Fimmtudaginn 4. mars 2004.
Nr. 180/2003.	Ásgrímur Haukur Helgason og Helga Nína Aas (Steingrímur Þormóðsson hrl.) gegn Pálmari Guðmundssyni og Steinunni Ferdinandsdóttur (Reimar Pétursson hrl.) og gagnsök

 

Fasteignakaup. Galli. Skoðunarskylda.

Á og H, kaupendur tilgreinds húss, héldu eftir hluta umsamins kaupverðs vegna ætlaðs galla á þaki hússins. Seljendurnir P og S höfðuðu mál á hendur þeim til heimtu eftirstöðvanna. Að gögnum málsins virtum var talið að umræddir gallar hafi ekki átt að geta dulist væri eignin skoðuð með þeirri athygli sem ætlast mátti til. Var því ekki á það fallist að um leynda galla hafi verið að ræða á þaki hússins. Á og H var því gert að greiða eftirstöðvar umsaminnar kaupsamningsgreiðslu.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Aðaláfrýjendur skutu málinu upphaflega til Hæstaréttar 19. mars 2003, en ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu þess 30. apríl sama árs. Með heimild í 4. mgr. 153. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 7. gr. laga nr. 38/1994, áfrýjuðu þau héraðsdómi öðru sinni 15. maí 2003. Þau krefjast aðallega sýknu af kröfu gagnáfrýjenda, en til vara að gagnkrafa þeirra á hendur aðaláfrýjendum komi að hluta til skuldajafnaðar. Að því frágengnu er krafist staðfestingar héraðsdóms, þó þannig að dráttarvaxtaákvörðun dómsins verði hrundið. Í öllum tilvikum krefjast aðaláfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

  Gagnáfrýjendur áfrýjuðu fyrir sitt leyti 8. júlí 2003. Krefjast þau þess að aðaláfrýjendur verði dæmd til að greiða þeim 1.500.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 5. október 2001 til greiðsludags. Þá krefjast gagnáfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjendur höfðuðu mál þetta í héraði á hendur aðaláfrýjendum til heimtu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi 17. maí 2001 um fasteignina að Leirutanga 10, Mosfellsbæ. Samkvæmt kaupsamningnum bar aðaláfrýjendum að greiða gagnáfrýjendum lokagreiðslu umsamins kaupverðs, 3.388.913 krónur, 5. október 2001, en vegna ætlaðs galla á þaki hússins héldu aðaláfrýjendur eftir af greiðslunni 1.500.000 krónum.

Aðaláfrýjendur segjast hafa orðið vör leka í risi hússins skömmu eftir að þau fluttu í það. Hins vegar mun ekki hafa lekið úr risi niður í íbúðarrými hússins. Er fallist á það með héraðsdómi að ósannað sé að gagnáfrýjendum hafi verið kunnugt um lekann og leynt aðaláfrýjendum vitneskju um hann.

Í október 2001 fengu aðaláfrýjendur Magnús Þórðarson byggingameistara til gefa álit á þessum leka og ástæðum hans. Í sama mánuði fengu gagnáfrýjendur álit Jóhanns K. Hjálmarssonar byggingatæknifræðings um þetta efni. Þá skoðuðu Hildur Ríkarðsdóttur og Jón Sigurjónsson, verkfræðingar hjá Rannsóknastofnun byggingariðnaðarins, þak hússins og skiluðu aðaláfrýjendum skýrslu í kjölfarið. Sömuleiðis gerði Þakvaktin ehf. úttekt á þakinu fyrir aðaláfrýjendur eftir skoðun 20. nóvember 2001. Að lokum var Freyr Jóhannesson byggingatæknifræðingur dómkvaddur til að leggja mat á galla á þakinu 19. júní 2002 og skilaði hann matsgerð 24. september sama árs, sem hann staðfesti fyrir dómi. Samkvæmt niðurstöðum allra framangreindra voru lekaummerki á risi hússins greinileg. Þakdúkur var götóttur á mörgum stöðum og sums staðar voru götin stór. Er þetta í samræmi við lýsingu héraðsdóms á ástandi þakloftsins eftir vettvangsskoðun dómsins. Hafði að nokkru verið gert við þakdúkinn með því að líma yfir göt, en fram er komið að gagnáfrýjandinn Pálmar kvaðst hafa gert við dúkinn með þessum hætti á árinu 1992, skömmu eftir að gagnáfrýjendur keyptu húsið.

Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi mun vera farið upp á þakloftið um brattan stiga sem áfastur er hlera sem lokar stigaopinu, en beint fyrir ofan stigaopið sést greinileg viðgerð á þakdúknum. Þakloftið var notað sem geymsla og mun það vera sæmilega manngengt. Er um það sérstaklega getið sem „mikið geymslurými” í söluyfirliti er lá til grundvallar við kaupin. Aðaláfrýjendum var gefinn kostur á að skoða þakloftið, sem þau létu ógert að öðru leyti en því að aðaláfrýjandinn Ásgrímur mun hafa staðið í stiganum og litið þaðan upp. Þá er fram komið að utan húss mátti sjá af jörðu niðri merki viðgerða á þaksteini, væri athygli beint þangað. Samkvæmt framanrituðu áttu gallar á þaki hússins ekki að geta dulist væri eignin skoðuð með þeirri athygli, sem ætlast mátti til. Af þeirri ástæðu verður ekki fallist á að um leynda galla hafi verið að ræða á þaki hússins og ber aðaláfrýjendum því að greiða óskipt eftirstöðvar umsaminnar kaupsamningsgreiðslu, eða 1.500.000 krónur með dráttarvöxtum eins og í dómsorði greinir.

Dæma verður aðaláfrýjendur til að greiða gagnáfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðinn er í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Aðaláfrýjendur, Ásgrímur Haukur Helgason og Helga Nína Aas, greiði óskipt gagnáfrýjendum, Pálmari Guðmundssyni og Steinunni Ferdinandsdóttur, 1.500.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 5. október 2001 til greiðsludags.

Aðaláfrýjendur greiði óskipt gagnáfrýjendum samtals 500.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómur Héraðsdómur Reykjavíkur 19. desember 2002.

Stefnendur málsins eru hjónin Pálmar Guðmundsson, kt. 011054-4129, og Steinunn Ferdínandsdóttir, kt. 300456-2279, bæði til heimilis að Furubyggð 36, Mosfellsbæ, en stefndu eru hjónin Ásgrímur Haukur Helgason, kt. 170572-5729, og Helga Nína Aas, kt. 270666-8339, bæði til heimilis að Leirutanga 10, Mosfellsbæ.

Málið er höfðað með stefnu, dagsettri 25. febrúar 2002, og áritað um birtingu af lögmanni stefndu. Það var þingfest hér í dómi 28. sama mánaðar.

Málið var dómtekið 27. nóvember sl., að afloknum skýrslutökum og munnlegum málflutningi.

Dómkröfur:

Stefnendur krefjast þess, að stefndu verði dæmd óskipt til greiðslu skuldar að fjárhæð 1.500.000 krónur, auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6.gr. laga nr. 38/2001 frá 5. október 2001 til greiðsludags. Auk þess krefjast stefnendur þess, að stefndu verði gert að greiða þeim málskostnað að skaðlausu að teknu tilliti til skyldu stefnenda til greiðslu virðisaukaskatts af tildæmdri málflutningsþóknun.

Stefndu krefjast aðallega sýknu á grundvelli skuldajafnaðar, en til vara gera stefndu gagnkröfu að fjárhæð 1.500.000 krónur, er komi til skuldajafnaðar við aðalkröfu, eins langt og gagnkrafan nær. Loks krefjast stefndu málskostnaðar úr hendi stefnenda að skaðlausu.

Málavextir, málsástæður og lagarök málsaðila.

Málavextir eru í aðalatriðum sem hér segir: Stefnendur keyptu húseignina Leirutanga 10 í Mosfellssveit á árinu 1992. Húsið er svokallaðri Hosbygerð, innflutt frá Danmörku og byggt árið 1982. Stefndu keyptu húsið af stefnendum með kaupsamningi dagsettum 17. maí 2001. Umsamið verð húseignarinnar nam 19,5 milljónum króna. Stefndu áttu að fá eignina afhenta 17. ágúst s.á., en fengu hana afhenta síðari hluta júlímánaðar, að bílskúr undanskildum, en afhending hans átti sér stað nokkru síðar. Lokagreiðslu kaupverðsins, að fjárhæð 3.388.913 krónur, áttu stefndu að greiða 5. október s.á.  Stefndu rituðu stefnandanum Pálmari bréf, dags. 3. október s.á., og greindu því, að komið hafi í ljós í kjölfar mikilla rigninga, að þak hússins héldi ekki vatni. Við könnun á ástæðum lekans, hefðu þau komist að því, að göt væru víða á þakdúk og sprungur væru í mörgum þakflísum. Límt hafi verið yfir göt á dúknum með límbandi. Stefndu áskildu sér rétt til bóta og kváðust myndu halda eftir lokagreiðslu, þar til könnun hafi farið fram á viðgerðarkostnaði. Stefndu höfðu á sama tíma samband við fasteignasöluna Eignamiðlun, sem haft hafði milligöngu um sölu eignarinnar. Þorleifur Guðmundsson, starfsmaður fasteignasölunnar, fór á vettvang og skoðaði þakloft hússins og hafði síðan samband við stefnendur.  Í kjölfar þess leituðu stefnendur til Rannsóknarstofnunar byggingariðnaðarins og fengu svarbréf við fyrirspurnum sínum, dags. 10. október s.á. Þar segir m.a. almennum orðum, að hægt sé að loka götum á þakdúkum með límbandi sérstakrar gerðar, en ekki sé gerlegt að segja til um endingu slíkrar viðgerðar. Starfsmenn stofnunarinnar munu ekki hafa skoðað og metið ástand þakdúks í Leirutanga 10.  Hinn 10. október s.á var fundur haldinn í húsakynnum fasteignasölunnar Eignamiðlunarinnar til að reyna að finna lausn á ágreiningi málsaðila, en án árangurs. Þá lá fyrir álitsgerð Magnúsar Þórðarson, byggingameistara og matsmanns, sem stefndu höfðu fengið til að skoða þak hússins og meta kostnað við lagfæringar þess.  Í álitsgerð hans kemur m.a. fram eftirfarandi í kafla, sem ber yfirskriftina Vettvangsskoðun. Við skoðun upp í risinu var auðséð að þar hafði lekið á mörgum stöðum og var þakdúkur víða götóttur og sums staðar illa rifinn. Ekki er alveg ljóst hvernig dúkurinn fór svona því mikið þarf til. Er farið var upp á þakið mátti sjá að fyrri eigandi hafði átt í miklu lekavandamáli. Hafði hann reynt án árangurs að hella í sprungur í þakskífum. Þessi vinnubrögð eru vita vonlaus og bera vitni um vanþekkingu. Húsið sjálft er svokallað Hosby hús danskt að uppruna. Þakið er klætt rauðum þakskífum sem hengdar eru á lektur. Undir þetta er klætt með dúk sem ætlað er að flytja vatn sem hugsanlega lekur í gegnum skífurnar. Að öðru leyti er þakið ákaflega gisið og loftar vissulega um það. Þessi frágangur hentar alls ekki fyrir okkar aðstæður. Síðan er því lýst, hvaða nauðsynlegar úrbætur þurfi að gera og hvað þær muni kosta. Skipta þurfi um þakdúk og síðan þakskífur. Búast megi við, að eitthvað skemmist af skífum og lektum. Þakskífur ekki til hérlendis og þurfi að afla þeirra í Danmörku. Áætlaður viðgerðarkostnaður nam 1.091.952 krónum og byggðist á tilboði frá Fagtúni, sem sagt var, að sérhæft væri á sviði þakviðgerða. Kostnaðarmatið var sundurliðað þannig:  Viðgerð á þaki samkvæmt tilboði Fagtúns 981.952 kr. Nýjar þakskífur 60.000 kr. Nýjar lektur og naglar 30.000 kr. Ófyrirséð 20.000 kr. Álitsgerðin er dagsett 10. október s.á. 

Lögmaður stefndu ritaði stefnandanum Pálmari bréf, dags. 11. október s.á., og tilkynnti honum þau áform umbj. hans að halda eftir 1.500.000 kr. af umsaminni lokagreiðslu. Fjárhæðin var sundurliðuð þannig: Kostnaður samkvæmt matsgerð 1.091.952 kr., kostnaður matsmanns samkvæmt reikningi 49.115 kr., væntanlegur lögmannskostn. og matskostnaður 358.933 kr.  Í bréfinu kemur fram, að stefndu fresti greiðslunni á grundvelli reglna um stöðvunarrétt.

Stefnandi fékk verkfræðistofuna Verkvang ehf. til að leggja mat á kostnað við viðgerð þaksins. Í álitsgerð Verkvangs ehf., sem dagsett er 25. október s.á., segir:  Að þak sé ekki uppbyggt eins og venjulegt sé, þar sem klemmilista vanti. Að þakdúkur sé víða orðin götóttur og augljós merki leka. Að frágangur dúks sé óvandaður við skorstein og í skotrennum og að endasperra við skorstein sé rakamettuð. Að frágangi sé víða óbótavant við þakkant. Að nokkrir kjöl- og þaksteinar séu brotnir. Verkfræðistofan benti á tvær aðferðir til úrbóta, misumfangsmiklar og kostnaðarsamar. Ódýrari úrlausnin miðaðist við viðgerð á þakdúknum og úrbótum á frágangi hans við þakkant og skorstein, svo og að skipta um brotna þaksteina. Sú viðgerð var talin kosta á bilinu 278.000 til 322.000 kr.  Í skýrslu verkfræðistofunnar segir um þessa útfærslu: Áætlaður líftími svona þaks er 45-50 ár í Danmörku og þar sem húsið er orðið 20 ára gamalt er eðlilegt að reikna með að viðgerð með ofangreindu límbandi muni endast líftíma þaksins.   

Dýrari úrlausnin miðaðist við endurbætur á þakinu og umbúnaði þess. Þar er gert ráð fyrir að fjarlægja þurfi þakstein, lektur og dúk, byggja upp skotrennu úr krossviði eða borðum af tilgreindri stærð, setja síðan nýjan dúk og klemmilista og lektur og loks setja gamla þaksteininn á aftur og skipta um brotna þaksteina. Áætlaður kostnaður við þessa úrlausn var talinn nema á bilinu frá 784.000 til 854.000.

Þá liggur fyrir skýrsla Þakvaktarinnar ehf. um skoðun á þaki Leirutanga 10, sem dagsett er 20. nóvember s.á. Þar segir, að göt á undirþaki séu við fljótlega talningu yfir eitt hundrað, stór og smá. Sum götin séu yfir sperrum. Niðurstaða þeirrar skoðunar er á þessa leið: Þakvaktin telur að ekki verði unnin fullnægjandi viðgerð á þakinu, nema með því að taka þakskífur af, setja nýjan dúk og lagfæra ágalla þ.m.t. a) Setja klemmlista. b) Klæða skotrennubotna. c) Ganga frá kringum skorstein. d) Ganga frá við þakbrúnir e) Skipta út brotnum þakskífum. Að líma dúk með teipi yrði einungis bráðabirgðalausn.

Fram kemur í skýrslunni, að þær matsskýrslur og álitsgerðir, sem þegar er lýst, svo og tilboð Fagtúns, hafi legið fyrir.

Nokkur bréfaskipti áttu sér stað milli lögmanna málsaðila til lausnar á ágreiningi málsaðila, sem engan árangur báru og því höfðaði stefnandi mál þetta.

Undir rekstri málsins óskaði lögmaður stefndu eftir því, að dómkvaddur yrði matsmaður til að meta kostnað við viðgerð á þaki hússins Leirutanga 10. Hinn dómkvaddi matsmaður skyldi veita svör við eftirtöldum spurningum.

1.            Má telja að við byggingu hússins hafi ranglega verið staðið að byggingu þaksins með tilliti til þess, að klemmilista vantar ofan á þakdúk til að halda þakdúk frá lektum og þaksteini?

2.            Má telja að matsþolum hafi verið ljóst að þak eignarinnar Leirutanga 10 hafi lekið þann tíma sem þau bjuggu í húsinu. Þess er einnig beiðst að matsmaður svari því hvernig gallar þaksins lýsa sér?

3.            Hver er kostnaður við lagfæringar á þaki eignarinnar að Leirutanga 10, Mosfellsbæ, ef koma á í veg fyrir leka á þaki eignarinnar með varanlegum aðgerðum? Í fyrsta lagi miðað við kostnaðaáætlun 1 á dómskjali nr. 7 (viðgerð á undirdúk, laga dúk við þakkant, ganga betur frá dúk við skorstein, skipta út brotnum steini). Í öðru lagi miðað við kostnaðaráætlun 2 á dómskjali nr. 7 (þaksteinn, lektur og dúkur fjarlægður, skotrenna byggð upp úr krossvið eða úr 25 mm x150 mm borðum, settur nýr dúkur og síðan klemmilistar og lektur, gamli steinninn settur aftur og skipt um það sem brotið var af steini).

4.            Má telja að viðgerð skv. kostnaðaráætlun 1 á dómskjali nr. 7 sé varanleg viðgerð til að koma í veg fyrir leka þaksins?

5.            Má ekki að sama skapi telja að viðgerð skv. kostnaðarlið 2 á dómskjali nr. 7 sé eðlileg viðgerð til að koma þakinu í fullægjandi ástand og gera það jafngott og eðlilegt megi teljast? (sjá dómskjal nr. 10).

Tekið skal fram til skýringar, að dskj. nr. 7, sem vísað er til í matsbeiðni, er álitsgerð Verkvangs ehf., sem áður er getið.

Dómurinn kvaddi Frey Jóhannesson byggingatæknifræðing til matsstarfans. Matsgerð hans er dagsett 24. september sl.  Í matsgerð hans er uppbyggingu þaksins lýst, en síðan segir í matsgerðinni: Þakdúkurinn er víða götóttur og lekamerki eru á mörgum stöðum í risinu. Sjá má á nokkrum stöðum viðgerðir á dúknum. Frágangur í kringum skorstein er mjög ófaglegur og mikil lekamerki á tréverki í næsta nágrenni við hann. Þaksteinn er brotinn á mörgum stöðum og einnig mænisskífur. Ummerki um þéttingartilraunir sjást víða um þakið. Þaksteinninn mun vera innfluttur og er hér miðað við að hægt sé að fá samskonar stein erlendis frá til að skipta út fyrir þann sem er brotinn, þó engin vissa sé fyrir því.

Matsmaður taldi frágang þaksins ófullnægjandi og miðaði tillögu sína til útbóta við allt aðra og kostnaðarsamari útfærslu, en verið hafði, eins og nánar er lýst í kostnaðarmati hans.

Svar matsmanns við spurningum matsbeiðanda voru svohljóðandi. Við spurningu 1: Já. Við spurningu 2: Já. Síðan segir um spurningar 3-5: Tillögur þær sem vísað er til í matsspurningum telur matsmaður vera ófullnægjandi eins og fram kemur hér að framan og því ekki ástæða til að svara þeim nánar.

Kostnaðarmat matsmanns er sem hér segir:

Verkliður:                                                               Efni                         vinna                      samtals.

Fjarlægja þakstein, lektur og þakdúk                        0                              247.500                   247.500

Ný súðaklæðning og þakpappi                                  279.000                   333.000                   612.000

Lektur 1½" x 2½" með undirleggi                              210.000                   270.000                   480.000

Þéttingar og áfellur                                                      114.800                     61.600                   176.400

Skotrennur og þéttingar                                                28.500                     21.000                     49.500

Frágangur við skorstein                                                14.700                     18.000                     32.700

Þaksteinn ásamt mænisskífum                                     68.000                   630.000                   698.000

Samtals kr.                                                              715.000             1.581.100             2.296.100

 

Kostnaðarmat var miðað við verðlag í september þessa árs með virðisaukaskatti á efni og vinnu. Gert var ráð fyrir að endurnýja þyrfti 10% af þaksteini.

Málsástæður og lagarök stefnenda:

Stefnendur byggja á því, að stefndu hafi vanefnt kaupsamning málsaðila með því að halda eftir 1.500.000 kr. af umsaminni lokagreiðslu, sem þeim hafi borið að greiða 5. október 2001. Stefndu verði því að greiða fulla dráttarvexti frá umsömdum greiðsludegi, enda hafi ekki legið fyrir lögfull sönnun um þakleka, þegar stefndu hafi einhliða tekið ákvörðun um að stöðvar umsamda greiðslu.  Matsgerð Magnúsar Þórðarsonar uppfylli ekki þau skilyrði, sem heimili beitingu stöðvunarréttar, en stefnendum hafi ekki gefist kostur á að gæta réttar síns við framkvæmd þeirrar matsgerðar. Stefnendur byggja enn fremur á þeirri meginreglu fasteignakauparéttar, að kaupandi notaðrar eignar verði að sæta því, að ýmislegt sé farið að gefa sig vegna eðlilegs slits, þrátt fyrir eðlilegt viðhald, sé það ekki umfram það, sem almennt megi búast við í jafngömlum, sambærilegum eignum. Hin selda eign hafi verið byggð árið 1982 og hafi stefndu vitað um aldur hennar.  Þau hafi skoðað eignina vandlega, áður en þau keyptu hana og mátti því vera ljóst, hvernig innra byrði þaksins var háttað, m.a. að göt væru komin á þakdúkinn. Þau geti því ekki borið fyrir sig, að þakið hafi verið haldið göllum, sbr. 47. gr. kaupalaga nr. 39/1922 með lögjöfnun. Þau verði ein að bera ábyrgð á vanræksla á skoðunarskyldu sinni. Stefnendur benda einnig á það, að þau hafi ekki orðið vör við þakleka allan þann tíma, sem þau bjuggu í eigninni. Þau hafi geymt ýmiss konar óvarða muni á þakloftinu, sem hafi komið þaðan óskemmdir með öllu, þegar þau fluttu úr húsinu. Því komi það þeim í opna skjöldu sú fullyrðing matsmanns, að þeim hljóti að hafa verið kunnugt um þakleka. Þá blasi við viðgerð, sem stefnandinn Pálmar hafi gert á þakflísum sumarið 2000, eftir að hafa háþrýstiþvegið þakið. Þéttiefni það, sem notað var, sé með öðrum lit en þakflísarnar og sjáist vel við skoðun frá lóð. Einnig hafi þakflisar komið til tals milli stefnandans Pálmars og stefnda Ásgríms, þegar Ásgrímur skoðaði húsið, og hafi honum þá verið sagt frá viðgerð á þakflísunum.

Stefnendur byggja kröfur sínar á meginreglu kröfuréttar og samningaréttar um efndir fjárskuldbindinga og vísa einnig til áðurnefndrar 47. gr. kaupalaga. Dráttarvaxtakröfu sína byggja stefnendur á 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, en vísa til 129. gr. og 130. gr. laga nr. 91/1991 til stuðnings málskostnaðarkröfu sinni.

Málsástæður og lagarök stefndu:

Stefndu byggja á því, að þau hafi skoðað eignina tvisvar og hafi skoðun þeirra verið með venjubundnum hætti. Í annað skiptið hafi stefndi Ásgrímur kíkt upp á risloftið. Þar hafi allt verið fullt af dóti, þannig að ekki hafi verið hægt að komast um loftið. Auk þess hafi aðeins verið eitt ljós við uppganginn upp á loftið, sem hafi lýst upp lítinn hluta þess. Þá hafi þykkt ryklag legið yfir þeim hluta loftsins, sem sýnilegur var. Af þessum ástæðum hafi verið útilokað að gera sér grein fyrir, að þakið læki. Stefndu byggja einnig á því, að þau hafi sérstaklega spurt um, hvort þakið læki eða hefði lekið, en fengið þau svör, að svo væri ekki.  Stefndu benda einnig á, að göt hafi verið á þakdúknum, sem þau hafi ekki veitt athygli, fyrr en eftir að þau fengu eignina afhenta. Stefnandinn Pálmar hafi viðurkennt á fundi hjá Eignamiðlun að hafa gert við þakdúkinn með þessum hætti og einnig að hafa gert við þaksteina.  Þá liggi fyrir, að frágangur þaksins verið rangur og ófullnægjandi og að ekki sé hægt að gera við þakið með varanlegum hætti nema að taka þaksteininn af, svo og lektur, og endurnýja þakdúkinn. Stefndu byggja á því, að þeim hafi verið heimilt að nýta sér svonefndan stöðvunarrétt á grundvelli matsgerðar Magnúsar Þórðarsonar.  Matsgerð hins dómkvadda matsmanns staðfesti enn frekar stöðvunarrétt stefndu.

Fyrir liggi í málinu ótal álits- og matsgerðir, sem allar séu á þann veg, að þakið hafi verið ranglega byggt, þakdúkur rifinn, óvandaður frágangur dúks við skorstein og í skotrennum og margt fleira sé þar tínt til.

Stefndu mótmæla öllum málsástæðum stefnenda sem röngum og sérstaklega því, að þau hafi vanrækt skoðunarskyldu sína. Stefndu byggja gagnkröfu sína á því, að fyrir liggi lögfull sönnun um það, að kosta muni meira að gera við þak eignarinnar, samkvæmt fyrirliggjandi matsgerð, en sem svarar þeirri fjárhæð, sem þau héldu eftir á grundvelli stöðvunarréttar þeirra.

Stefndu segjast hafa boðið stefnendum að ljúka málinu með skaðabótum að fjárhæð 800.000 krónum, sem þó hafi verið allt of lágt miðað við væntanlegan viðgerðarkostnað, en stefnendur hafi aðeins boðið 200.000 í bætur, ekki verið þokað hærra. Boð stefndu hafi verið sett fram í því skyni að ljúka málinu án málaferla.

Stefndu vísa aðallega til reglna kröfuréttar og samningaréttar um gallahugtakið í fasteignakaupum og til hugtaksins áskildir kostir.  Einnig vísa stefndu til byggingarlaga og ákvæða byggingarreglugerðar um þakbyggingar.  Þá vísa stefndu til reglna um skoðunarskyldu kaupenda fasteigna og til reglna um upplýsingaskyldu seljenda, sem komu fram í 10. og 11. greinum laga nr. 34/1986 og eru nú í 12. grein laga nr. 54/1997, en Viðar Már Matthíasson prófessor, telji, að reglur laga nr. 34/1986 séu í þessu efni enn í gildi.  Stefndu vísa og til réttarreglna kröfuréttar/kauparéttar um stöðvunarrétt. Einnig vísa stefndu til reglugerðar um söluþjónustu fasteignasala frá 16. febrúar 1998.

Skýrslutökur fyrir dómi.

Verður nú gerð stuttlega grein fyrir vætti allra, sem gáfu skýrslu fyrir dóminum við aðalmeðferð málsins.

Stefnandi Pálmar kvaðst ekki hafa orðið var við leka meðan hann bjó í húsinu Leirutanga 10. Hann hafi aftur á móti veitt athygli gati á þakdúknum beint ofan við stigaop upp á þakloftið, skömmu eftir að hann keypti húsið árið 1992. Hann hafi þá farið með ljós um allt loftið og leitað eftir götum á dúknum og límt yfir þau, sem hann sá, með venjulegu límbandi, eins og blasi við öllum, sem fari upp á loftið.  Einnig hafi hann athugað um leka en engin lekamerki séð, hvorki þá né síðar. Hann kvaðst ekki hafa munað eftir þessum viðgerðum, fyrr en á fundi með stefndu 10. október 2001, enda langt um liðið og engin lekavandamál komið upp. Mætti kvaðst hafa geymt uppi á loftinu alls konar dót bæði frá sínu heimili og eins fyrir mágkonu sína og aldrei orðið var við leka.  Hann hafi háþrýstiþvegið þaksteininn í maí eða júní 2000 vegna mosa­myndunar. Við það verk eða í kjölfar þess hafi hann séð brotna þakhellu á þaki bílskúrs og einnig brotna kjalsteina. Hann hafi lagfært þetta með því að líma brotin saman. Mætti sagði lýsingu á þakloftinu hafa verið þannig, þegar stefndi skoðaði aðstæður þar, að aðeins hafi verið eitt 40 watta fluorljós. Það hafi dugað til að koma munum þar fyrir.  Greiðfært hafi verið um miðju loftsins undir mæni þess, því að dóti hafi verið raða út til hliðar inn eftir loftinu.  Loftið sé ekki vindhelt og því safnist þar fyrir ryk, þegar blási úti. Hann taldi viðgerðir hans á þaksteinum vel sýnilegar, þegar þakið sé skoðað frá lóð. Hann kvaðst hafa sagt stefnda Ásgrími Hauki frá því, þegar hann skoðaði húsið í síðasta skiptið, að hann hafi háþrýstiþvegið þakið og límt skemmdar þakhellur. Ásgrímur hafi ekki óskað eftir því að fara upp á þakið til að kanna þetta frekar. Mætti taldi stefndu hafa skoðað húsið þrisvar, áður en kaupin voru endanlega afráðin, en hann hafi ekki verið heima í tvö fyrstu skiptin, þá hafi eiginkona hans sýnt þeim húsið.

Stefnandinn Steinunn sagist aldrei hafa orðið vör við leka, meðan hún bjó í Leirutanga 10. Hún hafi sýnt stefndu húsið, þegar þau skoðuðu það í tvö fyrstu skiptin. Ásgrímur hafi í annað skiptið kíkt upp á loftið en ekki farið alveg þangað upp. Hann hafi kveikt ljósið, sem þar sé, en til þess þurfi að fara upp á skörina og teygja sig í rofann. Greiðfært hafi verið um loftið. Þar hafi verið geymt dót af ýmsu tagi og hafi það verið algjörlega óvarið gegn vatni og ryki. Bækur hafi verið þar í kössum án þess að plast væri breitt yfir þá. Hún kvaðst ekki hafa haft hugmynd um það, að eiginmaður hennar hefði gert við þakið, skömmu eftir að þau fluttu þangað. Hún sagðist hafa sagt stefndu frá því, að eiginmaður hennar hefði háþrýstiþvegið þakið og gert við einhverjar hellur.

Stefndi Ásgrímur kvaðst hafa skoðað eignina tvisvar, einu sinni í febrúar en því næst í apríl. Þau hafi síðan komið í eitt skipti enn, en þá hafi þau ekki farið inn í húsið. Hann taldi sig hafa skoðað eignina með venjulegum hætti. Í fyrsta skiptið hafi hann komið með bróður sínum og þeir hafi gengið um húsið og litið upp á risloftið. Þar hafi lýsing verið léleg og aðeins lýst hluta loftsins, en mikið dót hafi verið inn með öllu loftinu og því ógreiðfært þar um. Einnig hafi þar verið mikið ryk og drulla. Hann kvaðst hafa spurt stefnandann Steinunni, hvort þakið læki og fengið þau svör, að svo væri ekki.  Hafi hann því ekki talið ástæðu til að kanna þetta frekar. Ekkert hafi verið minnst á það, að límt hafi verið yfir göt á þakdúknum né heldur, að gert hafi verið við þakhellur. Stefnandinn Pálmi hafi hins vegar upplýst hann um viðgerð á þakhellum, eftir að þau fengu afnot eignarinnar og sagt sér þá, að ekkert hefði lekið eftir þá viðgerð. Hann kvaðst hafa orðið var við leka, þegar hann fór upp á þakloftið til að taka þar til og þrífa í ágústmánuði skömmu eftir afhendingu eignarinnar. Þar hafi verið mikið drasl, ryk og skýtur. Þegar hann sópaði gólfið hafi hann fyrst séð lekamerki. Hann hafi aftur kannað þakloftið eftir miklar rigningar þetta haust og séð þá víða göt á þakdúknum, m.a. eitt risastórt gat inn við súð. Undir þessum götum hafi verið mikil merki um leka. Stefnendur hafi ekki kannast við leka, þegar hann sagði þeim frá uppgötvun sinni. Þakloftið sé enn óbreytt frá því hann skoðaði það fyrir kaupin. Stefndi staðfesti sérstaklega aðspurður, að sjá mætti frá lóð ummerki um þakviðgerðir, ef sérstaklega væri leitað eftir því.

Vitnið Arnar Söbeck Pálmarsson, sonur stefnenda, sagðist hafa verið viðstaddur þegar stefndi Ásgrímur skoðaði húsið og kannaðist við, að faðir hans hefði sýnt Ásgrími heila og óbrotna þakhellu. Þeir hafi verið staddir inni í bílskúr. Þetta hafi verið í síðasta skiptið, sem stefndi skoðaði húsið. Faðir hans hafi sagt stefnda frá því, að hann hefði gert við brotnar þakhellur.

Vitnið Ríkey Ferdínandsdóttir, systir stefnandans Steinunnar, kvaðst hafa fengið að geyma ýmsa hluti á þaklofti húseignarinnar Leirutanga 10, s.s. barnaföt, mikið af bókum, borðbúnað, barnarúm og dýnu, leikföng o.fl úr búslóð sinni. Hún hafi tekið þessa muni í sínar vörslur, skömmu áður en stefnendur afhentu stefndu húsið, og hafi þeir allir verið óskemmdir. Flestir þessara hluta hafi verið í pappakössum, en ein dýna hafi verið pökkuð inn í plast. Greiðfært hafi þá verið um loftið. Hún hafi ekki veitt athygli viðgerðum á þakdúk.

Freyr Jóhannesson staðfesti matsgerð sína. Hann taldi vafalaust, að stefnendum hafi verið kunnugt um leka og rökstuddi það með þeim hætti, að víða hafi verið göt og lekaummerki um loftið, sem ekki hafi verið alveg nýleg og mjög líklega frá þeim tíma, sem stefnendur bjuggu í eigninni. Hann taldi tvær ástæður fyrir skemmdum á þak­dúknum. Önnur væri sú, að krakkar hafi valdið skemmdunum en einnig væri skýringin sú, að ranglega hafi verið að verki staðið við lagningu þakdúksins, þannig að hann hafi slegist til í vindi og göt komið á hann.  Þau göt, sem sýnilega séu af mannavöldum sé auðvelt að sjá, en hin götin á dúknum séu ofan á þaksperrum og því þurfi að leita sérstaklega eftir þeim. Aðspurður kvað hann þakdúkinn lélegrar gerðar, og eins sé það hans skoðun, að þakdúkar yfirleitt séu léleg lausn með skamman endingartíma, sem  ekki fengist samþykkt af byggingaryfirvöldum eftir núgildandi reglum. Sú aðferð, sem hann leggi til í matinu, að farin verði, sé hefðbundinn og viðurkennd. Endingartími þakdúks fari eftir gerð hans og gæðum, og einnig hafi veðurfar áhrif. Hann taldi að erfitt myndi reynast að loka götum þakdúksins með límbandi og ending slíkrar við­gerðar yrði skammvinn. Auk þess yrði erfitt að koma því við yfir sperrum, við útveggi og einnig á samskeytum. Hann taldi, að kostnaðarhluti þakpappa í lið 2. í matsgerð sinni sé u.þ.b. helmingur. Endurnýta mætti lektur að einhverju leyti, en í mati sínu hafi hann miðað við, að þær yrðu allar endurnýjaðar. Vitnið sagði leka hjá skorsteini blasa við.

Vitnið, Þorleifur Guðmundsson fasteignasali, kvað stefnandann Pálmar ekki hafa viðurkennt að húsið læki á fundi, sem hann átti með málsaðilum 10. október 2000.  Hann hafi sagt frá búslóð, sem geymd hafi verið á loftinu lengri tíma og verið óskemmd, þegar hún var tekin þaðan. Hann kvað stefnanda hafa kannast við að hafa á sínum tíma gert við þakdúkinn með límbandi. Vitnið kvaðst ekki hafa skoðað þakloftið, þegar hann skoðaði eignina, áður en hún var sett í sölu. Hann kvaðst ekki hafa veitt athygli skemmdum á þakhellum, enda hafi hann skoðað húsið eftir vinnutíma í nóvembermánuði árið 2000.

 

Álit dómsins:

 

Dómurinn skoðaði aðstæður á vettvangi, áður en aðalmeðferð málsins hófst, ásamt málsaðilum og lögmönnum þeirra.  Farið er upp á þakloftið um brattan stiga, sem áfastur er hlera, sem lokar stigaopinu.  Beint ofan við stigaopið mátti sjá límband, sem límt hafði verið yfir gat á þakdúknum. Þegar upp var komið sáust víða göt á dúknum og eitt mjög stórt, sem sýnt er á ljósmynd, sem fylgdi skoðunarskýrslu Magnúsar Þórðarsonar byggingameistara og vikið er að í matsgerð Freys Jóhannssonar. Einnig var þakdúkur illa farinn umhverfis skorstein og gat á þakáfellu ofan við hann. Greinileg rakamerki voru í timbri við reykháfinn. Þá mátti víða greina viðgerðir með límbandi og einnig göt á þakdúknum, ef eftir þeim var leitað, einkum þar sem dúkurinn lá ofan á þaksperrum. Ummerki leka mátti víða greina á gólfi rissins. Við nákvæma skoðun hefðu þessi flest þessi ummerki ekki getað leynst neinum. Utan húss má vel sjá af jörðu niðri merki viðgerða á þaksteini, sé athygli beint þangað.

Þrátt fyrir þá galla og skemmdir, sem þakdúkur hússins er haldinn og lýst er í málskjölum, hefur leka enn ekki gætt í íbúðinni sjálfri, en að því hlýtur fljótlega að koma verði ekkert aðhafst.

Dómurinn telur, að endingartími þakdúksins sé liðinn. Ástæður þess virðast vera lítil gæði hans, umgangur um þakloftið og ekki síst röng ásetning hans í upphafi, en klemmilista vantar, eins og áður er getið, en þeir gegna því hlutverki að festa þakdúkinn samfellt niður sperru og halda honum frá þaksteinunum.

Stefnandi bar það fyrir dómi, að hann hafi gert við rifur á þakdúki stuttu eftir að hann flutti í húsið, en síðan hafi hann ekki haft tilefni til að kanna þetta frekar, þar sem ekkert hafi lekið og því ekki munað eftir þessu þegar hann sýndi stefndu húsið.  Fyrir liggur, að ýmsir munir voru geymdir á þakloftinu, sem komu óskemmdir þaðan skömmu áður en stefnandi afhenti stefnda húsið. Stefnandi hafði því ekki ástæðu til að ætla annað, en þakdúkurinn og umbúnaður þaksins væri viðunandi og húsið héldi vatni.

Stefndi Ásgrímur Haukur greindi dóminum frá því, að hann hefði aðeins litið upp á loftið, en ekki farið þangað upp. Birta hafi verið lítil og mikið drasl og ryk á gólfi.  Hann hafi treyst þeim orðum stefnenda, að húsið læki ekki.

Dómurinn lítur svo á, að ástand hússins hafi ekki verið með þeim hætti, sem almennt megi búast við og ætla megi áskilda kosti. Verð hússins hafi ekki verið ákveðið með tilliti til þeirra galla, sem það er sannanlega haldið.

Stefndu þykja því eiga rétt á afslætti af kaupverði hússins.

Sú viðgerð og kostnaðaráætlun, sem matsmaðurinn Freyr Jóhannesson leggur til, breytir upphaflegri gerð þaksins og útfærslu á þéttingu þess. Sú framkvæmd er mun umfangsmeiri og kostnaðarsamari, en sú aðferð, sem viðhöfð er í húsum af Hosbygerð. Dómurinn telur á hinn bóginn,  að stefndu hafi ekki getað búast við að öðlast meiri gæði við kaupin, en fáist við kaup á húsi af Hosbygerð.

Því telur dómurinn rétt að miða lækkun á verði húseignarinnar Leirutanga 10 í Mosfellssveit við þær úrbætur, sem lýst er í álitsgerð Magnúsar Þórðarsonar og skýrslu Þakvaktarinnar ehf. og áður er getið um, þ.e. að fjarlægja þaksteinana, síðan lektur og gamla dúkinn og setja síðan á nýjan haldgóðan þakdúk og koma því næst fyrir klemmilistum, lektum og loks þaksteinum.

Í álitsgerð Magnúsar Þórðarsonar kemur fram, að tilboð liggi fyrir frá Fagtúni ehf., og að það fyrirtæki sé sérhæft í þakviðgerðum.

Dómurinn telur rétt, eins og hér stendur á, að hafa hliðsjón af tilboði Fagtúns við ákvörðun á því, hvað teljast skuli hæfilegur afsláttur af verði Leirutanga 10, sem stefndu eigi að njóta, að teknu tilliti til þess, að nýtt kemur í stað gamals og endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu, sem unnin er á verkstað.

 

Tilboð Fagtúns ehf.                                                                                981.952 kr.

Viðbótarefni vegna affalla                                                      110.000 kr.

Verðbætur frá október ´01 til desember ´02                        

miðað við hækkun byggingavísitölu 277.9/261.4                  68.925 kr.

                                                                   Samtals                 1.160.877 kr.

Frá dregst 60% af virðisaukaskatti v/ vinnu á

verkstað                                                                                    91.350 kr.

                                                                                                    1.069.527 kr.

 

Sé litið til þess, að nýr þakdúkur kemur í stað 18 ára gamals dúks þykja stefndu eiga rétt á afslætti af umsömdu kaupverði sem nemur 970.000 kr.

Niðurstaða dómsins er því sú, að stefndu beri að greiða stefnendum 530.000 krónur.

Sú fjárhæð skal bera dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 5. október 2001 til greiðsludags.

Rétt þykir, eins og mál þetta er vaxið, að málsaðilar beri sinn kostnað af málinu.

Skúli J. Pálmason héraðsdómari og meðdómsmennirnir Björn Björnsson húsa­smíðameistari og Níels Indriðason verkfræðingur kveða upp þennan dóm.

D Ó M S O R Ð.

Stefndu, Ásgrímur Haukur Helgason og Helga Nína Aas, greiði stefnendum, Pálmari Guðmundssyni og Steinunni Ferdínandsdóttur, 530.000 krónur, ásamt dráttar­vöxtum frá 5. október 2001 til greiðsludags.

Málskostnaður fellur niður