Fimmtudaginn 19. september 2002.
Nr. 71/2002.	Pétur Hansson (Brynjar Níelsson hrl.) gegn Hafliða Bárði Harðarsyni Jóni Eiríkssyni og Guðlaugi Þórðarsyni (Garðar Briem hrl.)

 

Fasteign. Fjöleignarhús. Eignarréttur. Þinglýsing. Veðsetning. Nauðungarsala.

P var eigandi alls hússins að Mjölnisholti 4, þegar hann seldi sonum sínum með tveimur kaupsamningum neðri og efri hæð þess árið 1990. Á þeim tíma hvíldi meðal annars á neðri hæð hússins veðskuldabréf frá 1978, en á efri hæðinni veðskuldabréf frá 1985. Náðu veðréttindi bréfanna til viðkomandi hæðar hússins ásamt þeirri helmings hlutdeild í sameign, sem hvorri þeirra fylgdi, þar á meðal í rishæð hússins. Var talið að P hafi ekki getað létt þessum veðböndum af neinum hluta fasteignarinnar með því að undanskilja rishæð hússins og „yfirbyggingarrétt“ þegar hann seldi sonum sínum aðra hluta þess en í málinu krafðist P þess að viðurkenndur yrði eignarréttur hans á rishæð fasteignarinnar og réttur til yfirbyggingar. Veðskuldabréfin tvö voru grundvöllur undir beiðnir um nauðungarsölu á annars vegar efri hæð hússins og hins vegar neðri hæð þess árin 1994 og 1995 og varð ekkert ráðið af gögnum málsins um að nokkuð hafi þar verið undan skilið. Var því litið svo á að beiðnirnar hafi tekið til alls þess sem veðsett var, enda var það í samræmi við skráningu í fasteignabók. Nauðungarsala fór fram á þessum grundvelli og húsið í heild selt nauðungarsölu, þar á meðal ris þess og réttursem eigandi kunni að hafa til að byggja við húsið. Fékk engu um það breytt að í afsölum til Húsbréfadeildar Húsnæðisstofnunar, sem gefin voru út í kjölfar nauðungarsölu, var tekið fram að þeir eignarhlutar, sem seldir voru, hafi verið þinglýst eign sona P, enda voru ekki aðrir eigendur skráðir í fasteignabók. Þótt efni kynnu að hafa verið til að gæta við þessar nauðungarsölur að réttindum sem P hafði geymt sér við gerð kaupsamninganna 1990, var talið að ekki yrði horft fram hjá því að við framkvæmd uppboðs á efri hæð hússins var P talinn annar gerðarþola og var að auki staddur við það. Voru eigendur fasteignarinnar sýknaðir af kröfum P.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson og Árni Kolbeinsson og Arnljótur Björnsson fyrrverandi hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 7. febrúar 2002. Hann krefst þess að viðurkenndur verði með dómi eignarréttur sinn „á rishæð fasteignarinnar Mjölnisholt 4, Reykjavík og réttur til yfirbyggingar ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber.“ Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Með kaupsamningi og afsali 27. júní 2002 seldu stefndu Ævari Lúðvíkssyni fasteignina Mjölnisholt 4. Áfrýjandi kaus á grundvelli 1. mgr. 23. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála að halda málinu áfram gegn stefndu. Hinn nýi eigandi hefur látið gæta réttar síns fyrir Hæstarétti og tekið undir kröfu stefndu.

I.

Áfrýjandi eignaðist með afsali 8. mars 1979 þriggja herbergja íbúð á neðri hæð hússins að Mjölnisholti 4 „ásamt tilheyrandi sameign og eignarlóðarhluta.“ Taldist eignarhlutinn 50% af fasteigninni. Þá eignaðist áfrýjandi með afsali 24. október 1985 þriggja herbergja íbúð á efri hæð hússins „með tilheyrandi eignarlóðarhluta og öllu er eignarhlutanum fylgir og fylgja ber“. Taldist eignarhlutinn vera 50% allrar fasteignarinnar. Með þessum kaupum var áfrýjandi orðinn eigandi að allri fasteigninni Mjölnisholti 4.

Með skuldabréfi 2. október 1978 fékk áfrýjandi lán frá Byggingasjóði ríkisins að fjárhæð 1.000.000 gamlar krónur. Til tryggingar greiðslu lánsins var veðsett með þriðja veðrétti „3ja herbergja íbúð á neðri hæð í húseigninni nr. 4 við Mjölnisholt í Reykjavík, ásamt lóðarréttindum og tilheyrandi hlutdeild í sameign.“ Skuldabréfi þessu var þinglýst 11. október 1978. Þessi veðsetning náði sýnilega til alls þess eignarhluta í húseigninni, sem áfrýjandi eignaðist með framangreindu afsali 8. mars 1979.

 Þá var „Mjölnisholt 4, efri hæð m.m.“ veðsett með 1. veðrétti til tryggingar láni frá Byggingarsjóði ríkisins að fjárhæð 260.000 krónur með skuldabréfi 7. nóvember 1985. Bréfi þessu var þinglýst 15. nóvember sama mánaðar. Er ljóst að veðsetning samkvæmt þessu bréfi náði til alls þess eignarhluta, sem áfrýjandi eignaðist með áðurnefndu afsali 24. október 1985.

Með tveim kaupsamningum 30. júlí 1990 seldi áfrýjandi annars vegar syni sínum Indriða neðri hæð Mjölnisholts 4 og hins vegar syni sínum Albert efri hæð hússins. Skyldi fylgja hvorri hæð hlutfallsleg eignarlóðarréttindi og réttindi í sameign. Í báðum kaupsamningunum voru „ris eignarinnar og yfirbyggingarréttur“ undanskilinn og skyldu vera „áfram óskoruð eign seljanda.“ Kaupsamningum þessum var þinglýst án athugasemda 19. september 1990. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að þess hafi verið sérstaklega getið í fasteignabók að ris og „yfirbyggingarréttur“ hafi ekki fylgt með í kaupunum.

Efri hæð Mjölnisholts 4 var seld nauðungarsölu á uppboði 10. maí 1994. Í endurriti úr gerðabók sýslumannsins í Reykjavík var eignin auðkennd sem Mjölnisholt 4, „efri hæð og ½ bílskúr.“ Var getið þar um fimm gerðarbeiðendur, en meðal þeirra voru Byggingarsjóður ríkisins og „Byggingarsjóður ríkisins húsbréfadeild“. Gerðarþolar voru sagðir vera „Albert Pétursson þinglýstur kaupsamningshafi og Pétur Hansson þinglýstur eigandi.“ Hæstbjóðandi við uppboðið var „húsbréfadeild húsnæðisstofnunar ríkisins“, sem fékk gefið út afsal sýslumanns fyrir eigninni 31. október 1994. Í afsalinu var tekið fram að „fasteignin Mjölnisholt 4, efri hæð og ½ skúr, þingl. eign Alberts Péturssonar“ hafi verið seld á „nauðungaruppboði“ fyrrgreindan dag. Væri eigninni afsalað fyrrnefndum hæstbjóðanda „með öllum sama rétti og fyrri eigandi átti.“

Neðri hæð hússins við Mjölnisholt 4 var seld nauðungarsölu við uppboð 14. nóvember 1995. Í málinu liggur fyrir að meðal gerðarbeiðanda þar hafi verið Veðdeild Landsbanka Íslands, sem krafðist nauðungarsölu með beiðni 1. maí 1995 á grundvelli fyrrgreinds veðskuldabréfs, sem áfrýjandi gaf út til Byggingarsjóðs ríkisins 2. október 1978. Eignarhlutinn, sem þessi beiðni um nauðungarsölu tók til, er auðkenndur í framlögðu veðbandayfirliti sem „3ja herbergja íbúð á neðri hæð m.m. og ½ skúr“ og talinn vera 50% af húsinu. Hæstbjóðandi við þetta uppboð varð „Húsbréfadeild Húsnæðisstofnunar“, sem fékk útgefið afsal sýslumanns fyrir eigninni 19. desember 1995. Í afsalinu var tekið fram að þessi fasteign hafi verið þinglýst eign Indriða K. Péturssonar. Sagði þar að sýslumaður afsali eigninni „með öllum sama rétti og fyrri eigandi átti.“

Eins og nánar er rakið í hinum áfrýjaða dómi gaf Húsnæðisstofnun ríkisins út afsal 28. apríl 1998 til stefndu fyrir „allri húseigninni nr. 4 við Mjölnisholt í Reykjavík (að undanskildum byggingarrétti) ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber að engu undanskildu, þ.m.t. tilheyrandi lóðarréttindum.“

II.

Eins og að framan er rakið var áfrýjandi eigandi alls hússins að Mjölnisholti 4 þegar hann seldi sonum sínum með kaupsamningum 30. júlí 1990 neðri hæð og efri hæð þess. Á þeim tíma hvíldi meðal annars á neðri hæð hússins framangreint veðskuldabréf frá 2. október 1978, en á efri hæðinni áðurnefnt veðskuldabréf frá 7. nóvember 1985. Er ljóst að veðréttindi samkvæmt þessum skuldabréfum náðu til viðkomandi hæðar hússins ásamt þeirri helmings hlutdeild í sameign, sem hvorri þeirra fylgdi, þar á meðal í rishæð hússins. Áfrýjandi gat ekki létt þessum veðböndum af neinum hluta fasteignarinnar með því að undanskilja rishæð hússins og „yfirbyggingarrétt“ þegar hann seldi sonum sínum aðra hluta þess. Þessi veðskuldabréf voru eins og að framan er rakið grundvöllur undir beiðnir um nauðungarsölu á annars vegar efri hæð hússins og hins vegar neðri hæð þess. Ekkert verður ráðið af gögnum málsins um að í beiðnum þessum hafi nokkuð verið undan skilið. Verður þannig að líta svo á að þær hafi tekið til alls þess, sem veðsett var, enda var það jafnframt í samræmi við skráningu réttinda yfir eigninni í fasteignabók. Fór sala á hvorum eignarhlutanum um sig fram á þessum grundvelli og var því húsið í heild selt nauðungarsölu á uppboðunum 10. maí 1994 og 14. nóvember 1995, þar á meðal ris þess og réttur, sem eigandi kann að njóta til að byggja við húsið. Fær engu um það breytt að í fyrrnefndum afsölum 31. október 1994 og 19. desember 1995 var tekið fram að þeir eignarhlutar, sem seldir voru, hafi verið þinglýst eign Alberts Péturssonar annars vegar og Indriða K. Péturssonar hins vegar. Verður í því sambandi að líta til þess að samkvæmt því, sem ráðið varð af fasteignabók, voru ekki aðrir eigendur að Mjölnisholti 4 en þeir, sem áttu þinglýstar eignarheimildir að efri hæð hússins annars vegar og þeirri neðri hins vegar. Þótt efni kynnu að hafa verið til að gæta við þessar nauðungarsölur að réttindum, sem áfrýjandi geymdi sér við gerð kaupsamninganna 30. júlí 1990, verður ekki horft fram hjá því að við framkvæmd uppboðs á efri hæð hússins 10. maí 1994 var áfrýjandi talinn annar gerðarþola og var hann að auki staddur við það. Jafnvel þótt sýslumanni hefðu að öðru leyti orðið á mistök við ákvörðun um hver teldist gerðarþoli við framangreindar nauðungarsölur og vanrækt að gefa áfrýjanda kost á að eiga að þeim þá aðild, sem honum kann að hafa borið, getur það ekki orðið til þess að hróflað verði í þessu máli við því, sem þar var gert.

Samkvæmt framansögðu verða stefndu sýknaðir af kröfum áfrýjanda.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað verður staðfest. Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Stefndu, Hafliði Bárður Harðarson, Jón Eiríksson og Guðlaugur Þórðarson, eru sýknir af kröfum áfrýjanda, Péturs Hanssonar.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað skal vera óraskað.

Áfrýjandi greiði stefndu samtals 200.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 21. nóvember 2001.

Mál þetta, sem dómtekið var 26. október sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Pétri Hanssyni, kt. 170839-3079, Kóngsbakka 5, Reykjavík, gegn Hafliða Bárði Harðarsyni, kt. 170463-2939, Deildarási 10, Reykjavík, Jóni Eiríkssyni, kt. 290652-2359, Njálsgötu 2, Reykjavík, og Guðlaugi Þórðarsyni, kt. 221151-3059, Sigtúni 23, Reykjavík,  með stefnu sem birt var 15. mars 2001.

Dómkröfur stefnanda eru að viðurkenndur verði með dómi eignarréttur stefnanda á rishæð fasteignarinnar Mjölnisholt 4, Reykjavík, og réttur til yfirbyggingar ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber.  Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefndu að mati dómsins.

Dómkröfur stefndu eru að kröfum stefnanda verði hafnað.  Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnanda að mati dómsins.

Aðdragandi þessa máls er að með afsali 8. mars 1979 eignaðist stefnandi þriggja herbergja íbúð á neðri hæð í húsinu nr. 4 við Mjölnisholt í Reykjavík.  Segir í afsalinu að eignarhlutinn sé 50% af fasteigninni nr. 4 við Mjölnisholt.  Þá eignaðist stefnandi þriggja herbergja íbúð á efri hæð í sama húsi með afsali 24. október 1985.  Segir í afsalinu að eignarhlutinn teljist vera 50% allrar fasteignarinnar nr. 4 við Mjölnisholt í Reykjavík.  Stefnandi sótti um leyfi til byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar um að fá að bæta við húsið - fá heimild til að „hækka þak með kvistum (byggja herberb. í þakrými) úr steinsteypu."  Umsóknin var samþykkt með ákveðnum athugsemdum 7. apríl 1989.  Þann 25. júlí 1991 sótti stefnandi aftur um byggingarleyfi.  Ekki er að sjá af gögnum málsins, hvernig umsóknin var þá afgreidd af byggingarfulltrúa.

Með tveimur kaupsamningum 30. júlí 1990 keyptu synir stefnanda, Indriði og Albert, hvor sína hæð í húsinu.  Í báðum kaupsamningum segir að ris eignarinnar og yfirbyggingarréttur sé undanskilinn og verði áfram óskoruð eign seljanda.  Kaupsamningarnir voru færðir í þinglýsingabók 20. september 1990 án athugsemda.  Efri hæð hússins var seld nauðungarsölu 10. maí 1994 og afsalað til Húsnæðis-stofnunar ríkisins 31. október 1994.  Neðri hæð hússins var seld nauðungarsölu 14. nóvember 1995 og afsalað til Húsnæðisstofnunar ríkisins 19. desember 1995.

Húsnæðisstofnun ríkisins seldi 28. apríl 1998 stefndu, Hafliða Bárði Harðarsyni, Jóni Eiríkssyni og Guðlaugi Þórðarsyni.  Afsalað er til þeirra svo sem skjalfest er: Allri húseigninni nr. 4 við Mjölnisholt í Reykjavík (að undanskildum byggingarrétti) ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber að engu undanskildu þ.m.t. tilheyrandi lóðarréttindum.  Lóðin: 184 fm eignarlóð.  Yfirlýsing vegna riss og yfirbyggingarréttar frá Alberti Péturssyni sjá skjal  A-19182/90.  Afsalið var fært í þinglýsingabók með athugsemd um að ekki væri tekin afstaða til réttinda varðandi ris og yfirbyggingarrétt, þar sem þeim hefði ekki verið þinglýst og væru þar af leiðandi ekki til í þinglýsingabókum.  Með bréfi 28. júlí 1998 til sýslumannsins í Reykjavík krafðist stefnandi að hann yrði skráður í þinglýsingabók sem eigandi að risi hússins og eigandi svokallaðs yfirbyggingarréttar.  Á grundvelli þess að skortur væri á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu - ekkert væri getið um risið né yfirbyggingarréttindi í þinglýsingabókum um húseignina að Mjölnisholti 4 - hafnaði sýslumaður (þinglýsingarstjóri) kröfu stefnanda með bréfi 15. september 1998.  Stefnandi skaut málinu til héraðsdóms.  Með úrskurði  Héraðsdóms Reykjavíkur 20. janúar 1999 var úrlausn þinglýsingarstjórans staðfest.  Byggt var m.a. á því að húseignin hefði öll verið seld nauðungarsölu á árunum 1994 og 1995.  Uppboðsheimildirnar hefðu m.a. verið veðskjöl, er hvílt hefðu á öllu húsinu, þar með töldu risi og yfirbyggingarrétti.  Stefnandi skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 3. febrúar 1999 og með dómi Hæstaréttar 19. febrúar 1999 var hinn kærði úrskurður staðfestur.  Í forsendum úrskurðar Hæstaréttar segir:

Í málinu er ekki fram komið að sóknaraðili hafi nýtt sér úrræði 27. gr. þinglýsingalaga til þess að leitast við að fá leiðrétt ætluð mistök þinglýsingarstjóra við þinglýsingu framangreindra kaupsamninga.  Þess í stað krafðist sóknaraðili þess fyrir þinglýsingarstjóra að hann yrði skráður eigandi rissins í þinglýsingabók.  Eignarréttur sóknaraðila að umræddu risi verður ekki ótvírætt leiddur af ákvæðum í kaupsamningunum, sem þinglýst var 1990, en hann styður kröfu sína um þinglýsingu ekki við önnur skjöl.  Þá getur úrlausn um eignarrétt sóknaraðila jafnframt verið háð atvikum, sem síðar hafa gerst, en ekki er unnt að leysa úr um afleiðingar þeirra í máli, sem rekið er samkvæmt 3. gr. þinglýsingalaga.  Þegar af þessari ástæðu verður niðurstaða hins kærða úrskurðar staðfest.

Stefnandi byggir á því að hann sé og hafi verið eigandi riss að Mjölnisholti 4, Reykjavík ásamt byggingarrétti sem risinu hafi fylgt.  Er hann seldi íbúðir hússins á efri og neðri hæð hússins, tvær að tölu, hafi risið og byggingarrétturinn verið skýrt aðgreint frá því selda.  Þegar Húsnæðisstofnun ríkisins keypti síðan íbúðirnar á nauðungaruppboðum hafi stofnunin ekki eignast við nauðungarsöluna betri rétt en fyrri eigendur höfðu, enda sérstaklega tekið fram í afsölum sýslumannsins í Reykjavík til húsbréfadeildar húsnæðisstofnunar, að eignunum sé afsalað með öllum sama rétti og fyrri eigendur áttu.  Þegar Húsnæðisstofnun ríkisins seldi stefndu síðan húseignina að Mjölnisholti 4 þann 28. apríl 1998, hafi stofnunin ekki getað afsalað betri rétti en hún fékk við kaupin á nauðungaruppboðunum.  Þá er á það bent að í afsali á dskj. nr. 18 er byggingarréttur sérstaklega undanskilinn og bent er á þinglýsta yfirlýsingu Alberts Péturssonar, sbr. dskj. nr. 8, en þar komi glögglega fram að stefnandi sé talinn eigandi riss og byggingarréttar.  Stefndu geti því ekki talist grandlausir um ætlaðan eignarrétt stefnanda á risi og byggingarrétti.

Þá er byggt á því að stefnandi hafi á sínum tíma verið eigandi allrar fasteignarinnar að Mjölnisholti 4.  Eiganda eignar sé frjálst að ráðstafa eigninni svo sem almennar reglur um eignarrétt kveði á um.  Hafi stefnandi skipt fasteigninni með því að selja ákveðna hluta hennar og standi sú skipan enn.  Eignarréttur hans að risi eignarinnar auk yfirbyggingarréttar sé ótvíræður þrátt fyrir að eignaskiptalýsingu hafi ekki verið þinglýst.  Réttur eiganda til að ráðstafa eignum sínum sé varinn af 72. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands.  Reglur um skráningu eigna eða aðrar reglur sem að fasteignum lúta geta ekki skert rétt stefnanda til að eiga ris fasteignarinnar að Mjölnisholti 4 auk yfirbyggingarréttar.  Skipti engu máli í því sambandi hvort skráning sé heimil eða möguleg eða hvort um samþykkta íbúð sé að ræða eða ekki svo eitthvað sé nefnt.  Eignarrétturinn sé friðhelgur og geti eigandi ráðstafað eigum sínum að vild, þ. á m. skipt út og selt hluta en haldið eftir öðrum hluta.  Þetta hafi stefnandi gert og sú staðreynd að hann náði ekki að þinglýsa eignaskiptayfirlýsingu áður en hluti eignarinnar var seldur nauðungarsölu og varð því ókleift að þinglýsa eignarheimild sinni, sbr. dóm Hæstaréttar Íslands frá árinu 1999 bls. 744, geti ekki svipt stefnanda friðhelgum beinum eignarrétti hans á risi og byggingarrétti að fasteigninni Mjölnisholt 4, Reykjavík.

Þá mótmælir stefnandi þeirri staðhæfingu af hálfu stefndu að skráning í þinglýsingabókum og reglur fjöleignahúsalaga ráði alfarið hver eigi hlut í fasteign.  Benda megi á að alþekkt sé í íslenskum rétti, m.a. á sviði sifjaréttar, að skráning í þinglýsingabókum sé látin víkja fyrir raunverulegum eignarrétti sé sýnt fram á hann.

Af hálfu stefndu er byggt á því að lög geri ráð fyrir skiptayfirlýsingu um fjölbýlishús    þar sem m.a. sé greint frá hvar hver íbúð er staðsett í húsinu, stærð hennar og hlutfallslegri stærð hverrar íbúðar af fjölbýlishúsinu eða fjöleignarhúsinu öllu.  Þá geri lög ráð fyrir að allar fasteignir séu skráðar með ákveðnum hætti.  Bannað sé að skipta húseign í sjálfstæðar einingar nema hver hluti um sig fullnægi ákvæðum byggingareglugerðar og annarra samþykkta og reglugerða enda komi til samþykki bygginganefndar og sveitarstjórnar.  Áskilið sé að vottorð byggingafulltrúa þurfi að liggja fyrir áður en heimilt sé að þinglýsa gögnum um slíka skiptingu.  Við sölu húseignarinnar til sona sinna hafi stefnandi ekki farið að fyrirmælum laga um gerð skiptayfirlýsingar eins og nauðsynlegt var.  Hafi því sá hluti eignarinnar sem deilt er um aldrei orðið sérstök fasteign samkvæmt lögum.

Þá er byggt á því að sjálfstæður hluti fasteignar hafi ekki stofnast í fjölbýlishúsinu Mjölnisholti 4, þegar stefnandi gerði kaupsamning við syni sína á árinu 1990.  Ekki hafi verið lögð fram gögn um hið aðskilda rými, stærð þess, hlutfall þess í sameign eða hversu mikið það rýrði áður skráða hluta fasteignar í húsinu, aðgengi um sameignarhluta o.s.frv.  Ekki sé hægt að stofna sérstaka fasteign í þakrýminu.  Í dómi Hæstaréttar frá 19. febrúar 1999 komi fram að eignarréttur stefnanda að umræddu risi verði ekki ótvírætt leiddur af ákvæðum í kaupsamn-ingunum, sem þinglýst var 1990.  Þannig sé búið að taka á því að stefnandi geti ekki byggt eignarrétt sinn á þeim kaupsamningum.

Vísað er til þess að báðar íbúðir hússins voru seldar nauðungarsölu vegna vanskila á greiðslu afborgana lána.  Nauðungarsalan hafi farið fram áður en afsali til sona stefnanda var þinglýst.  Húseignin hafi öll verið seld nauðungarsölu á árunum 1994 og 1995 og uppboðsheimildin verið veðskuldir sem hvíldu á öllu húsinu, þar með töldu risi og byggingarrétti.  Af þinglýsingabókum og kaupsamningum megi ráða að Byggingarsjóður ríkisins var eigandi tveggja veðskulda; annars vegar frá 2. október 1978 með fyrsta veðrétti, þinglýst 24. janúar 1979, og hins vegar skuld frá 7. nóvember 1985 með fyrsta veðrétti, þinglýst 15. nóvember 1985.  Veðandlagið sé samkvæmt þinglýsingabókum öll fasteignin að Mjölnisholti 4.

Þá er reist á því að umdeildum byggingarrétti stefnanda til að bæta við húsið að Mjölnisholti 4 verður ekki jafnað til eignarréttar.  Um sé að ræða leyfi frá 7. apríl 1989 til að hækka þak með kvistum en leyfið hafi fallið úr gildi 12 mánuðum síðar þar sem framkvæmdir voru þá ekki hafnar.  Byggingarréttur stefnanda sé ekki lengur fyrir hendi og geti auk þess ekki, einn og sér, staðið sem grundvöllur eignarréttar að fasteign.  Aðeins stefndu, sem eigendum allrar eignarinnar Mjölnisholts 4, sé heimilt að breyta eigninni, s.s með því að hækka þak með kvistum, en bygging ofan á eða við fjölbýlishús sé háð samþykki allra eigenda hússins samkvæmt 1. mgr. 9. gr. laga nr. 59/1976 nema gert hafi verið ráð fyrir henni í upphafi á samþykktri teikningu, sbr. ákvæði 28. gr. núgildandi laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.

Af hálfu stefndu er talið að friðhelgi eignarréttar stefnanda hafi ekki verið brotið svo sem stefnandi heldur fram.  Stefnandi hafi lagt eign sína fram sem veðandlag.  Gengið hafi verið að veðinu öllu að engu undanskildu.  Lagaákvæði, sem mæla almennt fyrir um hvernig fara skuli með eignarrétt, séu í fullu samræmi við 72. gr. stjórnarskrárinnar.  Falli þar undir ákvæði sem mæla fyrir um að þinglýsa verði breytingum á eignarskiptingu í fjölbýlishúsum, hvaða eignir séu hæfar til að teljast sérstakar fasteignir o.s.frv.  Stefnandi hafi ekki farið að skýrum fyrirmælum laga og ekki stutt kröfur sínar neinum viðhlítandi gögnum.

Niðurstaða: Fallist er á með stefndum að hafna beri kröfu stefnanda um að honum verði dæmdur réttur til yfirbyggingar í risi fasteignarinnar að Mjölnisholti 4 í Reykjavík.  Réttur til slíkrar byggingar er bundinn leyfi stjórnar skipulags- og byggingamála og sá, sem óskar eftir byggingarleyfi, verður að senda um það skriflega umsókn til hlutaðeigandi byggingarnefndar ásamt nauðsynlegum hönnunargögnum og skilríkjum, þar með talið samþykki meðeigenda ef um sameign er að ræða, sbr. 4. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997.  

Lög um sameign fjölbýlishúsa nr. 19/1959 voru sett og öðluðust gildi 24. apríl 1959.  Þar segir í 1. gr. að fjölbýlishús teljast í lögum þessum hvert það hús, sem í eru tvær eða fleiri íbúðir, en íbúð sé hvert það herbergi, sem eldhús fylgi.  Í II. kafla laganna er greint frá því að gera skuli skiptasamning um öll fjölbýlishús, sem fleiri en einn eigandi er að, og í skiptasamningi skuli greina, svo að ekki verði um villst,  um skiptingu sameignarinnar, svo sem þar er nánar greint frá.

Með lögum um fjölbýlishús nr. 59/1976, er öðluðust gildi 31. maí 1976, voru lög nr. 19/1959 felld úr gildi.  Ákvæði 1. gr. laga nr. 59/1976 er samhljóða 1. gr. laga nr. 19/1959.  Í II. kafla laganna er greint frá því hvernig fara skuli um skiptingu eignarráða.  Þar segir m.a. að gera skuli skiptayfirlýsingu um öll fjölbýlishús, enda liggi ekki fyrir þinglýstur skiptasamningur, skiptayfirlýsingu skuli þinglýst og eignayfirfærsla fjölbýlishúss eða hluta þess verði ekki þinglýst án þess að skiptayfirlýsing liggi fyrir.  Í 4. gr. laganna segir með ítarlegum hætti hvað greina skuli í skiptayfirlýsingu.  Í 7. gr. segir að sérhver íbúð í fjölbýlishúsi teljist ásamt því, er henni fylgir sérstaklega, og eignarhluta sínum í sameign sérstök fasteign, enda sé fullnægt skilyrðum laga um skráningu og mat fasteigna.

Af lögum nr. 59/1976 og nú af lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994 verður ekki annað ráðið en hluta úr fjölbýlis eða fjöleignarhúsi verði ekki ráðstafað sjálfstætt svo gilt sé nema farið sé eftir þeim reglum sem lögin setja.  Að lögum er ekki heimilt að gera þakrými, svo sem hér um ræðir, að sérstakri fasteign.  Og er það ekki brot á friðhelgi, sem eignarréttinum er veitt með 72. gr. stjórnarskrárinnar, enda er réttur löggjafans til að setja eignarréttindum almenn og reglubundinn mörk vafalaus.  Verður því  fallist á kröfu stefndu um að hafna beri kröfu stefnanda um viðurkenningu eignarréttar stefnanda á rishæð fasteignarinnar að Mjölnisholti 4 í Reykjavík.

Rétt er að stefnandi greiði stefndum 100.000 krónur alls í málskostnað.

Páll Þorsteinsson héraðsdómari kveður upp dóminn.

DÓMSORÐ:

Kröfu stefnanda, Péturs Hanssonar, að viðurkenndur verði með dómi eignarréttur hans á rishæð fasteignarinnar Mjölnisholti 4, Reykjavík, og réttur til yfirbyggingar ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber, er hafnað.

Stefnandi greiði stefndu, Hafliða Bárði Harðarsyni, Jóni Eiríkssyni og Guðlaugi Þórðarsyni, í einu lagi 100.000 krónur í málskostnað.