Fimmtudaginn 30. október 2003.
Nr. 120/2003.	Reykjavíkurborg (Gylfi Thorlacius hrl.) gegn Grétari H. Hafsteinssyni (Sigurður Gizurarson hrl.) og gagnsök

 

Félagslegar íbúðir. Innlausn. Kaupverð.

G, sem keypt hafði íbúð af R á grundvelli laga nr. 86/1988 um Húsnæðisstofnun ríkisins,  voru dæmdar skaðabætur úr hendi R, þar sem sýnt þótti að við ákvörðun söluverðs íbúðarinnar hafi ekki verið farið réttilega að samkvæmt ákvæðum laganna. Við ákvörðun bótafjárhæðar var byggt á ítarlegu yfirmati dómkvaddra manna, enda hafði því ekki verið hnekkt.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Ingibjörg Benediktsdóttir og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 4. apríl 2003. Hann krefst sýknu af kröfum gagnáfrýjanda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi 30. apríl 2003. Hann krefst þess að aðaláfrýjandi verði dæmdur til að greiða sér 1.778.729 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 578.729 krónum frá 19. desember 1992 til 1. júlí 2001, af 630.198 krónum frá 14. október 1997 til 1. júlí 2001, af 70.000 krónum frá 1. júní 2000 til 1. júlí 2001 og af 500.000 krónum frá 1. júní 2000 til 1. júlí 2001 og með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 1.778.729 krónum frá 1. júlí 2001 til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti án tillits til gjafsóknar, sem honum hefur verið veitt fyrir báðum dómstigum.

         Eins og fram kemur í hinum áfrýjaða dómi leysti aðaláfrýjandi árið 1992 til sín íbúðina, sem gagnáfrýjandi eignaðist síðar, á grundvelli laga nr. 86/1988 um Húsnæðisstofnun ríkisins með síðari breytingum. Var þá reiknað endurgjald til handa fyrri eigendum samkvæmt ákvæðum 101. gr. og 102. gr. laganna og það lagt til grundvallar því verði, er gagnáfrýjandi innti af hendi fyrir íbúðina. Ákvæði laganna höfðu að geyma allítarleg fyrirmæli um viðskipti með félagslegar íbúðir og lutu þau meðal annars að skyldum sveitarstjórna í þessum efnum. Við endursölu íbúðar var sveitarstjórn heimilt að bæta við söluverðið kostnaði við endurbætur, sem gerðar höfðu verið á íbúð, en hins vegar verður ekki ráðið að lögin hafi veitt heimild til þess að kostnaður vegna eðlilegs viðhalds skyldi með sama hætti bætast við söluverð. Í samræmi við markmið laganna urðu íbúðir þessar að minnsta kosti að vera í sæmilegu ásigkomulagi við sölu, enda var ekki gefinn kostur á verri lýsingu á ýmsum hlutum íbúðar á því staðlaða eyðublaði, sem fyllt var út og undirritað af aðilum málsins eftir skoðun á eigninni fyrir kaupin. Verður því ekki önnur ályktun dregin af ákvæðum laganna en sú, að ef viðhald var vanrækt hafi borið að taka tillit til þess til lækkunar á söluverði. Eru það þær forsendur, sem hinir dómkvöddu yfirmatsmenn gáfu sér í mati sínu. Við meðferð málsins kom fram að á þeim tíma er gagnáfrýjandi keypti íbúðina voru ekki komnar til sögu reglugerðir og nákvæmar leiðbeiningareglur um mat á íbúðum við innlausn, sem síðar voru settar í samræmi við þær venjur sem munu hafa skapast við slíkt mat.

         Með bréfi 18. febrúar 2003 leiðréttu yfirmatsmenn ritvillur í útreikningi sínum þannig að heildarfrádráttur kaupverðs, sem ranglega var sagður vera 512.885 krónur, skyldi vera 451.663 krónur miðað við verðlag 1. október 2002. Af þessu leiði að niðurstaða matsgerðar um tjón gagnáfrýjanda lækki úr 696.884 krónum í 613.698 krónur að teknu tilliti til vísitölu. Verður við úrlausn málsins byggt á ítarlegu yfirmati dómkvaddra manna, enda hefur því ekki verið hnekkt. Er ekki fallist á með héraðsdómara að draga skuli frá metnu tjóni gagnáfrýjanda andvirði ætlaðra endurbóta við sölu á íbúðinni til gagnáfrýjanda, enda hefur aðaláfrýjandi ekki skýrt á nokkurn hátt þær ætluðu endurbætur fyrri eigenda, sem leiddu til þess að íbúðin hækkaði í verði til gagnáfrýjanda. Samkvæmt framanröktu skal aðaláfrýjandi greiða gagnáfrýjanda 613.698 krónur með vöxtum eins og í dómsorði greinir, en rétt er að miða upphafstíma dráttarvaxta við 1. október 2002.

Fallist verður á þá niðurstöðu héraðsdóms að ekki séu fyrir hendi skilyrði fyrir miskabótum til handa gagnáfrýjanda.

Ákvörðun héraðsdóms um málskostnað og gjafsóknarkostnað verður staðfest.

Aðaláfrýjandi greiði málskostnað fyrir Hæstarétti, eins og nánar segir í dómsorði, sem rennur í ríkissjóð.

Gjafsóknarkostnaður gagnáfrýjanda fyrir Hæstarétti verður ákveðinn eins og segir í dómsorði.

 

Dómsorð:

Aðaláfrýjandi, Reykjavíkurborg, greiði gagnáfrýjanda, Grétari H. Hafsteinssyni, 613.698 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. okóber 2002 til greiðsludags.

Niðurstaða héraðsdóms um málskostnað og gjafsóknarkostnað skal vera óröskuð.

Aðaláfrýjandi greiði 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti, sem rennur í ríkissjóð.

Allur gjafsóknarkostnaður gagnáfrýjanda fyrir Hæstarétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns hans, 300.000 krónur.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 17. janúar 2003.

                Mál þetta var höfðað 6. september 2001 og dómtekið 7. þ.m.

Stefnandi er Grétar H. Hafsteinsson, Iðufelli 8, Reykjavík.

Stefndi er Reykjavíkurborg.

Stefnandi krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða sér 1.778.729 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 578.729 krónum frá 19. desember 1992 til 1. júlí 2001, af 630.198 krónum frá 14. október 1997 til 1. júlí 2001, af 70.000 krónum frá 1. júní 2000 til 1. júlí 2001 og af 500.000 krónum frá 1. júní 2000 til 1. júlí 2001 og með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 1.778.729 krónum frá 1. júlí 2001 til greiðsludags.  Hann krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða sér málskostnað eins og málið væri ekki gjafsóknarmál.  Stefnanda var veitt gjafsóknarleyfi 16.  júlí 2001.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnanda og málskostnaðar úr hendi hans.

 

I

Á grundvelli umsóknar stefnanda tilkynnti Húsnæðisnefnd Reykjavíkur honum 23. júní 1992 að ákveðið hefði verið að gefa honum kost á einstaklingsíbúð í Fellahverfi.  Húsnæðisnefnd Reykjavíkur, f.h. Reykjavíkurborgar, afsalaði síðan stefnanda þ. 10. desember 1992 tveggja herbergja íbúð á 2. hæð Iðufelli 8, merktri 02.02.  Eignarhluti íbúðarinnar, sem er 67,3 fermetrar, er 8,65 % allrar húseignarinnar en tíu íbúðir eru í stigaganginum.  Iðufell 8 er hluti fjöleignarhússins að Fannar-, Gyðu- og Iðufelli þar sem eru 140 íbúðir og starfar eitt húsfélag fyrir  allt húsið að því er tekur til ytra byrðis þess.  Auk þess starfar sérstakt húsfélag fyrir hvern stigagang, alls tuttugu húsfélög, þ.á m. fyrir Iðufell 8.

Samkvæmt afsalinu var söluverð 3.308.000 krónur sem var greitt í peningum, 330.800 krónur, og með útgáfu veðskuldabréfs til Byggingarsjóðs verkamanna, 2.977.200 krónur.  Tekið er fram að íbúðin sé háð ákvæðum laga um verkamanna­bústaði eins og þau séu á hverjum tíma sbr. lög um Húsnæðisstofnun ríkisins nr. 86/1988 um Byggingarsjóð verkamanna og félagslegar íbúðabyggingar.  Afsalsgjafa séu kunn ákvæði laganna og reglugerðarinnar um kaupskyldu og forkaupsrétt sveitarfélags og um takmörkun á söluverði sem gildi þegar afsalshafi vilji bjóða íbúðina til sölu.

Húsnæðisnefnd Reykjavíkur mat 30. október 1992 viðgerðir, sem framkvæma þyrfti á íbúðinni, samtals 652.000 krónur.  Þann 3. nóvember 1992 var eignarhluti seljenda (fyrri eigenda) íbúðarinnar, Sævars Vígsteinssonar og Sigríðar Lindu Kristjáns­­dóttur, reiknaður út samkvæmt 68. gr. laga nr. 86/1988.  Endurreiknað íbúðar­verð nam 2.725.058 krónum.  Endurbætur voru engar taldar hafa verið og “viðgerðar­kostnaður samkvæmt mati” enginn (0 kr.). 

Þá liggur frammi útfyllt eyðublað um skoðunargerð á íbúðinni.  Þar er krossað í reiti sem bera yfirskriftina “nýtt”, “gott” og “sæmilegt” um eldhúsinnréttingu, fataskápa, innihurðir, gler, glugga, gólfdúk, W.C., baðkar og blöndunartæki, handlaug og blöndunartæki, eldhúsvask og blöndunartæki, eldavél, raflögn, hitakerfi, sameign inni og úti og lóð.  Tekið er fram að fyrri eigandi hafi málað.  Lakasta einkunn, “sæmilegt”, fá innihurðir og sameign úti.  Athugasemd er gerð um hún á svefn­herbergishurð og “slúttjárn”.  Prentuð  yfirlýsing er um að kaupandi hafi skoðað íbúðina ásamt fulltrúa seljanda og gengið úr skugga um að hún sé fullfrágengin í samræmi við ofangreinda lýsingu.   Skýrslan er dagsett 26. nóvember 1992 og undirrituð af stefnanda og Jóhanni Gunnari.   Á hana er skrifað:  “Stigagangur málaður þ. 12/12.”  Á hana er einnig skrifað með dagsetningunni 4. nóvember 1996 og undirritað B. Ein. (eftir því sem fram kemur í stefnu Baldvin Einarsson byggingarfræðingur, starfsmaður stefnda í forföllum Jóhanns Gunnars Jónssonar):  “Fram eru komnar skemmdir í málningu í svefnherb.útvegg v. glugga og í stofu v. lítinn glugga.  Vatnsskemmdir eru í gólfdúk v. útvegg í svefnherbergi.  G.H. hefur kvartað áður við J. G. J.” Stefnandi bar við almeðferð málsins að með sér við skoðunina hefði verið félagi sinn, Jón Ingólfsson málarameistari sem sé látinn.  Í stefnu segir að íbúðin/séreignin hafi eingöngu verið skoðuð að innan en þetta hafi verið síðdegis og skammdegi mikið.  Starfsmaður stefnda hafi kvaðst vera tíma­bundinn og beðið stefnanda að yfirgefa staðinn.  Vitnið Jóhann Gunnar Jónsson kvaðst hafa starfað sem eftirlitsmaður hjá Húsnæðisnefnd Reykjavíkur, séð um viðgerðir og að sýna væntanlegum kaupendum íbúðir.  Hann kvaðst ekki muna eftir því tilviki sem hér um ræðir.  Hann kvað venjulega hafa verið farið út á svalir auk þess sem íbúð hafi verið skoðuð og gengið um sameign innanhúss.  Í greinargerð stefnda er því mótmælt að stefnanda hafi verið meinað að skoða að hluta eignina Iðufell 8, íbúð 0202, fyrir kaupin í desember 1992.

Í framlögðu yfirliti Húsnæðisnefndar Reykjavíkur, dags. 3. desember 1992, um verð umræddrar íbúðar við kaup stefnanda er gerð grein fyrir viðgerðarkostnaði að upphæð 512.126 krónur en með vísitöluhækkun 512.438 krónur auk umsjónar­kostnaðar, 51.213 krónur, og “ófyrirséðs” þannig að heildarkostnaður nemur 578.729 krónum.  Innkaupsverð íbúðar er með vísitöluhækkun tilgreint 2.729.271 króna.

Stefnandi kveður veður hafa verið sæmilega þurrt næsta hálfa árið eftir afhendingu íbúðarinnar en um sumarið 1993 hafi gengið í stórrigningar.  Þá hafi farið að bera á miklum vatnsleka í íbúðinni svo að nánast allt hafi farið á flot.  Af því hafi hlotist verulegar skemmdir á gólfdúk og málningu.  Ítrekuðum beiðnum um aðstoð af hálfu stefnda hafi verið hafnað.

Ráðgjafarþjónusta Gísla Guðfinnssonar tók að sér að annast könnun og undirbúning vegna fyrirhugaðra viðhaldsframkvæmda við fjöleignarhúsið að Fannar-, Gyðu- og Iðufelli.  Samkvæmt skýrslu gerðri í maí 1996 voru helstu niðurstöður þær að leki, raki eða rakaskemmdir voru í 78,18% íbúðanna, veltigluggar í ólagi í 76,36% þeirra, útfellingar (frostskemmdir) í 91,27% og áberandi netsprungur í svalahandriði í 93,65%.  Húsfélagið réðst í umfangsmiklar viðgerðir á árinu 1996 og lauk þeim í október 1997.  Viðgerð á ytra byrði hússins Fannar-, Gyðu- og Iðufells fól í sér að 1) svalir voru brotnar niður og steypt í þær aftur, 2) allt húsið var klætt og einangrað, 3) skipt var út veltigluggum og 4) svölum var lokað með nýjum gluggum.  Hluti stefnanda af kostnaðinum nam 630.198 krónum.

Frammi liggur vottorð formanns húsfélagsins Iðufelli 8, dags. 22. júní 2000, um helstu framkvæmdir vegna viðhalds og endurbóta í sameign:  1996  Stálhlífar á brúnir stigapalla vegna slits á teppum 8.000 krónur.  1998  Plast á stigahandrið 27.558 krónur.  2000  Sandspartl og málning í sameign 435.426 krónur.  2000  Teppa- og dúkalögn í sameign 384.725 krónur.  Samtals 855.709 krónur og sé hluti stefnanda 8,65% af upphæðinni eða 74.019 krónur.

Með bréfi, dags. 20. október 1997, til Húsnæðisnefndar Reykjavíkur, b/t Arnalds Bjarnasonar, sem hafði tekið við starfi framkvæmdastjóra nefndarinnar um áramótin 1996 - 1997, óskar stefnandi “formlega, eftir árangurslausar tilraunir í 3 – 4 ár, að fá svar við:  Það þarf að gera við íbúð mína að Iðufelli 8, 202, að innan vegna skemmda sem stafa af vanræktu viðhaldi.  Jafnframt þarf að meta hlut Húsnæðis­nefndar í kostnaði v. utanhússviðgerða eða meta eignaraukningu með hliðsjón af framansögðu.”  Í stefnu segir að bréfinu hafi ekki verið svarað en í framhaldi þess, þ.e. síðla árs 1997, hafi stefndi tekið að sér að gera nokkrar lagfæringar á íbúð stefnanda.  Málað hafi verið og gert til bráðabirgða við hreinlætistæki.  Þetta var staðfest með vætti Arnalds Mars Bjarnasonar, fyrrverandi framkvæmdastjóra Húsnæðisnefndar Reykjavíkur.  Hann kvað þetta hafa verið gert í greiðaskyni vegna aðstæðna stefnanda án viðurkenningar á skyldu.

Í bréfi stefnanda til Húsnæðisnefndar Reykjavíkur 21. desember 1999 gerir hann grein fyrir kostnaði sem á hann hafi fallið vegna íbúðar sinnar, sbr. það sem áður greinir, og krefst þess “eftir árangurslausar tilraunir og í algerri neyð að HR bæti mér þann skaða sem ég hef orðið fyrir. . .”  Bréfinu var svarað með bréfi lögmannsstofu 10. janúar 2000 sem er að meginefni sem hér segir:  “Ástand eignarinnar að utan duldist engum og Húsnæðisnefnd Reykjavíkur skilaði íbúðinni í prýðilegu ástandi að innan. Þar var ekki verið að leyna neinu.  Þá er ekki að sjá að kaupverð íbúðarinnar hafi verið óeðlilega hátt þegar þér keyptuð eignina í desember 1992.  Húsnæðisnefnd Reykjavíkur telur því ekki grundvöll fyrir skaðabótaskyldu af hennar hálfu í þessu máli.”  Einnig er tekið fram að allar endurbætur á eigninni reiknist stefnanda til hagsbóta við sölu íbúðarinnar, sbr. 2. mgr. 89. gr. laga nr. 97/1993, sbr. bráðabirgða­ákvæði laga nr. 44/1998.

Stefnandi leitaði til lögmanns sem kærði framangreinda ákvörðun 21. janúar 2000 til Kærunefndar húsnæðismála.  Niðurstaða úrskurðar nefndarinnar 10. mars 2000 er svohljóðandi: “Kærunefnd húsnæðismála telur að Húsnæðisnefnd Reykja­víkur hafi brotið gegn meginreglum um málsmeðferð í stjórnsýslunni er erindi Grétars Hafsteinssonar, kt. 021240-7319, frá 21. desember 1999 var afgreitt.  Málinu er vísað til meðferðar Húsnæðisnefndar Reykjavíkur að nýju.”  Eftir að stefnanda máls þessa hafði verið gefinn kostur á að koma að frekari gögnum og kröfugerð var honum tjáð sú niðurstaða nefndarinnar, með bréfi framkvæmdastjóra hennar 25. maí 2000, að hún teldi að ekki hvíldi á henni bótaskylda í málinu og því yrði að hafna öllum kröfum um greiðslur til hans.

Vegna framangreindra lögskipta höfðaði stefnanda mál, þingfest 20. febrúar 2001, á hendur Félagsmálaráði Reykjavíkur sem hafði tekið við verkefnum Húsnæðis­nefndar Reykjavíkur.  Málinu var vísað frá dómi með úrskurði 7. júní 2001.

 

II

Íbúð stefnanda, sem um ræðir í málinu, er félagsleg íbúð og giltu um skipti aðila lög nr. 86/1988 um Húsnæðisstofnun ríkisins, sjá hér einkum 101. gr. og 102. gr., sbr. 3. gr. laga nr. 70/1990.   Í 1. mgr. 101. gr. er kveðið á um að eigandi félagslegrar íbúðar, sem hyggst selja íbúð sína, skuli  tilkynna það húsnæðisnefnd (sveitarstjórn) eða öðrum framkvæmdaraðila.  Framkvæmdaraðili kaupir íbúðina og selur að nýju samkvæmt ákvæðum þessara laga og reglugerða útgefinna samkvæmt þeim.  Í lagagreininni  er síðan kveðið á um hvernig kaupverð skuli fundið.  Þar er m.a. kveðið á um að seljandi íbúðar skuli fá endurgreiddar þær endurbætur, sem hann hafi gert á fasteigninni, samkvæmt samkomulagi milli aðila eða að mati sérstakra matsmanna svo og að vanræksla á viðhaldi íbúðarinnar frá og með gerð kaupsamnings skuli koma til frádráttar greiðslu seljanda samkvæmt samkomulagi eða að mati sérstakra matsmanna.  Í 1. mgr. 102. gr. segir að sveitarfélag eða annar framkvæmdar­aðili skuli annast útreikning á söluverði félagslegra íbúða þar sem kaupskyldu eða forkaupsréttar er neytt.  Í 2. mgr. greinar þessarar eru settar fram reglur um ákvörðun  verðs við endursölu íbúðar með framreikningi upphaflegs kostnaðarverðs eða síðasta söluverðs, frádrætti vegna fyrningar og við framreiknað verð íbúðarinnar megi bæta kostnaðarverði endurbóta sem á henni hafi verið gerðar.

Í málinu krefst stefnandi skaðabóta; annars vegar að upphæð 1.278.927 krónur vegna fjárhagslegs tjóns og hins vegar að upphæð 500.000 krónur vegna ófjárhagslegs tjóns/miska.

Krafa vegna fjárhagslegs tjóns stefnanda er þannig sundurliðuð:

 

                1.          Standsetningarkostnaður                                                                   

                            með gjalddaga 10. des. 1992                                                                kr.                578.729,00

2.       Hlutdeild íbúðar í viðgerð á ytra byrði, gluggum

                            og altönum með gjalddaga 14. okt. 1997                                            kr.                630.198,00

3.               Standsetning á stigagangi

með tjalddaga 1. júní 2000                                                                    kr.                  70.000,00

 

                                                                                                                 Samtals                    kr.            1.278.927,00.

 

Af framsetningu málsástæðna í stefnu verður ráðið að krafa stefnanda um bætur vegna fjárhagslegs tjóns sé á því reist að við ákvörðun söluverðs íbúðarinnar hafi ekki verið farið réttilega að samkvæmt ákvæðum laga nr. 86/1988.  Á kaupdegi stefnanda, 10. desember  1992, hafi íbúðin/fasteignin nr. 0202 að Iðufelli 8 verið í niður­níðslu sakir vanrækts viðhalds, bæði að því er tók til séreignarhluta hennar og sameignarhluta, og því hafi verðmæti hennar verið minna en sambærilegra íbúða sem notið hafi eðlilegs viðhalds.  Vísað er til þess að viðhald félagslegrar íbúðar sé – samkvæmt skilgreiningu laga um Húsnæðisstofnun/Íbúðarlánasjóð – fólgið í því að halda íbúð í óbreyttu ástandi, þ.e. koma í veg fyrir að hún rýrni í verði sakir slits og hrörnunar.  Endurbætur séu hins vegar fólgnar í því að auka verðmæti íbúðar umfram það sem leiðir af eðlilegu viðhaldi.  Viðhald/endurbætur geti hvort heldur sem er varðað séreign, þ.e. íbúðina sjálfa, eða sameign fjöleignarhúss, þ.e. stigagang, glugga og ytra byrði.

Krafa stefnanda um bætur vegna ófjárhagslegs tjóns er reist á 26. gr. laga nr. 50/1993.  Hún er studd þeim rökum að atferli stefnda hafi valdið stefnanda, sem sé öryrki, mikilli hugraun og þjáningum.  Við þær erfiðu aðstæður, sem stefnandi hafi búið við, hafi sá fjárhagslegi baggi, sem stefndi hafi velt yfir á herðar hans með ólöglegum hætti, orðið mun erfiðari að bera en verið hefði ef hann hefði gengið heill til skógar.

Auk laga nr. 86/1988 vísar stefndi til laga nr. 44/1998 þar sem í 3. gr. er kveðið á um heimild félagsmálaráðherra til að staðfesta ósk sveitarfélags um að aflétt verði kaupskyldu og forkaupsrétti viðkomandi sveitarfélags að félagslegum eignar­íbúðum innan viðkomandi sveitarfélags.  Við málflutning var sýnt fram á að þetta tekur til stefnda í máli þessu. 

Krafa stefnda um sýknu af kröfu stefnanda um bætur vegna fjárhagslegs tjóns er að meginefni rökstudd þannig að stefnandi hafi keypt íbúðina á verði sem reiknað hafi verið samkvæmt gildandi reglum um kaup og sölu félagslegra íbúða.  Því er mótmælt að stefndi verði krafinn um kostnað sem hafi fylgt endurbótum sem hús­félagið að Iðufelli, Gyðufelli og Fannarfelli hafi ákveðið að ráðast í á árinu 1996.  Kröfulið um greiðslu 70.000 króna er mótmælt þar sem stefndi  hafi selt stefnanda eignina í umsömdu ástandi en ekki ábyrgst að ekki kæmi til frekara viðhalds eða endurbóta á vegum húsfélags síðar.

Stefndi mótmælir kröfu stefnanda um bætur vegna ófjárhagslegs tjóns eða miska þar sem hún fái ekki stoð í lögum og stefnandi hafi ekki sannað tjón sitt. eða sýnt fram á orsakatengsl eða sennilega afleiðingu.

 

III

Á dómþingi 1. febrúar 2002 var að beiðni stefnanda dómkvaddur matsmaður, Sturlaugur Þorsteinsson verkfræðingur, til þess “að virða til peningaverðs tjón matsbeiðanda, sem er verðmætisrýrnun íbúðar nr. 0202 að Iðufelli 8, Reykjavík, vegna vanrækts viðhalds og niðurníðslu að því marki sem hún var ekki dregin frá verði því, sem honum var gert að greiða fyrir hana samkvæmt kaupsamningi, dags. 10. desember 1992”.  Niðurstaða matsmannsins, samkvæmt matsgjörð 20. mars 2002, er svohljóðandi:  “Undirritaður hefur metið upphæðir þær, sem stefnandi byggir kröfur sínar um fjárbætur á, með hliðsjón af framlögðum gögnum, skoðun á fasteigninni, teikningum og yfirliti fasteignar frá Fasteignamati ríkisins.  Ekki hefur verið metinn kostnaður stefnanda vegna viðgerða og endurmálunar íbúðarinnar eftir að komist var í veg fyrir leka eða tjón vegna hugsanlega hærri hitunarkostnaðar áður en endurbætur áttu sér stað, enda ekki lögð fram gögn um þá þætti og fjárkrafa stefnanda byggð á raunkostnaði við viðhald og endurbætur.  Undirritaður telur þær upphæðir sem stefnandi byggir kröfur sínar á, samtals kr. 1.278.927, vera sanngjarnar og hóflegar.”

Að beiðni stefnda voru þ. 20. maí 2002 Bragi Kristjánsson lögfræðingur og Freyr Jóhannesson byggingatæknifræðingur dómkvaddir til þess að leggja yfirmat á þau atriði, sem metin voru í matsgerð Sturlaugs Þorsteinssonar og meta kaupverð fasteignarinnar íbúðar 0202 Iðufelli 8 í kaupum aðila.  Matsgjörð, sem matsmennirnir staðfestu fyrir dóminum, er dagsett 23. október 2002.  Niðurstaða hennar er sú að söluverð umræddrar íbúðar sé 2.856.337 á verðlagi í desember 1992.  Jafnframt er tekið fram að matsmenn meti ekki ( - hugsanlegt - eins og tekið var fram af matsmanninum Braga Kristjánssyni fyrir dóminum) tjón matsþola.  Um forsendur matsins segir að verðlagning íbúðarinnar í desember 1992 byggist á niðurnjörfuðum lagareglum um útreikning á félagslegum eignaríbúðum og séu allir liðir framreiknaðir.  Í slíkum tilvikum komi ekki til neitt mat kaupanda eins og þegar íbúð sé keypt á frjálsum markaði.  Vegna framreiknings allra verðþátta á félagslegri íbúð verði hún að uppfylla ákveðna gæðastaðla að því er varðar frágang og ástand.  Gögn málsins sýni að ekki hafi verið framkvæmt á fjöleignarhúsinu að Iðufelli 8 neitt viðhald utanhúss, sem að gagni hafi komið, fyrr en árið 1996.  Útreikningar matsmanna og meginröksemdir verða hér tilgreind:

 

“5            Útreikningar og röksemdir.

5.1           Útreikningar

Iðufell 8, Reykjavík. Íbúð 0202.

Mat á endurbótum og viðhaldi 1992-2000.

Verðlag 1. desember 1992.

Lánskjaravísitala 1. des. 1992 = 3239 stig.

 

1.                    Kaupverð íbúðar (framreiknað án endurbóta): 2.729.271 kr.

 

2.                    Endurbætur og viðhald

2.1           Eldhúsinnrétting:                                    241.023 kr.              Afskrift 5% á ári í 19 ár:                95%

2.2           Vaskar og blöndunartæki:                        27.934 kr.              Afskrift 5% á ári í 19 ár:                95%

2.3           Gólfdúkur:                                                173.412 kr.            Afskrift 10% á ári í 19 ár:              100%

2.4           Ljós og tengingar, hreingerningar og annað:                                                               

                20.460 + 7.482 + 4.603 =                            32.545 kr.       Afskrift:                                               100%

2.5           Eldavél:                                                       37.523 kr.       Afskrift 5% á ári í 19 ár:                       95%

 

                Heildarkostnaður:                                   512.437 kr. 

                Liðir 2.1, 2.2, 2.3 og 2.5:                          306.480 kr.       Endurbætur                                     464.618 kr.

 

                Frádráttur af kaupverði:                            512.437 -  464.618 kr.                                               47.819 kr.

 

3.                    Áætlaðar endurbætur í ágúst 1987 (án skýringa)

                100.000 kr.*3239/1743                             185.829 kr.

                Fyrning: 5%

                Lækkun kaupverðs: 0,95*185.829 kr.                                                                                       176.538 kr.

 

4.             Standsetning á stigagangi 1996-2000 (dskj. 14)

4.1          Stálbitar á stigapalli:                                                      8.000 kr.              (1/7 1996)

4.2          Plast á stigahandrið:                                                    27.558 kr.              (1/7 1998)

4.3          Sandspartl og málning á sameign                           435.426 kr.              (1/7 2000)

4.4          Teppa- og dúkalögn í sameign                                384.725 kr.              (1/7 2000)

 

                Allir framangreindir liðir afskrifast um 100%.                          

                Hlutdeild íbúðar 8,65%                                                                                                                    0 kr.

 

5.             Viðgerð utanhúss

                Heildarkostnaður:                                                      630.198 kr.              (1/11 1997)

                Áætlaðar endurbætur 40% (50% - 4 ár @ 2,5%)

 

                Viðhaldskostnaður á verðlagi l. des. 1992:

                                                                               630.198*3239/3592*0,4                                           227.306 kr.

 

6.             Niðurfært kaupverð                                (verðlag 1. des. 1992)

                3.308.000 - 47.819 - 176.538 - 227.306 =

                3.308.000 - 512.885 =                                               2.856.337 kr.

 

7.                   Frádregin upphæð á verðlagi 1. okt. 2002:                                                                         696.884 kr.

                (vísitala = 4401 stig)

 

5.2                Röksemdir

5.2.1        Um 2. lið, endurbætur og viðhald

5.2.1.1  Eldhúsinnréttingin, sem skipt var út, þegar matsþoli keypti, var af þeirri gerð, sem telja má 15-20 ára endingartíma á. Matsmenn miða við afskrift 5% á ári, þannig að 95% telst endurbætur, en 5% vanrækt viðhald seljanda.

 

5.2.1.2  Sama röksemd er á bak við mat á vöskum og blöndunartækjum.

 

5.2.1.3  Gólfefni það, sem áður var á íbúðinni, má telja afskrifað að fullu.

 

5.2.1.4  Ljós, tengingar, hreingerningar og annað teljast viðhald á kostnað seljanda.

 

5.2.1.5 Matsmenn meta endingartíma eldavélar, sem skipt var út, 20 ár.

 

5.2.2  Áætlaðar endurbætur í ágúst 1987

Við endursölu íbúðarinnar í ágúst 1987 var áætluðum endurbótum, kr. 100.000,-, bætt við söluverðið. Enginn kostnaður hefur fundist á móti þessum endurbótum og engar skýringar verið gefnar, þrátt fyrir óskir þar um.

 

5.2.3 Standsetning á stigagangi 1996-2000

Matsmenn telja ósannað, að ástand stigagangs í desember 1992 hafi ekki uppfyllt eðlilegar kröfur, sjá dómskjal nr. 6. Af þeim sökum er hann ekki tekinn með við mat á verði á sama tíma.

 

5.2.4 Viðgerð utanhúss 1996

Matsmenn telja, að eðlilegt viðhald, annað en klæðning á þann hátt, sem gert var, hefði kostað nálægt helmingi minna en klæðningin. Þannig sé rétt að meta helming kostnaðarfjárhæðarinnar sem endurbætur, en helminginn sem vanrækt viðhald. Það er þó álit matsmanna, að eignarhaldstími matsþola verði á einhvern hátt að koma til frádráttar, því að endurbætur þær, sem gerðar voru á eigninni endist eiganda íbúðarinnar lengur, sem þeim tíma nemur. Af þeim sökum er endurbótaþátturinn aukinn um 2,5% á ári, eða samtals 10%, en vanrækt viðhald lækkað að sama skapi.”

 

IV

Fallist er á að stefnandi eigi rétt til skaðabóta úr hendi stefnda vegna fjártjóns sem fólgið var í því að söluverð umræddrar íbúðar, er hann keypti hana, var metið of hátt samkvæmt lagareglum sem um það giltu samkvæmt framangreindu.  Afnám forkaupsréttar og kaupskyldu stefnda, þannig að stefnanda væri heimilt að selja eignina á frjálsum markaði ef og þegar til þess kæmi, hefur ekki þýðingu fyrir úrslit málsins.

Þriðji töluliður í útreikningi yfirmatsgjörðar, “áætlaðar endurbætur í ágúst 1987”, fellur að efni matsbeiðni stefnda en hins vegar utan grundvallar málsins sem lagður var með stefnu.  Um er að ræða verðlagningu íbúðarinnar til forvera stefnanda, Sævars Vígsteinssonar og Sigríðar Lindu Kristjánsdóttur, og er út frá því gengið að endurbætur hafi ranglega verið áætlaðar 100.000 krónur.  Þess í stað er við það miðað að þær hafi engar verið, að því er séð verður vegna þess að eftir fimmtán ár hafi enginn kostnaður fundist á móti þessum endurbótum og engar skýringar verið gefnar.  Á þennan lið matsins verður eigi fallist.  Dómurinn fellst að öðru leyti á forsendur og útreikninga yfirmatsgerðar sem verða lagðir til grundvallar niðurstöðu.  Rétt þykir, eins og atvikum málsins er háttað, að valin verði sú aðferð samkvæmt matinu að miða frádregna upphæð við verðlag 1. október 2002.   Frá upphæðinni 696.884 krónum verður samkvæmt framansögðu dregin niðurstaða samkvæmt 3. tl. yfirmatsgjörðar; 176.538 krónur með vísitöluhækkun 4401/3239, þ.e. 239.871 króna.

Lagagrundvöll skortir fyrir miskabótakröfu stefnanda.  Tekið skal fram að skaðabótalög nr. 50/1993 eiga einungis við um skaðabótaábyrgð vegna tjóns sem verður eftir gildistöku laganna 1. júlí 1993.

Samkvæmt framangreindu er niðurstaða dómsins sú að dæma beri stefnda til að greiða stefnanda 457.013 (696.884 – 239.871) krónur með vöxtum eins og greinir í dómsorði.

Ákveðið er að málskostnaður skuli falla niður.  Gjafsóknarkostnaður stefnanda greiðist úr ríkissjóði, þ.m.t. laun lögmanns stefnanda, Sigurðar Gizurarsonar hrl., sem eru ákveðin 350.000 krónur.

Mál þetta dæmir Sigurður H. Stefánsson héraðsdómari.

 

D ó m s o r ð:

 

Stefndi, Reykjavíkurborg, greiði stefnanda, Grétari H. Hafsteinssyni, 457.013 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá fimmtánda degi eftir dómsuppsögu til greiðsludags.

Málskostnaður fellur niður.

Gjafsóknarkostnaður stefnanda greiðist úr ríkissjóði, þar með talin laun lögmanns hans, Sigurðar Gizurarsonar hæstaréttarlögmanns, 350.000 krónur.