Fimmtudaginn 22. október 2015.
Nr. 252/2015.	Jón Friðbert Hjartarson (Sigurður Snædal Júlíusson hrl.) gegn Gljúfraseli ehf. (enginn)

 

Fjöleignarhús. Eignarréttur.

J höfðaði mál gegn G ehf. og krafðist þess að viðurkenndur yrði beinn eignarréttur hans að svokölluðu millilofti í fasteigninni H og að G ehf. yrði gert að afhenda honum það. Í dómi Hæstaréttar kom fram að fyrir lægi eignaskiptayfirlýsing eigenda fasteignarinnar H en í henni kæmi fram að umrætt milliloft tilheyrði eignarhluta sem áður hafði verið í eigu G ehf. Taldi Hæstiréttur að umrædd eignaskiptayfirlýsing, sem undirrituð var af öllum þáverandi eigendum fasteignarinnar, væri bindandi milli þeirra um það sem þar kæmi fram, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þá bæri eignarheimild J ekki með sér að honum hefði verið afsalað umræddu rými. Var G ehf. því sýknað af kröfu J.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Greta Baldursdóttir, Benedikt Bogason og Karl Axelsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 7. apríl 2015. Hann krefst þess að viðurkenndur verði beinn eignarréttur hans að eignarhluta 01-0204 í fasteigninni að Hvaleyrarbraut 22 í Hafnarfirði og að stefnda verði gert að afhenda honum umræddan eignarhluta innan 14 daga frá uppkvaðningu dóms þess efnis að viðlögðum dagsektum að fjárhæð 50.000 krónur á dag. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti. Samkvæmt 3. mgr. 158. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála ber að líta svo á að hann krefjist staðfestingar héraðsdóms. Áfrýjanda var með bréfi Hæstaréttar 21. maí 2015 veittur frestur til að ljúka gagnaöflun í málinu. Með vísan til fyrrgreinds lagaákvæðis er kveðinn upp dómur í málinu án munnlegs málflutnings.

I

Eins og nánar er rakið í hinum áfrýjaða dómi er í málinu deilt um hvort svokallað milliloft, eignarhluti 0204, í fasteigninni Hvaleyrarbraut 22, Hafnarfirði, tilheyri eignarhluta áfrýjanda nr. 0103 eða eignarhluta nr. 0303, sem áður var í eigu stefnda. Þegar mál þetta var höfðað 18. desember 2013 var uppi ágreiningur milli stefnda og Fagfólks ehf. um gildi nauðungarsölu fasteigna stefnda, þar á meðal eignarhluta 0303. Nauðungarsalan fór fram 14. júní 2013, en stefndi bar ágreining um hana undir héraðsdóm, í samræmi við ákvæði 80. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, og krafðist þess að hún yrði felld úr gildi. Með dómi Hæstaréttar 6. maí 2014 í máli nr. 264/2014 var kröfum stefnda hafnað og var nauðungarsöluafsal til handa gerðarbeiðanda gefið út í júní sama ár. Samkvæmt þessu var áfrýjanda rétt að beina kröfum sínum að stefnda þegar málið var höfðað og er áfrýjanda því heimilt að halda málinu áfram gegn honum í samræmi við 1. mgr. 23. gr. laga nr. 91/1991, enda hafði stefnu málsins verið þinglýst á eignina 8. apríl 2014.

II

Fyrir liggur í málinu eignaskiptayfirlýsing 23. maí 2007 vegna Hvaleyrarbrautar 22. Í henni kemur fram að hið umdeilda milliloft tilheyri eignarhluta nr. 0303, sem áður var í eigu stefnda. Vísað var til efnis þessarar eignaskiptayfirlýsingar í afsali fyrir fasteign áfrýjanda 28. júní 2012. Áfrýjandi heldur því aftur á móti fram að innbyrðis ósamræmis gæti í henni að því er varðar skráðan fermetrafjölda eignarhluta nr. 0103 og 0303. Þá hefur áfrýjandi lagt fram gögn sem hann telur að styðji málatilbúnað hans um að milliloftið fylgi fasteign hans.

Eins og greinir í 1. gr. reglugerðar nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum, sem sækir meðal annars stoð í 5. mgr. 17. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, er eignaskiptayfirlýsing lögboðinn skriflegur gerningur eigenda fjöleignarhúss sem markar grundvöll að réttindum og skyldum eigenda innbyrðis og gagnvart einstökum hlutum húss og lóðar. Áðurnefnd eignaskiptayfirlýsing var undirrituð af öllum þáverandi eigendum Hvaleyrarbrautar 22 og er því bindandi milli þeirra um það sem þar kemur fram, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994. Þá ber eignarheimild áfrýjanda það ekki með sér að honum hafi verið afsalað umþrættu rými. Að þessu gættu, en að öðru leyti með vísan til hins áfrýjaða dóms, verður hann staðfestur.

Málskostnaðarákvörðun héraðsdóms verður staðfest en málskostnaður fyrir Hæstarétti dæmist ekki.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 8. janúar 2015.

Mál þetta var höfðað 18. desember 2013 og dómtekið 27. október 2014. Stefnandi er Jón F. Hjartarson, til heimilis að Fornastekk 11 í Reykjavík, en stefndi er Gljúfrasel ehf., Álftamýri 37 í Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að viðurkenndur verði beinn eignarréttur hans að eignarhluta merktum 01-0204 í fasteigninni að Hvaleyrarbraut 22 í Hafnarfirði og jafnframt að stefnda verði gert að afhenda stefnanda umræddan eignarhluta innan 14 daga frá uppkvaðningu dóms þess efnis að viðlögðum dagsektum, 50.000 krónum á dag fyrir hvern dag sem afhending eignarhlutans dregst. Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

Stefndi krefst þess að vera sýknaður af kröfum stefnanda auk þess sem hann krefst málskostnaðar. Stefndi krefst einnig skaðabóta vegna tapaðra húsaleigutekna í 17 mánuði vegna átta herbergja og að stefnanda verði gert að „endurgreiða reikning Neyðarþjónustunnar og bæta skemmdir á hurðum.“

Mál þetta var þingfest 9. janúar 2014. Stefndi fékk frest til að leggja fram greinargerð til 6. febrúar s.á. Þegar málið var tekið fyrir þann dag var skilað greinargerð af hálfu stefnda. Arnar Þór Jónsson, settur héraðsdómari, tók málið fyrir 17. mars s.á. Forsvarsmaður stefnda, Hannes Ragnarsson, sagði þá að stefndi hefði fengið lögmann til að fara með málið. Málinu var frestað til 28. mars s.á til málflutnings um kröfu stefnanda um þinglýsingu stefnunnar á eignarhluta nr. 01-0303, fasteignanr. 230-1248 að Hvalaeyrarbraut, Hafnarfirði. Með úrskurði kveðnum upp 7. apríl 2014 var heimilað að þinglýsa stefnu málsins á fyrrgreindan eignarhluta.

Til stóð að aðalmeðferð færi fram 20. júní s.á. en þegar málið var tekið fyrir þann dag hafði lögmaður stefnda sagt sig frá því. Með vísan til 6. mgr. 17. gr. laga nr. 91/1991 lagði dómari fyrir fyrirsvarsmanna stefnda að ráða sér umboðsmann til að flytja málið. Aðalmeðferð var ákveðin 1. október s.á. Undirritaður dómari tók við meðferð málsins 1. júlí sl. Þegar málið var tekið fyrir 1. október sl. mætti forsvarsmaður stefnda án þess að hafa ráðið sér umboðsmann. Þar sem lögmaður mætti ekki af hálfu stefnda þegar málið var tekið fyrir 1. október sl. var farið með það eins og ekki hefði verið sótt þing af hálfu stefnda, sbr. 2. málsl. 6. mgr. 17. gr. laga um meðferð einkamála. Að ósk lögmanns stefnanda var honum veittur frestur til 27. október s.á til að svara vörnum stefnda í skriflegri sókn. Þegar málið var tekið fyrir þann dag var lögð fram sókn af hálfu stefnanda og málið dómtekið.

I Ágreiningsefnið

Í máli þessu er deilt um eignarhald á millilofti í fasteigninni að Hvaleyrarbraut 22 í Hafnarfirði, sem er auðkennt sem eignarhluti 01-0204. Árið 2012 keypti stefnandi fasteignina Hvaleyrarbraut 22 í Hafnarfirði, eignarhluta sem merktur er 0103, fastanr. 223-8848. Málatilbúnaður stefnanda er reistur á því að fyrrgreint milliloft fylgi eignarhluta hans. Sýknukrafa stefnda er annars vegar byggð á því að hann sé ekki aðili að málinu og hins vegar á því að milliloftið fylgi eignarhluta merktum 01-0303 sem hann er skráður eigandi að ásamt eignarhluta 01-0304 að Hvaleyrarbraut 22 samkvæmt afsali útgefnu 6. apríl 2011.

II Málsástæður aðila

a.

Stefnandi heldur því fram að hann sé löglegur og réttmætur eigandi eignarhluta 0204. Þann 28. júní 2012 hafi hann keypt af Gildi-lífeyrissjóði eignarhluta 0103, fastanr. 223-8848, að Hvaleyrarbraut 22 ásamt öllu sem fylgdi og fylgja bæri. Við kaupin hafi legið fyrir yfirlit úr Þjóðskrá, dagsett 18. maí 2012, þar sem fram komi að umræddur eignarhluti sé samtals 169,8 fermetrar að stærð og skiptist hann í tvö rými: Annars vegar rými merkt 0103, sem sé iðnaðarhúsnæði, sagt vera 150,6 fermetrar að stærð, og hins vegar rými merkt 0204, milliloft, sagt vera 19,2 fermetrar að stærð. Ljóst sé því að eignarhluti 0204 hafi fylgt eignarhluta 0103 og sé stefnandi því eigandi beggja eignarhlutanna. Því beri að viðurkenna eignarrétt stefnanda að eignarhlutanum.

Stefnandi bendir á að það sem einkum virðist valda vafa um eignarhald á eignarhluta 0204 sé eignaskiptayfirlýsing gerð í maí 2007. Samkvæmt yfirlýsingunni tilheyri eignarhluti 0204 eignarhluta 0303 með fastanúmer 230-1248, en sá eignarhluti sé í eigu stefnda. Í eignaskiptayfirlýsingunni komi jafnframt fram að eignarhluti 0303 sé 59,7 fermetrar að stærð. Sagt sé að eignin skiptist í tvennt: Annars vegar í vinnusal, skrifstofu, kaffiaðstöðu og búningsaðstöðu með snyrtingu, sem sé alls 59,7 fermetrar að stærð, og hins vegar í millipall 0204, hreinsi- og ræstiaðstöðu, alls 19,2 fermetrar að stærð. Þá kemur fram að eignin eigi hlutdeild í sameign sumra, „Y1: 50%“. Stefnandi telur að hér sé millilofti, þ.e. eignarhluta 0204, augljóslega ofaukið, enda væri birt stærð eignarhlutans annars tilgreind sem 78,9 fermetrar og það hefði að sama skapi í för með sér að hlutdeild eignarhlutans í sameign Y1 væri meiri en 50%.

Stefnandi heldur því fram að eignarhluti 0204 hafi ranglega verið felldur undan eignarhluta 103, með fastanúmer 223-8848, sem er í eigu stefnanda. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni er sá eignarhluti sagður vera 169,8 fermetrar að stærð. Skiptist eignin í vinnusal, skrifstofu, kaffiaðstöðu og búningsaðstöðu með snyrtingu, alls 150,6 fermetrar. Hlutdeild í eign sumra, Y3, er tilgreind sem 35,3469%. Ljóst sé að svo að þessi eignarhluti nái birtri stærð, 169,8 fermetrum, vanti 19,2 fermetra upp á, sem sé nákvæmlega skráð stærð milliloftsins. Því sé eignaskiptayfirlýsing misvísandi um eignarhald á eignarhluta 0204. Eignaskiptayfirlýsingin beri ekki skýrlega með sér hvorum eignarhlutanum milliloftið fylgi. Geti stefndi því ekki byggt eignatilkall sitt til eignarhluta 0204 á eignaskiptayfirlýsingunni. Eignaskiptayfirlýsingin sé illa unnin eins og sjáist af framlögðu bréfi arkitektsins sem hafi unnið eignaskiptayfirlýsinguna frá 28. nóvember 2012 til Skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar. Þar upplýsi hann um margvíslegar villur í eignaskiptayfirlýsingunni sem nauðsynlegt sé að leiðrétta. Stefndi geti því ekki byggt eignatilkall sitt til eignarhluta 0204 á eignaskiptayfirlýsingunni. Ljóst sé að skýra verði eignaskiptayfirlýsinguna með þeim hætti að eignarhluti 0204 tilheyri eignarhluta 0103 og þar með stefnanda. Fyrir því færir hann eftirfarandi málsástæður:

Fyrir gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar 23. maí 2007 hafi eignarhluti 0204 fylgt eignarhluta 0103, enda hafi eignarhlutar 0303 og 0304 fyrst orðið til með eignaskiptayfirlýsingunni. Með eignaskiptayfirlýsingunni hafi eignarhluta 0103 verið skipt upp í fleiri eignarhluta, þ.e. 0103, 0303 og 0304, en eignarhluti 0204 hafi þegar verið til staðar. Eignarhluti 0103 hafi haldið fastanúmerinu 223-8848, en eignarhluti 0303 hafi fengið fastanúmer 230-1248 og eignarhluti 0304 fastanúmer 230-1249. Eignarhluti 0204 hafi ekki fengið sérstakt fastanúmer og hafi í Þjóðskrá áfram verið tilgreindur sem hluti eignarhluta 0103.

Þá bendi stærðarhlutföll í eignaskiptayfirlýsingunni sjálfri eindregið til þess að eignarhluti 0204 hafi átt að fylgja eignarhluta 0103, en ekki 0303.

Einnig sé ljóst að vilji eiganda umrædds eignarhluta á þeim tíma sem eignaskiptayfirlýsingin var gerð hafi ekki staðið til þess að eignarhluti 0204 yrði færður undan eignarhluta 0103 og undir 0303. Þannig verði ráðið af gögnum málsins að félagið Miðhólar ehf. hafi verið eigandi umræddrar eignar (þ.e. eignarhluta 0103 og 0204, fastanr. 223-8848, áður en honum var skipt upp í fleiri eignarhluta) allt þar til Hafrafell ehf. hafi leyst eign þessa til sín á nauðungaruppboði 24. apríl 2007, en tilboð félagsins hafi verið samþykkt af sýslumanni 22. maí 2007 og afsal gefið út 19. júní 2007. Hafrafell ehf. hafi síðan verið þinglýstur eigandi allra eignarhlutanna þegar ný eignaskiptayfirlýsing hafi verið gerð 23. maí 2007 og eignarhluta 0103 verið skipt upp í fleiri eignarhluta, og allt þar til eignarhluti 0103, með fastanr. 223-8848, hafi verið seldur Eignarhaldsfélaginu Hvaleyrarholti ehf. 25. júní 2007.

Á þeim tíma sem ný eignaskiptayfirlýsing vegna Hvaleyrarholts 22 hafi verið gerð hafi þinglýstur eigandi eignarinnar verið Hafrafell ehf. Af framlagðri yfirlýsingu Guðjóns Ármanns Jónssonar, forsvarsaðila Hafrafells, dagsettri 18. júní 2013, komi fram að félagið hafi innleyst eignina á nauðungaruppboði í þágu Miðhóla ehf. Jafnframt að Hafrafell ehf. hafi haldið á framangreindum eignarhluta í þágu Miðhóla ehf., sem hafi annast alla umsýslu og samningsgerð hvað eignina hafi varðað. Þetta verði og ráðið af framlögðum kaupsamningi og afsali, þar sem Miðhólar ehf. komi fram sem seljandi umræddrar eignar þrátt fyrir að þinglýstur eigandi sé Hafrafell ehf. Af yfirlýsingu Miðhóla ehf., dagsettri 17. júní 2013, í nafni Kristjáns Sverrissonar, eiganda allra eignarhluta í Miðhólum ehf. 1. júní 2006 til 25. júní 2007, megi ráða að sú breyting sem gerð hafi verið á eignaskiptayfirlýsingu, þar sem eignarhluti 0204 hafi ekki lengur verið skráður á eignarhluta 0103 heldur skráður með eignarhluta 0303, hafi verið gerð án vitundar  gegn vilja hans. Undir yfirlýsingu þessa taki forráðamaður Hafrafells ehf. Stefnandi heldur því fram að af framangreindu verði ráðið að vilji eigenda umræddra eignarhluta á þeim tíma sem eignaskiptayfirlýsingin var gerð hafi ekki staðið til þess að eignarhluti 0204 yrði færður undan eignarhluta 0103 og undir eignarhluta 0303. Með hliðsjón af þessu sé augljóst að skýra verði eignaskiptayfirlýsinguna með þeim hætti að eignarhluti 0204 hafi ávallt og fylgi enn eignarhluta 0103.

Stefnandi telur önnur gögn, sem tilkomin séu eftir gerð umræddrar eignaskiptayfirlýsingar, benda til þess að síðari rétthafar hafi talið að eignarhluti 0204 hafi fylgt eignarhluta 0103 eftir gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar. Þannig verði ráðið af yfirliti úr skrám Fasteignaskrár Íslands, dagsettum 4. febrúar 2011, sem legið hafi fyrir þegar eignarhluti 0103 var seldur nauðungarsölu 9. febrúar 2011 og afsalað endanlega til nýs eiganda 10. mars 2011, að eignarhluti 0204 fylgi eignarhluta 0103 sem sé sagður vera samtals 169,8 fermetrar að stærð.

Af afsali, dagsettu 31. mars 2011, þar sem Íslandsbanki hf. hafi afsalað Snyrtistofu Ólafar Ingólfsdóttur ehf. eignarhlutum 0303 og 0304, telur stefnandi enn fremur mega ráða að kaupandi hafi fengið afsalað tveimur eignarhlutum í atvinnuhúsnæði sem skráðir hafi verið hvor um sig 59,7 m² að stærð, eða samtals 119,4 m². Sama verði ráðið af afsali dagsettu 6. apríl 2011, þar sem Snyrtistofa Ólafar Ingólfsdóttur ehf. hafi afsalað sömu eignarhlutum til stefnda. Stefnandi telur því ljóst að stefndi geti ekki verið í góðri trú um eignarrétt sinn að eignarhluta 0204, enda væri eignarhluti 0303 í hans eigu þá samtals 78,9 m² að stærð (þ.e. 59,7 m² + 19,2 vegna 0204) í stað 59,7 m² og heildarstærð beggja eignarhluta hans væri þá 138,6 m². Þá verði að athuga að sami maður sé í forsvari fyrir bæði stefnda og Snyrtistofu Ólafar Ingólfsdóttur.

Stefnandi vísar einnig í útprentun frá Þjóðskrá Íslands, dagsett 18. maí 2012, sem hafi legið fyrir við kaup hans á eignarhluta 0103. Þar komi fram að eignarhluti 0103 sé samtals 169,8 m² að stærð og skiptist í tvö rými, annars vegar rými merkt 0103 og hins vegar rými merkt 0204. Þá vísar stefnandi til yfirlýsingar fasteignasalans sem hafi séð um að selja stefnanda eignarhluta 0103 í júní 2012 um að eignarhluti 0204 hafi fylgt með eignarhluta 0103, en eignin hafi verið kynnt þannig fyrir stefnanda að umrætt milliloft fylgdi með í kaupunum.

Stefnandi segir að með hliðsjón af ofangreindu sé ljóst að framlögð gögn staðfesti að eignarhluti 0204 hafi fylgt og fylgi enn eignarhluta 0103 sem sé í eigu stefnanda. Eina gagnið sem mögulega gefi annað til kynna sé eignaskiptayfirlýsingin frá 23. maí 2007. Sú yfirlýsing sé hins vegar í besta falli misvísandi um hvaða eignarhluta eignarhluti 0204 tilheyrir. Með hliðsjón af gögnum málsins verði að túlka eignaskiptayfirlýsinguna með þeim hætti að eignarhluti 0204 hafi ávallt tilheyrt eignarhluta 0103 og geri enn. Stefnandi sé því löglegur og réttmætur eigandi eignarhlutans.

b.

Stefndi sakar stefnanda um að hafa tekið yfir húsnæði stefnda um leið og hann hafi verið kominn með afsal fyrir sína eign. Stefndi krefst sýknu þar sem hann geti ekki talist aðili að málinu. Stefndi vísar til þess að eignaskiptasamningurinn frá 2007 hafi á þeim tíma verið lesinn yfir af öllum eigendum og allir eigendur hafi skrifað undir hann. Stefndi telur yfirlýsingu Kristjáns Sverrissonar, Guðjóns Ármanns Jónssonar og Péturs Inga Jakobssonar því falla um sjálfa sig. Þá hafi hvorki Íslandsbanki, sem áður hafi átt eign stefnanda, né Gildi lífeyrissjóður, sem hafi selt stefnda eignina, gert athugasemd við eignaskiptasamninginn.

Stefndi kveðst hafa keypt eign sína af Íslandsbanka. Hann hafi skoðað sérstaklega vel hina 19,5 fermetra stóru ræstikompu og tvö milliloft. Virðist stefndi þar vísa til milliloftsins sem „ræstikompu“. Sölumaður Stóreignar, Stefán Hrafn Stefánsson, hafi sérstaklega tekið fram að hin 19,5 fermetra ræstikompa fylgdi með þar sem hún væri skráð í eignaskiptayfirlýsingu og skráningartöflu eignarskiptasamnings. Ekki sé hægt að nýta þriðju og fjórðu hæðina því gengið sé í gegnum þennan eignarhluta, þ.e. ræstikompuna. Eðli málsins samkvæmt verði eignarhlutinn því að fylgja eignum stefnda, enda vanti sérinngang ef ræstikompan tilheyri ekki eignarhluta stefnda.

Undir rekstri málsins lagði stefndi fram skjal frá Þjóðskrá, dagsett 14.maí 2013, sem ber yfirskriftina „Tilkynning um breytingu mats vegna skráningar“. Þar er tilkynnt um mat eignarinnar Hvaleyrarbraut 22, fastanúmer 2301248. Þar segir m.a.: „Nýtt mat: 010303 Iðnaður 78,9 m²  ... Gildandi mat 31/12 2012  010303 Iðnaður 59,7  m².“ Þá segir enn fremur: „Hér með er yður tilkynnt um að nýjar skráningarupplýsingar, sem hafa borist frá byggingarfulltrúa, hafa verið færðar inn í fasteignaskrá. Þá tilkynnist að fasteignamat ofangreindrar eignar hefur tekið breytingum í samræmi við breytta skráningu og brunabótamat kann að hafa tekið breytingum. Rökstuðningur fyrir ákvörðun þessari er veittur samkvæmt beiðni sem þarf að berast Þjóðskrá Íslands innan 14 daga frá móttöku tilkynningarinnar, sbr. 21. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.“

c.

Í sókn stefnanda eru kröfur hans áréttaðar kröfur. Öllum sjónarmiðum sem stefndi byggir varnir sínar á er mótmælt sem röngum og ósönnuðum. Í tilefni af framkomnum vörnum stefnda og atvikum sem átt hafa sér stað eftir höfðun máls þessa kveðst stefnandi telja rétt að koma eftirfarandi sjónarmiðum á framfæri.

Stefnandi mótmælir kröfum stefnda um greiðslu skaðabóta og um endurgreiðslu á reikningi. Stefnandi telur ljóst að slíkum kröfum verði ekki komið að í greinargerð heldur hefði stefndi þurft að höfða gagnsakarmál, sbr. 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, eða sjálfstætt dómsmál til að efnisleg afstaða dómsins fengist um þessar kröfur. Þessum kröfum verði ekki komið að í þessu máli. Þá er þeim mótmælt efnislega enda eigi þær engan rétt á sér.

Stefnandi segir málatilbúnað stefnda að öðru leyti óskýran og torskilinn. Þó verði að ætla að hann byggi tilkall sitt til hins umdeilda eignarhluta, þ.e. millilofts sem merkt sé 0204 í fasteigninni að Hvaleyrarbraut 22, Hafnarfirði (kallað „ræstikompa“ í greinargerð stefnda), á eignaskiptayfirlýsingu frá 23. maí 2007, þar sem allir eigendur Hvaleyrarbrautar 22 hafi skrifað undir þessa yfirlýsingu. Þessi málatilbúnaður gangi út á að eignaskiptayfirlýsingin kveði skýrlega á um að eignarhluti 0204 hafi fylgt eignarhluta í eigu stefnda, þ.e. eignarhlutum með fastanr. 230-1248 og 230-1249 og merktir 0303 og 0304. Reyndin sé hins vegar önnur, eins og ráða megi af eignaskiptayfirlýsingunni sjálfri eins og rökstutt sé í stefnu, en eignaskiptayfirlýsingin sé óljós um það hvaða eignarhluta hið umdeilda milliloft fylgir. Önnur gögn bendi hins vegar skýrlega til þess að milliloftið tilheyri eignarhluta stefnanda, þ.e. fastanr. 223-8848, merktum 0103. Því til stuðnings vísar stefnandi sérstaklega til skriflegra yfirlýsinga þar sem nær allir þeir sem hafi komið að eignarhlutum stefnanda og stefnda, áður en stefndi og stefnandi eignuðust þá, hafi staðfest að milliloftið hafi aldrei átt að fylgja eignarhluta í eigu stefnda. Jafnframt komi fram að stefnandi hafi verið upplýstur um það fyrir kaup hans á eignarhluta sínum að milliloftið hafi fylgt með í kaupum hans á eignarhluta sínum. Stefndi hafi ekki andmælt þessum yfirlýsingum efnislega. Með því að kjósa að halda ekki uppi vörnum í málinu hafi hann afsalað sér rétti til að spyrja umrædda aðila nánar út í efni þessara yfirlýsinga. Því verði að leggja þær til grundvallar úrlausn málsins eins og þær liggi fyrir.

Stefnandi bendir á að í greinargerð stefnda komi fram að hvorki Íslandsbanki, sem hafi selt stefnda eignarhluta sinn í Hvaleyrarbraut 22, né Gildi lífeyrissjóður, sem seldi stefnanda sinn eignarhluta í sömu eign, hafi gert athugasemdir við eignaskiptayfirlýsingu þessa. Ástæðan sé hins vegar fyrst og fremst sú að báðir þessir aðilar hafi talið að hinn umdeildi eignarhluti fylgdi eignarhluta stefnanda, en ekki stefnda. Þetta sjáist best af umræddum afsölum og fylgigögnum. Í afsali Íslandsbanka á eignarhluta stefnda til Snyrtistofu Ólafar Ingólfsdóttur ehf., sem síðan hafi afsalað þessum sama eignarhluta örfáum dögum síðar til stefnda, komi fram að stærð eignarhluta þeirra sem var afsalað var 59,7 m². Því sé ljóst að eignarhluti 0204 hafi ekki verið hluti af kaupunum því ella hefði verið afsalað eignarhluta að stærð 78,9 m². Þá komi fram á yfirliti Þjóðskrár Íslands, sem hafi verið fylgiskjal með afsali á eignarhluta stefnanda frá Gildi lífeyrissjóði til stefnanda, að hinn umdeildi eignarhluti hafi fylgt með í kaupunum til stefnanda. Þetta hafi forsvarsmaður lífeyrissjóðsins staðfest með yfirlýsingu 23. október 2014. Augljóst sé því að þessir aðilar hafi skilið eignaskiptayfirlýsinguna þannig að hinn umdeildi eignarhluti fylgdi eignarhluta stefnanda. Í þessu felist einnig að stefndi getur ekki verið í góðri trú þegar hann haldi því fram að umrætt milliloft hafi fylgt eignarhluta hans. Stefnandi mótmælir því sem ósönnuðu að Stefán Hrafn Stefánsson fasteignasali hafi upplýst að umrætt milliloft hafi fylgt með í kaupum stefnda á eignarhluta hans, eins og haldið sé fram í greinargerð stefnda. Þá sé það rangt sem haldið sé fram í greinargerð að ekki sé hægt að nýta eignarhluta stefnda því að ganga þurfi í gegnum hið umdeilda milliloft til að komast að eignarhluta stefnda.

Stefnandi tekur fram að svo virðist sem stefndi hafi fengið því framgengt undir rekstri þessa máls að eignarhluti hans, 0303, sé nú skráður opinberri skráningu sem 78,9 m^2, sbr. fasteignaskýrslu og veðbandayfirlit yfir eignarhluta með fastanr. 2301248, dagsett 24. október 2014. Stefnandi segir þessa skráningu hafa farið fram án þess að hann hafi verið látinn vita og gefinn kostur á að koma að athugasemdum sínum. Skráningunni er mótmælt sem rangri. Stefnandi muni fara fram á leiðréttingu á þessari skráningu verði fallist á kröfur hans í máli þessu.

Í sókn stefnanda eru rakin atvik sem átt hafi sér stað eftir höfðun málsins. Þann 6. maí 2014 hafi verið kveðinn upp dómur Hæstaréttar Íslands í máli nr. 264/2014. Af honum verði ráðið að eignarhlutar stefnda í fasteigninni að Hvaleyrarbraut 22, þ.e. eignarhlutar með fastanr. 230-1248 og 230-1249, merktir 0303 og 0304, hafi verið seldir nauðungarsölu 14. júní 2013, en ágreiningur hafi orðið um gildi sölunnar við þann aðila sem keypti eignina, félagið Fagfólk ehf. Af dóminum verði ráðið að stefndi hafi krafist þess að nauðungarsalan á eignarhlutum hans yrði felld úr gildi en á það hafi ekki verið fallist. Fyrir liggur því að stefndi er ekki lengur eigandi umræddrar eignar, og svo virðist raunar sem Fagfólk ehf. hafi þegar afsalað umræddum eignarhlutum áfram til Tækja- og viðgerðarþjónustunnar ehf., sbr. fasteignaskýrslu og veðbandayfirlit dagsett 24. október 2014 þar sem fram kemur að Tækja- og viðgerðarþjónustan ehf. sé skráður eigandi eignarhluta með fastanr. 2301248 og 230129 að Hvaleyrarbraut 22. Sú spurning kunni því að vakna hvort stefnanda sé stætt á því að halda áfram uppi kröfum á hendur stefnda í þessu máli.

Stefnandi segir að við úrlausn þessa álitaefnis skipti höfuðmáli að þegar málið var höfðað hafi stefndi verið þinglýstur eigandi eignarhluta 0303 og 0304, sbr. veðbandayfirlit, dags. 17. desember 2013. Af skjölum þessum verði ekki ráðið að nauðungarsala hafi átt sér stað eða að ágreiningur hafi staðið um gildi nauðungarsölunnar. Samkvæmt 1. mgr. 25. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 hafi sá þinglýsta eignarheimild sem þinglýsingabók nefni eiganda á hverjum tíma. Af þessu leiði að telja verði þann aðila eiganda eignar sem hefur þinglýsta eignarheimild. Kröfum vegna eignarhalds og umráða verði því að beina að þeim aðila. Ljóst sé að ákvæði nauðungarsölulaga nr. 90/1991 breyti ekki þessari stöðu. Samkvæmt 1. mgr. 56. gr. megi ekki gefa út afsal fyrir eign fyrr en kaupandi hafi efnt skyldur sínar og eftir að niðurstaða í máli um gildi nauðungarsölunnar liggi fyrir. Fyrst við útgáfu afsals hafi kaupandi óskoraðan eignarrétt yfir eigninni. Í 1. mgr. 55. gr. segi þó að kaupandi geti átt umráðarétt yfir eign sem seld er nauðungarsölu frá því boð hans er samþykkt. Hafi hins vegar gildi nauðungarsölu verið borið undir dóm áður en kaupandi tekur við umráðum eignar geti gerðarþoli krafist þess að leyst verði úr því með úrskurði hvort honum verði vikið af eigninni fyrr en lyktir þess eru fegnar, sbr. 3. mgr. 55. gr. Í þessu felist því að á meðan ágreiningur um gildi nauðungarsölu er undir dómi, ekki sé búið að gefa út afsal og gerðarþoli sé þinglýstur eigandi, verði að líta á hann sem eiganda eignar, bæran til að koma fram vegna hennar og ráðstafa henni. Þessi regla sé staðfest í dómi Hæstaréttar í máli nr. 177/1996.

Af öllu framangreindu verði því ráðið að stefndi var eigandi eignarhluta 0303 og 0304 í Hvaleyrarbraut 22 þegar stefnandi höfðaði mál þetta á hendur stefnda, enda hafi hann á þessum tíma verið þinglýstur eigandi, gildi nauðungarsölunnar hafði verði borið undir dóm, stefndi hafi á þessum tíma farið með umráð eignarinnar og afsal vegna hennar ekki verið gefið út. Sú staða sem upp hafi komið að eignarrétturinn að eignarhlutum 0303 og 0304 hafi færst yfir til annars aðila breyti engu um framangreint vegna ákvæðis 1. mgr. 23. gr. laga nr. 9.1/1991. Þannig geti stefnandi haldið máli þessu áfram á hendur stefnda. Jafnvel þó að eignarréttindi stefnda að eignarhlutum 0303 og 0304 í Hvaleyrarbraut 22 hafi flust til annars aðila verði sá aðili bundinn af dómi í þessu máli. Sú undantekning komi fram í ákvæðinu, þ.e. að sá sem leiði rétt sinn frá stefnda verði ekki bundinn af dómi nema hann hafi eignast hlut eða réttindi með þeim hætti að réttur annarra glatist gagnvart honum, verði að skýra þröngt. Undantekningarreglan taki mið af traustfangsreglum og sé því lítt raunhæf. Ástæðan fyrir reglu 1. mgr. 23. gr. laga nr. 91/1991 sé auðvitað sú að koma í veg fyrir að stefndi geti komist undan dómsmáli með því einu að láta af hendi þann hlut eða réttindi sem málið hafi verið höfðað um.

Svo virðist sem sá aðili sem keypti eignarhluta stefnda á nauðungarsölu, Fagfólk ehf., hafi þegar ráðstafað eigninni áfram til annars aðila, Tækni- og viðgerðarþjónustunnar ehf. Hafa verði í huga að bæði félögin hafi vitað eða mátt vita um þann ágreining sem rekinn er í þessu máli, enda hafi stefnu málsins verið þinglýst á framangreinda eignarhluta hinn 10. apríl sl. eins og ráða megi af þinglýsingavottorðum. Báðir aðilar hafi því átt þess kost að stefna sér inn í málið með meðalgöngu hefðu þeir kosið að láta málið til sín taka. Það hafi þeir hins vegar ekki gert og verði því að sæta því að dómur falli um kröfur stefnanda án þess að afstaða þeirra til krafna stefnanda liggi fyrir.

III Forsendur og niðurstöður

Eins og fram hefur komið réð stefndi sér ekki hæfan umboðsmann til að flytja málið eins dómari lagði fyrir forsvarsvarmann hans. Því var farið með málið eins og ekki væri sótt þing af hálfu stefnda samkvæmt 6. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991. Samkvæmt 3. mgr. 96. gr. laga nr. 91/1991 er málið því dæmt eftir fram komnum kröfum, gögnum og sókn stefnanda með tilliti til þess sem hefur komið fram af hálfu stefnda.

Í máli þessu er deilt um eignarrétt að eignarhluta merktum 01-204 í fasteigninni að Hvaleyrarbraut 22 í Hafnarfirði. Stefnandi krefst viðurkenningar á því að eignarhlutinn sé í hans eigu þar sem hann tilheyri matshluta 0103 sem sé í hans eigu en ekki matshluta stefnda, 0303.

Af hálfu stefnda er aðallega haldið fram aðildarskorti. Samkvæmt gögnum málsins var hann þinglýstur eigandi matshluta 0303 þegar mál þetta var höfðað en í kjölfar nauðungarsölu missti hann eignarhaldið. Samkvæmt fasteignaskýrslu og veðbandayfirliti frá 24. október sl. er núverandi eigandi Tækja- og viðgerðarþjónustan ehf. Með vísan til 1. mgr. 23. gr. laga nr. 91/1991 verður ekki fallist á aðildarskort stefnda enda á undantekningarregla ákvæðisins i.f. ekki við.

Kemur þá til skoðunar ágreiningur aðila um eignarhaldið á matshluta 0204. Bæði í afsali stefnanda um eignarhluta hans 01-0103 og í afsali stefnda um eignarhluta 01-0303 og 01-0304 í húsnæðinu við Hvaleyrarbraut 22 í Hafnarfirði er vísað til eignaskiptayfirlýsingarinnar frá maí 2007 sem var þinglýst sama ár. Í báðum afsölum er tekið fram að veðbókarvottorð hafi legið frammi og kaupandi kynnt sér það. Þá er tekið fram í fyrrgreindri yfirlýsingu Kára Halldórssonar, löggilts fasteignasala, dagsettri 22. ágúst 2013, að eignaskiptayfirlýsingin hafi legið frammi við kaupsamningsgerð milli stefnanda og Gildis lífeyrissjóðs um eignarhlutann 01-0103.

Eignarhluta stefnanda er lýst með svofelldum hætti í eignaskiptayfirlýsingunni frá maí 2007: Fastanr. 223-8848, matshluti 01, séreign 0103. Iðnaðarhúsnæði, birt stærð 169,8 m2. „Eignin er vinnusalur, skrifstofu, kaffiaðstöðu og búningsaðstöðu með snyrtingu, alls 150,6 m2. Eignin hefur sérafnotarétt af lóðinni fyrir framan innkeyrsludyr. Eignin á hlutdeili í sameign sumra Y3: 35,3469%.

Eignarhluta stefnda, fastanr. 230-1248, matshluti 01, séreign 0303 er lýst svona: Skrifstofuhúsnæði Birt stærð: 59,7 m2 Eignin er vinnusalur, skrifstofu, kaffiaðstöðu og búningsaðstöðu með snyrtingu, alls: 59,7 m2. Á millipalli 0204: Hreinsi og ræstiaðstaða, alls 19,2 m2. Eignin á hlutdeili í sameign sumar Y1: 50%.

Stefnandi heldur því fram að eignarhluti 0204 hafi ranglega verið felldur undan eignarhluta 0303 við gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar. Eignaskiptayfirlýsingin sé misvísandi um eignarhaldið að eignarhluta 0204 og beri það ekki skýrlega með sér hvorum eignarhlutanum milliloftið tilheyri. Fyrir vikið geti stefndi ekki byggt eignatilkall sitt til eignarhluta 0204 á eignaskiptayfirlýsingunni og skýra beri eignaskiptayfirlýsinguna þannig að stefnandi sé eigandi eignarhlutans. Rakin hafa verið sjónarmið stefnanda til stuðnings þessu, nánar tiltekið að við gerð yfirlýsingarinnar hafi eignarhluti 0204 fylgt eignarhluta 0103, misvísandi stærðarhlutföll í yfirlýsingunni, vilji eigenda, fermetrafjöldi í afsali stefnda á hans eignarhluta sé 59,7 m2 og fyrrgreint yfirlit Þjóðskrár ásamt yfirlýsingu Kára Halldórssonar fasteignasala. Undir rekstri málsins lagði stefnandi einnig fram staðfestingu Gildis lífeyrissjóðs þess efnis að starfsmenn sjóðsins hefðu talið að milliloft í fasteigninni að Hvaleyrarbraut 22, merkt 01-0204, væri hluti af eignarhluta 01-0103, fastanúmer 223-8848, og að milliloftið hefði fylgt með í kaupunum þegar eignarhlutur 01-0103 var seldur stefnanda 28. júní 2012. Þá hefur stefnandi lagt fram yfirlýsingu Friðriks Friðrikssonar arkitekts, sem dagsett er 28. nóvember 2012, til Skipulags og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar, þar sem hann kveðst senda inn nýja skráningartöflu til að leiðrétta ranga skráningu. Af því bréfi verður ráðið að villur kunni að vera í eignaskiptayfirlýsingunni.

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 er séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið. Með hliðsjón af þeirri reglu og almennum meginreglum um þann tilgang þinglýsingareglna að auka öryggi í viðskiptum s.s. um fasteignir, ber að túlka eða skýra þinglýsta eignaskiptayfirlýsingu hlutlægt. Þá verður einnig að hafa í huga að eignaskiptayfirlýsing, sem hefur verið þinglýst á eign, telst í gildi þar til ný eignaskiptayfirlýsing hefur verið gerð og undirrituð en um breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og hlutfallstölum gilda ákvæði 18. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sbr. 7. mgr. 16. gr. sömu laga.

Í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu um Hvaleyrarbraut 22, Hafnarfirði, frá maí 2007, segir að birt stærð eignarhluta stefnanda, 0103, sé 169,8 m² og samanstandi eignarhlutinn af vinnusal, skrifstofu, kaffiaðstöðu og búningsaðstöðu með snyrtingu. Samtals eru þessi rými aðeins 150,6 m² og er óútskýrður mismunur því 19,2 m². Þá segir að birt stærð eignarhluta stefnda, 0303, sé 59,7 m² og samanstandi eignarhlutinn af vinnusal, skrifstofu, kaffiaðstöðu, búningsaðstöðu með snyrtingu og hinu umdeilda millilofti. Samtals eru þessi rými 78,9 m² og er óútskýrður mismunur því 19,2 m². Hlutdeild eignarhlutanna í sameign er sömuleiðis misvísandi. Dómurinn telur að þetta misræmi bendi til þess að eignaskiptayfirlýsingin kunni að vera efnislega röng. Þetta misræmi eitt og sér sannar þó ekki að umdeilt milliloft tilheyri eignarhluta stefnanda.

Það er einnig niðurstaða dómsins að yfirlýsingar einstakra eigenda eignarhluta að Hvaleyrarbraut andstæðar efni eignaskiptayfirlýsingarinnar, vilji fyrrum eigenda sem skrifuðu undir eignaskiptayfirlýsinguna og upplýsingar úr fasteignaskrá, hnekki ekki þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu þar sem hinn umþrætti eignarhluti 0204 er skýrlega talinn til eignarhluta 0303, sem er í eigu stefnda, sbr. enn fremur 4. tl. 10. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Það liggur enda fyrir í málinu að eignarhlutur stefnanda 0303 hefur nú verið skráður 78,9 m², sbr. tilkynningu Þjóðskrár um breytingu mats vegna skráningar 14. maí 2013 sem stefndi lagði fram og fyrrgreinda fasteignaskýrslu og veðbandayfirlit dagsett 14. október sl. sem stefnandi lagði fram ásamt sókn. Að öllu framangreindu virtu verður að sýkna stefnda af kröfu stefnanda. Gagnkröfur stefnda fullnægja ekki ákvæðum 28. gr. laga nr. 91/1991 og koma því ekki til álita.

Í samræmi við niðurstöðu málsins og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála ber að dæma stefnanda til að greiða stefnda málskostnað sem þykir eftir atvikum og umfangi málsins hæfilega ákveðinn 200.000 krónur.

Áslaug Björgvinsdóttir héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

Dómsorð:

Stefndi Gljúfrasel ehf. er sýknaður af kröfu stefnanda Jóns F. Hjartarsonar.

Stefnandi greiði stefnda 200.000 krónur í málskostnað.