Fimmtudaginn 3. mars 2005.
Nr. 400/2004.	Hafnfirðingur ehf. (Andri Árnason hrl.) gegn Salómon Jónssyni og (Ólafur Haraldsson hrl.) þrotabúi Global hf. (Hákon Árnason hrl.)

 

Fasteignakaup. Veðskuldabréf. Skuldskeyting. Skaðabætur. Fasteignasali.

H seldi G fasteign sína og skyldi hluti kaupverðsins greiddur með sjö skuldabréfum sem tryggð voru með veði í fasteign G. H samþykkti skuldskeytingu á bréfunum í ágúst sama ár, þannig að félagið B kæmi sem nýr greiðandi að þeim, en B hafði þá eignast hina veðsettu fasteign. Þegar B stóð ekki við skuldbindingar samkvæmt skuldabréfunum, krafði H G um greiðslu samkvæmt þeim og hélt því fram að skuldasamband H og G hafi orðið virkt á ný við vanefndir B. Talið var að ganga yrði út frá því að kaupunum hafi verið lokið með útgáfu afsals og móttöku H á skuldabréfum, þar sem G var sjálfur skuldari. Við skuldskeytinguna hafi endanlega fallið niður krafa H á hendur G og ný stofnast á hendur B. Þá var ekki sannað að forsvarsmaður G hafi vitað um bága fjárhagsstöðu B eða viðhaft nein ummæli um greiðslugetu félagsins. Náði krafa H á hendur þrotabúi G því ekki fram að ganga. Þá var ekki nægilega sýnt fram á að S, forsvarsmaður fasteignasölunnar sem hafði milligöngu um umrædd fasteignaviðskipti, hafi orðið skaðabótaskyldur vegna þess að fyrrnefnt veð hafi reynst haldlaust, né heldur hafi ummæli sölumanns, um að eigandi B væri sonur bankastjóra, bakað S ábyrgð og var hann því sýknaður af kröfu H.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Guðrún Erlendsdóttir og Gunnlaugur Claessen.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 28. september 2004. Hann krefst þess að stefndu verði dæmdir til að greiða sér óskipt 7.000.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 16. ágúst 2001 til greiðsludags. Hann krefst einnig málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi Salómon Jónsson krefst aðallega staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti, en til vara að krafa áfrýjanda verði lækkuð og málskostnaður felldur niður.

Stefndi þrotabú Global hf. krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Sjóvá-Almennum tryggingum hf. hefur verið stefnt fyrir Hæstarétt til réttargæslu.

Bú Global hf. var tekið til gjaldþrotaskipta 23. júní 2004. Hefur þrotabú félagsins tekið við aðild málsins fyrir Hæstarétti.

I.

Áfrýjandi seldi Global hf. fasteign sína að Melabraut 22 í Hafnarfirði með kaupsamningi 12. júní 2001 fyrir 59.000.000 krónur. Af kaupverðinu skyldu 7.000.000 krónur greiddar með skuldabréfum til fimm ára, sem tryggð yrðu með veði í fasteign kaupandans að Viðarhöfða 2 í Reykjavík. Sjö skuldabréf voru útbúin, hvert að fjárhæð 1.000.000 krónur, og bera þau með sér að hafa verið gefin út á kaupsamningsdegi. Snýst ágreiningur málsaðila um þann hluta kaupverðsins, sem greiddur skyldi með umræddum skuldabréfum.

Húsið fasteignasala ehf. hafði milligöngu um fasteignaviðskiptin, en stefndi Salomón rak það félag og hafði fengið löggildingu sem fasteignasali. Fram er komið að sama félag tók einnig að sér að selja fasteignina Viðarhöfða 2 fyrir Global hf. og mun Rekstrarfélagið Bræðraminni ehf. hafa keypt þá eign í ágúst 2001. Þann 16. þess mánaðar var haldinn fundur hjá fasteignasölunni, þar sem áfrýjandi gaf út afsal til Global hf. fyrir Melabraut 22. Óumdeilt er að þá óskaði fyrirsvarsmaður kaupandans eftir því að í stað hans yrði Rekstrarfélagið Bræðraminni ehf. skuldari á áðurnefndum skuldabréfum. Fór svo að fyrirsvarsmenn áfrýjanda, Global hf. og Rekstrarfélagsins Bræðraminnis ehf. undirrituðu 22. ágúst 2001 sjö skjöl, eitt fyrir hvert áðurnefndra skuldabréfa, sem öll bera fyrirsögnina skuldskeyting. Segir þar meðal annars að samþykkt sé að Rekstrarfélagið Bræðraminni ehf. komi sem nýr greiðandi að bréfunum, sem skuli að öðru leyti gilda óbreytt. Er jafnframt ritað á spássíu allra skuldabréfanna: „Samþykkt f.h. Hafnfirðings ehf.“ og undir það rita tveir fyrirsvarsmenn félagsins. Undir nafnritanir þeirra er síðan skráður texti, þar sem segir meðal annars: „Skuldskeyting dags. 22.08.01. Nýr skuldari: Rekstrarfél. Bræðaminni ...“. Framan við alla áritunina á spássíu bréfanna og nafnritanir þar er dagsetningin 23. ágúst 2001.

Áfrýjandi kveðst hafa nokkrum dögum eftir þetta komist að því hjá banka, sem hann reyndi að selja skuldabréfin, að Rekstrarfélagið Bræðraminni ehf. stæði afar illa og að gerð hafi verið hjá því nokkur árangurslaus fjárnám. Var bú félagsins tekið til gjaldþrotaskipta 23. janúar 2002. Fasteignin Viðarhöfði 2 var seld nauðungarsölu 28. maí 2002 og fékkst ekkert upp í kröfu áfrýjanda, sem tryggð var með veði í eigninni. Bú Global hf. var síðan tekið til gjaldþrotaskipta 23. júní 2004, eins og áður var getið. Hefur ekkert fengist greitt upp í veðskuldabréf áfrýjanda. Málavextir eru að öðru leyti nánar raktir í hinum áfrýjaða dómi.

II.

Áfrýjandi reisir kröfu sína gegn stefnda þrotabúi Global hf. í fyrsta lagi á því að hann hafi ekki tekið við skuldabréfunum sem fullnaðargreiðslu, heldur á þeirri forsendu að Rekstrarfélagið Bræðraminni ehf. væri öruggur greiðandi og að krafan fengist greidd. Sú forsenda hafi brugðist. Það sé almennt viðurkennt í kröfurétti að ekki sé litið svo á að um endanlega eftirgjöf sé að ræða þegar krafa á hendur þriðja manni er afhent sem einn þáttur í greiðslu, heldur sé lagt til grundvallar að samkomulag um slíka greiðslu beri að skýra þannig að seljandinn reyni að ná efndum með því að innheimta kröfu á hendur þriðja manni. Takist það ekki geti seljandinn krafið kaupandann um greiðsluna. Viðtaka skuldabréfanna sjö hafi ekki falið í sér fyrirvaralausa viðurkenningu á fullnaðargreiðslu og hafi Global hf. mátt vera fullljóst um forsendu áfrýjanda fyrir því að taka við þeim. Telur áfrýjandi að í samræmi við áðurnefnd viðurkennd sjónarmið í kröfurétti hafi skuldasamband hans og Global hf. orðið virkt á ný þegar ljóst var orðið að Rekstrarfélagið Bræðraminni ehf. stæði ekki við skuldbindingar samkvæmt veðskuldabréfunum. Hafi hann því að minnsta kosti getað fengið hluta kröfu sinnar greiddan, en árangurslaust fjárnám hafi ekki verið gert hjá Global hf. fyrr en í janúar 2004 þegar ellefu gjalddagar af tuttugu samkvæmt skuldabréfunum voru komnir. Áfrýjandi reisir kröfu sína gegn þrotabúi Global hf. í annan stað á því að stefndi sé skaðabótaskyldur, en líta verði svo á að fyrirsvarsmaður félagsins hafi vitað eða mátt vita að bréfin væru verðlaus þegar greiðsla fór fram. Hafi hann þrátt fyrir það látið undir höfuð leggjast að tilkynna áfrýjanda um það. Jafnvel þótt Global hf. hafi ekki verið kunnugt um þetta firri það stefnda ekki ábyrgð, en fyrirsvarsmaður félagsins hafi fullyrt við afsalsgerð að Rekstrarfélagið Bræðraminni ehf. væri öruggur greiðandi og þrýst á að skipt yrði um skuldara.

Í málatilbúnaði áfrýjanda er á því byggt að það hafi verið liður í kaupunum að umræddar 7.000.000 krónur yrðu greiddar með kröfu Global hf. á hendur þriðja manni. Áfrýjandi hafi skuldbundið sig hinn 16. ágúst 2001 til að taka við slíkri greiðslu og áritunin „Samþykkt f.h. Hafnfirðings ehf.“ á bréfin verið skráð þann dag. Dagsetningin 23. ágúst 2001 eigi því að minnsta kosti ekki við þann hluta áritunarinnar á spássíu bréfanna. Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti kom fram af hálfu áfrýjanda að afrit skuldabréfanna í vörslum sýslumannsins í Reykjavík beri ekki neina áritun á spássíu, en bréfin voru móttekin til þinglýsingar 16. ágúst 2001. Áðurnefndar yfirlýsingar um skuldskeytingu voru mótteknar til þinglýsingar 24. ágúst 2001. Þótt fyrir liggi að tilmæli um skuldskeytingu hafi verið höfð uppi á fundi 16. ágúst 2001 verður að ganga út frá því að kaupunum hafi verið lokið með útgáfu afsals og móttöku áfrýjanda á skuldabréfum, þar sem viðsemjandi hans, Global hf., var sjálfur skuldari en ekki þriðji maður. Skuldskeyting kom ekki til fyrr en nokkrum dögum síðar, en við hana féll endanlega niður krafa áfrýjanda á hendur Global hf. og ný stofnaðist á hendur öðrum skuldara. Að þessu virtu á ekki við sú regla kröfuréttar, sem áfrýjandi ber fyrir sig, og getur krafa hans á hendur þrotabúi Global hf. ekki náð fram að ganga á þessum grunni.

Við skýrslutöku fyrir dómi mótmælti fyrirsvarsmaður Global hf. að hafa vitað um bága fjárhagsstöðu Rekstrarfélagsins Bræðraminnis ehf. Hann hafi sjálfur átt viðskipti við það félag og hvorki vitað þá né nokkrum dögum síðar við frágang viðskiptanna við áfrýjanda um raunverulega stöðu félagsins. Kveðst hann ekki hafa viðhaft nein ummæli í þá veru að um öruggan greiðanda væri að ræða, enda ekki þekkt neitt frekar til hans en áfrýjandi. Global hf. hafi hins vegar átt eignir á þessum tíma og verið vel greiðslufært. Er krafa áfrýjanda á hendur þrotabúi Global hf., sem á þessum grunni er reist, ekki studd haldbærum rökum. Verður samkvæmt öllu framanröktu staðfest niðurstaða héraðsdóms um sýknu þessa stefnda af kröfu áfrýjanda.

III.

Áfrýjandi telur stefnda Salómon Jónsson og starfsmann hans ekki hafa sinnt þeim skyldum, sem á þeim hvíldu þegar kaupin voru gerð. Með lágmarksathugun hefði þeim mátt vera ljóst að veð í Viðarhöfða 2 til tryggingar skuldabréfunum væri haldlaust. Þá hafi þeir fullyrt að Rekstrarfélagið Bræðraminni ehf. væri öruggur greiðandi. Ennfremur hafi þeim borið að gæta sérstaklega að því að nýi skuldarinn gæti efnt skuldbindingu sína. Með einfaldri athugun á efnahag félagsins hefði þeim mátt vera ljóst að það gæti ekki greitt, en samkvæmt vanskilaskrá hafi þá ítrekað verið gert árangurslaust fjárnám hjá félaginu. Hafi stefndi og starfsmaður hans sem sérfræðingar átt að veita áfrýjanda allar upplýsingar, sem að þessu lutu og gátu skipt máli. Þeir hafi hins vegar ekki talið nauðsyn á því þótt þeim væri skylt að gæta hagsmuna beggja samningsaðila í hvívetna.

Í héraðsdómi er lýst hvernig háttað var tilboði Global hf. til áfrýjanda um kaup á Melabraut 22, en þar var gert ráð fyrir að sá síðarnefndi tæki Viðarhöfða 2 upp í kaupverðið á tilteknu verði. Þar er einnig lýst gagntilboði áfrýjanda, en samkvæmt því skyldi kaupandinn gefa út skuldabréf með veði í Viðarhöfða 2 eins og síðan var samið um. Frumkvæði að því að taka veð í eigninni til tryggingar skuldinni var þannig komið frá áfrýjanda sjálfum. Fasteignamat eignarinnar var tæplega 31.000.000 krónur, en Global hf. hafði skömmu áður keypt hana fyrir enn hærra verð. Við útgáfu skuldabréfanna munu hafa hvílt á eigninni veðskuldir að fjárhæð rúmlega 18.000.000 krónur, en við nauðungarsölu árið 2002 seldist hún fyrir 19.000.000 krónur. Hefur ekki verið mótmælt þeirri staðhæfingu stefnda Salómons að hann hafi bent á að veðhlutfall á eigninni væri hátt. Er að þessu öllu virtu ekki nægilega sýnt fram á að stefndi Salómon hafi orðið skaðabótaskyldur vegna þess að veðið reyndist síðar haldlaust.

Sölumaður á fasteignasölunni bar fyrir dómi að hann hafi látið þess getið á fundi 16. ágúst 2001, þegar leitað var eftir að nýr skuldari yrði samþykktur í stað Global hf., að eigandi Rekstrarfélagsins Bræðraminnis ehf. væri sonur bankastjóra. Greiðslugeta félagsins hafi hins vegar ekki verið athuguð af hálfu fasteignasölunnar, en hann gerði ráð fyrir að það hafi áfrýjandi sjálfur gert. Fyrirsvarsmaður áfrýjanda bar einnig fyrir dómi að sölumaðurinn hafi sagt manninn vera son nafngreinds bankastjóra, hann væri „fínn greiðandi“ og allt væri í lagi með hann. Eigendur áfrýjanda hafi þá gefið þau svör að þeir treystu orðum sölumannsins og ekki kannað greiðslugetu félagsins á þeim tíma sem leið frá útgáfu afsals til þess að gengið var frá skuldskeytingu.

Áfrýjandi hafði í hendi sér hverju hann svaraði óskum um að nýr skuldari kæmi í stað Global hf., en engin skylda knúði hann til að samþykkja það. Í stað þess að kanna sjálfur greiðslugetu Rekstrarfélagsins Bræðraminnis ehf., sem hann hafði nægan tíma til að gera, sýnist hann hafa lagt traust á þau orð að eigandi félagsins væri sonur bankastjóra. Skyldur áfrýjanda og stefnda Salómons í þessu efni verður að virða í því ljósi að kaupunum um Melabraut 22 var lokið við útgáfu afsals 16. ágúst 2001. Skuldskeytingar, sem áfrýjandi samþykkti skriflega 22. sama mánaðar, vörðuðu á hinn bóginn viðskipti um fasteignina Viðarhöfða 2, sem fasteignasalan var að vinna að í þágu annarra en áfrýjanda. Bar fasteignasalan ekki í þessum efnum skyldur við áfrýjanda sambærilegar þeim, sem hún bar við frágang kaupa á eign hans sjálfs, til að kanna greiðslugetu viðsemjanda hans. Að virtu þessu öllu verður staðfest niðurstaða héraðsdóms um sýknu stefnda Salómons af kröfu áfrýjanda.

Rétt er að aðilarnir beri hver sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 16. júlí 2004.

 

I.

Mál þetta, sem dómtekið var þriðjudaginn 22. júní sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Hafnfirðingi ehf., kt. 501070-0259, Erluási 82, Hafnarfirði, með stefnu birtri 21., 25. og 26. marz 2003, og sakaukastefnu, þingfestri 30. september 2003 á hendur Húsinu-Smáranum ehf., kt. 540200-2110, Suðurlandsbraut 50, Reykjavík, Salómon Jónssyni, kt., 030461-3209, Lækjarsmára 54, Kópavogi, Global hf., kt. 500269-7589, Einholti 6, Reykjavík, og þrotabúi H.R. Bjarnasonar eignarhaldsfélags ehf., áður Húsið fasteignasala ehf.  Undir rekstri málsins var fallið frá kröfum á hendur Húsinu Smáranum ehf. og þrotabúi H.R. Bjarnasonar eignarhaldsfélagi ehf.

Dómkröfur stefnanda eru þær, að stefndu, Salómon og Global hf., verði in solidum gert að greiða stefnanda kr. 7.000.000, auk dráttarvaxta samkvæmt III. kafla laga nr. 37/2001 frá 16. ágúst 2001 til greiðsludags og málskostnað samkvæmt framlögðu málskostnaðaryfirliti.

Dómkröfur stefnda Salómons Jónssonar eru þær aðallega, að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda og stefnanda verði gert að greiða honum málskostnað að mati dómsins.  Til vara er þess krafizt, að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar verulega og málskostnaður verði felldur niður.

Dómkröfur stefnda, Global hf. eru þær, að hann verði sýknaður af kröfum stefnanda, og að honum verði dæmdur málskostnaður úr hendi stefnanda, ásamt virðisaukaskatti.

Af hálfu réttargæzlustefnda eru engar kröfur gerðar enda engar kröfur gerðar á hendur félaginu.

II.

Málavextir:

Fyrirsvarsmenn stefnanda, Aðalsteinn Einarsson, Helgi Einarsson og Ingimundur Jónsson, fólu fasteignasölunni Húsinu- Smáranum ehf. sölu fasteignar sinnar, Melabrautar 22, Hafnarfirði, fyrri hluta árs 2001.  Fasteignin er atvinnuhúsnæði, 590 fermetrar að stærð, með fastanúmerið 207-7824 hjá Fasteignamati ríkisins.   Sá fasteignasalan um verðlagningu eignarinnar, auglýsingu, skjalagerð og annað, sem viðkom sölu hennar.  Eigandi fasteignasölunnar er stefndi Salómon, og kveður stefnandi hann hafa haft umsjón með sölu og skjalagerð, en sölumaður hafi verið Agnar Agnarsson, starfsmaður hinnar stefndu fasteignasölu. 

Þann 8. apríl 2001 gerði stefndi Global hf. tilboð í eignina.  Var kaupverðið sam­kvæmt tilboðinu kr. 57.000.000 og skyldi greiðast þannig:

 

1.          Kr. 12.900.000 með afsali á Fornubúðum 8, ehl. 104, 105 og 106.

2.          Kr. 15.300.000 með afsali á Viðarhöfða 2. ehl. 0206,

3.          Kr. 28.800.000 með útgáfu veðskuldabréfs til 25 ára.

 

Eignin að Viðarhöfða 2 var í tilboðinu metin á kr. 34.000.000, en áhvílandi skuldir á henni voru samkvæmt tilboði kr. 18.700.000.

Stefnandi gerði stefnda Global hf. gagntilboð þann 2. maí 2001 um sölu á eigninni á kr. 59.000.000, sem skyldi greiðast þannig:

 

1.          Kr. 7.000.000 með skuldabréfum, tryggðum með veði í Viðarhöfða 2.

2.          Kr. 3.000.000 með inneign í vörusk.banka Viðskiptanetsins.

3.          Kr. 13.300.000 með afsali á Fornubúðum 8.

4.          Kr. 30.000.000 með peningum við undirritun kaupsamnings.

5.          Kr. 5.700.000 með með skuldabréfi með veði í hinu selda.

 

Úr varð, að stefndi Global hf. keypti Melabraut 22 af stefnanda á kr. 59.000.000, og var sá hluti greiðslunnar, sem greiða átti með skuldabréfum með veði í Viðarhöfða 2, óbreyttur frá gagntilboði stefnanda.

Kaupsamningur var undirritaður þann 12. júní 2001 og afsal gefið út þann 16. ágúst sama ár.  Við afsalsgerð voru viðstaddir af hálfu stefnanda allir þrír fyrirsvarsmenn stefnanda ásamt Birgi Ólafssyni, löggiltum endurskoðanda, stefndi Salómon Jónsson og Agnar Agnarsson af hálfu hinnar stefndu fasteignasölu og Grímur Valdimarsson stjórnarformaður af hálfu stefnda Global hf. 

Þar sem stefnandi hafði hafnað að taka yfir eignarhluta stefnda í fasteigninni Viðarhöfða 2, reyndi stefndi áfram að selja þá fasteign, og var eignin í framhaldi af því seld Rekstarfélaginu Bræðraminni ehf., þar sem stærstur hluti kaupverðsins var greiddur með yfirtöku áhvílandi lána. 

Þann 22. ágúst 2001 voru undirrituð skjöl um skuldskeytingu framangreindra sjö skuldabréfa, þar sem Bræðraminni ehf. yfirtók skuldir stefnda Global hf. samkvæmt þeim.  Undirritaði stefnandi samþykki sitt fyrir skuldskeytingunni.  Stefnandi heldur því fram, að skuldskeytingin hafi farið fram við afsalsgerð þann 16. ágúst, þegar afsal fyrir Melabrautinni var undirritað. 

Þann 29. ágúst 2001 kveðst stefnandi fyrst hafa fengið veður af því, að veðskuldabréfin sjö væru haldlítil sem greiðsla en þá hafi Birgir Ólafsson og Helgi Einarsson, einn fyrirsvarsmanna stefnanda, farið í Landsbanka Íslands til þess að selja veðskuldabréfin.  Bankinn hafi þá tilkynnt, að viðskiptabréfin yrðu ekki keypt, þar sem staða Rekstarfélagsins Bræðraminnis ehf. væri afar slæm.  Rekstrarfélagið Bræðra­minni ehf. var úrskurðað gjaldþrota 23. janúar 2002.

Stefnandi kveður, að gerðar hafi verið tilraunir til að selja eignarhlutann að Viðarhöfða 2 í frjálsri sölu, án árangurs. 

Eignin var seld á nauðungarsölu 28. maí 2002 að kröfu Gjaldheimtunnar vegna vangoldinna fasteignagjalda.  Hæsta boð á uppboðinu var kr. 19.500.000 og skiptist söluverðið þannig:  Kr. 195.000 í sölulaun og kostnað, kr. 1.122.629 í fasteignagjöld, kr. 126.831 í brunatryggingu, kr. 1.500.000 til húsfélagsins Viðarhöfða 2 og kr. 16.545.540 upp í fyrsta veðrétt Sjóvár-­Almennra trygginga hf.  Kröfur á 2.-4. veðrétti voru alls að fjárhæð kr. 6.854.867, þegar nauðungarsalan fór fram.  Krafa stefnanda var þá kr. 9.081.262.  Stefnandi kveðst hafa tekið þá ákvörðun að bjóða ekki í eignina á uppboðinu, þar sem einsýnt hafi verið, að hagsmunir hans yrðu ekki tryggðir með þeim hætti. 

III.

Málsástæður stefnanda:

Stefnandi byggir á því, að stefndi Global hf. geti ekki losnað undan fjárskuldbindingum með því að afhenda haldlaus skuldabréf sem greiðslu á hinu selda.  Enn fremur að stefndu, Salómon og fasteignasalan, hafi sýnt af sér bótaskylda háttsemi við milligöngu um söluna á Melabraut 22 og vegna hinna haldlausu veðskuldabréfa, sem stefndi Global hf. hafi greitt með.  Með bréfi, dagsettu 24. október 2002, hafi lögmaður stefnanda sent bréf til hinnar stefndu fasteignasölu, stílað á stefnda, Salómon Jónsson, og óskað eftir afstöðu stefndu, Salómons og Hússins-Smárans ehf., til bótaskyldu í málinu, og jafnframt hafi verið óskað eftir upplýsingum um, hver lögboðinn ábyrgðartryggjandi þeirra væri.  Afrit bréfsins hafi jafnframt verið sent stefnda Global hf.  Stefndu, Salómon og Húsið-­Smárinn ehf., hafi ekki svarað bréfinu, og með bréfi 25. nóvember 2002 hafi fyrra bréf stefnanda verið ítrekað.  Með bréfi 2. desember 2002 hafi stefndu, Salómon og fasteignasalan loks tjáð sig um bótaskyldu hans og fasteignasölunnar.  Megi ráða af bréfinu, að ekki sé litið svo á, að nein mistök hafi átt sér stað við söluna.  Ekki hafi verið upplýst um ábyrgðartryggjanda stefndu, fasteignasölunnar og Salómons Jónssonar, í bréfinu. Stefndi Global hf. hafi ekkert tjáð sig um bréfið til fasteignasölunnar, og þann 20. febrúar 2003 hafi formlega verið gerð krafa á félagið.  Hafi stefnda Global hf. verið gefinn sjö daga frestur til að tjá sig um kröfuna.  Stefndi Global hf. hafi í engu svarað bréfi stefnanda. 

Í málinu sé stefnt sameiginlega í fyrsta lagi kaupanda Melabrautar 22, Global hf.  Í öðru lagi Húsinu-Smáranum ehf. og í þriðja lagi Salómon Jónssyni, löggiltum fasteignasala.  Fyrstnefnda aðilanum vegna haldlausrar greiðslu, er hann hafi innt af hendi, er hann keypti eignina af stefnanda, en hinum tveimur síðarnefndu aðilum sé stefnt vegna vanrækslu við milligöngu á sölu eignarinnar.  Sjóvá-Almennum tryggingum hf. sé stefnt til réttargæzlu, en samkvæmt 5. gr. laga nr. (sic) sé stefnda, Salómon Jónssyni, skylt að hafa í gildi ábyrgðartryggingu vegna fjárhagstjóns, sem leitt geti af gáleysi í störfum hans eða starfsmanna hans.  Stefndi Salómon muni hafa verið ábyrgðartryggður hjá réttargæzlustefnda, þegar atburðir málsins áttu sér stað.

Við kaupin á Melabraut 22 hafi stefndi Global hf. afhent stefnanda sjö skuldabréf, hvert að fjárhæð kr. 1.000.000, sem hluta af greiðslu fyrir eignina.  Skuldari samkvæmt bréfunum hafi upphaflega verið stefndi Global hf., en því hafi verið breytt við afsalsgerð 16. ágúst 2001, þannig að Rekstarfélagið Bræðraminni ehf. hafi orðið skuldari bréfanna.  Stefnandi hafi ekki tekið við bréfunum sem fullnaðargreiðslu, heldur á þeirri forsendu, að Rekstarfélagið Bræðraminni ehf. væri öruggur greiðandi og að krafan fengist greidd.  Sú forsenda hafi brugðizt.  Veðskuldabréfin hafi reynzt algerlega haldlaus, og sé skuldari viðskiptabréfanna, Rekstarfélagið Bræðraminni ehf., nú undir gjaldþrotaskipta­með­ferð.  Það sé almennt viðurkennt sjónarmið í kröfurétti, að ekki sé litið svo á, að um endanlega eftirgjöf sé að ræða, þegar krafa á hendur þriðja manni sé afhent sem einn þáttur í greiðslu, heldur sé lagt til grundvallar, að samkomulag um slíka greiðslu beri að túlka þannig, að seljandi reyni að fá greiðslu með því að innheimta kröfu á hendur þriðja manni, en takist það ekki, geti seljandi krafið kaupandann um greiðsluna. Viðtaka á skuldabréfunum sjö úr hendi stefnda Global hf. hafi því ekki falið í sér fyrirvaralausa viðurkenningu á fullnaðargreiðslu að fjárhæð kr. 7.000.000, heldur hafi viðtakan eðli máls samkvæmt verið háð þeirri forsendu, að skuldabréfin væru þess virði, sem þau hafi borið með sér, þ.e. kr. 1.000.000 hvert.

Sá skammi tímarammi, sem stefnanda hafi verið fenginn við gerð afsalsins, leiði enn frekar líkum að þessari forsendu stefnanda.  Stefnda Global hf. hafi mátt vera fullljóst um þessa forsendu stefnanda, enda þurfi vart að deila um það, að stefnandi hefði aldrei gengið að þeim skilmálum að taka við skuldabréfunum sem hluta af greiðslu, hefði honum verið kunnugt um raunveruleg verðmæti þeirra, sem hafi verið engin.  Þurfi vart að deila um það, að fyrirsvarsmanni stefnda Global hf. hafi verið það ljóst, að það væri ákvörðunarástæða stefnanda fyrir samþykki á aðilaskiptunum á skuldabréfunum, að bréfin fengjust greidd.  Samkvæmt þessu líti stefnandi svo á, að skuldasamband milli stefnanda og stefnda Global hf. hafi orðið virkt á ný, þegar ljóst varð, að ekki yrðið staðið við skuldbindingar samkvæmt veðskuldabréfunum af hálfu Rekstarfélagsins Bræðraminnis ehf.  Samkvæmt þessu sé ljóst, að stefndi Global hf. beri ábyrgð á þeirri greiðslu að fjárhæð kr. 7.000.000, sem hafi átt að renna til stefnanda.  Jafnframt hafi það þýðingu í þessu samhengi, að stefndi Global hf. hafi ekki upplýst stefnanda með neinum hætti um lélega greiðslugetu Rekstrarfélagsins Bræðraminnis ehf.  Verði að líta svo á, að skuldin hafi gjaldfallið, þegar hún fékkst ekki greidd og ljóst, að Rekstrarfélagið Bræðraminni ehf. væri ekki borgunaraðili fyrir skuldinni að neinu leyti.

Verði ekki fallizt á, að skuldasamband milli stefnda Global hf. og stefnanda verði virkt á ný vegna haldlausu skuldabréfanna, sé á því byggt til vara gagnvart stefnda Global hf., að hann sé skaðabótaskyldur gagnvart stefnanda.  Það liggi fyrir, að stefndi Global hf. hafi greitt með skuldabréfum, sem engin verðmæti hafi verið fólgin í.  Verði að líta svo á, að fyrirsvarsmaður stefnda Global hf. hafi vitað, eða a.m.k. mátt vita af því að bréfin væru verðlaus, þegar greiðslan átti sér stað.  Þrátt fyrir það hafi hann látið undir höfuð leggjast að tilkynna stefnanda um þetta atriði.  Hljóti slíkt að leiða til skaðabótaskyldu stefnda Global hf. samkvæmt hefðbundnum reglum skaðabótaréttar og kröfuréttar, einkum sakarreglunni innan og utan samninga og reglunni um vinnuveitendaábyrgð.  Jafnframt byggi stefnandi á því, að jafnvel þó talið verði, að stefnda Global hf. hafi ekki verið kunnugt um verðleysi skuldabréfanna, firri það hann ekki skaðabótaábyrgð gagnvart stefnanda.  Fyrirsvarsmaður stefnda hafi fullyrt við afsalsgerð, að Rekstrarfélagið Bræðraminni ehf. væri öruggur greiðandi og þrýst á fyrirsvarsmenn stefnanda að fallast á, að skipt yrði um skuldara.  Samkvæmt hefðbundnum sjónarmiðum um húsbóndaábyrgð leiði háttsemi fyrirsvarsmanns stefnda Global hf. til skaðabótaskyldu félagsins.

Stefndi Salómon Jónsson sé löggiltur fasteignasali, sbr. 1. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu (FSL).  Beri hann sem slíkur skaðabótaábyrgð á því tjóni, sem hann eða starfsmenn fasteignasölu hans, stefnda Hússins-Smárans ehf., hafi valdið stefnanda.  Leiði það m.a. af 5. gr. laganna, sem og af almennum reglum skaðabótaréttar um skaðabætur utan samninga og kröfuréttar um skaðabætur innan samninga.  Af hálfu stefnanda sé á því byggt, að stefndi Salómon og/eða aðrir starfsmenn hinnar stefndu fasteignasölu hafi valdið stefnanda tjóni, sem stefndu beri skaðabótaábyrgð á.  Á löggiltum fasteignasölum sem sérfræðingum á sviði fasteignasölu, sem þeir bjóði almenningi gegn endurgjaldi, hvíli sérstaklega ríkar skyldur og þar af leiðandi ströng skaðabótaábyrgð samkvæmt almennum sjónarmiðum skaðabóta- og kröfuréttar, sem ítrekað hafi verið staðfest í íslenzkri dómaframkvæmd.

Skaðabótaábyrgð stefnda, Salómons Jónssonar, leiði af lögum nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja og skipasölu, sbr. einkum meginreglur II. kafli laganna.  Enn fremur af almennum og ólögfestum reglum skaðabótaréttarins.  Samkvæmt 10. gr. FSL skuli fasteignasali í hvívetna leysa af hendi störf sín svo sem góðar viðskiptavenjur bjóði.  Hann skuli liðsinna báðum aðilum, seljanda og kaupanda, og gæta réttmætra hagsmuna þeirra.  Hann skuli gæta þess, að aðila séu eigi settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samningum.

Ljóst sé, að hinn stefndi, löggilti fasteignasali og aðrir starfsmenn stefndu fasteigna­sölunnar hafi, með því að hafa milligöngu um, að skuldabréfin sjö, sem tryggð voru með veði í Viðarhöfða 2, kæmu sem greiðsla að fjárhæð kr. 7.000.000, ekki sinnt þeim skyldum, sem á þeim hafi hvílt, þegar kaupsamningur var gerður um Melabraut 22 í Hafnarfirði.  Er salan átti sér stað, hafi stefndi Salómon Jónsson og starfsmenn hans fullyrt, að Rekstarfélagið Bræðraminni ehf. væri öruggur greiðandi.  Hafi þeim mátt vera ljóst með lágmarksathugun, að greiðsla samkvæmt veðskuldabréfum með veði í Viðarhöfða 2 væri haldlaus.  Nafn Fasteignafélagsins Bræðraminnis ehf. hafi undir kaupsamnings- og afsalsgerðinni verið sett á veðskuldabréfin, sem innt voru af hendi sem greiðsla að fjárhæð kr. 7.000.000, en upphaflega hafi stefndi Global hf. verið skuldari að bréfunum.  Hafi starfsmönnum fasteignasölunnar borið að gæta sérstaklega að því, að Rekstarfélagið Bræðraminni ehf. væri borgunaraðili fyrir skuldinni.  Hvorki stefndi, Salómon Jónsson, né aðrir starfsmenn fasteignasölunnar hafi hirt um að tilkynna stefnendum, að félagið væri ekki borgunarmaður fyrir skuldum, en þegar við afsalsgerð hafi þeim mátt vera það ljóst með lágmarkskönnun á skuldasögu þeirra.  Samkvæmt vanskilaskrá hafi ítrekað verið gert árangurslaust fjárnám hjá Rekstarfélaginu Bræðraminni ehf. á því tímamarki, sem hin bótaskylda háttsemi átti sér stað.  Jafnframt verði að telja, að hinir stefndu sérfræðingar hefðu átt að upplýsa stefnanda um það, hvernig farið gæti, ef ekki yrði staðið í skilum með greiðslur samkvæmt skuldabréfunum.  Feli háttsemi stefnda, Salómons Jónssonar, í sér skýrt brot á skyldum hans sem sérfræðings, sem bjóði fram þjónustu sína sem löggiltur fasteignasali.  Hafi hann algerlega látið undir höfuð leggjast að gæta hagsmuna stefnanda við söluna.  Megi í því sambandi jafnframt vísa til 2. mgr. 13. gr. FSL, sem kveði á um, að öll skjalagerð og samningsgerð skuli vera svo úr garði gerð, að hagsmunir beggja aðila séu tryggðir og réttarstaða hvors um sig glögg.

Af hálfu stefndu hafi verið fullyrt, að Rekstrarfélagið Bræðraminni ehf. væri áreiðanlegur greiðandi, og að veðið í Viðarhöfða 2 væri öruggt.  Mjög hafi verið þrýst á fyrirsvarsmenn stefnanda að samþykkja skuldskeytinguna, og þeim hafi ekki gefizt kostur á að staðreyna, að allar upplýsingar stefndu væru réttar.  Hafi þeir reyndar ekki talið nauðsyn á því, enda stefndu skylt lögum samkvæmt að gæta þeirra hagsmuna í hvívetna og m.a, þeirra hlutverk að ganga úr skugga um, að engin áhætta væri bundin við það að samþykkja Rekstarfélagið Bræðraminni ehf. sem skuldara að veðskuldabréfunum.  Megi enn fremur benda á í þessu sambandi, að verulega hafi verið þrýst á stefnanda að samþykkja hinn nýja skuldara að bréfunum og honum ekki veitt neitt svigrúm til að taka afstöðu til nýja skuldarans.

Athafnir stefndu, Salómons Jónssonar og Hússins-Smárans ehf., eftir hina bótaskyldu háttsemi gefi ríka vísbendingu um handvömm þeirra í umrætt sinn, og ef til vill endranær.  Að minnsta kosti gefi þær til kynna, að mjög hafi verið látið undir höfuð leggjast að fullnægja þeim skyldum, sem á þeim hvíldu sem sérfræðingum í fasteignasölu, þegar þeir höfðu milligöngu um sölu á Melabraut 22 gegn endurgjaldi úr hendi stefnanda.  Samkvæmt framlögðum gögnum, sbr. t.d. kauptilboð, dags. 22. maí 2002 og 23. maí 2002, megi ráða, að eftir að ljóst varð, að greiðslan, sem Global hf. innti af hendi með veðskuldabréfum með veði í Viðarhöfða 2, væri haldlaus, hafi starfsmenn hins stefnda löggilta fasteignasala og stefndu fasteignasölu ítrekað reynt að hafa milligöngu um kaup stefnenda á fasteignum með veðskuldabréfunum sem hluta af greiðslu.  Hafi þessi aðferð verið reynd a.m.k. í tvígang.  Hafi með þessu athæfi verið reynt að breiða yfir það tjón, sem þegar hafi verið búið að valda stefnanda, og reynt að koma tjóninu yfir á aðra aðila.  Þessar tilraunir hafi þó ekki gengið eftir, og hafi reyndar aldrei verið samþykktar af stefnendum, enda algerlega ólögmætar, hvort sem löggiltir fasteignasalar eigi í hlut eða ekki.

Birgir Ólafsson, löggiltur endurskoðandi, hafi komið með stefnanda, þegar kaupsamningur var undirritaður.  Breyti það hins vegar engu um bótaábyrgð stefndu. Stefndi Salómon beri á grundvelli sérfræðiábyrgðar sinnar alla ábyrgð á framkvæmd fasteignakaupanna.  Öll skjalagerð og samningagerð, sem var á verksviði stefndu., sbr. l. mgr. 13. gr. FSL, hafi átt að vera svo úr garði gerð, að hagsmunir stefnanda hafi átt að vera tryggðir og réttarstaða hans glögg.  Því fari fjarri, að svo hafi verið í umrætt sinn, og beri stefndu bótaábyrgð á því.  Birgir Ólafsson sé ekki sérfræðingur í fasteignaviðskiptum og vera hans við gerð kaupsamnings feli ekki í sér, að hægt verði að slaka á þeim kröfum, sem gerðar verði til stefndu við milligöngu um sölu fasteigna.

Varðandi tjónið, sem stefnandi varð fyrir, virðist einsýnt, að sú háttsemi, sem stefndi og starfsmenn hans viðhöfðu við sölu Melabrautar 22, hafi valdið stefnanda tjóni, sem nemi fjárhæð þeirra sjö skuldabréfa, sem hafi átt að koma sem greiðsla fyrir hið selda. Greiðslan hafi reynzt haldlaus, eins og komið hafi fram, og því hafi stefnendur orðið fyrir tjóni, sem nemi fjárhæð hennar, eða kr. 7.000.000, og sé það stefnufjárhæð málsins.

Af bréfi stefnda Salómons Jónssonar þann 2. desember 2002 megi ráða, að hann telji það hafa þýðingu fyrir tjón stefnanda, að ekki hafi verið boðið í Viðarhöfða 2, þegar eignin var seld á nauðungarsölu 28. maí 2002.  Rétt sé að taka fram af því tilefni, að búið hafi verið að reyna að selja fasteignina á frjálsri sölu.   Þegar eignin var seld á uppboði, hafi verið tekin ákvörðun um að bjóða ekki í hana vegna byggingarstigs hennar og notagildis, sem og verðmætis hennar að öðru leyti, sem ekki hafi verið talið standa undir boði upp í veðrétt stefnanda.  Skuldabréfin sjö, sem voru hluti af greiðslu stefnda Globals hf. fyrir Melabraut 22, hafi hvílt á fimmta veðrétti.  Á fyrsta veðrétti hafi verið krafa Sjóvár-Almennra trygginga hf., upphaflega að fjárhæð kr. 13.000.000, en kr. 16.545.540 hafi fengizt upp í fyrsta veðrétt við nauðungarsölu eignarinnar.  Á öðrum veðrétti hafi verið krafa Lífeyris­sjóðsins Lífiðnar að fjárhæð kr. 2.500.000, sem nam við nauðungarsöluna kr. 3.710.599.   Á þriðja veðrétti krafa Sjóvár-Almennra trygginga hf., sem hafi þá numið kr. 995.083, og á fjórða veðrétti tvær kröfur Sparisjóðs Kópavogs, alls að fjárhæð kr. 2.000.000, sem hafi numið alls kr. 2.149.185 ­við nauðungarsöluna á eigninni.  Krafa stefnanda, þegar nauðungarsalan fór fram, hafi numið kr. 9.081.262.  Til að krafa stefnanda hefði fengizt greidd, hefði þurft að bjóða a.m.k. kr. 35.436.129 í eignina.  Fasteignamat eignarinnar sé nú kr. 30.963.000.  Ekkert í málinu bendi til þess, að unnt hefði verið að forðast tjón stefnanda með því að bjóða í Viðarhöfða 2 við nauðungarsölu eignarinnar.

Stefnandi eigi rétt á dráttarvöxtum frá því að afsal var gefið út.

Stefnandi vísar til almennra reglna um ábyrgð á framsali kröfuréttinda og þýðingu á greiðslu með kröfu á hendur þriðja manni, er varði stefnda Global hf.

Vísað sé jafnframt til meginreglna skaðabótaréttar innan og utan samninga, þ.m.t. sakarreglunnar og reglunnar um húsbóndaábyrgð, sjónarmiða um stranga sakarábyrgð sérfræðinga og laga nr. 54/1997.  Um vaxtakröfur stefnanda vísist til laga nr. 38/2001. Um réttargæzluaðild vísist til 21. gr. laga um meðferð einkamála. Um málskostnað vísist til XXI. kafla laga um meðferð einkamála, einkum 129. og 130. gr.

Málsástæður stefnda, Salómons Jónssonar:

Stefndi, Salómon Jónsson, byggir aðalkröfu sína um sýknu á því, að hann og Húsið-Smárinn ehf., hafi annazt sölu á fasteign stefnanda í samræmi við ákvæði laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu.  Hafi ráðgjöf þeirra verið í samræmi við góðar viðskiptavenjur og fullnægjandi í alla staði.  Sé tjón stefnanda ekki að rekja til saknæmrar háttsemi stefndu.

Í starfsskyldum fasteignasala felist, að hann skuli í hvívetna leysa af hendi störf sín svo sem góðar viðskiptavenjur bjóði.  Hann skuli liðsinna báðum aðilum, seljanda og kaupanda, og gæta réttmætra hagsmuna þeirra.  Hann skuli gæta þess, að aðilum séu eigi settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samningum, sbr. 10. gr. laga nr. 54/1997.  Því sér hins vegar alfarið mótmælt, að starfsskyldur fasteignasala nái til þess að meta greiðslufærni skuldara eða veðhæfni eigna, nema sérstaklega sé óskað eftir því.

Stefnandi virðist byggja kröfu sína á hendur stefndu á því í fyrsta lagi, að veðtrygging umstefndra veðskuldabréfa hafi verið ófullnægjandi og í öðru lagi á því, að stefndu beri ábyrgð á greiðslufalli, sem rekja megi til skuldskeytingu skuldabréfanna.

Greiðsla með veðskuldabréfum.

Í gagntilboði stefnanda hafi hann lagt til, að kr. 7.000.000 yrðu greiddar með skulda­bréfum með veði í Viðarhöfða 2, ehl. 0206.  Hafi gagntilboðið verið gert eftir að stefnandi hafði skoðað eignina ítarlega og ráðfært sig við marga aðila (dskj. nr. 24).

Það hafi því verið stefnandi sjálfur, sem gerði tillögu um, að hluti kaupverðs yrði greiddur með veðskuldabréfum, tryggðum með veði í Viðarhöfða 2.

Stefndi mótmæli því alfarið, að fullyrt hafi verið, að veðið í Viðarhöfða 2 væri öruggt, þvert á móti hafi verið bent á, að eignin væri nokkuð veðsett.  Fasteignin Viðarhöfði 2, ehl. 0206, hafi verið á söluskrá hjá fasteignasölunni, og muni fasteignin einnig hafa verið á söluskrá hjá fleiri fasteignasölum.  Hafi ásett verð, sem ákveðið var af seljendum, verið svipað á öllum stöðum, eða kr. 30.000.000 - 34.000.000 (dskj. nr. 38 og 42)  Meðstefndi, Global hf., hafi keypt fasteignina þann 26. marz 2001 á kr. 33.000.000 (dskj. nr. 39).

Stefndu hafi ekki gert sérstakt verðmat á fasteigninni fyrir stefnanda, enda ekki eftir því óskað.  Þvert á móti hafi fyrirsvarsmenn stefnanda skoðað fasteignina ítarlega og ráðfært sig við marga aðila um ástand eignarinnar og nauðsynlegar framkvæmdir (dskj. nr. 24).  Stefnandi hafi því haft allar forsendur til að meta, hvort veðið væri fullnægjandi.  Hafi stefnandi sjálfur og ráðgjafi hans metið verðmæti eignarinnar og veðþol.  Þegar gagntilboðið var gert, hafi u.þ.b. 18,7 milljónir króna verið áhvílandi á eigninni á 1. - 4. veðrétti (dskj. nr. 3).

Þá hafi kaupverð fasteignarinnar Melabrautar 22 verið tveimur milljónum króna hærra í gagntil­boðinu en í fyrsta tilboði.  Væntanlega megi rekja þá hækkun til breytinga á greiðsluskilmálum.

Sé fullyrðingu stefnanda, þess efnis, að stefndu hafi reynt að breiða yfir tjón og koma því yfir á aðra, mótmælt harðlega.

2. Skuldskeytingin umstefndra veðskuldabréfa.

Stefnandi byggi kröfur sínar m. a. á því, að stefndu beri ábyrgð á greiðslufalli, sem rekja megi til skuldskeytingar skuldabréfanna.

Í ágúst 2001 hafi meðstefndi, Global hf., haft í hyggju að selja fasteignina Viðarhöfða 2, ehl. 0206.  Hafi fyrirsvarsmaður meðstefnda leitað til stefndu og óskað eftir að fasteignasalan bæri undir stefnanda, hvort félagið væri tilbúið að samþykkja skuldskeytingu veðskuldabréfanna.  Hafi starfsmenn fasteignasölunnar orðið við þeirri beiðni.  Í því hafi ekki falizt mat á greiðsluhæfni skuldaranna, enda sé slíkt ekki hluti af starfsskyldum fasteignasala.

Stefnandi sé fyrirtæki, sem stundað hafi útgerð, fiskverkun o.fl. í tugi ára.  Stefnandi sé því félag, sem þekki vel til lánsviðskipta og viðskiptabréfareglna.  Sú staðreynd, að fyrirsvarsmenn stefnanda hafi notið ráðgjafar endurskoðanda félagsins við allt söluferlið, sýni, að stefnandi hafi sjálfur haft öll tök á því að meta greiðslufærni þess, sem hann átti í viðskiptum við.  Því sé alfarið mótmælt, að stefndi, Salómon Jónsson, eða aðrir starfsmenn fasteignasölunnar, hafi fullyrt, að Rekstrarfélagið Bræðramynni ehf. væri öruggur greiðandi.

Stefnandi byggi á því, að skuldskeytingin hafi farið fram við útgáfu afsals, og fyrirsvarsmenn stefnanda hafi ekki haft neitt svigrúm til að taka afstöðu til nýja skuldarans.  Þessu mótmæli stefndu sem röngu.  Afsalið hafi verið undirritað fimmtudaginn 16. ágúst 2001, en stefnandi hafi samþykkt skuldskeytinguna með áritun á veðskuldabréfin miðvikudaginn 22. ágúst 2001 (dskj. nr. 37 og 6).  Muni það samþykki hafa farið fram á skrifstofu Birgis Magnússonar endurskoðanda.  Þá hafi kaupverðið þegar verið greitt að fullu.  Sé því sérstaklega mótmælt, að stefndu Salómon eða aðrir starfsmenn fasteignasölunnar hafi þrýst á fyrirsvarsmenn stefnanda að samþykkja skuld­skeytinguna.  Skuldskeytingin hafi farið fram, eftir að kaupverð var greitt að fullu og afsal hafði verið gefið út.  Skuldskeytingin sem slík hafi því ekki tengzt sölu fasteignarinnar á nokkurn hátt.  Hafi samþykki stefnanda á skuldskeytingunni verið með öllu óháð sölunni á Melabraut 22.

Af ofangreindu telji stefndi ljóst vera, að hann hafi á allan hátt veitt vandaða ráðgjöf um þau atriði, sem honum hafi verið skylt að veita ráðgjöf um að lögum.  Beri því að sýkna stefndu af öllum kröfum stefnanda.

Nauðungarsala eignarinnar Viðarhöfða 2, ehl. 0206.

Stefnandi beri sönnunarbyrðina fyrir því, að ekki hafi verið hægt að forðast tjón með því að bjóða í Viðarhöfða 2 við nauðungarsölu eignarinnar.  Kröfur í söluandvirði, sem framar hafi verið í skuldaröð, hafi verið samtals að fjárhæð kr. 26.354.867 (dskj. nr. 15 og 16).  Sú fjárhæð hafi því verið töluvert undir markaðsverði eignarinnar samkvæmt þeim gögnum, sem liggi frammi í málinu.

Þegar fasteignin Viðarhöfði var seld nauðungarsölu þann 28. maí 2002, hafi stefnandi ákveðið að bjóða ekki í eignina, þar sem hann hafi þá talið, að eignin stæði ekki undir boði upp í veðrétt hans, samkvæmt umstefndum skuldabréfum.  Vísi stefnandi m.a. til þess, að fasteignamat eignarinnar hafi þá verið kr. 30.963.000.

Þessu mati stefnanda sé alfarið mótmælt sem röngu.  Í fyrsta lagi verði ekki við verðmat eignarinnar Viðarhöfða stuðzt við fasteignamat hennar, heldur beri að leggja til grundvallar markaðsverð eignarinnar.  Sé ljóst af framlögðum gögnum, að markaðsverð eignarinnar á árinu 2001 hafi verið einhvers staðar á verðbilinu kr. 30.000.000 - 34.000.000, sbr. dskj. nr. 38 og 42.

Samkvæmt framlögðum skjölum liggi fyrir, að kröfur, sem lýst var í söluandvirði eignarinnar og stóðu framar veðröð, hafi verið samtals að fjárhæð kr. 26.354.867 (dskj. nr. 15 og 16).  Sú fjárhæð hafi því verið töluvert undir markaðsverði eignarinnar samkvæmt ofangreindu.  Sé því ljóst, að stefnandi hefði getað varið kröfu sína að öllu eða verulegu leyti með því að bjóða í eignina.

Ber stefnandi a.m.k. sönnunarbyrðina fyrir því, að ekki hafi verið hægt að forðast tjón með því að bjóða í Viðarhöfða 2 við nauðungarsölu eignarinnar.

Varakrafa.

Verði ekki fallizt á aðalkröfu stefnda um sýknu, sé varakrafa um lækkun bóta á því byggð, að stefnandi hafi vanrækt að takmarka tjón sitt með því að bjóða í fasteignina við nauðungarsölu hennar.  Stefndi telji fulljóst, að stefnandi hefði með því a.m.k. getað takmarkað tjón sitt verulega.  Beri stefnandi sönnunarbyrðina um annað.

Upphafstíma dráttarvaxta sé mótmælt.  Stefnandi krefjist dráttarvaxta frá afsalsgerð, en stefndu telji slíkt í andstöðu við ákvæði laga nr. 37/2001 um vexti og verðtryggingu.

Um lagarök vísi stefndi einkum til 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, reglna skaðabótaréttar um sönnun tjóns og sönnunarbyrði og reglna um orsakatengsl og sennilega afleiðingu.  Um málskostnað sé vísað til XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður stefnda Globals hf.:

Krafa stefnanda byggi á því, að stefnandi hafi ekki tekið við umræddum sjö skuldabréfum sem fullnaðargreiðslu, heldur á þeirri forsendu, að Bræðraminni ehf. væri öruggur greiðandi.  Þessu hafni stefndi algerlega.  Bréfin hafi fyrir það fyrsta verið gefin út af stefnda í upphafi.  Hugmyndin að útgáfu bréfanna hafi verið stefnanda.  Bréfin hafi að sjálfsögðu verið metin sem fullnægjandi greiðsla, enda hafi stefndi fengið afsal fyrir Melabraut 22, og þar sé kveðið á um að kaupverð Melabrautar 22 sé að fullu greitt.  Forsenda sú, sem nefnd sér í stefnu fyrir því að taka við skuldabréfunum, að Rekstarfélagið Bræðraminni ehf. væri öruggur greiðandi, standist ekki, þar sem skuldabréfin hafi verið yfirtekin af Bræðraminni ehf. eftir útgáfu afsals yfir eigninni til stefnda.  Því sé vísað á bug, að afhending veðskuldabréfanna sjö hafi ekki verið fullnaðargreiðsla og að vanefndir á greiðslu þeirra leiði til þess að greiða eigi kaupsamningsgreiðslur með einhverjum öðrum hætti.  Stefnandi byggi á því, að það sé "viðurkennt sjónarmið í kröfurétti," að þegar krafa á hendur þriðja manni sé afhent sem einn þáttur í greiðslu, sé ekki um endanlega eftirgjöf að ræða, heldur beri að túlka slíka greiðslu þannig, að seljandi reyni að fá greiðslu með því að innheimta kröfu á hendur þriðja manni, en takist það ekki, geti seljandi krafið kaupandann um greiðsluna.

Þessi viðurkenndu sjónarmið, sem stefnandi vísi til, fjalli um kröfusamband aðila, þar sem skuldari ávísi greiðslum til kröfuhafa vegna krafna sinna á hendur þriðja manni, eða þar sem þriðji maður "tekur að sér að greiða kröfu".  Ávísun slíkra greiðslna, eða boð þriðja manns um að "taka að sér greiðslu," leysi skuldara ekki undan skyldum sínum gagnvart kröfuhafa.  Í þessu máli sé um að ræða afhendingu veðskuldabréfa sem greiðslu samkvæmt kaupsamningi.  Kaupsamningurinn sé að fullu efndur með afhendingu bréfanna.  Við árangurslaust uppboð á umsömdu veðandlagi, án þess að til skuldskeytingar kæmi, hefði stefnandi aldrei getað krafið stefnda um greiðslu kaupsamnings með öðrum hætti en kaupsamningurinn gerði ráð fyrir, heldur hefði hann einvörðungu getað gengið að stefnda til greiðslu krafnanna samkvæmt veðskuldabréfunum.  Stefnandi samþykki hins vegar að aflétta greiðsluskyldunni af stefnda með því að samþykkja nýjan skuldara, og séu viðskiptabréfin árituð um það.  Verði hann því að halda kröfunni upp á hinn nýja skuldara, sem og hann hafi gert með kröfulýsingu í þrotabú Rekstrarfélagsins Bræðraminnis ehf.  Um ábyrgð eldri skuldara á efndum hins nýja skuldara geti ekki verið að ræða, nema viðkomandi taki sér slíka ábyrgð á hendur. Hugrenningar stefnanda að baki viðtöku bréfsins eða væntingar skipti hér ekki máli og víki fráleitt til hliðar viðskiptabréfareglum.  Eina leið stefnanda til að geta krafið stefnda um greiðslu skuldarinnar samkvæmt veðskuldabréfunum væri, að dæmt yrði, að skuldskeytingin væri ógild.  Krafa um ómerkingu skuldskeytingarinnar sé hins vegar ekki höfð uppi í málinu.

Því sé síðan vísað á bug sem staðleysu, að stefndi sé bótaskyldur vegna vanefnda hins nýja skuldara.  Ekki fáist séð, að stefndi hafi eitthvað frekar en stefnandi átt að ganga úr skugga um greiðsluhæfni Bræðraminnis ehf..  Stefnandi hafi haft löggiltan endurskoðanda með í ráðum, þegar skuldskeytingin var samþykkt, og megi einna helzt gera kröfu til hans að kanna, hvort hinn nýi skuldari væri í lagi.  Stefndi hafi sjálfur verið í góðri trú, enda fyrirsvarsmaður sonur bankastjóra.  Um hlutlæga ábyrgð stefnda á efndum bréfsins geti að sjálfsögðu ekki orðið, enda hafi stefndi aldrei tekið á sig slíka ábyrgð.  Endurskoðandanum hefði verið í lófa lagið að veita stefnanda þá ráðgjöf að tryggja með einhverjum hætti efndir bréfsins.

Fyrir utan það að hafa ekki sýnt fram á ábyrgð stefnda, hafi stefnandi ekki sýnt fram á með afgerandi hætti, að umrædd skuldabréf hafi verið verðlaus.  Ekkert liggi fyrir í málinu um, að markaðsverð Viðarhöfða 2 hafi verið eitthvað lægra en stefndi keypti eignina á og seldi.  Verð við nauðungarsölu segi ekkert til um markaðsverðmæti fasteignar.

Varðandi lagarök sé vísað til meginreglna viðskiptabréfa- og kröfuréttar, sem og til almennra sjónarmiða samningaréttarins um skuldbindingargildi samninga.  Krafa um málskostnað byggi á 130. gr. 1. nr. 91/1991.  Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun sé reist á lögum nr. 50/1988.

IV.

Forsendur og niðurstaða:

Fyrir dóminn komu til skýrslugjafar Helgi Björn Einarsson, einn eigenda og stjórnarmaður Hafnfirðings hf., Auðunn Guðmundsson atvinnurekandi, Grímur Valdimarsson, fyrrverandi framkvæmdastjóri stefnda Globals hf., Agnar Agnarsson fasteignasali, Birgir Ólafsson, löggiltur endurskoðandi, Jón Guðmundsson, löggiltur fasteignasali, og stefndi, Salómon Guðmundsson.

Fyrirsvarsmaður stefnanda skýrði svo frá fyrir dómi m.a., að fasteignasalinn Agnar hafi þrýst á stefnanda, að hluti af greiðslunni samkvæmt gagntilboði stefnanda yrði með umdeildum 7 veðskuldabréfum.  Skuldskeytingin hafi farið fram við afsalsgerð, og hafi Agnar spurt þá hvort þeir myndu ekki samþykkja Bræðraminni ehf. sem nýjan skuldara.  Þeim hafi jafnframt verið sagt, að hinn nýi skuldari væri traustur og hann væri sonur bankastjóra.  Þeir hafi því treyst því, sem sagt var.  Hann kvað þá hafa, þann 16. ágúst, skrifað undir texta á spássíu skuldabréfanna á dskj. nr. 6, svohljóðandi:  “Samþykkt f.h. Hafnfirðings.”  Hann kvaðst telja, að síðar hefði verið bætt inn viðbótinni við textann.  Þá væri dagsetningin röng, henni hefði verið bætt inn eftir á, sem og textanum.  Hann kvaðst ekki hafa fengið afrit af skuldabréfunum, eins og þau voru, þegar þeir skrifuðu undir.  Hann kvaðst hafa talið sig vera að samþykkja, að Bræðraminni ehf. væri greiðandi.  Hann kvað stefnanda hafa reynt að kanna sölumöguleika Viðarhöfðans frá því að tilboð stefnda Globusar kom fram og þar til þeir gerðu gagntilboð.  Þá kvað hann, að af hálfu stefnanda hefði ekki verið könnuð greiðslugeta Bræðraminnis ehf. á tímabilinu frá undirritun skuldabréfanna og þar til skuldskeytingarskjölin voru undirrituð.  Með þeim til halds og trausts í þessum viðskiptum hefði verið Birgir Ólafsson endurskoðandi, en hann hefði ekki verið með þeim, þegar skuldskeytingarskjölin voru undirrituð.

Vitnið, Birgir Ólafsson, skýrði svo frá fyrir dómi, að hann hefði verið vitni að þessum viðskiptum öllum varðandi Melabrautina, sem og skuldskeytingunni í kjölfarið.  Hann kvað textann á spássíu skuldabréfanna á dskj. nr. 6 ekki hafa verið settan inn allan á sama tíma.  Við afsalsgerð hafi beiðni um skuldskeytinguna komið frá Global hf., og hefði fasteignasalinn lýst því yfir, að nýi skuldarinn væri traustur aðili og sonur bankastjóra.  Textinn á spássíunni hafi eingöngu verið “samþykkt f.h. Hafnfirðings ehf.”  Hinu hafi verið bætt inn í síðar.  Viku síðar hafi verið gengið frá skuldskeytingunni, og þá hafi verið búið að færa endanlegan texta inn.  Hann hafi ekki verið viðstaddur, þegar skuldskeytingin var undirrituð og hafi séð það eftir að búið var að þinglýsa, en hann hafi ekki gert athugasemdir við það.  Hann kvað fyrirsvarsmenn stefnanda ekki hafa komizt að því, að Bræðraminni ehf. væri ekki borgunaraðili, fyrr en þeir voru búnir að fá bréfin þinglýst og frágengin í hendur.  Aðspurður um, hvort ekki hefði hvarflað að mönnum að rannsaka nýja skuldarann á tímabilinu frá afsalsgerð og þar til gengið var frá skuldskeytingunni, svaraði vitnið, að í sínum huga hefði verið búið að binda fyrirtækið með undirritunni á spássíu skuldabréfanna, og þeir hefðu verið í svo góðri trú vegna yfirlýsinga manna, og “við fengum allt eðlilegt í kringum þetta, allt nema vanskilaskrá Bræðraminnis ehf.,”  Þeir hefðu ekki sótzt eftir að fá vanskilaskrá Bræðraminnis ehf..  Þá kvað hann aðspurður rétt, að stefnandi hefði tekið við skuldabréfunum sjö sem greiðslu með rekstrarfélaginu Bræðraminni ehf. sem greiðanda án athugasemda og fyrirvara og gefið út afsal.  Sérstaklega aðspurður kvað vitnið, að í raun og veru hefði verið beðið um gögn, sem styrktu þennan skuldara, en þau hafi ekki legið fyrir, það hafi bara verið orð sem lágu fyrir um, að þetta væri trausur aðili, en eftir á að hyggja hefði verið ástæða til að setja fyrirvara, en það hafi verið þrýstingur við þessa samningsgerð.  Vitnið kvaðst hafa verið stefnanda til trausts og halds.  Hann hafi af fremsta megni reynt að gæta hagsmuna umbjóðanda síns.  Vitnið kvað það hafa verið forsvarsmenn stefnanda, sem áttu hugmyndina að gagntilboðinu.

Grímur Valdimarsson skýrði svo frá m.a., að hann hefði örugglega ekki viðhaft ummæli um, að Bræðraminni ehf. væri öruggur greiðandi, því hann hefði ekki þekkt betur til fyrirtækisins en viðkomandi aðilar.  Bræðraminni ehf. hafi komið inn í viðskiptin fyrir tilstilli fasteignasölunnar.  Hann kvað Global hf. hafa átt í mikilli lausafjárvandastöðu á þessum tíma, en mjög háar tölur hafi hins vegar verið á eignarreikningi, sem nú séu uppurnar.  Hann hafi ekki upplýst stefnanda um þessa stöðu.  Hann kvaðst telja, að textinn á spássíu skuldabréfanna hefði allur verið færður inn á sama tíma, en hann gæti þó ekki fullyrt það.

Agnar Agnarsson fasteignasali, sem annaðist viðskipti aðila af hálfu fasteignasölunnar skýrði svo frá m.a., að frumkvæðið að því að fá fremur bréf upp í eignina en að taka Viðarhöfðann upp í, hafi komið frá stefnanda.  Hann kvað rangt, að hann hefði fullyrt, að Viðarhöfðinn stæði vel undir sér, þótt fasteignin hafi gert það á þessum tíma, en veðhlutfallið hafi verið mjög hátt.  Hann kvaðst hafa verið í sambandi við Birgi varðandi skuldskeytinguna, og hafi stefnandi tekið sér nokkurn tíma til að skoða það.  Hann taldi, að greiðslugeta Bræðraminnis ehf. hefði eflaust verið könnuð af hálfu Birgis eða stefnanda, en vissi ekki til að greiðslugeta félagsins hefði verið könnuð á fasteignasölunni, það sé yfirleitt ekki venja, heldur sé það lagt í hendurnar á eiganda kröfunnar að kanna þessa hluti, þar sem erfitt sé að taka ábyrgð á greiðanda, sem sé í lagi í dag en ekki á morgun.  Hann kvaðst ekki muna, hvort allur hliðartextinn hefði verið á skuldabréfunum, þegar hann var undirritaður.  Þá kvaðst hann ekki muna hvort áritanir á skuldskeytingarformið annars vegar og á frumrit veðskuldabréfanna hins vegar hafi farið fram á sama tíma, en taldi annað óeðlilegt.  Hann kvaðst ekki hafa séð um skjalagerð af hálfu fasteignasölunnar, en kvað þó öruggt, að skuldskeytingin hefði komið úr sinni tölvu.  Varðandi skuldskeytingu gildi það, að sá, sem eigi kröfu, þurfi fyrst og síðast að meta það út frá sjálfum sér, hvort fyrri eða síðari skuldari sé betri.  Könnun á greiðslugetu skuldara samkvæmt skuldabréfum sé ekki í verkahring fasteignasölunnar.

 

Kröfur stefnanda beinast annars vegar að Global hf. og hins vegar að Salomon Jónssyni fasteignasala.  Verður fyrst fjallað um kröfur stefnanda á hendur stefnda Global hf.

Stefnandi byggir kröfur sínar á hendur þessum stefnda á því aðallega, að það leysi hann ekki undan skuldbindingum að gefa úr haldlaus skuldabréf, og það hafi eðli málsins samkvæmt verið forsenda fyrir skuldskeytingunni, að Bræðraminni ehf. væri öruggur greiðandi.

Í afsali, sem dagsett er 16. ágúst 2001, segir svo m.a.:  “Umsamið kaupverð er að fullu greitt, ...”  Liggur fyrir, að enginn fyrirvari, skriflegur eða munnlegur, var gerður af hálfu stefnanda við undirritun afsalsins, útgáfu skuldabréfanna eða skuldskeytingu varðandi greiðslufærni skuldara bréfanna.  Aðilar hafa ekki getað upplýst svo óyggjandi sé, hvort allur texti hafi verið kominn á spássíu skuldabréfanna, þegar stefnandi ritaði undir hann, en eins og ritun textans er háttað, sýnist trúverðug sú fullyrðing stefnanda, að textinn hafi verið í því formi, sem þeir halda fram.  Dagsetningin er vélrituð vinstra megin við nafnritanir stefnanda og eftirstöðvar textans undir nafnritunina.  Hins vegar ber sá texti, sem stefnandi undirritaði þannig, ekki með sér, hvað verið var að samþykkja.  Skuldskeytingarskjölin voru ekki undirrituð fyrr en 22. ágúst 2001, eða 6 dögum eftir undirritun afsalsins.  Á þeim tíma hafði sala því þegar farið fram, kaupverðið verið greitt í samræmi við kaupsamning og eignin afhent kaupanda.

Með hliðsjón af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en að veðið í Viðarhöfða hafi staðið undir áhvílandi skuldum á þeim tíma, sem skuldabréfin voru gefin út, enda þótt veðhlutfallið hafi verið hátt.  Liggur fyrir, að stefnandi gaf sér góðan tíma til að kynna sér veðið, og er ósannað annað en að tillagan um útgáfu skuldabréfanna í gagntilboði stefnanda hafi komið frá stefnanda sjálfum, án nokkurs þrýstings frá stefndu í máli þessu, og að vel athuguðu máli stefnanda. 

Stefnandi er fyrirtæki, sem stundaði viðskipti, auk þess sem fyrirtækið var með löggiltan endurskoðanda sér til halds og trausts og aðstoðar við samningsgerðina, sem mál þetta snýst um.  Hafði stefnandi rúman tíma til að kanna greiðslugetu hins nýja skuldara frá því að afsal var gefið út og þar til skuldskeytingarskjölin voru undirrituð.  Mátti stefndi Global hf. ætla, að stefnandi hefði gætt eðlilegra varúðarreglna, þegar hann samþykkti skuldskeytinguna án nokkurs fyrirvara.  Hins vegar verður af framburði talsmanna stefnanda fyrir dómi ráðið, að þeir hafi tekið upplýsingar um þjóðfélagslega stöðu fyrirsvarsmanns Bræðraminnis ehf. sem sonar bankastjóra, sem fullnægjandi tryggingu fyrir greiðhæfni hans.  Ber stefnandi alfarið áhættuna af því gagnvart stefnda.  Er ekki fallizt á, að stefnandi hafi getað látið undir höfuð leggjast að kanna greiðslufærni skuldarans á þeirri forsendu, að eðli málsins samkvæmt myndi greiðsluskylda stefnda, Globals hf., vakna á ný við það, að hinn nýi skuldari reyndist ekki greiðslubær.   Er þessari málsástæðu stefnanda því hafnað.

Varakrafa stefnanda á hendur stefnda Global hf. er skaðabótakrafa. 

Ósannað er, gegn andmælum stefnda, að hann hafi vitað eða mátt vita, að bréfin væru verðlaus eftir skuldskeytinguna og að félagið hafi leynt stefnanda því.  Þá er ósannað gegn andmælum stefnda, að fyrirsvarsmaður stefnda, Globals hf., hafi við afsalsgerð fullyrt, að hinn nýi skuldari, Bræðraminni ehf., væri öruggur greiðandi.  Svo sem að framan er rakið virðast fyrirsvarsmenn stefnanda hafa ályktað um greiðslufærni Bræraminnis ehf. út frá röngum forsendum.  Hefur ekki verið sýnt fram á, að stefndi Global hf. hafi vitað eða mátt vita um greiðslugetu Bræðraminnis ehf. og leynt stefnanda því með sviksamlegum hætti.  Þá er ósannað, að stefndi hafi gefið yfirlýsingu um greiðslugetu Bræðraminnis ehf., svo sem stefnandi heldur fram, og þannig ábyrgzt greiðslufærni félagsins svo bótaskylt sé.

Samkvæmt framansögðu ber að sýkna þennan stefnda af öllum kröfum stefnanda í máli þessu.  Eftir atvikum ber að dæma stefnanda til að greiða þessum stefnda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn kr. 400.000.

 

Krafa stefnanda á hendur stefnda Salómon Jónssyni, er skaðabótakrafa.  Fasteignasala hans hafi haft milligöngu um, að skuldabréfin kæmu sem greiðsla, og hann hafi fullyrt, að Bræðraminni ehf. væri öruggur greiðandi.  Þá hafi af hálfu fasteignasölunnar ekki verið könnuð greiðslustaða félagsins, sem fasteignasalanum hafi borið að gera.

Svo sem fram er komið, gerði stefnandi stefnda Global hf. gagntilboð, þar sem skuldabréf að fjárhæð 7.000.000 með veði í Viðarhöfða væru m.a. hluti greiðslu, en stefnanda þótti það vænlegri kostur en að taka Viðarhöfðann upp í sem greiðslu.  Er ósannað, að fasteignasalinn hafi fullyrt, að veðið væri öruggt, sem og að verðmæti fasteignarinnar hefði ekki staðið undir veðinu, ef hún hefði verið seld á frjálsum markaði en ekki á nauðungaruppboð.  Þá er ósannað, að þrýstingur um þetta greiðslufyrirkomulag eða skuldskeytinguna hafi komið frá fasteignasalanum.  Liggur reyndar ekkert fyrir um það, að einhver nauðsyn hafi knúið stefnanda til að samþykjka skuldskeytinguna eða að það samþykki hafi á einhvern hátt verið forsenda fyrir því, að viðskiptin gætu átt sér stað.  Stefnandi samþykkti þetta greiðslufyrirkomulag og eru allar fullyrðingar um þrýsting af hálfu þessa stefnda eða blekkingar um greiðslugetu skuldara ósannaðar.  Það liggur fyrir, svo sem fyrr er rakið, að stefnandi hafði rúman tíma til að kanna greiðslustöðu Bræðraminnis ehf. á þeim tíma, sem leið frá afsalsgerð þar til gengið var frá skuldskeytingunni, en stefnandi var með aðstoðarmann, Birgi Ólafsson löggiltan endurskoðanda sér til aðstoðar við samningsgerðina og mátti stefndi ætla, að hann myndi gæta hagsmuna umbjóðanda síns hvað þetta varðar, en sala eignarinnar, greiðsla og afhending hafði þegar átt sér stað, þegar skuldskeytingarskjölin voru undirrituð.  Er ekki fallizt á, að sú kvöð hafi hvílt á stefnda samkvæmt l. nr. 54/1997, að kanna að eigin frumkvæði greiðslufærni hins nýja skuldara, án þess að ósk kæmi fram þar að lútandi frá samningsaðilum, öðrum eða báðum.  Fyrir liggur, að stefnandi gerði engan reka að því að kanna sjálfur, eða fara þess á leit við stefnda, að greiðslugeta Bræðraminnis ehf. yrði könnuð.  Ber stefnandi sjálfur áhættuna af því að samþykkja nýjan skuldara, án þess að gera reka að því að kanna greiðslugetu hans.  Ber því að sýkna þennan stefnda af öllum kröfum stefnanda í máli þessu.  Eftir atvikum ber að dæma stefnanda til að greiða þessum stefnda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn kr. 400.000.

Sigríður Ólafsdóttir héraðsdómari kvað upp dóminn.

D Ó M S O R Ð :

Stefndu, Global hf. og Salómon Jónsson, eru sýknir af öllum kröfum stefnanda, Hafnfirðings ehf.

Stefnandi greiði hvorum stefnda kr. 400.000 í málskostnað.