Fimmtudaginn 27. mars 2003.
Nr. 333/2002.	Jakob F. Ásgeirsson (Helgi Birgisson hrl.) gegn Valhöll fasteignasölu ehf. Ingólfi Geir Gissurarsyni og Kristni Kolbeinssyni (Aðalsteinn E. Jónasson hrl.)

 

Fasteignakaup. Heimildarskortur. Fjöleignarhús. Söluyfirlit. Skaðabætur. Fasteignasali.

Fasteignasalan V ehf. og tveir starfsmenn hennar, I og K, báru skaðabótaábyrgð á tjóni íbúðarkaupandans J sem hlaust af því að I og K vanræktu að afla upplýsinga um skuldastöðu íbúðarinnar gagnvart hússjóði. Stoðaði ekki fyrir þá að bera fyrir sig að J hafi tekið áhættuna af því að reiða af hendi greiðslu samkvæmt kaupsamningnum þrátt fyrir að upplýsingarnar lægju ekki fyrir. Var í þessu sambandi litið til þess að ekkert var komið fram um að J hafi verið varaður við því að ganga til samninga við þessar aðstæður. Brugðust V ehf., I og K þeirri starfskyldu fasteignasala að gæta þess að réttmætir hagsmunir beggja samningsaðila væru tryggðir. Þurfti J ekki að beina kröfu sinni að seljanda íbúðarinnar áður en hann sótti stefndu.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen og Árni Kolbeinsson og Viðar Már Matthíasson prófessor.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 17. júlí 2002. Hann krefst þess að stefndu verði dæmdir til að greiða sér óskipt 1.421.153 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 6. júní 1999 til 1. júlí 2001, en 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags. Hann krefst einnig málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast þess aðallega að héraðsdómur verði staðfestur, en til vara að krafa áfrýjanda verði lækkuð. Þeir krefjast einnig málskostnaðar fyrir Hæstarétti. 

I.

Ágreiningur málsaðila á rætur að rekja til kaupa áfrýjanda 16. apríl 1999 á íbúð í fjöleignarhúsinu nr. 16 við Ljósheima í Reykjavík. Seljandi var Tracee Lea Róbertsdóttir og var kaupverðið 7.600.000 krónur. Af því skyldu 1.000.000 krónur greiddar við undirritun kaupsamnings, 2.842.744 krónur 7. júní 1999, en að öðru leyti skyldi kaupverðið greitt með yfirtöku áhvílandi veðskulda. Eignarhlutfall íbúðarinnar í fjöleignarhúsinu nr. 14-18 við Ljósheima var sagt vera 1,780%. Eignin var afhent áfrýjanda 6. júní 1999 og degi síðar gaf seljandinn út afsal til hans. Innti áfrýjandi sama dag af hendi greiðslu, sem samkvæmt kaupsamningi skyldi þá koma fyrir eignina og áður var getið um.

Við undirritun kaupsamningsins lágu hvorki fyrir reikningar viðkomandi húsfélags í Ljósheimum né yfirlýsing þess um hver staða umræddrar íbúðar væri gagnvart því og hússjóði þess. Í kaupsamningnum er á hinn bóginn svofellt ákvæði: „Seljandi leggur fram yfirlýsingu húsfélags í næstu viku, en sjá meðfylgjandi yfirlýsingu undirritaða af seljanda vegna húsfélags.“ Tilvitnuð yfirlýsing seljandans var á stöðluðu eyðublaði, þar sem merkt var í viðeigandi reiti að húsgjöld væru nú 10.000 – 13.000 krónur á mánuði vegna eignarinnar, innifalið í húsgjöldum væri almennur rekstur húsfélagsins, allur hitakostnaður, allt rafmagn í séreign, húseigendatrygging, kostnaður vegna húsvarðar og að engar framkvæmdir væru yfirstandandi eða væntanlegar á vegum húsfélagsins. Við gerð afsals lá enn ekki fyrir nein yfirlýsing húsfélagsins um stöðu íbúðarinnar gagnvart því og hússjóðnum. Var engu að síður gengið frá afsalinu og greiðslu áfrýjanda samkvæmt samningi, en afsalinu fylgdi nánast samhljóða yfirlýsing seljandans og fylgt hafði kaupsamningi. Sá munur var þó á meðal annars að merkt var við að húsgjöld væru í skilum.

Áfrýjandi kveðst hafa orðið þess var skömmu síðar að veruleg skuld hvíldi á íbúðinni gagnvart húsfélaginu vegna lántöku, sem félagið hafði gengist í til að greiða kostnað af framkvæmdum við sameign í húsinu og þá var nýlega lokið. Hafi lögmaður hans af því tilefni þrívegis skrifað félaginu bréf og óskað eftir upplýsingum um stöðu málsins. Ódagsett svarbréf húsfélagsins hafi loks borist honum um mánaðamót september og október 1999. Þar komi fram að reikningar félagsins fyrir árið 1998 væru ekki tilbúnir, en neikvætt eigið fé þess í lok árs 1997 hafi numið rúmlega 57.000.000 krónum. Nokkur kostnaður hafi bæst við 1998 vegna framkvæmda húsfélagsins, sem hafi lokið á því ári. Mætti áætla að skuld, sem hvíldi á íbúðinni gagnvart húsfélaginu, væri um 1.500.000 krónur. Lögmaður áfrýjanda ritaði hinni stefndu fasteignasölu einnig tvívegis bréf vegna málsins, sem var ekki svarað.

Með málsókn sinni leitar áfrýjandi eftir skaðabótum vegna tjóns, sem hann kveðst hafa orðið fyrir af þessum sökum. Beindi hann málinu upphaflega bæði að seljandanum og stefndu, en að hans sögn hafi komið í ljós að Tracee Lea Róbertsdóttir væri flutt til Bandaríkjanna og stefnubirting því ekki tekist á hendur henni. Telur áfrýjandi stefndu Ingólf og Kristin bera ábyrgð vegna mistaka sinna í starfi við gerð kaupsamnings og afsals og að hin stefnda fasteignasala sé einnig bótaskyld vegna vinnuveitandaábyrgðar á mistökum starfsmanna sinna. Stefndu krefjast sýknu og mótmæla því að hugsanlegt tjón áfrýjanda verði rakið til saknæmrar háttsemi þeirra. Bera þeir einkum fyrir sig að áfrýjanda hafi verið fullljóst að yfirlýsing húsfélagsins um skuldastöðu lá ekki fyrir og að hann hafi sjálfur tekið áhættuna af því að inna þrátt fyrir það sínar greiðslur af hendi og ljúka viðskiptunum. Stefndu hafi auk þess verið fullheimilt að fela seljanda að afla nauðsynlegra gagna frá húsfélaginu í stað þess að gera það sjálfir, en hún hafi tjáð þeim að erfitt væri að fá upplýsingar hjá félaginu. Hafi þeir enga ástæðu haft til að vefengja réttmæti yfirlýsinga hennar eða gruna hana um sviksamlega háttsemi. Málavextir og málsástæður aðila eru að öðru leyti nánar raktar í héraðsdómi.

Eftir uppkvaðningu hins áfrýjaða dóms óskaði áfrýjandi eftir því við Héraðsdóm Reykjavíkur að dómkvaddur yrði löggiltur endurskoðandi til að gefa álit á því hver hafi verið staða umræddrar íbúðar „vegna viðhaldsviðgerða og framkvæmda“ við afhendingu hennar til áfrýjanda 6. júní 1999. Var Halldór Arason, löggiltur endurskoðandi, dómkvaddur af þessu tilefni 11. október 2002. Í niðurstöðu matsgerðar hans, sem dagsett er 10. desember sama árs, kemur fram að skuld, sem hvílt hafi á umræddri íbúð 6. júní 1999 „vegna viðhaldsviðgerða og framkvæmda“ hafi verið 1.421.153 krónur. Var lýst yfir af hálfu stefndu fyrir Hæstarétti að ekki væri lengur tölulegur ágreiningur milli aðila málsins.

II.

Samkvæmt 12. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu skal fasteignasala, sem fengið hefur eign til sölumeðferðar, semja rækilegt yfirlit yfir þau atriði, sem máli geta skipt við sölu eignarinnar. Skal þess vandlega gætt að fram komi öll grundvallaratriði varðandi ástand hennar, sem geta skipt kaupandann máli, þar á meðal um áhvílandi veðskuldir. Nánar er kveðið á um þetta í 2. gr. reglugerðar nr. 93/1998 um samninga um söluþjónustu fasteignasala og söluyfirlit, en samkvæmt 8. tölulið greinarinnar skal söluyfirlit meðal annars hafa að geyma upplýsingar um stöðu eiganda íbúðar í fjöleignarhúsi gagnvart hússjóði og framkvæmdasjóði húsfélags. Söluyfirlit stefnda Valhallar fasteignasölu ehf. vegna sölu íbúðarinnar fyrir Tracee Leu Róbertsdóttur hefur ekki verið lagt fram í málinu, en af hálfu stefndu var lýst yfir fyrir Hæstarétti að í því hafi ekki verið upplýsingar um það efni, sem að framan greinir. Þá er í 1. mgr. 25. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús ákvæði þess efnis að seljandi íbúðar, sem lögin taka til, skuli kynna kaupanda meðal annars reikninga húsfélagsins og stöðu og framlög eignahlutans gagnvart því og hússjóði þess áður en kaupsamningur er undirritaður. Í 5. mgr. sömu greinar segir að annist löggiltur fasteignasali sölu eignar í fjöleignarhúsi skuli hann sjá til þess að þau gögn og upplýsingar, sem um getur í 1.-4. mgr. greinarinnar, liggi fyrir og séu rækilega kynnt kaupanda áður en kaupsamningur er gerður og undirritaður.

Hin stefnda fasteignasala sinnti ekki þeirri skyldu að taka í söluyfirlit upplýsingar um skuldastöðu íbúðarinnar gagnvart hússjóði, sem augljóslega hlutu að skipta kaupandann miklu. Hagsmunum áfrýjanda var enn stefnt í hættu þegar stefndi Kristinn, sem er löggiltur fasteignasali, gekk frá kaupsamningi án þess að upplýsinganna væri aflað, þvert gegn fyrirmælum laga svo sem áður er komið fram. Er sú viðbára haldlaus að heimilt hafi verið að fela seljandanum að afla upplýsinganna, því þótt á það yrði fallist var stefnda Kristni óheimilt að ganga frá kaupsamningi fyrr en að þeim fengnum. Hið sama átti við þegar stefndi Ingólfur, sem einnig er löggiltur fasteignasali, gekk frá afsali fyrir íbúðinni. Kom einnig fram í framburði hans fyrir dómi að starfsmaður á fasteignasölunni hafi þá vakið athygli hans á að upplýsingarnar lægju ekki fyrir og spurt hvort það væri í lagi og honum sjálfum orðið á í fljótræði að segja að svo væri. Þetta hafi verið yfirsjón, sem vinnuálag og fleira hafi valdið. Er ljóst samkvæmt framanröktu að stefndu vanræktu frá upphafi mikilvæga starfsskyldu sína, sem leiddi til þess að ekki varð uppvíst um skuld seljanda íbúðarinnar við húsfélagið fyrr en að samningsgerð lokinni. Verða allir stefndu að bera ábyrgð á tjóni, sem áfrýjandi hefur beðið af þeim sökum, en samkvæmt 1. mgr. 47. gr. laga nr. 26/1994 hvílir skylda til að greiða hlutdeild séreignar í sameiginlegum kostnaði á þeim, sem er eigandi hennar á hverjum tíma, sbr. einnig 3. mgr. sömu greinar. Geta stefndu ekki losnað undan ábyrgð sinni með vísan til þess að áfrýjandi hafi tekið áhættuna af því að reiða af hendi sínar greiðslur þótt yfirlýsingu húsfélagsins vantaði. Er þá litið til þess að ekkert er fram komið um að stefndu hafi varað áfrýjanda við að ganga til samninga við þessar aðstæður. Bar stefndu að gera áfrýjanda skýra grein fyrir áhættunni, sem þessu fylgdi, og ráða honum jafnframt frá því að eiga viðskipti með slíkum skilmálum í stað þess að láta staðhæfingu seljanda um stöðu skulda nægja. Með háttsemi sinni brugðust stefndu þeirri starfskyldu fasteignasala samkvæmt 10. gr. laga nr. 54/1997 að gæta þess að réttmætir hagsmunir beggja samningsaðila í slíkum viðskiptum væru tryggðir. Var sérstaklega brýnt að stefndu gættu þessarar skyldu sinnar þar sem áfrýjandi var að kaupa sér íbúð í fyrsta sinn og var reynslulaus í fasteignaviðskiptum.

Stefndu bera ennfremur fyrir sig að seljandinn hljóti að bera ábyrgð gagnvart áfrýjanda á röngum upplýsingum sínum, þannig að hvað sem öðru líði geti hugsanleg ábyrgð stefndu ekki náð lengra en að vera til vara ef í ljós komi að áfrýjandi nái ekki fram rétti sínum gagnvart seljandanum. Verði áfrýjandi samkvæmt því að leita fullnustu hjá viðsemjanda sínum áður en hann geti beint kröfu sinni að stefndu. Það hafi hann ekki gert með viðhlítandi hætti og séu skilyrði því ekki uppfyllt til að hann geti krafið þá um greiðslu. Í þessu sambandi verður að líta til þess að grundvöllur fyrir skaðabótakröfu áfrýjanda gagnvart seljandanum annars vegar og stefndu hins vegar er ólíkur, en skilyrði hefðu verið til að krefja þá um bætur í sama máli, sbr. 1. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Ábyrgð seljanda er samningsábyrgð, en ábyrgð stefndu er reist á vanrækslu á því að sinna lögboðnum starfskyldum sínum. Sú regla gildir almennt þegar um er að ræða fleiri en einn, sem veldur tjóni, að tjónþolinn á val um að hvorum eða hverjum þeirra hann beinir kröfu sinni. Stefndu bera ábyrgð gagnvart áfrýjanda á grundvelli sakar, svo sem áður er komið fram, og getur þessi málsástæða ekki leitt til þeirrar niðurstöðu að krafa um sýknu nái fram að ganga.

Samkvæmt öllu framanröktu verður krafa áfrýjanda tekin til greina. Ber hún dráttarvexti eins og nánar greinir í dómsorði frá 13. nóvember 1999 þegar mánuður var liðinn frá því að áfrýjandi lagði fyrir stefndu upplýsingar, sem þörf var á til að þeir gætu tekið afstöðu til kröfunnar, sbr. 15. gr. þágildandi vaxtalaga. Verða stefndu jafnframt dæmdir til að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem verður ákveðinn í einu lagi, eins og nánar segir í dómsorði.

Dómsorð:

Stefndu, Valhöll fasteignasala ehf., Ingólfur Geir Gissurarson og Kristinn Kolbeinsson, greiði óskipt áfrýjanda, Jakobi F. Ásgeirssyni, 1.421.153 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 13. nóvember 1999 til 1. júlí 2001, en 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndu greiði óskipt áfrýjanda samtals 650.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 29. apríl 2002.

         Mál þetta, sem tekið var til dóms 8. apríl s.l., er höfðað með stefnu birtri 12. október s.l.

         Stefnandi er Jakob F. Ásgeirsson, kt. 310161-5359, Ljósheimum 16, Reykjavík.

         Stefndu eru Ingólfur Geir Gissurarson, kt. 041262-5329, Vesturhúsum 18, Reykjavík, Kristinn Kolbeinsson, kt. 030457-2189, Baughúsum 50, Reykjavík og fast­eigna­salan Valhöll ehf., kt. 681294-3179, Síðumúla 27, Reykjavík, en fyrir hennar hönd er stefnt stjórnarmanni, Bárði Hreini Tryggvasyni,kt. 250660-2199, Skógarhæð 4, Garðabæ.

         Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndu verði in solidum dæmdir til að greiða honum kr. 1.572.579 ásamt dráttarvöxtum skv. III. kafla vaxtalaga frá 6. júní 1999 til greiðslu­dags.  Þá er krafist málskostnaðar auk virðisaukaskatts.

         Stefnandi beindi málsókn sinni upphaflega einnig gegn Tracee Leu Róbertsdóttur, kt. 070562-7589, Kleppsvegi 142, Reykjavík, en ekki tókst að birta henni stefnu í málinu.

         Dómkröfur stefndu eru þær aðallega að þeir verði sýknaðir af öllum kröfum stefnanda en til vara að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar.  Þá er krafist máls­kostnaðar úr hendi stefnanda.

Málavextir.

          Málavextir eru þeir að stefnandi og Tracee Lea Róbertsdóttir gerðu  með sér kaup­samning 16. apríl 1999 um íbúð í húsinu nr. 16 við Ljósheima hér í borg.  Um­samið kaupverð var kr. 7.600.000 og var afsal gefið út 7. júní 1999 eftir að stefnandi hafði greitt lokagreiðslu kr. 2.842.744.  Húsfélagið Ljósheimum 14-18 mun á árinu 1997 hafa ráðist í framkvæmdir við sameign hússins og voru þær fjármagnaðar með út­gáfu skuldabréfa til 15 ára, en íbúðareigendur hafi borið ábyrgð á greiðslu þess í sam­ræmi við eignarhlutdeild sína í húsinu.  Mun framkvæmdum hafa lokið á árinu 1998, en á því ári mun einnig hafa fallið kostnaður á húsfélagið f.h. íbúðareigenda sem einnig var fjármagnaður með lántökum.

         Stefnandi segir Tracee Leu ekkert hafa getið um það við gerð kauptilboðs og síðar kaup­samnings að á íbúðinni hafi hvílt skuld vegna viðgerða sem búið hafi verið að fram­kvæma.  Hún hafi hins vegar gefið út yfirlýsingu um að enginn kostnaður væri ógreiddur vegna framkvæmda sem sé lokið.  Stefnandi taldi sig geta treyst Tracee Leu og stefndu fyllilega, fasteignasölunni Valhöll, er hafi annast viðskipti stefnanda og séð um alla skjalagerð, svo og stefndu Ingólfi og Kristni, löggiltum fasteignasölum.  Hafi þeir ekki aflað sjálfstætt upplýsinga um skuldastöðu íbúðarinnar, þrátt fyrir að þeim hafi verið það skylt skv. lögum.  Þá sé skýrt tekið fram í 13. tölulið kaupsamnings að yfir­lýsing húsfélags skuli liggja frammi og kynnt aðilum við kaupsamningsgerð.  Fast­eignasalan og starfsmenn hennar hafi hins vegar látið við það sitja að stefnda Tracee Lea gæfi yfirlýsingu um skuldastöðu íbúðarinnar.  Í kaupsamningi er ákvæði þess efnis að seljandi leggi fram yfirlýsingu húsfélags í næstu viku og sama ákvæði er í afsali.  Er upplýst að stefnandi innti af höndum lokagreiðslu samkvæmt samningi við útgáfu afsals án þess að yfirlýsing húsfélagsins lægi fyrir.

          Sumarið 1999 hafi stefnandi farið að kanna hvers vegna greiðslur í hússjóð voru svo háar og hafi þá komið í ljós að um helmingur fjárhæðarinnar var vegna fram­kvæmda sem þegar hafði verið ráðist í og hafi átt að vera inni í íbúðarverðinu.  Í stefnu er lýst bréfasendingum stefnanda til stefndu og húsfélagsins vegna málsins.  Þá hefur verið lögð fram yfirlýsing Kristins Gestssonar, löggilts endurskoðanda, þar sem hann staðfestir að skuld Tracee Leu vegna viðhaldsframkvæmda hafi verið kr. 1.572.579 miðað við 6. júní 1999, en þann dag var eignin afhent stefnanda til afnota.  

Málsástæður og lagarök.

          Stefnandi byggir á því að sameiginlegur kostnaður sem til verði fyrir afhendingu íbúðar falli á seljanda hennar, sbr. 43. og 47. gr. laga nr. 26/2994.  Samkvæmt 25. gr. lag­anna skuli seljandi, áður en kaupsamningur er undirritaður, m.a. kynna kaupanda reikn­inga húsfélagsins og stöðuna gagnvart því.  Tracee Lea hafi undirritað yfir­lýsingu um að íbúðin væri skuldlaus gagnvart húsfélaginu þrátt fyrir vitneskju hennar um hið gagnstæða.

          Stefnandi byggir kröfur sínar á hendur stefndu á því að hin stefnda fasteignasala hafi séð um sölu eignarinnar og starfi fasteignasalan í skjóli starfsleyfis stefnda Ingólfs, en stefndi Kolbeinn hafi annast skjalagerð vegna kaupanna.  Samkvæmt 10. gr. laga nr. 54/1997 sé gerð rík krafa til fasteignasala um að þeir sýni aðgæslu í störfum sínum.  Sé sakarmatið strangt þegar metin sé hugsanleg skaðabótaábyrgð fast­eigna­sala vegna tjóns sem hann eða fólk sem hann ber ábyrgð á hefur valdið við­skipta­mönnum í starfi sínu.  Samkvæmt 12. gr. laganna sé fasteignasala skylt, þegar hann hefur fengið eign til sölumeðferðar, að semja rækilegt yfirlit yfir þau atriði, sem máli geta skipt við sölu eignarinnar.  Beri fasteignasala ótvírætt skylda til að staðreyna rétt­mæti upplýsinga kaupanda  og hafi verið hægur vandi að afla þeirra upplýsinga hjá umræddu húsfélagi.  Hafi stefndu látið undir höfuð leggjast að afla upplýsinga um skulda­stöðu íbúðarinnar gagnvart húsfélaginu og látið við það sitja að treysta upp­lýs­ingum seljanda um skuldastöðuna.  Hafi stefndu með þessari háttsemi sinni bakað sér skaðabótaábyrgð á grundvelli sakarreglunnar, sbr. 10. gr. laga nr. 54/1997.

          Stefndu byggja sýknukröfur sínar í fyrsta lagi á aðildarskorti.  Um sé að ræða skuld Tracee Leu Róbertsdóttur við húsfélagið að Ljósheimum 14-18 og hafi hús­fél­aginu borið að innheimta hana hjá Tracee.  Sé skuld ekki greidd hafi húsfélagið þau úrræði að krefjast lögveðs í eignarhluta viðkomandi skuldara, sbr. 48. gr. laga nr. 26/1994 undangengnum hefðbundnum innheimtutilraunum.  Samkvæmt 4. mgr. sömu greinar falli lögveð niður sé því ekki fylgt eftir með lögsókn eða því lýst við nauð­ung­arsölu innan árs frá stofnun þess.  Engin gögn hafi verið lögð fram í málinu sem sýni að lögveð hafi verið staðfest fyrir skuld Tracee Leu við húsfélagið.  Af þessu leiði að stefnanda hafi ekki borið skylda til að greiða skuld Tracee við húsfélagið.  Hafi hann greitt skuldina hafi sú greiðsla verið innt af hendi án skyldu.  Hafi stefnandi því hvorki eignast kröfu á hendur stefndu sé orðið fyrir tjóni, sem stefndu gætu borið ábyrgð á.

          Í öðru lagi byggja stefndu á því að Tracee Lea hafi upplýst stefnanda um skulda­stöðu hennar vegna íbúðarinnar við undirritun afsals.  Geti hún ekki vikist undan þeirri ábyrgð þar sem um sé að ræða meginreglu um upplýsingaskyldu seljanda við sölu fast­eignar.  Þá hafi ítrekað verið lagt fyrir Tracee að afla undirritunar formanns eða gjald­kera húsfélagsins en hún hafi látið það hjá líða.  Sé um að ræða skuldbindingu sem hún hafi tekist á hendur sem eigandi íbúðarinnar vegna framkvæmda og sé ljóst að hún hafi haft vitneskju um skuldina.

          Stefndu byggja á því að ábyrgð stefndu sé eingöngu nokkurs konar bakábyrgð sem eingöngu komi til ef seljandi er ekki greiðslufær.  Fyrst þurfi þó að sýna fram á að starfs­menn fasteignasölunnar hafi sýnt af sér vanrækslu í starfi, en það liggi ekki fyrir í máli þessu.  Verði ekki séð að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni sem stefndu beri ábyrgð á og beri því að sýkna þá. 

          Stefndu vísa til 16. gr. laga nr. 91/1991, laga nr. 26/1994, einkum 25. gr., svo og til reglna kröfuréttar sem gilda um fasteignakaup.  Stefndu byggja málskostnaðarkröfu á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991.

Niðurstaða.

          Stefndu byggja varnir sínar í fyrsta lagi á aðildarskorti.  Málsókn stefnanda á hendur stefndu er á því byggð að fasteignasala sé skylt, þegar hann hefur fengið eign til sölumeðferðar, að semja rækilegt yfirlit yfir þau atriði, sem máli geta skipt við sölu eign­arinnar.  Beri fasteignasala ótvírætt skylda til að staðreyna réttmæti upplýsinga kaup­anda  og hafi verið hægur vandi að afla þeirra upplýsinga hjá umræddu hús­félagi.  Byggir stefnandi á því að stefndu hafi látið undir höfuð leggjast að afla upp­lýs­inga um skuldastöðu íbúðarinnar gagnvart húsfélaginu og látið við það sitja að treysta upplýsingum seljanda um skuldastöðuna.  Hafi stefndu með þessari háttsemi sinni bakað sér skaðabótaábyrgð á grundvelli sakarreglunnar, sbr. 10. gr. laga nr. 54/1997.  Verður því ekki á það fallist að sýkna beri stefndu á grundvelli aðild­ar­skorts.  Samkvæmt 10. gr. laga nr. 54/1997 skal fasteignasali í hvívetna leysa af hendi störf sín svo sem góðar viðskiptavenjur bjóða. Hann skal liðsinna báðum aðilum, seljanda og kaupanda, og gæta réttmætra hagsmuna þeirra. Hann skal gæta þess að aðila séu eigi settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samningum.
 Samkvæmt 12. gr. laganna skal fasteignasali, sem fengið hefur eign til sölumeðferðar eða honum verið falið að ganga frá kauptilboði og/eða kaupsamningsgerð, semja ræki­legt yfirlit yfir þau atriði sem máli geta skipt við sölu eignarinnar.  Skal þess vandlega gætt að fram komi öll grundvallaratriði varðandi ástand eignarinnar sem skipt geta kaup­anda máli, svo sem varðandi stærð eignarinnar og ástand, byggingarlag og bygg­ing­arefni, áhvílandi veðskuldir og eftir atvikum ástand neysluveitu hins selda.

          Samkvæmt 25. gr. laga nr. 26/1994 skal seljandi áður en kaupsamningur er undir­rit­aður kynna kaupanda eignaskiptayfirlýsingu, eignaskiptasamning, sérstakar sam­þykktir húsfélagsins ef um þær er að ræða, reikninga húsfélagsins og stöðu og framlög eignar­hlutans gagnvart því og hússjóði þess. 
Þá skal seljandi enn fremur gefa full­nægjandi og tæmandi upplýsingar um yfirstandandi eða fyrirhugaðar framkvæmdir, við­gerðir eða endurbætur. 
Skal seljandi jafnan, ef því verður við komið, afla og leggja fram vottorð eða yfirlýsingu frá húsfélaginu um ofangreind atriði sem að því snúa.
 
Annist löggiltur fasteignasali sölu eignar í fjöleignarhúsi skal hann sjá til þess að þau þessi gögn og upplýsingar liggi fyrir og séu rækilega kynnt kaupanda áður en kaup­samningur er gerður og undirritaður.

          Í máli þessu háttar þannig til að viðsemjandi stefnanda, Tracee Lea Róbertsdóttir, tók að sér við undirritun kaupsamnings 16. apríl 1999 að leggja fram yfirlýsingu hús­fél­agsins „í næstu viku“, eins og segir í kaupsamningi.  Þessa yfirlýsingu ítrekar Tracee Lea við undirritun afsals 7. júní sama ár.  Allt að einu tók stefnandi þá ákvörðun að greiða lokagreiðslu vegna íbúðarinnar þann dag án þess að fyrir lægi yfir­lýs­ing húsfélagsins um skuldastöðu íbúðarinnar.  Mátti stefnanda vera ljóst að með því að treysta yfirlýsingum viðsemjanda síns um greiðslustöðu hennar gagnvart hús­fél­aginu tók hann þá áhættu að hún kynni að standa í skuld við það.  Þrátt fyrir laga­ákvæði þess efnis að fasteignasala beri að sjá til þess að skjöl af þessu tagi liggi frammi við samningsgerð verður eins og mál þetta er vaxið ekki talið að stefndu beri ábyrgð á tjóni stefnanda sem af því hlaust að hann lét við það sitja að ganga frá afsali án þess að umræddar upplýsingar lægju fyrir.  Verða stefndu því sýknaðir af öllum kröfum stefnanda í máli þessu.

          Eftir atvikum þykir rétt að stefnandi greiði stefndu kr. 200.000 í málskostnað.

Hjörtur O. Aðalsteinsson héraðsdómari kvað upp dóminn.

DÓMSORÐ:

          Stefndu, Ingólfur Geir Gissurarson, Kristinn Kolbeinsson og Valhöll ehf., fast­eigna­sala, skulu vera sýknir af öllum kröfum stefnanda, Jakobs F. Ásgeirssonar, í máli þessu.

          Stefnandi greiði stefndu kr. 200.000 í málskostnað.