Mánudaginn 5. maí 2014.
Nr. 262/2014.	Jónas Svanur Albertsson (Haukur Guðmundsson hdl.) gegn Hildu ehf. (Friðbjörn E. Garðarsson hrl.)

Kærumál. Útburðargerð. Nauðungarsala. Afnotaréttur. Húsaleiga.

Staðfestur var úrskurður héraðsdóms um að J skyldi með beinni aðfarargerð borinn út úr húsnæði í eigu H ehf., sem hafði átt hæsta boð í eignina við nauðungarsölu. Fyrir lá að J hafði óskað eftir því við framhald uppboðs hjá sýslumanni að hanni fengi afnot að húsnæðinu í allt að tólf mánuði, sbr. 6. tölulið 1. mgr. 28. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu og 3. mgr. 8. gr. auglýsingar nr. 572/2010. Sýslumaður hefði á hinn bóginn hvorki tekið afstöðu til óskar J né ákveðið lengd afnotatímans. Skorti því á að uppfyllt væru skilyrði til þess að J hefði réttilega verið veitt heimild til að halda notum af eigninni.

Dómur Hæstaréttar

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Helgi I. Jónsson og Viðar Már Matthíasson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 8. apríl 2014, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 15. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 26. mars 2014, þar sem tekin var til greina krafa varnaraðila um að honum yrði heimilað að fá sóknaraðila borinn út úr nánar tilgreindum hluta fasteignarinnar Undralands í Mosfellsbæ. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að kröfu varnaraðila um útburðargerð verði hafnað. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Eins og greinir í hinum kærða úrskurði var fyrrgreind fasteign, sem varnaraðili krefst að fá sóknaraðila borinn út úr, seld við nauðungarsölu 10. júní 2013 og var sá síðarnefndi gerðarþoli sem þinglýstur eigandi eignarinnar. Við nauðungarsöluna varð varnaraðili hæstbjóðandi og mun boð hans í eignina hafa verið samþykkt. Með bréfi 12. september 2013 skoraði varnaraðili á sóknaraðila að rýma eignina fyrir 1. október sama ár, en við því varð sóknaraðili ekki og mun hann enn hafast þar við. Með beiðni, sem barst héraðsdómi 8. október 2013, krafðist varnaraðili þess að sóknaraðili yrði borinn út úr eigninni og var mál þetta þingfest af því tilefni 6. desember sama ár, en með hinum kærða úrskurði var beiðni varnaraðila tekin til greina.

Sóknaraðili hefur lagt fyrir Hæstarétt endurrit úr gerðabók sýslumanns frá framhaldi uppboðs 10. júní 2013 á hlutanum í fasteigninni Undralandi, sem mál þetta varðar. Samkvæmt endurritinu var eftirfarandi meðal annars fært þar til bókar: „Fyrirsvarsmaður gerðarþola óskar eftir því f.h. gerðarþola að leigja eignina í allt að tólf mánuði í samræmi við uppboðsskilmála. Leigufjárhæðin er ákveðin kr. 190.000,- á mánuði, sbr. skjal lagt fram, nr. 59.“ Við svo búið var leitað boða í eignina og kom aðeins eitt fram, en það gerði varnaraðili og var fjárhæð þess 10.000.000 krónur. Bókað var að uppboði hafi þar með lokið, svo og að varnaraðila hafi verið greint frá því að boð hans yrði samþykkt ef greiðsla bærist samkvæmt því á tilteknum tíma 6. ágúst 2013.

Samkvæmt 6. tölulið 1. mgr. 28. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, svo sem ákvæðinu var breytt með 3. gr. laga nr. 60/2010, skal meðal annars kveðið á um það í almennum skilmálum fyrir uppboðssölu á fasteignum, sem ráðherra setur og fær birta í Stjórnartíðindum, sbr. 2. mgr. sömu lagagreinar, að kaupandi beri áhættu af eign frá því að boð hans sé samþykkt og njóti hann upp frá því réttar til umráða yfir henni. Þó skuli gerðarþoli við nauðungarsölu á íbúðarhúsnæði, sem hann hefur til eigin nota, njóta réttar til að halda þeim notum í allt að tólf mánuði frá samþykki boðs gegn greiðslu, sem sýslumaður ákveði og svari til hæfilegrar húsaleigu. Þessu til samræmis er mælt svo fyrir í 3. mgr. 8. gr. auglýsingar nr. 572/2010 um almenna skilmála fyrir uppboðssölu á fasteignum o.fl. að gerðarþola sé heimilt að halda í tiltekinn tíma notum af íbúðarhúsnæði, sem hann hefur haft til eigin nota og selt hefur verið nauðungarsölu. Sá tími skuli almennt ekki vera lengri en sex mánuðir, en vegna sérstakra aðstæðna megi hann þó að hámarki verða tólf mánuðir. Tekið er fram í ákvæðinu að gerðarþoli skuli tilkynna sýslumanni um ósk sem þessa þegar framhald uppboðs hefst og skuli sýslumaður „taka afstöðu til þeirrar óskar og ákveða lengd afnotatímans áður en byrjað er að leita þar boða í eignina.“

Af fyrrnefndu endurriti úr gerðabók sýslumanns er ljóst að sóknaraðili bar í tæka tíð upp ósk um að fá áframhaldandi afnot húsnæðisins samkvæmt 3. mgr. 8. gr. auglýsingar nr. 572/2010 og var efni þeirrar óskar jafnframt fært til bókar. Eftir hljóðan bókunarinnar tók sýslumaður á hinn bóginn hvorki afstöðu til þessarar óskar né ákvað hann lengd afnotatímans. Af þessum sökum var sóknaraðila ekki réttilega veitt heimild til að halda notum af eigninni. Að þessu virtu verður hinn kærði úrskurður staðfestur með vísan til forsendna hans, sem lúta að öðru en álitaefnum, sem uppi voru í héraði um hvort sóknaraðili hafi borið fram ósk við nauðungarsöluna um heimild til að halda notum af eigninni.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Jónas Svanur Albertsson, greiði varnaraðila, Hildu ehf., 350.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 26. mars 2014.

Þetta mál var þingfest 6. desember 2013 og tekið til úrskurðar að loknum munnlegum málflutningi 7. mars sl.

Sóknaraðili er Hilda ehf., Höfðatúni 2, Reykjavík, en varnaraðili er Jónas Svanur Albertsson, Undralandi, Mosfellsbæ.

                Sóknaraðili krefst þess að varnaraðili verði með beinni aðfarargerð borinn út úr fasteigninni að Undralandi, Mosfellsbæ, fastanúmer 228-4240, ásamt öllu sem honum tilheyrir. Sóknaraðili krefst þess einnig að enginn frestur verði veittur til aðfararinnar, þannig að sóknaraðili geti þegar eftir uppkvaðningu úrskurðar krafist atbeina sýslumanns til gerðarinnar. Loks krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila og að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

                Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Þá krefst varnaraðili málskostnaðar úr hendi sóknaraðila, að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Málavextir

Fasteignin að Undralandi í Mosfellsbæ, fastanúmer 228-4240, var seld á nauðungarsölu 10. júní 2013 af sýslumanninum í Reykjavík. Varnaraðili var gerðarþoli við nauðungarsöluna.

Aðila málsins greinir á um hvað fram fór á nauðungarsölunni. Varnaraðili segir að við nauðungarsöluna hafi verið bókuð ósk varnaraðila um að fá fasteignina leigða í 12 mánuði í samræmi við 6. tl. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, frá samþykki boðs í eignina en samþykkisfrestur hafi verið til 6. ágúst 2013. Sýslumaður hafi ákveðið leigu 190.000 krónur á mánuði. Sóknaraðili mótmælir því að varnaraðili hafi fengið eða óskað eftir leigu eignarinnar og ekkert hafi verið bókað um það.

Meðal gagna málsins er tölvuskeyti frá lögmanni til manns sem að sögn sóknaraðila er fyrirsvarsmaður hans. Skeytið var sent 11. júlí 2013 kl. 13:11. Þar er vísað til nauðungarsölu á umræddri eign og segir m.a. að ,,bókað var um leigurétt í 12 mánuði, leiguverð kr. 190.000,- á mánuði“. Í skeytinu kemur einnig m.a. fram að félagið Arnarborg ehf. hafi áhuga á að eignast umrædda fasteign. Hugmynd félagsins væri að greiða fyrir eignina að hluta með peningum en fá að yfirtaka hluta áhvílandi láns. Lögmaðurinn sjái fyrir sér að einfaldast væri að gera samkomulag um þetta, samhliða því að sóknaraðili myndi framselja hæsta boðið til Arnarborgar ehf. Fyrirsvarsmaðurinn svaraði skeytinu samdægurs kl. 14:06 og kvað þá ekki framselja tilboð sín. Í skeytinu kom einnig m.a. fram að yrði tilboð þeirra samþykkt þá myndu þeir ,,að sjálfsögðu standa við leiguna [...]‟.

Lögmaður sóknaraðila sendi varnaraðila áskorun um rýmingu eignarinnar, sem birt var á lögheimili varnaraðila 16. september 2013 af stefnuvotti. Þar kemur m.a. fram að sóknaraðili hafi hvorki veitt varnaraðila né öðrum heimild til notkunar á fasteigninni með gerð leigusamnings eða með öðrum hætti.

Beiðni sóknaraðila um útburð varnaraðila úr umræddri eign barst dóminum 8. október 2013.

Málsástæður sóknaraðila

                Sóknaraðili byggir á því að hann hafi eignast umrædda fasteign á nauðungarsöluuppboði 10. júní 2013. Samhliða nauðungarsölunni hafi öllum óbeinum eignarréttindum og umráðaréttindum yfir fasteigninni verið aflétt af henni, í samræmi við 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Varnaraðili sé fyrrum eigandi eignarinnar en hafi hvorki óskað eftir að fá hana leigða með heimild sýslumanns né náð samkomulagi við sóknaraðila um leigu hennar.

                Við munnlegan flutning málsins mótmælti lögmaður sóknaraðila því sem ósönnuðu að bókað hafi verið við nauðungarsöluna um leigu varnaraðila á eigninni. Þá hafi varnaraðili ekki haft frumkvæði að gerð leigusamnings og enga leigu greitt. Framlögð tölvuskeyti væru ekki sönnun um að leiga hefði verið ákveðin við nauðungarsöluna. Þáverandi lögmaður varnaraðila hafi sent fyrirsvarsmanni sóknaraðila tölvuskeyti 11. júlí 2013 sem fyrirsvarsmaðurinn hafi svarað. Fyrirsvarsmaðurinn vísi í svarskeytinu til skeytis lögmannsins. Fyrirsvarsmaðurinn hafi ekki verið viðstaddur nauðungarsölu eignarinnar og hafi tekið orð lögmannsins gild. Fyrirsvarsmaðurinn hafi ekki samþykkt leigu með tölvuskeyti sínu, einungis svarað fullyrðingu þáverandi lögmanns varnaraðila. Ekkert samkomulag sé um leigu og því hafi slíkum samningi ekki verið rift. Loks hafi ekkert kauptilboð komið fram um eignina.

                Sóknaraðili hafi staðið í þeirri trú að varnaraðili hefði rýmt eignina að nauðungarsölu lokinni en komist að því í byrjun september að varnaraðili væri enn að nota hana án heimildar. Sóknaraðili hafi látið birta áskorun um rýmingu fyrir varnaraðila, dags. 12. september 2013, og veitt varnaraðila frest til 1. október 2013 til að rýma eignina en varnaraðili hafi ekki orðið við áskoruninni. Varnaraðili dvelji í eigninni í óþökk varnaraðila og komi í veg fyrir að sóknaraðili geti neytt réttinda sinna sem hann sannanlega eigi. Sóknaraðila sé því nauðugur kostur að fá varnaraðila borinn út úr eigninni með beinni aðfarargerð.

Um lagarök vísar sóknaraðili til 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Um varnarþing vísar sóknaraðili til 32. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður varnaraðila

                Varnaraðili byggir á því að með bókun sýslumanns við nauðungarsöluna um leigurétt og ákvörðun um hæfilega leigu hafi leigusamningur komist á um eignina til eins árs. Leiga hafi hafist 6. ágúst 2013 við lok samþykkisfrests. Lögmaður varnaraðila sagði við munnlegan flutning málsins að þetta sé staðfest í svari við tölvuskeyti þáverandi lögmanns varnaraðila þar sem sóknaraðili segi að staðið verði við leigu. Þetta sé skýrt loforð og án skilyrða. Það sé sóknaraðila að leggja þessa bókun fram, þar sem hann vefengi efni tölvuskeytisins.

Sóknaraðili hafi ekki sent varnaraðila greiðslufyrirmæli þrátt fyrir skyldu þar um og ekki sinnt skyldum sínum sem leigusali. Leigusali verði að fara eftir húsaleigulögum nr. 36/1994 þegar um sé að ræða möguleg vanskil á greiðslu leigu. Leigusamningi verði rift vegna vanskila á greiðslu leigu en þó aðeins að leigutaki hafi ekki sinnt áskorun um að greiða vangoldna húsaleigu innan sjö sólarhringa, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og leigusali tekið þar fram að hann muni beita riftunarheimild sinni, sbr. 1. tl. 1. mgr. 61. gr. þeirra laga.

Áskorun sóknaraðila 12. september 2013 um rýmingu breyti engu þar um, þar sem ekki sé farið að ákvæðum húsaleigulaga um birtingu greiðsluáskorunar og riftun húsaleigusamnings. Varnaraðili hafi aldrei fengið þessa áskorun í hendur. Í birtingarvottorði komi fram að birt hafi verið fyrir Brynju Sigurðardóttur og að hún hafi verið þar stödd. Kennitala þessarar konu sé ekki tilgreind í vottorðinu. Engin kona með þessu nafni eigi lögheimili að umræddri eign og varnaraðili þekki enga konu með því nafni.

Verulegur vafi sé samkvæmt þessu um rétt sóknaraðila til að krefjast útburðar varnaraðila. Skilyrði 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför um augljósan rétt sóknaraðila sé ekki uppfyllt, þar sem húsaleigusamningur hafi verið kominn á og staðfesting sóknaraðila á því að staðið verði við húsaleigu í eitt ár. Samkvæmt 3. mgr. 83. gr. sömu laga skuli aðfararbeiðni hafnað, verði talið varhugavert að gerðin nái fram að ganga.

                Um lagarök vísar varnaraðili til laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu og húsaleigulaga nr. 36/1994. Um málsmeðferð vísar varnaraðili til laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og laga nr. 90/1989 um aðför.

Niðurstaða

Fyrir liggur að fasteignin að Undralandi í Mosfellsbæ var seld á nauðungarsölu 10. júní 2013 og sóknaraðili var hæstbjóðandi við nauðungarsöluna. Óumdeilt er að samþykkisfrestur var ákveðinn til 6. ágúst 2013. Samkvæmt 1. mgr. 55. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu nýtur kaupandi eignar réttar til umráða yfir henni frá því boð hans er samþykkt, ef ekki er mælt fyrir um á annan veg í uppboðsskilmálum.

Samkvæmt 6. tl. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 90/1991 á gerðarþoli við nauðungarsölu rétt á því að halda notum af íbúðarhúsi til eigin nota í tiltekinn tíma, allt að tólf mánuði frá samþykki boðs gegn greiðslu sem rennur til kaupanda og svarar að mati sýslumanns til hæfilegrar húsaleigu. Samkvæmt orðalagi ákvæðisins verður gerðarþoli hins vegar að óska eftir því að taka eign á leigu. Varnaraðili staðhæfir að leiga hafi verið ákveðin í samræmi við ákvæðið. Í samræmi við almennar sönnunarreglur í einkamálum, sem gilda í þessu máli samkvæmt 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, ber varnaraðili sönnunarbyrði fyrir þessari staðhæfingu sinni. Varnaraðili hefur ekki lagt fram endurrit úr gerðabók sýslumannsins í Reykjavík um nauðungarsölu eignarinnar og nýtur ekki annarra sönnunargagna við um þessa málsástæðu en tölvuskeyti sem gengu 11. júlí 2013 milli þáverandi lögmanns varnaraðila og fyrirsvarsmanns sóknaraðila.

Í skeyti sínu til fyrirsvarsmanns sóknaraðila staðhæfði þáverandi lögmaður varnaraðila að bókað hefði verið um leigurétt í 12 mánuði og mánaðarlega leigu að fjárhæð 190.000 krónur. Þau orð fyrirsvarsmannsins að sóknaraðili muni ,,að sjálfsögðu standa við leiguna [...]“ vísa greinilega til þess að sóknaraðili muni efna, eða standa við, það sem hafi verið bókað við nauðungarsöluna. Þessi tölvuskeyti geta því ekki komið í stað endurrits úr gerðabók sýslumanns sem sönnunargagn um það sem fram fór við nauðungarsöluna. Sú staðhæfing varnaraðila að bókað hafi verið um rétt hans til leigu á hinni umþrættu eign við nauðungarsöluna er því ósönnuð gegn mótmælum sóknaraðila. Af því leiðir að varnaraðili hefur ekki sannað að leigusamningur hafi komist á um eignina.

Afnot varnaraðila af eigninni eru honum því heimildarlaus. Í norsku lögum Kristjáns V. frá 15. apríl 1687, ákvæði VI-14-6, kemur fram að eigandi megi „án frekara dóms láta þjóna réttarins ryðja húsið...“, vilji maður ekki flytjast úr leiguhúsnæði á fardegi réttum, þótt honum hafi verið löglega byggt út, eða hann hefst við í húsi, sem hann á engan rétt til, eða hefur verið dæmdur úr, að ólofi eiganda. Samkvæmt ákvæðinu hvílir engin skylda á eiganda húsnæðis að skora á þann, sem þar hefst við án heimildar, að rýma húsnæðið áður en krafist er útburðar. Ætlaðir ágallar á birtingu rýmingaráskorunar geta því engu máli skipt.

Verður því fallist á kröfu sóknaraðila. Samkvæmt 2. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 má þegar fullnægja úrskurði héraðsdómara samkvæmt 13. kafla laganna með aðför, nema sérstakur aðfararfrestur hafi verið tiltekinn í úrskurðinum. Er því óþarfi að taka það sérstaklega fram í úrskurðarorði. Ekki eru efni til þess að mæla fyrir um heimild til fjárnáms fyrir kostnaði af væntanlegri gerð vegna ákvæða 2. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989.

Eftir þessum úrslitum verður varnaraðila gert að greiða sóknaraðila málskostnað sem þykir, eftir atvikum og með hliðsjón af umfangi málsins, vera hæfilega ákveðinn 200.000 krónur.

Ásbjörn Jónasson, settur héraðsdómari, kveður upp þennan úrskurð.

Ú r s k u r ð a r o r ð:

Sóknaraðila, Hildu ehf., er heimilt að fá varnaraðila, Jónas Svan Albertsson, borinn út úr fasteigninni að Undralandi, Mosfellsbæ, fastanúmer 228-4240, með beinni aðfarargerð, ásamt öllu sem honum tilheyrir og öllum sem finnast þar fyrir.

Varnaraðili greiði sóknaraðila 200.000 krónur í málskostnað.