Fimmtudaginn 6. febrúar 2003.
Nr. 400/2002.	Byggingarsamvinnufélagið Samtök aldraðra (Ragnar Halldór Hall hrl.) gegn dánarbúi Valgerðar Jónsdóttur (Karl Axelsson hrl.)

 

Byggingarsamvinnufélög. Stjórnarskrá. Eignarréttur. Sératkvæði.

Dánarbú V krafðist þess að 17. gr. samþykkta B um ótímabundna takmörkun á ákvörðun söluverðs íbúðar í húsi sem B hafði reist væri ekki skuldbindandi fyrir búið. Tekið var fram að af gögnum málsins yrði ráðið að V hefði litið á sig sem félagsmann í B en engra gagna nyti um inngöngu hennar í félagið á þann hátt sem 3. gr. samþykkta þess mælti fyrir um. Þegar V keypti íbúðina var þinglýst sem kvöð á hana yfirlýsingu frá B varðandi sölu hennar og forkaupsrétt í samræmi við áskilnað 17. gr. samþykktanna en í engu var þar vikið að fyrrnefndum áskilnaði um ákvörðun söluverðs. Tekið var fram að sú regla fæli í sér víðtækari skerðingu á eignarrétti en boðin væri í 6. gr. laga nr. 153/1998 um byggingarsamvinnufélög, sbr. 72. gr. stjórnarskrárinnar. Var talið að áskilnaður 17. gr. um ákvörðun söluverðs yrði ekki að liðnum fimm árum frá lóðarúthlutun beitt gagnvart öðrum en þeim, sem skýrlega hefðu gengist undir þá skuldbindingu, sem í henni fælist en henni hafði ekki verið þinglýst á íbúðina. Yrði B að bera halla af því að hafa ekki farið eftir eigin samþykktum  um inngöngu í félagið gagnvart V en ekki nægði að hún hefði litið á sig sem félagsmann eða verið kunnugt um það skilyrði í samþykktum B að eigendur húsnæðis á vegum þess yrðu að vera félagsmenn og því borið að kynna sér samþykktirnar. Hafði B ekki tekist að sanna að V hefði verið kunnugt um efni ákvæðisins umfram það sem fram kom í hinni þinglýstu yfirlýsingu og gat hún því ekki verið bundin af kvöðinni, sbr. og 3. gr. Var erfingjum V því óskylt að hlíta þeirri takmörkun á ákvörðun söluverðs sem fælist í 17. gr. samþykkta B.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Guðrún Erlendsdóttir, Garðar Gíslason, Gunnlaugur Claessen, Haraldur Henrysson og Pétur Kr. Hafstein.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 27. ágúst 2002. Hann krefst þess, að viðurkenningarkröfu um ákvörðun söluverðs tiltekinnar íbúðar í eigu stefnda verði hrundið og sér dæmdur málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Atvikum málsins og málsástæðum aðila er lýst í héraðsdómi. Eins og þar kemur fram festi Valgerður heitin Jónsdóttir kaup á íbúð í fjöleignarhúsi að Aflagranda 40 í Reykjavík á árinu 1991. Húsið hafði verið reist af áfrýjanda um þremur árum fyrr og keypti Valgerður íbúðina af dánarbúi Valgerðar Guðmundsdóttur. Við þá sölu féll áfrýjandi frá forkaupsrétti sínum samkvæmt 17. gr. samþykkta félagsins, sem staðfestar höfðu verið af félagsmálaráðuneytinu 10. júní 1981, en yngri samþykktir þess frá október 1991 með breytingum í apríl 2000 hafa ekki hlotið lögboðna staðfestingu ráðuneytisins.

Í 17. gr. fyrrnefndu samþykktanna segir um söluverð íbúða, sem byggðar hafa verið á vegum áfrýjanda og eru í eigu félagsmanna hans, að það megi aldrei, hversu oft sem eigendaskipti kunni að verða, vera hærra en kostnaðarverð hennar að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingarkostnaðar en að frádreginni hæfilegri fyrningu samkvæmt mati dómkvaddra manna. Er þetta ákvæði í samræmi við 1. mgr. 6. gr. laga nr. 153/1998 um byggingarsamvinnufélög, sbr. áður lög nr. 86/1988 um Húsnæðisstofnun ríkisins, að öðru leyti en því að í lögunum er þessu skilyrði markaður fimm ára gildistími frá lóðarúthlutun til byggingarsamvinnufélags.  

Af gögnum málsins verður ráðið, að Valgerður heitin Jónsdóttir hafi litið á sig sem félagsmann í áfrýjanda, að minnsta kosti í kjölfar kaupa sinna á íbúðinni, en hún greiddi félaginu þá árgjöld. Engra gagna nýtur hins vegar um inngöngu hennar í félagið, en samkvæmt 3. gr. samþykkta þess skal hver félagsmaður þá skrifa undir skuldbindingu um, að hann sé háður samþykktum félagsins, eins og þær séu eða verði á hverjum tíma. Í samræmi við þetta er í 17. gr. samþykktanna áréttað, að kaupandi íbúðar verði að fullnægja skilyrðum til að vera í félaginu og gerast félagi í því og skuldbinda sig til að hlíta samþykktum þess. Þegar Valgerður heitin keypti íbúðina var þinglýst sem kvöð á hana yfirlýsingu frá áfrýjanda 5. febrúar 1990 þess efnis, að íbúðin yrði ekki seld né afhent til afnota öðrum en þeim, sem orðnir væru 63 ára að aldri og væru félagar í Samtökum aldraðra. Þá var fjallað um forkaupsrétt samtakanna að íbúðinni og hvernig með skyldi fara, ef þau nýttu sér hann ekki, en í engu var þar vikið að fyrrnefndum áskilnaði 17. gr. um ákvörðun söluverðs. Skyldi íbúðin þá boðin Reykjavíkurborg til kaups, ef eigandi gæti ekki selt hana á „eðlilegu verði“ kaupanda, sem uppfyllti skilyrði samþykktanna, og skyldi við sölu til borgarinnar miða við „eðlilegt gangverð og greiðsluskilmála eins og tíðkast á fasteignamarkaði á viðkomandi tíma.“

Regla 17. gr. samþykkta áfrýjanda um ótímabundna takmörkun á ákvörðun söluverðs felur í sér víðtækari skerðingu á eignarrétti en boðin er í 6. gr. laga nr. 153/1998, sbr. 72. gr. stjórnarskrárinnar, eins og henni var breytt með stjórnskipunarlögum nr. 97/1995.  Engin viðhlítandi rök hafa verið færð fyrir því, að í lagaákvæðinu felist einungis lágmarksviðmiðun, og fær sú staðhæfing áfrýjanda enga stoð í lögskýringargögnum. Telja verður, að áskilnaði 17. gr. samþykktanna verði ekki að liðnum fimm árum frá lóðarúthlutun beitt gagnvart öðrum en þeim, sem skýrlega hafa gengist undir þá skuldbindingu, sem í henni felst. Þessari kvöð var ekki þinglýst á íbúðina og fram er komið, að Valgerður heitin gekk ekki í Samtök aldraðra á þann hátt, sem 3. gr. samþykktanna mælti fyrir um, og gekkst hún því ekki skriflega undir skuldbindingu um að hlíta kvöðinni. Áfrýjandi verður að bera halla af því að hafa ekki farið eftir eigin samþykktum gagnvart Valgerði og nægir ekki, að hún hafi litið á sig sem félagsmann eða verið kunnugt um það skilyrði í samþykktum áfrýjanda, að eigendur húsnæðis á vegum hans yrðu að vera félagsmenn, og því hafi henni borið að kynna sér samþykktirnar. Áfrýjanda hefur ekki tekist að sanna, að Valgerði hafi verið kunnugt um efni 17. gr. um ákvörðun söluverðs íbúðarinnar umfram það, sem fram kom í hinni þinglýstu yfirlýsingu, sem áður var nefnd, og því gat hún ekki verið bundin af kvöðinni, sbr. og 3. gr. Af því leiðir, að erfingjum hennar er við sölu íbúðarinnar óskylt að hlíta þeirri takmörkun á ákvörðun söluverðs, sem felst í 17. gr. samþykkta áfrýjanda.

Samkvæmt framansögðu verður niðurstaða héraðsdóms staðfest.

Áfrýjandi skal greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti, eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Byggingarsamvinnufélagið Samtök aldraðra, greiði stefnda, dánarbúi Valgerðar Jónsdóttur, 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

 

Sératkvæði

Garðars Gíslasonar

Málavextir eru raktir í hinum áfrýjaða dómi og eru þeir ágreiningslausir.

Í samþykktum áfrýjanda segir í 17. gr. að félagsmaður, sem fengið hafi íbúð að tilhlutan félagsins, megi ekki selja hana nema stjórn þess hafi áður hafnað forkaupsrétti. Söluverð íbúðar, hversu oft sem eigendaskipti kunni að verða, megi aldrei vera hærra en kostnaðarverð hennar að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingarkostnaðar, en að frádreginni hæfilegri fyrningu samkvæmt mati dómkvaddra manna. Málsaðilar deila um það, hvort Valgerður Jónsdóttir, sem keypti í október 1991 íbúð í fjölbýlishúsi, sem áfrýjandi reisti 1988 að Aflagranda 40 í Reykjavík, hafi verið bundin af þessu ákvæði. Þegar Valgerður keypti íbúðina var af hálfu áfrýjanda fallið frá forkaupsrétti með áritun á kaupsamninginn „að þessu sinni“. Einn erfingja hennar er vottur á kaupsamningnum og hefur hann lýst því í framlögðu bréfi til áfrýjanda, að verð íbúðarinnar hafi þá verið „töluvert fyrir ofan markaðsverð“.

Áfrýjandi heldur því fram að Valgerður heitin hafi gerst félagi í samtökunum í febrúar 1991 og gengist undir kvaðir samþykkta félagsins við kaupin á íbúðinni. Hann hefur lagt fram gögn um skráningu hennar sem félaga og greiðslu á félagsgjöldum. Stefndi leggur hins vegar áherslu á að ekki liggi fyrir skrifleg inntökubeiðni frá henni, sbr. 20. gr. samþykktanna, og ekki heldur skuldbinding hennar um að hún sé háð samþykktunum, sbr. 3. gr. þeirra.

Á allar íbúðir í húsi þessu eru þinglýstar nokkrar kvaðir, þar á meðal sú, að íbúð verði ekki seld né afhent til afnota öðrum en þeim sem orðnir eru 63 ára að aldri og eru félagar í áfrýjanda. Vegna þess að enginn annar en félagi í áfrýjanda gat keypt íbúð eru allar líkur fyrir því að Valgerður heitin hafi gerst félagi og þar með gengist undir félagslög í síðasta lagi við kaupin, þar sem fulltrúi áfrýjanda undirritaði yfirlýsingu um að fallið væri frá forkaupsrétti. Þá eru líkur fyrir því að Valgerði hafi sem félaga verið kynntar samþykktir félagsins. Vegna þessa verður stefndi að sýna fram á að hún hafi, þrátt fyrir það, ekki verið bundin af samþykktunum, sér í lagi hinni umdeildu reglu 17. gr. þeirra um söluverð íbúðanna. Til þess ber stefndi fram nokkrar málsástæður, eins og í héraðsdómi greinir.

Ekki verður fallist á með stefnda að regla 17. gr. samþykktanna fái ekki staðist þar sem hún gangi lengra um gildistíma en þágildandi 115. gr. laga nr. 86/1988 um Húsnæðisstofnun ríkisins, sbr. nú 6. gr. laga nr. 153/1998 um byggingarsamvinnufélög, enda ekkert í lögskýringargögnum sem bendir til að sú lagagrein hafi verið ófrávíkjanleg um þau fimm ár sem hún greinir. Ekki verður heldur fallist á að Valgerður heitin hafi verið óbundin af reglunni þar sem henni var ekki þinglýst sem kvöð, enda er þinglýsing ekki það sem bindur félaga við samþykktir félags. Engin ástæða er til að víkja reglunni til hliðar með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, með síðari breytingum, enda gildir reglan um allar íbúðir sem byggðar hafa verið fyrir atbeina áfrýjanda og bindur jafnt þá sem kaupa þessar íbúðir. Verður ekki annað séð en að efni reglunnar sé eðlilegt og sanngjarnt, þar sem það tryggir eigendum það verð sem þeir greiddu fyrir eignina, framreiknað eftir málefnalegum reglum.

Í málflutningi fyrir Hæstarétti vísaði stefndi til dóms réttarins H.1997.2463 sem fordæmis. Ekki verður fallist á að sá dómur sé fordæmi í máli þessu þar sem tilvikin eru ósambærileg. Þar var um að ræða spurningu hvort sá, sem keypt hafði íbúð í byggingarflokki félags og selt hana aftur, yrði síðar krafinn sem félagsmaður um frekari greiðslu vegna sameiginlegs kostnaðar af byggingunni. Var í því tilviki eðlilegt að gera ýtrustu kröfur um félagsaðild og leggja sönnunarbyrði á félagið um að greiðandinn hefði gengið í það og gengist undir samþykktir þess og að unnt væri á þeim forsendum að krefja hann um frekari greiðslur. Sú sönnun tókst félaginu ekki, enda tekið fram í forsendum dómsins að um væri að ræða „óvenjulega og ófyrirséða ábyrgð á umræddum kostnaði“ sem innganga hans í byggingarsamvinnufélagið hefði leitt til. Hér er hvorki um að ræða fjárskuldbindingu, enda allur byggingarkostnaður uppgerður þegar Valgerður keypti íbúðina, né óvenjulega og ófyrirséða ábyrgð, heldur almenna kvöð um ákvörðun söluverðs íbúða, sem bindur alla jafnt.

Samkvæmt framansögðu hefur stefnda ekki tekist að sýna fram á að Valgerður heitin hafi ekki verið bundin af reglunni í samþykktum áfrýjanda sem viðurkenningarkrafa hans lýtur að. Ber því að sýkna áfrýjanda af kröfu stefnda og dæma hann til að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 3. júní 2002.

         Mál þetta, sem dómtekið var 17. maí sl., er höfðað af dánarbúi Valgerðar Jónsdóttur, kt. 230323-4299, á hendur Samtökum aldraðra, kt. 580377­-0339, Hafnarstræti 20, Reykjavík.

         Af hálfu stefnanda er þess krafist að viðurkennt verði að regla í samþykktum stefndu um að "söluverð íbúðar megi aldrei vera hærra en kostnaðarverð hennar, að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingar­kostnaðar, en að frádreginni hæfilegri fyrningu samkvæmt mati dómkvaddra manna", sé ekki skuldbindandi fyrir stefnanda við sölu tveggja herbergja íbúðar á 3. hæð, merkt 03-03, í húsinu nr. 40 við Aflagranda í Reykjavík. Krafist er að stefndu greiði stefnanda málskostnað að skað­lausu ásamt virðisaukaskatti í samræmi við máls­kostnaðar­yfirlit stefnanda.

         Af hálfu stefndu er þess krafist að dómkröfum stefnanda verði hafnað og að stefnandi verði dæmdur til að greiða stefndu málskostnað að skaðlausu að mati dómsins.

         Yfirlit málsatvika og ágreiningsefna

         Hin stefndu samtök eru byggingarsamvinnufélag og reistu fjölbýlishús að Afla­granda 40 í Reykjavík á árinu 1988. Með kaupsamningi, dagsettum 10. október 1991, keypti Valgerður heitin Jónsdóttir tveggja herbergja íbúð á 3. hæð í húsinu af dánarbúi Valgerðar Guðmundsdóttur. Fallið var frá forkaupsrétti af hálfu stefndu með áritun á kaupsamninginn.

         Valgerður Jónsdóttir lést 22. janúar 2001. Óskað var eftir því af hálfu erfingja að stefndu lýstu því yfir að heimilt væri að selja íbúðina á markaðsverði en ekki samkvæmt viðmiðunum og reikningsaðferðum sem lýst er í samþykktum stefndu um endursöluverð íbúðarinnar. Ekki var fallist á það af hálfu stefndu og er málið rekið til úrlausnar á þeim ágreiningi málsaðila.        

         Deilt er um hvort Valgerður heitin hafi verið félagsmaður í stefndu en ágreiningur í þeim efnum snýst meðal annars um það hvort hún hafi gengið í félagið. Af hálfu stefndu er því haldið fram að það hafi hún gert 26. febrúar 1991, áður en hún keypti íbúðina sem hér um ræðir. Einnig er deilt um gildi samþykkta stefndu en samþykktir frá 1991 hafa ekki verið staðfestar af félagsmálaráðuneytinu í samræmi við laga­fyrirmæli þar um. Meginágreiningur málsaðila stendur þó um það hvort kvöðin samkvæmt framangreindri reglu í samþykktum stefndu um útreikning á endur­sölu­verði íbúðarinnar hafi verið skuldbindandi fyrir Valgerði og þar með fyrir stefnanda nú. Óumdeilt er að stefndu hafa forkaupsrétt á íbúðinni.

         Málsástæður og lagarök stefnanda

         Af hálfu stefnanda er málsatvikum lýst þannig að hin stefndu samtök starfi sem byggingar­samvinnufélag samkvæmt lögum nr. 153/1998 um byggingarsamvinnu­félög. Elstu stað­festu samþykktir félagsins hafi verið nr. 210 frá 10. maí 1977, en 10. júní 1981 hafi verið staðfestar nýjar samþykktir fyrir það. Af hálfu stefndu hafi hins vegar verið framvísað samþykktum sem gefnar hafi verið út í október 1991 og endur­skoðaðar í apríl 2000. Ekki hafi þó fengist upplýsingar um hvenær þær hafi verið samþykktar og þær hafi ekki verið staðfestar af ráðuneytinu.

         Í samþykktum stefndu sé ákvæði um forkaupsrétt, ákvörðun söluverðs o.fl. Það sé í 17. gr. hinna staðfestu samþykkta frá 1981 en í 12. gr. yngri samþykkta. Hin umdeilda regla sé þess efnis að söluverð íbúðar megi aldrei vera hærra en kostnaðarverð hennar, að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu bygginga­kostnaðar, en að frádreginni hæfilegri fyrningu samkvæmt mati dómkvaddra manna. Reglan sé efnislega óbreytt milli samþykkta. Samhljóða ákvæði hafi á hverjum tíma frá árinu 1974 verið í lögum um byggingarsamvinnufélög, sbr. nú ákvæði 1. mgr. 6. gr. laga nr. 153/1998, sbr. og 1. mgr. 115. gr. laga nr. 86/1988 og 1. mgr. 32. gr. laga nr. 30/1970, sbr. 8. gr. laga nr. 59/1973. Sá grundvallarmunur sé þó á fyrirmælum í lögum um byggingarsamvinnufélög og reglunnar í samþykktum stefndu að í lögunum sé gert ráð fyrir að umrædd tilhögun sé tímabundin til fimm ára frá því að byggingar­fram­kvæmdir hófust en í reglu samþykktanna séu engin tímamörk.

         Stefndu hafi reist fjölbýlishús að Aflagranda 40 á árinu 1988. Hinn 2. mars 1990 hafi yfirlýsingu stefndu, dagsettri 5. febrúar 1990, um kvaðir á íbúðunum verið þinglýst. Þar segi meðal annars að íbúðin verði ekki seld né afhent til afnota öðrum en þeim sem orðnir séu 63 ára að aldri og félagar í stefndu. Þó skuli félagar í stefndu sem orðnir séu 67 ára og eldri hafa forgangsrétt. Stefndu hafi forkaupsrétt á íbúðinni og komi til nýtingar þess réttar selji stefndu eða leigi íbúðina aðilum sem uppfylli ofangreind skilyrði. Nýti stefndu sér ekki forkaupsréttinn og eigandi geti ekki selt íbúðina eðlilegu verði til kaupanda, sem uppfylli ofangreind skilyrði, skuli Reykjavíkur­borg boðin íbúðin til kaups. Verði af slíkum kaupum skuli miða við eðlilegt gangverð og greiðsluskilmála eins og tíðkist á fasteignamarkaði á viðkomandi tíma. Að jafnaði teljist íbúð óseljanleg ef ekki komi fram tilboð frá aðila sem uppfylli skilyrðin sem talist geti a.m.k. 90% af venjulegu íbúðaverði á hvern fermetra eftir að íbúðin hafi verið auglýst í 4 mánuði.

         Valgerður heitin Jónsdóttir hafi keypt íbúð í húsinu af dánarbúi Valgerðar Guðmundsdóttur með kaupsamningi dagsettum 10. október 1991. Þar sé áritun þess efnis að stefndu falli frá forkaupsrétti að því sinni. Valgerður hafi aldrei gengið í félagsskap stefndu og henni hafi aldrei verið kynntar sérstaklega samþykktir stefndu né aðrar kvaðir en þær sem þinglýst hafi verið á íbúðina.

         Valgerður hafi látist 22. janúar 2001 og hafi einkaskiptaleyfi verið gefið út 8. febrúar 2001. Þegar erfingjar hennar hafi ætlað að selja íbúðina hafi komið í ljós að stefndu gerðu kröfu um að söluverð ákvarðaðist í samræmi við framangreinda reglu í samþykktum stefndu. Verð sem ákveðið sé með þeim hætti sé verulega lægra en markaðs­virði íbúðarinnar.

         Stefnandi byggi á því að tilvitnuð regla um útreikning og ákvörðun söluverðs sé ekki bindandi fyrir hann við ráðstöfun eignarinnar. Honum sé þvert á móti heimilt að selja íbúðina á því verði sem fyrir hana fáist á almennum markaði. Í fyrsta lagi standist umrædd regla samþykkta stefndu ekki um útreikning og ákvörðun sölu­verðs íbúða að því leyti sem hún gangi lengra en regla 6. gr. laga um byggingar­samvinnufélög nr. 153/1998, sbr. 115. gr. laga nr. 86/1988, sem hafi verið í gildi 1991 þegar Valgerður heitin hafi keypt íbúðina, en lagareglan sé ófrávíkjanleg. Einstökum byggingar­samvinnu­félögum geti ekki verið heimilt að taka upp í samþykktir sínar aðrar og meira íþyngjandi eignarréttarlegar kvaðir en lögin sjálf geri ráð fyrir og heimili. Lagatextinn sjálfur sé bindandi hvað þetta varði þar sem tekið sé sérstaklega fram að ákveða skuli umrædda fimm ára tilhögun í samþykktum viðkomandi félags.

         Í öðru lagi bindi umrædd regla stefnanda ekki þar sem henni hafi aldrei verið þinglýst sem kvöð á íbúðina. Í tilvitnuðu skjali frá 2. mars 1990 séu teknar upp kvaðir varðandi forkaupsrétt og fleira en umræddrar reglu um ákvörðun söluverðs íbúða í l. mgr. 12. gr. yngri samþykktanna og í 17. gr. hinna staðfestu samþykkta frá 1981 sé í engu getið, hvorki í því skjali né í öðrum þinglýstum gögnum. Eigi íþyngjandi eignarréttarleg kvöð sem þessi að binda grandlausan kaupanda íbúðar sé nauðsynlegt að hún sé sérstaklega tilgreind og henni þinglýst. Það eigi einkum við þegar gengið sé miklum mun lengra en gildandi lög geri ráð fyrir. Engri kvöð í þessa veru hafi hvorki fyrr né síðar verið þinglýst á íbúðina.

         Í þriðja lagi hafi Valgerður heitin ekki verið upphaflegur félagi hjá stefndu heldur viðsemjandi félagsmanns, sbr. þágildandi ákvæði 2. mgr. 115. gr. laga nr. 86/1988, sbr. 2. mgr. 6. gr. gildandi laga nr. 153/1998, sbr. og 3. mgr. 17. gr. samþykktanna frá 1981, sbr. 2. mgr. 12. gr. yngri samþykkta. Valgerður hafi ekki, að minnsta kosti með neinum formlegum hætti, gengið í félag stefndu og því sé ótvírætt að hún hafi ekki undirgengist samþykktir stefndu en í 15. gr. yngri samþykkta, sbr. 20. gr. eldri samþykkta, sé beinlínis mælt fyrir um að inntökubeiðnir og úrsagnir úr stefndu skuli vera skriflegar og sendar félagsstjórn. Þess utan sé ósannað að henni hafi nokkurn tímann verið kynntar samþykktirnar. Valgerður hafi ekki gerst félagi þegar hún keypti íbúðina í október 1991 og þegar af þeirri ástæðu hafi íþyngjandi ákvæði félags­samþykkta um verðákvörðun eignarinnar við síðari sölu því hvorki skuldbundið hana né stefnanda nú. Stefndu verði að minnsta kosti að bera hallann af því að aðild Valgerðar að stefndu hafi verið óljós.

         Í fjórða lagi séu engar gildar samþykktir til staðar um starfsemi stefndu. Á hverjum tíma hafa verið í lögum skýr fyrirmæli um að gildi samþykkta byggingar­samvinnufélags væri háð staðfestingu félags­mála­ráðuneytis. Hinar yngri óstaðfestu samþykktir séu dagsettar í október 1991 og sagðar endurskoðaðar í apríl 2000. Engar upplýsingar liggi hins vegar fyrir um það hvenær nákvæmlega og undir hvaða kringumstæðum samþykktirnar hafi verið samþykktar. Við meinta samþykkt þeirra í október 1991 megi ætla að hinar eldri staðfestu samþykktir frá árinu 1981 hafi samhliða verið felldar úr gildi. Hinar yngri samþykktir hafi hins vegar aldrei öðlast gildi þar sem ekki hafi verið aflað staðfestingar ráðherra. Leiði þetta til þess að engin gild fyrirmæli hafi verið í samþykktum er hafi skuldbundið Valgerði heitna við kaup hennar á íbúðinni. Tilvísanir stefndu til yngri samþykkta, sem þau byggi rétt sinn í málinu á, séu því marklausar, enda hafi þær aldrei öðlast gildi vegna skorts á staðfestingu.

         Í fimmta lagi er þess krafist, verði þrátt fyrir allt framangreint talið að Valgerður heitin hafi við kaup á íbúðinni undirgengist í orði eða verki umrædda kvöð um útreikning og ákvörðun endursöluverðs og að stefnandi sé þá bundin þar af, að kvöðinni verði nú vikið til hliðar enda bæði ósanngjarnt af stefndu að bera hana fyrir sig og andstætt góðri viðskiptavenju. Vísað er til 36. gr. samningalaga nr. 7/1936, sbr. 6. gr. laga nr. 11/1986, og 36. gr. a-d sömu laga, sbr. 2.-5. gr. laga nr. 14/1995.

         Af hálfu stefnanda er vísað til 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944, sbr. 10. gr. laga nr. 97/1995, um vernd eignarréttinda, og þeirra skorða sem ákvæðið setji öllum skerðingum þeirra og takmörkunum og til lagaákvæða um byggingarsamvinnufélög, sbr. einkum ákvæði laga nr. 153/1998, 9. kafla laga nr. 86/1988 og 5. kafla laga nr. 30/1970, sbr. 2. gr. laga nr. 59/1973.

         Málsástæður og lagarök stefndu

         Af hálfu stefndu er málsatvikum lýst þannig að hin stefndu samtök séu byggingar­­­samvinnufélag. Félaginu hafi verið settar samþykktir sem félagsmála­ráðuneytið hafi staðfest 10. júní 1981 með vísan til laga nr. 59/1973, sbr. 79. gr. laga nr. 51/1980. Tilgangi félagsins sé lýst í 4. gr. samþykktanna og í 3. gr. þeirra segi að við inngöngu í félagið skuli hver félagsmaður skrifa undir skuldbindingu þess efnis að hann sé háður samþykktum félagsins eins og þær séu á hverjum tíma. Í 17. gr. samþykktanna séu ákvæði um ráðstöfun íbúða, sem félagsmenn hafi eignast fyrir atbeina eða að tilhlutan félagsins, forkaupsrétt stefndu og endursöluverð.

         Valgerður Jónsdóttir hafi gengið í stefndu 26. febrúar 1991 eins og fram komi í gögnum málsins. Vísað er til þess að þann dag hafi hún verið skráð sem nýr félagi í dagbók stefndu. Einnig er í þessu sambandi vísað til ljósrita þriggja gíróseðla fyrir árgjaldi til stefndu á árunum 1993, 1994 og 1995, ljósrits af bréfi stefndu, dagsettu 21. mars 1997, til Valgerðar vegna félagsgjalda fyrir árið 1996 og til lista úr félagaskrá. Hinn 10. október 1991 hafi Valgerður keypt íbúð í húsinu sem byggt hafi verið á vegum stefndu. Stefndu hafi átt forkaupsrétt að íbúðinni samkvæmt þinglýstri kvöð en Valgerður hafi þar að auki verið bundin af lögmætum samþykktum stefndu sem félagsmaður þeirra. Stefndu hafi fallið frá forkaupsrétti sem hafi verið skilyrði þess að Valgerður gæti keypt íbúðina. Um leið hafi henni hlotið að vera ljóst að ákvæði samþykkta stefndu um íbúðir byggðar á vegum þeirra hlytu að eiga við um hennar íbúð. Félagssamþykktum stefndu hafi lítillega verið breytt eftir kaupin, en breyting­arnar skipti ekki máli fyrir niðurstöðu dómsmálsins. Félagsmenn verði bundnir af lögmætum breytingum sem gerðar séu á samþykktunum þótt farist hafi fyrir að leita staðfestingar ráðuneytisins á þeim.

         Stefndu mótmæli því að ákvæði 115. gr. laga nr. 86/1988, sem í gildi var þegar Valgerður Jónsdóttir eignaðist íbúðina, sé ófrávíkjanlegt eins og stefnandi haldi fram. Ákvæðið feli í sér lágmarksviðmiðun en félag geti áskilið eða ákveðið lengri tímabil en 5 ár, eins og stefndu hafi gert. Félagsmálaráðuneytið virtist hafa verið sömu skoðunar þegar það staðfesti samþykktir félagsins. Þótt sterk rök búi að baki ákvæðinu um þennan lágmarkstíma geti engin slík rök leitt til þeirrar túlkunar að tímabilið skuli vera nákvæmlega 5 ár og alls ekki deginum lengur. Þessi skilningur hafi stoð í 6. gr. núgildandi laga um byggingasamvinnufélög nr. 153/1998.

         Þótt umræddri kvöð hafi ekki verið þinglýst hafi Valgerði verið kunnugt um eða átt að vera kunnugt um efni kvaðarinnar. Hún hafi gengið í félagið árið 1991 og greitt félagsgjöld eftir það í mörg ár. Hamrað hafi verið á þessum reglum í dreifibréfum félagsins og á fjölmörgum fundum í þess.

         Stefndu mótmæli þeirri málsástæðu stefnanda að engar samþykktir séu í gildi fyrir stefndu. Stefndu geti út af fyrir sig fallist á að breytingar, sem gerðar voru á samþykktunum 1991 og 2000, hafi ekki tekið gildi gagnvart þeim sem vilji bera fyrir sig að félagsmálaráðuneytið hafi ekki staðfest þær. Það geti hins vegar ekki leitt til þeirrar niðurstöðu að engar samþykktir gildi fyrir félagið. Þar sem ákvarðanir um breytingar á samþykktum félagsins eftir 1981 hafi ekki verið staðfestar af ráðherra hafi þær ekki getað fellt ákvæði samþykktanna úr gildi og séu þau því enn í gildi. Stefndu hafi gert ráðstafanir til að afla staðfestingar félagsmála­ráðuneytisins á síðari samþykktum félagsfunda um breytingar á samþykktunum og vænst sé að sú staðfesting liggi fyrir innan tíðar.

         Mótmælt er að ákvæði 36. gr. laga nr. 7/1936 geti átt við um álitaefnið sem hér um ræði. Í lagaákvæðinu felist undantekningarregla frá þeirri meginreglu íslensks samningaréttar að gerða samninga skuli halda eftir efni sínu. Segi í 2. mgr. laga­greinarinnar að við mat samkvæmt 1. mgr. skuli líta til efnis samnings, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerðina og atvika sem síðar hafi komið til. Efni umræddrar kvaðar sé almennt og gildi um allar íbúðirnar sem byggðar hafi verið fyrir atbeina stefndu. Stefndu hafi á undanförnum áratugum beitt samtakamætti sínum til að tryggja velferð aldraðra félagsmanna sinna í húsnæðis­málum. Félagið hafi fengið úthlutað verðmætum byggingarlóðum til að reisa á þeim fjölbýlishús, sem jafnframt hafi verið skipulögð sérstaklega með þarfir aldraðra í huga, þar sem boðið sé upp á ýmis konar þjónustu sem almennt sé ekki að hafa í fjölbýlishúsum. Félagið hafi átt allgreiðan aðgang að yfirvöldum um að koma á fót opinberri þjónustu við aldraða í þessum fjölbýlishúsum. Þar sé víða rekið niðurgreitt mötuneyti og margháttuð önnur þjónusta. Því sé það í hæsta máta eðlilegt fyrirkomu­lag sem mælt sé fyrir um í sam­þykktum félagsins að félagið eigi forkaupsrétt að fölum íbúðum og að verð­lagning íbúðanna fari eftir fyrirfram ákveðnum reglum. Stefndu telji óeðlilegt ef þeir sem stefndu úthluti íbúðum í slíkum húsum geti selt þær aftur á hæsta fáanlegu verði, enda fæli sú regla það í sér að félagsmennirnir væru um leið að selja aðgang að þeim gæðum sem stefndu hafi tryggt í krafti samtakamáttar félagsmannanna. Efni kvaðarinnar sé þvert á móti eðlilegt, enda tryggi það viðkomandi aðilum að þeir fái það verð sem þeir hafi greitt fyrir eignina, framreiknað eftir málefnalegum reglum. Af þessum ástæðum sé það fjarri öllu lagi að halda því fram að ósanngjarnt sé af stefndu eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera kvöðina fyrir sig í þessu tilviki. Lagareglan sem stefnandi vísi til geti heldur ekki átt við um stefnanda og Valgerður Jónsdóttir hafi aldrei svo vitað sé haft neitt við umrædda kvöð að athuga, a. m. k. hafi hún aldrei komið neinum athugasemdum á framfæri við stefndu um slíkt. Hún hafi gengið í félagið alllöngu áður en að því kom að hún ætti kost á íbúðinni, sem hún hafi svo keypt, og hafi hún þá farið í einu og öllu eftir reglunum sem um það hafi gilt. Stefndu telji fráleitt að dánarbú Valgerðar geti nú, meira en 10 árum eftir inngöngu hennar í félagið, byggt kröfur á hendur félaginu á því að ójafnræði hafi verið með aðilum við samningsgerð. Engin atvik, hvorki í tengslum við samningsgerðina né eftir hana, geti orðið grundvöllur að beitingu 36. gr. laga nr. 7/1936.

         Um málskostnaðarkröfu stefndu er vísað til 130. gr. laga nr. 91/1991. Stefndu geri kröfu til þess að við ákvörðun málskostnaðar verði tekið tillit til þess að stefndu hafi ekki frádráttarrétt á móti virðisaukaskatti sem þau verði að greiða af málskostnaði.

         Niðurstaða

         Í 1. mgr. 1. gr. laga um byggingarsamvinnufélög nr. 153/1998 segir að tilgangur byggingarsamvinnufélaga sé að reisa íbúðarhús fyrir félagsmenn sína til eigin afnota á sem hagkvæmastan hátt ásamt öðrum byggingum, sem teljist vera í eðlilegum tengslum við íbúðarhúsnæðið, og reka lánastarfsemi vegna félagsmanna sinna. Þá segir í 2. gr. laganna að um félagsstofnun, skrásetningu, félagsstjórn og félagsslit fari eftir því sem við geti átt eftir ákvæðum laga nr. 22/1991 um samvinnufélög. Óheimilt sé að skrásetja byggingarsamvinnufélag fyrr en samþykktir þess hafi verið staðfestar af félagsmálaráðuneytinu. Samsvarandi ákvæði voru í 1. mgr. 27. gr. og 28. gr. laga nr. 30/1970, sbr. 1. mgr. 3. og 4. gr. laga nr. 59/1973, og í 1. mgr. 117. gr. og 1. mgr. 118. gr. laga nr. 86/1988, sbr. 3. gr. laga nr. 70/1990.

         Samkvæmt því sem fram hefur komið voru samþykktir fyrir stefndu staðfestar af félagsmálaráðuneytinu hinn 10. júní 1981. Í 17. gr. þeirra segir meðal annars að félagsmaður sem fengið hafi íbúð að tilhlutan félagsins megi ekki selja hana nema stjórnin hafi áður hafnað forkaupsrétti. Söluverð íbúðar, hversu oft sem eigendaskipti kunni að verða, megi aldrei vera hærra en kostnaðarverð hennar að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingarkostnaðar, en að frádreginni hæfilegri fyrningu samkvæmt mati dómkvaddra manna. Samhljóða ákvæði er í 12. gr. sam­þykkta félagsins frá október 1991 en þær hafa ekki verið staðfestar af ráðuneytinu.

         Telja verður að framangreindri reglu í samþykktum stefndu verði ekki beitt nema fyrir því séu skýrar heimildir gagnvart þeim sem þar eiga hlut að máli. Eins og fram hefur komið hafa heimildir fyrir slíkri reglu ekki verið í lögum á þeim tíma sem hér skiptir máli. Samþykktir stefndu voru hins vegar staðfestar af félagsmálaráðuneytinu á árinu 1981, eins og áður hefur komið fram, og voru þær í gildi þegar Valgerður heitin Jónsdóttir keypti íbúðina á árinu 1991. Ekki hefur komið fram að samþykkt­irnar hafi verið birtar nema innan félagsins og þeim var ekki þinglýst sem kvöð á umræddri íbúð, hvorki í heild né ákvæðinu í hinni umdeildu reglu. Engin gögn hafa verið lögð fram um beiðni Valgerðar um inngöngu í hin stefndu samtök. Verður að telja ósannað að hún hafi gengið í stefndu, en hvorki kvittanir fyrir greiðslu félagsgjalda né önnur gögn málsins þykja nægileg sönnun þess gegn andmælum stefnanda. Þá hefur ekki verið lögð fram undirskrift hennar undir skuldbindingu um að hún skyldi vera háð samþykktum stefndu eins og þær væru á hverjum tíma svo sem gert er ráð fyrir að félagsmenn geri við inngöngu í stefndu samkvæmt 3. mgr. 3. gr. samþykkt­anna frá 1981 sem stefndu hafa vísað til. Verður með vísan til alls þessa að fallast á að stefnandi sé ekki bundinn af reglunni sem hér um ræðir í samþykktum stefndu. Samkvæmt því verður krafa stefnanda í málinu tekin til greina.

         Með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 ber að dæma stefndu til að greiða stefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 500.000 krónur og hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

         Sigríður Ingvarsdóttir héraðsdómari kvað upp dóminn.

 

DÓMSORÐ:

         Viðurkennt er að regla í samþykktum stefndu, Samtökum aldraðra, um að "söluverð íbúðar megi aldrei vera hærra en kostnaðarverð hennar, að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingar­­kostnaðar, en að frádreginni hæfilegri fyrningu samkvæmt mati dóm­kvaddra manna", sé ekki skuldbindandi fyrir stefnanda, Dánarbú Valgerðar Jónsdóttur, við sölu tveggja herbergja íbúðar á 3. hæð, merkt 03-03, í húsinu nr. 40 við Aflagranda í Reykjavík.

         Stefndu greiði stefnanda 500.000 krónur í málskostnað, þar með talinn virðis­auka­­skattur.