Mánudaginn 11. febrúar 2013
Nr. 37/2013.	Sýr ehf. (Sigurður G. Guðjónsson hrl.) gegn Lýsingu hf. (Björn Jóhannesson hrl.)

Kærumál. Aðför. Útburðargerð.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem fallist var á kröfu L hf. um að S ehf. yrði borið út úr tilteknum fasteignarhlutum í eigu L hf. í kjölfar þess að félagið rifti kaupleigusamningum vegna vanskila S ehf. Aðila greindi á um réttmæti endurútreikninga L hf. á leigugreiðslum sem unnir höfðu verið í kjölfar dóma Hæstaréttar um ólögmæti gengistryggingar lána í íslenskum krónum. Í dómi Hæstaréttar kom fram að S ehf. hefði hvorki kynnt L hf. eigin útreikninga né boðið fram greiðslu og að teknu tilliti til þess hefði L hf. verið heimilt að rifta samningum aðila og krefjast útburðar. Þá skipti ekki máli þótt S ehf. hefði höfðað mál gegn L hf. í því skyni að fá fasteignunum afsalað til sín, sbr. 79. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Var því fallist á kröfu L hf.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ingibjörg Benediktsdóttir, Eiríkur Tómasson og Helgi I. Jónsson.  

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 13. janúar 2013, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 17. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 10. janúar 2013, þar sem fallist var á að sóknaraðili yrði borinn með beinni aðfarargerð út úr nánar tilteknum eignarhlutum fasteignanna að Síðumúla 23 og 25 í Reykjavík. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að aðfararbeiðni varnaraðila verði hafnað. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

Samkvæmt gögnum málsins gerðu aðilar 22. desember 2006 með sér samkomulag um að varnaraðili keypti tilteknar fasteignir og fasteignarhluta fyrir sóknaraðila og jafnframt að um fasteignirnar yrðu gerðir svokallaðir kaupleigusamningar milli sóknaraðila, sem leigutaka, og varnaraðila, sem leigusala. Sjö slíkir samningar voru síðan gerðir á grundvelli samkomulagsins en meðal þeirra voru tveir samningar um þá hluta fasteignanna að Síðumúla 23 og 25 sem mál þetta lýtur að og nánar er lýst í hinum kærða úrskurði. Kaupleigusamningur um fasteignarhluta Síðumúla 23 var undirritaður 9. maí 2007 og var „leigugrunnur“ hans tilgreindur 97.000.000 krónur. Ekki liggur fyrir hvenær sambærilegur samningur var undirritaður um hluta Síðumúla 23 og 25 en samningnum var þinglýst 25. janúar 2007. Var „leigugrunnur“ hans 206.918.001 króna. Samningarnir tveir voru gerðir til 20 ára og skuldbatt sóknaraðili sig með þeim til að greiða mánaðarlega í leigu nánar tilteknar fjárhæðir, sem voru tengdar að jöfnu gengi japansks jens og svissnesks franka. Þann 24. ágúst 2009 gerðu aðilar með sér samkomulag um að sá hluti leigugreiðslnanna sem var tengdur gengi svissnesks franka skyldi í þess stað tengdur gengi evru. 

Af gögnum málsins má ráða að varnaraðili hafi á fyrri hluta árs 2010 rift samningum aðila en í kjölfarið gerðu þeir með sér tímabundið samkomulag vorið 2010 um að riftunin yrði afturkölluð gegn því að sóknaraðili greiddi varnaraðila tiltekna fjárhæð mánaðarlega til að standa í skilum með leigugreiðslur. Dygði umsamin mánaðargreiðsla ekki til að greiða útgefinn greiðsluseðil skyldi það sem eftir stæði greiðast „af innborgun þess næsta og svo koll af kolli.“ Þann 5. maí sama ár var leigugreiðslum samkvæmt kaupleigusamningunum skuldbreytt og samið um að greiðslur vegna gjalddaga frá 5. desember 2009 til 5. desember 2010 yrðu lægri en upphaflegir samningar gerðu ráð fyrir.

Í kjölfar dóma Hæstaréttar 16. júní 2010 í málum nr. 92/2010 og 153/2010, þar sem kveðið var á um að ólögmætt væri að tengja höfuðstól lána í íslenskum krónum við gengi erlendra gjaldmiðla, hætti varnaraðili að senda út greiðsluseðla vegna kaupleigusamninganna. Sóknaraðili greiddi þó áfram hluta greiðslna samkvæmt fyrrgreindu samkomulagi aðila. Þann 23. desember 2010 krafðist varnaraðili þess að sóknaraðili gerði skil á því sem væri ógreitt samkvæmt samkomulaginu og kynnti síðan sóknaraðila í upphafi árs 2011 endurútreikninga sína á skuld hans. Til grundvallar þeim lá afstaða varnaraðila til þess hvaða áhrif fyrrnefndir dómar Hæstaréttar hefðu á samninga milli aðila.

Í samræmi við endurútreikninga varnaraðila mun sóknaraðili hafa greitt leigu á gjalddaga fyrir janúar 2011 vegna beggja þeirra samninga, sem mál þetta snýst um, og einnig í febrúar vegna annars þeirra. Þann 17. mars 2011 sendi varnaraðili sóknaraðila símskeyti þar sem varað var við að nánar tilteknum átta „eignaleigusamningum“ milli aðila yrði rift og voru umræddir tveir samningar þar á meðal.  Með bréfi 27. sama mánaðar mótmælti sóknaraðili fyrirhugaðri riftun. Jafnframt var andmælt útreikningum varnaraðila og þeirri aðferð að endurreikna þær afborganir sem sóknaraðili hafði þegar greitt og krefjast hærri vaxta vegna þeirra. Sóknaraðili hafi „látið reikna út eftirstöðvar þeirra samninga sem í gildi“ væru milli aðila. Hann myndi því til framtíðar greiða af samningum aðila á grundvelli þess endurútreiknings sem hann hafi sjálfur látið framkvæma. Færi svo að varnaraðili neitaði móttöku afborgana sem tækju mið af þessu yrði „féð geymslugreitt.“

Þann 6. júlí 2011 skoraði varnaraðili á sóknaraðila að efna samninga aðila og tók fram að greiðslur kaupleigu fyrir gjalddaga frá og með maí 2011 væru í vanskilum, en samtals næmi sú fjárhæð 7.384.317 krónum vegna áðurnefndra tveggja samninga. Varnaraðili lýsti síðan yfir riftun samninganna í skeytum sem hann sendi sóknaraðila 24. ágúst 2011. Kom þar fram að samtals næmu vanskil vegna samninganna tveggja 9.862.865 krónum og væri þeim því rift af hálfu varnaraðila með vísan til a. liðar 20. gr. þeirra. Jafnframt var þess krafist að varnaraðila yrði þegar í stað afhent hið leigða.

Af gögnum málsins má ráða að í kjölfar þessa hafi aðilar málsins kannað hvort grundvöllur væri fyrir því að sóknaraðili keypti þær eignir varnaraðila sem leigðar höfðu verið honum. Ljóst er að enginn árangur varð af þessum samningaumleitunum.

Varnaraðili lagði fram aðfararbeiðni í héraðsdómi 24. október 2011 og krafðist þess að sóknaraðili yrði borinn út úr nánar tilgreindum fasteignarhlutum Síðumúla 23 og 25. Í beiðninni kom fram að sóknaraðili hafi ekki frá febrúar 2011 greitt leigu í samræmi við kaupleigusamningana tvo og ofangreint samkomulag 5. maí 2010. Þar sem við endurútreikning á skuldabréfi sóknaraðila hjá varnaraðila hafi skapast inneign sem ráðstafað hafi verið til greiðslu á gjalddögum kaupleigusamninganna, teldust vanskil sóknaraðila vera frá maí 2011. Í skuldayfirlitum varnaraðila sem fylgdu með aðfararbeiðninni kom fram að varnaraðili teldi vanskil sóknaraðila vegna þessa tímabils nema alls 16.273.833 krónum. Málið var  þingfest 9. desember 2011. Í þinghaldi  28. september 2012 lagði varnaraðili fram bókun ásamt nýjum endurútreikningi þar sem fram kom að yrði dómur Hæstaréttar 15. febrúar 2012 í máli nr. 600/2011 lagður til grundvallar endurútreikningi samninganna teldi hann að vanskil sóknaraðila á umræddri leigu gætu á riftunardegi hafa numið 1.147.373 krónum. Tekið var fram að varnaraðili teldi þó ekki að dómurinn hefði fordæmisgildi að því er varðaði kaupleigusamninga. 

II

Ágreiningur aðila snýst um það hvaða forsendur eigi að leggja til grundvallar endurútreikningi á leigugreiðslum sem sóknaraðili átti að inna af hendi samkvæmt tveimur kaupleigusamningum aðila um tiltekna eignarhluta fasteignanna Síðumúla 23 og 25 í kjölfar dóma Hæstaréttar sem kváðu á um ólögmæti gengistryggingar lána í íslenskum krónum. Sóknaraðili byggir á því að endurútreikningur sá, sem varnaraðila lagði til grundvallar riftun samninganna tveggja sem um ræðir í máli þessu, hafi verið ólögmætur, sbr. dóma Hæstaréttar 15. febrúar 2012 í máli nr. 600/2011 og 18. október 2012 í máli nr. 464/2012. Varnaraðili heldur því á hinn bóginn fram að sóknaraðili hafi ekki innt af hendi greiðslur vegna leigu á fasteignunum frá því í febrúar 2011 og standi í skuld við sóknaraðila frá í maí sama ár.

Sóknaraðili hefur átt þess kost að gera varnaraðila grein fyrir afstöðu sinni um hverjar umsamdar greiðslur á grundveli samninganna tveggja ættu að vera og bjóða fram greiðslu samkvæmt því. Þótt sóknaraðili hafi í bréfi 27. mars 2011 boðað að þetta myndi hann gera bera gögn málsins hvorki með sér að hann hafi kynnt varnaraðila eigin útreikninga né boðið fram greiðslu. Að teknu tilliti til þess var varnaraðila samkvæmt a. lið 20. gr. samninganna tveggja heimilt að rifta þeim og óska efir að sóknaraðili yrði borinn út úr þeim eignarhlutum, sem samningarnir taka til, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 16. júní 2010 í máli nr. 315/2010. Í því sambandi skiptir ekki máli þótt nokkru muni á endurútreikningi þeim sem varnaraðili lagði upphaflega til grundvallar riftuninni og þeim sem hann lagði fram undir rekstri máls þessa í héraði. Þá stendur það heldur ekki því í vegi að fallist verði á beiðni varnaraðila þótt sóknaraðili hafi höfðað mál á hendur honum í því skyni að fá fasteignarhlutunum afsalað til sín, sbr. 79. gr. laga nr. 90/1989. 

Með vísan til alls þess sem að framan greinir verður hinn kærði úrskurður staðfestur.

Sóknaraðili greiði varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.    

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Sýr ehf., greiði varnaraðila, Lýsingu hf., 400.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 10. janúar 2013.

Með aðfararbeiðni, sem barst héraðsdómi 24. október 2011, hefur sóknar­aðili, Lýsing hf., kt. 621101-2420, Ármúla 3, Reykjavík, krafist dómsúrskurðar um að varn­ar­aðili verði, ásamt öllu sem honum tilheyrir, borinn með beinni aðfarargerð út úr eftir­töldum fasteignum:

1. Síðumúli 23, Reykjavík, eignarhlutar:

201-5541           01 0001         Vörugeymsla             62,0m²

201-5542           01 0101         Verslunarhús           247,3m²

201-5543           01 0102         Verslunarhús           236,8m²

201-5544           01 0201         Iðnaðarhús              292,5m²

201-5545           02 0101         Verslunarhús           126,5m²

201-5546           02 0102         Verslunarhús           230,2m²

201-5547           02 0201         Skrifstofa                 345,8m²

201-5550           02 0303         Skrifstofa                 148,1m²

2. Síðumúli 25, Reykjavík, eignarhlutur:

201-5552           01 0102         Verkst./lager            183,3m²

Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila að mati dómsins, svo og að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

 Varnaraðili, Sýr ehf., kt. 450393-2749, Höfðatúni 2, Reykjavík, krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Hann krefst málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.

Jafnframt krefst hann þess, verði fallist á kröfu sóknaraðila, að réttaráhrifum úrskurðar verði frestað þar til dómur um ágreininginn hefur gengið í Hæstarétti.

Með úrskurði upp kveðnum 17. febrúar 2012 var því hafnað að meðferð málsins yrði frestað á meðan dómstólar leysa úr ágrein­ingi milli aðila í máli nr. E-4855/2011.

Mál þetta var tekið til úrskurðar að loknum munnlegum málflutningi hinn 10. desember sl.

                Málsástæður og lagarök sóknaraðila        

Sóknaraðili kveður aðfararbeiðni þessa lúta að fasteignum sem hann sé þinglýstur eigandi að samkvæmt fasteignaskrá. Hann kveðst hafa leigt varnaraðila framangreindar fasteignir með eftirfarandi tveimur kaupleigusamningum:

1. Kaupleigusamningur nr. 811855

Samningsdagur: 9. maí 2007.

Leigumunur: Síðumúli 23, Reykjavík (eignarhl. 201-5541, 201-5542, 201-       5543).

Samningi skuldbreytt: 5. maí 2010.

Samningurinn fékk síðar númerið 820018 eftir að hann hafði verið     endurreiknaður til samræmis við lög nr. 151/2010

2. Kaupleigusamningur nr. 810949,

Samningsdagur: 21. desember 2006.

Leigumunir: Síðumúli 23, Reykjavík (eignarhl. 201-5545, 201-5545, 201-5546, 201-5547, 201-5550), Síðumúli 25, Reykjavík (eignarhl. 201-5552).

Samningi skuldbreytt: 5. maí 2010.

Samningurinn fékk síðan númerið 820019 eftir að hann hafði verið endurreiknaður til samræmis við lög nr. 151/2010.

Samkvæmt ofangreindum kaupleigusamningum átti varnaraðili að greiða sóknaraðila ákveðið leigugjald mánaðarlega fyrir fasteignirnar. Samningarnir voru gengistryggðir.

Þann 5. maí 2010 var kaupleigusamningunum skuldbreytt og gert samkomulag um uppgjör vanskila vegna þeirra og fimm annarra kaupleigusamninga sem aðfarar­beiðni þessi tekur ekki til.

Með dómi Hæstaréttar Íslands í máli nr. 153/2010 frá 16. júní 2010, þar sem fjallað var um svipað kaupleigusamningsform og mál þetta sé sprottið af, komst rétt­urinn að þeirri niðurstöðu að umþrættur kaupleigusamningur væri í raun peningalán og var lagt til grundvallar að um væri að ræða lánssamning í skilningi VI. kafla laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu. Þá var talið að samningurinn, sem fjallað var um í dóminum, bæri með sér að vera lán í íslenskum krónum. Samningurinn var því talinn brjóta í bága við ákvæði 13. og 14. gr. vaxtalaga og talið að þau gengisviðmið, sem notuð voru, væru ekki heimil og m.a. vísað til þess að 13. gr. og 14. gr. laganna væru ófrávíkjanleg ákvæði, sbr. 2. gr. laganna, og gengistryggingin því ekki skuld­bindandi fyrir stefnda í málinu. Þann 16. september 2010 féll dómur í Hæstarétti Íslands í máli nr. 471/2010 en með dóminum hafi rétturinn skorið úr óvissunni um það hvaða vexti ætti að reikna af bílasamningum sem fælu í sér ólögmæta gengis­tryggingu. Þar hafi verið komist að þeirri niðurstöðu að reikna yrði upp samninginn á grundvelli 4. gr. vaxtalaga og miða við óverðtryggða vexti.

Í kjölfar dómsins lagði efnahags- og viðskiptaráðherra fram frumvarp á Alþingi um uppgjör gengistryggðra lána o.fl. Þann 28. desember 2010 varð frum­varpið að lögum nr. 151/2010 um breytingu á lögum um vexti og verðtryggingu, lögum um aðgerðir í þágu einstaklinga, heimila og fyrirtækja vegna banka- og gjald­eyrishrunsins og lögum um umboðsmann skuldara.

Svo fór að varnaraðili stóð ekki við áðurnefnt samkomulag frá 5. maí 2010, þrátt fyrir áskoranir af hálfu sóknaraðila. Þann 23. desember 2010 sendi sóknaraðili tölvupóst til gerðarþola og krafðist efnda á samkomulaginu.

Þann 5. janúar 2011 var varnaraðila sendur í tölvupósti endurútreikningur á ofan­greindum kaupleigusamningum í samræmi við lög nr. 151/2010. Í tölvupóstinum hafi jafnframt verið ítrekuð krafa um efndir á áðurnefndu samkomulagi aðila frá 5. maí 2010. Varnaraðili hafi óskað eftir nánari upplýsingum um endurútreikninginn og hafi sóknaraðili sent honum þær upplýsingar í tölvupósti þann 7. janúar 2011.

Í framhaldi af endurútreikningi sóknaraðila á kaupleigusamningunum hafi varnar­aðili greitt með peningum þær leigugreiðslur kaupleigusamninganna sem voru á gjalddaga í janúar 2011 auk leigugreiðslu á gjalddaga 7. febrúar 2011 vegna samnings nr. 820019.

Varnaraðili hafi einnig verið með skuldabréf hjá sóknaraðila sem var endur­reiknað og leiddi endurútreikningurinn til þess að inneign myndaðist að fjárhæð 42.861.177 kr. Þeirri inneign hafi m.a. verið ráðstafað upp í gjaldfallnar leigugreiðslur áðurgreindra kaupleigusamninga. Á þann hátt hafi verið greitt inn á leigugreiðslu af samningi nr. 820018 á gjalddaga 25. febrúar 2011 en eftirstöðvar af inneigninni hafi m.a. gengið til greiðslu leigu á áðurgreindum kaupleigusamningum vegna mars- og apríl-gjalddaga þeirra.

Með bréfi dags. 27. mars 2011 hafi lögmaður varnaraðila mótmælt út­reikn­ingum sóknaraðila á skuld vegna kaupleigusamninganna og frá þeim tíma hafi ekki borist neinar peningagreiðslur frá varnaraðila inn á samningana. Lögmaður varnar­aðila hafi tekið fram að þrátt fyrir mótmæli sín myndi varnaraðili í framtíðinni greiða sóknaraðila af samningunum. Hafi sérstaklega verið tekið fram í bréfinu að ef sóknaraðili i neitaði móttöku afborgananna sem tækju mið af þeim útreikningum, yrði féð geymslugreitt.

Sóknaraðili telur að mótmæli varnaraðila við útreikninga sóknaraðila standist ekki enda hafi sóknaraðili í einu og öllu farið að lögum í endurútreikningum sínum. Í 5. mgr. 18. gr. vaxtalaga segir t.a.m. eftirfarandi:

Við ákvörðun endurgreiðslu eða útreikning á stöðu skuldar skal upphaflegur höfuðstóll skuldar vaxtareiknaður samkvæmt ákvæðum 1. mgr.  Frá höfuðstól og áföllnum vöxtum skal draga þær fjárhæðir sem inntar hafa verið af hendi fram að uppgjörsdegi í vexti, hvers kyns vanskilaálögur og afborganir miðað við hvern innborgunardag. Þannig útreiknuð fjárhæð myndar eftirstöðvar skuld­arinnar og skulu þá upphaflegir eða síðar ákvarðaðir endurgreiðsluskilmálar gilda að því er varðar lánstíma, gjalddaga og aðra tilhögun á greiðslu skuldar, allt að teknu tilliti til þeirra breytingar sem leiðir af ákvæðum þessarar greinar.

Af tilvitnuninni megi sjá að endurútreikningar sóknaraðila á kaup­leigu­samn­ing­unum séu í fullu samræmi við ákvæði laganna en í framangreindu lagaákvæði komi fram með skýrum hætti að upphaflegur höfuðstóll skuldar skuli vaxtareiknaður skv. 1. mgr. 1. gr. laganna en það leiði til þess að vaxtaþáttur þegar greiddra leigugreiðslna breytist í hinni nýju greiðsluröð sem verði til við endurútreikning. Í þessu sambandi sé rétt að benda á að embætti umboðsmanns skuldara hafi verið falið eftirlit með fram­kvæmd endurútreikninga fjármálastofnana á grundvelli breytingalaga nr. 151/2010 og hafi embættið ekki gert athugasemdir við endurútreikningsaðferðir sóknaraðila. Þvert á móti komi fram í fréttatilkynningu efnahags- og viðskiptaráðuneytisins frá 29. maí 2011 að samkvæmt skýrslu umboðsmanns skuldara rúmist endurútreikningsaðferðir allra fjármálafyrirtækja innan ákvæða breytingalaga nr. 151/2010.

Frá því að sóknaraðili hafi ráðstafað inneign vegna endurútreiknings á skulda­bréfi inn á gjaldfallnar leigugreiðslur fjármögnunarleigusamninganna hafi varnaraðili hvorki greitt inn á fjármögnunarleigusamningana né geymslugreitt. Ógreiddar séu því leigugreiðslur sem hafi fallið frá því í maí 2011.

Þann 6. júlí 2011 hafi sóknaraðili sent áskoranir um efndir á kaup­leigu­samningum til varnaraðila, en þeim hafi ekki verið sinnt.

Þann 24. ágúst 2011 hafi sóknaraðili rift kaupleigusamningunum á grundvelli heimildar í 20. gr. samninganna. Þeirri riftun hafi aldrei verið mótmælt af hálfu varn­ar­aðila. Skuld varnaraðila vegna gjaldfallinna leigugreiðslna af kaup­leigu­samn­ing­unum hafi þá verið eftirfarandi:

Vegna samnings nr. 820018 (áður 811855 og 816495) 2.700.740 kr. m. vöxtum og kostnaði.   

Vegna samnings nr. 820019 (áður 810949 og 816509) 7.162.125 kr. m. vöxtum og kostnaði.

Samtals.......................................................................... 9.862.865 kr.

Í útsendum riftunarskeytum vegna áðurgreindra kaupleigusamninga hafi þess verið krafist að sóknaraðila yrðu afhentar þær fasteignir, sem séu andlag kaup­leigu­samn­inganna, innan sjö sólarhringa frá dagsetningu riftunarskeytanna en við því var ekki orðið.

Eins og fram hafi komið hafi varnaraðili ekkert greitt af samningunum frá því í febrúar 2011, þó svo að ráðstöfun á inneign hans á grundvelli endurreiknaðs skulda­bréfs hafi leitt til þess að vanskil hans teljist vera frá maí 2011.

Með bókun sem lögð var fram í þinghaldi í málinu 28. september 2012 rök­studdi sóknaraðili útburðarkröfu sína frekar í ljósi niðurstöðu Hæstaréttar Íslands í máli nr. 600/2011.

Þar sem varnaraðili hafi ekki staðið í skilum samkvæmt ofangreindum kaup­leigu­samningum og neitað að rýma fasteignirnar, sé krafist útburðar á varnaraðila úr um­ræddum fasteignum.

Gerð þessi fari fram á ábyrgð gerðarbeiðanda en á kostnað gerðarþola.

Um lagarök sé vísað til 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili telur ljóst að honum sé með ólögmætum hætti aftrað að neyta réttinda sinna en hann hafi fært sönnur á það með sýnilegum sönnunargögnum sem honum sé heimilt að leggja fram í máli þessu, sbr. 83. gr. afl. Þá sé einnig vísað til almennra reglna kröfuréttarins um greiðslu fjárskuldbindinga. Málskostnaðarkrafa gerðarbeiðanda sé grundvölluð á 84. gr. afl, sbr. XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Í málflutningi mótmælti sóknaraðili þeirri kröfu varnaraðila að réttaráhrifum úrskurðar verði frestað þar til dómur um ágreininginn hefur gengið í Hæstarétti.

Málsástæður og lagarök varnaraðila

Ágreiningslaust sé að aðilar gerðu með sér þann 9. maí 2007 og 21. desember 2006 tvo kaupleigusamninga, annars vegar um 546,1 m²  fasteign að Síðumúla 23 og hins vegar 1.326 m² fasteign að Síðumúla 23 til 25, Reykjavík. Auk þessara tveggja kaup­leigusamninga gerði varnaraðili kaupleigusamninga við sóknaraðila um fasteignir að Ármúla 2, Grensásvegi 8 og 10, Lynghálsi 9 og Köllunarklettsvegi 2, Reykjavík, í desember 2006.

Óumdeilt sé að kaupleigusamningarnir séu lánasamningar, sem gengistryggðir voru með ólögmætum hætti sbr. dóm Hæstaréttar Íslands 16. júní 2010 í málinu nr. 153/2010.

Í hæstaréttarmálinu nr. 471/2010, sem dæmt var 16. september 2010, hafi verið tekist á um vexti sem reikna skyldi á ólögmæta gengistryggða lánasamninga. Hafi rétturinn komist að þeirri niðurstöðu að lánasamningar með ólögmætri gengis­tryggingu skyldu bera vexti samkvæmt 4. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. Rétturinn hafi hins vegar ekkert tjáð sig um það við hvaða tímamark útreikning nýrra vaxta skyldi miða.

Alþingi hafi reynt, með setningu laga nr. 151/2010, sem fólu í sér breytingu á lögum um vexti og verðtryggingu, að slá á óvissuna um uppgjör ólögmætra gengis­tryggðra lánasamninga. Það hafi ekki tekist, þar sem lögunum hafi verið ætlað að vera aftur­virkum og heimila höfundum hinna stöðluðu samningsskilmála, fjár­mála­fyrirtækjunum, að endurreikna lánin frá lántökudegi með öðrum og hærri vöxtum en um hafði verið samið. Varnaraðili hefði t.d. greitt sóknaraðila allar afborganir og vexti kaupleigulána sinna á árunum 2007 og 2008.

Ágreiningur hafi því verið með aðilum um uppgjör allra kaup­leigu­lána­samn­inganna frá 2006 og 2007 þ. á m. þeirra tveggja sem lagðir séu fram í máli þessu.

Varnaraðili taldi sig vera búinn að ná samkomulagi við sóknaraðila um upp­gjör þann 11. október 2011. Í því samkomulagi fólst að varnaraðili greiddi sóknaraðila 1.700.000.000 kr. og gæfi eftir öll réttindi yfir fasteigninni að Síðumúla 23 til 25, nema eignarhluta með fastanúmeri 201 5552. Þegar á reyndi hafi sóknaraðili kosið að víkja sér undan efndum samkomulags þessa.

Varnaraðili höfðaði því mál fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur á hendur sóknar­aðila með stefnu birtri 9. desember 2010. Málið var þingfest þann 15. desember 2011. Í stefnunni sé að finna ítarlega og nákvæma lýsingu málavaxta að því er varðar ágreining aðila um kaupleigusamningana frá desember 2006 og maí 2007.

Varnaraðili byggir kröfu sína í máli þessu á því, að lánasamningar um fast­eignir, þó að þeir heiti kaupleigusamningar, geti aldrei verið grundvöllur aðfarargerða - útburðargerðar samkvæmt 78. gr. laga nr. 90/1989-, þar sem réttindi og skyldur aðila slíkra lánasamninga séu á engan hátt sambærileg eða sama eðlis og réttindi og skyldur leigutaka og leigusala í skilningi leiguréttar.

Hið leigða sé keypt af lánveitandanum að beiðni lántakanda, sbr. 11. gr. kaup­leigu­samninganna. Lántakinn greiði allan kostnað vegna kaupa leigumunarins, svo sem þinglýsingarkostnað og sölulaun, sbr. 25. gr. Þá greiði lántaki allan kostnað af hinu leigða, allt viðhald jafnt utan sem innan, vátryggingar, skatta og hvers kyns opin­ber gjöld. Lántaki eigi auk þess rétt til þess að fá afsal fyrir hinu ,,leigða“ við lok leigu­tíma gegn greiðslu lokagjalds, sbr. 12. gr. kaupleigusamningsins. Þá eigi lántaki einnig rétt í 30 daga eftir riftun af hálfu lánveitanda til að afla staðgreiðslutilboðs í leigumun, sbr. 21. gr. kaupleigusamningsins.

Varnaraðili, sem sé lántaki samkvæmt tveimur kaupleigusamningum við sóknaraðila, eigi eins og framangreint beri með sér samningsbundinn rétt til að fá afsal fyrir kaupleigufasteignum þeim sem mál þetta snúist um auk nokkurra annarra. Um frágang þess uppgjörs hafi varnaraðili samið við sóknaraðila, sem hafi hins vegar kosið að virða það samkomulag að vettugi. Af þeim sökum höfðaði varnaraðili mál á hendur sóknaraðila þann 9. desember 2011 með stefnu útgefinni 5. desember 2011, þar sem varnaraðili krefst þess aðallega að sóknaraðili afsali sér nánar tilgreindum fast­eignum gegn greiðslu á 1.700.000.000 kr. og samþykki varnaraðila á riftun sóknaraðila á kaupleigusamningum um stærstan hluta fasteignanna Síðumúla 23 og 23 til 25, sem mál þetta snúist um.

Úr þeim réttarágreiningi sem upp sé kominn með aðilum vegna þeirra kaup­leigu­samninga, sem gerðir voru í desember 2006 og maí 2007 verði að leysa áður en til álita geti komið að heimila útburð varnaraðila af einstaka fasteignum, sem ágrein­ingur aðila lúti að, sbr. að þessu leyti 3. mgr. 83. gr. laga um aðför, sem bjóði að að­fara­rbeiðni skuli að jafnaði hafnað, ef varhugavert yrði talið að gerðin næði fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna, sem afla megi í aðfararmálum sem þessum.

Með vísan til þess sem að framan greinir sé ljóst að varnaraðili aftri ekki sóknaraðila með ólögmætum hætti að neyta þess réttar sem hann eigi samkvæmt kaup­leigu­samningunum. Varnaraðili hafi aðeins gert það sem honum sé að lögum heimilt, að fá úr því skorið með dómi, þar sem öll sönnunargögn fái komist að, hvort sóknar­aðila beri að virða samkomulag þeirra frá 11. október 2011 eða ekki. Til vara sé sú krafa gerð í áðurgreindu héraðsdómsmáli að viðurkennd verði með dómi fjárhæð heildarskuldar varnaraðila við sóknaraðila.

Sóknaraðili eigi ekki að komast fram hjá samnings- og lögbundnu uppgjöri við varnaraðila með því einu að ætla að nota sér réttarfarshagræði og krefjast aðfarar.

Varnaraðili kveður rétt sóknaraðila ekki muni spillast þótt hann þurfi að bíða þar til dómur Hæstaréttar hafi gengið verði útburðarkrafan tekin til greina.

Niðurstaða

Sóknaraðili byggir kröfu sína um útburð á ákvæðum 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Þar segir að heimilt sé að beina til héraðsdómara beiðni um að fullnægt verði með aðfarargerð skyldu varnaraðila til að víkja af fasteign eða til að láta af hendi umráð hennar, ef sóknaraðila er með ólögmætum hætti aftrað að neyta réttinda, sem hann telur sig eiga og telur svo ljós að sönnur verði færðar fyrir þeim með gögnum, sem aflað verður samkvæmt 83. gr. aðfararlaga. Samkvæmt 3. mgr. 83. gr. laganna skal aðfararbeiðni að jafnaði hafnað, ef varhugavert verður talið að gerðin nái fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna sem heimilt er að afla.

Aðfararbeiðni þessi varðar tilgreinda eignarhluta í fasteignum að Síðumúla 23 og 25 í Reykjavík sem tveir kaupleigusamningar voru gerðir um milli aðila. Annars vegar er um að ræða kaupleigusamning nr. 820018 (áður 811855) um fasteignina Síðumúla 23, Reykjavík, dags. 9. maí 2007, hins vegar kaupleigusamning nr. 820019 (áður 810949) um fasteignirnar Síðumúla 23 og 25, Reykjavík, dags. 21. desember 2006. Báðum þessum kaupleigusamningum var skuldbreytt 5. maí 2010 eftir að leigu­greiðslur samkvæmt þeim höfðu verið endurreiknaðar til samræmis við lög nr. 153/2010. Samkvæmt 13. gr. beggja samninganna ber varnaraðila að standa skil á leigu skv. 5. gr. á umsömdum gjalddögum.

Ekki er fallist á þá málsástæðu varnaraðila að samningar þessir geti ekki verið grundvöllur aðfaragerða samkvæmt 78. gr. laga nr. 90/1989, þar sem þeir séu í eðli sínu lánssamningar. Í báðum þessum kaupleigusamningum kemur fram í 15. gr. að sókn­araðili sé einn eigandi hins leigða og skuli þinglýsa þeim eignarrétti. Samkvæmt fast­eignaskrá er sóknaraðili skráður eigandi að þeim eignarhlutum sem hér um ræðir.

Hann getur því beitt réttarúrræði 78. gr. aðfararlaga til að fullnægja rétti sínum til umráða hins leigða ef um vanefndir leigutaka er að ræða, eins og fram kemur í 20. gr. samninganna.

Fyrir liggur að með aðilum er ágreiningur um útreikninga sóknaraðila á skuld vegna kaupleigusamninganna. Með bréfi dags. 27. mars 2011 var útreikningum sóknar­aðila á skuld vegna kaupleigusamninganna mótmælt af hálfu varnaraðila og frá þeim tíma hafa ekki borist neinar peningagreiðslur frá honum inn á samningana og ekki hefur geymslugreiðsla leigu átt sér stað þrátt fyrir yfirlýsingu varnaraðila þar um. Með bréfi sóknaraðila, dags. 6. júlí 2011, var skorað á varnaraðila að gera upp vanskil á kaupleigusamningunum innan sjö daga ella kæmi til riftunar samninganna. Sóknaraðili rifti kaupleigusamningunum með símskeytum 24. ágúst 2011 og hefur í kjölfarið krafist útburðar varnaraðila í aðfararmáli þessu.

Samkvæmt kaupleigusamningum þessum er sóknaraðila heimil riftun þeirra í samræmi við a-lið 20. gr. ef leigutaki innir ekki af hendi tilskildar greiðslur samkvæmt þeim á umsömdum gjalddögum. Fyrir liggur að leigugreiðslur voru í vanskilum og riftun samninganna því heimil. Uppgjör milli aðila hefur ekki farið fram í samræmi við ákvæði 21. gr. samninganna. Þótt ágreiningur sé með aðilum um endurútreikning leigu samkvæmt kaupleigusamningunum og skuldastöðu varnaraðila af þeim sökum haggar það ekki rétti sóknaraðila til að krefjast þess að hin umbeðna gerð fari fram, enda verður ekki talið varhugavert að hún nái fram að ganga á grundvelli þeirra gagna sem fyrir liggja í málinu.

Með vísan til 1. mgr. 78. gr., sbr. 72. gr. laga nr. 90/1989 ber því að fallast á að hin um­beðna gerð fari fram, eins og krafist er.

Varnaraðili skal greiða sóknaraðila málskostnað, sem ákveðst 250.000 krónur.

Ekki er fallist á að forsendur séu til þess að málskot úrskurðar þessa til Hæstaréttar fresti aðfarargerð, sbr. 3. mgr. 84. gr. aðfararlaga.

Ekki eru efni til þess að mæla fyrir um heimild til fjárnáms fyrir kostnaði af væntanlegri gerð vegna ákvæða 2. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989.

Eggert Óskarsson héraðsdómari kvað upp úrskurð þennan.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

Hin umbeðna aðfarargerð má fara fram, eins og krafist er.

Varnaraðili, Sýr ehf., greiði sóknaraðila, Lýsingu hf., 250.000 krónur í málskostnað.

Málskot úrskurðar þessa til Hæstaréttar frestar ekki aðfarargerð þessari.