Fimmtudaginn 20. nóvember 2003.
Nr. 155/2003.	Helga Geirsdóttir (Tómas Jónsson hrl.) gegn Árnýju Björk Birgisdóttur og Óttari Hrafni Óttarssyni (Þorsteinn Einarsson hrl.) og gagnsök

 

Fasteignakaup. Galli. Afsláttur. Skuldajöfnuður.

Á og Ó, sem keypt höfðu fasteign af H, héldu eftir síðustu kaupsamningsgreiðslu sinni, þar sem þau töldu eignina haldna tilteknum leyndum göllum. Með vísan til framburðar dómkvadds matsmanns og þess að ekkert var fram komið sem bent gat til að H hefði reynt að hylja rakaskemmdir í gluggum, var talið að gallarnir ættu ekki að geta dulist ef eignin væri skoðuð með þeirri athygli sem ætlast mátti til. Var því ekki fallist á að um leynda galla hafi verið að ræða að þessu leyti. Hinu sama gegndi um aðrar rakaskemmdir innanhúss. Öðru gegndi um galla á utanhússklæðingu fasteignarinnar. Í matsgerð sagði að viðarvörn, sem nýlega hafði verið borin á húsið, væri víða farin að flagna af vatnsklæðningunni, sem væri mjög blaut og merki væru um fúa á byrjunarstigi. Fallist var á það með Á og Ó að þeim hafi ekki verið unnt við skoðun að gera sér grein fyrir þeim galla og ættu þau því rétt á afslætti frá kaupverði af þessum sökum og var í þeim efnum stuðst við matsgerð. Viðurkenndur var réttur þeirra til að skuldajafna kröfunni við jafnháan hluta kröfu H um ógreiddar eftirstöðvar kaupverðs.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson og Gunnlaugur Claessen.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 30. apríl 2003. Hún krefst þess aðallega að hinn áfrýjaði dómur verði ómerktur og málinu vísað heim í hérað til löglegrar meðferðar og dómsálagningar að nýju. Til vara krefst hún þess að hafnað verði skaðabótaskyldu hennar vegna galla á fasteigninni Lyngheiði 6 í Hveragerði og dæmt að gagnáfrýjendum sé óheimilt að skuldajafna 720.182 krónum við ógreiddar eftirstöðvar kaupverðs eignarinnar. Í báðum tilvikum krefst aðaláfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

 Gagnáfrýjendur áfrýjuðu héraðsdómi fyrir sitt leyti 10. júní 2003. Þau krefjast þess að viðurkennd verði krafa þeirra á hendur aðaláfrýjanda að fjárhæð 950.335 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 21. janúar 2002 til greiðsludags. Einnig krefjast þau þess að viðurkenndur verði réttur þeirra til að skuldajafna 796.570 krónum við kröfu aðaláfrýjanda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs fasteignarinnar Lyngheiðar 6 í Hveragerði. Þá verði aðaláfrýjandi dæmd til að greiða þeim 153.765 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 21. janúar 2002 til greiðsludags, svo og til að gefa út til þeirra afsal fyrir áðurnefndri fasteign. Jafnframt krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Aðaláfrýjandi krefst sýknu af öllum kröfum í gagnsök.

I.

Gagnáfrýjendur keyptu fasteignina Lyngheiði 6 í Hveragerði af aðaláfrýjanda og var kaupsamningur undirritaður 26. júlí 2000. Samkvæmt samningnum skyldi eignin afhent 1. ágúst sama árs. Kaupverðið var 9.000.000 krónur. Af þeim skyldu 3.596.570 krónur inntar af hendi með sex greiðslum á tímabilinu frá undirritun kaupsamnings til 1. júní 2001, en annar hluti kaupverðsins var greiddur með yfirtöku áhvílandi veðskulda. Gagnáfrýjendur stóðu í skilum með fimm fyrstu greiðslurnar til aðaláfrýjanda. Hina sjöttu og síðustu að fjárhæð 796.570 krónur inntu þau ekki af hendi. Töldu gagnáfrýjendur að eignin væri haldin tilteknum leyndum göllum og að þau ættu kröfu til skaðabóta eða afsláttar úr hendi að aðaláfrýjanda af þeim sökum. Fengu þau Guðjón Þ. Sigfússon verkfræðing til að skoða húsið og gera tillögu um viðgerð á því og er skýrsla hans um það dagsett 26. júní 2001. Eftir það leituðu þau matsgerðar dómkvadds manns og er hún dagsett 3. janúar 2002. Var niðurstaða matsmannsins, Freys Jóhannessonar tæknifræðings, sú að kostnaður við að bæta úr nánar tilgreindum annmörkum á eigninni næmi 1.041.800 krónum. Höfðuðu gagnáfrýjendur síðan málið, sem var þingfest 15. maí 2002, og gerðu sömu kröfur og nú eru hafðar uppi fyrir Hæstarétti. Fjárhæð kröfunnar, sem reist var á áðurnefndri matsgerð, var 950.335 krónur að teknu tilliti til þess að virðisaukaskattur af viðgerðarkostnaði fengist endurgreiddur að hluta. Í forsendum héraðsdóms var komist að þeirri niðurstöðu að leyndir gallar hafi verið á eigninni, sem aðaláfrýjandi bæri ábyrgð á, og ættu gagnáfrýjendur skaðabótakröfu á hana að fjárhæð 720.182 krónur. Þar sem skaðabætur vegna galla á fasteigninni næmu lægri fjárhæð en eftirstöðvum kaupverðsins með dráttarvöxtum frá 1. júní 2001 til 21. febrúar 2002 var fallist þar á kröfu aðaláfrýjanda um sýknu.

 

 

II.

Í héraði kröfðust gagnáfrýjendur í fyrsta lagi viðurkenningar á kröfu sinni og í annan stað viðurkenningar á rétti til að skuldajafna stærstum hluta hennar við kröfu aðaláfrýjanda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs Lyngheiðar 6. Var sagt í forsendum héraðsdóms að skilja yrði málatilbúnað aðaláfrýjanda svo að eftirstöðvar  kaupverðsins skyldu ganga til lækkunar á dómkröfu gagnáfrýjenda. Ekki voru efni til þeirrar ályktunar, enda mótmælti aðaláfrýjandi öllum kröfum gagnáfrýjenda, þar á meðal um skuldajöfnuð. Mótmæli aðaláfrýjanda við skuldajöfnuði geta hins vegar ekki ráðið úrslitum um það hvort slík krafa yrði tekin til greina að því marki, sem krafa gagnáfrýjenda um skaðabætur eða afslátt kynni að verða viðurkennd. Þá hljóðar dómsorð héraðsdóms um sýknu þótt í forsendum hans sé komist að niðurstöðu um að gagnáfrýjendur eigi skaðabótakröfu á aðaláfrýjanda. Bar héraðsdómara þá til samræmis við það að láta koma fram í dómsorði að hvaða marki krafa gagnáfrýjenda væri viðurkennd og taka þar af skarið um hvaða skylda væri lögð á málsaðilann í stað þess að sýkna hann. Hins vegar verður að fallast á með gagnáfrýjendum að unnt sé að leggja efnisdóm á málið í þeim búningi, sem það er í, enda er í forsendum héraðsdóms tekin skýr afstaða til efnisatriða málsins. Ekki voru annmarkar á meðferð þess fram að dómsuppsögu. Að þessu gættu er ekki alveg næg ástæða til að fallast á kröfu aðaláfrýjanda um ómerkingu héraðsdóms og heimvísun málsins.

III.

Matsbeiðni gagnáfrýjenda laut í fyrsta lagi að því að látið yrði í té álit á utanhússklæðningu Lyngheiðar 6. Í annan stað var óskað eftir áliti matsmannsins á ástandi glugga hússins og þéttingu með þeim. Í þriðja lagi var leitað eftir áliti hans á rakaskemmdum á klæðningu innanhúss við glugga á austurvegg og í svefnherbergi og loks einnig við útihurð í þvottahúsi. Er í héraðsdómi gerð grein fyrir niðurstöðum matsmannsins um einstaka liði matsbeiðninnar. Þá hafa gagnáfrýjendur lagt fram ljósmyndir, sem Guðjón Þ. Sigfússon mun hafa hlutast til um að yrðu teknar í tengslum við athugun hans á húsinu í júní 2001. Sýna þær ástand glugga, rakaskemmdir á klæðningu neðan við þá innanhúss og á og við þvottahúshurð.

Í málatilbúnaði gagnáfrýjenda er haldið fram að húsið hafi verið haldið leyndum göllum og að aðaláfrýjandi hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína. Sjálf hafi þau skoðað húsið tvisvar og ekki notið aðstoðar sérfróðs manns við það. Gluggar hússins hafi verið nýmálaðir að utanverðu og litið út eins og nýir væru. Að innan hafi engin merki um leka verið sjáanleg í gluggapóstum. Þau hafi fyrst komið í ljós um haustið eftir að kaupin fóru fram og aukist smám saman. Þá hafi einnig komið í ljós að gluggapóstar voru víða of stuttir. Ekki hafi heldur verið unnt að sjá leka í þvottaherbergi. Að utan hafi húsið verið nýmálað og ókleift að sjá þá annmarka á klæðningunni, sem málað hafði verið yfir. Þá sæti mat, sem málsóknin sé reist á, ekki tölulegum ágreiningi.

Aðaláfrýjandi mótmælir að um leynda galla á húsinu hafi verið að ræða. Fyrir kaupin hafi hún greint gagnáfrýjendum frá ástandi eignarinnar eftir bestu vitund og ekki reynt að leyna neinum annmörkum, sem húsið kynni að vera haldið. Gagnáfrýjendur hafi skoðað húsið þrisvar eða fjórum sinnum áður en gengið var frá kaupunum, þar af að minnsta kosti einu sinni með iðnaðarmanni. Hafi þeim jafnframt verið fullljóst að húsið hafi staðið autt og ekki verið um það hirt í hálft ár áður en aðaláfrýjandi eignaðist það. Sjálf hafi hún átt það í rúmlega þrjú ár. Að því er varðaði glugga þá hafi lekið með nokkrum þeirra þegar hún keypti húsið, en gert hafi verið við gluggana og leki stöðvaður með því að þétta með þeim. Hafi ekki lekið vatn með þeim meðan hún átti húsið. Hins vegar hafi ekki verið gert við rakaskemmdir meðan hún bjó þar, sem áður voru komnar í gluggunum að innanverðu, og hún hafi enga tilraun gert til að hylja skemmdirnar með því til dæmis að mála þá að innan. Þeir hafi einungis verið málaðir að utanverðu, sem hafi verið óhjákvæmilegt til að verja húsið skemmdum. Ástand glugganna að innanverðu hafi því ekki getað farið framhjá gagnáfrýjendum, auk þess sem engin gluggatjöld hafi verið fyrir þeim. Aðrar rakaskemmdir innandyra, sem málatilbúnaður gagnáfrýjenda taki til, hafi verið jafn sýnilegar og í gluggunum. Varðandi klæðningu utanhúss kveður aðaláfrýjandi málun hússins ekki hafa verið lokið við eigendaskiptin, en henni hafi ekki verið kunnugt um fúaskemmdir, sem málað hafi verið yfir. Málsástæður aðilanna eru að öðru leyti raktar í héraðsdómi, þar á meðal um þann tíma, sem leið frá kaupunum þar til gagnáfrýjendur gerðu aðaláfrýjanda kunnugt um þá leyndu galla, sem þau töldu vera á eigninni, og að þau teldu sig eiga rétt á skaðabótum eða afslætti af kaupverðinu af þeim sökum.

IV.

Freyr Jóhannesson gaf skýrslu fyrir héraðsdómi og skýrði meðal annars frá því að áberandi ummerki um leka hafi verið í gluggum hússins. Hafi leki verið „óvanalega mikið útbreiddur.“ Ljósmyndir, sem teknar voru í júní 2001 og lagðar hafa verið fram, staðfesta þessi orð matsmannsins. Þær sýna einnig að samskeyti gapa víða við gluggapósta á áberandi hátt, en í málatilbúnaði gagnáfrýjenda er haldið fram að það hafi fyrst komið í ljós eftir að þau fluttu í húsið. Fyrir dómi sagði gagnáfrýjandinn Árný að hún hafi ekki verið að „leita að lekaummerkjum“ við skoðun á húsinu fyrir kaupin, enda hafi aðaláfrýjandi þegar svarað neitandi spurningu sinni um hvort læki með gluggum. Ekkert er fram komið sem bent getur til að aðaláfrýjandi hafi reynt að hylja rakaskemmdir í gluggum með því að mála yfir þær. Þótt nokkur tími hafi liðið frá kaupunum þar til áðurnefndar myndir voru teknar fær sú viðbára gagnáfrýjenda ekki staðist að rakaskemmdirnar hafi að öllu leyti orðið á þeim tíma, sem leið frá kaupunum. Verður lagt til grundvallar að þær hafi þegar við kaupin verið til staðar að verulegu leyti. Gallarnir áttu þannig ekki að geta dulist ef eignin væri skoðuð með þeirri athygli, sem ætlast mátti til. Á það bæði við um rakaskemmdir í gluggum, klæðningu innanhúss og í og við þvottahúshurð. Samkvæmt því verður ekki fallist á að um leynda galla hafi verið að ræða að þessu leyti. Er kröfum gagnáfrýjenda, sem að þessu lúta, því hafnað.

Fram er komið að mestur hluti hússins hafði nýlega verið málaður að utanverðu þegar gagnáfrýjendur festu kaup á því. Í áðurnefndri matsgerð segir að á því sé þekjandi olíuviðarvörn, sem víða sé farin að flagna af hálfkúptri vatnsklæðningunni, sem sé mjög blaut og séu merki um fúa á byrjunarstigi greinanleg í henni. Lagði matsmaðurinn til að málningin yrði fjarlægð og klæðningin síðan fúavarin og máluð á ný með þeim hætti, sem þar var nánar lýst. Kostnað við úrbæturnar taldi hann nema samtals 178.200 krónum. Verður fallist á með gagnáfrýjendum að þeim hafi ekki verið unnt við skoðun að gera sér grein fyrir þeim galla í klæðningunni, sem hér um ræðir. Verður jafnframt lagt til grundvallar að hann hafi ekki komið fram fyrr en að nokkrum tíma liðnum. Eiga gagnáfrýjendur því rétt á afslætti frá kaupverði af þessum sökum og verður í þeim efnum stuðst við áðurnefnda matsgerð. Krafa gagnáfrýjenda verður þannig viðurkennd með 160.985 krónum þegar tekið hefur verið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts á hluta kostnaðar af vinnu við að bæta úr gallanum. Verður jafnframt viðurkennd krafa um rétt þeirra til að skuldajafna kröfunni við samsvarandi hluta kröfu aðaláfrýjanda um greiðslu ógreiddra eftirstöðva kaupverðs Lyngheiðar 6, en sá réttur gagnáfrýjenda miðast við 21. febrúar 2002 þegar mánuður var liðinn frá því þau kynntu aðaláfrýjanda mat hins dómkvadda manns.

Rétt er að aðilarnir beri hver sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Viðurkennd er krafa gagnáfrýjenda, Árnýjar Bjarkar Birgisdóttur og Óttars Hrafns Óttarssonar, að fjárhæð 160.985 krónur á hendur aðaláfrýjanda, Helgu Geirsdóttur. Jafnframt er viðurkenndur réttur gagnáfrýjenda til að skuldajafna kröfunni við jafnháan hluta kröfu aðaláfrýjanda um ógreiddar eftirstöðvar kaupverðs Lyngheiðar 6 í Hveragerði miðað við 21. febrúar 2002.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

Dómur Héraðsdóms Suðurlands 7. febrúar 2003.

I.

Mál þetta, sem tekið var til dóms 30. janúar sl. að loknum endurflutningi, er höfðað af Árnýju Björk Birgisdóttur og Óttari Hrafni Óttarssyni með stefnu, birtri 24. apríl sl. á hendur Helgu Geirsdóttur. Stefnendur gera eftirfarandi dómkröfur:

„...að viðurkennd verði krafa þeirra á hendur stefndu, að fjárhæð kr. 950.335,- með dráttarvöxtum skv. 6. gr. laga nr. 38/2001  frá 21. janúar 2002 til greiðsludags.

Stefnendur krefjast þess að viðurkenndur verði réttur þeirra til að skuldajafna hluta kröfu sinnar, kr. 796.570,- við kröfu stefndu, kr. 796.570,- um greiðslu eftirstöðva kaupverðs Lyngheiði 6, Hveragerði.   

Stefnendur krefjast þess að stefnda verði dæmd til að greiða þeim kr. 153.765.- með dráttarvöxtum skv. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 21. janúar 2002 til greiðsludags.

Stefnendur krefjast þess að stefnda verði dæmd til að gefa stefnendum afsal fyrir fasteigninni, Lyngheiði 6, Hveragerði.

Þá krefjast stefnendur þess að stefnda verði dæmd til að greiða þeim málskostnað, að viðbættum 24,5% virðisaukaskatti ... samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.”

Stefnda krefst aðallega sýknu af öllum kröfu stefnenda í málinu. Til vara krefst stefnda þess að fjárkröfur stefnenda verði lækkaðar verulega. Loks krefst stefnda þess að stefnendur verði dæmdir til að greiða henni málskostnað samkvæmt mati dómsins auk dráttarvaxta skv. III. kafla laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá fimmtánda degi eftir uppkvaðningu dómsins til greiðsludags að viðbættum virðisaukaskatti á málflutningsþóknun.

II. Málavextir

Með samningi dags. 26. júlí 2000 keyptu stefnendur af stefndu fasteignina, Lyngheiði 6, Hveragerði. Fasteignasala lögmanna Suðurlandi hafði milligöngu um kaupin. Kaupverð eignarinnar var 9.000.000 krónur. Stefnendur tóku við umráðum eignarinnar 1. ágúst 2000 en áttu síðan að inna af hendi kaupsamningsgreiðslur með 6 afborgunum allt frá undirritun kaupsamnings til 1. júní 2001. Fasteignin var afhent stefnendum 26. júlí 2000. Aðilar máls þessa deila um hvort fasteignin hafi verið haldin leyndum og verulegum göllum við sölu og krefja stefnendur stefndu um skaðabætur og/eða afslátt. Stefnendur greiddu fyrstu fimm afborganir af húsinu athugasemdalaust, en ekki lokagreiðslu er átti að fara fram 1. júní 2001 og telja stefnendur að skilyrði til skuldajafnaðar vegna vanefnda stefndu hafi verið fyrir hendi.

Stefnendur segja að eignin hafi verið kynnt sem mjög góð eign, en fljótlega eftir að stefnendur fengu fasteignina afhenta hafi komið í ljós verulegir og leyndir gallar á fasteigninni, sem stefnendur hafi ekki verið upplýstir um við skoðun fasteignarinnar fyrir kaupin. Um hafi verið að ræða skemmdir á gluggum og utanhússklæðningu fasteignarinnar. Málning hafi flagnað m.a. víða af klæðningu hússins og þá hafi komið í ljós að gluggapóstar voru víða of stuttir. Einnig hafi vatn lekið með gluggum er rigndi og m.a. hafi klæðning innan dyra skemmst af þeim sökum. Þá hafi blásið inn með gluggum, sem hafi verið mjög óþéttir. Stefnendur segja að fyrrgreindir ágallar á eigninni hafi komið í ljós er leið á vetur 2000/2001. Stefnendur halda því fram að þau hafi kvartað við stefndu um gallana strax og þau hafi getað eftir að þau hafi orðið gallanna vör. Stefnendur halda því fram að er þeir skoðuðu fasteignina fyrir kaupin hafi fasteignin litið vel út og stefnda hafi m.a. upplýst að eignin hafi þá nýlega verið máluð að utan. Ekki hafi verið sýnilegt að klæðning og gluggar þyrftu viðhalds við. Þá hafi stefnda upplýst sérstaklega fyrir kaupin að enginn leki væri með gluggum hússins og að klæðning hússins væri í mjög góðu lagi.

Stefnda kveður stefnendur hafa skoðað eignina mjög gaumgæfilega fyrir kaupin, m.a. ásamt öðrum aðila, eða alls þrisvar sinnum áður en þau gerðu kauptilboð og gengu frá kaupunum. Þegar krafist hafi verið lokagreiðslunnar, nokkrum dögum eftir gjalddaga hennar hafi stefnendur fyrst kvartað til stefndu um galla á fasteigninni. Stefnda kveðst hafa mótmælt tafarlaust framsettum staðhæfingum um galla og hvatt stefnendur til að greiða gjaldfallna afborgun.

Stefnendur leituðu til Guðjóns Þ. Sigfússonar verkfræðings og fólu honum að skoða og meta ágalla á fasteigninni og gefa álit sitt á kostnaði við úrbætur á göllum. Guðjón skilaði niðurstöðu sinni 26. júní 2001 þar sem hann komst að því að ýmsu var ábótavant við húsið.

Með bréfi lögmanns stefndu dags. 28. júní 2001 var skorað á stefnendur að greiða tafarlaust vangoldna lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi aðila.

Með bréfi lögmanns stefnenda til lögmanns stefndu, dags. 3. júlí 2001, fullyrtu stefnendur að þeir teldu fasteignina haldna leyndum og verulegum göllum og kröfðu stefnendur stefndu um greiðslu skaðabóta og/eða afsláttar af kaupverði eignarinnar, 930.919 krónur, ­auk alls kostnaðar þeirra vegna málsins. Byggðu stefnendur þá kröfu sína á niðurstöðu Guðjóns Þ. Sigfússonar byggingaverkfræðings um ágalla á eigninni og mati hans á kostnaði við úrbætur. Jafnframt tilkynntu stefnendur að þeir skuldajöfnuðu kröfu sinni um greiðslu skaðabóta og/eða afsláttar af kaupverði eignarinnar, að fjárhæð 796.570 krónur, á móti kröfu stefndu sömu fjárhæðar um greiðslu eftirstöðva kaupverðs eignarinnar. Þá kröfðu stefnendur stefndu um greiðslu eftirstöðva kröfu sinnar um greiðslu skaðabóta og/eða afsláttar, auk kostnaðar.

Með bréfi, dags. 12. júlí 2001, hafnaði stefnda kröfum stefnenda og krafðist hún greiðslu lokaafborgunar.

Hinn 11. október 2001 var Freyr Jóhannesson byggingatæknifræðingur dómkvaddur til að meta meinta galla á fasteigninni og skilaði hann niðurstöðum 3. janúar 2002. Hinn 21. janúar 2002 sendi lögmaður stefnenda lögmanni stefndu innheimtubréf á ný, en nú á grundvelli matsgerðar.

 

III. Málsástæður og lagarök stefnenda

Kröfu stefnenda um skaðabætur og/eða afslátt af kaupverði byggja stefnendur á því að fasteignin að Lyngheiði 6, Hveragerði, hafi verið haldin verulegum og leyndum göllum og að fasteignin hafi ekki verið haldin þeim kostum sem áskildir voru. Stefnendur telja að matsgerð dómskvadds manns og skoðun Guðjóns Þ. Sigfússonar verkfræðings staðfesti þá niðurstöðu.

Stefnendur kveðast þegar hafa greitt að fullu kaupverð fasteignarinnar, m.a. með því að skuldajafna hluta kröfu sinnar um skaðabætur og/eða afslátt við kröfu stefndu um greiðslu eftirstöðva kaupverðs, er greiða bar 1. júní 2001 og því beri þeim afsal vegna fasteignarinnar.

Stefnendur byggja á því að gallar þeir, sem ljóst sé að til staðar séu samkvæmt matsgerðinni, hafi verið leyndir og að stefnendur hafi ekki mátt gera sér grein fyrir þeim við skoðun. Þá byggja stefnendur á því að stefnda hafi með sviksamlegum hætti leynt þau upplýsingum um ástand fasteignarinnar við skoðun. Þá telja stefnendur að stefnda hafi ekki sinnt upplýsingaskyldu sinni, svo sem henni var skylt samkvæmt reglum kröfuréttar. Telja stefnendur útilokað að stefnda, sem búið hafi í húsinu um árabil, hafi ekki haft vitneskju um ástand útveggjaklæðningar, leka með gluggum og þvottahússhurð og öðrum ágöllum hússins. Þá árétta stefnendur að stefnda hafi fullyrt fyrir kaupin að ekki læki með gluggum og að klæðning hússins væri í mjög góðu lagi og að henni hafi verið haldið við. Stefnendur benda á að við kaup þeirra á fasteignini hafi m.a. verið áskilið:

-að útveggjaklæðning væri ekki blaut og væri ekki farin að fúna.

-að ekki læki með gluggum og þvottahússhurð.

-að veggjagrind hússins lægi ekki undir skemmdum.

Stefnendur vísa sérstaklega til eftirfarandi atriða í áliti Guðjóns Þ. Sigfússonar verkfræðings máli sínu til stuðnings:

,,1.0. Skoðun

Fimmtudaginn 21. júní 2001 voru skoðaðir allir gluggar í húsinu að Lyngheiði 6 Hveragerði og rakamældir. Greinilegur leki er í öllum samskeytum á gluggunum að neðan, póstar víða of stuttir, rifur mældust allt að 3 mm. (sést út undir pósta). Víða er toppfylling laus við gler að utanverðu. Mældur raki í gluggum var á bilinu 5% til 19%. Mældur raki í klæðningu var á bilinu 5% til 33,5%. Málning er víða laus neðan til á gluggum að utan. Ofan á neðra vatnsbretti í kverk við glugga hefur verið sett kítti, sem er víða laust svo vatn á greiðan aðgang niður í vegg á milli vatnsbrettis og glugga. Gler í gluggum er óskemmt (þ.e. enginn móða var sjáanleg á milli glerja). Þéttilistar á opnanlegum gluggum (slottslistar) eru útflattir og því gagnslitlir. Áfellur (að neðan) undir gluggum að innan, í þvottahúsi, svefnherbergi, glugga á austurvegg, gluggum norðurhliðar nr. 1 og nr. 3, (talið frá austurenda) og á vesturhlið, eru bólgnar eftir raka. Skemmd er í klæðningu að innan undir glugga á austurvegg. Leki er yfir útihurð í þvottahúsi, vatn kemur inn yfir yfirstykki á hurðinni. Málning innan á glugga í svefnherbergi hefur losnað í hornum við undirstykki vegna raka.

2.0 Viðgerðir.

2.1. Tillaga að viðgerð.

Taka þarf allt gler úr fölsum og endurísetja með nýjum listum þe. gúmmílistum og glerlistum. Þétta þarf öll horn á gluggakörmum. Skipta þarf um pósta, þeir skulu falla vel að karmstykkjum þannig að ekki verði um neinar rifur að ræða. Setja verður gott kítti t.d. urethan í samskeyti. Saga þarf rauf í undirstykki á öllum gluggum með sama halla og er á vatnsbretti, einnig á efri vatnsbretti yfir gluggum á báðum göflum og yfir hurð inn í þvottahús. Á öll þessi vatnsbretti komi Zink-húðaður blikkrenningur beygður fram yfir brún vatnsbrettisins c.a. 1 sm. niður á frambrún vatsnbrettisins og gangi inn í sagaða rauf. Skipta þarf um áfellur að innan á 6 gluggum að neðan. Endurnýja klæðningu að innan undir glugga á austurvegg....

2.2. Kostnaðaráætlun viðgerða.

Kostnaður vegna viðgerða er áætlaður kr. 930.919. ..."

Þá vísa stefnendur sérstaklega til eftirfarandi niðurstaðna í matsgerð Freys Jóhannssonar matsmanns:

„a) Vettvangsskoðun leiddi í ljós að málning veggja hússins að utan sem mun vera þekjandi olíuviðarvörn er víða farin að flagna af en veggjaklæðningin sem er hálfkúpt vatnsklæðning er mjög blaut og eru fúamerki á byrjunarstigi greinanleg á yfirborði hennar. Ekki er ástæða til að ætla að um verulegar fúaskemmdir sé að ræða í klæðningunni enn sem komið er.

Matsmaður leggur til að núverandi málning verði fjarlægð með uppleysiefnum og léttum háþrýstiþvotti, klæðningin verði grunnuð með fúaverjandi efni t.d. Grunnkjörvara og síðan tvímálað með Kjörvara 16 og fyrri umferðin þynnt um 5­-10%.

b) Fram kom við skoðun á gluggum að samsetning karma og pósta er víðast hvar óþétt og merki um leka um þær áberandi. Einnig eru gluggaföls óframræst og toppfylling glers farin að gefa sig og því liggur glugginn og veggjagrind hússins undir skemmdum af leka ef þessi ágalli er ekki lagfærður innan skamms tíma. Þéttilistar á opnum fögum eru einnig orðnir óþéttir.

Til viðbótar er hér lagt til að taka allt gler úr gluggum hússins, þétta öll samskeyti glugga pósta og -karma með kíttisídælingu („bólusetningu" ) og setja núverandi gler í aftur en skipta um glerlista. Framræsa þarf glerlista að neðanverðu.

Einnig er lagt til að fjarlægja neðstu gluggaáfellu og setja í staðinn vatnsbretti úr furu með blikkáfellu yfir.

Endurrnýja þarf þéttilista á opnum fögum. Að lokum verði gluggarnir málaðir að utan og lakkaðir að innan.

c) Vettvangsskoðun leiddi í ljós að vatn hefur lekið frá gluggum og skemmt spónaplötuáfellur á 6 gluggum og einnig spónaplötuklæðningu undir glugga í austurherbergi.

Til úrbóta er hér lagt til að endurnýja skemmdar áfellur og klæðningu undir austurglugga og mála síðan áfellurnar ásamt veggjum austurherbergisins.

d) Áberandi lekaummerki eru við nær öll samskeyti á þvottahúshurð og körmum hennar. Ekkert vatnsbretti er á hurðinni og þéttilistar í hurðarfalsi óþéttir. Einnig er leki um glerföls hurðarinnar. Til úrbóta er reiknað með því að þétta samskeyti, taka gler úr og þétta á ný, endurnýja þéttilista og setja vatnsbretti á hurð og þröskuld. Einnig er miðað við að mála hurðina að utan og lakka að innan.”

Þá vísa stefnendur til þess að eftirfarandi sundurliðunar matsmanns á kostnaði:

„Verkliður                                                                              Efni                           Vinna             Samtals

1. Útveggjaklæðning

1.1.Fjarlægja eldri málningu                                                                                       54.000               54.000

1.2.Grunna og tvímála                                                                32.400                     91.800             124.200

2. Gluggar

2.1.Fjarlægja gler og gerllista                                                                                     78.400               78.400

2.2.Ný vatnsbretti                                                                       77.000                     68.200             145.200

2.3.Bólusetning gluggasamskeyta                                             8.800                     74.800               83.600

2.4.Endurglerjun                                                                          98.000                   168.000             266.000

2.5.Þéttilistar á opin fög                                                               8.400                     21.600               30.000

2.6.Málun gluggapósta og -karma                                             5.000                     47.500               52.500

2.7.Lökkun karma og pósta innanhúss                                      7.500                     77.500               85.000

3. Innanhússfrágangur

3.1.Nýjar gluggaáfellur                                                                 3.600                     18.000               21.600

3.2.Endurnýjuð veggklæðning                                                   1.200                       6.600                 7.800

3.3.Málun veggja og áfella                                                        12.000                     32.000               44.000

4. Þvottahúshurð

4.1.Þétting samskeyta hurðar og hurðarkarma                         1.800                       7.600                 9.400

                 4.2.Þétting glers, þétti listar og vatnsbretti                             8.400                     19.200               27.600

4.3.Málun útihurðar úti og inni                                                  3.100                       9.400               12.500

                                                 Samtals                                  267.200                  774.600     1.041.800”

Stefnendur telja að matsgerðin staðfesti að fasteignin hafi verið haldin leyndum og verulegum göllum er kaup áttu sér stað og að fasteignin hafi ekki verið haldin þeim kostum sem áskildir voru við kaupin. Krafa stefndu um skaðabætur og/eða afslátt er að fjárhæð kr. 950.335, er styðjist við fyrrgreinda matsgerð. Stefnendur kveðast hafa dregið frá niðurstöðu matsmanns 60% af virðisaukaskatti á vinnu á vinnustað við viðgerð á göllum, kr. 91.465, en sú fjárhæð fáist endurgreidd.

Stefnendur kveða að vegna þeirrar afstöðu stefndu að hafna kröfum stefnenda um skaðabætur og/eða afslátt af kaupverði hafi málshöfðun verið nauðsynleg.

Stefnendur reisa kröfu um skaðbætur og/eða afslátt af kaupverði fasteignarinnar á reglum samninga- og kröfuréttar. Þá vísa stefnendur jafnframt til laga um lausafjárkaup nr. 39/1922, sbr. einkum 1. og 2. mgr. 42. gr. laganna, sem venja sé að beita með lögjöfnun um skaðabætur og/eða afslátt vegna galla í fasteignakaupum. Um skuldajafnaðarkröfu sína vísa stefnendur til reglna kröfuréttar. Krafa stefnenda um útgáfu afsals fyrir fasteigninni er reist á reglum samninga- og kröfuréttar. Stefnendur vísa til ákvæða skipulags- og byggingalaga nr. 73/1997 og jafnframt til eldri byggingalaga, nr. 54/1978. Þá vísa stefnendur til byggingareglugerðar nr. 441/1998, og jafnframt til eldri byggingareglugerðar nr. 292/1978 ásamt síðari breytingum. Þá vísa stefnendur til ýmissa dóma Hæstaréttar Íslands.

Kröfu stefnenda um dráttarvexti styðja þeir við lög nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu.

                Krafa stefnenda um málskostnað styðst við XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, sbr. einkum 129. gr. og 130. gr. laganna. Kröfu um virðisaukaskatt á málskostnað styðja stefnendur við lög nr. 50/1988, en stefnendur kveðast ekki vera virðisaukaskattskyldir og sé þeim því nauðsyn að fá dóm fyrir skattinum úr hendi stefndu.

 

IV. Málsástæður og lagarök stefndu

Kröfu sína um sýknu af kröfu stefnenda um greiðslu skaðabóta og/eða afsláttar vegna meintra galla á húsnæðinu byggir stefnda á því að ekki hafi verið um neina leynda galla á umræddri eign að ræða við afhendingu hennar, sem stefnda verði látin bera ábyrgð á. Stefnda kveðst hafa upplýst stefnendur um ástand eignarinnar eftir bestu vitund og upplýst um alla þá mögulega annmarka sem stefnda hafi vitað um á eigninni þegar stefnendur skoðuðu hana en stefnda hafi búið í húsinu í rúm þrjú ár. Er stefnendur skoðuðu fasteignina fyrir kaupin hafi stefnda einnig upplýst að eignin hefði verið í hirðuleysi og staðið auð í hálft ár áður en stefnda keypti eignina.

Þá kveður stefnda að stefnendum hafi verið tjáð að unnið hafði verið að málningu eignarinnar í þrjú og hálft ár og var þeirri vinnu ekki lokið enda hafi fylgt með í kaupunum töluvert magn af málningu. Einnig hafi stefnendum verið tjáð að útveggir hefðu eingöngu fengið „hálfa” umferð af hvítri málningu.

Stefnda kveður stefnendur bera sönnunarbyrðina fyrir þeim fullyrðingum sínum að stefnda hafi leynt einhverjum meintum göllum á eigninni, en það hafi stefnendur ekki með neinu móti gert líklegt. Stefnda hafi ekki sýnt af sér neina saknæma háttsemi í samskiptum sínum við stefnendur, sem gæti verið grundvöllur skaðabótakröfu stefnenda. Komist dómurinn hins vegar að því að um einhverja galla sé að ræða á eigninni verður að telja ósannað að stefndu hafi verið kunnugt um gallana og skilyrði skaðabóta því ekki fyrir hendi. Er því harðlega mótmælt að stefnda hafi með sviksamlegum hætti leynt stefnendur upplýsingum um ástand fasteignarinnar við skoðun eins og fullyrt er í stefnu málsins.

Þá kveður stefnda að stefnendur virðist einnig byggja málatilbúnað sinn varðandi skaðabótakröfu málsins á því að stefnda hafi með einhverjum hætti áskilið við kaupin að útveggjaklæðning væri ekki blaut og væri ekki farin að fúna, að ekki læki með gluggum og þvottahússhurð og að veggjagrind hússins lægi ekki undir skemmdum. Er þessum rökstuðningi harðlega mótmælt og hafnað að um slíkan áskilnað hafi verið að ræða sem valdi því að stefnda beri skaðabótaábyrgð í máli þessu.

Varðandi kröfu um sýknu af kröfu stefnenda beri að ítreka að stefnda telji eignina ekki vera haldna neinum þeim göllum sem stefnendur halda fram og eigi stefnendur því ekki rétt á því að fá afslátt af kaupverði. Stefnda mótmælir harðlega fullyrðingu um að eignin hafi verið haldin leyndum og verulegum göllum, enda ljóst að leyndur galli í fasteignakaupum sé lögfræðilegt hugtak en í matsbeiðni sé aðeins óskað eftir mati á viðgerð á fyrirfram ákveðnum þáttum, án þess að um sé að ræða leyndan galla. Í ljósi þess að stefnendur vísi til matsgerðar dómkvadds matmanns sé nauðsynlegt að fjalla stuttlega um helstu þætti matsgerðarinnar. Stefnda vísar til þess varðandi alla liði matsgerðar dómkvadds matsmanns að stefnda bæði upplýsti stefnendur um þau atriði sem stefnendur óskuðu eftir mati á og jafnframt vísar stefnda til þess að allir þeir meintu gallar sem matsmaður meti hafi verið stefnendum sýnilegir við skoðun enda megi vísa til orðalags matsmanns undir nokkrum liðum, þar sem segi beinlínis að lekaummerki hafi verið áberandi við skoðun. Augljóst sé við skoðun á matsþáttum matsbeiðnar að allir þeir meintu gallar sem stefnendur vísi til eru áberandi og öllum ljósir við skoðun eignarinnar og því beri að sýkna stefndu af kröfum stefnenda.

Ljóst sé að stefnda hafi sinnt upplýsingaskyldu sinni eftir bestu getu og sannfæringu, sem og að meintir annmarkar á húsinu séu margir hverjir þess eðlis að stefnendur hefðu séð þá eða heðu mátt sjá við eðlilega skoðun eignarinnar. Ljóst sé einnig af aðstæðum og öllum atvikum máls þessa að ef stefnendur telja að þeim hafi ekki verið ljósir einhverjir meintir annmarkar á eigninni þá hafi þau ekki sinnt aðgæsluskyldu sinni sem skyldi, sem hafi þau réttaráhrif að stefnendur glati með öllu rétti til að hafa uppi kröfur vegna hinna meintu galla. Af þeim sökum beri að sýkna stefndu af öllum kröfum stefnenda í máli þessu.

Stefnda vísar jafnframt til þess að stefnendur missi allan rétt til að bera fyrir sig galla á hinni seldu eign, þar sem þau hafi ekki skýrt stefndu frá kröfum sínum án ástæðulauss dráttar með vísan til 52. gr. laga um lausafjárkaup nr. 39/1922. Fullyrt sé í stefnu að fljótlega eftir að stefnendur hafi fengið fasteignina afhenta hafi komið í ljós verulegir og leyndir gallar á fasteigninni og hafi þau kvartað yfir þeim við stefndu. Er þessari fullyrðingu mótmælt enda hafi engin kvörtun borist frá stefnendum fyrr en nokkrum dögum eftir gjalddaga lokagreiðslu og hafi stefnendur þá í millitíðinni athugasemdalaust greitt á fjórum gjalddögum.

Þessu til viðbótar vísa stefnda til þess að stefnendur hafi hvorki sýnt fram á greiðsluvilja sinn né getu með því að geymslugreiða lokagreiðsluna og því beri að sýkna stefndu af kröfum stefnenda.

Um varakröfu stefndu kveðst stefnda vilja að mestu vísa til rökstuðnings hér að framan. Verði sök stefndu talin sönnuð að einhverju leyti eða að talið verði sannað að eignin hafi rýrnað að verðgildi þá er þess krafist að dæmd fjárhæð skaðabóta eða afsláttar verði lækkuð verulega frá því sem krafist er í stefnu.

Þá segir stefnda að auk framanritaðs beri að líta til þess að Hæstiréttur hafi ítrekað dæmt það óheimilt að skuldajafna greiðslu, sem beri að greiða samkvæmt kaupsamningi, við skaðabótakröfu, sem ekki hefur verið aflað viðhlítandi sönnunargagna um, sbr. Hæstaréttardóm 1996:1236. Stefnendur hafi ekki getað losnað undan skyldu sinni til að greiða kaupverðið með því að vísa til meintra galla. Því eigi stefnendur skýlausan rétt á að skaðabætur verði lækkaðar eða að lækkuð verði upphæð afsláttar sem stefnda kunni að vera dæmd til að þola.

Um lagarök vísar stefnda til almennra reglna samninga- og kröfuréttar og þá sérstaklega til ákvæða samningalaga nr. 7/1936 um gildi loforða og ákvæða laga nr. 39/1922, um lausafjárkaup, með lögjöfnun um réttindi og skyldur aðila að kaupsamningi. Þá vísar stefnda til almennra reglna fasteignakauparéttar um galla og vanefndaúrræði í fasteignakaupum. Kröfu um dráttarvexti byggir stefnda á III. kafla laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu. Kröfu um málskostnað reisir stefnda á 129. gr. og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála og kröfu um virðisaukaskatt á málsflutningsþóknun reisir stefnda á 1ögum nr. 50/1988, um virðisaukaskatt.

 

V. Forsendur og niðurstöður

Hús það sem um ræðir var byggt á árinu 1986. Dómendur hafa skoðað húsið, en af þeirri skoðun og framlagðri matsgerð Freys Jóhannessonar byggingatækni­fræðings, er ljóst að ástandi hússins er ábótavant. Eins og fram er komið skoðaði Guðjón Þ. Sigfússon byggingaverkfræðingur húsið 21. júní 2001 og gerði tillögur að viðgerð á gluggum bæði að utan og innan og á innanhússklæðningu á einum stað. Hins vegar átti sú skoðun sér stað að tilhlutan stefnenda og án afskipta stefndu, en verkfræðingurinn tók ljósmyndir af ástandi glugga og liggja þær ljósmyndir frammi í gögnum málsins. Þegar þessi gögn eru skoðuð og borin saman við ástand hússins í dag, telst upplýst að við sölu var ástandi glugga áfátt. Samsetning gluggakarma og pósta var víðast hvar óþétt þannig að leki fylgdi í kjölfarið, gluggaföls voru óframræst og toppfylling glerja farin að gefa sig. Þá voru þéttilistar á opnum fögum óþéttir. Einnig var ekkert vatnsbretti á þvottahúshurð og þéttilistar á hurðarfalsi óþéttir, auk þess sem lak um glerföls hurðarinnar. Við mat á framlögðum gögnum um ástand hússins og eftir skoðun dómara á húsinu má einnig fullyrða að undirbúningur, áður en húsið var málað að utan með þekjandi olíuviðarvörn, var ófullnægjandi þannig að að fúamerki á byrjunarstigi voru fram komin á ytra byrði útveggja hússins 19. desember 2001, er dómkvaddur matsmaður skoðaði húsið.

Ekkert í málinu styður þær fullyrðingar stefnenda að stefnda hafi beitt svikum við kaupin. Gegn mótmælum af hálfu stefnenda og að virtum framburði Arngríms Baldurssonar þáverandi sölumanns fasteignasölunnar, er ósönnuð sú fullyrðing stefndu að stefnendur hafi notið aðstoðar sérfróðs skoðunarmanns áður en þau keyptu húsið. Hins vegar mátti vera augljóst hverjum venjulegum manni við skoðun að samsetning gluggakarma og gluggapósta var óþétt á mörgum stöðum og voru augljósar rifur á samskeytum pósta við karma. Þá voru sums staðar merki um leka. Samkvæmt framlögðu kauptilboði, dagsettu 6. júlí 2000, gerðu stefnendur einungis þá fyrirvara við kaupin að stefnda skyldi skipta um eldavél sem var biluð og að loft yrðu að fullu frágengin. Þá ber framlagt söluyfirlit ekki með sér að ástand hússins hafi verið með þeim hætti sem staðfest var síðar með matsgerð dómkvadds matsmanns. Líta ber einnig til þess að upplýst er að skömmu fyrir sölu höfðu stefnda og sambýlismaður hennar staðið í ýmsum endurbótum á húsinu, m.a. lagað glugga að utanverðu og málað húsið að utan með þekjandi olíuviðarvörn. Fram kom hjá stefndu við skýrslugjöf fyrir dómi að ástand glugga hússins hafi sérstaklega borist í tal við skoðun, þar sem augljós merki lekaskemmda hafi verið við gluggana. Stefnda kvaðst hafa tilkynnt stefnendum um að viðgerðir á gluggum að utanverðu hefðu átt sér stað og jafnframt að gluggar lækju ekki og hefðu ekki lekið þau rúmu þrjú ár er stefnda mun hafa búið í húsinu. Kvaðst stefnda einnig hafa nefnt við stefnendur að glugginn við þvottahúshurð hefði ætíð verið opinn og vatnsskemmdir við hann væru líklega þess vegna, en ef leki væri við gluggann myndi hún lagfæra það. Þrátt fyrir að stefnendur við venjubundna skoðun hafi mátt draga ályktun um galla á gluggum, þá verður ekki fallist á það með stefndu að þar með hafi stefnendur fyrirgert rétti sínum til skaðabóta. Ófullnægjandi viðgerð stefndu á gluggum hússins að utanverðu og málun útveggja var einungis til þess fallin að hylja þá galla sem voru til staðar. Þá leiddu sérstakar yfirlýsingar stefndu um ástand glugga og upplýsingar hennar um málningarvinnu utan á húsinu, til þess að stefnendur máttu treysta því að húsið væri ekki haldið þeim göllum sem síðar komu í ljós.

Fram er komið í málinu að stefnda flutti til Noregs skömmu eftir sölu hússins. Gegn mótmælum stefndu er ósannað að hún hafi fengið vitneskju um óánægju stefnenda fyrr en eftir 1. júní 2001, er lokagreiðsla átti að eiga sér stað. Hins vegar er á það að líta að Steindór Guðmundsson, sölumaður fasteignasölunnar, hefur staðfest fyrir dómi að stefnendur hafi eftir kaupin haft samband við fasteignasöluna vegna tilrauna þeirra við að hafa upp á stefndu í því skyni að koma að kvörtun. Þó er ekki í ljós leitt nákvæmlega hvenær það var. Þar sem húsið var nýmálað er kaup áttu sér stað er líklegt að stefnendur hafi ekki orðið vör galla á ytra byrði hússins fyrr en um vorið 2001, eins og þau halda fram. Þá létu stefnendur eins og áður segir verkfræðing skoða gallana 26. júní 2001. Eins og hér háttar til verður ekki fallist á það með stefndu að stefnendur hafi sýnt af sér þvílíkt tómlæti að leiða beri til sýknu eins og krafist er af hálfu stefndu.

Samkvæmt öllu framanrituðu var um að ræða skaðabótaskylt tjón vegna galla á umræddu húsi samkvæmt lögjöfnun frá meginreglu 2. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922, um lausafjárkaup. Niðurstöðu matsgerðar hefur ekki verið hnekkt og verður við hana miðað þegar metin er fjárhæð skaðabóta. Rétt er þó að taka  tillit til þess að stefnendur fá eftir viðgerð betri frágang en var við kaupin. Nefna verður sérstaklega í þessu sambandi að matsmaður miðaði við að nauðsynlegt sé að setja upp vatnsbretti með blikkáfellum í stað gluggaáfella sem voru áður. Þykir rétt að stefnendur beri sjálfir helming þess kostnaðar, eða 72.600 krónur. Þá er einnig eðlilegt að stefnendur beri sjálfir kostnað við að setja þéttilista í opin fög, 30.000 krónur, ásamt málun glugga að utan- og innanverðu 137.500 krónur, sem og málun þvottahúshurðar 12.500 krónur, eða samtals 252.600 krónur. Að teknu tilliti til framanritaðs og virðisauksskatts vegna vinnu við lagfæringar, eins og stefnendur taka reyndar tillit til í kröfugerð sinni, telst skaðabótaskylt tjón vegna galla hafa numið 720.182 krónum.

Stefnendur krefjast þess að viðurkenndur verði réttur þeirra til að skuldajafna hluta kröfu sinnar, eða 796.570 krónum, við kröfu stefndu um greiðslu eftirstöðva kaupverðs umræddrar fasteignar. Í dómkröfum stefnanda er ekki sérstaklega tilgreindur sá dagur sem skuldajöfnuður á að hafa átt sér stað. Í bréfi þáverandi lögmanns stefnenda til þáverandi lögmanns stefndu frá 3. júlí 2001 er einungis „lagt til” af hálfu stefnenda að skuldajafnað verði skaðabótakröfu við eftirstöðvagreiðslu, en tilkynnt um geymslugreiðslu á eftirstöðvum kaupverðs. Hins vegar er skuldajöfnuði lýst yfir með bréfi lögmanns stefnenda til þáverandi lögmanns stefndu 21. janúar 2002 þó jafnframt komi fram að „áréttuð” sé fyrri yfirlýsing um skuldajöfnuð. Þá kemur fram í stefnu að skuldajöfnuður hafi þegar átt sér stað. Líta verður til þess að stefnendur miða upphafstíma dráttarvaxta við 21. janúar 2002, þannig að krafa um viðurkenningu á skuldajöfnuði fyrir það tímamark og auk þess um greiðslu 153.765 króna rúmast ekki innan fjárhæðar aðalkröfu um viðurkenningu á greiðsluskyldu stefndu á 950.335 krónum með vöxtum frá 21. janúar 2002. Að framanrituðu virtu verður að skilja dómkröfur stefnenda þannig að þeir vilji miða við að skuldajöfnuður hafi átt sér stað 21. janúar 2002.

Ákvörðun stefnenda um að halda eftir hinni samningsbundnu lokagreiðslu 1. júní 2001 var alfarið á þeirra ábyrgð. Í þessu sambandi er rétt að nefna að matskostnaður er hluti af málskostnaði, eins og stefnendur gera kröfu um. Matsgerð dómkvadds matsmanns lá ekki fyrir fyrr en 3. janúar 2002, en þá voru kröfur aðila fyrst hæfar til að mætast. Brast stefnendur þannig heimild til að halda eftir greiðslunni á sitt eindæmi í bága við ákvæði kaupsamningsins. Ekki gátu þau heldur losað sig undan skyldu sinni með geymslugreiðslu, eins og tilkynnt var að átt hefði sér stað í framangreindu bréfi stefnenda frá 3. júlí 2001. Þá gátu stefnendur ekki reiknað vexti af skaðabótakröfu sinni fyrr en í fyrsta lagi 21. febrúar 2002 er liðinn var mánuður frá því að stefnendur rituðu stefndu bréf þar sem kynntar voru niðurstöður hins dómkvadda matsmanns. Að öllu framanrituðu virtu fellst dómurinn á að stefnendur hafi mátt skuldajafna 720.182 krónum gegn samsvarandi hluta af eftirstöðvum lokagreiðslu vegna kaupanna, en það gerðu stefnendur eins og áður segir með bréfi dagsettu 21. janúar 2002. Hins vegar er ekki upplýst hvenær það bréf barst stefndu.

Skilja verður málatilbúnað stefndu svo að eftirstöðvar kaupverðs skuli ganga til lækkunar á dómkröfum stefnenda. Þar sem réttmætar skaðabætur vegna galla á fasteigninni nema lægri fjárhæð en eftirstöðvar kaupverðs með dráttarvöxtum frá 1. júní 2001 til 21. febrúar 2002 verður fallist á kröfu stefndu um sýknu.

Eins og hér háttar sérstaklega til og með hliðsjón af 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, þykir þó rétt að stefnda greiði stefnendum kostnað vegna mats hins dómkvadda matsmanns, eða 109.560 krónur, en matið var nauðsynlegt til að staðreyna þá galla á húsinu sem dómurinn hefur fallist á að til staðar væru.

Ólafur Börkur Þorvaldsson dómstjóri kveður upp þennan dóm, ásamt meðdómsmönnunum Lárusi Ársælssyni byggingaverkfræðingi og Samúel Smára Hreggviðssyni byggingatæknifræðingi.

Dómsorð:

Stefnda, Helga Geirsdóttir, er sýkn af kröfum stefnenda, Árnýjar Bjarkar Birgisdóttur og Óttars Hrafns Óttarssonar, í máli þessu.

Stefnda greiði stefnendum 109.560 krónur í málskostnað.