Föstudaginn 20. mars 2015.
Nr. 200/2015.	Gylfi Pálsson (Auður Björg Jónsdóttir hrl.) gegn Oddnýju Grétu Eyjólfsdóttur (Einar Þór Sverrisson hrl.)

Kærumál. Útburðargerð. Málsástæða.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem tekin var til greina krafa O um að henni yrði heimilað að fá G borinn út af tiltekinni fasteign með beinni aðfarargerð. Krafa O var reist á því að G hefði ekki greitt umsamda leigu fyrir afnot fasteignarinnar á réttum gjalddögum, en í hinum kærða úrskurði var heimild til útburðargerðar aðallega byggð á því að leigusamningur aðila hefði verið tímabundinn og runnið út. Í dómi Hæstaréttar kom fram að gegn mótmælum G hefði héraðsdómi verið óheimilt að taka kröfu O til greina á grundvelli þeirrar málsástæðu, sbr. 2. mgr. 111. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þá væri ekki fullnægt skilyrðum 2. mgr. 163. gr. sömu laga til þess að málsástæðan kæmist að fyrir Hæstarétti. Fallist var á með héraðsdómi að komist hefði á samningur milli aðila um leigu umræddrar fasteignar og fjárhæð leigunnar. Þó fyrir lægi að umsamin leiga hefði verið í vanskilum þegar greiðsluáskorun hefði verið send G, að sögn O, þá hefði hún hvorki lagt fram gögn um að áskorunin hefði verið send af stað með sannanlegum og tryggilegum hætti, sbr. 13. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, né að hún hefði verið birt fyrir G eða komist til hans með öðrum hætti. Á hinn bóginn hefði G tekið fram í greinargerð sinni í héraði að borist hefði bréf frá O „um riftun vegna vanskila og vísað í leigusamning þar um“. Þá hefði hann ekki borið því við í greinargerðinni að hafna bæri kröfu O um útburð þar sem ekki hefði verið gætt ákvæða 1. töluliðar 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga, sem aðfararbeiðni O hefði þó gefið fullt tilefni til. G hefði fyrst í þinghaldi tæpum tveimur mánuðum síðar teflt fram þeirri málsástæðu að ekki lægi fyrir sönnun þess að honum hefði verið afhent greiðsluáskorun og riftunaryfirlýsing. Gegn andmælum O kæmi sú málsástæða ekki til álita við úrlausn málsins, sbr. 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991, auk þess sem hún væri í andstöðu við fyrrgreinda lýsingu G á málsatvikum í greinargerð hans, sbr. 1. mgr. 50. gr. sömu laga. Var hinn kærði úrskurður því staðfestur.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Eiríkur Tómasson og Helgi I. Jónsson og Guðrún Erlendsdóttir settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 2. mars 2015 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 13. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 25. febrúar 2015 þar sem tekin var til greina krafa varnaraðila um að sér yrði heimilað að fá sóknaraðila, ásamt öllu því sem honum tilheyrir, borinn út af fasteigninni Sjávarhólum á Kjalarnesi, fastanúmer 208-5444, með beinni aðfarargerð. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að fyrrgreindri kröfu varnaraðila verði hafnað. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar. Þá krefst hún þess að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri aðfarargerð. Loks krefst hún kærumálskostnaðar.

Varnaraðili hefur ekki kært úrskurð héraðsdóms fyrir sitt leyti. Þegar af þeirri ástæðu kemur framangreind krafa hennar um fjárnám ekki til álita hér fyrir dómi.

Aðfararbeiðni varnaraðila 20. ágúst 2014 var reist á því að sóknaraðili hefði ekki greitt umsamda leigu fyrir afnot umræddrar fasteignar á réttum gjalddögum. Þar sem sóknaraðili hefði ekki brugðist við skriflegri áskorun sinni um greiðslu innan sjö sólarhringa og ekki orðið við þeirri kröfu að víkja af fasteigninni, að undangenginni yfirlýsingu um riftun samkvæmt 1. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, væri sér nauðugur einn sá kostur að krefjast útburðar á honum af eigninni. Ekki verður ráðið af gögnum málsins að varnaraðili hafi jafnframt vísað til þess síðar, til stuðnings aðfararbeiðni sinni, að leigusamningur um eignina hafi verið tímabundinn og runnið út 1. október 2014. Gegn mótmælum sóknaraðila var héraðsdómi því óheimilt að taka kröfu varnaraðila um útburð til greina á grundvelli þeirrar málsástæðu, sbr. 2. mgr. 111. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989. Þá er ekki fullnægt skilyrðum 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 til þess að málsástæðan komist að hér fyrir dómi.

Fallist er á með héraðsdómi að varnaraðili hafi fært viðhlítandi sönnur á að komist hafi á samningur milli Ólafs Hólm Guðbjartssonar heitins og sóknaraðila um leigu umræddrar fasteignar og fjárhæð leigunnar sem skyldi vera 160.000 krónur á mánuði og greidd í peningum. Einnig liggur fyrir að umsamin leiga var í vanskilum 17. júlí 2014 þegar greiðsluáskorun var send sóknaraðila, að sögn varnaraðila. Þó hafa hvorki verið lögð fram af hennar hendi gögn um að áskorunin hafi verið send af stað með sannanlegum og tryggilegum hætti þennan dag, sbr. 13. gr. húsaleigulaga, né að hún hafi verið birt fyrir sóknaraðila eða komist til hans með öðrum hætti.

Á hinn bóginn tók sóknaraðili fram í greinargerð sinni í héraði að í júlí 2014 hafi borist bréf frá lögmönnum varnaraðila „um riftun vegna vanskila og vísað í leigusamning þar um.“ Einnig hafi borist bréf frá varnaraðila sjálfri „þar sem hún riftir áðurgreindum leigusamningi, er hún vísar til.“ Greinargerðin var lögð fram í þinghaldi 21. nóvember 2014 og var bókað að þar sem sóknaraðili sækti þing sjálfur og væri ólöglærður hafi verið gætt leiðbeiningarskyldu gagnvart honum. Í greinargerðinni var því ekki borið við að hafna bæri kröfu varnaraðila um útburð þar sem ekki hefði verið gætt ákvæða 1. töluliðar 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga sem aðfararbeiðni hennar gaf þó fullt tilefni til. Það var fyrst í þinghaldi 15. janúar 2015 að af hálfu sóknaraðila var teflt fram þeirri málsástæðu að ekki lægi fyrir sönnun þess að honum hafi verið afhent greiðsluáskorun og riftunaryfirlýsing. Gegn andmælum varnaraðila kemur sú málsástæða ekki til álita við úrlausn málsins, sbr. 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989, en hún er þar að auki í andstöðu við fyrrgreinda lýsingu sóknaraðila á málsatvikum í greinargerð hans, sbr. 1. mgr. 50. gr. laga nr. 91/1991.

Samkvæmt því sem að framan greinir, en að öðru leyti með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Gylfi Pálsson, greiði varnaraðila, Oddnýju Grétu Eyjólfsdóttur, 350.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 25. febrúar 2015.

I

Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar að loknum munnlegum málflutningi 19. febrúar sl., barst Héraðsdómi Reykjavíkur með aðfararbeiðni, sem móttekin var 20. ágúst sl.

Sóknaraðili er Oddný Gréta Eyjólfsdóttir, Hraunbæ 103, Reykjavík. Varnaraðili er Gylfi Pálsson, Sjávarhólum, Kjalarnesi, Reykjavík.

Sóknaraðili krefst dómsúrskurðar um að varnaraðili verði, ásamt öllu sem honum tilheyrir, borinn út af „fasteigninni að Sjávarhólum á Kjalarnesi í heild sinni þ.e. af jörðinni og öllum mannvirkjum á jörðinni. Landnúmer er 125750 og fastanúmer jarðarinnar er 208-5444. Helstu mannvirki á jörðinni sé íbúðarhús á jörðinni með fastanúmer 208-5448 þ.e. eining 020 101. Þá er einnig krafist málskostnaðar að mati dómsins, auk þess að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.“

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Til vara að veittur verði hæfilegur og eðlilegur frestur til rýmingar í ljósi aðstæðna allra og að málskot úrskurðar til Hæstaréttar fresti gerðinni. Þá er krafist málskostnaðar.

II

Málavextir

Með beiðni sem barst réttinum 20. ágúst sl. fóru sóknaraðili og eiginmaður hennar Ólafur Hólm Guðbjartsson fram á að varnaraðili yrði borinn út af framangreindri fasteign að Sjávarhólum. Ólafur lést 15. september sl. Var sóknaraðila veitt leyfi til setu í óskiptu búi eftir hann 30. sama mánaðar.

Í aðfararbeiðni kemur fram að málsaðilar hafi gert með sér leigusamning um leigu varnaraðila á fasteigninni. Sóknaraðilar hafi hins vegar glatað sínu eintaki af samningnum. Leigufjárhæð hafi verið ákveðin 160.000 krónur á mánuði sem greiða skyldi fyrir fram fyrsta hvers mánaðar. Þar sem greiðsla hafi ekki borist 1. júlí sl. hafi varnaraðila hinn 17. júlí sl. verið send greiðsluáskorun um að greiða þá fjárhæð innan viku, annars myndu sóknaraðilar beita riftunarheimild sinni skv. 1. tl. 1. mgr. 61. gr. húsleigulaga. Þann 28. júlí hafi riftunaryfirlýsing sóknaraðila verið birt fyrir varnaraðila. Hafi varnaraðila verið veittur sjö sólarhringa frestur til að rýma húsnæðið en hann hafi ekki orðið við þeirri kröfu.

Í greinargerð varnaraðila, sem lögð var fram 21. nóvember sl., kemur fram að hann hafi gert samning við Ólaf heitinn um að varnaraðili mætti dvelja í íbúðarhúsinu á Sjávarhólum, sem staðið hafi autt, gegn því að að koma því og útihúsum á jörðinni í stand. Þá hafi einhverjar peningagreiðslur átt að ganga á milli. Hafi íbúðarhúsið og útihús verið í mjög slæmu standi og hafi varnaraðili eytt mikilli vinnu í að gera húsin nothæf. Ólafur heitinn hafi í síðustu heimsókn sinni til varnaraðila, hinn 29. júní sl., ítrekað að varnaraðili mætti vera eins lengi og honum lysti enda ekki fýsilegt að íbúðarhúsið stæði autt. Stuttu síðar hafi sóknaraðilinn Oddný Gréta hringt í varnaraðila og tilkynnt honum að hann gæti ekki lengur dvalið í húsinu. Skömmu síðar hafi Ólafur veikst og síðan látist í september sl. Eftir andlát Ólafs hafi sonur Oddnýjar Grétu og Ólafs krafist opinberra skipta á dánarbúinu og sé sú krafa enn til meðferðar fyrir dómstólum. Sé það vilji sonarins að varnaraðili dveljist áfram í fasteigninni.

Af gögnum má ráða að fasteignin að Sjávarhólum hafi verið séreign Ólafs heitins skv. kaupmála sem hann og Oddný Gréta gerðu með sér 17. febrúar 2013. Sá kaupmáli virðist hins vegar hafa verið afturkallaður en í málinu liggur fyrir skjal, dagsett 24. ágúst sama ár, þar sem fram kemur að hjónin vilji ógilda hann. Var fasteignin þannig hjúskapareign Ólafs er hann gerði samning við varnaraðila um afnot þess síðarnefnda af eigninni í október sama ár. Með afsali dagsettu 20. júlí 2014 afsalaði Ólafur helmings eignarhlut fasteignarinnar til sóknaraðila.

Við aðalmeðferð málsins gáfu aðilar skýrslu.

III

Málsástæður sóknaraðila

Sóknaraðili byggir á því að honum hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila vegna vanefnda varnaraðila á leigugreiðslum. Á þeim grunni beri varnaraðila að rýma fasteignina. Beri því að fallast á kröfu um útburð enda sé sóknaraðila aftrað að neyta réttinda sinna.

Við munnlegan málflutning vísaði sóknaraðili enn fremur til þess að leigusamningur varnaraðila við sóknaraðila, sem hafi verið til eins árs, hafi runnið út 1. október sl. og beri því varnaraðila að rýma eignina.

Um lagarök vísar sóknaraðili til 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

Málsástæður varnaraðila

Í greinargerð varnaraðila, sem í fyrstu gætti hagsmuna sinna sjálfur, er á því byggt að honum sé heimilt að vera á Sjávarhólum skv. munnlegum samningi við Ólaf heitinn. Hafi sóknaraðili ekki lagt fram nein gögn sem sýni fram á hvernig samningssambandi þeirra hafi verið háttað. Engin vanskil séu fyrir hendi en fyrir liggi að endurbætur varnaraðila á fasteigninni skyldi meta sem leigu. Fjárgreiðslur hafi numið 1.280.000 krónum. Eftir sé að taka sama kostnað vegna endurbóta en hann nemi a.m.k. 700.000 krónum.

Varnaraðili bendir á að í júlí sl. hafi borist bréf frá lögmönnum sóknaraðila, Oddnýjar Grétu, um riftun vegna vanskila og vísað í leigusamning þar um. Að auki hafi eiginkona varnaraðila fengið slík bréf frá sóknaraðila, þar sem leigusamningi hafi verið rift. Það bréf hafi borið með sér að vera frá nafngreindri lögmannsstofu en slíkt sé „alls óheimilt skv. lögum um lögmenn“. Einnig hafi farið að berast greiðsluseðlar frá banka til eiginkonu varnaraðila.

Varnaraðili bendir á að óvissa sé um eignarhald sóknaraðila á fasteigninni, sbr. það að krafist hafi verið opinberra skipta á dánarbúi Ólafs heitins.

Telur varnaraðili að sóknaraðili hafi ekki sýnt fram á skýlausan rétt sinn til fasteignarinnar, sbr. 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

Í bókun, sem lögmaður varnaraðila lagði fram í þinghaldi 15. janúar sl., kemur fram að varnaraðili byggi sýknukröfu sína á því að sóknaraðili hafi ekki verið bær til að rifta samningi aðila. Óumdeilt sé að samningurinn hafi verið gerður við Ólaf heitinn. Varnaraðila hafi aldrei verið tilkynnt um að sóknaraðili hefði eignast hlut í eigninni eða væri orðinn leigusali með öðrum hætti, eða að hann hefði framvísað umboði um heimild sína til að rifta samningi sem hinn látni hafi gert við varnaraðila. Í öðru lagi liggi ekki fyrir sönnun þess að varnaraðila hafi verið afhent greiðsluáskorun og riftunaryfirlýsing. Í þriðja lagi hafi varnaraðili og hinn látni gert með sér samkomulag um að framkvæmdir og vinna varnaraðila og fjölskyldu myndu skoðast sem endurgjald fyrir afnot og sé því ekki um vanskil að ræða. Fram kemur í bókunni að varnaraðili telji að framangreindar málsástæður komi ýmist fram í greinargerð hans eða rúmist innan málsástæðna sem þar komi fram, en þar sé einkum og aðallega byggt á heimildarskorti sóknaraðila og að skilyrði aðfarargerðar um skýrleika séu ekki uppfyllt. Sóknaraðili mótmælti fyrstu og annarri málsástæðu sem of seint fram komnum.

IV

Niðurstaða

Sóknaraðili krefst í máli þessu að varnaraðili verði borinn út af fasteigninni að Sjávarhólum á Kjalarnesi. Málsaðila greinir mjög á um málsatvik.

Í framburði sóknaraðila, Oddnýjar Gerðu, kom fram að eiginkona varnaraðila, Rúna Hansen, hafi leitað til hennar haustið 2013 og beðið um að fá að flytja ásamt eiginmanni sínum í íbúðarhúsið á Sjávarhólum. Þau hafi verið á götunni og hafi sóknaraðili því samþykkt þessa beiðni, af vorkunnsemi við þau, þrátt fyrir að eiginmaður hennar, Ólafur heitinn, hafi verið því mótfallin. Eftir að þau hafi flutt á eignina hafi Rúna fært í letur leigusamning milli varnaraðila og Ólafs til eins árs, frá 1. október 2013, þar sem leiga hafi verið ákveðin 160.000 krónur á mánuði. Hafi sóknaraðili ritað undir samninginn sem vottur. Þau Ólafur hafi ekki fengið samrit leigusamningsins afhent. Sóknaraðili kannaðist ekki við að samið hefði verið um að endurbætur varnaraðila á fasteigninni skyldu skoðast sem leigugreiðslur. Hún hafi hins vegar látið glerja íbúðarhúsið áður en varnaraðili tók við umráðum þess. Hafi leiga verið greidd inn á reikning sóknaraðila þangað til í júní 2014 en eftir það hafi engar greiðslur borist þrátt fyrir ítrekanir.

Í framburði varnaraðila kom fram að enginn skriflegur leigusamningur hafi verið gerður heldur hafi hann gert munnlegan samning við Ólaf heitinn um ótímabundin afnot af fasteigninni. Hafi hann átt að greiða 160.000 krónur á mánuði fyrir afnotin en vinna vegna endurbóta við fasteignina hefði átt að ganga upp í leigugreiðslur. Sóknaraðili hafi ekkert komið að samningi þeirra á milli. Honum hafi aldrei verið kynnt um að sóknaraðili væri orðin eigandi eignarinnar. Leigugreiðslur hafi verið millifærðar. Hafi þær átt að fara inn á reikning Ólafs. Varnaraðili kveðst hafa hætt að inna af hendi leigugreiðslur vegna ágreinings við Ólaf um það að hvaða leyti umræddar endurbætur varnaraðila kæmu til frádráttar greiðslunum. Fullyrti varnaraðili að leiga væri nú greidd inn á „sérreikning“ en gat aðspurður ekki upplýst frekar um þann reikning. Varnaraðili kannaðist ekki við að hafa móttekið greiðsluáskorun. Hann hafi ekki átt lögheimili eða dvalið á því heimilisfangi sem um er getið í greiðsluáskorun. Hann kannaðist við að eiginkona hans hefði fengið einhver innheimtubréf.

Við upphaf aðalmeðferðar lagði sóknaraðili fram gögn frá viðskiptabanka sóknaraðila þar sem fram kemur að eiginkona varnaraðila lagði reglulega inn á bankareikning sóknaraðila og enn fremur kemur þar fram að varnaraðili lagði sjálfur einu sinni inn á reikninginn. Er oftast um að ræða 160.000 króna millifærslur. Samtals nema færslurnar 1.280.000 krónum sem stemmir við fullyrðingar varnaraðila í greinargerð um heildargreiðslur sem hann kveðst hafa innt af hendi. Styðja bankagögnin fullyrðingar um aðkomu sóknaraðila að samningum varnaraðila um afnot af fasteigninni Sjávarhólum.

Þá lagði sóknaraðili fram, við upphaf aðalmeðferðar, tölvuskeyti frá 25. júlí sl., undirritað af Rúnu S. Geirsdóttur, til fulltrúa lögmanns sóknaraðila en skeytið er sent frá netfanginu [...] og er notandanafn netfangsins Rúna Hansen. Þar kemur m.a. eftirfarandi fram: „Þegar ég kom heim í dag beið mín, svona einhverskonar greiðsluáskorun frá þinni hendi og í þínu nafni. Í henni má lesa, með góðum vilja, riftun á húsaleigusamningi, sem gerður var milli Ólafs H. Guðbjartssonar og Gylfa Pálssonar. Sá samningur var tímabundinn og rennur út þann. [mánaðardag vantar] október næstkomandi.“ Síðar í tölvuskeytinu segir: „En ef þú hefur lesið leigusamninginn, sem ég held að þú hafir ekki gert, því Gréta er búin að týna sínu eintaki, þá kemur þar ýmislegt fram, og ansi fróðlegt.“ Framangreint tölvuskeyti styður því staðhæfingar sóknaraðila um að gerður hafi verið skriflegur leigusamningur til eins árs um leigu varnaraðila á eigninni. Ekki er unnt að fallast á mótbárur varnaraðila þess efnis að óheimilt sé að leggja skeytið til grundvallar sönnun í málinu þar sem það sé óstaðfest og feli í raun í sér vitnaskýrslu í andstöðu við meginreglu 83. gr. laga nr. 90/1989. Hefur ekkert komið fram um annað en að um sé að ræða skeyti sem eiginkona stefnanda hafi af fyrra bragði sent fulltrúa lögmannsins og þá er til þess að líta að skeytið var sent áður en aðfararbeiðni sóknaraðila barst dóminum í ágúst sl. Telur dómurinn að samkvæmt framangreindu sé sannað að komist hafi á skriflegur leigusamningur milli Ólafs heitins og varnaraðila til eins árs frá 1. október 2013. Þar sem leigusamningurinn er útrunninn skortir varnaraðila heimild til umráða hins leigða. Ber því að fallast á kröfu sóknaraðila eins og hún er fram sett en ekkert hald er í málsástæðum varnaraðila þess efnis að vafi leiki á um heimildir sóknaraðila til að fara með eignir dánarbús Ólafs, þar sem krafist hafi verið opinberra skipta á búinu. Sóknaraðila hefur verið veitt leyfi sýslumanns til setu í óskiptu búi og fer skv. því með eignarráð á fjármunum búsins, sbr. 12. gr. erfðalaga nr. 8/1962. Ekki eru ekki efni til að verða við varakröfu varnaraðila.

Með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, ber að dæma varnaraðila til að greiða sóknaraðila málskostnað sem telst hæfilega ákveðinn 300.000 krónur.

Ekki eru efni til þess að mæla sérstaklega fyrir um heimild til fjárnáms fyrir kostnaði af væntanlegri gerð, sbr. ákvæði 2. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989.

Kolbrún Sævardóttir héraðsdómari kveður upp þennan úrskurð.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Sóknaraðila, Oddnýju Grétu Eyjólfsdóttur, er heimilt að láta bera varnaraðila, Gylfa Pálsson, ásamt öllu sem honum tilheyrir, út af fasteigninni að Sjávarhólum á Kjalarnesi, fastanúmer 208-5444, nánar tiltekið af jörðinni og öllum mannvirkjum af henni, með beinni aðfarargerð.

Varnaraðili greiði sóknaraðila 300.000 kr. í málskostnað.