afhent honum, svo hann gæti kynnt sér forkaupsrétt sinn og gripið til viðeigandi ráðstafanna.  Engin formleg svör hafi borist frá jarðanefnd eða sveitstjórn í kjölfarið, nema hvað jarðanefnd hafi boðið stefnanda að senda inn athugasemdir áður en endanleg niðurstaða nefndarinnar lægi fyrir, en stefnandi sendi inn athugasemdir sínar með bréfi dags. 27. janúar 2004.

Stefnandi hefur í málinu lagt áherslu á, að hann hafi ekki átt þess nokkurn kost að koma að andmælum við ákvarðanatöku sveitarstjórnar eða jarðanefndar á grundvelli gagna málsins sem honum hafi þráfaldlega verið neitað um aðgang að. Af hálfu stefndu er hins vegar vísað til þess, að samkvæmt upplýsingum frá jarðanefnd Suður-Þingeyjarsýslu, sbr. og framlagðan úrskurð landbúnaðarráðherra frá 20. apríl 2004 í máli stefnanda gegn jarðanefndinni, komi fram að stefnandi hafi lesið kaupsamning stefndu Skafta og Sigurðar á heimili formanns jarðanefndar annan dag jóla 2003. Eftir því sem næst verður komist tók jarðanefnd Suður-Þingeyjarsýslu málið fyrir á fundi þann 30. desember 2003 og aftur þann 29. janúar 2004, en með bréfi dagsettu þann dag hafi stefnda verið kynnt afgreiðsla nefndarinnar.  Segi í því bréfi að “í ljósi þeirra gagna sem síðan hafa borist og upplýsinga sem jarðanefnd hefur aflað sér, samþykki hún kaupsamning þann sem fyrir liggur.”

Svör af hálfu sveitarstjórnar Aðaldælahrepps við athugasemdum stefnanda hafi loks borist honum með bréfi dags. 5. febrúar 2004 frá Regula-lögmannsstofu, þar sem aðild stefnanda að umræddu máli fyrir sveitarstjórninni er formlega hafnað sem og að láta stefnanda í té afrit umrædds kaupsamnings.  Þann 6. febrúar 2004 barst síðan sýslumanninum á Húsavík umræddur kaupsamningur til þinglýsingar, en áður hafði stefnandi mótmælt því með bréfi til sýslumanns dags. 27. janúar s.á. að kaupsamningnum yrði þinglýst.  Með bréfi sýslumanns dags. 9. febrúar s.á. hafi stefnanda verið tilkynnt um að kaupsamningnum hefði verið þinglýst þar sem skilyrði til þess samkvæmt þinglýsingarlögum nr. 39/1978, teldust uppfyllt.  Athugsemdir komi þó fram varðandi eignarhlutföll í jörðinni Garði, þar sem þeim beri ekki saman samkvæmt kaupsamningum og þinglýstum eignarheimildum.  Hafi kaupsamningurinn verið færður inn í þinglýsingarbækur þann 10. febrúar 2004.  Þá þegar að morgni 11. febrúar 2004 hafi af hálfu stefnanda verið haft samband við sýslumanninn á Húsavík og óskað eftir afriti af kaupsamningnum og hafi það verið sent um bréfasíma til lögmanna stefnanda þann sama dag.  Í bréfi dags. 13. febrúar 2004, ítrekar stefnandi þá afstöðu sína við stefnda, að hann hygðist neyta forkaupsréttar samkvæmt 2. mgr. 30. gr. jarðalaga nr. 65/1976, en af hálfu stefndu var þeim sjónarmiðum stefnanda hafnað í bréfi dags. 23. s.m.  Þann 27. febrúar sl. hafi seljandi svo gefið út afsal til kaupanda fyrir eignarhlutanum enda hafi kaupverð þá þegar verið greitt til seljanda og var afsalinu þinglýst á jörðina Garð þann 8. mars 2004. 

Í bréfi dags. 26. febrúar tilkynnir stefnandi stefndu að hann hafi með beiðni til Héraðsdóms Norðurlands eystra og að undangengnu samþykki jarðanefndar óskað eftir dómkvaðningu matsmanna á grundvelli 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976, til þess að meta sanngjarnt og eðlilegt kaupverð og skilmála, miðað við almennar viðskiptavenjur, kaupsamnings um eignarhluta Skafta Benediktssonar í jörðinni Garður í Aðaldal, en afrit matsbeiðni fylgdi með bréfinu.  Eftir málflutning þann 30. mars 2004, var fallist á matsbeiðni stefnanda með úrskurði Héraðsdóms Norðurlands eystra.  Þann 23. apríl s.á. voru þeir Hreinn Pálsson og Magnús Leopoldsson dómkvaddir til að framkvæma matsgerð undirrituð af þeim dags. 27. og 28. maí 2005, en matsgerðin var lögð fram í málinu í þinghaldi dags. 7. júlí 2004.

Geta ber þess að stefnandi kærði með stjórnsýslukæru til landbúnaðarráðherra þann 13. febrúar 2004 fyrrgreinda ákvörðun jarðanefndar um að fallast á kaupsamning stefndu, Skafta og Sigurðar.  Af hálfu stefnanda var krafist ógildingar á ákvörðun nefndarinnar og að viðurkennt yrði að stefnandi ætti forkaupsrétt á eignarhlutanum.  Í úrskurði ráðuneytisins frá 20. apríl 2004 kemur fram, að úr gildi væri felld ákvörðun jarðanefndar Suður-Þingeyjarsýslu frá 29. janúar 2004, um að heimila aðilaskipti samkvæmt kaupsamningi um hluta jarðarinnar Garðs í Aðaldal, undirrituðum af kaupanda þann 12. desember 2003. 

Málsástæður og lagarök af hálfu stefnanda. 

Af hálfu stefnanda er byggt á því, að hann hafi fullt forræði til að nytja öll þau gögn og gæði sem jörðin Garður býður upp á, sbr. 24. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976, en stefnandi hafi einn nytjað jörðina Garð athugasemdalaust sl. 30 ár.  Skylda stefndu Skafta og Hólmfríðar til að gefa út byggingabréf, sbr. 3. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976, hafi verið vanefnd og leiði til þess að stefnandi hafi öðlast lífstíðarábúð á jörðinni, sbr. 6. gr. sömu laga. 

Þar sem stefnandi hafi byggt jörðina a.m.k. sl. 10 ár njóti hann forkaupsréttar að henni skv. 2. mgr. 30. gr. jarðalaga nr. 65/1976.  Þar sem kaupverð á eignarhluta stefnda Skafta hafi verið óeðlilega hátt og skilmálar ósanngjarnir og til þess ætlaðir að hindra að stefnandi neytti forkaupsréttar hafi stefnandi krafist mats á söluverði sem gilda eigi sem kaupverð, sbr. 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976.  Með vísan til ofangreinds og 33. gr. jarðalaga nr. 65/1975, krefjist stefnandi ógildingar á kaupsamningi dags. 9. og 12. desember 2003 og á afsali dags. 27. febrúar og 1. mars 2004.  Dómkröfu stefnanda um skyldu stefnda Skafta Benediktssonar til að gefa út afsal til stefnda gegn greiðslu samkvæmt dómkröfum sé byggð á því að stefnandi eigi sem forkaupsréttarhafi rétt á því að ganga inn í rétt kaupanda gegn greiðslu söluverðs, sbr. 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976.

Aðild stefnanda sé byggð á 16. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, sbr. 30., og 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976 og 6. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976.  Um samaðild stefndu vísist til 19. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, en það sé mat stefnanda að aðild stefndu Hólmfríðar sé nauðsynleg þótt ekki séu gerðar aðrar kröfur gagnvart henni en að þola dóm.

Stefnandi byggi á því, að hann hafi öðlast lífstíðarábúð í skilningi 6. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976, en óumdeilt sé að stefnandi hafi tekið við búskap á Garði árið 1970.  Ákvæðið feli í sér að vanræki jarðareigandi að gera byggingarbréf teljist jörð byggð leigutaka til lífstíðar og sé reglan til þess fallin að hvetja jarðeigendur til að ganga frá ábúðarsamningi, en stefnandi hafi haft 30 ár til að koma ábúðarsamningi fyrir sig í lögbundið horf.  Fyrir liggi að stefnandi sé eini mjólkurinnleggjandi fyrir lögbýlið Garð allt frá 1. september 1990 og eini handhafi beingreiðslna vegna mjólkurframleiðslu frá upphafi þeirra þann 1. september 1992, sem sanni að hann hafi í öllu falli óumdeilt nytjað jörðina til landbúnaðar sem ábúandi frá þeim tíma.

Stefndi Skafti hafi með athafnaleysi sínu um að krefjast byggingabréfs viðurkennt ábúð stefnanda án takmarkanna auk þess sem hann hafi margsinnis heimilað stefnanda að veðsetja jörðina sem sameigandi, m.a hjá Lánasjóði landbúnaðarins. 

Þótt stefnandi hafi eignast eignarhlut móður sinnar í jörðinni Garði með afsali þann 20. júní 2003, telji hann að ekki hafi við það raskast staða hans sem ábúanda gagnvart þeim hluta jarðarinnar sem hafi verið í eigu sameigenda hans.  Mótmælt sé staðhæfingum af hálfu stefndu um að stefnandi eigi ekki ábúðarrétt.  Engu varði heldur þótt stefnandi hafi ekki greitt afgjald í peningum til jarðeigenda enda hafi þess aldrei verið krafist af jarðeigendum.  Þá megi semja um afgjöld í öðru formi, t.d. í formi jarðabóta, o.fl.  Hafi stefndi Skafti talið sig vanhaldinn um afgjöld, hafi honum borið að vísa slíkum ágreiningi  til jarðanefndar og eftir atvikum til mats skv. 2. mgr. 7. gr., og 8. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976.  Með landbúnaðarnotum, viðhaldi og endurbótum af hálfu stefnanda hafi verðgildi hlutar sameigenda hans margfaldast og þó einkum þar sem nú sé skráð á jörðina greiðslumark mjólkur.

Stefnandi byggi á því, að hann eigi sem ábúandi á jörðinni Garði forkaupsrétt samkvæmt 2. mgr. 30. gr. jarðalaga, til að ganga inn í rétt stefnda Sigurðar vegna kaupsamnings hans við stefnda Skafta um eignarhlut þess síðarnefnda í jörðinni Garði.  Komi í því ákvæði fram að leiguliða skuli boðinn forkaupsréttur á undan sveitarstjórn, enda hafi hann setið jörðina í 10 ár eða lengur.  Ekki hafi komið fram rök af hálfu stefndu að stefnandi teljist ekki ábúandi jarðarinnar í skilningi jarðalaga og ábúðarlaga og teljist stefnandi vera ábúandi. Standi til að selja jarðaréttindi skv. 3. gr. jarðalaga beri eiganda að gæta að forkaupsrétti ábúanda og sveitarstjórnar, sbr. 3. mgr. 30. gr. sömu laga, en þar komi fram að fyrst skuli bjóða ábúanda að ganga inn í kaupin.  Skilyrði 2. mgr. 30. gr. sömu laga séu lögbundin og skýr varðandi forkaupsrétt og hafi hann fyrst orðið virkur gagnvart stefnanda þá honum hafi með sannarlegum hætti verið gerð grein fyrir fyrirhugaðri sölu og skilmálum þar að lútandi.  Stefnanda hafi verið aftrað með öllum tiltækum ráðum að neyta þessa réttar síns þrátt fyrir skýran áskilnað laga.  Hafi ákvarðanir sveitarstjórnar og jarðanefndar í málinu falið í sér markleysu þar sem ókunnugt hafi verið um afstöðu stefnanda og því útilokað að forkaupsréttur sveitarfélags gæti orðið virkur, sbr. 2. mgr. 30. gr. jarðalaga nr. 65/1976.

Þótt 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976 geri ráð fyrir að forkaupsréttarhafa skuli boðinn forkaupsréttur, sem ekki hafi verið gert í þessu máli, skipti það þó ekki máli fyrir réttaráhrif forkaupsréttarins.  Verði sá réttur engu að síður virkur í skjóli meginreglna kröfuréttar með því að seljandi hafi sannarlega sýnt í verki vilja til sölu, en stefnandi hafi ekki getað kynnt sér efni kaupsamnings fyrr en þann 11. febrúar 2004 og hafi hann þá ákveðið í kjölfar þess að neyta þess réttar síns.  Bréf stefnanda þess efnis frá 13. s.m. hafi þó aðeins verið formleg tilkynning á áður yfirlýstri fyrirætlan stefnanda, sem hafi frá upphafi áskilið sér allan rétt til að beita fyrir sig ákvæðum 33., og 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976, teldi hann tilefni til þess. 

Réttur stefnanda til að fá dómkvadda matsmenn um eðlilegt kaupverð hafi þegar verið viðurkenndur með úrskurði héraðsdóms, en tilefnið hafi verið það að stefnandi taldi kaupverð of hátt, yfirfærslu greiðslumarks ólögmæta og samninginn líkan málamyndagerningi og til þess fallinn að hindra stefnanda við að neyta forkaupsréttar, sbr. 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976.

Varðandi sanngjarnt kaupverð fyrir eignarhluta stefnda Skafta á grundvelli 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976, þá komi fram í matsgerð að það séu kr. 6.524.000.- sé miðað við að hlutur hans sé 34.92% í útskiptu landi, en 42.75% í óskiptu landi, og samsvari kaupsamningi.  Vísi stefnandi til þess, að óhnekkt mat skuli að jafnaði lagt til grundvallar sönnun um sérfræðileg atriði, sbr. 1. mgr. 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976.  Aðalkrafa stefnanda um afsal gegn greiðslu á kr. 4.276.000.- sé hins vegar reist á því, að skv. 3. mgr. 1. gr. kaupsamnings sé verið að selja með greiðslumark mjólkur, en það verði ekki gert nema með samþykki allra sameigenda á jörð, sbr. 38. gr. búvörulaga nr. 99/1993 og alls ekki án samþykkis ábúanda.  Varakrafa stefnanda sé miðuð við þær forsendur að stefnanda verði gert að greiða hið svokallaða eftirvæntingaverðmæti vegna greiðslumarks en þrautavarakrafa sé miðuð við þá ólíklegu stöðu að bresti forsendur matsgerðar eigi hann samt rétt á að ganga inn í samninginn.

Stefnandi telji kaupsamninginn um eignarhluta stefnda Skafta ganga í berhögg við 34. gr. jarðarlaga nr. 65/1976.  Byggt sé á forsendum í úrskurði Héraðsdóms Norðurlands eystra við dómkvaðningu matsmanna og á því að umgjörð samningsins bendi til þess að um málamyndagerning sé að ræða, til þess fallin að þvinga stefnanda til að greiða óvenju hátt verð fyrir eignarhlutann, en stefnanda sé nauðugur sá kostur til að halda áfram búskap á jörðinni.  Samþykki sveitarstjórnar og jarðanefndar breyti hér engu um þótt stefndu hafi með því öðlast óeðlilega sterka en ólögmæta stöðu gagnvart stefnanda m.a. með þinglýsingu kaupsamnings og afsals, þótt óljóst sé hvort nokkurt kaupverð hafi í raun verið greitt.  Nái sjónarmið stefnda um að stefnandi hafi ekki ábúð á jörðinni fram að ganga vofir yfir honum að kaupandi jarðarhlutans muni krefjast skipta á landi jarðarinnar og reyni að leysa til sín greiðslumark mjólkur sem aftur myndi kippa öllum grundvelli undan búskap stefnanda þar.

Stefnandi vísi til ábúðarlaga nr. 64/1976, einkum 6. gr., jarðalaga, einkum 30., og 34. gr. laga um meðferð einkamála  nr. 91/1991, aðallega 16., og 19. gr., auk réttarreglna og almennra meginreglna um forkaups-, kröfu-, og samningarétt.  Um varnarþing vísist til 34. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, en um stefnufrest vísist til 91. gr. sömu laga.

Málsástæður og lagarök af hálfu stefnda. 

Af hálfu stefndu er í fyrsta lagi krafist sýknu af öllum kröfum stefnanda þar sem hann standi utan þess samningssambands sem um sé deilt og eigi ekki aðild að málinu og geti því ekki krafist ógildingardóms.  Beri þegar af þeirri ástæðu að sýkna stefndu af öllum kröfum stefnanda.

Stefnandi hafi frá árinu 2003 verið einn sameigenda að jörðinni Garði og geti því ekki sem slíkur krafist forkaupsréttar þar sem sameigendum jarða sé ekki tryggður slíkur réttur að lögum.  Þeirri skýringu sé hafnað að stefnandi hafi öðlast stöðu ábúanda á jörðinni Garði á grundvelli 30 ára athugasemdalausrar nýtingar jarðarinnar og að stefndu Hólmfríður og Skafti hafi vanrækt útgáfu byggingarbréfs til handa stefnanda sem aftur leiði til lífstíðarábúðar hans. Sé því mótmælt að stefnandi hafi nytjað jörðina þann tíma sem staðhæft sé og að vanefnd hafi verið skylda til að gefa út byggingabréf til hans.  Móðir stefnanda hafi tekið við ábúð og stýrt búrekstri á Garði eftir að faðir stefnanda veiktist árið 1961 og allt fram til árs 2003 þegar stefnandi kaupir eignarhlut hennar en þau hafi vísast rekið einhvers konar óformlegt félagsbú um hríð.

Því sé hafnað að stefnandi hafi nokkru sinni haft stöðu leiguliða gagnvart stefnda Skafta og engin efni hafi staðið til þess að gera við hann ábúðarsamning.  Hafi stefnandi aldrei sýnt fram á að hann hafi leitað eftir þeim afnotum á eignarhluta stefnda og engum afnotasamningi hafi verið til að dreifa.  Skilyrði þess að leiguliði geti öðlast lífstíðarábúð á jörð í skilningi 6. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976, séu að fyrir liggi ákvörðun jarðeiganda í upphafi um heimild tiltekins leiguliða til að nytja jörð hans en svo standi alls ekki á hér.  Jarðanefnd hafi ekki ákvarðað leigugjald fyrir hin meintu afnot stefnanda og hafi ekki nokkru sinni verið leitað eftir slíkri ákvörðun.  Hafi stefnandi aldrei greitt eða boðið greiðslu til stefnda Skafta fyrir landsleigu eða annað gjald fyrir afnotin sem hann staðhæfi að hann hafi haft á jörðinni allri.  Stefnandi hafi aldrei verið sjálfstæður rekstraraðili á jörðinni heldur aðeins nýtt hana í skjóli móður sinnar, en Garður sé einnig nýtt frá Hjarðarbóli og beitiland sé að stórum hluta óskipt.  Dvöl stefnanda hjá móður sinni á Garði og búrekstur þar í félagi við hana dugi ekki til þess að hann öðlist með því stöðu leiguliða gagnvart öðrum sameigendum jarðarinnar.

Af hálfu stefnda sé byggt á því, að í fasteignaskrám Aðaldælahrepps fyrir árin 1993 og 2002, hafi Guðný Benediktsdóttir móðir stefnanda verið skráður ábúandi á jörðinni Garði.  Viðurkennt sé að móðir stefnda hafi haft stöðu ábúanda á jörðinni Garði, en því sé enn fremur mótmælt að stefnandi hafi öðlast slíka stöðu fyrir vanrækslu stefnda Skafta, en vanræksla á að gera skriflegan ábúðarsamning sé lögbundin forsenda fyrir lífstíðarábúð, sbr. dómur Hæstaréttar Íslands í dómasafni frá 1999, bls. 5072.  Ekki fái staðist sú fullyrðing af hálfu stefnanda að hann hafi haft fullt forræði til að nytja gögn jarðarinnar og gæði í skilningi 24. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976, þar sem sá réttur hafi alfarið verið á hendi móður hans. 

Stefnandi hafi aldrei greitt fasteignagjöld af jörðinni Garði en þá skyldu hafi leiguliðar ótvírætt skv. 28. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976.  Með bréfi oddvita Aðaldælahrepps dags 25. ágúst 2004 sé staðfest, að stefndi Skafti hafi sjálfur greitt fasteignagjöldin til og með árinu 1994, en frá þeim tíma systir hans og ábúandi Guðný, en sú breyting hafi verið gerð af oddvita þrátt fyrir mótmæli Skafta, sem hafi viljað halda áfram að greiða af sínum hluta jarðarinnar.

Stefnandi hafi aldrei fengið heimild frá stefnda Skafta til að veðsetja jörðina Garð til tryggingar lánum til framkvæmda á jörðinni eða til búrekstrar þar.  Þinglýsingarvottorð sýni þrjú lán frá Lánasjóði landbúnaðarins, þar sem Guðný Benediktsdóttir sé í öllum tilvikum skuldari, en í einu tilvik ásamt með stefnanda en það lán sé með veði í húsum sem séu stefnda Skafta óviðkomandi sem og tvö tryggingabréf stefnanda sem séu með veði í aðeins eignahluta hans.  Hafi Guðný staðið fyrir framkvæmdum á jörðinni árin 1984-1985 og hafi hún þá m.a. fengið veðleyfi hjá sameigendum í tengslum við fjármögnun þeirra, en stefnandi hafi hins vegar aldrei fengið slíkt leyfi hjá stefnda Skafta og sé þeirri staðhæfingu hans mótmælt, en stefnandi hafi hins vegar veðsett sinn eigin eignarhluta í jörðinni og í húsum hans þar. 

Óhjákvæmilegt sé að líta svo á að nýting stefnanda á jörðinni og rekstur þar hafi fram til árs 2003 alfarið verið í skjóli móður hans og eignarhalds hennar og ábúð á jörðinni.  Þar sem stefnandi geti hvorki talist hafa öðlast stöðu ábúanda eða leiguliða gagnvart eignarhluta Skafta Benediktssonar og nú Sigurðar Hálfdanarsonar í jörðinni Garði sé því alfarið hafnað að hann eigi forkaupsrétt til að ganga inn í þau kaup, samkvæmt 2. mgr. 30. gr. jarðalaga nr. 65/1976, enda hafi stefnanda með vitund hrepps- og jarðanefndar ekki verið boðinn forkaupsréttur að eigninni við sölu hennar, sbr. samþykkt Aðaldælahrepps frá 18. desember 2003, þess efnis.

Af framansögðu leiði, að stefnandi hafi ekki haft stöðu til þess að krefjast mats á eignarhlutanum með vísunar til 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976.  Verulegur vafi sé á því hvort aðrir en sveitarfélög geti beitt matsheimild samkvæmt ákvæðum þeirrar lagagreinar, sbr. dómur Hæstaréttar Íslands í dómsafni frá árinu 2000, bls. 3507.  Með vísunar til greinargerðar hafi ætlun löggjafans ekki verið sú að einstaklingar hefðu heimild til að krefjast verðmats á grundvelli þeirrar lagaheimildar, heldur aðeins sveitarstjórnir og beri því að sýkna stefndu. 

Fari svo ólíklega að viðurkennd verði sú réttarstaða sem stefnandi hafi sjálfur úthlutað sér sem leguliði gagnvart stefnda Skafta gegn vilja hans og teljist auk þess hafa rétt til að krefjast mats í skjóli 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976, verði engu að síður að sýkna þar sem mál þetta sé höfðað eftir að málshöfðunarfrestur samkvæmt 33. gr. jarðalaga nr. 65/1976 var liðinn, en að auki hafi beiðni stefnanda um mat á verðmæti eignarhlutans skv. 34. gr. sömu laga verið sett fram eftir að liðinn hafi verið frestur sem greinin áskilji til að krefjast slíks mats.  Hafi stefndi Skafti sett eignarhluta sinn til sölu hjá Jóni Hólm Stefánssyni með söluumboði frá 19. september 2003.  Hafi stefnanda þá ítrekað verið kunngert um að Skafti myndi selja fyrir staðgreiðsluverð kr. 10 milljónir og hafi stefnandi margoft sett sig í samband við Jón Hólm þann mánuð og við Skafta og fengið allar umbeðnar upplýsingar.  Stefnanda hafi síðan verið fullkunnugt um sölu á eignarhluta Skafta til meðstefnda Sigurðar frá því að samkomulag um það hafi komist á um miðjan október 2003.  Frá því tímamarki hafi forkaupsréttur stefnanda orðið virkur hafi hann á annað borð verið til staðar.  Enn fremur hafi komið fram að stefnandi hafi fengið upplýsingar um samninginn frá oddvita Aðaldælahrepps og formanni jarðanefndar og hafi stefnandi lesið samninginn heima hjá þeim síðar talda þann 26. desember 2003.  Stefnanda hafi því allt frá miðjum október 2003 verið kunnugt um samkomulag um söluna, bæði um söluverð og skilmála vegna upplýsinga frá fasteignasala og frá stefnda Skafta.

Stefnanda hafi borið að höfða mál þetta innan tilgreinds málshöfðunarfrests skv. 33. gr. jarðalaga nr. 65/1976, hafi hann talið sig órétti beittan við söluna, en sá frestur telji 6 mánuði frá því að meintur rétthafi hafi sannarlega fengið vitneskju um ætlaða misfellu um miðjan október 2003.  Þegar stefna hafi verið birt stefndu vegna þessa máls hafi tilgreindur ófrávíkjanlegur málshöfðunarfrestur verið liðinn í síðasta lagi um miðjan aprílmánuð 2004.

Stefnandi hafi ekki hafist handa við að afla matsgerðar samkvæmt 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976, fyrr en löngu hafi verið liðinn sá 15 daga frestur sem greinin setji forkaupsréttarhafa til að ákveða hvort hann krefjist mats skv. þeirri heimild.  Þann frest verði að telja frá miðjum október 2003, þegar vitneskja stefnda um viðskiptin hafi legið fyrir, eða í síðasta lagi þann 26. desember 2003, þá stefnandi las sannarlega yfir kaupsamninginn um eignarhlutann.  Þegar stefnandi sendir héraðsdómi matsbeiðni þann 25. febrúar 2004 hafi lögbundinn frestur til að óska mats samkvæmt 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976 verið löngu liðinn og því óhjákvæmilegt að hafna beri matsniðurstöðum í heild sinni.

Fyrir liggi að dregið hafi úr mjólkurframleiðslu á jörðinni Garði á umliðnum árum og hafi greiðslumark t.d. ekki verið nýtt þar að fullu til mjólkurframleiðslu hin síðari ár.  Sé í skjóli þess vandséð með hvaða formerkjum stefnandi þurfi alla jörðina til að halda úti búskap.  Liggi og fyrir að stefnandi hafi leitað eftir heimild sameigenda sinna til að selja greiðslumark í mjólk frá jörðinni fyrir ekki löngu síðan.  Bendi flest til þess að stefnandi hafi í reynd hætt allri mjólkurframleiðslu á jörðinni fyrir skömmu og ýmist fargað mjólkurkúm eða selt þær, en hann hafi eftir því sem næst verði komist verið sviptur mjólkursöluleyfi í júní 2004 af ótilgreindum ástæðum.  Komi það eitt og sér í veg fyrir að stefnandi geti talist vera ábúandi samkvæmt 2. mgr. 30. gr. jarðalaga nr. 65/1976, eða átt nokkurn forkaupsrétt sem leiguliði.  Geti jörðin Garður skv. þessu ekki talist vera í ábúð, sbr. dómur Hæstaréttar Íslands frá 3. október árið 2001.  Bendi þetta allt til þess að stefnandi vilji nú aðeins komast yfir eignarhlutann sem hann hafi þó ekki séð efni til að gera tilboð í, til þess eins að selja af jörðinni greiðslumark.

Að mati stefndu sé ekki ólíklegt að staðreyndir um ólíkan brag á búrekstri aðila að Garði og á Hjarðarbóli kunni að hafa ráðið einhverju um þá afstöðu hreppsnefndar og jarðanefndar að samþykkja aðilaskipti samkvæmt kaupsamningi auk þess sem að hreppurinn hafi fallið frá forkaupsrétti, en nefnd stjórnvöld hafi staðfest að umrædd aðilaskipti séu í góðu samræmi við hagsmuni hreppsins og þeirra sem stundi þar landbúnaðarstarfsemi, sbr. og rök samkvæmt 1. gr., sbr. 2. mgr. 6. gr. jarðalaga nr. 65/1976.  Megi telja einsýnt að það sé í þágu Aðaldælahrepps að eignahlutinn og greiðslumark sem honum fylgi yrði áfram nýtt í hreppnum til búreksturs og mjólkurframleiðslu, en að ekki verði braskað með gæðin og þau seld burt.

Í matsbeiðni stefnanda sé rangfært að með kaupsamningi stefndu sé verið að selja greiðslumark af jörðinni og að með því sé sniðgengið að afla samþykkis sameignenda.  Sé þessu alfarið hafnað sem og að um málamyndagerning sé að ræða í því skyni að þvinga stefnanda til að greiða óeðlilega hátt verð fyrir eignarhlutann.  Greiðsla kaupverðs hafi farið fram og seljandi gefið út afsal fyrir eignarhlutanum í jörðinni. 

Verði fallist á ógildingarkröfu stefnanda í andstöðu við yfirlýstan vilja sveitarfélagsins kynni að koma upp sú staða að stefndi Skafti kynni að verða þvingaður til að selja eign sína á lægra verði en stefndu sömdu um í frjálsum viðskiptum.  Slík niðurstaða geti ekki fengist staðist landslög og gangi gegn eignarréttarákvæði í 72. gr. stjórnaskrár Lýðveldisins Íslands sem og gegn meginreglum samningaréttarins um frelsi seljanda eignar til að velja sér viðsemjanda.  Sé á því byggt af hálfu stefndu, að ákvæði 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976 gangi gegn vernd eignarréttarins skv. stjórnarskrá og jafngildi beiting hennar hér svo sem stefnandi krefjist eignaupptöku gagnvart stefndu.

Af hálfu stefndu sé byggt á 72. gr. Stjórnaskrár Lýðveldisins Íslands, sbr. stjórnskipunarlög nr. 33/1944, á ábúðarlögum nr. 64/1976, einkum á 6., 24., og 28. gr. þeirra laga, sbr. nú ný ábúðarlög nr. 81/2004, á jarðalögum nr. 65/1976, einkum 30., 33., og 34. gr. þeirra laga, sbr. nú ný jarðalög nr. 81/2004, auk þess sem byggt sé á meginreglum samningaréttarins.   Málskostnaðarkrafa byggi á XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, en krafa um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun byggi á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

Niðurstaða.

Við aðalmeðferð fyrir dómi voru teknar aðilaskýrslur af þeim Guðmundi Skarphéðinssyni og Sigurði Hálfdanarsyni, en vitnaskýrslur af þeim Hálfdáni Björnssyni, Sigtryggi Vagnssyni, Hreini Pálssyni, Sigurði Árna Snorrasyni, Degi Jóhannessyni, en um síma gáfu vitnaskýrslur þeir Magnús Leopoldsson og Jón Hólm Stefánsson. 

Ágreiningur aðila afmarkast einkum við það, hvort stefnanda hafi í skilningi ákvæðis 33. gr. jarðalaga nr. 65/1976 og með síðari breytingum, verið meinað um að neyta forkaupsréttar að eignarhluta stefnda, Skafta Benediktssonar í jörðinni Garði, sem hann seldi til meðstefnda Sigurðar Hálfdanarsonar með kaupsamningi þann 12. desember 2003 og með afsali 1. mars s.á, en kaupsamningi var þinglýst þann 10. febrúar 2004 og afsali þann 8. mars s.á.  Kveðst stefnandi eiga forkaupsrétt á umræddum eignarhluta sem ábúandi á jörðinni Garði í skjóli 2. mgr. 30. gr. jarðalaga nr. 65/1976 og krefst hann ógildingar á ofangreindum kaupsamningi og afsali gegn greiðslu þar sem honum hafi verið meinað um að neyta forkaupsréttarins, en af hálfu stefndu Skafta og Sigurðar er krafist sýknu af kröfum stefnanda, einkum á þeim forsendum að stefnandi teljist ekki hafa verið ábúandi eða leiguliði jarðarinnar gagnvart stefndu í skilningi fyrrgreindra laga.

Við úrlausn verður að taka mið af því að ágreiningur sá sem mál þetta tekur til fellur undir gildistíma eldri ábúðarlaga nr. 64/1976 og með síðari breytingum sem og eldri jarðalaga nr. 65/1976 og með síðari breytingum, en sú löggjöf hefur frá og með 1. júlí 2004 verið leyst af hólmi með ábúðarlögum nr. 80/2004 og jarðalögum nr. 81/2004.

Óumdeilt er að jörðin Garður fellur sem lögbýli undir áskilnað í I. kafla ábúðarlaga nr. 64/1976 og með síðari breytingum um skyldu jarðeigenda til að tryggja ábúð á jörðinni.  Er staðhæft af hálfu stefnda, Skafta að hann hafi talið Guðnýju systur sína vera eina formlega ábúanda jarðarinnar Garðs, uns hún seldi stefnanda eignarhluta sinn með afsali þann 20. júní 2003.  Liggur ennfremur fyrir að ekki hefur nokkru sinni verið gengið frá nokkru skriflegu um ábúð af hálfu eigenda jarðarinnar á borð við byggingarbréf eða ákvörðuð landsleiga.  Að sama skapi þykir vera nægilega upplýst að stefnandi þessa máls hefur í reynd stundað búskap og einn nýtt jörðina Garð sem ábúandi í meira en áratug.  Kemur þar m.a. til að hann hefur verið tilgreindur sem ábúandi jarðarinnar í lögbýlaskrá Hagþjónustu landbúnaðarins a.m.k. allt frá árinu 1993, auk þess sem fyrir liggur samkvæmt skrám Bændasamtaka Íslands, þá sé hann eini mjólkurinnleggjandi á lögbýlinu Garði frá 1. september 1990 og eini handhafi beingreiðslna vegna mjólkurframleiðslu frá upphafi þeirra þann 1. september 1992. 

Í 2. mgr. 30. gr. jarðalaga nr. 65/1976 og með síðari breytingum segir: 

“Nú hefur leiguliði setið jörð í 10 ár eða lengur og á hann þá forkaupsrétt á undan sveitarstjórn enda taki hann jörðina til ábúðar og fullra nytja.”

Við úrlausn verður að taka mið af því að hugtökin ábúð og leiguliði eru ekki sérstaklega skilgreind í jarðarlögum nr. 65/1976 og með síðari breytingum, né heldur virðast þau hugtök vera skýrt afmörkuð í ábúðarlögum nr. 64/1976 og með síðari breytingum. 

Með vísan til þess sem telst liggja fyrir í málinu, verður að telja nægilega sannað að stefnandi hafi stundað búskap á jörðinni Garði í meira en 10 ár, fyrst í skjóli eignarréttar móður sinnar, en frá 20. júní 2003 sem sameigandi að jörðinni Garði, sem telst vera í óskiptri sameign.  Er það mat dómsins að við túlkun á ákvæði 2. mgr. 30. gr. jarðarlaga nr. 65/1976 og með síðari breytingum verður að leggja til grundvallar, að það myndi teljast bersýnilega ósanngjarnt ef sameigandi, sem enn fremur telst vera ábúandi á jörð, byggi við lakari réttarstöðu en leiguliði, komi til sölu jarðar eða jarðarhluta.  Er sú lögskýring enn fremur til samræmis við ákvæði 1. mgr. 27. gr. núgildandi jarðalaga nr. 81/2004, þar sem forkaupsréttur er bundinn við ábúanda, en samkvæmt 2. gr. þeirra laga telst ábúandi vera sá einstaklingur “sem hefur afnotarétt að jörð eða jarðarhluta með réttindum og skyldum samkvæmt ábúðarlögum”. 

Að framansögðu er það mat dómsins að viðurkenna beri að stefnandi geti byggt rétt á ofangreindu ákvæði 2. mgr. 30. gr. jarðalaga nr. 75/1976 og með síðari breytingum um forkaupsrétt sér til handa.  Verður ekki fallist á þá röksemd stefndu að málssókn stefnanda sé of seint fram komin í skilningi ákvæðis í 33. gr. sömu laga, þar sem upplýst þykir að stefnandi hafi ekki haft eðlilegan aðgang að gögnum þeim sem vörðuðu viðskipti stefndu Skafta og Sigurðar með jarðarhlutann fyrr en þann 11. febrúar 2004, að hann fær loks í hendur afrit af kaupsamningi.  Liggur enn fremur fyrir að málsmeðferð í tengslum við söluna fyrir þar tqwil bærum stjórnvöldum hafi verið ábótavant í mikilvægum atriðum, sbr. fyrirliggjandi úrskurð landbúnaðarráðuneytisins frá 20. apríl 2004.

Verður að telja misfellur við málsmeðferð þá sem liggur til grundvallar kaupsamningi stefndu, Skafta Benediktssonar og Sigurðar Hálfdanarsonar, dags. 9. og 12. desember 2003, og afsali frá 27. febrúar og 1. mars 2004, um sölu á eignarhluta Skafta í jörðinni Garður í Aðaldal, Suður-Þingeyjarsýslu, til Sigurðar vera slíkar, að fallast verði á kröfu stefnanda þess efnis að stefndu verði gert að þola ógildingu þeirra löggerninga, sbr. heimild í ákvæði 33. gr. jarðalaga nr. 75/1976 og með síðari breytingum.

Síðari hluti dómkröfu stefnanda lýtur að því að stefnda, Skafta Benediktssyni verði gert skylt að gefa út afsal til stefnanda gegn greiðslu; aðallega á kr. 4.276.000, en til vara gegn greiðslu á kr. 6.524.000 og til þrautavara gegn greiðslu á, kr. 10.000.000.

Í málinu liggur fyrir matsgerð dómkvaddra matsmanna frá 27. og 28. maí 2005, en matsmenn skoðuðu og mátu sanngjarnt og eðlilegt kaupverð og skilmála kaupsamnings um eignarhluta Skafta Benediktssonar í jörðinni Garði í Aðaldal.  Í ljósi orðalags ákvæða í 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976 og með síðari breytingum verður hins vegar að álykta svo að hér geti ekki verið um að ræða matsgerð sem hafi verið aflað samkvæmt þeirri tilteknu lagaheimild.  Séu ákvæði þeirrar lagagreinar túlkuð samkvæmt orðalagi þeirra blasir við að um er að ræða sérstaka heimild til að afla matsgerðar þá forkaupsréttarhafa er boðið að neyta forkaupsréttar en getur ekki átt við í skjóli þess að fallist er á að salan verði ógilt samkvæmt 33. gr. sömu laga.  Verður í ljósi þessa ekki séð á hvaða lagagrunni stefnandi getur við svo búið reist kröfu sína um að fá útgefið afsal sér til handa frá stefnda Skafta gegn greiðslu, þótt fyrir liggi matsgerð í málinu og ber í ljósi þess að sýkna stefnda Skafta Benediktsson af þeirri dómkröfu stefnanda. 

Að framansögðu er það því niðurstaða málsins, að fallist er á að stefndu Hólmfríði Benediktsdóttur, Sigurði Hálfdanarsyni og Skafta Benediktssyni, verði gert að þola ógildingu á kaupsamningi, dags. 9. og 12. desember 2003 og á afsali, dags. 27. febrúar og 1. mars 2004, um sölu á eignarhluta Skafta Benediktssonar í jörðinni Garði í Aðaldal í Suður-Þingeyjarsýslu til Sigurðar Hálfdanarsonar, Hjarðarbóli í Aðaldælahreppi. Sýkna ber hins vegar stefnda Skafta Benediktsson af þeim kröfum stefnanda, að honum verði gert skylt að gefa út afsal til stefnanda gegn greiðslu; aðallega á kr. 4.276.000, en til vara gegn greiðslu á kr. 6.524.000 og til þrautavara gegn greiðslu á, kr. 10.000.000. 

Með vísan til framangreindra lykta þykir rétt að málskostnaður falli niður.

Stefnanda var veitt gjafsókn þann 29. nóvember 2004.  Gjafsóknarkostnaður stefnanda kr. 1.036.538 greiðist úr ríkissjóði, þ.m.t. málflutningsþóknun lögmanns hans, Skarphéðins Péturssonar hdl., sem ákveðst kr. 622.500 og er virðisaukaskattur innifalinn í þeirri fjárhæð.-

Rétt þykir að átelja málatilbúnað bæði af hálfu stefnanda og stefndu fyrir tilburði til skriflegs málflutnings, en slík framlagning gagna telst ganga í berhögg við almennan áskilnað réttarfarslaga þess efnis að dómsmál skuli að meginstefnu til flutt munnlega.

Gætt var ákvæða 115. gr. laga nr. 91,1991 um meðferð einkamála áður en dómur var kveðinn upp.

Dóm þennan kvað upp Ólafur Ólafsson, héraðsdómari.

 

D Ó M S O R Ð :

Stefndu, Hólmfríði Benediktsdóttur, Sigurði Hálfdanarsyni og Skafta Benediktssyni er gert að þola ógildingu á kaupsamningi, dags. 9. og 12. desember 2003 og á afsali, dags. 27. febrúar og 1. mars 2004, um sölu á eignarhluta Skafta Benediktssonar í jörðinni Garði í Aðaldal í Suður-Þingeyjarsýslu til Sigurðar Hálfdanarsonar, Hjarðarbóli í Aðaldælahreppi.

Stefndi, Skafti Benediktsson skal sýknaður af kröfum stefnanda, um að honum verði gert skylt að gefa út afsal til stefnanda gegn greiðslu; aðallega á kr. 4.276.000, en til vara gegn greiðslu á kr. 6.524.000 og til þrautavara gegn greiðslu á, kr. 10.000.000. 

 Málskostnaður fellur niður.

Gjafsóknarkostnaður stefnanda kr. 1.036.538 greiðist úr ríkissjóði, þ.m.t. málflutningslaun lögmanns hans, Skarphéðins Péturssonar hdl., kr. 622.500.-