Mánudaginn 24. janúar 2011.
Nr. 679/2010.	Þorsteinn Hjaltested (Sigurbjörn Þorbergsson hrl.) gegn Kópavogsbæ (Karl Axelsson hrl.)

Kærumál. Dómkvaðning matsmanns.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem fallist var á beiðni K um að dómkvaddir yrðu tveir menn til að svara í matsgerð nánar tilteknum spurningum sem vörðuðu atriði sem dómsmál hafði ekki verið höfðað um. Talið var að röksemdir að baki bæði aðalkröfu og varakröfu Þ fyrir dóminum vörðuðu efnisatriði í lögskiptum aðilanna og gætu engu breytt um hvort K yrði heimilað að afla matsgerðar á eigin kostnað og áhættu. Var hinn kærði úrskurður staðfestur.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ingibjörg Benediktsdóttir, Markús Sigurbjörnsson og Páll Hreinsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 6. desember 2010, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 10. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 25. nóvember 2010, þar sem tekin var til greina beiðni varnaraðila um dómkvaðningu matsmanna. Um kæruheimild vísar sóknaraðili til c. liðar 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Hann krefst þess aðallega að hinn kærði úrskurður verði ómerktur og málinu vísað til meðferðar í héraðsdómi að nýju, en til vara að synjað verði um dómkvaðningu matsmanna. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Eins og fram kemur í hinum kærða úrskurði lýtur ágreiningur aðilanna að beiðni varnaraðila um að dómkvaddir verði tveir menn til að svara í matsgerð sjö nánar tilgreindum spurningum, sem varða atriði, sem dómsmál hefur ekki verið höfðað um. Héraðsdómur tók þá beiðni til greina og verður að líta svo á að kæruheimild sé fyrir hendi samkvæmt c. lið 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991, sbr. meðal annars dóm Hæstaréttar 23. mars 2009 í máli nr. 91/2009. Röksemdir að baki bæði aðalkröfu og varakröfu sóknaraðila hér fyrir dómi varða efnisatriði í lögskiptum aðilanna og geta engu breytt um hvort varnaraðila verði heimilað að afla á eigin kostnað og áhættu matsgerðar á þeim forsendum, sem hann hefur kosið að leggja til grundvallar í beiðni sinni, enda stendur ekki svo á, sem um ræðir í 3. mgr. 46. gr. laga nr. 91/1991. Að þessu gættu verður hinn kærði úrskurður staðfestur með vísan til forsendna hans.

Sóknaraðila verður gert að greiða kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Þorsteinn Hjaltested, greiði varnaraðila, Kópavogsbæ, 200.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 25. nóvember 2010.

Með matsbeiðni móttekinni 17. ágúst sl. hefur matsbeiðandi krafist þess að dómkvaddir verði tveir hæfir og óvilhallir matsmenn til að meta verðmæti þess lands sem matsbeiðandi eignaðist úr jörðinni Vatnsenda með eignarnámssátt hinn 30. janúar 2007. Jafnframt til að meta hvort matsþoli hafi orðið fyrir fjárhagslegu tjóni vegna þess að matsbeiðanda var ekki unnt að skipuleggja þann hluta landsins sem matsþoli hélt eftir. Er þess vænst að matsmenn svari spurningum númer 1-7 og nánar er gert grein fyrir í matsbeiðni.

Við fyrirtöku beiðninnar 5. október sl. var samkomulag gert með aðilum að málinu yrði frestað til 19. október sl.  Við fyrirtöku þann dag komu fram mótmæli af hálfu matsþola við dómkvaðningunni og málinu frestað til 29. október sl. að ósk lögmanns matsbeiðanda til að taka afstöðu til framlagðra gagna. Við fyrirtöku þann dag komu fram athugasemdir lögmanns matsbeiðanda við mótmælum matsþola og málinu frestað til 3. nóvember sl. að ósk lögmanns matsþola til að taka afstöðu til athugasemda matsbeiðanda. Við fyrirtöku þann dag var munnlegur málflutningur ákveðinn þann 8. nóvember sl. Var málið flutt munnlega þann dag, að framkomnum skriflegum greinargerðum aðila, og tekið þá til úrskurðar.

Í matsbeiðni er um lagaheimild vísað til IX. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, en undir rekstri málsins kom fram að beiðnin væri reist á XII. kafla sömu laga, sbr. 1. mgr. 77. gr. laganna.

Matsbeiðandi er Kópavogsbær, kt. 700169-3759, Fannborg 2, 200 Kópavogi.

Matsþoli er Þorsteinn Hjaltested, kt. 220760-3619, Vatnsenda, 203 Kópavogi.

Matsbeiðandi krefst þess að dómkvaðningu matsmanna til að svara matsspurningum nr. 1 – 7 fari fram og mótmælir kröfu matsþola að dómkvaðning matsmanna nái ekki fram að ganga. Þá mótmælir matsbeiðandi þeirri kröfu matsþola að matsbeiðanda verði gert að greiða matsþola ómaksþóknun.

Matsþoli krefst þess að beiðni um dómkvaðningu matsmanna til að svara matsspurningum nr. 1 – 7 verði synjað og að matsbeiðanda verði gert að greiða matsþola ómaksþóknun samkvæmt mati dómsins.

I.

Í matsbeiðni segir að matsþoli sé eigandi lögbýlisins Vatnsenda í Kópavogi. Á árinu 2006 hafi matsbeiðandi kannað þann möguleika að eignast hluta af landi jarðarinnar undir framtíðarbyggingarland bæjarins. Sala jarðarinnar hafi hins vegar verið háð takmörkunum vegna ákvæðis í erfðaskrá frá 4. janúar 1938 sem hafi komið í veg fyrir að landi úr jörðinni væri ráðstafað í frjálsri sölu. Með matsbeiðni, dags. 27. janúar 2007, hafi matsbeiðandi óskað eftir því að matsnefnd eignarnámsbóta úrskurðaði hæfilegar bætur vegna eignarnáms á 864 ha. úr jörðinni. Lyktir málsins urðu þær að hinn 30. janúar 2007 undirrituðu aðilar sátt um eignarnám matsbeiðanda. Í 1. gr. sáttarinnar er hið eignarnumda afmarkað með eftirfarandi hætti:  Reitur B sem er 162,7 hektarar (hnitsettur á korti), reitur H sem er 111,4 hektarar (hnitsettur á korti) og reitur U sem er ca 590 hektarar og afmarkast af Heiðmörk í norðri, landamerkjum jarðarinnar Elliðavatns og Vatnsenda í austri, núverandi þjóðlendulínu skv. úrskurði í þjóðlendumáli 2/2004 í suðri og réttum landamerkjum Garðakirkjulands og Vatnsenda í vestri frá skurðpunkt við Heiðmörk eftir línu sem liggur úr Hnífhól í Húsfell. Samtals er um að ræða ca 864 ha., úr landi Vatnsendajarðarinnar sbr. uppdráttur á fylgiskjali nr. 1. Hið eignarnumda land liggur ekki að Elliðavatni og fylgja hinu eignarnumda landi engin eignarréttindi til Elliðavatns né heldur fylgja hinu eignarnumda landi nein réttindi jarðarinnar til afréttar heldur fylgja þau eignarréttindi að öllu leyti og óskipt  áfram lögbýlinu Vatnsenda. Kópavogsbær yfirtekur allar kvaðir, hverju nafni sem þær nefnast sem hvíla á hinu eignarnumda landi svo sem það er afmarkað á uppdrætti merktum fskj. nr. 1.

Samkvæmt samkomulaginu skyldi matsbeiðandi greiða matsþola kr. 2.250.000.000 fyrir hið eignarnumda land. Jafnframt skyldi matsþoli fá 11% af öllum byggingarrétti fyrir íbúðarhús og atvinnuhúsnæði, úr hverjum skipulagsáfanga fyrir sig, sem úthlutað yrði á hinu eignarnumda landi. Þá skuldbatt matsbeiðandi sig til að skipuleggja aðrar 10 lóðir á heimalandinu, Vatnsendabletti 134 og Vatnsendabletti 241a. Loks hafi matsbeiðandi tekið að sér að skipuleggja að lágmarki 300 lóðir undir sérbýli á landi sem matsþoli hafi haldið eftir, samtals 35 hektarar á reitum sem auðkenndir eru C og G. Skyldi matsbeiðandi hanna, leggja og kosta götur, veitur og stíga auk þess að annast frágang á opnum svæðum á reitum C og G í samræmi við skipulag. Einnig skyldi matsbeiðandi annast viðhald sömu gatna, veitna, stiga og opinna svæða til framtíðar. Svæðinu átti að skila fullbúnu eigi síðar en í maí/júní 2008. Í grein 2.2.1. kemur fram að landeigandi beri kostnað og ábyrgð á öllum kvöðum, hverju nefni sem nefnast, sem hvíla á svæði C og G vegna framkvæmda skipulags og sáttarinnar. Með úrskurði matsnefndar eignarnámsbóta hinn 14. febrúar 2007 hafi nefndin komist að þeirri niðurstöðu að matsbeiðandi skyldi greiða matsþola kr. 50.000.000.- auk virðisaukaskatts vegna þess kostnaðar sem til féll við gerð eignarnáms­sáttarinnar.

Sú svæðaskipting sem lögð er til grundvallar í ofangreindri sáttargerð tók mið af framtíðarnýtingu landsins og eignarhaldi þess. Í grófum dráttum liggur mismunur milli einstakra reita í eftirfarandi:

i.    Reitur B tekur til 162 ha. lands sem liggur að öðru byggingarlandi matsbeiðanda vestan Elliðavatns. Af hálfu matsbeiðanda var lagt til grundvallar að reitur B yrði næsta byggingarland hans. Í upphafi árs 2007 voru 92,5 ha. lands á reit B deiliskipulagðir undir íbúabyggð en ekki hefur þó enn verið byggt á svæðinu, sbr. umfjöllun síðar.

ii.   Reitur H tekur til 111,4 ha. lands sem liggur í 120 til 150 metra hæð yfir sjávarmáli. Um hann liggja háspennumannvirki Landsnets hf. en ekki liggur fyrir hvenær þau verða tekin niður. Þá er reitur H að stærstum hluta inni á hinum svonefnda græna trefli sem er sameiginlegt útivistarsvæði í upplandi höfuðborgarsvæðisins. Við gerð samkomulagsins árið 2007 lá fyrir að svæðið væri ekki næsta byggingarland matsbeiðanda og óvissa um hvenær einhver hluti þess yrði skipulagður með þeim hætti.

iii.  Reitur U tekur til upplands Vatnsenda sem er 590 ha. afréttarland í 140-210 metra hæð yfir sjávarmáli. Óumdeilt er að landið verður í framtíðinni ekki nýtt sem byggingarland.

iv.  Reitir C og G taka til 35 ha. landsvæðis suðvestan Elliðavatns. Eins og að framan greinir hélt matsþoli landinu eftir en matsbeiðandi tók að sér tiltekna skipulagsvinnu.

Deilur hafa nú risið á milli matsbeiðanda og matsþola um réttar efndir og túlkun einstakra ákvæða sáttargerðarinnar. Hluti af ágreiningi aðila lýtur að skuldbindingu matsbeiðanda þess efnis að skipulagðar verði að lágmarki 300 lóðir undir sérbýli á reitum C og G. Enn hefur ekki tekist að hrinda skipulagi í samræmi við framangreint í framkvæmd þar sem slíkt skipulag á þessu svæði er háð því að vatnsvernd fáist aflétt. Matsbeiðandi hafi hins vegar látið vinna frumdrög að deiliskipulagi á svæðinu og matsþola boðið að leggja fram sínar tillögur.       

Umrætt landsvæði (reitir C og G sem samtals eru 35 ha. að stærð) sé í heild sinni hluti af vatnsverndarsvæði í kringum vatnsbólið við Dýjakróka. Svæðið sé þannig bundið kvöðum um vatnsvernd sbr. lög nr. 7/1998 um hollustuhætti og mengunarvarnir og reglugerðum settum með stoð í þeim, einkum reglugerðum nr. 796/1999 um varnir gegn mengun vatns, nr. 797/1999 um varnir gegn mengun grunnvatns og nr. 536/2001 um neysluvatn. Vatnsbólið við Dýjakróka hafið séð Garðbæingum fyrir neysluvatni í rúmlega 40 ár. Árið 1963 hafi verið lögð vatnslögn frá Dýjakrókum austan Vífilsstaðavatns og niður í þéttbýlið sem þá hafi verið að myndast í Garðahreppi. Í fyrstu hafi vatnið verið sjálfrennandi úr lindunum en árið 1978 hafi verið sett dæla í borholu í Dýjakrókum og dældi hún vatni til bæjarins. Síðustu árin hafi tvær borholur í Dýjakrókum séð Garðbæingum og Álftnesingum fyrir neysluvatni. Í desember 2007 hafi vatni frá Vatnsveitu Kópavogs svo verið hleypt á allt dreifikerfi Vatnsveitu Garðabæjar og samhliða ætlunin að afnema vatnsvernd af umræddu svæði.

Garðabær hafi svo sem að framan greinir hætt vatnstöku í Dýjakrókum og því ætlunin að fella niður vatnsvernd á umræddu svæði. Til að aflétta vatnsvernd af svæðinu þarf aðkomu ýmissa aðila. Þannig þurfa heilbrigðisnefndir viðkomandi sveitarfélaga að hafa samráð um það sín á milli og því ljóst að það verður ekki gert nema í sátt þeirra allra. Mælt er fyrir um samráð í þessum efnum í samþykkt um verndarsvæði vatnsbóla innan lögsagnarumdæma Mosfellsbæjar, Reykjavíkur, Seltjarnarneskaupstaðar, Kópavogs, Garðabæjar, Bessastaða­hrepps og Hafnarfjarðar. Enn fremur þarf að gera breytingar á svæðisskipulagi höfuðborgarsvæðisins sem ekki verður gert nema í sátt allra sveitarfélaga á svæðinu sem og umhverfisráðherra. Þá þarf að breyta aðalskipulagi sveitarfélaganna og loks deiliskipulagi á því svæði sem um er að ræða.

Með samningi, dags. 17. aprí 2002, hafi einkahlutafélaginu Vatna ehf. verið leigð spilda úr landi Vatnsenda undir brunnsvæði til vatnstöku í Vatnsendakrikum. Eigandi Vatna ehf. hafi verið matsþoli, Þorsteinn Hjaltested. Í samningnum hafi komið fram að landspildan væri að lágmarki 30 ha. og að hámarki 80 ha. en stærð spildunnar yrði skilgreind síðar. Spildan væri leigð til loka ársins 2050 en leigutaki hefur forleigurétt að þeim tíma liðnum. Með samningi, dags. 22. maí 2002, hafi eigandi Vatna ehf. selt félagið til matsbeiðanda fyrir kr. 29.300.000.

Í aðalskipulagi Kópavogsbæjar 2002-2012 segir að meðfram Elliðavatni skuli afmarkað belti sem að jafnaði sé 50 metra breitt. Um sé að ræða eins konar helgunarsvæði vatnsins og tekið fram að þar skuli ekki heimilaðar nýjar lóðir. Með sáttargerðinni frá janúar 2007 hélt matsþoli eftir landi við Elliðavatn, þ.e. reit C en reitur G nær ekki að vatninu. Á landinu suðvestan við Elliðavatn eru þekktar sprungur og misgengi á fleiri en einum stað. Ná þær til reita B, C, G, og H. Verði landið skipulagt frekar sem byggingarland þurfi að fara í sjálfstæða rannsókn á sprungum og misgengi.

Hinn 14. nóvember 2007 hafi matsbeiðandi úthlutað 250 lóðum í Vatnsendahlíð sem er hluti af reit B. Í upphafi árs 2008 hafi farið að bera á því að lóðarhafar skiluðu inn lóðum og nú sé svo komið að nær öllum lóðum hafi verið skilað og engar framkvæmdir hafnar. Er það í takt við þróun á fasteignamarkaði en í lok árs 2007 hafi hægt gríðarlega á sölu fasteigna á höfuðborgarsvæðinu. Í janúar 2008 var svo komið að íbúðalán bankanna hafi verið komin í sögulegt lágmark. Frá árinu 2004 höfðu bankarnir lánað að meðaltali tæpa 10 milljarða á mánuði til fasteignakaupa en í janúar 2008 voru samtals veitt lán upp á 850 milljónir. Fasteignamarkaðurinn hafi svo ,,frosið“ alveg í marsmánuði 2008 og frá þeim tíma hafi nær engum nýjum lóðum verið úthlutað á höfuðborgarsvæðinu.

Með matsbeiðni, dags. 4. janúar 2010, hafi matsþoli, Þorsteinn Hjaltested, farið fram á að dómkvaddir yrðu matsmenn til að meta það land sem matsbeiðandi eignaðist með eignarnámssáttinni frá 30. janúar 2007. Voru matsmönnum gefnar þær forsendur að 274,1 ha. norðan Heiðmerkur væri nýtanlegt byggingarland. Við mat á landinu sunnan Heiðmerkur skyldu matsmenn hins vegar taka fullt tillit til vatnsréttinda neðanjarðar á því svæði.       

Með annarri matsbeiðni, dags. 4. janúar 2010, hafi matsþoli farið fram á að dómkvaddir yrðu matsmenn til að staðreyna hversu mörgum sérbýlum mætti með hámarksnýtingu koma fyrir á þeim svæðunum sem nefnd eru reitir C og G. Jafnframt hafi matsþoli óskað eftir því að matsmenn legðu mat á markaðsvirði reita C og G miðað við að götur og opin svæði væru tilbúin til afhendingar í maí/júní 2008. Miða skyldi við verðlag sambærilegra byggingarlóða annars vegar í lok janúar 2007 og svo hins vegar meðalverð á tímabilinu september 2007 til júní 2008.

Matsbeiðandi kveður tilefni matsbeiðni þessarar vera ágreiningur aðila um réttar efndir á sáttargerð þeirri sem undirrituð var hinn 30. janúar 2007. Ágreiningur aðila kann að fara fyrir dómstóla og hyggst matsbeiðandi nota matsgerðina sem sönnunargagn í slíku dómsmáli. Þá kunni öflun slíkar matsgerðar að nýtast sem grundvöllur sátta í málinu. Vegna þessa telur matsbeiðandi nauðsynlegt að upplýsa um verðmæti hins eignarnumda lands miðað við tímamarkið þegar sáttargerðin hafi verið undirrituð en einnig miðað við það tímamark þegar matsgerð liggur fyrir. Með hliðsjón af hinum gerbreyttu aðstæðum á fasteignamarkaði telur matsbeiðandi einnig nauðsyn að leiða í ljós hvort matsþoli hafi raunverulega orðið fyrir fjárhagstjóni vegna þess að ekki hafi reynst unnt að skipuleggja þau landsvæði sem enn séu í eigu matsþola vegna kvaða um vatnsvernd.

Eins og áður er fram komið hafi matsþoli óskað dómkvaðningar matsmanna með tveimur matsbeiðnum, báðum dagsettum 4. janúar 2010, og sé nú unnið að mati í samræmi við þær. Matsbeiðandi telur að matsbeiðnir þessar séu haldnar þeim ágalla að matsmönnum séu gefnar forsendur sem ekki standast. Þannig telur matsbeiðandi að landið norðan Heiðmerkur, þ.e. á reitum B og H, sé ekki allt nýtanlegt byggingarland. Jafnframt verði ekki litið framhjá því að matsþoli hafði ráðstafað vatnsréttindum úr landinu sunnan Heiðmerkur, á reit U, áður en eignarnámssáttin var undirrituð. Loks verði verðmat á reitum C og G að taka mið af því byggingarbanni sem sé meðfram Elliðavatni. Allt framangreint leiðir til þess að matsbeiðandi telur nauðsyn að afla þessa mats.

Það sem meta skal:

1.     Hvert var verðmæti þess lands sem matsbeiðandi eignaðist samkvæmt sáttargerð um eignarnám miðað við tímamarkið 30. janúar 2007 þegar hún var undirrituð?

Meðal annars verði tekið tillit til þess að svæðið var bundið kvöðum um vatnsvernd og er á sprungusvæði. Jafnframt verði litið til þess að vatnsréttindi í Vatnsenda­krikum höfðu verið skilin frá landinu með leigusamningi til 50 ára.

Óskað er eftir því að verðmatið verði sundurliðað miðað við þá reitaskiptingu sem lögð var til grundvallar við eignarnámssáttina frá 30. janúar 2007.

2.     Hvert er verðmæti þess lands sem matsbeiðandi eignaðist samkvæmt sáttargerð um eignarnám miðað við tímamarkið þegar matsgerð liggur fyrir?

Tekið verði tillit til þess að svæðið er að hluta til bundið kvöðum um vatnsvernd og er á sprungusvæði. Jafnframt verði litið til þess að vatnsréttindi í Vatnsendakrikum hafa verið skilin frá landinu með leigusamningi til 50 ára.

Óskað er eftir því að verðmatið verði sundurliðað miðað við þá reitaskiptingu sem lögð var til grundvallar við eignarnámssáttina frá 30. janúar 2007.

3.     Hvert er í dag samanlagt verðmæti lands á reitum C og G miðað við óbreytt skipulag?

4.     Hvert væri í dag verðmæti lands á reitum C og G miðað við að landið hefði verið skipulagt í samræmi við eignarnámssáttina frá 30. janúar 2007 en að teknu tilliti til aðalskipulags Kópavogsbæjar 2002-2012 um 50 metra helgunarsvæði vatnsins? Miðað verði við að kvöð um vatnsvernd af umræddum reitum hefði verið aflétt.

5.     Hvert er verðmæti þess endurgjalds sem matsbeiðandi átti samkvæmt eignarnámssáttinni að inna af hendi við skipulag og gatnagerð á landi á reitum C og G?

6.     Hefði skipulag lands á reitum C og G legið fyrir 1. júlí 2008 og matsþola þá afhentar fullbúnar 300 lóðir undir sérbýli á viðkomandi svæðum á þeim tímapunkti, hvað er líklegt, miðað við markaðsaðstæður, að margar af þeim lóðum væru nú seldar á leigu?

7.     Hefur matsþoli orðið fyrir fjárhagslegu tjóni af því að hafa ekki hinn 1. júlí 2008 verið með til reiðu fullbúnar 300 lóðir undir sérbýli á reitum sem merktir eru C og G?

Ef matsþoli telst hafa orðið fyrir fjárhagslegu tjóni hve mikið var tjónið?

II.

Matsþoli kveður málavaxtalýsingu í matsbeiðni verulega áfátt þar sem ýmsu sé þar haldið fram sem sé í andstöðu við fyrirliggjandi gögn.

Matsþoli kveður að á bls. 2 í matsbeiðni segi að tiltekin reitaskipting á uppdrætti hafi legið til grundvallar ofangreindri sáttargerð talið í liðum i-iv með framtíðar landnot í huga. Matsþoli mótmælir þeirri lýsingu sem sett sé fram af hálfu matsbeiðanda í matsbeiðninni.  Hið rétta sé að reitirnir sýndu með grófum drætti skiptingu landsins árið 2006, og afmarka það svæði sem samningur um skógrækt hafi þá tekið til á móti landi til almennra nota (hvorugt þá nýtt undir íbúðabyggð).  Upphaflega kortið sem afmarkar reitina er fylgdu eignarnámsátt frá 30.1.2007 sé vistað í tölvukerfi matsbeiðanda. Kortið sé unnið af tæknideild bæjarins sem hafi ekkert með skipulagsmál að gera.

Þá kveður matsþoli að í matsbeiðni segir að einungis reitur B hafi verið hugsaður sem næsta byggingaland matsbeiðanda. Ekki sé ágreiningur um að þetta svæði hafi verið ætlað sem byggingarland, en ranglega sé staðhæft að fyrirætlanir matsbeiðanda um íbúðabyggð (og atvinnusvæði) hafi takmarkast við þann reit. Fyrir lá í áætlunum matsbeiðanda að á öllu eignarnámslandinu yrðu byggðar ca 2.300 íbúðaeiningar (utan C og G reita), auk svæða ætluð undir atvinnustarfssemi.  Ljóst sé að ca 2300 einingar auk atvinnuhúsalóða komast ekki fyrir á þessum eina reit. Fyrir liggi hjá matsbeiðanda fjölmargir uppdrættir að skipulagstillögum sem sýna byggð á reitum B og H.  Matsþoli leggur fram frétt úr blaðinu frá 19 apríl 2007 sem sýnir tillögur að byggð á reit H líkt og reit B. 

Þá leggur matsþoli fram bréf Kópavogsbæjar frá 31. janúar 2007 til skipulagsstofnunar sem er umsögn um mat á umhverfisáhrifum vegna framkvæmda á vegum Landsnets hf.  Í bréfinu segir m.a.: “Kópavogsbær gerir athugasemd við að ekki er gerð nein tillaga um breytingu á Hamraneslínu I og II innan lögsögu Kópavogsbæjar. Gerð er krafa um að lega þessarar lagnar verði endurskoðuð og gerð tillaga um nýja legu þar sem hún liggur á framtíðar íbúðar og atvinnusvæði Kópavogs”.

Þá leggur matsþoli fram bréf tveggja sviðsstjóra hjá matsbeiðanda til bæjaráðs Kópavogs dags. 11. desember 2008.  Í bréfinu segir m.a.:  “Á undanförnum árum hafa staðið yfir viðræður milli Kópavogsbæjar og Landsnets vegna styrkingar á raforkuflutningskerfi á Suðurlandi.  Í þeim viðræðum hefur það komið skýrt fram að Kópavogsbær hefur farið fram á að samhliða verði gengið frá samningum um að eldri línur í lögsögu Kópavogsbæjar komi til með að víkja fyrir skipulagi nýrra svæða”.

Matsþoli leggur fram kerfisáætlun Landsnets fyrir árin 2010-2014 (bls. 436 þar sem fram kemur á bls. 36 að stefnt sé að niðurrifi nokkurra raflína í tengslum við styrkingu raforkunetsins á Reykjanesi. Því tengt leggur matsþoli fram tölvupóst Þórðar Guðmundssonar forstjóra Landsnets frá 19. júlí 2010 þar sem fram kemur að við aukningu raforkunotkunar á Reykjanesi þá verði Hamraneslína I og II rifin.

Í matsbeiðni á bls. 2 komi fram að matsbeiðandi hafi látið vinna skipulag að svæðum C og G sérstaklega.  Þær tillögur sem sendar hafi verið fulltrúa undirritaðs í maí 2009 sýna þessa reiti sem hluta af stærri byggð á öllu eignarnámsvæðinu. Um sé að ræða sömu uppdrætti og sjá mátti í blaðinu 19 apríl 2007.  Á þeim sama uppdrætti megi sjá að matsbeiðandi hafi gert ráð fyrir byggð nær Elliðavatni en sem svaraði 50 m. línu.

Í matsbeiðni sé staðhæft að allt svæðið sé enn skipulagt sem vatnsverndarsvæði vegna áhrifasvæðis vatnsbólsins við Dýjakróka.  Það sé rangt þar sem að vatnsvernd hafi verið aflétt af hluta eignarnámslandsins og hafi engar sérstakar kvaðir verið þeim breyttu landnotum til fyrirstöðu.  Matsþoli leggur fram tölvupóst Smára Smárasonar dags. 9. jan. 2007 þar sem fram kemur ráðagerð um að aflétta aðeins vatnsvernd af hluta svæðisins í stað þess að aflétta af því öllu.  Þá leggur matsþoli fram tölvupóst Smára Smárasonar frá 19 febrúar 2007 þar sem færð eru inn breytt mörk grannsvæðis.  Þá leggur matsþoli fram tölvupóst Smára Smárasonar dags. 27. febrúar 2007 með uppdrætti “þegar Dýjakrókar einir eru úr sögunni”. 

Þá kveður matsþoli gögn nýlega hafa verið afhent sér sem leiða í ljós að sama dag og eignarnámssátt hafi verið undirrituð þann 30 janúar 2007 hafi matsbeiðandi dregið til baka tillögu um breytingu á skipulagi vatnsverndar sem náði til alls eignarnámslandsins (og hafði verið kynnt matsþola) og lagt síðar í febrúar 2007 fram breytta tillögu sem náði aðeins til hluta eignarnámslandsins. Matsbeiðandi hafi ekki upplýsti matsþola um þetta og viðhafði ráðstafanir sem ekki verða skildar öðruvísi en að vísvitandi hafi verið reynt að leyna þessu fyrir matsþola.

Samkvæmt sáttargerð frá 30 jan. 2007 og áður gerðu minnisblaði frá 15. nóv. 2006 var skýrt að C og G reitir voru samtals 35. ha, og engin undantekning gerð með takmörkun vegna 50 m. línu frá vatni. Ef miðað er við slíka línu þá minnkar svæðið um 5,8 ha., og er aðeins 29,2 ha.  Slíkt sé ekki í samræmi við samning aðila og hefði því þurft að bæta upp með viðbótarlandi annars staðar.  Matsþoli leggur fram uppdrátt sem sýnir áhrif 50 m. línu á stærð C og G reita.

Matsþoli kveður matsbeiðanda vera vel kunnugt um að samningar um leigu bæjarins á vatnstökurétti í Vatnsendakrikum urðu til í maí 2002, en ekki apríl og var samkomulag um að Kópavogsbær myndi eignast einkahlutafélagið Vatna áður en leigusamningur var gerður.  Matsþoli leggur fram tölvupóst Þórarins Hjaltasonar bæjarverkfr. frá 8. maí 2002 ásamt viðhengi sem staðfestir þetta fyrirkomulag.  Rangt sé því að vatnsréttindi hafi verið seld til ótengds þriðja aðila í apríl 2002 svo sem staðhæft sé í matsbeiðni.  Kópavogsbær hafi með eignarnáminu orðið eigandi bæði réttinda og skyldna skv. leigusamningi um rétt til vatnstöku í Vatnsendakrikum.

Kópavogsbær hafi haustið 2007 auglýst 250 lóðir lausar til umsóknar á eignarnámssvæðinu og hafi um það bil 700 umsóknir borist um lóðirnar og hafi þeim öllum verið úthlutað.  Samkvæmt eignarnámssátt hafi Kópavogsbær átt að skila lóðum tilbúnum til framkvæmda í maí/júní 2008 og því hafi verið unnt að hefja sölu lóðanna mun fyrr en þeirra sem Kópavogsbær hafi auglýsti til sölu í nóvember 2007. 

Þá sé það rangt að farið hafi að bera á lóðaskilum í byrjun árs 2008.  Það hafi ekki farið að bera á því fyrr en vor og sumar 2008 og þá vegna fyrirsjáanlegs afhendingardráttar af hálfu bæjarins, sem hafði lent í ógöngum með skipulag hverfisins.  Enginn skilaréttur hafi verið á þeim lóðum sem matsþoli ætlaði að selja sumarið 2007 líkt og gildir um aðra einkaaðila sem seldu byggingalóðir á þessum tíma. Matsþoli leggur fram endurrit sjónvarpsfréttar frá 8 apríl 2008 sem varpar ljósi á vandræði matsbeiðanda í skipulagsmálum á svæðinu.

Þá sé ranglega staðhæft að matsmönnum hafi verið gefin sú forsenda að meta alla 274.1 ha sem byggingarland.  Í matsbeiðni dags. 4. jan. 2010 (um verðmat á landi) kemur skýrlega fram að matsmenn skuli staðreyna að land sé í raun nýtanlegt sem byggingaland.  Því séu engar forsendur gefnar að því leyti.

Hvað varðar matsbeiðni frá 4. jan. 2010 og lýtur að verðmati á C og G reit, þá skal ítrekað að samið hafi verið um hámarksnýtingu á 35 ha svæði og ekki sérstaklega undanskilinn neinn hluti sem væri háður byggingabanni. Forsenda samningsins hafi verið hámarksnýting og fráleitt að ætla að undanskilja mætti 5,8 ha. (nánast allan C reit) án þess að taka það sérstaklega fram.  Matsþoli leggur fram afrit tveggja matsbeiðna frá 4. janúar 2010 auk viðbótarmatsspurninga í öðru matsmálinu.

Matsþoli hafi frá því í desember 2009 kallað eftir gögnum frá Kópavogsbæ til þess m.a. að leggja fram í matsmálunum.  Kópavogsbær hafi afhent hluta þess sem beðið hafi verið um 20 apríl 2010, en enn hafa ekki öll gögn verið afhent og hefur bærinn verði kærður til úrskurðarnefndar í upplýsingamálum.  Hætt sé við að matsþoli verði fyrir réttarspjöllum vegna þessa.

III.

Í máli þessu liggur ljóst fyrir að þann 30. janúar 2007 hafi aðilar undirritað sátt vegna eignarnáms matsbeiðanda úr jörðinni Vatnsenda en matsþoli sé eigandi lögbýlisins Vatnsenda. Ágreiningur hafi komið upp meðal aðila um réttar efndir sáttagerðarinnar. Hafi matsþoli óskað dómkvaðningar matsmanna með tveimur matsbeiðnum, báðum dagsettum 4. janúar 2010, og nú sé unnið að mati í samræmi við þær. Með matsgerð þessari hyggst matsbeiðandi upplýsa um verðmæti þess lands sem tekið var eignarnámi miðað við tímamarkið þegar sáttargerð hafi verið undirrituð en einnig miðað við það tímamark þegar matsgerð liggur fyrir.

Matsþoli heldur því fram að matsbeiðni sé full af röngum staðhæfingum og sé því tilgangslaus sem sönnunargagn. Beri því að synja beiðni um dómkvaðningu matsmanna til að svara matsspurningum nr. 1 – 7.

Í XII. kafla laganna er fjallað um öflun sönnunargagna án þess að mál hafi verið höfðað en þar segir í 1. mgr. 77. gr. að aðila, sem hefur lögvarinna hagsmuna að gæta, er heimilt að beiðast dómkvaðningar matsmanns þótt hann hafi ekki haft uppi kröfu vegna matsatriðis í dómsmáli ef það er gert til að staðreyna kröfu eða sanna atvik að baki henni. Í IX. kafla laganna er almennt fjallað um matsgerðir en þar segir í 1. mgr. 60. gr. að skoðunar- og matsgerðir, lýsingar á hlutum og aðrar rannsóknaraðgerðir kallist einu nafni matsgerðir eða mat og athafnir sem lúti að þeim að meta. Í 2. mgr. sama lagaákvæðis er kveðið á um að dómari leggi sjálfur mat á atriði sem krefjist almennrar þekkingar og menntunar eða lagaþekkingar. Ákvæði 1. mgr. 61. gr. sömu laga kveður á um að ef ekki verði farið svo að sem í 2. eða 3. mgr. 60. gr. kveði dómari einn eða tvo matsmenn til að framkvæma hið umbeðna mat eftir skriflegri beiðni aðila. Í 1. mgr. 46. gr. sömu laga er kveðið að um að aðilar afli sönnunargagna ef þeir fari með forræði á sakarefni en í 3. mgr. sömu lagagreinar kemur fram sú takmörkun að ef dómari telji bersýnilegt að atriði sem aðili vilji sanna skipti ekki máli eða að gagn sé honum tilgangslaust til sönnunar geti hann meinað aðilanum um sönnunarfærsluna.

Í samræmi við framangreind lagaákvæði hefur verið talið að menn njóti rúmra heimilda til að óska dómkvaðningar matsmanna. Þarf því nokkuð til að koma til að matsbeiðanda verði meinuð sönnunarfærsla með þessum hætti, enda matsgerðar ávallt aflað á áhættu og kostnað matsbeiðanda.

Matsspurningar matsbeiðanda lúta efnislega að því að leita svara matsmanna á álitaefni sem ekki verður slegið föstu að dómara sé fært að meta án atbeina sérfróðra manna en með matinu hyggst matsbeiðandi upplýsa um verðmæti þess lands sem tekið var eignarnámi miðað við tímamarkið þegar sáttargerð hafi verið undirrituð en einnig miðað við það tímamark þegar matsgerð liggur fyrir. Á þessu stigi málsins verður ekki fullyrt að matsgerð samkvæmt beiðni matsbeiðanda, þar sem matsþoli fær tækifæri til að gæta hagsmuna sinna við matið, sé bersýnilega tilgangslaus til sönnunar, sbr. 3. mgr. 46. gr. laga nr. 91/1991. Verður því ekki séð að ákvæðið girði fyrir að matsbeiðandi geti aflað mats í samræmi við beiðni sína. Í þessu sambandi er og haft í huga að sönnunargildi matsgerðar, þegar hún liggur fyrir, á undir sönnunarmat dómara og hafa reglur 2. mgr. 60. gr. laga nr. 91/1991 meðal annars áhrif á það sönnunarmat. Ber matsbeiðandi áhættu af því hvort matsbeiðni komi honum að notum.  

Að framangreindu virtu er það mat dómsins að ekki séu efni til annars en að fallast á beiðni matsbeiðanda um dómkvaðningu matsmanna á grundvelli fyrirliggjandi matsbeiðni. Ekki verður dæmdur málskostnaður.

Sveinn Sigurkarlsson héraðsdómari kvað upp úrskurð þennan.

ÚRSKURÐARORÐ:

Umbeðin dómkvaðning skal fara fram.