Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Benedikt Bogason og Viðar Már Matthíasson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 31. maí 2017, en kærumálsgögn bárust réttinum 14. júní sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 19. maí 2017, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að nauðungarsala á eignarhluta hans í fasteigninni Álfkonuhvarfi 59 í Kópavogi, sem fram fór 7. september 2016, yrði felld úr gildi. Kæruheimild er 1. mgr. 85. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili krefst þess að fyrrgreind nauðungarsala verði felld úr gildi og varnaraðilum gert að greiða sér málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

Varnaraðilar hafa ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Kærumálskostnaður verður ekki dæmdur.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Kærumálskostnaður fellur niður.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 19. maí 2017.

Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar 27. mars sl., barst dómnum 4. október 2016 með bréfi sóknaraðila, dagsettu 3. sama mánaðar.

Sóknaraðili er Steingrímur Erlendsson. Varnaraðilar eru Landsbankinn hf., Austurstræti 11, Reykjavík, og Íbúðalánasjóður, Borgartúni 21, Reykjavík.

Kröfur sóknaraðila eru þær að framhaldssala sem fram fór á fasteigninni Álfkonuhvarfi 59, Kópavogi, fastanúmer 227-2614, hinn 7. september 2016, verði dæmd ógild og felld niður. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila.

Varnaraðili Íbúðarlánasjóður krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað og að nauðungarsölugerð sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu á eigninni Álfkonuhvarfi 59, Kópavogi, fastanúmer 227-2614, frá 7. september 2016, standi óbreytt. Þá krefst varnaraðili málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.

Endanlegar dómkröfur varnaraðila Landsbankans hf. eru að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað, nauðungarsölumeðferð á Álfkonuhvarfi 59, Kópavogi, verði viðurkennd gild, látin standa óhögguð, og að ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu verði staðfest. Þá krefst varnaraðli málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.

I

Varnaraðili Íbúðarlánasjóður sendi 24. nóvember 2015 beiðni til sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu um nauðungarsölu á fasteigninni Álfkonuhvarfi 59, Kópavogi, fastanúmer 227-2614, þinglýstri eign sóknaraðila. Krafist var nauðungarsölu á eigninni á grundvelli þriggja fasteignaveðlána sem hvíla á 1. til 3. veðrétti fasteignarinnar.

Á fasteigninni Álfkonuhvarfi 59 hvíla á 1. til 3. veðrétti veðskuldabréf vegna fyrrnefndra lána varnaraðila Íbúðarlánasjóðs til sóknaraðila. Á 4. veðrétti hvílir tryggingarbréf að fjárhæð 7.000.000 króna útgefið af Axa ehf. til varnaraðila Landsbankans 15. janúar 2007. Axa ehf. hefur verið tekið til gjaldþrotaskipta.

Fyrsta fyrirtaka nauðungarsölubeiðni varnaraðila Íbúðarlánasjóðs fór fram á skrifstofu sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 9. mars 2016. Mál vegna beiðninnar fékk númerið 1274/2016. Varnaraðili Íbúðarlánasjóður var eini gerðarbeiðandinn. Ákveðið var að uppboðið færi fram á skrifstofu sýslumanns 4. maí 2016. Þann dag var uppboðinu frestað að beiðni uppboðsbeiðanda til 11. ágúst 2016. Byrjun uppboðs fór fram þann dag og var ákveðið að uppboðinu yrði fram haldið 7. september 2016. Hinn 7. september 2016 fór fram framhaldsuppboð á eigninni sjálfri. Var sóknaraðili mættur. Hæstbjóðandi var varnaraðili Landsbankinn með 40 milljóna króna boð. Var boðið samþykkt og samþykkisfrestur ákveðinn til 30. nóvember 2016. Samþykkisfresti lauk án þess að varnaraðili Íbúðarlánasjóður afturkallaði beiðni sína.

Með erindi 3. október 2016, sem dómurinn móttók degi síðar, bar sóknaraðili gildi nauðungarsölunnar undir dóminn með vísan til XIV. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu.

II

Sóknaraðili bendir á að hann hafi einungis ritað undir tryggingarbréf varnaraðila Landsbankans, sem hvíli á 4. veðrétti fasteignarinnar, sem maki þinglýst eiganda. Hann hafi ekki samþykkt þinglýsingu tryggingarbréfsins sem þinglýstur eigandi eignarinnar, svo sem gert sé ráð fyrir í bréfinu sjálfu. Í 24. og 25. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978 komi fram að sá einn geti ráðstafað eign með löggerningi sem til þess hafi þinglýsta heimild eða samþykki þess sem njóti slíkrar heimildar. Samþykki sóknaraðila til veðsetningar eignarinnar hafi því verið nauðsynlegt. Lögmaður sóknaraðila hafi vakið athygli varnaraðila Landsbankans á þessu með tölvupósti 21. júní 2016. Af þessu leiði að tryggingarbréfi varnaraðila hafi ekki verið löglega þinglýst á eign sóknaraðila sem valdið hafi upphaflegum ómöguleika á kröfu varnaraðila samkvæmt kröfulýsingu í uppboðsandvirði eignarinnar og þá um leið á boði varnaraðila í eignina á framhaldsuppboðinu. Boð varnaraðila þar hafi því verið reist á röngum forsendum og sé því markleysa þar sem varnaraðili hafi enga kröfu átt í eignina.

Til þess er vísað af hálfu sóknaraðila að varnaraðili Landsbankinn sé fjármálastofnun og hafi tryggingarbréfið verið samið einhliða af bankanum. Gera verði þá kröfu til fjármálastofnana að þær vandi til skjalagerðar og að réttilega sé gengið frá skjölum er lúti að mikilvægum ráðstöfunum eins og um ræði í þessu máli og að þær tryggi sér skýrar og ótvíræðar sannanir fyrir veðréttindum sínum. Óskýrleika um þetta verði að skýra varnaraðila Landsbankanum í óhag. Því sé ljóst að ekki hafi stofnast gildur veðréttur í fasteign sóknaraðila.

Af framangreindu leiði að varnaraðili Landsbankinn hafi enga hagsmuni haft af því að tryggja sér veðréttindi í fasteign sóknaraðila með því að neita um veðleyfi eða kaupa eignina á framhaldsuppboðinu 7. september 2016. Jafnframt sé ljóst að ef varnaraðili Landsbankinn njóti ekki þessa veðréttar í eigninni hefði uppboðið aldrei farið fram og af þeim sökum beri að ógilda uppboðið og fella það niður.

Sóknaraðili byggi einnig á því að varnaraðili Landsbankinn hafi þvingað fram uppboð á eign sóknaraðila, þrátt fyrir að vera ekki uppboðsbeiðandi, með því að neita að veita veðleyfi til handa sóknaraðila sem orðið hafi til þess að varnaraðili Íbúðarlánasjóður hafði ekki forsendur til þess að afturkalla uppboðsbeiðni sína eins staðið hafi til með útgáfu skuldbreytingarláns til sóknaraðila. Að áliti sóknaraðila varði framganga varnaraðila Landsbankans við 31. gr. laga nr. 7/1936, þar sem sóknaraðili hafi verið honum háður, hann hafi með athöfnum sínum aflað sér hagsmuna sem hann hefði ella ekki átt rétt á. Sóknaraðili telji enn fremur að það samrýmist ekki eðlilegum viðskiptaháttum að hindra það að hægt væri að þinglýsa skuldbreytingarláni frá varnaraðila Íbúðarlánasjóði, sbr. 5., 8., 9. og 13. gr. laga nr. 57/2005 um eftirlit með viðskiptaháttum og markaðssetningu.

III

A

Varnaraðili Íbúðarlánasjóður kveðst hafna öllum málsástæðum sóknaraðila og mótmælir málatilbúnaði hans í heild sinni.

Af hálfu varnaraðila Íbúðarlánasjóðs er til þess vísað að mál þetta lúti að gildi nauðungarsölu á fasteigninni Álfkonuhvarfi 59, Kópavogi, fastanúmer 227-2614, en varnaraðili Íbúðarlánasjóður hafi verið eini gerðarbeiðandinn í nauðungarsölumálinu. Varnaraðili reisir kröfur sínar á því að beiðni hans um nauðungarsölu og framkvæmd nauðungarsölunnar hafi að öllu leyti verið í samræmi við lög nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili hafi ekki mótmælt nauðungarsölubeiðni eða kröfu­lýsingum varnaraðila. Þá sé óumdeilt að vanskil sóknaraðila við varnaraðila hafi verið veruleg og verið búin að standa yfir í rúmlega tvö ár þegar nauðungarsölubeiðnin var sett fram.

Til þess er vísað af hálfu varnaraðila Íbúðarlánasjóðs að sóknaraðili byggi kröfur sínar í fyrsta lagi á því að hann hafi einungis ritað undir tryggingarbréf varnaraðila Landsbankans, sem hvíli á 4. veðrétti fasteignarinnar, sem maki þinglýsts eiganda. Hann hafi hins vegar ekki samþykkt þinglýsingu tryggingarbréfsins sem þinglýstur eigandi. Í öðru lagi séu kröfur sóknaraðila á því reistar að varnaraðili Landsbankinn hafi þvingað fram uppboð á eign sóknaraðila, þrátt fyrir að vera ekki uppboðsbeiðandi, með því að neita að veita veðleyfi til handa sóknaraðila.

Varnaraðili Íbúðarlánasjóður kveðst mótmæla málsástæðum sóknaraðila og telur að þær skipti ekki máli varðandi það hvort nauðungarsala að beiðni varnaraðila skuli standa, enda ljóst að varnaraðili Landsbankinn hafi ekki verið gerðarbeiðandi. Sé það raunar svo að jafnvel þótt fallist yrði á málsástæður sóknaraðila gæti það ekki leitt til þess að nauðungarsalan yrði ógilt. Tekur varnaraðili Íbúðarlánasjóður fram í því sambandi að uppboð séu opin öllum og geti allir þeir sem mæti á uppboð boðið í viðkomandi eign.

Þá bendir varnaraðili Íbúðarlánasjóður á að skuldskeyting vanskila hjá sjóðnum geti farið fram að ákveðnum skilyrðum uppfylltum en 50% greiðsla allra vanskila sé lágmarkskrafa af hálfu sjóðsins. Þá séu þau háð samþykki síðari veðhafa en það gerist oft að síðari veðhafar samþykki ekki að víkja fyrir skuldbreytingarláni, svo sem varnaraðili Landsbankinn hafi gert í því tilviki sem hér um ræði.

Til stuðnings kröfum sínum vísar varnaraðili Íbúðarlánasjóður til laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Um málskostnað vísar hann til 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

B

Varnaraðili Landsbankinn kveðst mótmæla málsástæðum og lagarökum sóknaraðila. Einnig mótmæli bankinn málsatvikalýsingu sóknaraðila að nokkru leyti. Varnaraðili vísar til þess að sóknaraðili og félag á hans vegum skuldi bankanum umtalsverða fjármuni. Samningaviðræður hafi átt sér stað á milli aðila í talsverðan tíma fyrir nauðungarsöluna. Þær viðræður hafi hins vegar ekki skilað árangri.

Varnaraðili Landsbankinn bendir á að bankinn hafi ekki verið nauðungarsölu­beiðandi. Það hafi varnaraðili Íbúðarlánasjóður einn verið. Varnaraðili Landsbankinn mótmæli því að bankinn hafi ekki átt gildan veðrétt í fasteigninni að Álfkonuhvarfi 59 í Kópavogi og að þar með hafi boð hans verið reist á röngum forsendum. Vísar varnaraðili enn fremur til þess að öllum, sem uppfylli skilyrði ákvæða laga um nauðungarsölu, sé heimilt að bjóða í eignir við nauðungarsölu. Þá mótmæli varnaraðili því að bankinn hafi þvingað fram nauðungarsölu á fasteigninni og að ákvæði 31. gr. laga nr. 7/1936 eigi hér við. Enn fremur mótmæli varnaraðili því að ákvæði laga nr. 57/2005 eigi við í málinu.

Af hálfu varnaraðila Landsbankans er til þess vísað að mál þetta lúti að því hvort nauðungarsala á fasteign sóknaraðila að Álfkonuhvarfi 59, sem fram hafi farið að beiðni varnaraðila Íbúðarlánasjóðs, skuli standa óhögguð að öllu leyti eða sumu. Ekkert af því sem sóknaraðili vísi til varðandi málsatvik, málsástæður eða lagarök geti haft áhrif við úrlausn þess ágreinings. Bendir varnaraðili sérstaklega á að engar af málsástæðum sóknaraðila beinist að framkvæmd nauðungarsölunnar.

Til stuðnings kröfum sínum vísar varnaraðili Landsbankinn til ákvæða laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, sérstaklega ákvæða 80., 81. og 83. gr. laganna. Varðandi málskostnaðarkröfu varnaraðila vísar bankinn til XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV

Fyrir liggur að 7. september 2016 fór fram að beiðni varnaraðila Íbúðalánasjóðs framhaldsuppboð á fasteign sóknaraðila að Álfkonuhvarfi 59 í Kópavogi, fastanúmer 227-2614. Íbúðarlánasjóður var eini gerðarbeiðandinn. Óumdeilt er að vanskil sóknaraðila við sjóðinn voru veruleg og höfðu þau staðið yfir í rúmlega tvö ár þegar nauðungarsölubeiðnin var sett fram. Hæstbjóðandi á framhaldsuppboðinu var varnaraðili Landsbankinn með 40 milljóna króna boð.

Varnir sóknaraðila lúta í engu að því að nauðungarsölubeiðni varnaraðila Íbúðarlánasjóðs eða framkvæmd nauðungarsölunnar hafi farið í bága við lög nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Þá var heimild varnaraðila Landsbankans til þess að bjóða í fasteign sóknaraðila ekki háð því að hann ætti veðrétt í eigninni, sbr. gagnályktun frá 32. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Af þeim sökum er þarflaust við úrlausn málsins að skera úr því álitaefni hvort varnaraðili Landsbankinn eigi lögvarinn veðrétt í fasteigninni. Þá geta þær ávirðingar sem sóknaraðili ber á varnaraðila Landsbankann í málinu og þær málsástæður sóknaraðila sem á þeim eru reistar, sbr. kafla II hér að framan, heldur ekki leitt til þeirrar niðurstöðu að nauðungarsala á fasteign sóknaraðila verði ógilt og getur sóknaraðili því engan rétt byggt í málinu á 31. gr. laga nr. 7/1936 og 5., 8., 9. og 13. gr. laga nr. 57/2005. Samkvæmt öllu því sem hér hefur verið rakið verður ekki fallist á kröfu sóknaraðila um ógildingu nauðungarsölunnar.

Eftir úrslitum málsins, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 og 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1991, verður sóknaraðila gert að greiða varnaraðilum, hvorum fyrir sig, málskostnað, sem hæfilega þykir ákveðinn svo sem í úrskurðarorði greinir.

Úrskurð þennan kveður upp Kristinn Halldórsson héraðsdómari. Fyrir uppkvaðningu úrskurðarins var gætt fyrirmæla 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1991.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

Hafnað er kröfu sóknaraðila, Steingríms Erlendssonar, um að felld verði úr gildi nauðungarsala á fasteign hans að Álfkonuhvarfi 59, Kópavogi, fastanúmer 227-2614, sem fram fór 7. september 2016.

Sóknaraðili greiði varnaraðilum, Landsbankanum hf. og Íbúðarlánasjóði, hvorum fyrir sig, 120.000 krónur í málskostnað.