Fimmtudaginn 7. desember 2006.
Nr. 290/2006.	Edda Hrafnsdóttir (Þorsteinn Hjaltason hdl.) gegn Byggingarfélaginu Hyrnu ehf. (Árni Pálsson hrl.)

 

Kaupsamningur. Ógilding samnings. Fasteign.

B hafði mörg íbúðahús í smíðum og hafði Fasteignasalan Hóll ehf. milligöngu um sölu þeirra. Hinn 7. júní 2004 gerði E kauptilboð í eina af íbúðum B og var tilboðið samþykkt. Var um að ræða bindandi samning á milli aðila og þurfti E ekki að sæta því að kaupverð hækkaði eftir það. Hinn 27. júlí 2004 undirrituðu aðilar hins vegar á ný kaupsamning þar sem bætt hafði verið við sérstöku ákvæði um að allar greiðslur samkvæmt kaupsamningnum væru vísitölutryggðar. Þessi viðbót leiddi til verulegrar hækkunar á kaupverði fasteignarinnar sem B krafði E um greiðslu á. E taldi sér hins vegar óskylt að borga hækkun á kaupverðinu og krafðist þess að B yrði dæmt til að gefa út afsal til hennar fyrir fasteigninni. Ekki lá fyrir í málinu að E hefði verið gerð fullnægjandi grein fyrir því að fyrrgreint ákvæði myndi hafa svo mikil áhrif á kaupverðið. Í niðurstöðu Hæstaréttar segir að þegar litið sé til efni umþrætts samnings, stöðu samningsaðila og atvika við samningsgerð verði, með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, að víkja til hliðar umþrættri greiðsluskuldbindingu á grundvelli vísitölu sem kaupsamningur aðila frá 27. júlí 2004 hljóðaði á um. Var B því dæmt til að gefa út afsal fyrir fasteigninni.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson, Hjördís Hákonardóttir og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 31. maí 2006. Hún krefst þess að stefndi verði dæmdur til að gefa út afsal fyrir fasteigninni Tjarnartúni 5, Akureyri, fastanúmer 226-9960. Þá krefst hún sýknu af kröfu stefnda um greiðslu á 4.671.038 krónum að frádregnum 4.004.310 krónum auk dráttarvaxta. Hún krefst málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Eins og fram kemur í héraðsdómi mun stefndi hafa haft mörg íbúðahús í smíðum á Akureyri og hafði hann falið Fasteignasölunni Hóli ehf. að annast sölu þeirra. Hinn 7. júní 2004 gerði áfrýjandi stefnda kauptilboð í eina af þessum íbúðum og samþykkti stefndi tilboðið með undirritun framkvæmdastjóra síns Arnars Jóhannssonar. Samkvæmt samningnum var kaupverð 12.600.000 krónur, sem greiðast átti með 6.600.000 krónum á tilteknum gjalddögum en auk þess skyldi áfrýjandi yfirtaka fasteignaveðbréf að fjárhæð 6.000.000 krónur. Hinn 27. júlí 2004 undirrituðu aðilar kaupsamning þar sem texta hafði verið breytt frá fyrri samningi og meðal annars bætt inn ákvæði þar sem sagði: „Allar greiðslur samkvæmt kaupsamningi þessum eru vísitölutryggðar og hækka í samræmi við breytingar á byggingavísitölu og miðast við grunnvísitölu 285,6.“ Síðar segir: „Uppgjör vegna vísitöluhækkunar fer fram við útgáfu afsals.“ Í málinu liggur fyrir að hin tilgreinda grunnvísitala miðaðist við maí 2003 en á samningsdegi mun vísitala byggingarkostnaðar hafa verið 300,8 stig. Deila aðila stendur um hvort áfrýjanda beri að greiða viðbót sem af þessu stafar og ekki er ágreiningur um að nemi 666.728 krónum.

Viðstödd kaupsamningsgerð 27. júlí 2004 voru, auk áfrýjanda, áðurnefndur Örn Jóhannsson og Þórunn Ragnarsdóttir þáverandi starfsmaður fasteignasölunnar. Þeim ber ekki saman um atvik á fundinum. Áfrýjandi hélt því fram að aldrei hefði verið nefnt við sig að verðið ætti að breytast frá hinu samþykkta kauptilboði og sér hefðu ekki verið kynnt sérstaklega vísitöluákvæði samningsins. Kvaðst hún aðeins hafa lesið samninginn lauslega þar sem hann „átti bara að vera staðfesting á kauptilboðinu og þetta áttu ekkert að vera neinar breytingar á þessu.“ Örn sagðist telja texta á framhlið samningsins, þar sem umþrætt ákvæði eru, hafa verið lesin upp og á það bent að um væri að ræða gamla vísitölu. Ekki kvaðst hann muna eftir hvort hið nýja kaupverð hefði verið reiknað upp til ákveðinnar krónutölu, en nefndi í því sambandi að um hafi verið að ræða marga samninga sem fasteignasalan hafi annast fyrir stefnda. Aðspurður nánar um hvort komið hafi til tals að um breytingu frá fyrri samningi hafi verið að ræða, sagði hann: „Nei það var ekki rætt neitt um það. Það lá alltaf ljóst fyrir að það væri vísitala á þessum samningum. Þetta var ekkert sérlega rætt.“ Þórunn kvaðst hafa lesið upp texta á framhlið kaupsamningsins og farið yfir vísitöluákvæði hans, en ekki kvaðst hún þó geta fullyrt að hún hafi vakið sérstaka athygli áfrýjanda á að um gamla vísitölu væri að ræða og ekki heldur hafa reiknað upp kaupverðið fyrir áfrýjanda.

II.

Stefndi er fyrirtæki sem smíðar íbúðir til sölu á almennum markaði og fékk hann til liðs við sig umrædda fasteignasölu til að annast sölu íbúðanna og gerð kaupsamninga. Áfrýjandi snéri sér til fasteignasölunnar um kaup á íbúð en fram er komið í málinu að íbúð sú sem áfrýjandi festi kaup á var á þeim tíma nánast fullgerð. Hinn 7. júní 2004 komst á bindandi samningur milli málsaðila um kaup á íbúðinni og þurfti áfrýjandi ekki að sæta því að kaupverð hækkaði eftir það nema sérstaklega yrði um það samið. Efni samningsins 27. júlí 2004 um vísitölu fól ótvírætt í sér hækkun á kaupverðinu frá fyrri samningi en vísitala sú sem sett var í samninginn var orðin 14 mánaða gömul á samningsdegi án þess að það væri sérstaklega tekið fram og hafði vísitala á því tímabili hækkað um liðlega 5%. Var kaupverð ekki sérstaklega reiknað upp með tilliti til vísitölunnar, en hins vegar var reiknuð upp hækkun á yfirteknum lánum samkvæmt samningnum 7. júní 2004. Þess verður ekki krafist að áfrýjandi gerði sér grein fyrir umræddri hækkun á kaupverðinu án sérstakrar kynningar, sem ekki verður talið að hafi farið fram með fullnægjandi hætti samkvæmt framburði vitnis og aðila af atvikum við samningsgerð 27. júní 2004. Þegar litið er til framanritaðs um efni umþrætts samnings, stöðu samningsaðila og atvika við samningsgerð verður, með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, að fallast á með áfrýjanda að víkja beri til hliðar umþrættum samningsákvæðum um hækkun á kaupverði. Verður áfrýjandi því sýknuð af fjárkröfu stefnda og stefndi dæmdur til að gefa út afsal fyrir íbúðinni.

Samkvæmt 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála skal stefndi greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Edda Hrafnsdóttir, er sýkn af kröfu stefnda, Byggingarfélagsins Hyrnu ehf.

Stefnda er gert að gefa út afsal til áfrýjanda fyrir fasteigninni Tjarnartúni 5, Akureyri, fastanúmer 226-9960.

Stefndi greiði áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, samtals 800.000 krónur.

 

Dómur Héraðsdóms Norðurlands eystra 24. mars 2006.

Mál þetta, sem dómtekið var 3. febrúar s.l., hefur Edda Hrafnsdóttir, kt. 181058-7579, Tjarnartúni 5, Akureyri, höfðað hér fyrir Héraðsdómi Norðurlands eystra með stefnu, áritaðri um móttöku af lögmanni stefndu þann 3. ágúst 2005 gegn Byggingafélaginu Hyrnu ehf, kt. 710594-2019, Gleráreyrum 2, Akureyri og Fasteignasölunni Hóli ehf., kt. 620185-1249, Skúlagötu 17, Reykjavík, til réttargæslu.

Eru dómkröfur stefnanda þær, að stefnda, verði dæmt til að gefa út afsal til stefnanda fyrir fasteigninni Tjarnartúni 5, Akureyri, fastanúmer 226-9960, og til greiðslu málskostnaðar að skaðlausu.

Stefnda krefst sýknu af kröfum stefnanda og að stefnandi verði dæmd til að greiða því málskostnað.

Á hendur réttargæslustefnda eru engar kröfur gerðar og engar kröfur fram komnar af þess hálfu.

Með stefndu, þingfestri 13. október 2005, höfðaði stefnda, Byggingafélagið Hyrna ehf,. mál á hendur stefnanda, Eddu Hrafnsdóttur.  Var það mál sameinað framangreindu máli þann 3. febrúar 2006 og er rekið sem gagnsök í málinu.

Krefst gagnstefnandi þess, að gagnstefnda verði dæmd til að greiða stefnanda kr. 4.671.038 með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38, 2001 frá 15. október 2004 til greiðsludags, að frádregnum kr. 4.004.310, sem greiddar voru inn á kröfuna 26. janúar 2005.  Þá krefst gagnstefnandi málskostnaðar úr hendi gagnstefndu.

Í gagnsök krefst gagnstefnda sýknu af kröfum gagnstefnanda og að henni verði tildæmdur málskostnaður úr þess hendi.

Ágreiningsefni aðila, bæði í aðalsök og gagnsök, er hvort komist hafi á bindandi samningur milli aðila um að aðalstefnanda beri að greiða aðalstefnda vísitöluhækkanir á kaupverð fasteignar er aðalstefnandi keypti af aðalstefnda.

Eru helstu málsatvik þau, að á vormánuðum 2004 leitaði aðalstefnandi eftir kaupum á húsnæði hjá aðalstefnda, sem var til sölu hjá réttargæslustefnda, sem sá um sölu á íbúðum fyrir aðalstefnda.  Taldi aðalstefnandi að íbúð að Tjarnartúni 5 myndi henta sér.  Samkvæmt söluyfirliti hjá réttargæslustefnda var söluverð íbúðarinnar tilgreint sem kr. 12.600.000-.  Skyldu yfirteknar skuldir að fjárhæð kr. 6.000.000- en eftirstöðvar kr. 6.600.000- greiddar á annan hátt.  Þann 7. júní 2004 gerði aðalstefnandi kauptilboð í eignina, þar sem fram kom að kaupverð skyldi vera kr. 12.600.000- og fasteignaveðbréf að upphæð kr. 6.000.000- yrði yfirtekið, en eftirstöðvarnar kr. 6.600.000- greiddar með peningum með þeim hætti, að kr. 1.000.000- skyldi greidd við undirritun kaupsamnings, kr. 1.500.000- við afhendingu og kr. 4.100.000- við lokafrágang.  Kauptilboð þetta samþykkti aðalstefnda sama dag.  Þann 27. júlí s.á. undirrituðu aðilar kaupsamning þar sem kaupverðið var tilgreint kr. 12.600.000- og yfirteknar skuldir kr. 6.095.690- vegna uppfærslu á stöðu lánsins, en í samræmi við það gert ráð fyrir greiðslu með peningum kr. 6.504.310-.  Í kaupsamninginn var sett ákvæði um að allar greiðslur samkvæmt honum væru vísitölutryggðar og skyldu hækka í samræmi við breytingar á byggingavísitölu og miðast við grunnvísitölu 285,6. Skyldi uppgjör á þessum þætti fara fram við útgáfu afsals.  Aðalstefnandi hefur neitað að greiða aðalstefnda kröfu samkvæmt þessum lið samningsins og því ekki fengið útgefið afsal fyrir eigninni.

Málavextir í gagnsök eru þeir sömu og að framan greinir, en þar krefur gagnstefnandi gagnstefndu um greiðslu þá er að framan getur.

Aðalstefnandi byggir kröfu sína bæði í aðalsök og gagnsök á því, að honum beri ekki að greiða umkrafða vísitöluhækkun á kaupverðið.  Hún hafi gert kauptilboð í eignina upp á kr. 12.600.000-, sem samþykkt hafi verið af aðalstefnda og hafi því komist á bindandi samningur með því verði.  Ekkert ákvæði um vísitölubindingu hafi verið í þeim samningi.  Þann samning hafi svo átt að færa óbreyttan niður á blað, en það hafi ekki verið gert.  Inni í kaupsamninginn hafi verið sett ákvæði um vísitölu, sem hún hafi ekki tekið eftir, en hafi þýtt kr. 700.000- í hækkun á kaupverði.  Telur aðalstefnandi að ákvæði þetta sé ógilt, sbr. 3. mgr. 36. gr. c laga nr. 7, 1936.  Hún sé búinn að uppfylla kaupsamning, sem komist hafi á þegar kauptilboð hafi verið samþykkt og beri því aðalstefnda að gefa út afsal fyrir eigninni.

Aðalstefnda rökstyður sýknukröfu sína í aðalsök og kröfu sína í gagnsök með því að vorið 2003 hafi hafist bygging raðhúss þess er hin selda íbúð er hluti af. Hafi íbúðirnar verið byggðar til endursölu og réttargæslustefnda falið að selja þær.  Íbúðirnar hafi verið verðlagðar við upphaf framkvæmdatímans og verð þeirra miðað við vísitölu byggingakostnaðar í júní 2003, eins og tíðkist við sölu á íbúðum „í smíðum“.  Réttargæslustefnda hafi ekki látið þess getið á söluyfirliti að verð íbúðarinnar væri vísitölutryggt og það hafi heldur ekki komið fram í kauptilboði aðalstefnanda, en hins vegar verið sett í lokakaupsamning um eignina.

Heldur aðalstefnda því fram, að starfsmenn réttargæslustefnda hafi gert aðalstefnanda grein fyrir þessari breytingu er kaupsamningur var undirritaður.  Telur aðalstefnda að aðalstefnanda hafi ekki getað dulist að í þessu ákvæði kaupsamningsins fælist hækkun á kaupverðinu því þar segi beinlínis að verðið hækki í samræmi við breytingar á vísitölu.  Þá heldur aðalstefnda því fram að við undirritun kaupsamningsins hafi verið farið vandlega yfir þetta ákvæði og hækkunin reiknuð út eins og hún hafi verið á þeim degi er undirskrift samningsins fór fram og hafi aðalstefnandi því ekki getað verið í neinum vafa um að kaupverðið tæki hækkunum samkvæmt byggingavísitölu.  Þá hafi aðalstefnandi undirritað kaupsamninginn fyrirvaralaust.

Af hálfu aðalstefnda er því eigi andmælt að komist hafi á kaupsamningur við samþykki tilboðsins, en þeim samningi hafi hins vegar verið breytt síðar er hinn endanlegi samningur var undirritaður.

Af hálfu aðalstefnda er því mótmælt  að 36. gr. c laga nr. 7, 1936 geti átt hér við.  Eins og að framan segi hafi aðalstefnanda verið gerð grein fyrir breytingunni og hún hafi lesið samninginn yfir áður en hún undirritaði hann.  Vísitöluákvæðið hafi því ekki getað dulist aðalstefnanda.  Þá bendir aðalstefnda á að kaupsamningar um aðrar íbúðir í raðhúsinu hafi verið samhljóða um vísitölutryggingarákvæðið.  Verði því alls ekki séð að það sé andstætt góðum viðskiptaháttum að verðtryggja kaupverðið eins og gert hafi verið í þessu tilviki.

Fallast má á það með aðalstefnanda að komist hafi á bindandi samningur milli aðila með samþykki kauptilboðs hennar 7. júní 2004.  Við hina endanlegu samningsgerð þann 27. júlí 2004 var fyrri samningi hins vegar breytt á þann veg að í samninginn kom svofellt ákvæði:  „Allar greiðslur samkvæmt kaupsamningi þessum eru vísitölutryggðar og hækka í samræmi við breytingar á byggingavísitölu og miðast við grunnvísitölu 285,6.“  Þá segir ennfremur í samningnum:  „Uppgjör vegna vísitöluhækkunar fer fram við útgáfu afsals.“

Hér fyrir dóminum skýrir aðalstefnandi svo frá, að hún hafi lesið samninginn yfir áður en hún undirritaði hann, en ekki tekið eftir umræddri breytingu.

Vitnið Þórunn Ragnarsdóttir, starfsmaður réttargæslustefnda, var viðstödd undirskrift hins endanlega kaupsamnings og skrifaði á hann sem vottur.  Skýrir vitnið svo frá hér í dóminum, að það hafi lesið upp framsíðu kaupsamningsins og farið yfir hana með aðalstefnanda og útskýrt fyrir henni ákvæðið um vísitölutrygginguna.

Að framangreindu virtu verður ekki á það fallist með aðalstefnanda að hið umdeilda ákvæði í samningnum sé ógilt með vísan til 3. mgr. 36. gr. c laga nr. 7, 1936.  Samkvæmt því og þar sem aðalstefnandi hefur ekki á annan hátt sýnt fram á að hún sé óbundin af ákvæði þessu, verður aðalstefnda sýknað af kröfu hennar í aðalsök.

Eins og að framan greinir komst á bindandi samningur með aðilum þann 27. júlí 2004 m.a. þess efnis að greiðslur samkvæmt honum væru vísitölutryggðar og miðuðust við grunnvísitölu 285,6 og ber gagnstefndu að greiða þá hækkun á kaupverði er af þessu ákvæði leiðir.

Í gagnsök hefur gagnstefnda engar tölulegar athugasemdir gert við kröfur gagnstefnanda, hvorki að því er varðar höfuðstól kröfunnar né vaxtareikning.  Ber því að dæma gagnstefndu til greiðslu kröfunnar eins og hún er fram sett.

Eftir úrslitum málsins þykir rétt að dæma aðalstefnanda til að greiða aðalstefnda málskostnað í aðalsök og gagnsök í einu lagi, sem þykir hæfilega ákveðinn kr. 350.000-.

Við uppkvaðningu dómsins hefur verið gætt ákvæða 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91, 1991.

Dóm þennan kveður upp Freyr Ófeigsson dómstjóri.

                                                                                        D Ó M S O R Ð :

Í aðalsök skal aðalstefnda, Byggingafélagið Hyrnan ehf., vera sýkn af kröfum aðalstefnanda, Eddu Hrafnsdóttur.

Í gagnsök greiði gagnstefnda, Edda Hrafnsdóttir, gagnstefnanda Hyrnu ehf., kr. 4.671.038- með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38, 2001 frá 15. október 2004 til greiðsludags að frádregnum kr. 4.004.310-.

Aðalstefnandi greiði aðalstefnda kr. 350.000- í málskostnað.