Fimmtudaginn 7. júní 2007.
Nr. 591/2006.	Kaupþing banki hf. (Kristinn Bjarnason hrl.) gegn Keahótelum ehf. (Þorsteinn Hjaltason hdl.) og gagnsök

 

Skuldamál. Loforð. Dráttarvextir. Framlagning skjala.

KB hf. höfðaði mál á hendur KE ehf. til greiðslu 3.500.000 króna samkvæmt skuldbindingu um greiðslu til KB hf. sem ritað var undir af hálfu KE ehf. á samkomulag milli S ehf. og E ehf. um yfirtöku KE ehf. á hótelrekstri E ehf. í fasteign í eigu S ehf. Fyrir lá að KE ehf. tók við öllu lausafé sem var í hótelinu en stór hluti þess hafði verið veðsettur KB hf. Nefnd skuldbinding var gerð í tengslum við yfirtöku á hinu veðsetta lausafé og hafði þann tilgang að tryggja KE ehf. eignarrétt að lausafénu og að það yrði leyst úr veðböndum. Deildu aðilar um hvort skuldbindingin hefði orðið virk. Í dómi Hæstaréttar var talið að skuldbindingin hefði stofnað rétt KB hf. til handa án þess að neitt frekar hefði þurft að koma til, enda hljóðaði hún um greiðslu beint til bankans. Að auki hafði KB hf. fengið framseld til sín réttindi þrotabús E ehf. á hendur KE ehf. samkvæmt áðurnefndu samkomulagi með yfirlýsingu skiptastjóra þrotabúsins. Greiðslukrafa KB hf. var því tekin til greina en dráttarvextir voru dæmdir frá málshöfðun þar sem skort hafði á skýr svör af hálfu KB hf. við fyrirspurnum KE ehf. um afléttingu veðréttarins.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ingibjörg Benediktsdóttir, Jón Steinar Gunnlaugsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 16. nóvember 2006. Hann krefst þess að gagnáfrýjanda verði gert að greiða sér 3.500.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 4. janúar 2003 til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 30. janúar 2007. Hann krefst þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur að öðru leyti en því að aðaláfrýjanda verði gert að greiða sér málskostnað í héraði. Þá krefst hann málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti óskaði aðaláfrýjandi eftir að leggja fram nýtt skjal, stefnu í máli Skeifunnar ehf. á hendur Eikarfasteignum ehf. 3. október 2002. Skilyrði lokamálsliðar 1. mgr. 160 gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála til að Hæstiréttur megi heimila framlagningu skjalsins eru ekki uppfyllt og kemur það því ekki til álita við úrlausn málsins.

Málsatvikum er lýst í hinum áfrýjaða dómi. Skeifan ehf. átti fasteign að Brautarholti 22-24 í Reykjavík og hafði með samningi 1. ágúst 2000 selt Eikarfasteigum ehf. hana á leigu til hótelreksturs. Hinn 23. ágúst 2002 höfðu Eikarfasteignir ehf. gefið út tryggingabréf til Búnaðarbanka Íslands hf., þar sem stofnað hafði verið til veðréttar í lausafé sem talið var upp á tveimur listum sem fylgdu bréfinu. Var þar um að ræða alls kyns muni og búnað í hótelinu. Leigutakinn, Eikarfasteignir ehf., var síðla árs 2002 kominn í vanskil með leigugjald og var gert skriflegt samkomulag 4. desember 2002 um að húsnæðinu skyldi skilað til leigusalans þann dag. Í skjalinu var tekið fram að Skeifan ehf. muni „stuðla að því að nýr leigutaki (Hótelveitingar ehf.) yfirtaki bókanir og samninga vegna hótelrekstursins sem Eikarfasteignir ehf. hafa þegar gert enda afhendi Eikarfasteignir ehf. gögn þar að lútandi.“ Þá var svofellt ákvæði í samkomulaginu: „Skeifunni ehf. er kunnugt um veðrétt Búnaðarbanka Íslands í öllu lausafé sem er í eigu Eikarfasteigna ehf. og staðsett er í húsnæðinu. Skeifan áskilur sér rétt til að koma að athugasemdum við bankann vegna veðsetningarinnar.“ Á samkomulagið var síðan handritaður svofelldur texti: „Hótelveitingar ehf. munu greiða Búnaðarbanka Íslands hf. kr. 3.500.000,- vegna ofangreinds innan mánaðar, enda sé það til staðar skv. veðbréfi.“ Undir þetta var ritað af hálfu Hótelveitinga ehf. sem var þá nafn gagnáfrýjanda. Fyrir liggur að gagnáfrýjandi tók við öllu lausafé sem var í hótelinu, þar með talið þeim hlutum sem veðsettir höfðu verið Búnaðarbanka Íslands hf. Aðaláfrýjandi hafði, þegar mál þetta var höfðað, tekið við réttindum og skyldum Búnaðarbanka Íslands hf. og krefur gagnáfrýjanda í málinu um greiðslu á 3.500.000 krónum samkvæmt skuldbindingunni sem handrituð var á samkomulagið 4. desember 2002. Snýst ágreiningur málsaðila um hvort sú skuldbinding hafi orðið virk án þess að fleira þyrfti til að koma. Er málsástæðum þeirra hér að lútandi lýst í hinum áfrýjaða dómi.

Við samningsgerðina 4. desember 2002 hafði leigutaki hótelsins, Eikarfasteignir ehf., sem þá var að hverfa frá rekstri þess, augljósa hagsmuni af því að fá greiðslu fyrir þá lausafjármuni sem hann átti í húsnæðinu og að tryggja að greiðslan fyrir þá gengi til Búnaðarbanka Íslands hf. sem átti veðrétt í þeim. Er ljóst af samhenginu að með orðunum „vegna ofangreinds“ í hinum áritaða texta var vísað til þeirra lausafjármuna, sem Eikarfasteignir ehf. höfðu veðsett Búnaðarbanka Íslands hf. og nefndir voru í texta samkomulags Eikarfasteigna ehf. við Skeifuna ehf. ofar í skjalinu. Áritun gagnáfrýjanda á skjalið, sem fyrr var lýst, hlaut að hafa þann tilgang að tryggja þessa hagsmuni. Gagnáfrýjandi tók strax við þeim munum sem um var að ræða. Hann hafði einn mánuð til að inna greiðsluna af hendi og er af textanum ljóst að á sama tímabili gat hann sannreynt hvort munirnir sem um ræddi væru til staðar, enda var greiðsluskuldbinding hans háð því að svo væri. Samkvæmt gögnum málsins gerði hann ekki á þessu tímabili athugasemdir um að hluti vantaði. Skuldbinding hans til greiðslu samkvæmt ákvæðinu var því orðin endanleg 4. janúar 2003, mánuði eftir gerð þess.

Telja verður að áritun gagnáfrýjanda á samkomulagið 4. desember 2002 hafi stofnað rétt Búnaðarbanka Íslands hf. til handa án þess að neitt frekar hafi þurft til að koma, enda hljóðar skuldbindingin um greiðslu beint til bankans. Að auki fékk aðaláfrýjandi framseld réttindi þrotabús Eikarfasteigna ehf. á hendur gagnáfrýjanda samkvæmt skjalinu með yfirlýsingu skiptastjóra þrotabúsins 8. júní 2005. Aðaláfrýjandi er því réttur aðili að málinu.

Gagnáfrýjandi hefur meðal annars haldið því fram að endanleg skuldbinding hans hafi ekki stofnast við yfirlýsinguna, þar sem ekki hafi legið fyrir að Búnaðarbanki Íslands hf. myndi aflétta veðrétti sínum af hinum veðsettu lausafjármunum þó að hann greiddi bankanum. Gögn málsins bera með sér að haft var samband við bankann í tengslum við yfirlýsinguna og verður af þeim ráðið að fjárhæð skuldbindingar gagnáfrýjanda hafi verið ákveðin í samráði við hann. Af atvikum er ljóst, að greiðsluskuldbinding gagnáfrýjanda gat ekki haft annan tilgang en að tryggja honum eignarrétt að hinum veðsettu lausafjármunum og að þeir yrðu leystir úr veðböndunum sem á þeim hvíldu. Með atbeina sínum í tengslum við gerð samkomulagsins má vera ljóst að bankinn hafi fallist á þetta. Á hinn bóginn liggur fyrir að bankinn svaraði ekki bréfi gagnáfrýjanda 25. júní 2003, þar sem hann freistaði þess að ná samkomulagi um lyktir málsins, þó að hann byði ekki fram greiðslu nema á hluta þeirrar fjárhæðar sem yfirlýsingin frá 4. desember 2002 hljóðaði um. Meðal annars var í bréfi þessu nefnd krafa gagnáfrýjanda um að bankinn aflétti veðrétti sínum ef greitt yrði. Gagnáfrýjandi átti kröfu til að fá skýr svör um þetta áður en hann innti greiðslu sína af hendi. Verður af þessum sökum ekki fallist á kröfu aðaláfrýjanda um dráttarvexti fyrr en frá þeim tíma er mál þetta var höfðað.

Samkvæmt því sem að framan greinir verður fallist á kröfu aðaláfrýjanda um greiðslu úr hendi gagnáfrýjanda á þeirri fjárhæð sem í yfirlýsingunni 4. desember 2002 greinir með dráttarvöxtum frá 11. mars 2006 en þann dag var stefna til héraðsdóms birt gagnáfrýjanda. Samkvæmt þessum úrslitum verður gagnáfrýjandi dæmdur til að greiða aðaláfrýjanda upp í málskostnað hans í héraði og fyrir Hæstarétti sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Gagnáfrýjandi, Keahótel ehf., greiði aðaláfrýjanda, Kaupþingi banka hf., 3.500.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 11. mars 2006 til greiðsludags.

Gagnáfrýjandi greiði aðaláfrýjanda samtals 500.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Norðurlands eystra 13. nóvember 2006.

Mál þetta, sem dómtekið var þann 17. október 2006, er höfðað 11. mars s.l. af Kaupþingi banka hf., Borgartúni 19, Reykjavík á hendur Keahótelum ehf., Glerárgötu 20, Akureyri.

Dómkröfur stefnanda eru að stefnda verði dæmt til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð kr. 3.500.000 með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38, 2001, um vexti og verðtryggingu frá 04.01.2003 til greiðsludags.  Þá krefst stefnandi málskostnaðar að mati dómsins auk virðisaukaskatts af málflutningsþóknun.

Dómkröfur stefnda eru aðallega að hann verði sýknaður af kröfum stefnanda en til vara að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega.  Þá krefst stefnda málskostnaðar.

Á árinu 2003 sameinuðust Búnaðarbanki Íslands hf. og Kaupþing banki hf. og ber hið sameinaða félag nú nafn þess síðarnefnda.

Í janúar 2004 var á hluthafafundi Hótelveitinga ehf. nafni félagsins breytt í Keahótel ehf.

I.

Yfirlit málsatvika og ágreiningsefna.

Samkvæmt málavaxtalýsingu aðila og framlögðum gögnum eru helstu atvik þau að hinn 1. ágúst 2000 gerðu Skeifan ehf. og Eikar fasteigir ehf. með sér samning um að síðar nefnda félagið leigði af hinu fyrrnefnda fasteignina Brautarholti 22-24 í Reykjavík til hótelrekstrar.

Fyrirsvarsmenn Eikar fasteigna ehf. gáfu út hinn 23. ágúst 2002 tryggingarbréf til Búnaðarbanka Íslands hf., með veði í sérgreindu lausafé til tryggingar skaðlausri greiðslu á öllum skuldum og skuldbindingum, með 1. veðrétti.  Samkvæmt veðbréfinu var hámarksfjárhæð fjárskuldbindinga tiltekið kr. 5.000.000, bundið vísitölu neysluverðs til verðtryggingar.  Liggur fyrir að veðbréfið var í vörslu útibús Búnaðarbankans á Hellu.  Í veðbréfinu er vísað til fylgiskjals, þ.e. lista yfir hið veðsetta lausafé og eru á honum tilgreindir eftirtaldir munir: peningakassi, peningaskápur, faxtæki, símstöð, skiptiborð, 55 símtæki, tölvubúnaður þ.m.t. 3 tölvur, 4 skjáir, 3 prentarar og hugbúnaður, 2 leðursófar, 3 borð, 3 leðurstólar, 3 barstólar 5 hringborð og 14 stólar, ótilgreindar myndir í herbergjum, á göngum og í afgreiðslu, sængur, koddar og handklæði , rúmteppi, gluggatjöld, 56 sjónvörp, 55 útvörp, 1 video, 55 hárþurrkur, 10 rúm, gufubaðsklefi, 2 þvottavélar, 3 þurrkarar, 2 skrifborð, 4 skrifborðsstólar, skjalaskápur, eldhúsborð, ísskápur, áhöld til þrifa, ryksuga og ræstivagnar, en einnig innlendar og erlendar viðskiptakröfur (vouchers) og greiðslukortakröfur VISA og EURO.  Samkvæmt áritun á veðbréfið var það innfært hjá sýslumanninum í Reykjavík þann 27. ágúst 2002 með svofelldri áritun:  „vegna þessa lausafjár er telja má nægjanlega sérgreint“.

Fyrir liggur að þann 4. desember 2002 rituðu fyrirsvarsmenn Eikar fasteigna ehf., þeir Bæring Sigurbjörnsson og Þórir Rafn Halldórsson og fyrirsvarsmaður Skeifunnar ehf., Ólafur Thoroddsen undir skjal sem ber heitið „Samkomulag,“.  Í skjali þessu er m.a. kveðið á um að Eikar fasteignir ehf. afhendi Skeifunni ehf. fasteignina Brautarholti 22-24 til fullra umráða kl. 13:00 nefndan dag.  Í skjalinu er ennfremur tekið fram að Skeifan ehf. muni stuðli að því nýr leigutaki (Hótelveitingar ehf.) yfirtaki bókanir og samninga vegna hótelreksturs Eikar fasteigna ehf., enda afhenti það félag gögn þar af lútandi.  Tekið er fram í skjalinu að Skeifunni ehf. sé kunnugt um veðrétt Búnaðarbanka Íslands í öllu lausafé sem sé í eigu Eikar fasteigna ehf. og staðsett sé í húsnæðinu, en jafnfram að Skeifan ehf. áskilji sér rétt til að koma að athugasemdum við bankann vegna veðsetningarinnar.  Sérstaklega er tekið fram að Skeifan ehf. hafi ekki athugasemdir við eignarétt annars fyrirsvarsmanns Eikar fasteigna ehf. á einu málverki og styttu í móttöku hótelsins.  Í niðurlagi skjalsins er skráð að við undirritun falli niður án kostnaðar dómsmál milli samningsaðila vegna kyrrsetningargerðar sem sé til meðferðar hjá dómstólum.

Á umrætt skjal er ennfremur handritaður svohljóðandi texti:  „Hótelveitingar ehf. munu greiða Búnaðarbanka Íslands kr. 3.500.000 vegna ofangreinds innan mánaðar, enda sé það til staðar skv. veðbréfi.“.  Rita tveir stjórnarmenn stefnda nafn sitt þar undir.

Ágreiningslaust er að vegna ofangreinds samkomulags og áritunar nefndra aðila sendi þáverandi forstöðumaður lögfræðideildar Búnaðarbanka Íslands, Ársæll Hafsteinsson, bréf til stefnda í byrjun janúar 2003, en niðurlag þess er svohljóðandi:  ,,Samkvæmt upplýsingum Eikar fasteigna ehf. skyldi umrædd greiðsla til bankans fara fram samhliða gerð kaupsamnings milli félagsins og Hótelveitinga ehf. um lausaféð.  Með vísan til framangreinds fer Búnaðarbanki Íslands þess hér með á leit við Hótelveitingar ehf. að framangreind greiðsla verði innt af hendi til bankans.“  Afrit af bréfinu var sent Eikar fasteignum ehf. 

Fyrir liggur að vegna nefnds bréfs Búnaðarbanka Íslands hf. ritaði framkvæmdastjóri Skeifunnar ehf. bréf til stefnda sem dagsett er 20. janúar 2003.  Í bréfi þessu er staðhæft að er Eikar fasteignir ehf. hafi gert leigusamning um fasteignina Brautarholti 22-24 hafi fylgt húsnæðinu símstöð, þvottavélar, þurrkari og uppþvottavél og væri því eign Skeifunnar ehf., en síðan segir: „Það er því álit Skeifunnar ehf. að bankinn geti ekki selt yður búnað og tæki sem hann á ekki, og ber að taka tillit til þess við uppgjör bankans og yðar.“

Af hálfu málsaðila er í stefnu og greinargerð vísað til ofangreindra heimildarskjala, en einnig rafbréfa sem stefnda sendi frá sér vegna nefndra lausafjármuna.  Verður m.a. ráðið af rafbréfum dagsettum 3. og 5. febrúar 2003 að í tilefni af samtali lögmanns stefnda við áðurnefndan forstöðumann Búnaðarbanka Íslands hafi sá fyrrnefndi sent lögmanni Eikar fasteigna ehf., Brynjari Níelssyni hrl. rafpóst svo og Skeifunni ehf. með það fyrir augum að síðarnefnda félaginu gæfist kostur á að koma að athugasemdum sínum.  Í nefndu rafbréfi lögmanns stefnda til lögmanns Eikar fasteigna ehf. er frá því skýrt að tekist hafi samkomulag um að stefndi keypti lausafé af Eikar fasteignum ehf., en að vandkvæði væru þar á, þar eð gufubaðsklefa hafi vantað, en að auki væru uppi deilur milli fyrri samningsaðila, þ.e. Eikar fasteigna ehf. og Skeifunnar ehf., um eignarrétt að símstöð, þurrkurum og þvottavél.  Síðan segir orðrétt:  ,,Umbjóðandi minn er tilbúinn til að ganga frá þeim kaupum sem hægt er að ganga frá á þessu stigi málsins.  Kaupverð á heildarpakkanum er 3,5 m/vsk.  Skv. reikningum er það sem vantar upp á kr. 1 millj. m/vsk.  Umbjóðandi minn stingur upp á því að á meðan skorið er úr um eignarétt á nefndum munum þá göngum við frá því sem hægt er að ganga frá.  Umbjóðandi minn fær þá reikning frá þínum umbjóðanda fyrir þessu lausafé og með ósk um að þetta sé greitt inn á einhvern reikning í eigu búnaðarbankans og bí afléttir þá veðinu“.

Fyrir liggur að Eikar fasteignir ehf. sendi stefnda reikning, sem dagsettur er 17. febrúar 2003.  Er þar skráð m.a.: „Sala lausafjár samkvæmt meðfylgjandi lista: Úttekið kr. 3.500.000, virðisaukaskattur kr. 857.500 og upphæð reiknings kr. 4.357.500.

Með rafbréfi lögmanns stefnda til lögmanns Eikar fasteigna ehf., dagsettu 21. febrúar 2003 er efni ofangreinds rafbréfs frá 3. febrúar áréttað, en með ítarlegri hætti.  Í bréfinu segir m.a.:

,,Á reikningi þarf að koma fram að keypt sé lausafé sem veðsett var Búnaðarbanka Íslands og sbr. fylgiskjal þinglýsts tryggingabréfs dags. 23. 08. 2002.  Undanskilið sé þó gufubaðsklefi (metinn á kr. 350.000 vantar), símstöð og skiptiborð (kr. 550.000), þurrkari Imesa, 2 Whirlpool þurrkarar, 1 þvottavél Whirlpool, alls metið á 1. millj. kr. m/vsk.  Kaupverð alls lausafjár er kr. 3.500.000 m/vsk. En að þessu frádregnu er kaupverð kr. 2.500.00 m/vsk.  Hótelfasteignir munu kaupa það sem undanskilið er hér á nefndu verði þegar gufubaðið kemur í leitirnar og deilur hafa verið jafnaðar um eignarrétt þannig að Eikar fasteignir hafa sannað eignarrétt sinn með dómi eða samkomulagi við Skeifuna ehf.  Fjárhæð reiknings kr. 2.008.032, virðisaukaskattur kr. 491.956, heildarfjárhæð kr. 2.500.000.  Eikar fasteignir ehf. lýsa því yfir að nefnda fjárhæð eigi að greiða til Búnaðarbanka Íslands og mun bankinn við það aflétta veði sínu af hinu selda.“

Í rafbréfi lögmanns stefnda til fyrirsvarsmanns Eikar fasteigna ehf., sem dagsett er 19. maí 2003, er efni ofangreindra rafbréfa enn áréttað.  Niðurlag bréfsins er svohljóðandi:  Svo þurfum við að fá staðfestingu bankans um að þeir muni aflétta veðinu af nefndum munum þegar við greiðum til þeirra þessa fjárhæð.  Við höfum alltaf vilja drífa í þessu, en það er bara ekki hægt að borga eitthvað út í loftið án þess að hafa tilskilin gögn og yfirlýsingar til þess að koma í veg fyrir að umbjóðandi minn verði fyrir tjóni“.

Samkvæmt framlögðum gögnum sendi lögmaður stefnda útibússtjóra Búnaðarbanka Íslands á Hellu bréf sem dagsett er 25. júní 2003.  Er í bréfinu m.a. vísað til áðurrakinna skilyrða stefnda fyrir kaupum á margnefndu lausafé og því beint til útibússtjórans að hann beiti sér til þess að lausn fáist á málið.

Eikar faseignir ehf. var tekið til gjaldþrotaskipta með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur þann 9. desember 2004.  Óumdeilt er að þann 8. júní 2005 framseldi skiptastjóri þrotabúsins með yfirlýsingu rétt búsins samkvæmt áðurrakinni áritun á skjalið frá 4. desember 2002: „Kröfu að upphæð kr. 3.500.000 á hendur Hótelveitingum ehf., nú Keahótel, til Kaupþings banka hf.“

Stefnandi sendi hinn 24. júní 2005 innheimtubréf til stefnda og krafðist greiðslu í samræmi við áritun fyrirsvarsmanna hans og skuldbindingu á margnefnt samkomulag frá 4. desember 2002, með vísan til framsals skiptastjóra þrotabús Eikar fasteigna ehf.

II.

Málsástæður og lagarök stefnanda.

Stefnandi reisir kröfur sínar á því að með áritun á samkomulagsskjal frá 4. desember 2002 hafi stefnda skuldbundið sig gagnvart Eikar fasteignum ehf. til að greiða kr. 3.500.000 vegna lausafjár, sem staðsett var í fasteigninni Brautarholti 22-24 í Reykjavík.  Með yfirlýsingu dagsettri 8. júní 2005 hafi skiptastjóri þrotabús Eikar fasteigna ehf. framselt stefnanda kröfuna og sé stefnandi því sá aðili sem haft geti uppi kröfur á hendur stefnda.

Af hálfu stefnanda er vísað til áður rakinna rafbréfa stefnda þar sem m.a. komi fram samskipti þeirra við þáverandi forstöðumann lögfræðisviðs Búnaðarbanka Íslands, vitnið Ársæl Hafsteinsson, en einnig samskipti þeirra við Brynjar Níelsson hrl., lögmann Eikar fasteigna ehf. um hið veðsetta lausafé. 

Byggir stefnandi á því að í greindum rafpóstum komi það fram að stefnda hafi ætlað að greiða stefnanda í samræmi við samkomulagið frá 4. desember 2002, þrátt fyrir að hann hafi haft efasemdir um eignarétt á einhverjum hluta lausafjárins og af þeim sökum ætlað að bíða með að greiða hluta kaupverðsins.  Byggir stefnandi á því að ekkert í samskiptum aðila bendi hins vegar til þess að Eikar fasteignir ehf. hafi samþykkt beiðni stefnda um að fresta greiðslu á hluta nefndrar fjárhæðar, kr. 3.500.000, en samkomulagið hafi borið með sér að þá fjárhæð hafi stefndi átti að greiða mánuði frá undirritun þess.  Byggir stefnandi á því að með nefndum rafpóstum hafi efni umrædds samkomulags verið staðfest.  Hafi stefnandi með innheimtubréfi dagsettu 24. júní 2005 krafið stefnda um efndir, en skuldin þrátt fyrir það ekki fengist greidd.  Byggir stefnandi á því að stefndi hafi stórlega vanefnt samkomulagið, en engin greiðsla hafi borist frá stefnanda, hvorki í heild né að hluta.

Um lagarök vísar stefnandi til megin reglna kröfu- og samningaréttar um efndir samninga, skuldbindingagildi loforða og reglur um þriðja manns löggerninga, en reglur þessar fái m.a. stoð í lögum nr. 7, 1936.

Kröfu um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti styður stefnandi við ákvörðun Seðlabanka Íslands á hverjum tíma um grunn dráttarvaxta og vanefndaálags, sbr. 1. mgr. 6 gr. laga nr. 38, 2001 um vexti og verðtryggingu, en upphafstíma dráttarvaxta miðar stefnandi við mánuð frá því umrætt samkomulag var gert, en þá hafi gjalddagi kröfunnar verið.  Kröfu um málskostnað styður stefnandi við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91, 1991 um meðferð einkamála, en kröfu um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun reisir hann á lögum nr. 50, 1998.

Málsástæður og lagarök stefnda.

Stefndi reisir sýknukröfu sína á því, að með undirritun sinni á samkomulagið frá 4. desember 2002 hafi ekki komist á kaupsamningur um kaup á lausafé og hafi því engin krafa stofnast á hendur stefnda.  Þvert á móti hafi verið um að ræða viljayfirlýsingu stefnda um að hann myndi kaupa ákveðið lausafé af Eikar fasteignum ehf., að uppfyllt skilyrðum og ef að um semdist yrði kaupverðið greitt.  Er á því byggt að þennan skilning stefnda hafi þáverandi lögmaður stefnanda, vitnið Ársæll Hafsteinsson staðfest í framlögðu bréfi, dagsettu 6. janúar 2003.

Stefnda byggir á því að ekki geti verið um skilyrðislausan kröfurétt eða skuldabréf að ræða heldur viljayfirlýsingu til viðskipta.  Viðskiptin hafi aldrei farið fram og því hafi engin krafa stofnast á hendur stefnda. 

Stefnda byggir á því að fyrir hafi legið að forsenda fyrir kaupum og greiðslu stefnda hafi t.d. verið að ljóst væri hvað hann væri að kaupa, að lausaféð væri til staðar, að veðhafi félli frá veðkröfum sínum og að seljandi hefði eignarrétt að lausafénu o.s.frv.  Þessum skilyrðum hafi ekki verið fullnægt.  Þá hafi seljandinn, Eikar fasteignir ehf., neitað að skrifa undir kaupsamning, hækkað kaupverðið, en að auki ekki getað framvísað yfirlýsingu frá veðhafa um veðbandslausn eða leyst deilur sínar við fyrri leigusala, Skeifuna ehf., um eignarétt á lausafénu.

Stefnda reisir kröfur sínar á því að stefnandi máls þessa hafi heldur ekki boðið fram kaupsamning um lausaféð.  Þá hafi nefnd viljayfirlýsing stefnda löngu verið úr gildi fallin þegar stefnandi höfðaði mál þetta hinn 11. mars 2006, þremur árum og þremur mánuðum eftir að hún varð gerð.  Allur réttur, hafi hann á annað borð einhver verið, hafi því verið löngu fyrndur og/eða fallinn niður fyrir tómlæti.  Vísar stefnda til þess að hann verði ekki dæmdur til að greiða stefnanda stefnufjárhæðina, enda hafi kaupsamningur ekki verið gerður um ákveðið lausafé.  Aldrei hafi heldur almennilega komið í ljós hvaða muni verið var að fjalla um.

Stefnda vísar til þess að umrædd viljayfirlýsing hafi verið gefin til Eikar fastaeigna ehf.  Heldur stefnda því fram að stefnandi geti ekki byggt neinn rétt á yfirlýsingunni enda þótt framsal liggi fyrir af hálfu skiptastjóra mörgum árum eftir að hún var gefin út til annars aðila.  Sá aðili, þ.e. Eikar fasteignir ehf., hafi í raun ekkert gert með yfirlýsinguna og ekki gengið til samninga um kaup á lausafénu og sé því allur sá gerningur niður fallinn.  Þá hafi stefnandi ekki sinnt því að gefa út yfirlýsingu um að hann myndi aflýsa veðinu ef af kaupsamningi yrði á milli Eikar fasteigna ehf. og stefnda.

Á því er byggt af hálfu stefnda að áður rakin yfirlýsing skiptastjóra þrotabús Eikar fasteigna ehf. um framsal kröfu til stefnanda sé frekar óljós.  Réttur þrotabúsins samkvæmt framsalinu hafi í raun aldrei verið til og því hafi ekkert verið framselt.  Lausaféð hafi aldrei verið selt, í það minnsta hafi stefndi aldrei keypt það.  Ekki verði séð hvernig stefnandi geti krafið stefnda um greiðslu kaupverðs án þess að framselja nokkurn rétt til lausafjárins, sem viðskiptin hafi átt að vera um í upphafi.  Virðist stefnandi í málinu helst vera að krefja um skilyrðislausa greiðslu eins og um víxil væri að ræða, en sá málatilbúnaður sé í andstöðu við áður rakið bréf lögmanns hans frá 6. janúar 2003.

Af hálfu stefnda er upphafstíma dráttarvaxta í stefnu mótmælt svo og upphæð stefnukröfunnar.  Um sé að ræða kaup á lausafé og hafi virðisaukaskattur verið innifalinn í kaupverðinu.  Réttur reikningur þar um hafi aldrei borist stefnda.  Þá hafi stefnandi aldrei boðið fram það lausafé sem í upphafi hafi átt að selja, enda hafi það aldrei verið til staðar þar sem Skeifan ehf. hafi átt mikinn hluta þess.  Af þessum sökum hefði kaupverð í upphafi aldrei verið svo hátt sem tiltekið var í viljayfirlýsingunni og stefnukrafa því átt að vera mun lægri.

Um lagarök vísar stefndi til laga nr. 7, 1936 um samningsgerð og ógildanlega gjörninga, einkum 1. kafla, sbr. 1-9. gr.  Þá vísar stefndi til almennra reglna kröfuréttar um að gjalddagi reikningskröfu sé í fyrsta lagi kominn eftir að reikningur hefur verið gerður og sýndur greiðanda.  Kröfur um málskostnað styður stefnandi við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91, 1991 um meðferð einkamála.

III.

Við aðalmeðferð fyrir dómi gáfu vitnaskýrslur fyrrum framkvæmdastjórar Eikar fasteigna ehf., vitnin Þórir Rafn Halldórsson og Bæring Sigurbjörnsson, en einnig framkvæmdastjóri Skeifunnar, Ólafur Thoroddsen lögfræðingur, svo og Brynjar Þór Níelsson hrl., Ársæll Hafsteinsson hrl., Björn Sigurðsson bankaútibússtjóri, Sigurður Ólafsson bifreiðastjóri og Gísli Guðmundsson.

Bæring Sigurbjörnsson skýrði m.a. svo frá, að í tengslum við gerð umrædds samkomulags frá 4. desember 2002 hafi forráðamenn Eikar fasteigna ehf. og Ólafur Thoroddsen, fyrirsvarsmaður Skeifunnar ehf., ákveðið að hittast þann dag kl. 13:00 ásamt fyrirsvarsmönnum stefnda, enda hafi það legið fyrir að stefndi ætlaði að taka við hótelrekstrinum og húsnæðinu að Brautarholti 22-24.  Bar vitnið að einnig hafi það legið fyrir að stefnda ætlaði að kaupa innbú Eikar fasteigna samkvæmt sérstökum lista er fylgt hafi tryggingabréfi Búnaðarbanka Íslands, sbr. dskj. nr. 9.  Á nefndum fundi hafi Ólafur Thoroddsen lagt fram umrætt samkomulag, en þeir, þ.e. forráðamenn Eikar fasteigna, haft símasamband við þáverandi forstöðumann lögfræðideildar Búnaðarbanka Íslands, vitnið Ársæl Hafsteinsson, vegna veðréttar bankans í lausafénu fyrir allt að 5 milljónir króna.  Hafi niðurstaða viðræðnanna orðið sú að bankinn samþykkti að aflétta veði sínu gegn því að fá til sín greiðslu að fjárhæð kr. 3.500.000.  Vitnið bar að skilningur sinn á þessum tíma hafi verið sá að virðisaukaskattur væri ekki innifalinn í nefndri fjárhæð, en litið svo á að ef það væri raunin „þá hafi virðisaukaskattur sennilega átt að koma ofan á“.  Vitnið bar að eftir nefnt símtal hefði yfirlýsing varðandi lausaféð verið skráð á samkomulagsblaðið og fyrirsvarsmenn stefnda ritað nafn sitt þar undir.  Kvaðst vitnið þar með hafa litið svo á að stefnda hefði keypt lausaféð og þar sem Eikar fasteignir ehf. hafi að fullu staðið við kaupin hafi hann ætlað að málinu væri lokið án frekari gerninga, en vitnið vísaði að öðru leyti um síðari samskipti við stefnda til lögmanns félagsins, Brynjars Þórs Níelssonar hrl.  Vitnið bar að strax eftir undirritun fyrirsvarsmanna stefndu hefðu aðilar gengið um hótelið til að kanna hvort lausaféð væri til staðar og hafi svo verið fyrir utan gufubaðsklefa, sem stefnda hafi fengið fljótlega í sínar vörslur.  Vitnið staðhæfði að umrætt lausafé hafi allt verið í eigu Eikar fasteigna ehf., þ.m.t. símstöð og þvottavélar, en sambærilegum eigum Skeifunnar ehf. hafi verið komið fyrir í geymslu í hótelhúsnæðinu og því verið til staðar við áðurnefnda vettvangsskoðun.

Varðandi vanefndir stefnda á kaupgreiðslu vísaði vitnið til þess að fyrirsvarsmenn stefnda hafi nefnt að umræddur gufubaðsklefi hefði ekki fylgt með í kaupunum.  Vitnið kannaðist hins vegar ekki við að stefndi hefði óskað eftir reikningi vegna kaupanna, skriflegri yfirlýsingu frá Búnaðarbanka Íslands um að bankinn myndi aflétta veði sínu gegn greiðslu eða að gerður yrði sérstakur samningur um kaupin.  Þá kannaðist vitnið ekki við að nefnd atriði hefðu komið til umræðna í viðræðum þess við Björn Sigurðsson, útibússtjóra stefnanda á Hellu. 

Vitnið Þórir Rafn Halldórsson bar, að hótelið að Brautarholti 22-24 hafi verið í fullum rekstri er umrætt samkomulag milli Eikar fasteigna ehf. og Skeifunnar ehf. var undirritað hinn 4. desember 2002.  Vitnið staðhæfði að fyrirsvarsmaður Skeifunnar ehf., Ólafur Thoroddsen hefði handritað þann texta sem skráður var neðst á samkomulagsblaðið vegna kaupa stefnda á margnefndu lausafé og var frásögn vitnisins að öðru leyti í aðalatriðum í samræmi við frásögn vitnisins Bærings Sigurbjörnssonar hér að framan, m.a. um aðkomu lögfræðings Búnaðarbanka Íslands og viðtöku stefnda á lausafénu eftir vettvangsskoðun að undanskildum gufubaðsklefa.  Vitnið kvaðst því hafa litið svo á að tekist hefðu skuldbindandi kaup um lausaféð, enda það allt verið eign Eikar fasteigna ehf. og kannaðist ekki við að stefndi hefði við samningsgerðina haft efasemdir þar um.  Á hinn bóginn kannaðist vitnið við að stefndi hefði krafist þess að Eikar fasteignir ehf. legði fram yfirlýsingu frá Búnaðarbanka Íslands þess efnis að bankinn aflétti veði sínu af hinu selda lausafé gegn greiðslu kaupverðsins, en lýsti viðbrögðum vegna kröfunnar þannig:  „… Það er eins og mig minni það að það hafi verið haft samband við Björn banka(útibús)stjóra á Hellu og ég held að hann hafi gefið hana út, ég held að það hafi ekki staðið neitt á því.“

Vitnið Ólafur Thoroddsen skýrði frá því að aðdragandinn að gerð nefnds samkomulags hinn 4. desember 2002 hafi verið sá að Eikar fasteignir ehf. hafi verið í verulegum vanskilum með leigugreiðslur við Skeifuna ehf. og af þeim sökum hafi staðið til að félagið yrði borið út úr húsnæðinu með aðstoð sýslumannsins í Reykjavík.  Vitnið kvaðst hafa gert sér grein fyrir því að ef gripið yrði til slíkra aðgerða hefði það mikla röskun í för með sér varðandi allan hótelrekstur og gæti auk þess rýrt verðgildi eignarinnar og haft neikvæð áhrif á rekstur Skeifunnar ehf.  Með þetta í huga hefði hann beitt sér á síðustu stundu fyrir gerð samkomulags um leigulok Eikar fasteigna ehf., en jafnframt beitt sér fyrir því að stefnda gæti tækið við hótelrekstrinum.  Vegna þessa alls, en ekki síst vegna orða fyrirsvarsmanna Eikar fasteigna ehf. um verðmæti bókunarkerfis og bókana á hótelinu hafi ákvæði þar um verið sett í samkomulagið ásamt með yfirfærslurétti til Skeifunnar ehf. þannig að það félag gæti miðlað því til hins nýja rekstraraðila, þ.e. stefnda.  Vitnið bar að við þessar aðstæður hefði stefnda komið að hótelrekstrinum.  Kvaðst vitnið hafa ritað eigin hendi neðst á umrætt samkomulagsskjal áður rakinn texta varðandi lausafé og fjárhæð, án samráðs við starfsmenn Búnaðarbanka Íslands, en ekki litið svo á að með nafnritun sinni hefðu fyrirsvarsmenn stefnda verið að gera eiginlegan kaupsamning.  Kvaðst vitnið hafa litið svo á að tilgreind fjárhæð, kr. 3.500.000, væri heildarfjárhæð, að meðtöldum virðisaukaskatti, vegna kaupa stefnda á lausafénu, ef um semdist með aðilum.  Vísaði vitnið til þess að á nefndri stundu hefði það litið svo á að Skeifan ehf., væri eigandi að hluta þess lausafjár sem Eikar fasteignir ehf. hafði tilgreint í fylgiskjali með tryggingabréfi til Búnaðarbanka Íslands.  Vegna þess alls hafi hann gert ráð fyrir að allir aðilar málsins, þ.á.m. bankinn, þyrftu að koma saman og greiða úr ágreiningi um eignarréttinn áður en eiginlegur kaupsamningur yrði gerður um lausafjármunina við stefnda.  Vitnið bar að vegna greindra aðstæðna og andrúmslofts hefði það og legið fyrir að forsenda stefnda fyrir kaupum hafi og verið að Búnaðarbankinn aflétti veði sínu í lausafénu gegn nefndri greiðslu.  Varðandi eignarréttinn Skeifunnar ehf. að umræddu lausafé vísaði vitnið til þess að er Eikar fasteignir ehf. tóku við umræddu húsnæði hafi Skeifan ehf. samkvæmt leigusamningi átt að öllu verulegu þann lausafjárbúnað sem þar var til staðar, þ.m.t. allar innréttingar, lausar og fastar, rúm, gluggatjöld, teppi, símstöð og annað.  Vitnið bar að munirnir hefðu verið til staðar við vettvangsskoðunina þann 4. desember 2002.  Kvaðst vitnið hafa ætlað að koma formlegum athugasemdum sínum að um áðurgreinda veðsetningu lausafjárins við Búnaðarbanka Íslands og Eikar fasteignir ehf. þegar hin eiginlega samningsgerð um kaup stefnda færu fram.  Vegna þessa kvaðst vitnið og hafa ritað fyrirsvarsmönnum stefnda bréf, dags. 20. janúar 2003, sbr. dskj. nr. 17, og gert þeim grein fyrir sjónarmiðum sínum um eignaréttinn.  Vegna vanefnda Eikar fasteigna ehf., þ.á.m. um áðurnefnt bókunarkerfi hefðu frekari viðræður hins vegar ekki farið fram og Skeifunni ehf. að auki aldrei verið kynntur kaupsamningur um lausaféð.

Vitnið Brynjar Þór Níelsson hrl. kvaðst í upphafi hafa komið að málefnum Eikar fasteigna ehf. er félagið hafi átt í deilum við Skeifuna ehf. vegna vanefnda á leigusamningi, en í tengslum við það málefni hafi hann orðið var við ágreining aðilanna um eignarétt að tilteknu lausafé í fasteigninni Brautarholti 22-24 í Reykjavík. Vitnið ætlaði að sá ágreiningur hefði verið leystur er Eikar fasteignir ehf. hætti hótelrekstri sínum í umræddu húsnæði með samkomulagi.  Vitnið kvaðst ekki hafa komið að gerð nefnds gernings eða áritunar er leitt hafi til kaupa stefnda á lausafé Eikar fasteigna ehf., í desembermánuði 2002.  Kvaðst vitnið fyrst hafa séð gerninginn er stefndi efndi ekki skyldur sínar um greiðslur til Búnaðarbanka Íslands.  Í tengslum við innheimtuaðgerðir kvaðst vitnið komist að því að stefndi hafði athugasemdir um skil, þ.á.m. á gufubaðsklefa, en að auki heyrt ávæning af því að Skeifan ehf. teldi sig eiganda að hluta lausafjárins.  Vitnið bar að stefnda hefði einnig haft uppi athugasemdir við reikningsgerð Eikar fasteigna ehf. vegna virðisaukaskatts.  Vitnið kvað allar þessar athugasemdir hafa verið í ósamræmi við fullyrðingar fyrirsvarsmanna Eikar fasteigna ehf., en vegna aðkomu Búnaðarbanka Íslands, þ.á.m. um að bankinn ætti að aflétta veði sínu gegn greiðslu stefnda hafi hann ákveðið að hætta öllum afskiptum af málinu.

Vitnið Ársæll Hafsteinsson kvaðst hafa komið að máli þessu sem þáverandi forstöðumaður lögfræðideildar Búnaðarbanka Íslands er Eikar fasteignir ehf. voru í samningaviðræðum við stefnda um umrætt lausafé, þar eð bankinn hafi átt veðrétt samkvæmt tryggingabréfi.  Vísaði vitnið til þess að nefnt kaupverð lausafjárins hefði verið lægra en hámarksfjárhæð veðbréfsins.  Kvaðst vitnið fyrir hönd bankans hafa fallist á að aflýsa veðinu gegn því að hann fengi greiðslu að fjárhæð kr. 3.500.000 beint til sín og þá með skjalfestri áritun þar um.  Vitnið minntist þess ekki að hafa átt bein samskipti við fyrirsvarsmenn stefnda vegna greindra viðskipta, en bar að ekki hafi verið óalgegnt í tengslum við viðskipti sem þessi að bankinn gæfi út formlega yfirlýsingu um veðbandslausn gegn ákveðinni greiðslu.  Vitnið staðhæfði að í þessu tilfelli hafi það hins vegar legið algjörlega ljóst fyrir að bankinn myndi standa við hið munnlega loforð og því ætlað að fullgild kaup hefðu tekist með aðilum um lausaféð og stefnda í framhaldi af því tekið það í sínar vörslur.  Vitnið bar að er dráttur hefði orðið á efndum af hálfu stefnda hefði hann sent stefnda innheimtubréf, dags. 6. janúar 2003, sbr. dskj. nr. 14, enda litið svo á, þrátt fyrir orðalag bréfsins, að fullgildur kaupsamningur hefði komist á.  Vitnið kvaðst síðar hafa haft af því spurnir að stefnda hefði haft uppi athugasemdir við kaupin vegna afhendingardráttar Eikar fasteigna ehf.  á hluta hins selda, þ.á.m. á þvottatækjum og gufubaðsklefa.  Vitnið kvaðst ekki hafa haft frekari afskipti af málinu enda hætt störfum hjá bankanum á fyrstu mánuðum ársins 2003.

Vitnið Björn Sigurðsson, útibússtjóri í KB banka á Hellu staðfesti að margnefnt tryggingabréf hefði verið í hans vörslum og hann af þeim sökum átt samræður við fyrirsvarsmann Eikar fasteigna ehf. um fjármál félagsins.  Vitnið kannaðist ekki við að hafa átt samskipti við fyrirsvarsmann Skeifunnar ehf. eða aðila á vegum stefnda vegna sölu Eikar fasteigna ehf. á því lausafé sem skráð var í fylgiskjali með veðbréfinu.

Vitnið Sigurður Ólafsson kvaðst í störfum sínum sem sendibifreiðastjóri hafa flutt gufubaðsklefa þann 20. maí 2003, en reikning fyrir það verkefni hafi hann sent félagi á vegum fyrrverandi eiganda Eikar fasteigna ehf.  Vitnið kvaðst hafa komið gufubaðsklefanum fyrir í geymslu.

Vitnið Gísli Guðmundsson bar fyrir dómi að hann hefði á sínum tíma selt lausafé til Eikar fasteigna ehf., þ.á.m. þurrkara, þvottavélar, símstöð auk annarra muna.

IV.

Við það verður að miða að samskipti málsaðila eigi rætur að rekja til riftunargernings Skeifunnar ehf. og Eikar fasteigna ehf. frá 4. desember 2002 um fasteignina Brautarholt 22-24 í Reykjavík.  Er í gerningi þessum, auk ákvæðis um skil á húsnæðinu, tiltekið að Skeifunni ehf. sé kunnugt um veðrétt Búnaðarbanka Íslands í öllu lausafé í eigu Eikar fasteigna ehf. í húsnæðinu, en að Skeifan áskilji sér rétt til að koma að athugasemdum við bankann vegna veðsetningarinnar.  Í gerningnum er einnig kveðið á um að Eikar fasteignir afhendi gögn um bókanir og samninga er varði hótelrekstur í eigninni.  Loks kemur fram í gerningnum að stefnda sé hinn nýi leigutaki að húsnæðinu.

Fyrir liggur að fyrirsvarsmenn stefnda rituðu nafn sitt neðst á riftunargerninginn, undir svohljóðandi yfirlýsingu, sem var handrituð:

„Hótelveitingar ehf. munu greiða Búnaðarbanka Íslands kr. 3.500.000 vegna ofangreinds innan mánaðar, enda sé það til staðar skv. veðbréfi.“

Ágreiningslaust er að eftir undirritunina fóru fyrirsvarsmenn stefnda í vettvangsskoðun í húsnæðinu og hófu í framhaldi af því hótelrekstur sinn.

Bú Eikar fasteigna ehf. var tekið til gjaldþrotaskipta þann 9. desember 2004.  Að virtum framlögðum gögnum verður lagt til grundvallar að stefnandi hafi með yfirlýsingu skiptastjóra þrotabúsins hinn 8. janúar 2005 fengið framseldan ætlaðan rétt gagnvart stefnda samkvæmt yfirlýsingunni frá 4. desember 2002.

Í stefnu og við munnlegum flutning reisir stefnandi kröfur sínar aðallega á því að með áritun fyrirsvarsmanna stefnda undir greinda yfirlýsingu hafi stefnda skuldbundið sig til að kaupa lausafé í umræddu húsnæði fyrir kr. 3.500.000.  Þá hafi stefndi í áðurröktum rafbréfum fyrri hluta árs 2003 áréttað loforð sitt um kaupin enda hafi hann fengið lausafjármunina afhenta að öllu verulega strax eftir undirritunina og að fullu í maímánuði 2003.  Liggi ekkert fyrir um að stefnda hafi fengið frest á greiðsluskyldu sinni vegna efasemda um eignarétt á lausafénu.  Stefndi hafi og fengið sendan reikning frá Eikar fasteignum ehf. vegna kaupanna.

Í málatilbúnaði sínum byggir stefndi aðallega á því að bindandi kaupsamningur hafi ekki komist á milli aðilanna.  Hafi stefndi ekki litið svo á að með nefndri áritun hafi falist loforð um kaup, heldur hafi verið um að ræða viljayfirlýsingu þess efnis að hann myndi kaupa tiltekið lausafé ef um semdist og að uppfylltum lýstum skilyrðum og þá fyrir ákveðið kaupverð.  Umræddum skilyrðum hafi Eikar fasteignir ehf. aldrei fullnægt og hafi því forsendur fyrir kaupsamningi brostið.

Ágreiningslaust er að fyrirsvarsmaður Skeifunnar ehf., vitnið Ólafur Thoroddsen lögfræðingur handritaði umrædda yfirlýsingu á riftunargerning Skeifunnar ehf. og Eikar fasteigna ehf.

Að áliti dómsins er texti yfirlýsingarinnar mjög knappur og ber aðilum ekki saman um hvað lagt hafi verið til grundvallar um efni hennar, m.a. að því er varðar tilgreinda fjárhæð.  Í textanum er hins vegar ótvírætt kveðið á um greiðsluskyldu stefnda innan mánaðar, en ennfremur er þar vísað til ákvæða í áðurnefndum riftunargerningi þ. á. m. um veðrétt Búnaðarbanka Íslands í lausafénu samkvæmt veðbréfi.

Fyrir dómi hefur vitnið Ólafur Thoroddsen, fyrirsvarsmaður Skeifunnar ehf. lýst tilurð riftunargerningsins.  Kvað vitnið gerninginn hafa verið gerðan í nokkurri skyndingu og að tilefnið hafi verið yfirvofandi útburður Eikar fasteigna ehf. úr fasteigninni vegna verulegra vanskila á leigugreiðslum.  Þá staðhæfði vitnið að verulegur ágreiningur hafi verið með aðilum gerningsins um eignarétt á þeim lausafjármunum sem Eikar fasteignir ehf. hafi talið sig eiganda að í húsnæðinu og sem skráð hafði verið á lista er fylgdi veðbréfi til Búnaðarbanka Íslands.  Verður af framburði vitnisins ráðið að þessi ágreiningur hafi ráðið þeim fyrirvara sem lýst er í lokaorðum þeirrar yfirlýsingar sem aðilar máls deila hér um.  Staðhæfði vitnið að vegna þessa alls hafi fyrirsvarsmenn stefnda með undirritun sinni ekki verið að lofa kaupum á umræddu lausafénu án skilyrða og frekari samningsgerðar.

Samkvæmt framlögðum gögnum lýsti stefnda ítrekað í rafbréfum til Eikar fasteigna ehf., fyrri hluta árs, yfir vilja til að semja endanlega um kaup á umræddu lausafé.  Í bréfum þessum setti stefnda og fram skilyrði fyrir kaupunum, þ.á.m að Eikar fasteignir ehf. sýndi fram á ótvíræðan eignarétt sinn og að lausafénu yrði öllu komið til skila, að fyrir lægi skrifleg yfirlýsing um veðbandslausn veðhafa gegn greiðslu kaupverðs og loks að heildarverð reiknings væri í samræmi við yfirlýsingu hans.

Af gögnum verður ráðið að viðbrögð Eikar fasteigna ehf. hafi falist í því að senda stefnda reikning hinn 7. febrúar 2003, að fjárhæð kr. 3.500.000 að viðbættum virðisaukaskatti. 

Í þessu viðfangi er að mati dómsins til þess að líta að margnefnd áritun stefnda á riftunargerninginn er einhliða.  Verður að því virtu að leggja þá byrði á stefnanda að sýna fram á að Eikar fasteignum ehf., sem stefnandi leiðir rétt sinn frá, hafi verið heimilt að bæta virðisaukaskatti við tilgreinda fjárhæð.  Gegn andmælum stefnda, sem stoð hefur í framburði vitnisins Ólafs Thoroddsen, sem dómurinn metur trúverðugt þykir stefnanda ekki hafa tekist það, sbr. einnig  til hliðsjónar dóm Hæstaréttar í máli nr. 409/2002

Að virtum andmælum stefnda við flutning málsins þykir sú staðhæfing stefnanda, sem studd er vitnisburði fyrrum fyrirsvarsmanna Eikar fasteigna ehf., um að gufubaðsklefa hafi verið komið í vörslur stefnda í maímánuði 2003 ekki einhlít þegar litið er til óljóss vitnisburðar Sigurðar Ólafssonar sendibifreiðastjóra.  Verður því nefnd staðhæfing stefnanda að virtum andmælum stefnda að teljast ósönnuð.

Að ofangreindu virtu verður að áliti dómsins að leggja til grundvallar að sá fyrirvari sem lýst er í yfirlýsingu þeirri sem fyrirsvarsmenn stefnda rituðu undir þann 4. desember 2002 hafi m.a. átt rót sína að rekja til þess tilkalls sem Skeifan ehf. hafði til þess lausafjár sem staðsett var í nefndu húsnæði að Brautarholti 22 - 24.  Verður að fallast á það með stefnda að hann hafi haft réttmæta ástæðu til að kanna þessi réttindi frekar, og þá eftir atvikum um vanheimild seljanda, Eikar fasteigna ehf., sbr. 41. gr. laga um lausafjárkaup nr. 50, 2000, áður en gengið yrði frá samningi um kaupin.  Liggur ekki annað fyrir en að stefnda hafi ítrekað leitað eftir skýringum og viðbrögðum af hálfu seljandans.  Og þegar áður lýst samskipti aðila eftir undirritunina eru virt í heild ásamt öðrum gögnum er það niðurstaða dómsins að stefnandi hafi ekki sannað að í yfirlýsingu stefnda frá 4. desember 2002 hafi falist skuldbindandi samningur um kaup. 

Verður því fallist á röksemdir stefnda í máli þessu að um hafi verið að ræða áformsyfirlýsingu, sem ekki hafi verið skuldbindandi af hans hálfu án skilyrða eða síðari samningsgerðar.

Samkvæmt þessu er niðurstaða dómsins sú að sýkna beri stefnda af kröfu stefnanda.

Eftir atvikum þykir rétt að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu.

Mál þetta dæmir Ólafur Ólafsson héraðsdómari.

D Ó M S O R Ð :

Stefnda, Keahótel ehf., er sýknað af kröfum stefnanda, Kaupþings banka hf.

Málskostnaður fellur niður.