Fimmtudaginn 7. maí 2015.
Nr. 85/2015.	Júlí Heiðar Hjörleifsson og Auður Helga Jónsdóttir (Eiríkur Gunnsteinsson hrl.) gegn B. Gíslasyni ehf. (enginn)

Fasteignakaup. Galli. Tómlæti. Skriflegur málflutningur.

J og A kröfðu B ehf. um greiðslu skaðabóta vegna galla í múrsteinsklæðningu fasteignar sem þau keyptu af B ehf. á árinu 2004, en skemmdir komu fram í klæðningunni á árunum 2006 og 2007. Í málinu lá fyrir matsgerð dómkvadds matsmanns um að gallar væru fyrir hendi í hvoru tveggja múrsteini og múrsteinshleðslu fasteignarinnar. Bar B ehf. því m.a. við að J og A hefðu fyrirgert rétti sínum til skaðabóta sökum tómlætis og vísaði hann um það sérstaklega til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Í niðurstöðu Hæstaréttar var lagt til grundvallar að J og A hefðu tilkynnt B ehf. um skemmdir í klæðningunni á árinu 2007. Allt að einu yrði að telja að J og A hefðu sýnt af sér verulegt tómlæti með því að hafa ekki án ástæðulauss dráttar haft uppi kröfur á hendur B ehf. vegna gallans, en það gerðu þau ekki fyrr en að liðnum rúmum fimm árum frá því þau urðu hans fyrst vör. Með hliðsjón af meginreglu 48. gr. laga nr. 40/2002 yrði því að telja að J og A hefðu fyrirgert rétti sínum til að bera fyrir sig gagnvart B ehf. að múrsteinsklæðningunni hefði verið áfátt. Var niðurstaða héraðsdóms um sýknu B ehf. því staðfest.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma Helgi I. Jónsson hæstaréttardómari og Ingveldur Einarsdóttir og Karl Axelsson settir hæstaréttardómarar.  

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 29. janúar 2015. Þau krefjast þess að stefnda verði gert að greiða sér 2.848.850 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 11. nóvember 2013 til greiðsludags. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti. Samkvæmt 3. mgr. 158. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála ber að líta svo á að hann krefjist staðfestingar héraðsdóms. Áfrýjanda var með bréfi Hæstaréttar 19. mars 2015 veittur frestur til að ljúka gagnaöflun í málinu. Með vísan til fyrrgreinds lagaákvæðis er kveðinn upp dómur í málinu án munnlegs málflutnings.

I

Áfrýjendur keyptu fasteignina Hafnarberg 20 í Þorlákshöfn af stefnda á síðari hluta ársins 2004 og var hún afhent þeim 1. október það ár. Húsið er parhús og er hinn hluti þess númer 22. Í héraðsdómsstefnu kom fram að nokkrum árum eftir afhendingu fasteignarinnar hafi farið að bera á sprungum í múrsteinsklæðningu hússins. Hafi áfrýjendur haft samband við stefnda og leitað leiða til að komast að samkomulagi við hann um að fá tjónið bætt. Er það hafi ekki borið árangur hafi þau leitað til verkfræðings hjá Nýsköpunarmiðstöð Íslands sem hafi látið frostþolsprófa múrstein sem tekinn hafi verið úr klæðningu hússins. Í niðurstöðu hans, sem samkvæmt gögnum málsins eru frá því í júní og september 2012, hafi komið fram að frostþíðuálag gæti verið orsök þeirra skemmda sem orðið hefðu á múrsteinsklæðningunni. Þar sem stefndi hafi þrátt fyrir þessa niðurstöðu ekki viljað bæta tjón áfrýjenda hafi þau óskað eftir dómkvaðningu matsmanns í apríl 2013. Í matsgerð hins dómkvadda manns frá 1. október sama ár sagði að um galla í múrsteini og múrsteinshleðslu væri að ræða svo sem nánar er gerð grein fyrir í hinum áfrýjaða dómi. Höfðuðu áfrýjendur mál þetta 21. mars 2014.  

II

Í greinargerð sinni til héraðsdóms byggði stefndi meðal annars á því að áfrýjendur hefðu fyrirgert rétti sínum til skaðabóta sökum tómlætis og vísaði hann um það sérstaklega til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup svo sem nánar er gerð grein fyrir í héraðsdómi. Í 1. mgr. 48. gr. þeirra laga segir að kaupandi fasteignar glati rétti til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynni seljanda ekki innan sanngjarns frests, eftir að hann varð eða mátti verða hennar var, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig. Þá segir í 2. mgr. sömu greinar að réttur til að senda tilkynningu falli niður að liðnum fimm árum frá afhendingu fasteignarinnar, nema seljandi hafi ábyrgst hana í lengri tíma. Með hinum áfrýjaða dómi var stefndi sýknaður af kröfu áfrýjenda. Byggði héraðsdómur niðurstöðu sína á því að af gögnum málsins yrði ekki annað ráðið en að áfrýjendur hefðu fyrst tilkynnt stefnda um galla á fasteigninni á árinu 2012. Hefði þá verið liðinn frestur samkvæmt 2. mgr. 48. gr. laganna.

Fyrir Hæstarétt hafa áfrýjendur lagt yfirlýsingu Aðalsteins Brynjólfssonar, eiganda fasteignarinnar að Hafnarbergi 22. Í yfirlýsingunni kemur fram að vorið 2006 hafi komið í ljós sprungur í vatnsbrettum undir gluggum hússins. Haft hafi verið samband við fyrirsvarsmann stefnda sem hafi boðið fram stein til lagfæringar á húsinu en samist hafi um að Aðalsteinn myndi vinna verkið þar sem einungis hefði verið um tvo steina að ræða. Ári síðar hafi komið fram fleiri sprungur í hleðslusteini hússins, þó heldur meiri í þeim hluta þess sem tilheyrði Hafnarbergi 20. Hafi áfrýjendur af þeim sökum haft samband við stefnda sem lofað hafi úrbótum. Þar sem engar úrbætur hafi átt sér stað sumarið 2007 hafi aftur verið rætt við stefnda á árinu 2008. Hið sama hafi átt sér stað árin 2009, 2010 og 2011 án þess að úrbætur hafi verið gerðar. Vorið 2012 hafi eigendur fasteignanna Hafnarbergs 20 og 22 ákveðið að „tala við lögfróða menn“ vegna málsins. Þá verður einnig ráðið af bréfi til stefnda 22. júní 2012, sem undirritað var af framangreindum Aðalsteini, að eigendur Hafnarbergs 20 og 22 hafi átt í símasamskiptum við stefnda fyrir framangreint tímamark vegna galla sem þeir töldu vera á klæðningu hússins. Með bréfinu fylgdi umsögn verkfræðings hjá Nýsköpunarmiðstöð Íslands er varðaði mat á ástandi múrsteinsklæðningarinnar og var stefndi inntur eftir því hvað hann legði til svo sættir gætu náðst í málinu.  Í kjölfar þess að frostþolspróf voru gerð á múrsteini úr klæðningunni kröfðu áfrýjendur stefnda um úrbætur með bréfum 8. og 19. október 2012. Þeim bréfum svaraði stefndi bréflega 4. desember sama ár og kom þar fram að hann teldi sig ekki bera ábyrgð á þeim skemmdum sem komið hefðu fram í klæðningunni. Engu að síður og án þess að hann teldi sig bera ábyrgð samkvæmt framangreindu, kvaðst stefndi vera tilbúinn til að endurgera vatnsbretti á suður- og vesturhlið hússins. Í greinargerð stefnda í héraði er tilgreint að áfrýjendur hafi ekki tilkynnt stefnda um „hugsanlega kröfugerð sína“ fyrr en á árinu 2012 en af greinargerð hans verður ekki ráðið hvort hann hafi átt í samskiptum við áfrýjendur vegna ætlaðra galla fyrir það tímamark.

III

Ekki er áskilið í 48. gr. laga nr. 40/2002 að tilkynning um galla á fasteign sé gerð með skriflegum hætti. Kaupandi ber sönnunarbyrði fyrir því að hann hafi fullnægt tilkynningarskyldu sinni og getur slík sönnun reynst örðug séu ekki fyrir hendi skjalfestar heimildir, enda liggur þá ekki annað til grundvallar en framburður þeirra sem í hlut eiga. Að virtu því sem hér að framan greinir verður þó lagt til grundvallar að áfrýjendur hafi tilkynnt stefnda um skemmdir á múrsteinsklæðningu húss síns fyrri hluta árs 2007. Á hinn bóginn verður að telja að áfrýjendur hafi sýnt af sér verulegt tómlæti með því að hafa ekki án ástæðulauss dráttar haft uppi kröfur á hendur stefnda vegna gallans, en það gerðu þau ekki fyrr en að liðnum rúmum fimm árum frá því þau urðu hans fyrst vör. Með hliðsjón af meginreglu 48. gr. laga nr. 40/2002 verður því að telja að áfrýjendur hafi fyrirgert rétti sínum til að bera fyrir sig gagnvart stefnda að múrsteinsklæðningunni hafi verið áfátt. Verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms því staðfest.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti verður ekki dæmdur.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.

Dómur Héraðsdóms Suðurlands 29. október 2014.

            Mál þetta, sem dómtekið var þann 1. október sl., er höfðað af Júlí Heiðari Hjörleifssyni, kt. [...], og Auði Helgu Jónsdóttur, kt. [...], báðum til heimilis að Hafnarbergi 20, Þorlákshöfn, með stefnu birti þann 21. mars sl., á hendur stefnda B. Gíslasyni ehf., kt. [...], með lögheimili að Klængsbúð 15, Þorlákshöfn, fyrirsvarsmaður Böðvar Gíslason, kt. [...], til heimilis að sama stað, og á hendur réttargæslustefnda Kælitækni ehf., kt. [...], með lögheimili að Rauðagerði 25, Reykjavík, fyrirsvarsmaður Erlendur Hjaltason, kt. [...], til heimilis að Auðarstræti 3, Reykjavík.

            Dómkröfur stefnenda eru þær að hið stefnda félag B. Gíslason ehf. verði dæmt til að greiða stefnendum skaðabætur að fjárhæð kr. 2.848.850,- ásamt dráttarvöxtum samkvæmt ákvörðun Seðlabanka Íslands á hverjum tíma um grunn dráttarvaxta og vanefndaálags sbr. 1. mgr. 6. gr. og 9. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af kr. 2.848.850 frá 11. nóvember 2013 til greiðsludags.

            Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnda B. Gíslasonar ehf., að fjárhæð kr. 412.000,00- auk málskostnaðar vegna þóknunar lögmanns samkvæmt mati dómsins eða skv. málskostnaðarreikningi sem lagður verður fram við aðalmeðferð málsins ef til hennar kemur auk dráttarvaxta samkvæmt ákvörðum Seðlabanka Íslands á hverjum tíma um grunn dráttarvaxta og vanefndaálags, sbr. 1. mgr. 6. gr. og 9. gr. laga nr. 38/25001 um vexti og verðtryggingu, af málskostnaði frá 11. nóvember 2013.

            Dómkröfur hins stefnda félags B. Gíslasonar ehf., eru aðallega þær að félagið verði sýknað af dómkröfum stefnenda. Til vara gerir stefndi kröfu um lækkum á dómkröfum stefnenda. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnenda að mati dómsins, í samræmi við málskostnaðarreikning þannig að stefndi komist skaðlaus frá málarekstrinum.

            Engar kröfur eru gerðar á hendur réttargæslustefnda, og þá hefur réttargæslustefndi engar kröfur haft uppi í málinu.

Málavextir.

            Mál þetta á rætur að rekja til þess er stefnendur keyptu fasteignina Hafnarberg 20 í Þorlákshöfn af hinu stefnda félagi B. Gíslasyni ehf., sem byggði húsið, með kaupsamningi dags. 4. september 2004, og var afsal gefið út þann 15. desember sama ár.

            Kveða stefnendur að nokkrum árum eftir kaupin hafi orðið vart við sprungur í múrsteinsklæðningu hússins, mest á vatnsbrettum undir gluggum er hafi komið stefnendum á óvart enda hafi þau keypt nýtt hús og viðhald þess hafi verið í fullu samræmi við þær upplýsingar sem þau hafi fengið frá seljanda. Hafi stefnendur árangurslaust reynt að komast að samkomulagi við stefnda um bætur fyrir tjónið sem þau telji vera á fasteigninni og því nauðsyn til að höfða mál þetta til heimtu skaðabóta.

            Stefndi vísar um málsatvik til þess er fram kemur í stefnu, þó með þeirri athugasemd að ástand utanhússklæðningar hafi vart komið stefnendum í opna skjöldu eftir tíu ára veðrun án nokkurra aðgerða af þeirra hálfu varðandi eðlilegt viðhald.

            Þann 13. maí 2013 var Samúel Smári Hreggviðsson byggingatæknifræðingur  dómkvaddur til að meta fasteignina Hafnarberg 20 í Þorlákshöfn í samræmi við matsbeiðni stefnenda og skilaði hann matsgerð sinni í september sama ár. Varðandi galla á múrsteinum á útveggjum hússins er það „álit matsmanns að þar sem svo miklar sprungur eru í steininum sem raun ber vitni, uppfylli steinninn ekki þær kröfur sem gerðar eru og að hann sé gallaður hvað þetta varðar.“ Varðandi galla á múrsteinshleðslu segir í matsgerðinni: „Víðast hvar má sjá rýrnun á fúgunum sem bendir til þess að fúguefnið hefur frosið og ekki náð að bindast við múrsteininn. Þessar rifur taka nú í sig vatn og við víxlverkun frosts og þíðu stækka þær og steinarnir halda áfram að molna og springa. Það er álit matsmanns að múrhleðslan sé gölluð hvað þetta varðar.“ Varðandi það hvort múrsteinninn hafi íslenska vottun til klæðningar utanhúss telur matsmaður að „að ekki sé hægt að fullyrða að múrsteinninn sé með íslenska vottun til klæðningar utanhúss.“ Varðandi það hvort múrsteinninn sé gerður fyrir íslenska veðráttu er það niðurstaða matsmanns að „múrsteinninn geti hentað við íslenskar aðstæður ef múrsteinshleðslan eigi sér stað við bestu aðstæður.“ Loks er það niðurstaða hins dómkvadda matsmanns að kostnaður við að taka múrsteinsklæðninguna af og setja nýja fullnægjandi múrsteinklæðningu í staðinn nemi samtals 2.848.850 krónum. Kostnaður af viðgerð á þeim skemmdum sem þegar hafi orðið á múrsteinsklæðningunni og þeim úrbótum sem fullnægjandi væru til að koma í veg fyrir frekari skemmdir áætlar matsmaður að myndi að öllum líkindum nema um 80% af ofangreindri fjárhæð, enda áætli matsmaður að um sé að ræða um það bil alla múrsteinsklæðninguna, ekki minna en 80% að flatarmáli og allar gluggasyllur.

            Samandregin niðurstaða hins dómkvadda matsmanns er að heildarmatsfjárhæð, miðað við nauðsynlegar úrbætur, sé áætluð 2.848.850 krónur, en frá þeirri upphæð dragist væntanleg endurgreiðsla 60% af virðisaukaskatti af vinnu manna á byggingarstað sem nemi 256.672 krónum.

Málsástæður og lagarök stefnenda.

            Stefnendur byggja á því að fasteignin að Hafnarbergi 20, sé haldin stórfelldum galla sem felist í því að múrsteinn og múrsteinsklæðning sé ekki í samræmi við þær kröfur og staðla sem gera verði til slíkrar byggingar. Hafi þetta fengist staðfest með matsgerð dómkvadds matsmanns.

            Í fyrsta lagi sé múrsteinninn gallaður þar sem hann uppfylli ekki kröfur sem gerðar eru í ljósi þess hve margar sprungur er að finna. Verði stefndi að bera bótaábyrgð á þessum galla þar sem óforsvaranlegt sé að nota múrstein í klæðningu sem fullnægi ekki þeim kröfum sem gera verði til byggingarefnis. Í öðru lagi sé múrsteinsklæðningin gölluð þar sem fúguefnið sem notað var við klæðningu hússins hafi verið óheppilegt. Afleiðingin sé sú að rýrnun sé að finna í fúgunni sem taki í sig vatn og þannig verði víxlverkun frosts og þíðu til þess að steinarnir haldi áfram að molna og springa. Beri stefndi bótaábyrgð á því tjóni sem af þessu hlýst enda fullnægi slíkur frágangur ekki þeim kröfum sem gera verði til slíkrar klæðningar. Í þriðja lagi sé umræddur múrsteinn ekki með vottun fyrir íslenskar aðstæður en ljóst megi vera að vottun sem byggi á dönskum aðstæðum sé gerð á allt öðrum forsendum en aðstæður á Íslandi bjóði upp á.

            Um fjárhæð kröfunnar vísa stefnendur til niðurstöðu hins dómkvadda matmanns. Kveða stefnendur ljóst að stefndi beri skaðabótaábyrgð á gallanum gagnvart stefnendum, enda hafi hann bæði byggt fasteignina og selt hana stefnendum. Skaðabótaábyrgðina beri stefndi samkvæmt almennum meginreglum samninga- og kröfuréttar og samkvæmt ákvæðum fasteignakaupalaga. Byggja stefnendur kröfur sínar á reglum skaðabótaréttar innan samninga og á dómvenjum íslensks réttar um bótaskyldu seljanda á göllum í fasteignaviðskiptum. Sé bótaskylda stefnda ríkari í þessu tilviki þar sem hann hafi einnig byggt húsið.

            Varðandi dráttarvaxtakröfu sína byggja stefnendur á því að þann 11. nóvember 2013 hafi verið liðinn mánuður frá því að lögmanni stefnda hafi verið sent bréf þar sem skorað var á hann að gera nauðsynlegar úrbætur í samræmi við matsgerð hins dómkvadda matsmanns, eða greiða stefnendum stefnufjárhæð máls þessa. Þá var og krafist greiðslu vegna matskostnaðar að fjárhæð 412.000 kr.

            Um lagarök vísa stefnendur til meginreglna skaðabótaréttar og laga nr. 26/1994 [sic] um fasteignakaup. Kröfur um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti styðja stefnendur við ákvörðun Seðlabanka Íslands á hverjum tíma um grunn dráttarvaxta og vanefndaálags, sbr. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, með síðari breytingum. Um aðild réttargæslustefnda vísa stefnendur til 1. mgr. 21. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Kröfu um málskostnað styðja stefnendur við 130. og 131. gr. laga nr. 91/1991, og um varnarþing er vísað til 33. gr. sömu laga.

Málsástæður og lagarök stefnda.

            Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að hann beri ekki skaðabótaábyrgð á tjóni á klæðningu fasteignar stefnenda. Þá telur stefndi óljóst á hvaða grunni kröfugerð stefnenda sé byggð en engin nákvæm tilgreining sé á þeim reglum sem krafa þeirra byggi á. Þó virðist stefnda stefnendur byggja mál sitt á sakarreglu skaðabótaréttar og þar með að stefndi hafi með saknæmum og ólögmætum hætti valdið tjóni stefnenda. Telji stefndi skilyrði sakarreglunnar ekki uppfyllt að þessi leyti og því beri stefndi ekki skaðabótaábyrgð gagnvart stefnendum vegna ástands klæðningar fasteignarinnar. Þá byggir stefndi sýknukröfu sína á því að ósannað sé að hann hafi unnið sér nokkuð til sakar sem varðað geti bótaábyrgð gagnvart stefnendum. Þá verði heldur ekki séð hvaða háttsemi stefnda það sé sem talist geti verið ólögmæt í skilningi sakarreglunnar.

            Stefndi hafi staðið að byggingu fasteignarinnar að Hafnarbergi 20 í Þorlákshöfn, og hafi hún verið fullbúin árið 2004. Múrsteinsklæðning hússins hafi verið sett upp á tímabilinu frá 7. maí til 15. júní 2004, s.s. fyrir um tíu árum síðan, en hvorki sé þess getið í stefnu né gögnum málsins hvernig viðhaldi hafi verið háttað á þessum tíma. Múrsteinninn sem notaður hafi verið í klæðningu hússins hafi verið keyptur hjá réttargæslustefnda, Kælitækni ehf., sem framvísað hafi skjali um vottun steinsins. Þá hafi engar athugasemdir verið gerðar við val á klæðningarefni hjá byggingarfulltrúa né heldur krafist vottunar á múrsteininum. Hins vegar beri úttektir með sér að fullnægt sé skilyrðum skipulags- og byggingarlaga, sem og kröfum þeim sem gerðar séu um frágang og umbúnað fasteigna í ÍST-51:2001 um byggingarstig húsa. Þá hafi stefnendur ekki fært rök fyrir því að um saknæma háttsemi hafi verið að ræða hjá stefnda varðandi val á byggingarefnum eða meðhöndlun þeirra.

            Stefndi hafnar því að múrsteinninn sem notaður hafi verið í klæðningu hússins hafi verið ófullnægjandi og uppfylli ekki kröfur sem gera verði til byggingarefnis. Ekki sé þó vikið að því hverjar kröfur það eru, eða hverjar séu lágmarkskröfur í því sambandi.

            Þá kveður stefndi að ekkert komi fram um það í málatilbúnaði stefnenda hvað hafi verið gert til þess að takmarka eða koma í veg fyrir tjón á klæðningu hússins. Er þá og vísað til bréfs stefnda til stefnenda dags. 4. desember 2012, þar sem stefnendum er bent á mikilvægi þess að húsið sé sílanborið reglulega, enda sé það þáttur í eðlilegu og reglubundnu viðhaldi húsa af þeirri gerð sem hér um ræðir.

            Stefndi vísar og til þess að af skýrslu Nýsköpunarmiðstöðvar Íslands, sem gerð var að beiðni stefnenda, megi ráða að eftir ítrekaðar og afar stórkostlegar frostþíðusveiflur (samtals 28, 40 hitastiga sveiflur) hafi einungis annað af tveimur sýnum af múrsteini þeim er notaður var í klæðningu hússins, sýnt sprungumyndum. Þá sé í niðurstöðum rannsóknarinnar ekki tekið dýpra í árinni en svo að frostþíðuálag geti framkallað sprungur í múrsteininn. Þá er og á það bent að ekki liggi fyrir gögn í málinu er sýni slíkar veðurfarssveiflur er um ræði í rannsókninni, þ.e. hitasveiflur upp á 40 hitastig. Sönnur hafi því ekki verið lagðar fram um að sprungumyndun á múrsteinum í klæðningu hússins megi rekja eingöngu til sambærilegrar frostþíðu og framangreind rannsókn nái til.

            Kveður stefndi að af gögnum málsins megi ráða að stefnendur hafi engan reka gert að því að takmarka hugsanlegt tjón sitt, með því að sinna eðlilegu viðhaldi húseignar sinnar, á þeim langa tíma er líður frá kaupum eignarinnar árið 2004, og þar til stefnendur tilkynna stefnda um hugsanlega kröfugerð sína árið 2012. Með því hafi stefnendur komið í veg fyrir að stefndi gæti neytt hugsanlegs úrbótaréttar síns, og hafi þeir í öllu falli þannig fyrirgert rétti sínum til skaðabóta úr hendi stefnda.

            Loks byggir stefndi sýknukröfu sína á því að stefnendur hafi vegna tómlætis glatað hugsanlegum rétti sínum til skaðabóta, sbr. 45. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

            Um lagarök vísar stefndi til almennra óskráðra reglna skaðabótaréttar, sérstaklega sakarreglunnar, kröfuréttar og samningaréttar, sem og reglna fasteignakauparéttar og ákvæða laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá er vísað til almennra reglna kröfuréttar um tómlæti og einnig í því sambandi til ákvæða 45. gr. [sic] áðurnefndra fasteignakaupalaga um tilkynningar, tómlæti og fyrningu. Loks er vísað til ákvæða laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sérstaklega ákvæða XXI. kafla laganna, sbr. 129., 130. og 131. gr.

Frekari málatilbúnaður stefnenda.

Við fyrirtöku málsins þann 1. október 2014, eftir að þingsókn stefnda hafði fallið niður, lögðu stefnendur fram sókn í málinu, skv. 3. mgr. 96. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Koma þar fram athugasemdir stefnenda við greinargerð stefnda. Í fyrsta lagi virðist stefnendum stefndi álíta sem svo að málatilbúnaður stefnenda byggi á sakarreglunni og skaðabótum utan samninga, en svo sé ekki líkt og greinilega komi fram í stefnu. Séu vangaveltur stefnda um sök og ólögmæti gagnslausar, en stefnendur hafi sýnt fram á galla með matsgerð sem ekki hafi verið hnekkt. Þá kveða stefnendur engar upplýsingar hafa fengið frá stefnda um hvernig viðhaldi á fasteigninni skyldi háttað. Tilvísun stefnda til bréfs dags. 4. nóvember 2012, sýni að leiðbeiningar um viðhald séu allt of seint fram komnar. Þá ítreka stefnendur að málatilbúnaður þeirra byggi á matsgerð hins dómkvadda matsmanns, en ekki niðurstöðum skýrslu Nýsköpunarmiðstöðvar Íslands, sem stefndi dragi efa. Loks hafna stefnendur því að 45. gr. laga um fasteignakaup eigi við í máli þessu, enda eigi ákvæðið við um sprangkröfur.

Niðurstaða.

            Við fyrirtöku máls þessa þann 17. september sl. féll þingsókn stefnda niður og var málið dómtekið þann 1. október sl., skv. 3. mgr. 96. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Verður málið því dæmt eftir framkomnum kröfum, gögnum og sókn stefnenda með tilliti til þess sem hefur komið fram af hálfu stefnda.      

               Mál þetta snýst um kröfu stefnenda um greiðslu skaðabóta vegna galla á fasteign, er stefndi byggði og seldi stefnendum árið 2004. Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnenda á þeim grundvelli að hann beri ekki bótaábyrgð gagnvart stefndu, auk þess sem hugsanlegur bótaréttur sé niður fallinn.  Í málinu liggur fyrir matsgerð dómkvadds matsmanns, Samúels Smára Hreggviðssonar byggingatæknifræðings, sem ekki hefur verið hnekkt. Helstu niðurstöður matsgerðarinnar eru þær að bæði múrsteinn sá er notaður var í klæðningu fasteignarinnar Hafnarbergs 20 í Þorlákshöfn, sem og múrsteinshleðslan, séu gölluð. Þá telur matsmaðurinn að kostnaður af nauðsynlegum úrbótum nemi 2.848.850 krónum, miðað við að klæðningin sé öll fjarlægð og endurgerð við bestu aðstæður.

            Þó fallast megi á það með stefnda að engin nákvæm tilgreining sé á þeim réttarreglum sem krafa stefnenda byggi á, auk þess að lagatilvísun í stefnu er röng, þar sem vísað er til laga nr. 26/1994, sem eru lög um fjöleignahús, verður ekki fram hjá því litið að skilmerkilega kemur fram í stefnu að stefnendur byggi skaðabótaábyrgð stefnda á almennum meginreglum samninga- og kröfuréttar sem og ákvæðum fasteignakaupalaga.

            Af málatilbúnaði stefnenda og atvikum málsins verður ráðið að galli sá er stefnendur telja vera á fasteigninni Hafnarbergi 20 í Þorlákshöfn, hafi fyrst komið í ljós eftir afhendingu eignarinnar. Stefnendur kveða umrædda fasteign vera gallaða, þar sem múrsteinn og múrsteinsklæðning sé ekki í samræmi við þær kröfur og staðla sem gera verður til slíkrar byggingar. Hvorki er í stefnu vísað til hverra krafna eða staðla byggt sé á, né er slíkt að finna í matsgerð hins dómkvadda matsmanns. Aftur á móti hefur niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns, þess efnis að múrsteinn og múrsteinshleðsla fasteignarinnar séu gölluð, ekki verið hnekkt og ekki er í sjálfu sér deilt um það í máli þessu hvort niðurstaða hins dómkvadda matsmanns sé rétt. Aftur á móti lýtur ágreiningur aðila að því hvort stefndi beri skaðabótaábyrgð á tjóni stefnenda, sem og hvort stefnendur hafi fyrirgert bótarétti sínum.   

            Stefndi byggir sýknukröfu sína meðal annars á því að hann beri ekki skaðabótaábyrgð á tjóni stefnenda, enda séu ekki uppfyllt skilyrði sakarreglu skaðabótaréttar. Stefnendur kveða stefnda bera ábyrgð á tjóninu samkvæmt almennum reglum samninga- og kröfuréttar, sem og reglum fasteignakauparéttar. Fallast ber á það með stefnda að ekki hafi, gegn neitun hans,  verið sýnt fram á það í máli þessu að stefndi hafi með saknæmum og ólögmætum hætti valdið stefnendum tjóni. Aftur á móti kveður 1. mgr. 43. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002, á um það að kaupandi fasteignar geti krafist skaðabóta vegna annars tjóns en óbeins tjóns, þótt seljandi hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi. Verður því fallist á það með stefnendum að stefndi geti borið ábyrgð á tjóni stefnenda vegna galla á fasteigninni.

            Stefndi byggir sýknukröfu sína og á því að stefnendur hafi glatað rétti sínum til skaðabóta úr hendi stefnda annars vegar með því að koma í veg fyrir að stefndi gæti neytt hugsanlegs úrbótaréttar og hins vegar sökum tómlætis. Vísar stefndi í greinargerð sinni til 45. gr. laga nr. 40/2002, um tilkynningar, tómlæti og fyrningu, er stefnendur kveða í sókn sinni ekki eiga við í málinu. Verður litið svo á að um augljósa ritvillu sé að ræða í greinargerð stefnda, enda ber ákvæði 48. gr. laganna yfirskriftina „tilkynningar, tómlæti, fyrning“.

            Samkvæmt 2. mgr. 48. gr. laganna fellur réttur kaupanda til að senda tilkynningu, um að hann ætli að bera fyrir sig vanefnd, niður að liðnum fimm árum frá afhendingu fasteignar, nema seljandi hafi ábyrgst hana í lengri tíma. Á þessu gildir þó sú undantekning samkvæmt 3. mgr. greinarinnar, að seljandi geti ekki borið fyrir sig að tilkynning hafi verið send of seint, hafi hann sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríði með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú.

            Í málinu liggur fyrir kaupsamningur aðila, dagsettur 4. september 2004, þar sem tilgreindur afhendingadagur eignar er 1. október sama ár. Þá liggur og fyrir að afsal var útgefið af stefnda til handa stefnendum þann 15. desember 2004. Af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en stefnendur hafi fyrst tilkynnt stefnda um meinta galla á fasteigninni árið 2012, eða tæpum átta árum eftir afhendingu eignarinnar. Var þá liðinn frestur samkvæmt 2. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, enda liggur ekkert fyrir um það í málinu að stefndi hafi ábyrgst eignina í lengri tíma. Þá er það mat dómsins að stefnendur hafi hvorki sýnt fram á að stefndi hafi sýnt af sér stórkostlegt gáleysi, né að framferði hans stríði með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú, líkt og kveðið er á um í 3. mgr. 48. gr. fasteignakaupalaga. Þá verður og fallist á það með stefnda að ósannað sé að stefnendur hafi sinnt eðlilegu viðhaldi á eigninni, líkt og haldið er fram í stefnu. Að framangreindu virtu ber að sýkna stefnda af kröfum stefnenda. 

            Með hliðsjón af þessari niðurstöðu verður stefnendum gert að greiða stefndu 150.000 krónur í málskostnað.

            Hjörtur O. Aðalsteinsson dómstjóri kveður upp þennan dóm.

DÓMSORÐ:

Hið stefnda félag B. Gíslason ehf., er sýknað af kröfum stefnenda, Júlí Heiðars Hjörleifssonar og Auðar Helgu Jónsdóttur.

                Stefnendur greiði stefnda 150.000 krónur í málskostnað.