Fimmtudaginn 31. mars 2011.
Nr. 386/2010.	Þrotabú Sog-veitinga ehf. (Árni Ármann Árnason hrl.) gegn Húsgörðum ehf. Garðari Kjartanssyni (Björgvin Þorsteinsson hrl.) Guðbjörgu R. Róbertsdóttur og Fasteignamarkaðinum ehf. (Kristín Edwald hrl.)

Málskostnaðartrygging. Frávísun máls frá Hæstarétti.

Máli þrotabús S ehf. gegn H ehf., GK, GRR og F ehf. var vísað frá Hæstarétti þar sem málskostnaðartrygging var ekki afhent innan frests sem þrotabú S ehf. hafði til þess að setja hana.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ingibjörg Benediktsdóttir, Gunnlaugur Claessen og Markús Sigurbjörnsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 18. júní 2010. Hann krefst þess að stefndu verði óskipt gert að greiða sér aðallega 21.558.798 krónur, en til vara 6.128.845 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 2. maí 2009 til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu hafa aðallega krafist staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti, en til vara að krafa áfrýjanda verði lækkuð og málskostnaður felldur niður.

Áfrýjandi hefur stefnt Sjóvá-Almennum tryggingum hf. til réttargæslu fyrir Hæstarétti.

Samkvæmt gögnum, sem lögð hafa verið fyrir Hæstarétt, var bú Sog-veitinga ehf. tekið til gjaldþrotaskipta 1. febrúar 2011. Af því tilefni kröfðust stefndu 15. sama mánaðar að áfrýjanda yrði gert með vísan til b. liðar 1. mgr. 133. gr., sbr. 166. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála að setja tryggingu fyrir greiðslu málskostnaðar fyrir Hæstarétti. Fallist var á þá kröfu og áfrýjanda veittur þriggja vikna frestur til að afhenda skilríki fyrir tryggingunni, sem var ákveðin 1.000.000 krónur. Sú trygging hefur ekki verið sett og ber því samkvæmt 3. mgr. 133. gr., sbr. 166. gr. sömu laga að vísa málinu sjálfkrafa frá Hæstarétti.

Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.     

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá Hæstarétti.

Áfrýjandi, þrotabú Sog-veitinga ehf., greiði stefndu Húsgörðum ehf., Garðari Kjartanssyni, Guðbjörgu R. Róbertsdóttur og Fasteignamarkaðinum ehf., hverjum fyrir sig 150.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 18. mars 2010.

I

Mál þetta var höfðað 2. apríl 2009 og dómtekið 19. febrúar 2010.  Stefnandi er Sog-veitingar ehf., Þrastarlundi, Selfossi, en stefndu eru Húsgarðar ehf., Neðstaleiti 8, Reykjavík, Garðar Kjartansson, Strandvegi 21, Garðabæ, Guðbjörg R. Róbertsdóttir, Sautjándajúnítorgi 1, Garðabæ, og Fasteigna­markaðurinn ehf., Óðinsgötu 4, Reykja­vík.  Réttargæslustefndi er Sjóvá-Almennar tryggingar hf., Kringlunni 5, Reykjavík.

Dómkröfur stefnanda eru aðallega að stefndu verði in solidum dæmd til að greiða stefnanda 21.558.798 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 2. maí 2009 til greiðsludags.  Þá krefst stefnandi þess að stefndu verði in solidum dæmd til að greiða stefnanda málskostnað.

Varakrafa stefnanda er að stefndu verði in solidum dæmd til að greiða stefnanda 6.128.845 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 2. maí 2009 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi þess að stefndu verði in solidum dæmd til að greiða stefnanda málskostnað.

Dómkröfur stefndu Húsgarða ehf. og Garðars Kjartanssonar eru þær aðallega að þeir verði sýknaðir af öllum kröfum stefnanda og að stefnandi verði dæmdur til að greiða þeim málskostnað.  Til vara krefjast þeir þess að stefnukröfur verði stórlega lækkaðar og að málskostnaður verði felldur niður.

Dómkröfur stefndu Guðbjargar R. Róbertsdóttur og Fasteignamarkaðarins ehf. eru þær aðallega að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda og að stefnandi verði dæmdur til að greiða þeim málskostnað.  Til vara krefjast þau þess að þau verði sýknuð að svo stöddu og að stefnandi verði dæmdur til að greiða þeim málskostnað og til þrautavara að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar verulega og að málskostnaður verði felldur niður.

Engar kröfur eru gerðar á hendur réttargæslustefnda og gerir hann engar kröfur í málinu.

Aðalkröfur stefndu voru í upphafi þær að málinu yrði vísað frá dómi.  Með úrskurði uppkveðnum 30. október 2009 var frávísunarkröfum stefndu hafnað að mestu leyti en samþykkt að vísa frá dómi þeirri varakröfu stefnanda að viðurkennt væri að stefndu skyldu in solidum halda stefnanda skaðlausum af öllum kröfum sem stefnandi þyrfti að greiða til Ungmennafélags Íslands á grundvelli nánar tilgreindrar yfirlýsingar. 

II

Málavextir eru þeir helstir að stefndi Fasteignamarkaðurinn ehf. fékk veitingarekstur Þrastarlundar í Grímsnesi til sölumeðferðar í apríl 2007.  Eigandi þess reksturs var Húsgarðar ehf., sem hafði keypt reksturinn 29. september 2005 af Snorra Sigfinnssyni fyrir hönd Þrastarlundar ehf.  Eigandi fasteignarinnar var  Ungmennafélag Íslands.

Stefnandi leitaði til stefnda Fasteignamarkaðarins ehf. með kaup í huga og fóru tilboð á milli hans og seljanda eftir að stefnandi hafði skoðað eignina.  Með kaupsamningi 16. maí 2007 keypti stefnandi af stefnda Húsgörðum ehf., nánar tilgreindar eignir: „Nafn, veitingarekstur og viðskiptavild í Þrastarlundi í Grímsnesi auk allra þeirra hluta sem eru í eigu seljanda til reksturs veitingahúss.“  Þá er sérstaklega tekið fram að bifreiðar í eigu rekstrarins fylgi ekki með í kaupunum.  Til viðbótar tækjalista sem kaupendum hafði verið afhentur skyldu fylgja með í kaupunum ýmis tæki og tól sem tilgreind eru í kaupsamningnum.  Þá kemur fram í kaupsamningi þessum að kaupandi yfirtaki frá og með kaup­samnings­degi öll réttindi og skyldur seljanda samkvæmt leigusamningi sem í gildi sé um húsnæðið er hýsi veitingahúsið Þrastarlund og lausamuni sem rekstrinum fylgi en séu í eigu leigusala.  Ekki sé verið að kaupa kennitölu seljanda, stefnda Húsgarða ehf., skuldir eða aðrar skuldbindingar fyrri eigenda að öðru leyti en því að gildandi leigusamningur sé yfirtekinn. 

Kaupverðið var 34.000.000 króna sem skyldi greiðast við undirritun samningsins, helmingur með peningum og helmingur með skuldabréfi.  Samkvæmt skuldabréfinu eru skuldarar Jónas Lúðvíksson, Mark Kristján Brink, Hrannar Jónasson og Kristjana O. Valgeirsdóttir en þau voru öll í stjórn stefnanda og kröfuhafi samkvæmt bréfinu er stefndi Garðar Kjartansson sem er fyrirsvarsmaður stefnda Húsgarða ehf. 

Gengið var frá yfirtöku stefnanda á leigusamningi um húsnæðið við leigusalann Ungmennafélag Íslands hinn 4. október 2007 með undirritun leigusala, stefnanda og stefnda Húsgarða ehf. á yfirlýsingu um samþykki fyrir yfirtöku húsaleigusamnings o.fl. með skilyrðum.  Stefnandi taldi sig hafa þurft að undirrita umrædda yfirlýsingu þar sem stefnanda væru settir afarkostir, að öðrum kosti hefði leigusali ekki samþykkt yfirtökuna.  Stefnandi taldi að um breytingar hafi verið að ræða á leigusamningi frá því að kaupsamningur var gerður og gerði athugasemdir við það með bréfi sama dag til leigusalans og stefndu Garðars, Húsgarða ehf., og Fasteignamarkaðarins ehf. og áskildi sér allan rétt í því sambandi.  Í samræmi við yfirlýsinguna um yfirtöku húsaleigusamningsins lagði stefnandi svo fram ábyrgðaryfirlýsingu Kaupþings banka hf., dagsetta 8. október 2007, þar sem bankinn samþykkti ábyrgð á leigugreiðslum stefnanda gagnvart leigusala, Ungmennafélags Íslands, fyrir að allt að 4.993.166 krónum. 

Í tilefni af fyrrgreindu bréfi stefnanda í kjölfar frágangs á yfirtöku leigusamningsins ritaði leigusali honum bréf 18. des. 2007, sem stefndu Húsgarðar ehf. og Fasteignamarkaðurinn ehf. fengu afrit af og kom þar meðal annars fram að hann hefði ekki veitt formlegt samþykki fyrir aðilaskiptum að leigusamningi fyrr en í októbermánuði 2007 og kom sjónarmiðum sínum á framfæri varðandi yfirtöku leigusamnings og skyldur leigutaka samkvæmt honum.

Stefndu Guðbjörg og Fasteignamarkaðurinn ehf. halda því fram að stefnandi hafi lagt mikla áherslu á að ganga frá kaupunum og undirrita kaupsamning áður en sumarvertíð hæfist og hafi ekki verið gengið frá yfirtöku á húsaleigusamningi fyrir þann tíma en leigusali hafi lagt áherslu á að félagið gengi sjálft frá slíkri yfirtöku.  Hafi stefnanda verið kynnt þessi afstaða félagsins og honum ráðlagt að fara til fundar við leigutaka til að kynna sér skilyrði yfirtökunnar og hafi aðilar á vegum stefnanda farið á fund leigusala áður en kaupsamningur var gerður. 

Af hálfu stefndu er því haldið fram að við söluna hafi verið farið yfir öll þau gögn sem vörðuðu þá eign sem verið var að selja og þá samninga sem tengdust henni, og hafi þeir samningar og söluyfirlit legið frammi við kaupsamningsgerðina.  Hafi stefnanda því verið kunnugt um alla samninga, meðal annars um tilvist fjármögnunar­leigu­samn­ings við Glitni hf. og þá skyldu sem hvíldi á leigutaka um greiðslur af þeim samningi.

Hinn 13. mars 2008 sendi lögmaður stefnanda stefndu,  Húsgörðum ehf., Garðari og Fasteigna­markaðinum ehf., bréf þar sem komið var á framfæri óánægju stefnanda vegna meintra vanefnda vegna sölunnar og var því bréfi svarað af hálfu stefnda Fasteigna­markaðarins með bréfi 25. mars 2008.  Hinn 12. júní 2008 barst stefnanda innheimtubréf frá lögmanni Ungmennafélags íslands vegna ógreiddra reikninga vegna fjármögnunar­leigu hjá Glitni.  Lögmaður stefnanda sendi stefndu Húsgörðum ehf., Garðari og Fasteignamarkaðinum ehf. innheimtubréf þann 29. júlí 2008 og var því bréfi svarað af hálfu stefnda Fasteignamarkaðarins ehf. 8. ágúst 2008.

Í máli þessu krefur stefnandi alla stefndu um greiðslu bóta vegna tjóns sem hann telur sig hafa orðið fyrir vegna kaupa sinna á rekstri veitingahússins Þrastarlundar.  Hafi hið selda verið gallað og á því beri stefndu Húsgarðar ehf. og Garðar Kjartansson ábyrgð sem seljendur og stefndu Guðbjörg Róbertsdóttir og Fasteignamarkaðurinn ehf. beri ábyrgð á tjóni stefnanda vegna vanrækslu þeirra á að sinna lögbundnum starfsskyldum sínum.

III

Stefnandi sundurliðar aðalkröfu sína svo:

1.	Verðmæti eldhústækja seld með vanheimild............................	kr.	4.980.000
2.	Eftirstöðvar fjármögnunarleigusamnings 15. mars 2009.........	kr.	11.272.455
3.	Gjaldfallin fjárhæð af fjárm.leigusamningi 26. mars 2009 .....	kr.	4.157.498
4.	Greiddar afborganir af fjárm.leigusamningi ............................	kr.	474.100
5.	Útgjöld til UMFÍ vegna veiðileyfa............................................	kr.	185.064
6.	Ógreitt vegna uppgjörs á veiðileyfasölu til SVFR ...................	kr.	489.681
	Heildarstefnufjárhæð .............	kr.	21.558.798

Hvað snertir lið 1 þá sé um að ræða eldhústæki samkvæmt tækjalista sem fylgt hafi með kaupsamningi en komið hafi í ljós að væru í eigu Glitnis samkvæmt fjár­mögnunar­leigusamningi og muni Ungmennafélag Íslands eignast tækin að leigutíma loknum.  Þar sem ljóst sé að tækin hafi verið seld stefnanda með vanheimild eigi stefnandi rétt á skaðabótum sem jafngildi verðmæti þeirra.  Í fjármögnunarleigusamn­ingi séu tækin metin á 4.000.000 króna eða 4.980.000 krónur með virðisaukaskatti.

Fjárhæð í lið 2 jafngildi eftirstöðvum fjármögnunarleigusamningsins við Glitni miðað við stöðu hans þann 15. mars 2009.  Þar sem stefnanda hafi verið tjáð að hann geti ekki haldið húsaleigusamningnum við Ungmennafélag Íslands og þar með haldið hinum keypta rekstri gangandi nema greiða framangreinda fjárhæð hafi hann orðið fyrir tjóni sem nemi þeirri fjárhæð.

Fjárhæð í lið 3 jafngildi gjaldföllnum afborgunum af fjármögnunarleigusamningnum við Glitni en Ungmennafélag Íslands hafi krafið stefnanda um greiðslu þessarar fjárhæðar.  Stefnandi hafi orðið fyrir framangreindu fjártjóni þar sem honum hafi verið tjáð að hann geti ekki haldið húsaleigusamningnum við Ungmennafélag Íslands og þar með haldið hinum keypta rekstri gangandi nema greiða framangreinda fjárhæð.

Þrátt fyrir það að stefnandi hafi ekki enn greitt allar fjárhæðir samkvæmt 2. og 3.  liðum kröfunnar sé byggt á því að stefnandi hafi eignast lögvarðar kröfur á hendur öllum stefndu fyrir framangreindum fjárhæðum og standi 1. mgr. 26. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála því ekki í vegi fyrir því að stefnandi geti krafið stefndu um framangreindar fjárhæðir.  Byggist það á því að stefnandi hafi neyðst til að samþykkja að greiða af leigusamningi við Glitni og líti Ungmennafélag Íslands svo á að allar afborganir af fjármögnunarleigusamningnum séu skuld stefnanda.

Krafa samkvæmt lið 4 sé sú upphæð sem stefnandi hafi greitt af fjármögnunarleigu­samningnum við Glitni.   Hafi stefnandi gert það í þeirri von að þar með næði hann að takmarka tjón sitt. Hefði stefnandi ekki gert það hefði Ungmennafélag Íslands rift húsa­leigu­samningnum við hann.

Krafa samkvæmt lið 5 sé vegna þess að fjárhagslegt uppgjör vegna útgjalda til Ungmennafélags Íslands vegna veiðileyfasölu fyrir árið 2007 hafi ekki farið fram milli stefnanda og seljanda.  Stefnandi hafi þurft að greiða reikning vegna þessa að fjárhæð 1.338.653 krónur, eða 489.874 krónur vegna veiðileyfasölu til Ungmennafélags Íslands 2007 og 848.779 krónur vegna tjald­stæða til Ungmennafélags Íslands 2007.  Greiðslan vegna veiðileyfa byggist á þjónustusamningi sem ekki hafi verið gerð grein fyrir í kaupsamningi.  Miðað við yfirtökudag sé hlutur seljanda 185.064 krónur.

Krafa samkvæmt lið 6 sé vegna uppgjörs á veiðileyfasölu til Stangveiðifélags Reykja­víkur.  Í gildi sé leigu­samningur milli Ungmennafélags Íslands og Stangveiðifélags Reykja­víkur og liggi fyrir að seljandi hafi innheimt allar tekjur af veiðileyfum ársins 2007 eftir að afhending hins selda átti sér stað.  Miðað við yfir­töku­dag hefði seljandi átt að endurgreiða kaupanda 489.681 krónu.

Stefnandi kveður að ekki komi skýrt fram í gögnum frá fasteignasölunni hvort seljandinn hafi verið stefndi Garðar Kjartansson eða Húsgarðar ehf. og sé þeim því báðum stefnt fyrir allri kröfunni.  Stefnukrafa á hendur þeim sé innan samninga.  Krafan um að stefndu Fasteignamarkaðurinn ehf. og Guðbjörg R. Róbertsdóttir,   verði dæmd til greiðslu allrar kröfunnar byggist á því að fasteignasalan hafi haft milligöngu um kaupin og hafi stefnda Guðbjörg R. Róbertsdóttir, löggiltur fasteigna­sali, annast þá umsýslu í starfi sínu hjá fasteignasölunni.   Sé fasteignasalan tvímæla­laust bótaskyld, á grundvelli vinnuveitendaábyrgðar, vegna mistaka þessa starfsmanns síns.  Krafan á fasteignasöluna og Guðbjörgu byggist á skaðabótaábyrgð utan samn­inga.

Þrátt fyrir að grundvöllur fyrir bótakröfunum á hendur stefndu sé ólíkur, séu að mati stefnanda uppfyllt skilyrði til að krefja þá alla um bætur í sama máli, sbr. heimild í 1. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Krafan á hendur stefndu Garðari og Húsgörðum ehf. byggist á því að þeir hafi valdið stefnanda tjóni vegna þess að vanheimild hafi verið fyrir hendi varðandi hluta þeirra eigna sem seldar hafi verið.  Ekki hafi verið gerð grein fyrir fjármögnunarleigu­samningi við Glitni og ómögulegt hafi verið að fá leigusamninginn yfirfærðan til stefnanda nema með því að samþykkja yfirtöku á greiðslum samkvæmt þeim fjár­mögn­unar­leigusamningi.  Að auki hafi stefndu ekki gert upp við stefnanda  hlutfalls­legar tekjur vegna sölu veiðileyfa ársins 2007 eða greitt sinn hluta í gjöldum til Ungmennafélags Íslands vegna veiðileyfasölu.  Stefnandi hafi því neyðst til að gera upp öll gjöldin við Ungmennafélag Íslands því annars hefði leigusamningnum verið rift vegna vanskila.

Hafi Stangaveiðifélag Reykjavíkur greitt beint til stefnda Húsgarða ehf. leigugreiðslu vegna veiðileyfasölu vegna ársins 2007 þann 4. sept. 2007 eða þó nokkru eftir að salan hafi farið fram.  Hafi stefndi Húsgarðar ehf. ekki viljað greiða stefnanda sinn hluta af þessum fjármunum miðað við afhendingardag, þrátt fyrir áskoranir þar um af hálfu stefnanda.

Sé krafan á hendur stefndu Húsgörðum ehf. og Garðari aðallega grundvölluð á skaðabótaábyrgð innan samninga.  Hið selda teljist gallað samkvæmt 17. gr. kaupa­laga nr. 50/2000.  Hinn seldi rekstur svari ekki til þeirra upplýsinga sem seljandi hafi gefið um hann og teljist því einnig gallaður samkvæmt skilgreiningu 18. gr. kaupa­laga.  Hafi stefndu Húsgarðar ehf. og Garðar ekki greint frá því að yfirtaka þyrfti fjár­mögn­unarleigusamning við Glitni til að Ungmennafélag Íslands samþykkti yfir­töku á leigusamningi.  Í gagntilboði hafi stefndi Garðar sérstaklega skuldbundið sig til að ábyrgjast framsal á húsa­­leigu­­­samningi fyrir gerð kaupsamnings en hann hafi ekki staðið við það. 

Byggist krafan um skaðabætur á 40. gr. kaupalaga.  Hið selda hafi við samningsgerð ekki verið í samræmi við það sem heitið hafi verið af seljanda. Þá byggist krafan einnig á 41. gr. kaupalaga um vanheimild því mikið af því lausafé sem selt hafi verið með kaupsamningnum hafi verið í eigu Glitnis samkvæmt fjármögnunarleigu­samn­ingn­um.  Stefnandi hafi verið í góðri trú um að hann væri eigandi þeirra lausa­fjármuna sem tilgreindir hafi verið í kaupsamningnum og hafi hann veðsett þá síðar til trygg­ingar fyrir láni frá Kaupþingi vegna endurfjármögnunar á kaupunum. Um umfang skaðabóta vísar stefnandi til 67. gr. kaupalaga.

Ef ekki verði fallist á það að stefndu Garðar og Húsgarðar ehf. séu skaðabótaskyldir innan samninga sé gerð krafa um afslátt úr hendi þeirra fyrir sömu fjárhæð á grundvelli 38. gr. kaupalaga.  Varðandi afsláttarkröfuna sé vísað í sömu málsástæður og lagarök fyrir skaðabóta­kröfunni, eftir því sem við geti átt.

Kröfu sína á hendur stefndu Fasteignamarkaðinum ehf. og Guðbjörgu R. Róberts­dótt­ur kveður stefnandi byggjast á skaðabótaábyrgð utan samninga, sbr. og 27. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa.  Ábyrgðin komi til vegna vanrækslu fasteignasalans á að sinna lögboðnum starfsskyldum sínum.  Um sé að ræða sérfræði­ábyrgð sem leiði til strangari ábyrgðar en venjulega. 

Hafi umdeildur kaupsamningur verið útbúinn af stefndu Guðbjörgu og komi tjón stefnanda til vegna sakar fasteignasalans og sé það bein afleiðing af sökinni.  Flokkist vanræksla fasteignasalans undir stórfellt gáleysi og byggist meðal annars á því að ekki hafi verið farið eftir þeim reglum sem gildi um sölu á fyrirtækjum, eins og þær séu skilgreindar í lögum nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa.  Í 10. gr. þeirra laga komi fram að sá sem annist milligöngu um sölu, skuli semja rækilegt yfirlit um þau atriði sem skipt geti máli við söluna.  Í 10. og 11. gr. laganna séu síðan ítarleg ákvæði um söluyfirlit fasteigna og að lokum segi í 3. mgr. 11. gr. að í söluyfirliti vegna fyrirtækja skuli einnig tilgreina hverjar hafi verið tekjur og gjöld þess síðustu þrjú ár fyrir gerð söluyfirlits, svo og hverjar séu eignir þess og skuldir.  Upplýsingar þessar skuli reistar á endurskoðuðum reikningum fyrirtækisins eða öðrum haldbærum gögnum. Skuli milligönguaðili leitast við að tryggja að kaupandi fái öruggar og nákvæmar upplýsingar um allt sem máli skipti um rekstur og fjárhagsstöðu fyrirtækis áður en hann geri tilboð í það eða taki afstöðu til sölutilboðs.  Fyrir liggi að við sölu á veitingarekstrinum í Þrastarlundi hafi ekki verið útbúið neitt söluyfirlit af hálfu fast­eigna­­­salans  og hafi því ekki verið uppfyllt lagaskilyrði hvað þetta varðar.

Þá komi fram í 2. mgr. 10. gr. laga nr. 99/2004 að áður en tilboð sé gert í eign skuli væntan­legum tilboðsgjafa afhent söluyfirlit og skuli hann staðfesta móttöku þess með nafnritun sinni og dagsetningu.  Þetta ákvæði hafi verið brotið af hálfu fasteignasalans.  Samkvæmt 15. gr. laganna beri fasteignasala að gæta hagsmuna kaupanda og seljanda. Hafi fasteignasalinn mátt vita um leigusamninginn við Ungmennafélag Íslands og mikilvægi hans og hafi honum því borið að ganga tryggilega úr skugga um það hvort kaupanda væri heimilt að yfirtaka samninginn og hvort einhver skilyrði væru fyrir því. Hefði fast­eigna­salinn sinnt þessari skyldu sinni hefði stefnandi ekki orðið fyrir tjóni hvað þetta varði.  Með því að sinna ekki þessari lögboðnu skyldu hafi fasteignasalinn brotið af sér gagnvart stefnanda á saknæman hátt.

Samkvæmt 2. mgr. 16. gr. laga nr. 99/2004 skuli öll skjala- og samningsgerð vönduð og svo úr garði gerð að hagsmunir beggja aðila séu tryggðir og réttarstaða hvors um sig sé glögg.  Gera verði strangar kröfur til löggiltra fasteignasala að þessu leyti og sé sanngjarnt að leggja áhættuna af óskýrleika og óvandvirkni fremur á fasteignasalann  en viðsemjenda fasteignasölunnar.  Um sé að ræða fasteignasala sem starfi í skjóli opinberra starfsleyfa og sé sanngjarnt að gera ríkar kröfur til hans um aðgæslu og vand­virkni.  Ef fasteignasalinn hefði sýnt lágmarksaðgæslu og kannað möguleika á yfirtöku á húsaleigusamningi hjá Ungmennafélagi Íslands sjálfstætt eins og honum hafi borið, hefði komið í ljós að Ungmennafélag Íslands myndi ekki samþykkja yfirtökuna nema að uppfylltum tilteknum skilyrðum.  Í framhaldi af því hefði fast­eigna­salinn mátt sjá að samkvæmt fjármögnunarleigusamningnum hafi mikið af þeim hlutum sem seldir voru samkvæmt kaupsamningnum verið í eigu Glitnis og þá hefði vanheimild seljanda komið skýrlega í ljós.  Beri fasteignasalinn því ábyrgð á því tjóni sem stefnandi hafi orðið fyrir vegna þessarar vanheimildar.  Hefðu allar upplýsingar legið fyrir af hálfu fasteignasalans sé einsýnt að stefnandi hefði ekki ráðist í kaupin eða þá að söluverðið hefði verið mun lægra.  Sé tjón stefnanda bein afleiðing af þessari vanrækslu fasteignasalans. Með framangreindri háttsemi hafi fasteignasal­inn bakað sér bótaábyrgð.

Af því sem að framan sé rakið sé ljóst að stefnandi hafi orðið fyrir beinu fjártjóni sem felist í því að vanheimild hafi verið fyrir hendi varðandi hluta af seldum eignum og ómögulegt hafi verið fyrir stefnanda að fá leigusamning yfirfærðan á sig nema með því að samþykkja yfirtöku á greiðslum vegna fjármögnunarleigusamningsins við Glitni.  Þá hafi ekki verið gengið frá uppgjöri vegna veiðileyfa og hafi stefnanda hvorki tekist að fá hlutfallslega endurgreiðslu veiðileyfa ársins 2007 úr hendi seljanda né hafi honum tekist að fá seljanda til að greiða sinn hluta í gjöldum til Ungmenna­félags Íslands vegna veiðileyfasölu ársins 2007.  Stefnandi hafi því neyðst til að gera upp hlut seljanda við Ungmennafélag Íslands.  Hefði fasteignasalinn framkvæmt uppgjör vegna þessa við kaupsamninginn á milli aðila hefði stefnandi ekki orðið fyrir tjóni vegna þessa.

Um lagarök varðandi dráttarvaxtakröfu vísar stefnandi til 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 og 1. mgr. 6. gr. sömu laga.  Upphaf dráttarvaxtaútreiknings miðist við 2. maí 2009 en á þeim degi hafi verið liðnir 30 dagar frá þingfestingardegi stefnu. Varðandi kröfu um málskostnað vísar stefnandi til 129. gr. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og ákvæða 21. kafla þeirra laga.  Aðildin í málinu sé byggð á heimild í 1. mgr. 19. gr.  laga nr. 91/1991.  Varðandi réttargæslustefnda sé byggt á 21. gr. laga nr. 91/1991 og því að stefndu Fasteignamarkaðurinn ehf. og Guðbjörg Róbertsdóttir hafi verið með gilda starfsábyrgðartryggingu hjá félaginu.

Verði ekki fallist á að stefnandi hafi lögvarinn rétt til að krefjast eftirstöðva fjár­mögn­unar­leigusamnings og gjaldfallinna afborgana af fjár­mögnunar­leigusamn­ingn­um sem Ungmennafélag Íslands hafi þurft að greiða, sbr. liði 2-3 í aðalkröfu sé varakrafan sett fram.  Í því tilviki sé krafist greiðslu samkvæmt öllum öðrum liðum aðalkröfunnar.

	Stefnandi sundurliðar varakröfu sína svo:
1.	Verðmæti eldhústækja seld með vanheimild	kr.	4.980.000
2.	Greiddar afborganir af fjárm.leigusamningi	kr.	474.100
3.	Útgjöld til UMFÍ vegna veiðileyfa	kr.	185.064
4.	Ógreitt vegna uppgjörs á veiðileyfasölu til SVFR	kr.	489.681
	Heildarstefnufjárhæð	kr.	6.128.845

Að öðru leyti vísar stefnandi um varakröfu sína til málsástæðna og lagaraka vegna aðalkröfu eftir því sem við getur átt.

IV

Málsástæður  og lagarök stefndu Húsgarða ehf. og  Garðars Kjartanssonar.  Stefndi Garðar byggir sýknukröfu sína fyrst og fremst á því að hann hafi ekki persónulega selt stefnanda veitingareksturinn og sé hann því ekki persónulega ábyrgur.  Seljandi hafi verið meðstefndi Húsgarðar ehf.

Byggja báðir stefndu á því að fyrirsvarsmaður stefnda Húsgarða ehf. hafi komið á framfæri við stefnanda og meðstefnda Fasteignamarkaðinn ehf. öllum þeim upplýsing­um sem nauðsynlegt hafi verið og hafi engu verið leynt.  Sé málsástæðu stefnanda um vanheimild stefnda Húsgarða ehf. mótmælt.  Stefnanda hafi einungis verið seldir munir í eigu stefnda Húsagarða ehf. auk reksturs veitingahússins og réttindi og skyldur sem honum hafi fylgt.  Þetta hafi öllum verið ljóst þegar frá kaupunum hafi verið gengið og hafi öll gögn um réttindin og skyldurnar legið frammi við kaup­samn­ings­gerðina.

Á því virðist byggt af hálfu stefnanda að stefndi Garðar hafi ábyrgst gagnvart stefnanda í gagntilboði framsal á húsaleigusamningi fyrir gerð kaupsamningsins en ekki staðið við það.  Þessu sé alfarið mótmælt.  Hafi legið fyrir áður en kaupsamn­ing­ur var undirritaður að stefnandi fengi að yfirtaka leigusamninginn og aðra þá samn­inga sem honum hafi fylgt gegn því að stefnandi legði fram tryggingu fyrir efndum.  Hafi forsvarsmenn stefnanda sjálfir farið á fund leigusala og fengið þetta staðfest.  Þeir hafi hins vegar kosið að ganga ekki frá yfirtöku húsaleigusamningsins fyrr en síðar vegna erfiðleika á að útvega fullnægjandi tryggingu fyrir leigusalann.  Það sem stefnandi kalli afarkosti sem hann hafi þurft að undirgangast hafi ekki verið aðrar kvaðir og skyldur en hann hafi verið upplýstur um fyrir gerð kaupsamningsins. 

Þá telja stefndu vonlaust að átta sig á kröfugerð stefnanda en hann virðist vera að krefjast skaðabóta og/eða afsláttar fyrir sömu hlutina í fjórum fyrstu liðum kröfugerðar sinnar.  Þá sé ljóst að ef stefnandi hafi átt kröfu á stefndu eigi afsláttur sem hann hafi fengið af kaupverði að koma til frádráttar en sá afsláttur hafi numið 3.372.203 krónum.

Stefndu byggja kröfur sínar um málskostnað á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður og lagarök stefndu Guðbjargar R. Róbertsdóttur og Fasteignamarkaðar­ins ehf. Stefndu byggja kröfu sína um sýknu á því að meint tjón stefnanda sé ekki að rekja til sakar stefndu.  Stefnandi, sem beri sönnunarbyrðina um orsök tjóns síns og umfang, hafi hvorugt sannað.

Stefndu mótmæla því að fasteignasalinn eða aðrir starfsmenn fasteignasölunnar hafi vanrækt skyldur sínar og brotið þær lagareglur sem gildi um sölu á þeim rekstri sem um ræðir, sbr. lög nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa.  Sé því mótmælt að starfsmenn fasteignasölunnar hafi veitt rangar eða ófullnægjandi upplýsingar um hið selda.  Þær upplýsingar sem stefnandi hafi fengið frá stefndu og seljanda vegna kaupa á nafni, rekstri og viðskiptavild Þrastarlundar í Grímsnesi hafi verið fullnægjandi til þess að uppfylla kröfur laga nr. 99/2004.

Stefndu mótmæla skýringum stefnanda á 10., 11. og 12. gr. laga nr. 99/2004 og telja að stefnandi líti algerlega fram hjá skyldu hans sjálfs til að skoða hið selda.  Þá sé því mótmælt að ekki hafi verið útbúið söluyfirlit yfir hið selda.  Það hafi verið gert og hafi stefnandi fengið það í hendur.  Í því komi fram að húsaleiga sé um 600.000 krónur á mánuði, að leigusali eigi hluta innréttinga í veitingahúsinu og að leigutaki greiði 100.000 krónur umfram húsaleigu fyrir það.  Einnig sé í söluyfirlitinu tilgreindir þeir aukasamningar sem fylgt hafi húsaleigusamningi og kaupverð rekstursins tiltekið 50.000.000 króna.

Telji stefndu sig hafa uppfyllt grundvallarskilyrði 10., 11. og 12. gr. laga nr. 99/2004 um að útbúa söluyfirlit og veita stefnanda þær upplýsingar sem hann hafi þurft til að taka ákvörðun um kaup.  Verði að líta til þess að um hið selda hafi verið takmarkaðar opinberar upplýsingar og sjálfstæð gagnaöflun stefndu verið takmörkunum háð.  Hafi stefndu og stefnandi því þurft að treysta á upplýsingar frá seljanda um hvaða eignir tilheyrðu rekstrinum. 

Grundvallarhugmyndir 10., 11. og 12. gr. laga nr. 99/2004 séu að kaupandi fái svo glöggar og traustar upplýsingar um fyrirtækið sem selt sé að hann geti gert tilboð á grundvelli þeirra og skoðunar á hinu selda.  Stefnandi hafi lagt áherslu á að allar upplýsingar um hinn selda rekstur hafi ekki komið fram í skjölum eða söluyfirliti og hafi hann kosið að líta framhjá því að skoðun hans sjálfs á hinu selda sé jafnframt eitt af grundvallaratriðum við kaup á rekstri eins og hér um ræði.

Í 1. mgr. 11. gr. laga nr. 99/2004 komi fram að söluyfirlit sé aðeins einn hluti þess að byggja upp grundvöll kaupanda fyrir kaupum á rekstri, hinn sé skoðun hans á hinu selda og það sem kaupandi verði áskynja við slíka skoðun.  Telji stefndu að skoðun fyrirsvarsmanna stefnanda á hinum selda rekstri hafi verið ítarleg og það ásamt þeim upplýsingum sem þeim hafi verið kynntar af stefndu og seljanda hafi nægt til að stefnandi hafi fengið allar upplýsingar sem hann hafi þurft til að taka upplýsta ákvörðun um kaup á hinum selda rekstri.

Eftir að stefnandi hafði samþykkt kauptilboð vegna hins selda rekstrar hafi hann ítrekað rekið á eftir kaupsamningsgerð þrátt fyrir að ekki væri búið að ganga frá yfirtöku á húsaleigusamningi.  Áður en kaupsamningur hafi verið undirritaður hafi fyrir­svars­manni stefnanda verið bent á að ganga til fundar við Ungmannafélag Íslands til að fá vilyrði um að yfirtaka gildandi húsaleigusamning um reksturinn og kynna sér samninginn.  Hafi aðilar á vegum stefnanda farið á fund Ungmennafélags Íslands fyrir kaupsamningsgerð og hafi þeim verið tjáð að fjármögnunarleigusamningur við Glitni hf. væri til staðar og að það þyrfti að greiða af honum jafnhliða leigu, ásamt því að farið hafi verið yfir leigusamninga um veiðirétt og tjaldsvæði.  Þrátt fyrir að ekki hafi verið gengið frá yfirtöku leigusamnings hafi stefnandi viljað klára gerð kaupsamnings sem fyrst.  Stefnanda hafi svo verið kynntur gildandi húsaleigusamningur við undirrit­un kaupsamnings ásamt fleiri gögnum er varðað hafi reksturinn.  Hafi fylgigögn kaup­samn­ings verið afhent seljanda og stefnanda við kaupsamningsgerð.  Meðal þeirra gagna sé yfirlýsing um samþykki fyrir yfirtöku húsaleigusamnings o.fl. sem seljandi hafi undirgengist við yfirtöku á húsaleigusamningi hins selda reksturs á sínum tíma.  Sé yfirlýsingin í fullu samræmi við þá yfirlýsingu sem stefnandi hafi undirritað 8. október 2007.  Hafi verið farið yfir þessa yfirlýsingu við undirritun kaupsamnings.  Komi fram í C lið 2. gr. ákvæðis hennar að hluti af lausafé í Þrastarlundi sé á kaupleigusamningi við Glitni hf.  Þar komi einnig fram fjárhæð samningsins.  Hafi fyrirsvarsmanni stefnanda verið gert ljóst að stefnandi þyrfti að uppfylla svipuð skilyrði og þar komi fram, enda hafi honum verið kynntar sömu skyldur á fundi með Ungmennafélagi Íslands fyrir gerð kaupsamnings.

Í kauptilboði 7. maí 2007 og kaupsamningi 16. maí 2007 komi fram að kaupandi yfirtaki skyldur samkvæmt leigusamningi og þar komi fram að hluti lausafjármuna tilheyri leigusala.  Jafnhliða þessu hafi seljandi kynnt stefnanda hið selda við skoðun á því og farið yfir þau tæki og tól sem fylgdu starfseminni og hinum selda rekstri og gert honum grein fyrir því að hluti munanna væri í eigu leigusala.  Seljandi hafi farið yfir veltu og rekstur hins selda með stefnanda og hafi hann fengið allar slíkar upplýsingar frá seljanda.

Af ofangreindu megi vera ljóst að stefnanda hafi verið fullkunnugt um fjármögnunar­leigu­samning við Glitni hf., þá greiðsluskyldu sem honum hafi fylgt og það lausafé sem hann hafi tekið til.  Hafi stefnandi verið búinn að kynna sér alla kosti hins selda og átt að vera ljóst að greiðslur samkvæmt fjármögnunarleigusamningnum væru hluti af rekstrargjöldum hins selda reksturs.  Standist því ekki þær fullyrðingar stefnanda að hann hefði ekki ráðist í kaupin ef hann hefði vitað af þessum samningi eða að söluverðið hefði verið mun lægra.

Þá telja stefndu að stefnandi hafi ekki fært sönnur á meint tjón sitt og sé kröfugerð hans áfátt.  Í fyrsta lagi megi nefna að útreikningar stefnanda á ætluðu tjóni samkvæmt 1. tölulið kröfugerðar hans byggi á gögnum frá árinu 2004.  Sé ljóst að verðmæti þeirra tækja sem um ræði geti ekki verið það sama og verðmæti þeirra hafi verið þegar þau voru keypt á árinu 2004 með tilliti til notkunar og almennra fyrningarreglna, hvað svo sem bótaskyldu stefndu líði.  Gefi fjárhæð þessi því ekki rétta mynd af verðmæti umdeildra tækja og geri stefnandi því ekki raunverulega tilraun til að sýna fram á tjón sitt.

Verðmat rekstursins hafi nánast að öllu leyti verið miðað við veltu hins selda reksturs, það lausafé sem hafi verið selt með honum hafi því myndað lítinn ef nokkurn hluta af heildarverði hins selda.  Með því að taka ekki tillit til afskrifta eða sýna hversu mikið hlutfall af kaupverði hið selda lausafé hafi verið eða sýna fram á hversu stórt hlutfall af kaupverði hið ætlaða lausafé sem vanheimild hafi verið fyrir myndaði af öllu lausafé hins selda reksturs hafi stefnandi ekki sýnt fram á ætlað tjón sitt.

Kröfugerð stefnanda samkvæmt 2., 3. og 4. tl. vegna fjármögnunarleigusamnings við Glitni hf. sé mótmælt enda hafi stefnandi ekki orðið fyrir tjóni er rekja megi til sakar stefndu vegna yfirtöku á greiðslum samkvæmt þeim samningi, sbr. það sem að framan er rakið um að upplýsingar hafi verið veittar fyrir og við gerð kaupsamning vegna þessa.  Stefnandi hafi ekki greitt kröfur samkvæmt 2. og 3. tl.   Samningsviðmið fjár­mögn­unar­leigusamningsins við Glitni hf. sé myntkarfa erlendra gjaldmiðla.  Samt sem áður geri stefnandi kröfu um ákveðna fjárhæð í krónum sem hann telji að sé tjón sitt.  Gengi erlendra gjaldmiðla sé mjög sveiflukennt og geti sú fjárhæð sem stefnandi þurfi að greiða Ungmennafélagi Íslands orðið hærri eða lægri heldur en sú fjárhæð sem hann krefjist.  Sé því óvíst hver verði endanleg fjárhæð og hugsanlega geti stefnandi hagnast af ætluðu tjóni sínu ef hann fái dóm fyrir kröfum sínum óbreyttum.

Meint tjón stefnanda samkvæmt 5. og 6. tl. sé ekki tilkomið vegna sakar stefndu en stefnandi og seljandi hafi gert með sér samkomulag um uppgjör við undirritun yfirlýsingar um yfirtöku húsaleigusamnings sem ljóst hafi verið að færi ekki fram fyrr en eftir gerð kaupsamnings.  Hafi stefnandi og seljandi ætlað að fylgja uppgjörinu eftir án aðkomu stefndu.

Ef fallist verði á að stefnandi eigi kröfur samkvæmt 2. og 3. tl. byggja stefndu varakröfu sína á því að þar sem kröfur Ungmennafélagi Íslands á hendur stefnanda hafi ekki verið efndar geti efndatími þeirra krafna ekki verið runninn upp gagnvart stefndu.  Beri því að sýkna þau að svo stöddu, sbr. 2. mgr. 26. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Þrautavarakröfu sína um lækkun krafna byggja stefndu á því að umfang tjóns stefn­anda sé ósannað og beri í öllu falli að lækka dómkröfur verulega.  Vísa stefndu til rökstuðnings aðalkröfu þar sem tjón stefnanda sé ósannað.  Þá hafi stefnandi ekki að nokkru marki reynt að takmarka tjón sitt.  Sem dæmi um það megi benda á að stefnandi hafi ekki greitt af skuldum samkvæmt fjármögnunarleigusamningi við Glitni hf. og hafi því ýmiss kostnaður og vextir bæst við kröfur stefnanda.

Um lagarök vísa stefndu einkum til almennra reglna skaðabótaréttar, laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, reglugerðar nr. 939/2004 um samninga um þjónustu fasteignasala og söluyfirlit og laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Stefndu byggja kröfur sínar um málskostnað á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

V

Stefnandi byggir kröfur sínar á hendur stefnda Garðari Kjartanssyni á því að ekki komi skýrt fram í gögnum frá fasteignasölunni hvort seljandinn hafi verið stefndi Garðar eða stefndi Húsgarðar ehf.  Samkvæmt gögnum málsins er stefndi Garðar framkvæmdastjóri stefnda Húsgarða ehf. og prókúruhafi félagsins.  Í gagntilboði 7. maí 2007 vegna sölu á veitingarekstri í Þrastarlundi er í prentuðum texta skjalsins stefndi Garðar sagður seljandi en kaupandi tveir fyrirsvarsmenn stefnanda fyrir hönd óstofnaðs einkahlutafélags.  Í undirskrift seljanda er stefndi Húsgarðar ehf. hins vegar sagður seljandi.  Samkvæmt kaup­samningi og afsali frá 16. maí 2007, sem mál þetta snýst fyrst og fremst um, þar sem stefnanda er seldur veitingarekstur í Þrastarlundi Grímsnesi ásamt nánar tilgreindu lausafé kemur skýrt fram í prentuðum texta skjalsins að seljandinn er stefndi Húsgarðar ehf. og kaupandi stefnandi.  Undir skjalið rita fyrirsvarsmenn félaganna beggja, án þess að tilgreina að þeir séu að undirrita fyrir hönd félaganna.  Þrátt fyrir þessa ónákvæmni þykir ekki fara milli mála að aðilar að kaupsamningi þeim sem hér er deilt um eru stefnandi og stefndi Húsgarðar ehf.  Þá liggur fyrir að eigandi fasteignarinnar hafði gert húsaleigusamning við stefnda Húsgarða ehf. vegna húsnæðisins sem hýsti veitingahúsið og lausamuni sem rekstrinum skyldi fylgja og væru í eigu leigusala og það var sá húsaleigusamningur sem stefnandi ætlaði að yfirtaka.  Þykir ekki fara milli mála að stefnandi var að gera samning við Húsgarða ehf. en ekki Garðar Kjartansson persónulega og breytir engu þótt kröfuhafi samkvæmt skuldabréfi sem fyrirsvarsmenn stefnanda gáfu út sem hluti af greiðslu kaupverðsins hafi verið stefndi Garðar.  Þegar af þessari ástæðu verður stefndi Garðar Kjartansson sýknaður af öllum kröfum stefnanda í máli þessu.

Stefnandi byggir kröfur sínar á hendur stefnda Húsgörðum ehf. einkum á því að hann hafi selt stefnanda eignir sem að hluta til voru í eigu annars aðila, hann hafi ekki gert stefnanda grein fyrir fjármögnunarleigusamningi við Glitni auk þess að ómögulegt hafi verið fyrir stefnanda að fá leigusamninginn yfirfærðan nema að samþykkja yfirtöku á greiðslum samkvæmt Glitnissamningnum.  Af þessum sökum hafi hann orðið fyrir tjóni.  Þá byggir hann kröfur sínar á hendur stefndu Guðbjörgu og Fasteignamarkaðinum ehf. á því að tjón hans verði meðal annars rakið til sakar þeirra vegna vanrækslu fasteignasalans á að sinna lögboðnum starfsskyldum sínum.

Með samningi um fjármögnunarleigu 14. ágúst 2004 tók Ungmennafélag Íslands á leigu nánar tilgreind tæki sem metin voru að fjárhæð 4.000.000 króna.  Leigusali var Glitnir.

Samkvæmt kaupsamningi aðila skyldi kaupandi yfirtaka öll réttindi og skyldur seljanda samkvæmt gildandi leigusamningi um húsnæðið sem hýsti veitingahúsið Þrastarlund og lausamuni sem rekstrinum fylgdi og voru í eigu leigusala.  Samþykkti leigusali yfirtöku stefnanda á leigusamningi með yfirlýsingu um samþykki fyrir yfirtöku húsaleigusamnings o.fl. með skilyrðum hinn 4. október 2007.  Undir það skjal rituðu jafnframt stefnandi og stefndi Húsgarðar ehf.  Samkvæmt 1. tl. yfirlýsingar þessarar var vísað til húsaleigusamnings 22. janúar 2004 um húsnæðið sem forveri stefnda Húsgarða ehf., Snorri Sigurfinnsson fyrir hönd Þrastarlundar ehf. hafði tekið á leigu þann dag og jafnframt tekið fram að samhliða hafi verið gerðir við hann samningar um lax- og silungsveiði og tjaldsvæði.  Þá var vísað til framsals samningsins til Húsgarða ehf. hinn 29. september 2005.

Samkvæmt 2. tl. yfirlýsingarinnar segir að samkvæmt ósk stefnda Húsgarða ehf. lýsi leigusali því yfir og samþykki að stefnandi yfirtaki þá leigu- og þjónustusamninga sem leigusali hafi gert við Þrastarlund ehf. og svo framleigt til stefnda Húsgarða ehf. með nánar tilgreindum skilyrðum í stafliðum A-F.

Samkvæmt A lið skyldi stefnandi leggja fram bankaábyrgð að fjárhæð 4.993.166 krónur sem væri uppreiknuð fjárhæð samkvæmt vísitölu í samræmi við ákvæði greinar 4.5 í húsaleigusamningi, til tryggingar greiðslu húsaleigu.

Samkvæmt B lið var forsenda aðilaskiptanna af hálfu leigusala að þegar stefnandi taki yfir framangreinda leigu- og þjónustusamninga verði fyrrum framleigutaki skuldlaus við leigutaka.  Þá skuli stefnandi tryggja við greiðslu kaupverðs til stefnda Húsgarða ehf. að ógreidd leiga vegna húsnæðis, tjaldsvæðis og lax- og silungsveiði, verðbætur af leigu og afborganir af samningi leigusala við Glitni hf. vegna lausafjár í hinu leigða húsnæði, sem leigutaki greiði af samkvæmt munnlegu samkomulagi við leigusala, og annað sem óuppgert sé við yfirtökuna verði greitt.  Að öðrum kosti verði ekki af framsali samninganna til stefnanda.

Þá segir í C lið að stefnanda sé ljóst að hluti af lausafé í Þrastarlundi sé á kaupleigusamningi við Glitni hf. til 10 ára og samkvæmt samningi við leigusala sé það leigutaka að greiða af þessum samningi sem hinn 22. júlí 2007 hafi staðið í 10.653.185 krónum. Að öðrum kosti hafi leigusali heimild til að rifta öllum leigu- og þjónustusamningum samkvæmt 1. tl. yfirlýsingarinnar.

Stefnandi telur að framangreind skilyrði til yfirtöku á leigusamningi hafi verið breyting á því sem samið hafi verið um við gerð kaupsamnings.  Samkvæmt sams konar yfirlýsingu sem stefndi Húsgarðar ehf. undirrituðu þegar þeir tóku yfir húsaleigusamning við leigusala voru sömu skilyrði sett fyrir yfirtökunni hvað hann snertir og stefnandi þurfti að gangast undir og í stað bankaábyrgðar þurfti stefndi Húsgarðar ehf. að leggja fram tryggingavíxil að fjárhæð 4.000.000 króna, en sú fjárhæð er uppreiknuð varðandi bankaábyrgð þá sem stefnandi þurfti að leggja fram.

Að þessu virtu þykir ljóst að stefnandi var með framangreindri yfirlýsingu að taka að sér sömu skyldur og fá sömu réttindi og stefndi Húsgarðar ehf. hafði samkvæmt leigu­samningi við Ungmennafélag Íslands.  Var það í samræmi við ákvæði kaupsamn­ingsins þar sem sagði að stefnandi yfirtæki frá og með kaupsamningsdegi öll réttindi og skyldur Húsgarða ehf. samkvæmt gildandi leigusamningi um húsnæðið sem hýsir veitingahúsið Þrastarlund og lausamuni sem rekstrinum fylgir en eru í eign leigusala.  Átti stefnanda því að vera fullkunnugt um fjármögnunarleigusamning við Glitni og þær skyldur sem honum fylgdu vegna yfirtökunnar.  Að sama skapi mátti stefnanda vera ljóst að hluti þess lausafjár sem var í Þrastarlundi var á kaupleigusamningi við Glitni og ber kaupsamningur með sér að meðal þess sem stefnandi yfirtók voru lausamunir sem fylgdu rekstrinum en voru í eigu leigusala.  Ónákvæmt orðalag í kaupsamningi um að til viðbótar tækjalista sem kaupendum hafi verið afhentur fylgi nánar tilgreint lausafé með í kaupunum verður að skýra með hliðsjón af þessu.

Fyrir lá við kaupsamningsgerð að stefnandi þyrfti að gera samning við leigusala og liggur ekki fyrir svo óyggjandi sé hver var ástæða þess að ekki var gengið skriflega frá yfirtöku stefnanda á leigusamningi fyrr en nokkrum mánuðum eftir að skrifað var undir kaupsamning.  Hefur stefnandi ekki lagt fram haldbær gögn um stefndi Húsgarðar ehf. beri ábyrgð á þessum drætti og þar með að hann hafi ekki staðið við samning aðila að þessu leyti.

Af hálfu stefndu hefur því verið haldið fram að allir þeir samningar og skjöl sem vörðuðu umdeild viðskipti hafi legið frammi við gerð kaupsamnings.  Verður að telja harla ótrúverðugt að fyrirsvarsmenn stefnanda hefðu gengið frá kaupsamningi og greiðslum samkvæmt honum án þess að kynna sér þá samninga sem beinlínis er vitnað til í kaupsamningi að kaupandi yfirtaki.  Þá hvílir enn fremur skylda á kaupanda að kynna sér hið selda og kjósi hann að gera það ekki verður hann að bera hallann af því.  Þá verður ekki framhjá því litið að sá aðili sem gögn málsins bera með sér að hafi aðallega komið fram fyrir hönd stefnanda í þessum viðskiptum, Mark Kristján Brink, skyldi ekki gefa aðilaskýrslu fyrir dómi heldur Kristjana Valgeirsdóttir sem upplýsti að hún hefði ekki tekið þátt í aðdraganda kaupanna heldur hafi það væntanlega verið Mark og Jónas og Jónas Lúðvíksson sem upplýsti að hans aðkoma hefði fyrst og fremst verið að fjármagna kaupin.  Bera gögn málsins með sér að umræddur Mark hafi farið á staðinn og kynnt sér hvaða eignir fylgdu með í kaupunum.  Þá kom fram hjá vitninu Sæmundi Runólfssyni, fyrirsvarsmanni Ungmennafélags Íslands, að áður en kaupsamningur var undirritaður hafi Mark, Jónas og einhver þriðji aðili komið á hans fund  til að fara yfir hver skilyrði væru fyrir því að leigusamningur yrði yfirtekinn.

Að því virtu sem nú hefur verið rakið hefur stefnandi ekki sýnt fram á það með haldbærum gögnum að hið selda hafi verið gallað þar sem það hafi ekki verið í samræmi við það sem stefndi Húsgarðar ehf. lofaði að þessu leyti.  Að sama skapi verður ekki annað séð en að fasteignasalinn hafi við sölumeðferðina sinnt lögboðnum starfsskyldum sínum.  Fyrir liggur söluyfirlit vegna hins selda með þeim upplýsingum sem fasteignasalinn hafði frá seljanda.  Þar sem um var að ræða sölu á rekstri og lausafé, en ekki sölu á fasteign eða fyrirtæki sem slíku, verður til þess að líta að um hið selda lágu takmarkaðar opinberar upplýsingar og því var sjálfstæð gagnaöflun fasteignasalans takmörkunum háð.  Varð fasteigna­salinn því að treysta þeim upplýs­ingum sem hann fékk frá seljanda.  Með vísan til þess sem að framan er rakið verður ekki annað séð en að allar nauðsynlegar upplýsingar hafi legið fyrir við undirritun kaupsamningsins og hefur stefnandi ekki sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir tjóni sem rekja megi til þess að söluyfirlit frá fasteignasölunni hafi skort eða verið áfátt s.s. vegna þess að tekjur og gjöld undanfarinna ára hafi ekki legið fyrir, enda verður ekki séð að hann telji sig hafa orðið fyrir tjóni af þeim sökum.  Þá hefur ekki verið sýnt fram á að skjalagerð hafi verið áfátt og að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni vegna þess.  Að öllu framangreindu virtu verða stefndu sýknuð af kröfuliðum 1-4.

Eins og rakið er að framan er í 1. tl. yfirlýsingar um samþykki fyrir yfirtöku húsaleigusamnings o. fl. með skilyrðum sem dagsett er 4. október 2007, fjallað um samning við leigutaka varðandi lax- og silungsveiði í landi leigusala og samkvæmt 2. gr. yfirlýsingarinnar yfirtók stefnandi þann samning.  Samkvæmt fyrirliggjandi gögn­um greiddi stefnandi leigusala í lok árs 2007 á grundvelli fyrrgreinds samnings um lax- og silungsveiði vegna ársins 2007 alls 489.874 krónur vegna veiðileyfa, en samkvæmt samningnum var leigufjárhæðin 400.000 krónur sem uppreiknast samkvæmt vísitölu neysluverðs.  Miðað við að stefnandi yfirtók reksturinn hinn 16. maí 2007 er ljóst að hann á rétt á endurgreiðslu frá seljanda, stefnda Húsgörðum ehf., vegna tímabilsins fram að þeim tíma.  Hafa útreikningar stefnanda ekki sætt andmælum að þessu leyti og verður fallist á að stefnandi eigi á grundvelli samnings hans við Húsgarða ehf. rétt á að fá endurgreiddar 185.064 krónur í samræmi við kröfulið stefnanda nr 5.

Varðandi kröfulið stefnanda nr. 6 sem varðar uppgjör á veiðileyfasölu þá liggur fyrir samkvæmt gögnum málsins að í gildi var leigusamningur milli Ungmennafélags Íslands og Stangveiðifélags Reykjavíkur um veiðileyfi.  Þá bera gögn málsins með sér að stefndi Húsgarðar ehf. fékk hinn 4. september 2007 greiddar 786.987 krónur frá Stangveiðifélagi Reykjavíkur vegna veiðileyfasölu þess síðarnefnda vegna ársins 2007.  Miðað við að stefnandi yfirtók reksturinn 16. maí 2007 ber stefnda Húsgörðum ehf. að endurgreiða stefnanda hlutdeild hans í tekjunum frá þeim degi er hann yfirtók reksturinn.  Hefur útreikningur stefnanda ekki sætt andmælum og verður stefndi Húsgarðar ehf. dæmdur til að greiða stefnanda 489.681 krónu.

Samkvæmt því sem nú hefur verið rakið verður stefndi Húsgarðar ehf. dæmdur til að greiða stefnanda 674.745 krónur með dráttarvöxtum eins og greinir í dómsorði en dráttarvaxtakröfu stefnanda hefur ekki verið andmælt sérstaklega.  Ekki verður séð með hvaða rökum stefnandi telur sig eiga bótakröfu sömu fjárhæðar á hendur stefndu Guðbjörgu og Fasteignamarkaðinum ehf. en umræddar greiðslur byggja á samningum sem stefnandi yfirtók við kaupin á rekstri frá stefnda Húsgörðum ehf. og greiðslur þessar voru inntar af hendi löngu eftir að kaupsamningur var undirritaður og afskiptum fasteignasölunnar lokið.  Verður ekki séð að upplýsingar um uppgjör að þessu leyti hafi legið fyrir við undirritun kaupsamnings.  Verða stefndu Guðbjörg og Fasteignamarkaðurinn ehf. því sýknuð af kröfuliðum 5 og 6. 

Eftir þessum úrslitum verður stefnandi dæmdur til að greiða stefndu, Garðari Kjartans­syni, Guðbjörgu R. Róbertsdóttur og Fasteignamarkaðinum ehf. 200.000 krónur í málskostnað hverju fyrir sig en rétt þykir að málskostnaður verði felldur niður milli stefnanda og stefnda Húsgarða ehf.

Af hálfu stefnanda flutti málið Árni Ármann Árnason hrl.  Af hálfu stefndu Garðars Kjartanssonar og Húsgarða ehf. flutti málið Björgvin Þorsteinsson hrl. en af hálfu stefndu Guðbjargar R. Róbertsdóttur og Fasteignamarkaðarins ehf. flutti málið Kristín Edwald hrl.

Greta Baldursdóttir héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð

Stefndu, Garðar Kjartansson, Guðbjörg R. Róbertsdóttir og Fasteignamarkaðurinn ehf., eru sýknuð af öllum kröfum stefnanda, Sog-veitinga ehf. í máli þess og skal stefnandi greiða hverju þeirra 200.000 krónur í málskostnað.

Stefndi Húsgarðar ehf. greiði stefnanda 674.745 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 2. maí 2009 til greiðsludags og skal hvor um sig bera sinn hluta málskostnaðar.