Fimmtudaginn 15. desember 2005.
Nr. 214/2005.	Dalabyggð og (Andri Árnason hrl.) Lífsval ehf. (Stefán Geir Þórisson hrl.) gegn Fjólu Benediktsdóttur (Garðar Briem hrl.  Hildur Sólveig Pétursdóttir hdl.)

 

Forkaupsréttur. Jarðir. Sveitarstjórn. Stjórnsýsla. Gjafsókn.

Sveitarfélagið D gerði samning við L um kaup á jörðinni S og var F boðið að ganga inn í kaupin með vísan til samningsbundins ákvæðis um forkaupsrétt. F tilkynnti D að hún nýtti sér forkaupsrétt að jörðinni, en gerði fyrirvara við tiltekin atriði í kaupsamningi. Á fundi sveitarstjórnar D tveimur vikum síðar var bókað að sveitarfélagið teldi sig óbundið af forkaupsrétti F þar sem hún hefði ekki greitt kaupverðið, en samkvæmt kaupsamningi bar að inna það af hendi við undirritun kaupsamnings. Var í kjölfarið gefið út afsal til L fyrir jörðinni. Taldi héraðsdómur, sem staðfestur var með vísan til forsendna hans, að þrátt fyrir óverulegan greiðsludrátt hefði F ekki fyrirgert forkaupsrétti sínum þannig að D hefði verið heimilt að ganga frá kaupum við L. Fallist var á kröfu F um viðurkenningu á forkaupsrétti hennar að jörðinni og D gert að gefa út afsal fyrir eigninni til F gegn greiðslu kaupverðs. Ekki var talið  að ákvæði í kaupsamningi um greiðslu kostnaðar vegna fjármögnunar D á kaupverði jarðarinnar og annarrar jarðar sem var F óviðkomandi hefði gildi gagnvart henni. Þá var talið að skilyrði í kaupsamningi um að kaupandi skyldi hefja mjólkurframleiðslu á jörðinni og ráðast í uppbyggingu fjóss með það að markmiði væru óskuldbindandi fyrir F.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Garðar Gíslason, Guðrún Erlendsdóttir, Gunnlaugur Claessen og Hrafn Bragason.

Áfrýjandinn Dalabyggð skaut málinu til Hæstaréttar 23. maí 2005. Hann krefst þess aðallega að vísað verði frá héraðsdómi kröfu stefndu um að viðurkenndur verði með dómi forkaupsréttur hennar að jörðinni Stóra-Skógi í Dalabyggð og hann sýknaður að öðru leyti af dómkröfum hennar, en til vara að hann verði sýknaður af öllum kröfum hennar. Verði fallist á kröfu stefndu um að áfrýjandanum sé skylt að selja henni og afsala jörðinni krefst hann þess að henni verði gert að greiða sér aðallega 58.800.000 krónur, en til vara 57.840.000 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 7. september 2004 til greiðsludags, gegn afsali til stefndu fyrir jörðinni ásamt öllum mannvirkjum og öðrum gögnum og gæðum, sem fylgi henni og fylgja beri. Ef ekki verður fallist á framangreinda kröfu um dráttarvexti krefst áfrýjandinn vaxta samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001 frá 7. september 2004 til greiðsludags. Auk þessa verði viðurkennt að „skilyrði í 3. mgr. 9. gr. kaupsamnings milli áfrýjanda og ... Lífsvals ehf. verði talið skuldbindandi fyrir stefndu, að undanskildu því að stefnda sé skuldbundin til að hefja mjólkurframleiðslu á jörðinni Skógskoti.“ Í öllum tilvikum krefst áfrýjandinn þess að stefndu verði gert að greiða sér málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

Áfrýjandinn Lífsval ehf. skaut málinu til Hæstaréttar fyrir sitt leyti 15. júní 2005. Hann krefst sýknu af kröfum stefndu auk málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst þess að héraðsdómur verði staðfestur og áfrýjendum gert að greiða málskostnað fyrir Hæstarétti án tillits til gjafsóknar, sem henni hefur verið veitt hér fyrir dómi.

Áfrýjandinn Dalabyggð gerði sömu kröfu í héraði og hann hefur nú uppi fyrir Hæstarétti um að vísað verði frá héraðsdómi kröfu stefndu um að viðurkenndur verði með dómi forkaupsréttur hennar að jörðinni Stóra-Skógi. Þessa kröfu reisir hann einkum á því að óumdeilt sé að stefnda hafi átt forkaupsrétt að jörðinni og hafi hann jafnframt virt þann rétt í reynd, en af þeim sökum geti stefnda ekki haft lögvarða hagsmuni af því að fá efnisdóm um þetta atriði. Héraðsdómari hafnaði kröfu áfrýjandans um frávísun málsins að þessu leyti með úrskurði 28. febrúar 2005. Í þeim úrskurði var meðal annars vísað til þess að stefnda gæti haft lögvarða hagsmuni af því að fá viðurkenningu á forkaupsrétti sínum, ef svo færi að áfrýjandinn yrði sýknaður af kröfu hennar um útgáfu afsals fyrir jörðinni. Verður að fallast á þessi rök og hafna samkvæmt því að vísa þessari kröfu stefndu frá héraðsdómi.

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur um annað en gjafsóknarkostnað stefndu, en um hann fer samkvæmt því, sem í dómsorði greinir.

Áfrýjendur verða dæmdir til að greiða málskostnað fyrir Hæstarétti, sem rennur í ríkissjóð, en um gjafsóknarkostnað stefndu hér fyrir dómi fer eins og segir í dómsorði.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður um annað en gjafsóknarkostnað stefndu, Fjólu Benediktsdóttur.

Áfrýjendur, Dalabyggð og Lífsval ehf., greiði óskipt í ríkissjóð 400.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

Allur gjafsóknarkostnaður stefndu í héraði og fyrir Hæstarétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns hennar í héraði með þeirri fjárhæð, sem greinir í hinum áfrýjaða dómi, og fyrir Hæstarétti, 400.000 krónur.

 

 

Dómur Héraðsdóms Vesturlands 13. apríl 2005.

Mál þetta var höfðað 1. nóvember 2004 og dómtekið 31. mars 2005. Stefnandi er Fjóla Benediktsdóttir, Álfheimum í Dalabyggð, en stefndu eru Dalabyggð, Miðbraut 11 í Búðardal, og Lífsval ehf., Skútuvogi 5 í Reykjavík. Hinn 26. nóvember 2004 höfðaði stefnda Dalabyggð gagnsök á hendur stefnanda Fjólu og stefndi jafnframt til réttargæslu stefnda Lífsvali ehf. Var þingfest sérstakt mál um gagnsökina en málin voru síðan sameinuð að ósk aðila, sbr. b-lið 1. mgr. 30. gr. laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991.

Í aðalsök gerir stefnandi eftirtaldar kröfur:

1.          Að viðurkenndur verði forkaupsréttur stefnanda að jörðinni Stóra-Skógi í Dalabyggð, með öllum mannvirkjum, svo sem ræktun, girðingum, veiðiréttindum og öllum öðrum gögnum og gæðum sem jörðinni fylgja og fylgja ber að engu undanskildu, eins og þeim er lýst í kaupsamningi 16. ágúst 2004 þar sem stefnda Dalabyggð selur stefnda Lífsvali ehf. jörðina.

2.          Að stefndu Dalabyggð verði gert að selja og afsala stefnanda jörðinni Stóra-Skógi gegn greiðslu úr hendi stefnanda eins og kaupverðið er tilgreint í fyrrgreindum kaupsamningi stefndu.

3.          Að viðurkennt verði að skilyrði í 3. mgr. 9. gr. umrædds kaupsamnings stefndu um að kaupandi hefji mjólkurframleiðslu á jörðinni og samliggjandi jörð, Skógskoti, og að ráðist verði í að reisa fjós á jörðinni með þetta að markmiði, verði talið óskuldbindandi fyrir stefnanda.

4.          Að stefnda Lífsvali ehf. verði gert að þola viðurkenningu á eignarrétti stefnanda að jörðinni Stóra-Skógi og til þess að þola að afsal fyrir jörðinni verði afmáð úr þinglýsingabókum.

Í aðalsök krefjast stefnda Dalabyggð og stefnda Lífsval ehf. sýknu af öllum kröfum stefnanda.

Í gagnsök gerir stefnda Dalabyggð eftirfarandi kröfur á hendur stefnanda verði fallist á 2. kröfulið stefnanda um að stefndu Dalabyggð verði gert að selja og afsala jörðinni Stóra-Skógi:

1.          Að stefnandi verið gert að greiða stefndu Dalabyggð 58.800.000 krónur, auk dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af þeirri fjárhæð frá 7. september 2004 til greiðsludags, gegn útgáfu stefndu á afsali til stefnanda fyrir jörðinni með öllum mannvirkjum og öðrum gögnum og gæðum sem jörðinni fylgja.

2.          Til vara að stefnanda verði gert að greiða stefndu Dalabyggð 57.840.000 krónur, auk dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af þeirri fjárhæð frá 7. september til greiðsludags, gegn útgáfu stefndu á afsali til stefnanda fyrir jörðinni með öllum mannvirkjum og gögnum og gæðum sem jörðinni fylgja.

3.             Verði ekki fallist á dráttarvaxtakröfu stefndu Dalabyggðar í kröfuliðum 1 og 2 er til vara krafist vaxta af dæmdri fjárhæð samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001 frá 7. september 2004 til greiðsludags.

4.             Samhliða kröfuliðum 1-3 gerir stefnda Dalabyggð þá kröfu að viðurkennt verði að skilyrði í 3. mgr. 9. gr. kaupsamnings stefndu frá 16. ágúst 2004 um mjólkurframleiðslu sé bindandi fyrir stefnanda að því undanskildu að stefnanda beri að hefja mjólkurframleiðslu á jörðinni Skógskoti.

Í gagnsök gerir stefnandi eftirfarandi kröfur:

1.          Að stefnandi verði sýknuð af öllum kröfum stefndu Dalabyggðar umfram þær 56.000.000 króna án vaxta og kostnaðar sem stefnandi hefur lýst sig reiðubúna til að greiða í aðalsök.

2.          Að hafnað verði kröfu stefndu Dalabyggðar um að skilyrði í 3. mgr. 9. gr. kaupsamnings stefndu verði talið bindandi fyrir stefnanda. 

Í aðal- og gagnsök gerir stefnandi kröfu um að stefndu verði gert að greiða málskostnað eins og mál þetta sé ekki gjafsóknarmál. Stefnda Dalabyggð og stefnda Lífsval ehf. gera jafnframt kröfu um málskostnað úr hendi stefnanda.

I. Málsatvik

1.

Jörðin Stóri-Skógur var um langt árabil í eigu stefnanda og mágs hennar Hlyns Þórs Benedikssonar. Í mars 2004 höfðu þau afráðið að selja hjónunum Ursulu og Ralph Doppler jörðina. Samkvæmt óundirrituðum kaupsamningi um jörðina var kaupverðið 49.500.000 krónur. Þá var ákvæði í samningnum um að eigendur jarðarinnar Álfheima ættu forkaupsrétt að hinu selda að frágengnum þeim sem kynnu að eiga hann lögum samkvæmt ef kaupendur eða afkomendur þeirra seldu jörðina. Jörðin Álfheimar er í eigu stefnanda.

Samhliða gerðu Ursula og Ralph Dopper samning 14. mars 2004 um kaup á jörðinni Skógskoti, sem var í eigu hjónanna Guðmundar Ólafssonar og Gróu Sigvaldadóttur, en sú jörð er aðliggjandi Stóra-Skógi. Kaupverð jarðarinnar var 29.500.000 krónur.

Á fundi sveitarstjórnar Dalabyggðar 13. apríl 2004 var ákveðið að neyta forkaupsréttar að jörðunum Stóra-Skógi og Skógskoti samkvæmt heimild í IV. kafla þágildandi jarðalaga nr. 65/1976. Í framhaldi af því var gerður kaupsamningur og afsal fyrir Stóra-Skógi til stefndu Dalabyggðar 18. ágúst 2004 og tók sá samningur mið af skilmálum fyrri kaupsamnings um jörðina. Þar á meðal var samhljóða áskilnaður um forkaupsrétt eigenda jarðarinnar Álfheima, auk þess sem tekið var fram að forkaupsréttarhafa bæri að svara boði um að ganga inn í kaup innan þriggja vikna frá því slíkt boð hefði sannanlega borist. Samhliða mun einnig hafa verið gengið frá kaupum Dalabyggðar á jörðinni Skógskoti á grundvelli fyrri kaupsamnings frá 14. mars 2004.

Áður en stefnandi og meðeigandi hennar seldu stefndu Dalabyggð jörðina Stóra-Skóg hafði sveitarfélagið gert kaupsamninga 16. ágúst 2004 um jarðirnar Stóra-Skóg og Skógskot við stefnda Lífsval ehf. Samkvæmt samningi um Stóra-Skóg var kaupverðið 56.000.000 krónur en því til viðbótar var heimilt að krefja kaupanda um 2.800.000 krónur fyrir fjármagnskostnað vegna kaupa stefndu Dalabyggðar á jörðinni. Samkvæmt samningi um Skógskot var kaupverðið 26.000.000 króna, en í þeim samningi var ekki finna hliðstætt ákvæði um heimild til að krefja kaupanda um fjármagnskostnað. Kaupverðið fyrir báðar jarðirnar bar að staðgreiða við undirritun kaupsamnings, en afsal fyrir jörðunum átti að gefa út eigi síðar en 15. september 2004. Í 3. og 5. mgr. 9. gr. kaupsamningsins um Stóra-Skóg var svohljóðandi ákvæði um hagnýtingu jarðarinnar:

„Skilyrði: Af hálfu Dalabyggðar er sala jarðarinnar háð því skilyrði að kaupandi, sem þegar annast starfsemi á sviði landbúnaðar og mjólkurframleiðslu, hefji mjólkurframleiðslu á jörðinni og á samliggjandi jörð, Skógskoti, og að ráðist verði í uppbyggingu fjóss á jörðinni með þetta að markmiði. Gangi það ekki eftir, og hafi kaupandi ekki lagt fram áætlun um nýrækt og teikningar að mannvirkjum, þ.m.t. fjósbyggingu, fyrir 31. desember 2004, og hafi kaupandi ekki hafið þar mjólkurframleiðslu, sem miðast við 400.000 lítra mjólkur á ári (350-420.000 lítra fjós), fyrir 31. desember 2005, er sveitarstjórn Dalabyggðar heimilt að fella kaupsamning þennan út gildi einhliða......Komi hins vegar upp atvik sem kaupandi getur ekki ráðið við, þannig að hann geti ekki hafið tilgreinda mjólkurframleiðslu innan tímamarkanna, skal kaupandi eiga rétt á að fresturinn framlengist sem þeim nemur.“

Í kaupsamningi stefndu Dalabyggðar og Lífsvals ehf. um jörðina Skógskot var hliðstætt ákvæði um hagnýtingu jarðarinnar. Þau kaup voru einnig bundin þeim fyrirvara stefnda Lífsvals ehf. að stefnandi neytti ekki forkaupsréttar að jörðinni Stóra-Skógi.

2.

Með bréfi lögmanns stefndu Dalabyggðar 19. ágúst 2004 var stefnanda boðið að neyta forkaupsréttar að jörðinni í samræmi við áskilnað í fyrrgreindum kaupsamningi og afsali 18. sama mánaðar. Þessu erindi var svarað með bréfum lögmanns stefnanda 25. og 30. ágúst 2004 þar sem óskað var eftir nánari upplýsingum um ýmsa söluskilmála, þar á meðal um kaupverðið og hagnýtingu jarðarinnar. Fyrirspurnum stefnanda var svarað með bréfi lögmanns stefndu Dalabyggðar 31. ágúst 2004. Þar kom meðal annars fram að heimild í kaupsamningi við stefnda Lífsval ehf. 16. ágúst 2004 til að krefja kaupanda um greiðslu fjármagnskostnaðar að fjárhæð 2.800.000 krónur svaraði til áætlaðs kostnaðar vegna fjármögnunar kaupverðs jarðanna fram að uppgjörsdegi eftir að fallið hefði verið frá forkaupsrétti. Einnig kom fram í bréfinu að ekki kæmi til álita af hálfu sveitarfélagsins að selja jörðina án skilyrða um uppbyggingu á jörðinni. 

Með símbréfi lögmanns stefnanda 7. september 2004 var stefndu Dalabyggð tilkynnt að stefnandi nýtti sér forkaupsrétt að jörðinni á grundvelli kaupsamnings við stefnda Lífsval ehf. 16. ágúst 2004. Þó var tekið fram að kaupin væru með þeim fyrirvara að stefnandi tæki ekki að sér að hefja mjólkurframleiðslu á jörðinni Skógskot þar sem hún ætti ekki þá jörð og hefði engin tök á að eignast hana. Einnig var tekið fram að stefnandi teldi sér aldrei skylt að greiða nema 2/3 hluta af fjármagnskostnaði að fjárhæð 2.800.000 krónur, enda væri um að ræða kostnað við kaup á báðum jörðunum. Þá var vísað til þess að fram hefði komið í samtölum stefnanda við sveitarstjóra að ekki stæði til að sveitarfélagið hagnaðist á sölunni. Var þess því farið á leit að söluverðið yrði endurskoðað þar sem það væri 6.500.000 krónur hærra í kaupsamningnum 16. ágúst 2004 við stefnda Lífsval ehf., en í kaupsamningi og afsali stefnanda 18. sama mánaðar. Loks lýsti stefnandi yfir vilja til að leigja eða selja úthaga Stóra-Skógs til að greiða fyrir að stefnda Lífsval ehf. gæti náð markmiðum um mjólkurframleiðslu á jörðinni Skógskoti, en stefnandi taldi sig hafa vitneskju um að þau kaup mundu ganga eftir þótt hún neytti forkaupsréttar.

Í bréfi lögmanns stefndu Dalabyggðar 13. september 2004 var gerð sú krafa að umsamið kaupverð jarðarinnar Stóra-Skógs að fjárhæð 58.800.000 krónur yrði innt af hendi inn á reikning stefndu eigi síðar en kl. 16 næsta dag og í framhaldinu yrði afsal fyrir jörðinni gefið út til stefnanda. Þá var því lýst yfir af hálfu sveitarfélagsins að með kaupunum hefði stefnandi tekist á herðar allar sömu kvaðir og stefnda Lífsval ehf. hefði gengist undir að því þó frátöldu að ekki væri gerð krafa um að jörðin Skógskot yrði nýtt undir þá mjólkurframleiðslu sem kveðið var á um í kaupsamningnum við stefnda Lífsval ehf. frá 16. ágúst 2004. Þessu erindi svaraði lögmaður stefnanda með bréfi 14. sama mánaðar. Í bréfinu var því andmælt að stefnanda væri gert að greiða fjármagnskostnað að fjárhæð 2.800.000 krónur þar sem sá kostnaður væri að hluta til vegna jarðarinnar Skógskots. Þá áskildi stefnandi sér þann frest sem hún þyrfti til að fjármagna kaupin, en tekið var fram að stefnandi hefði gert viðeigandi ráðstafanir og mundi flýta fjármögnun eins og unnt væri.

Með bréfi lögmanns stefnanda 17. september 2004 var þess óskað að stefnda Dalabyggð gæfi út veðleyfi fyrir láni að fjárhæð 33.000.000 krónur með því skilyrði að lánsfjárhæðin rynni óskert til sveitarfélagsins. Þá ritaði lögmaðurinn stefndu Dalabyggð á ný bréf 20. sama mánaðar, en þar kom meðal annars fram að stefnandi hefði tryggt sér fjármagn til kaupanna og ekkert væri til fyrirstöðu af hennar hálfu að kaupverðið yrði greitt.

Þegar hér var komið við sögu hafði stefnda Lífsval ehf. gert þá kröfu með bréfi 15. september 2004 að stefnda Dalabyggð gæfi út afsal fyrir jörðinni í samræmi við kaupsamning frá 16. ágúst sama ár. Þetta erindi var síðan ítrekað með símbréfi 21. september 2004.

Á fundi sveitarstjórnar Dalabyggðar 21. september 2004 var fjallað um málefni jarðarinnar Stóra-Skógs. Var bókað á fundinum að ekki væri gert ráð fyrir veðleyfi til kaupanda í kaupsamningi um jörðina frá 16. ágúst 2004 og því væri hafnað beiðni stefnanda um slíkt leyfi. Einnig var bókað að sveitarfélagið teldi sig óbundið af forkaupsrétti stefnanda þar sem hún hefði ekki greitt kaupverðið og liðnar væru tvær vikur frá því inna bar það af hendi 7. september 2004. Jafnframt var vísað til þess að ekki hefði verið sinnt tilmælum um greiðslu 14. sama mánaðar og bent á gríðarlega fjárhagslega hagsmuni sveitarfélagsins, sem stefnanda væri fullkunnugt um. Í samræmi við þetta fól sveitarstjórn sveitarstjóra að gefa út afsal til stefnda Lífsvals ehf. og var það gert 22. september 2004. Sama dag gaf stefnda Dalabyggð einnig út afsal til stefnda Lífsvals ehf. fyrir jörðinni Skógskoti.

Hinn 24. september 2004 greiddi stefnandi kaupverð jarðarinnar að fjárhæð 56.000.000 krónur og 1.840.000 krónur vegna fjármagnskostnaðar inn á reikning stefndu Dalabyggðar og krafðist í kjölfarið útgáfu afsals fyrir jörðinni með bréfi lögmanns stefnanda 27. sama mánaðar. Með bréfi stefndu Dalabyggðar sama dag til Kaupþings Búnaðarbanka hf. var þess fari á leit að greiðslan yrði bakfærð af reikningi sveitarfélagsins yfir á reikning stefnanda. Kröfu stefnanda um útgáfu afsals var síðan hafnað með bréfi lögmanns stefndu Dalabyggðar 30. september 2004.

3.

Með bréfi sýslumannsins í Búðardal 27. september 2004 var lögmanni stefnda Lífsvals ehf. tilkynnt að afsali til stefnda 22. sama mánaðar hefði verið vísað frá þinglýsingu. Í framhaldinu var hins vegar þinglýst á jörðina 29. september 2004 bókun stefndu Dalabyggðar um að sveitarfélagið teldi sig ekki bundið af forkaupsrétti stefnanda. Hinn 13. október sama ár fékk stefnandi einnig þinglýst á jörðina yfirlýsingu um að forkaupsréttar hefði verið neytt, auk þess sem skorað var á sýslumann að þinglýsa ekki afsali á eignina til stefnda Lífsvals ehf. Í kjölfarið var afsal til stefnda Lífsvals ehf. lagt aftur inn til þinglýsingar 26. október 2004 og þá taldi sýslumaður efni til að þinglýsa afsalinu með athugasemd á grundvelli fyrrgreindrar bókunar stefndu Dalabyggðar og yfirlýsingar stefnanda sem áður höfðu verið þinglýst.

Með úrskurði dómsins 8. nóvember 2004 var stefnanda heimilað að þinglýsa stefnu málsins á jörðina. Sama dag var lagt inn til þinglýsingar á jörðina tryggingabréf stefnda Lífsvals ehf. til Landsbanka Íslands hf. að fjárhæð 180.000.000 krónur. Hinn 11. sama mánaðar var bréfinu þinglýst með athugasemd um fyrri þinglýstar yfirlýsingar í tilefni af deilu aðila um forkaupsrétt stefnanda.

II.

Málsástæður aðila í aðalsök

1.

Stefnandi vísar til þess að hún hafi sem eigandi jarðarinnar Álfheima öðlast samningsbundinn forkaupsrétt að jörðinni Stóra-Skógi með kaupsamningi og afsali jarðarinnar til stefndu Dalabyggðar 18. ágúst 2004. Þann forkaupsrétt hafi hún nýtt sér við sölu jarðarinnar til stefnda Lífsvals ehf. 16. sama mánaðar. Því geti stefnda Dalabyggð ekki vikist undan samningsbundinni og viðurkenndri skyldu sinni til að selja stefnanda jörðina.

Stefnandi telur ótvírætt að forkaupsréttur hennar gangi framar rétti stefnda Lífsvals ehf., enda sé beinlínis tekið fram í kaupsamningi við stefnda 16. ágúst 2004 að kaupanda hafi verið kunnugt um forkaupsrétt stefnanda. Þann rétt beri stefndu að virða og því telur stefnandi sig geta krafist afsals fyrir jörðinni. Þessu til stuðnings vísar stefnandi einnig til 15. gr. þinglýsingalaga, nr. 39/1978 en samkvæmt því ákvæði gangi forkaupsréttur framar réttindum yngri rétthafa. Á þessum grundvelli gerir stefnandi einnig þá kröfu að stefnda Lífsvali ehf. verði gert að þola að afsal fyrir eigninni til félagsins verði afmáð úr þinglýsingabókum.

Stefnandi telur sig að öllu leyti hafa staðið í skilum gagnvart stefndu Dalabyggð við kaupin. Fullyrðir stefnandi að hún hafi verið með lánsloforð frá viðskiptabanka sínum fyrir því sem upp á vantaði til að geta greitt kaupverðið að fullu þegar afráðið var að neyta forkaupsréttarins. Stefnda Dalabyggð hafi hins vegar ekki gert neinn reka að því að útbúa kaupsamning og afsal til stefnanda fyrir jörðinni. Fyrr hafi stefnanda ekki borið að greiða kaupverðið, enda hafi stefnanda þá fyrst verið kleift að þinglýsa eignarheimild sinni. Því hafi með bréfi 20. september 2004 verið komið formlega á framfæri að við kaupenda að kaupverðið væri til reiðu og það erindi hafi legið fyrir á sveitarstjórnarfundi 21. sama mánaðar þegar samþykkt var að gefa út afsal til stefnda Lífsvals ehf.

Stefnandi telur að sólahringsfrestur í bréfi lögmanns stefndu 13. september 2004 til að inna af hendi greiðslu upp á tugi milljóna geti með engu móti talist hæfilegur. Einnig bendir stefnandi á að fyrst í nefndu bréfi hafi verið gerð krafa um greiðslu að fjárhæð 2.800.000 krónur. Nokkrum dögum síðar eða 17. september hafi stefnandi óskað eftir skilyrtu veðleyfi og síðan boðið fram greiðslu 20. sama mánaðar. Þessi frestur verði ekki talin óhæfilegur og því komi með engu móti til greina að stefnandi hafi fyrirgert forkaupsrétti sínum.

Til stuðnings kröfum sínum vísar stefnandi jafnframt til 27. gr. jarðalaga nr. 81/2004. Samkvæmt því ákvæði skuli ábúendur sem haft hafa ábúðarrétt í sjö ár eða lengri tíma eiga forkaupsrétt að ábúðarjörðum sínum, enda taki þeir jarðirnar til ábúðar eða landbúnaðarstarfsemi. Stefnandi heldur því fram að henni hafi ekki verið boðinn forkaupsréttur á þessum grundvelli. Einnig telur stefnandi að stefnda Dalabyggð geti ekki sett önnur og frekari skilyrði fyrir forkaupsréttinum en felist í ákvæðum jarðalaga um að jörð sé tekin til ábúðar og landbúnaðar. Fullyrðir stefnandi að því skilyrði muni hún fullnægja. Því til stuðnings vísar stefnandi til þess að hún hafi verið ábúandi í mun lengri tíma en áskilið sé í fyrrgreindu lagaákvæði, auk þess sem hún hafi verið þinglýstur eigandi jarðarinnar allt til 18. ágúst 2004.

Stefnandi telur að stefnda Dalabyggð geti ekki gert að skilyrði fyrir sölu jarðarinnar að stefnandi reisi fjós og hefji mjólkurframleiðslu á jörðinni í samræmi við áskilnað í kaupsamningi við stefnda Lífsval ehf. 16. ágúst 2004. Þessi skilyrði séu sérstaklega sniðin að áformum stefnda Lífsvals ehf. en geti ekki bundið stefnanda, enda sé gert ráð fyrir framleiðslu á mjólk langt umfram venjuleg kúabú hér á landi. Fullyrðir stefnandi að framleiðslu í þeim mæli verði með engu móti komið við á jörðinni. Jafnframt bendir stefnandi á að sama skilyrði um hagnýtingu jarðarinnar hafi verið í kaupsamning við stefnda Lífsval um jörðina Skógskot. Skilyrðið geti því eingöngu átt við um báðar jarðirnar saman en ekki hvora um sig. Þar fyrir utan nái forkaupsréttur eðli máls samkvæmt til kaupa á jörðinni sjálfri án þess að rétthafi þurfi að takast á herðar skyldur af þessu tagi við hagnýtingu jarðarinnar. Slík skilyrði í síðari samningi falli því utan marka forkaupsréttar og geti ekki takmarkað slíkan rétt sem þegar er fyrir hendi. Aftur á móti tekur stefnandi fram að jörðin verði nýtt til hefðbundins landbúnaðar samhliða slíkum notum jarðarinnar Álfheima í eigu stefnanda. Með því móti sé náð þeim lögmætu markmiðum sem geti hafa búið að baki því að stefnda Dalabyggð neytti upphaflega forkaupsréttar og leyst til sín jörðina 18. ágúst 2004.

2.

Stefnda Dalabyggð vísar því á bug að forkaupsréttur stefnanda hafi ekki verið virtur. Þvert á móti hafi stefnanda verið boðið að neyta forkaupsréttar með bréfi 19. ágúst 2004 á grundvelli kaupsamnings stefndu 16. sama mánaðar. Stefnandi hafi síðan nýtt sér það boð 7. september 2004, en með því hafi komist á kaupsamningur milli stefndu Dalabyggðar og stefnanda. Þar sem kaupverðið var ekki greitt í samræmi við þann samning hafi stefnandi fyrirgert rétti sínum. Af þeim sökum hafi stefnda lýst sig óbundna af forkaupsréttinum og rift kaupunum á fundi sveitarstjórnar 21. september 2004. Telur stefnda að þá hafi vanefnd stefnanda verið veruleg, enda 14 dagar liðnir frá því samningur um staðgreiðsluviðskipti komst á. Í þessu sambandi bendir stefnda á að mikilvægt hafi verið að stefnandi efndi skyldur sínar með því að greiða kaupverðið í ljósi þess að stefnda var skuldbundin gagnvart stefnda Lífsvali ehf. til að gefa út afsal fyrir jörðinni 15. september 2004. Þetta hafi stefnanda verið ljóst og af þessu tilefni hafi stefnanda verið veittur lokafrestur til 14. sama mánaðar til að greiða kaupverð jarðarinnar. Kaupverðið hafi hins vegar ekki verið innt af hendi áður en kaupunum var rift. Þegar kaupin voru fallin niður fyrir riftun geti engu breytt þótt stefnandi hafi greitt kaupverðið.

Stefnda vísar til þess að fram hafi komið í bréfi lögmanns stefnanda 14. september 2004 að hún áskildi sér þann frest sem hún þyrfti til að afla fjár til kaupanna. Telur stefnda að þessi yfirlýsing gangi þvert gegn skyldum stefnanda samkvæmt kaupsamningi aðila. Einnig bendir stefnda á að stefnandi hafi ekki átt rétt á að fá útgefið veðleyfi þótt bundið væri skilyrðum. Þá er því andmælt að stefnda hafi sýnt vanrækslu með því að taka ekki saman kaupsamning eða afsal fyrir jörðinni, enda hafi stefnandi á grundvelli forkaupsréttar gengið inn í kaupsamning sem þegar var fyrir hendi.

Stefnda vísar til þess að kaup jarðarinnar af stefnanda og meðeiganda hennar 18. ágúst 2004 hafi verið fjármögnuð með greiðslu stefnda Lífsvals ehf. 16. sama mánaðar. Ákvæði í kaupsamningnum við stefnda Lífsval ehf. um fjármagnskostnað hafi tekið mið af þessu með það að markmiði að tryggja skaðleysi stefndu Dalabyggðar. Telur stefnda að stefnandi hafi viðurkennt þennan kostnað með því að greiða hann að hluta til 24. september 2004 og sé bundinn samkvæmt því.

Stefnda vísar til þess að sveitarfélagið hafi leyst til sín jörðina á grundvelli 30. gr. þágildandi jarðalaga nr. 65/1976. Lögum samkvæmt hafi sú ákvörðun miðað að því að tryggja hagsmuni sveitarfélagsins. Með hliðsjón af þessu beri stefnanda að hlíta þeim málefnalegu skilyrðum sem stefnda Lífsval ehf. hafi gengist undir við kaupin um hagnýtingu jarðarinnar. Eigi það sama við um stefnanda í þessu tilliti, enda hafi hún á grundvelli forkaupsréttar gengið inn í gerðan kaupsamning með réttindum og skyldum sem því fylgdi. Hvað þetta varðar tekur stefnda fram að ágreiningslaust sé með aðilum að stefnanda beri ekki að hefja mjólkurframleiðslu á jörðinni Skógskoti. Þá telur stefnda ósannað að ekki sé unnt á jörðinni Stóra-Skógi að stunda þá landbúnaðarframleiðslu sem gert sé ráð fyrir í kaupsamningi stefndu 16. ágúst 2004.

Loks andmælir stefnda því að stefnandi geti neytt forkaupsréttar á grundvelli 27. gr. jarðalaga nr. 81/2004, enda hafi stefnandi ekki verið ábúandi í skilningi jarðalaga heldur eigandi jarðarinnar.

3.

Stefnda Lífsval ehf. bendir á stefnandi geri þá kröfu að stefnda verði gert að þola viðurkenningu á eignarrétti stefnanda að jörðinni Stóra-Skógi. Þegar af þeirri ástæðu að með kröfugerð á hendur stefndu Dalabyggð sé ekki gerð krafa um viðurkenningu á slíkum rétti heldur að meðstefndu verði gert að selja og afsala jörðinni gegn greiðslu kaupverðs beri að sýkna stefnda Lífsval ehf. af kröfum stefnanda. Telur stefnda Lífsval ehf. ekki koma til álita að félagið þurfi að þola dóm um viðurkenningu eignarréttar þegar slík krafa sé ekki gerð á hendur stefndu Dalabyggðar.

Til stuðnings kröfu um sýknu tekur stefnda að öðru leyti undir málatilbúnað stefndu Dalabyggðar eftir því sem við getur átt.

III.

Málsástæður aðila í gagnsök

1.

Í gagnsök gerir stefnda Dalabyggð kröfur á hendur stefnanda ef fallist verður á 2. kröfulið hennar í aðalsök um að stefndu Dalabyggð verði gert að selja og afsala stefnanda jörðinni Stóra-Skógi.

Stefndi vísar til þess að kaupverð jarðarinnar Stóra-Skógs hafi numið 56.000.000 króna í kaupsamningi við stefnda Lífsval ehf. 16. ágúst 2004. Því til viðbótar hafi seljanda verið heimilt að krefja kaupanda um greiðslu á 2.800.000 króna fyrir fjármagnskostnað vegna kaupa sveitarfélagsins á jörðinni. Með bréfi lögmanns stefndu Dalabyggðar 19. ágúst 2004 hafi stefnanda verið boðið að ganga inn í samninginn og taka yfir öll réttindi og allar skyldur kaupanda. Þann rétt hafi stefnandi nýtt sér og því beri henni að greiða kaupverð jarðarinnar að fullu með fjármagnskostnaði. Á þetta hafi stefnandi síðan fallist með því að greiða fjármagnskostnað að hluta 24. september 2004. Því verði í öllu falli að gera stefnanda að greiða þær 1.840.000 krónur til viðbótar kaupverðinu sem hún sjálf hafi innt af hendi. Er miðað við þá fjárhæð til viðbótar kaupverði í 2. kröfulið stefndu í gagnsök.

Stefnda telur bæði sanngjarnt og eðlilegt að stefnanda verði gert að greiða dráttarvexti af kaupverðinu í ljósi þess að inna átti það af hendi í september 2004. Að öðrum kosti yrði stefnda fyrir tjóni ef til þess kæmi að sveitarfélagið þyrfti að gefa út afsal fyrir jörðinni gegn greiðslu kaupverðsins vaxtalaust. Stefnda reiknar dráttarvexti frá 7. september 2004 þegar stefnandi neytti forkaupsréttar að jörðinni og bar að greiða kaupverðið, sbr. 1. mgr. 5. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001. Verði ekki fallist á þetta beri að miða við síðara tímamark eftir ákvörðun dómsins. Einnig er til vara gerð krafa um vexti samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001.

Stefnda telur ekki á sína ábyrgð þótt dráttur hafi orðið á greiðslu kaupverðsins. Greiðsla hafi hvorki verið innt af hendi fyrir veittan lokafrest 14. september 2004 né áður en stefnda rifti kaupunum 21. sama mánaðar. Greiðsla stefnanda eftir það hafi enga þýðingu, auk þess sem stefnandi hafi ekki gert frekari ráðstafanir til að fullnægja greiðsluskyldu, svo sem með því að geymslugreiða.

Samhliða kröfu um greiðslu kaupverðs með vöxtum krefst stefnda þess að viðurkennt verði að skilyrði um hagnýtingu jarðarinnar til mjólkurframleiðslu í kaupsamningi við Lífsval ehf. 16. ágúst 2004 verði talið bindandi fyrir stefnanda að því undanskildu að skilyrðið taki til jarðarinnar Skógskots. Stefnda vísar til þess að stefnandi hafi nýtt sér forkaupsrétt að jörðinni með símbréfi 7. september 2004. Í því erindi hafi verið tekið fram að stefnandi mundi ekki hefja mjólkurframleiðslu á jörðinni Skógskoti. Telur stefnda að þetta verði að skilja svo að stefnandi hafi að örðu leyti fallist á skilyrði kaupsamningsins og sé bundin við það. Þá bendir stefnda á að stefnandi hafi frá upphafi vitað að ekki yrði fallið frá skilyrðum um hagnýtingu jarðarinnar. Við munnlegan flutning málsins var því haldið fram að hálfu stefndu að dómurinn gæti til hagsbóta fyrir stefnanda ákveðið önnur og síðari tímamörk en þau sem miðað er við í 3. mgr. 9. gr. kaupsamnings við Lífsval ehf. 16. ágúst 2004.  

2.

Stefnandi vísar til þess að hún hafi ávallt fallist á að greiða umsamið kaupverð jarðarinnar að fjárhæð 56.000.000 króna eins og lagt sé til grundvallar í kröfugerð stefnanda í aðalsök. Hins vegar andmælir stefnanda því að henni beri til viðbótar að greiða fjármagnskostnað stefndu Dalabyggðar, enda geti sá kostnaður ekki talist hluti af kaupverðinu. Í þessu sambandi bendir stefnandi á að heimild til að innheimta í kaupsamningi 16. ágúst 2004 hafi verið vegna kaupa stefnda Lífsvals ehf. á báðum jörðunum. Af því tilefni hafi stefnandi þegar gert athugasemdir þar sem hún hafi eingöngu verið að leysa til sín jörðina Stóra-Skóg. Til að miðla málum hafi stefnandi undir miklum þrýstingi frá stefndu Dalabyggð fallist á að greiða þennan kostnað í réttu hlutfalli við kaupverð Stóra-Skógs af heildarkaupverði jarðanna. Stefnandi telur sig hins vegar óbundna af því að þurfa að greiða þennan kostnað, enda hafi ekki verið sýnt fram á að kostnaður af þessu tagi hafi fallið á stefndu. Þar fyrir utan bendir stefnandi á að stefnda hafi hagnast verulega á viðskiptunum þar sem kaupverðið í samningi 16. ágúst 2004 hafi verið 6.500.000 hærra en í kaupsamningi við stefnanda 18. sama mánaðar. Loks telur stefnandi ekki á sína ábyrgð þótt fjármangskostnaður kunni síðar að falla á stefndu vegna þeirrar röngu ákvörðunar að virða ekki forkaupsrétt stefnanda.

Stefnandi mótmælir dráttarvaxtakröfu stefndu Dalabyggðar. Til stuðnings því bendir stefnandi á að ekki hafi verið samið um ákveðinn gjalddaga í viðskiptum aðila. Með bréfi lögmanns stefndu 13. september 2004 hafi fyrst verið gerð krafa um greiðslu kaupverðsins og því hefði upphafsdagur dráttarvaxta í fyrsta lagi getað verið mánuði síðar, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2002. Fyrir það tímamark hafi stefnandi hins vegar greitt kaupverðið til stefndu 24. september 2004. Komi því ekki til álita að stefnanda beri að greiða vexti eftir að stefnda hafnaði greiðslu kaupverðsins. Þá er kröfu um vexti samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001 mótmælt, enda eigi sú krafa sér ekki stoð í samningi, venju eða lögum, sbr. 3. gr. laganna.

Varðandi kröfu stefndu Dalabyggðar um að viðurkennt verði að skilyrði um hagnýtingu jarðarinnar til mjólkurframleiðslu í kaupsamningi við Lífsval ehf. 16. ágúst 2004 verði talið bindandi vísar stefnandi til málsástæðna sem hún hefur uppi í aðalsök. Einnig tekur stefnandi fram að þessi kröfugerð sé óþörf með hliðsjón af kröfugerð stefnanda. Þá bendir stefnandi á að skilyrði í kaupsamningi um hagnýtingu jarðarinnar geti ekki átt við hana þar sem skilyrðið eftir orðanna hljóðan á við um kaupanda sem þegar annast starfsemi á sviði landbúnaðar og mjólkurframleiðslu. Stefnandi hafi hins vegar ekki um árabil lagt stund á mjólkurframleiðslu. Þá andmælir stefnandi því að hún hafi fallist á þetta skilyrði.

IV.

Niðurstaða

1.

Með kaupsamningi stefnanda og meðeiganda hennar 18. ágúst 2004 var stefndu Dalabyggð seld jörðin Stóri-Skógur. Samkvæmt þeim samningi var eiganda jarðarinnar Álfheima veittur forkaupsréttur að jörðinni að frágengnum þeim sem kynnu að eiga hann lögum samkvæmt. Frestur til að neyta forkaupsréttar var þrjár vikur frá því slíkt boð hefði sannanlega borist forkaupsréttarhafa. Jörðin Álfheimar er í eigu stefnanda. Fyrir þessi kaup höfðu stefndu gert kaupsamning um jörðina 16. ágúst 2004 og var stefnanda boðið að ganga inn í þau kaup með bréfi lögmanns stefndu Dalabyggðar 19. sama mánaðar á grundvelli forkaupsréttarins. Með símbréfi lögmanns 7. september 2004 var því lýst yfir að stefnandi nýtti sér forkaupsréttinn.

Í samræmi við almennar reglur um forkaupsrétt gekk stefnandi inn í kaupin með því að taka boði um forkaupsrétt og fór um greiðsluskilmála við þau kaup eftir kaupsamningi stefndu 16. ágúst 2004. Samkvæmt þeim samningi bar að greiða kaupverð jarðarinnar við undirritun kaupsamnings. Við kaup stefnanda bar því einnig að staðgreiða kaupverðið. Í samræmi við meginreglur kröfuréttar átti stefnandi sem kaupandi að hafa frumkvæði að því að bjóða fram greiðslu af sinni hálfu gegn útgáfu afsals fyrir eigninni, sbr. til hliðsjónar Hrd. 1965/63 og skýringar við 11. gr. laga um fasteignakaup, nr. 40/2002, í greinargerð með frumvarpi til laganna. Af þessu leiðir þó ekki að forkaupsrétti sé fyrirgert með óverulegum greiðsludrætti, sbr. til hliðsjónar meginregla 51. gr. laga um fasteignakaup, nr. 40/2002.

Hjá því verður ekki litið að með símbréfi lögmanns stefnanda 7. september 2004 var þess farið á leit að kaupsamningsverðið yrði endurskoðað í ljósi vilyrðis sem stefnandi taldi sig hafa frá sveitarstjóra um að ekki stæði til að sveitarfélagið hagnaðist á kaupunum. Jafnframt var gerð athugasemd við að stefnanda bæri að greiða fjármagnskostnað sem tæki einnig til kaupa á annarri jörð henni óviðkomandi, auk þess sem stefnandi lýsti yfir vilja til að leigja eða selja land til að áform stefnda Lífsvals ehf. um mjólkurframleiðslu gengju eftir. Var því augljóst að stefnandi gerði ekki ráð fyrir að hefja mjólkurframleiðslu á jörðinni. Með hliðsjón af þessu var brýnt tilefni til að svara þessu erindi þegar í stað ef stefnda Dalabyggð vildi að kaupin gengju greiðlega fyrir sig í ljósi skuldbindingar sveitarfélagsins um að gefa út afsal til stefnda Lífsvals ehf. eigi síðar en 15. september 2004. Erindinu var hins vegar fyrst svarað 13. sama mánaðar og stefnanda settur frestur til kl. 16.00 til að greiða kaupverðið inn á reikning stefndu gegn því að fá í kjölfar greiðslu útgefið afsal fyrir jörðinni. Var þessi mjög svo knappi frestur og þetta fyrirkomulag greiðslu sem fól í sér að stefnandi greiddi kaupverðið án þess að fá samtímis skilríki fyrir réttindum sínum með öllu ótilhlýðilegt gagnvart stefnanda. Í ljósi kröfu stefndu Dalabyggðar um að fá kaupverðið greitt þegar í stað var einnig brýnt tilefni til að svara beiðni stefnanda 17. september 2004 um veðleyfi bundið því skilyrði að lánsfjárhæðin rynni óskert til sveitarfélagsins. Verður ekki talið með hliðsjón af gagnkvæmri tillitsskyldu aðila í viðskiptum að stefnda hafi haft réttmætt tilefni til að synja þeirri beiðni ef eftirstöðvaðar kaupverðsins voru samtímis inntar af hendi. Var sá greiðslumáti því með öllu áhættulaus fyrir stefndu. Þótt stefnda hefði ekki svarað beiðni stefnanda um skilyrt veðleyfi var því lýst yfir fyrir hönd stefnanda með bréfi lögmanns 20. september 2004 að hún hefði tryggt sér fjármagn til kaupanna og ekkert væri því til fyrirstöðu að kaupverðið yrði greitt.

Að því virtu sem hér hefur verið rakið verður ekki talið að stefnandi hafi fyrirgert forkaupsrétti sínum þannig að stefndu Dalabyggð hafi verið heimilt að virða forkaupsrétt hennar að vettugi og ganga frá kaupunum við stefnda Lífsval ehf. eins og samþykkt var á fundi sveitarstjórnar 21. september 2004. Þess í stað var stefnda Dalabyggð skuldbundin stefnanda og bar að láta á það reyna hvort kaupin gætu náð fram að ganga í samræmi við afdráttarlausa fullyrðingu lögmanns stefnanda um að ekkert í stæði efndum í vegi. Forkaupsréttur stefnanda hefur því ekki verið virtur og verður að fallast á kröfu hennar að sá réttur verði viðurkenndur.

Stefnandi hefur gert þá kröfu að stefnda Lífsvali ehf. verði gert að þola viðurkenningu á eignarrétti stefnanda að jörðinni. Krafa á hendur stefndu Dalabyggð er hins vegar á þá lund að gefa beri út afsal gegn greiðslu kaupverðs. Að réttu lagi hefði kröfugerð á hendur stefnda Lífsval ehf. átt að taka mið af þessu þannig að stefnda væri gert að þola að stefnandi fengi afsal fyrir eigninni. Sú niðurstaða þykir hins vegar rúmast innan kröfugerðar stefnanda eins og hún verður skilin í ljósi málatilbúnaðarins að öðru leyti. Að þessu gættu verður stefndu Dalabyggð gert að gefa út afsal fyrir eigninni gegn greiðslu kaupverðs svo sem það liggur fyrir eftir að leyst hefur verið úr kröfum aðila í gagnsök. Verður jafnframt stefnda Lífsvali ehf. gert að þola að afsal fyrir jörðinni verði gefið út til stefnanda og að afsali til stefnda Lífsvals ehf. fyrir jörðinni verði afmáð úr þinglýsingabókum.

Það athugast að í greinargerð stefndu Dalabyggðar er byggt á að stefnandi hafi lýst því yfir við tvo menn sem föluðust eftir heimild til gæsaveiða á jörðinni haustið 2004 að hún hefði ekkert lengur með jörðina að gera. Er því haldið fram að með þessu hafi stefnandi fallist á riftun stefndu. Við aðalmeðferð málsins var ekki frekar vikið að þessari málsástæðu sem mótmælt er af hálfu stefnanda. Þessi málsástæða er með öllu haldlaus og eru ekki efni til að víkja að henni frekar.

2.

Samkvæmt kaupsamningi stefndu 16. ágúst 2004 var seljanda heimilt til viðbótar kaupverði jarðarinnar að krefja kaupanda um greiðslu á 2.800.000 krónum vegna kaupa sveitarfélagsins á jörðinni. Með bréfi lögmanns Dalabyggðar 31. ágúst 2004 var fyrirspurn stefnanda um þetta samningsákvæði svarað á þann veg að um væri að ræða kostnað vegna fjármögnunar á kaupverði fasteignanna fram að uppgjörsdegi eftir að fallið hefði verið frá forkaupsrétti.

Í málinu liggur fyrir að stefnda Lífsval ehf. greiddi stefndu Dalabyggð kaupverð jarðanna Stóra-Skógs og Skógskots samtals að fjárhæð 82.000.000 krónur þegar gengið var frá kaupsamningi 16. ágúst 2004. Í kjölfarið var gerður kaupsamningur við stefnanda 18. ágúst 2004 og kaupverðið að fjárhæð 49.500.000 krónur gert upp.

Af hálfu stefndu Dalabyggðar er á því byggt að stefnda Lífsval ehf. hafi lánað sveitarfélaginu fjármagn til að festa kaup á jörðunum með því að greiða kaupverðið fyrirfram áður en ljóst var hvort kaupin næðu fram að ganga vegna forkaupsréttar stefnanda. Voru kaup Lífsvals ehf. á jörðinni Skógskoti einnig með þeim fyrirvara að stefnandi neytti ekki forkaupsréttar. Fram hefur komið að heimild stefndu Dalabyggðar til að krefja kaupanda um fjármangskostnað hafi átt að mæta slíkum kostnaði fram að uppgjörsdegi ef kaup jarðanna gengju eftir. Við þær aðstæður átti því fjármagnskostnaður milli aðila að falla niður. Þetta ákvæði í kaupsamningi stefndu hafði því eingöngu raunhæfa þýðingu ef stefnandi neytti forkaupsréttar. Samkvæmt þessu voru stefndu í samningi sín á milli að haga málum þannig að stefnandi sæti uppi með áætlaðan fjármagnskostnað sem tók jafnframt til jarðarinnar Skógskots, en sú jörð er stefnanda óviðkomandi, eins og fram hefur komið. Málamyndagerningur af þessu tagi milli stefndu um kostnað sem stóð utan eiginlegs kaupverðs jarðarinnar gat ekkert gildi haft gagnvart stefnanda. Einnig gat stefnandi ekki þurft að bera fjármagnskostnað sem leiddi af samningsbundnum forkaupsrétti sem hún sjálf naut.

Á það verður ekki fallist með stefndu Dalabyggð að stefnandi hafi fallist á að greiða umræddan fjármagnskostnað með því að greiða hann að hluta til 24. september 2004. Sú greiðsla stefnanda var innt af hendi í kjölfar þess að stefnda Dalabyggð hafði á fundi sveitarstjórnar 21. september 2004 lýst sig óbundna af forkaupsrétti og falið stefnanda að gefa út afsal fyrir eigninni. Verður að skoða greiðslu stefnanda í því ljósi en þar sem forkaupsréttur hennar var ekki virtur í kjölfarið verður hún ekki talin bundin af því að hafa greitt þennan kostnað að hluti til.

Samkvæmt framansögðu verður ekki fallist á að stefnanda beri að greiða hærri fjárhæð en sem nemur kaupverði jarðarinnar að fjárhæð 56.000.000 krónum gegn útgáfu afsals fyrir jörðinni.

Stefnda Dalabyggð gerir þá kröfu að stefnanda verði gert að greiða dráttarvexti á kaupverðið frá 7. september 2004. Þótt stefnandi hafi gengið inn í staðgreiðslukaup var enginn ákveðinn gjalddagi umsaminn í skiptum stefnanda og stefndu Dalabyggðar. Dráttarvextir gátu því fyrst fallið á kröfu stefndu 13. október 2004 en þá var liðinn mánuður frá því stefnanda barst krafa stefndu um greiðslu kaupverðsins með bréfi 13. september 2004, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001. Stefnandi hafði hins vegar greitt kaupverðið til stefndu 24. september 2004 en sú greiðsla var bakfærð eftir fyrirmælum stefndu Dalabyggðar. Var greiðslunni hafnað og því ber krafan ekki dráttarvexti, sbr. 7. gr. sömu laga. Þá verður ekki talið að stefnanda beri að greiða almenna vexti samkvæmt II. kafla laga nr. 38/2001, enda leiðir það ekki af samningi, venju eða lögum, sbr. 3. gr. laganna.

3.

Í aðalsök krefst stefnandi þess að viðurkennt verði að skilyrði í 3. mgr. 9. gr. kaupsamnings stefndu frá 16. ágúst 2004 um að kaupandi hefji mjólkurframleiðslu á jörðinni Stóra-Skógi og samliggjandi jörð, Skógskoti, og að ráðist verði í uppbyggingu fjóss á jörðinni með þetta að markmiði verði ekki talið skuldbindandi fyrir stefnanda. Í gagnsök krefst stefnda Dalabyggð þess hins vegar að viðurkennt verði að umrætt skilyrði sé bindandi fyrir stefnanda að því undanskyldu að skilyrðið taki til jarðarinnar Skógskots.

Af hálfu stefndu Dalabyggðar er byggt á því að stefnandi hafi með símbréfi 7. september 2004 fallist á önnur skilyrði kaupsamnings stefndu en þau að hefja mjólkurframleiðslu á jörðinni Skógskoti og sé bundin við það. Eins og áður er vikið að er hins vegar í sama bréfi lýst yfir vilja til að selja eða leigja land til að áform stefnda Lífsvals ehf. um mjólkurframleiðslu gengju eftir. Því var augljóst að stefnandi gerði ekki ráð fyrir að hefja mjólkurframleiðslu á jörðinni. Verður því ekki talið að stefnandi hafi samþykkt að gangast undir umrædd skilyrði um hagnýtingu jarðarinnar.  

Í forkaupsrétti felst heimild fyrir réttahafa til að ganga inn í kaup við sölu eignar og gilda um þau kaup sömu skilmálar og í kaupsamningi eiganda og viðsemjanda hans, nema annað leiði af samningi eða lögum. Af þessu leiðir þó ekki að samningsaðilar geti bundið kaup skilyrðum með hliðsjón af fyrirhugaðri hagnýtingu eignarinnar þannig að forkaupsréttarhafa verði gert ókleyft að nýta sér samningsbundinn forkaupsrétt. Verða skilyrði af því tagi sem eiga sér enga stoð í samningi milli eiganda og forkaupsréttarhafa talin óbindandi þegar sá síðarnefndi nýtir sér rétt til að ganga inn í kaup við sölu eignar. Samkvæmt þessu verður ekki talið að stefnandi sé skuldbundin gagnvart stefndu Dalabyggð á grundvelli kaupsamnings sveitarfélagsins við stefnda Lífsval ehf. frá 16. ágúst 2004 að koma á fót kúabúi af stærstu tegund miðað við það sem þekkist hér á landi. Verður því krafa stefnanda þar að lútandi tekin til greina.

4.

Stefnandi hefur gjafsókn í málinu og greiðist gjafsóknarkostnaður hennar samtals að fjárhæð 1.272.466 krónur úr ríkissjóði, þar með talin þóknun lögmanns stefnanda, Hildar Sólveigar Pétursdóttur, hdl., 1.120.500 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

Eftir þessum úrslitum verða stefndu dæmd til að greiða málskostnað í ríkissjóð, sbr. 4. mgr. 128. gr. laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991, svo sem í dómsorði greinir.

Benedikt Bogason, héraðsdómari, kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð:

Viðurkenndur er forkaupsréttur stefnanda, Fjólu Benediktsdóttur, að jörðinni Stóra-Skógi í Dalabyggð á grundvelli kaupsamnings stefndu Dalabyggðar og stefnda Lífsvals ehf. frá 16. ágúst 2004.

Stefndu Dalabyggð er gert að gefa út afsal til stefnanda fyrir jörðinni gegn greiðslu kaupverðs að fjárhæð 56.000.000 krónur. Jafnframt er stefnda Lífsvali ehf. gert að þola að stefnandi fái útgefið afsal fyrir jörðinni og að afsal til stefnda Lífsvals ehf. fyrir jörðinni verði afmáð úr þinglýsingabókum.

Viðurkennt er að skilyrði í 3. mgr. 9. gr. kaupsamnings stefndu frá 16. ágúst 2004 um að kaupandi hefji mjólkurframleiðslu á jörðinni og á samliggjandi jörð, Skógskoti, og að ráðist verði í að reisa fjós á jörðinni með þetta að markmiði, eru óskuldbindandi fyrir stefnanda.

Gjafsóknarkostnaður stefnanda samtals að fjárhæð 1.272.466 krónur greiðist úr ríkissjóði, þar með talin þóknun lögmanns stefnanda, Hildar Sólveigar Pétursdóttur, hdl., 1.120.500 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

Stefndu greiði in solidum 1.272.466 krónur í málskostnað sem rennur í ríkissjóð.