Fimmtudaginn 16. október 2008.
Nr. 547/2008.	Guðmundur Ingi Björgvinsson (Hilmar Ingimundarson hrl.) gegn Kópavogskaupstað (Helgi Birgisson hrl.)

 

Kærumál. Aðför. Útburðargerð. Frávísun máls frá Hæstarétti.

G kærði til Hæstaréttar úrskurð héraðsdóms þar sem K var heimilað að fá G borinn út úr nánar tiltekinni fasteign með beinni aðfarargerð. Málinu var vísað frá Hæstarétti á þeim grundvelli að G hefði ekki réttarhagsmuni af því að hinn kærði úrskurður kæmi til endurskoðunar þar sem útburðargerðin hefði þegar farið fram.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Ólafur Börkur Þorvaldsson og Páll Hreinsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 2. október 2008, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 8. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 23. september 2008, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að húsnæðisnefnd hans yrði heimilað að fá sóknaraðila borinn með beinni aðfarargerð út úr íbúð nr. 0302, við Auðbrekku 2 í Kópavogi. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að hafnað verði kröfu varnaraðila um framangreinda aðfarargerð. Þá krefst hann þess að varnaraðila verði gert að greiða sér málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

Varnaraðili krefst frávísunar málsins frá Hæstarétti og kæru­málskostnaðar.

Fyrir Hæstarétt hefur verið lagt endurrit úr gerðabók sýslumannsins í Kópavogi, þar sem fram kemur að útburðargerð hafi farið fram 3. október 2008 í samræmi við hinn kærða úrskurð. Samkvæmt þessu hefur sóknaraðili ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að úrskurðurinn komi til endurskoðunar. Verður málinu því vísað frá Hæstarétti.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá Hæstarétti.

Sóknaraðili, Guðmundur Ingi Björgvinsson, greiði varnaraðila, Kópavogs­kaupstað, 150.000 krónur í kærumálskostnað.

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 23. september 2008.

Aðfararbeiðni í máli þessu, dagsett 19. apríl 2008,  barst héraðsdómi þann 22. apríl 2008. Málið var þingfest 9. maí sl og frestað til framlagningar greinargerðar gerðarþola til 23. maí sl. Þann dag var málinu frestað til 3. júní sl. og var aðalmeðferð málsins ákveðin 30. júní sl. Aðalmeðferðinni var síðan frestað utan réttar til 26. ágúst sl. og þann dag var málið tekið til úrskurðar að loknum munnlegum málflutningi.

Gerðarbeiðandi er Húsnæðisnefnd Kópavogs, Fannborg 4, Kópavogi. Gerðarþoli er Guðmundur Ingi Björgvinsson, Auðbrekku 2, Kópavogi.

Gerðarbeiðandi krefst þess að kveðinn verði upp dómsúrskurður um að gerðarþoli verði ásamt öllu því sem honum tilheyrir, borinn út úr íbúðarhúsnæðinu að Auðbrekku 2, Kópavogi, með beinni aðfarargerð. Þá er krafist málskostnaðar auk þess að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Gerðarþoli krefst þess að kröfu gerðarbeiðanda um beina aðfarargerð verði hafnað. Þá er krafist málskostnaðar.

I

Forsaga málsins er sú að frá árinu 2005 hefur gerðarþoli leigt félagslega leiguíbúð gerðarbeiðanda í fjölbýlishúsi við Auðbrekku 2, Kópavogi. Gerðarbeiðandi kveður gerðarþola vera óreglumann og hafi fljótlega farið að bera á ónæði frá íbúð hans. Er rætt hafi verið við hann og hann áminntur hafi hann jafnan bætt ráð sitt. Nýr leigusamningur um framangreint húsnæði hafi verið gerður við gerðarþola þann 13. mars 2007 og var leigtíminn frá 24. mars 2007 til 1. apríl  2010. Í 3. gr. samningsins sé heimild til að segja samningnum upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna. Sem dæmi um slík tilvik sé nefnt í samningnum, ef leigjandi gerist brotlegur við húsaleigulög eða félagsmálaráð samþykki uppsögn vegna annarra rökstuddra ástæðna. 

Skemmst sé frá því að segja, að eftir endurnýjun leigusamningsins hafi allt farið á verri veg og háttsemi gerðarþola og umgengnisbrot í hinu leigða húsnæði verið með þeim hætti að algerlega sé óviðunandi fyrir gerðarbeiðanda og ekki síður aðra íbúa hússins sem ítrekað hafi þurft að kalla til lögreglu vegna ónæðis og ofbeldis í húsnæðinu. Sé ástandið svo slæmt, að öðrum íbúum standi ógn af gerðarþola og fólki sem dvelur í íbúðinni í skjóli gerðarþola og eigi það sammerkt að vera undirmáls í samfélaginu.

Með bréfi, dags. 4. október 2007, hafi leigusamningnum verið sagt upp vegna vanrækslu gerðarþola á að halda góðri reglu og umgengni í hinu leigða húsnæði og honum gert að rýma húsnæðið innan þriggja mánaða. Með bréfi lögmanns gerðarbeiðanda, þann 30. janúar 2008, hafi uppsögnin verið áréttuð og lagt fyrir gerðarþola að rýma húsnæðið þann 1. febrúar sama ár. Við því hafi gerðarþoli ekki orðið og ekki hafi hann sinnt beiðnum starfsmanns gerðarbeiðanda um að rýma húsnæðið. Hinn 14. apríl sl. hafi gerðarþola einnig verið send formleg riftun leigusamningsins og tilkynnt að óskað yrði tafarlauss útburðar hans úr íbúðinni. Fyrirsögn bréfsins frá 4. október 2007 er riftun á leigusamningi en í því segir að þrátt fyrir áminningar gerðarbeiðanda þá hafi gerðarþoli ítrekað vanrækt skyldur sínar til að góð regla og umgengni haldist í hinu leigða húsnæði, valdið öðrum íbúum hússins miklum óþægindum, og því sé húsaleigusamningnum rift.

II

Gerðarbeiðandi byggir á því að honum hafi verið heimilt að segja leigusamningi gerðarþola upp með þriggja mánaða fyrirvara, sbr. 2. mgr. 58. gr. laga nr. 36/1994 um húsaleigu, og sé leigutíma hans því lokið og honum beri að rýma húsnæðið. Þá byggir gerðarbeiðandi einnig á því að vegna vanrækslu gerðarþola á skyldum sínum geti útburður einnig farið fram á grundvelli riftunar, sem send var 14. apríl sl., sbr. 8. tl. 61. gr., sbr. 30. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Um lagarök vísar gerðarbeiðandi til 78. gr. laga um aðför nr. 90/1989, sbr. 72. gr. laganna.

III.

Gerðarþoli kveður að allt frá því að hann hóf búsetu í hinni félagslegu íbúð þá hafi tiltekinn íbúi eignarinnar haft horn í síðu hans og fengið fáeina íbúa eignarinnar í lið með sér hvað þetta varðar.

Þá mótmæli gerðarþoli því að hann hafi fengið skriflega aðvörun eða áminningu frá gerðarbeiðanda í samræmi við ákvæði húsaleigusamningsins, dags. 13. mars 2007, áður en til riftunar hafi komið af hálfu gerðarbeiðanda.

Gerðarbeiðandi hafi heldur ekki, við riftun húsaleigusamningsins, gætt andmælaréttar gerðarþola í samræmi við 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Því sé ljóst að riftun húsaleigusamningsins sé hvorki ekki reist á fullnægjandi grundvelli hvað varði vanefndir af hálfu gerðarþola, né að staðið hafi verið formlega rétt að riftun, þar sem að gerðarþola hafi ekki verið send skrifleg áminning eða aðvörun. Beri því að hafna kröfu gerðarbeiðanda um útburð.

Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála en um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun er vísað til laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

IV.

Við aðalmeðferð málsins gaf skýrslu, Ragnar Smári Magnússon, starfsmaður gerðarbeiðanda. Verður gerð grein fyrir skýrslunni eins og þurfa þykir hér á eftir.

Gerðarbeiðandi byggir á því að honum hafi verið heimilt að segja leigusamningi gerðarþola upp með þriggja mánaða fyrirvara, sbr. 2. mgr. 58. gr. laga nr. 36/1994 um húsaleigu, og sé leigutíma hans því lokið og honum beri að rýma húsnæðið.

Leigusamningur aðila, dags. 13. mars 2007, var tímabundinn frá 24. mars 2007 til 1. apríl 2010. Samkvæmt 2. mgr. 58. gr. laga um húsaleigu nr. 36/1994 verður tímabundnum leigusamningi ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Þó er heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem þá skulu tilgreind í leigusamningi. Skal slík uppsögn vera skrifleg og rökstudd og skal gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera a.m.k. þrír mánuðir. Fram kemur í leigusamningi aðila að heimilt sé að segja upp samningnum samþykki gerðarbeiðandi eða að rökstuddar ástæður séu til grundvallar uppsögn.

Gerðarþoli heldur því fram að háttsemi gerðarþola gagnvart öðrum íbúum eignarinnar hafi ekki verið slík að hún réttlæti riftun eða eftir atvikum uppsögn húsaleigusamningsins.

                Samkvæmt  framlögðum lögregluskýrslum má ljóst vera að í nokkur skipti hið minnsta hafi verið tilkynnt um óreglu og áreiti af hálfu gerðaþola og aðila á hans vegum. Þá er skýrsla Ragnars Smára Magnússonar þessu til staðfestingar og kom fram í máli hans fyrir dómi að búseta gerðarþola hafi ávallt gengið brösulega og að óregla og vandræði hafi fylgt honum sem sé óhentugt í íbúðarhúsnæði sem þessu. Gerðarþoli hafi þó ávallt bætt ráð sitt tímabundið að fengnum áminningum starfsmanna gerðarbeiðanda. Ekki verður séð að ámælin séu öll runnin undan rifjum eins tiltekins íbúa eignarinnar, líkt og gerðarþoli heldur fram, enda má ætla að framangreind háttsemi hafi einnig verið öðrum íbúum til ama. Af þessu má ljóst vera að háttsemi gerðarþola hafi verið slík að réttlætt gæti uppsögn eða eftir atvikum riftun gerðarbeiðanda á samningi aðila.

Gerðarbeiðandi kveður að með bréfi, dags. 4. október 2007, hafi leigusamningnum verið sagt upp vegna vanrækslu gerðarþola á að halda góðri reglu og umgengni í hinu leigða húsnæði og var honum gert að rýma húsnæðið innan þriggja mánaða. Fyrirsögn bréfsins er riftun á leigusamningi en í því segir að þrátt fyrir áminningar gerðarbeiðanda þá hafi gerðarþoli ítrekað vanrækt skyldur sínar til að góð regla og umgengni haldist í hinu leigða húsnæði, valdið öðrum íbúum hússins miklum óþægindum, og því sé húsaleigusamningnum rift. Móttöku bréfsins hefur ekki verið mótmælt af hálfu gerðarþola og telst því sannað að honum hafi borist það í hendur. Enda þótt í bréfinu sé sagt að um riftun sé að ræða fer ekki á milli mála að átt var við uppsögn. Þrátt fyrir að fallast megi á að gerðarbeiðanda hafi staðið nær að kveða skýrt á um að um uppsögn leigusamningsins væri um að ræða en ekki riftun, líkt og efni bréfsins ber með sér, verður ekki talið að gerðarbeiðandi skuli bera hallan af þeim óskýrleika. Verður því byggt á því að um uppsögn samningins hafi verið um að ræða.

Þá byggir gerðarbeiðandi einnig á því að vegna vanrækslu gerðarþola á skyldum sínum geti útburður einnig farið fram á grundvelli riftunar, sem send var 14. apríl sl., sbr. 8. tl. 61. gr., sbr. 30. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Í 61. gr. laga nr. 36/1944 er kveðið á um riftunarheimild leigusala á leigusamningi. Í 8. tl. 61. gr. sömu laga segir að leigusala sé rétt að rifta leigusamningi vanræki leigjandi, þrátt fyrir áminningar leigusala, skyldur sínar til að sjá um að góð regla og umgengni haldist í hinu leigða húsnæði eða gerist sekur um persónulega meingerð gagnvart leigusala eða fjölskyldu hans. Áður hefur verið talið sannað að háttsemi gerðarbeiðanda réttlætti riftun gerðarbeiðanda, svo sem ljóst er af gögnum málsins að hann lýsti yfir í bréfi, dags. 14. apríl 2008.

Framangreind riftunarheimild gerðarbeiðanda er bundin því skilyrði að gerðarþoli hafi, áður en til riftunar kemur, verið áminntur skriflega vegna vanefndanna. Gerðarþoli heldur því fram að hann hafi ekki fengið slíka skriflega áminningu eða aðvörun af hálfu gerðarbeiðanda.

Í gögnum málsins liggur fyrir bréf gerðarbeiðanda, dags. 4. október 2007, þar sem farið er fram á riftun leigusamningsins vegna vanrækslu gerðarþola á þeirri skyldu sinni til að góð regla og umgengni haldist í hinu leigða húsnæði. Þá kemur fram að þrátt fyrir ítrekaðar áminningar af hálfu gerðarbeiðanda þá hafi háttsemi gerðarþola verið til þess að valda öðrum íbúum hússins miklum óþægindum. Móttöku bréfsins hefur ekki verið mótmælt af hálfu gerðarþola og telst því sannað að honum hafi borist það í hendur.

Má ætla að þrátt fyrir að umrætt bréf, dags. 4. október 2007, beri fyrirsögnina riftun hafi gerðarþola mátt vera ljóst við móttöku þess að um væri að ræða aðfinnslur gerðarbeiðanda vegna langvarandi vanrækslu, enda var skjalinu síðar fylgt eftir með bréfi lögmanns gerðarbeiðanda, dags. 30. janúar 2008.

Í ljósi framlagðra gagna þykir mega leggja til grundvallar við úrlausn málsins að háttsemi gerðarþola hafi verið slík að réttlæti riftun gerðarþola, dags. 14. apríl 2008, og að líta megi á bréf gerðarbeiðanda dags. 4. október 2007 og bréf lögmanns gerðarbeiðanda 30. janúar sl. sem skriflegar aðvaranir samkvæmt grein 13.2 í húsaleigusamningi aðila. Þykir gerðarþoli að svo komnu engan rétt eiga til umráða yfir húsnæðinu. Skilyrði 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 eru því fyrir hendi og ber að taka til greina kröfu gerðarbeiðanda um aðfarargerð.

Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður.

Finnbogi H. Alexandersson héraðsdómari kveður úrskurðinn upp.

Úrskurðarorð:

                Gerðarbeiðanda, Húsnæðisnefnd Kópavogs,  er heimilt  að fá gerðarþola, Guðmund Inga Björgvinsson, borinn út úr íbúð nr. 0302 í húsinu við Auðbrekku 2, Kópavogi, með beinni aðfarargerð.

                Málskostnaður fellur  niður.