Fimmtudaginn 8. október 2015.
Nr. 163/2015.	Húsfélagið Flúðaseli 69-77 (Marteinn Másson hrl.) gegn Unu Eyrúnu Ragnarsdóttur (enginn)

Fjöleignarhús. Húsfélag. Lögveð.

Samkvæmt 1. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús var viðurkenndur lögveðréttur húsfélagsins F í eign U fyrir hennar hlut í sameiginlegum kostnaði vegna viðgerða og málunar á ytri byrði fjöleignarhússins F.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Greta Baldursdóttir og Benedikt Bogason og Ingveldur Einarsdóttir settur hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu upphaflega til Hæstaréttar 19. desember 2014, en ekki varð af þingfestingu þess 4. febrúar 2015 og var því áfrýjað öðru sinni 2. mars sama ár. Hann krefst þess að viðurkenndur verði lögveðréttur hans í fasteign stefndu, Flúðaseli 69 í Reykjavík, með fastanúmeri 205-6626, fyrir 2.759.489 krónum með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af nánar tilgreindum fjárhæðum frá 17. apríl 2013 til greiðsludags og málskostnaði. Þá krefst hann málskostnaðar fyrir Hæstarétti og viðurkenningar á lögveðrétti áfrýjanda í framangreindri fasteign stefndu fyrir þeim kostnaði.

Stefnda hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti. Samkvæmt 3. mgr. 158. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála ber að líta svo á að hún krefjist staðfestingar héraðsdóms. Áfrýjanda var með bréfi Hæstaréttar 16. apríl 2015 veittur frestur til að ljúka gagnaöflun í málinu. Með vísan til fyrrgreinds lagaákvæðis er kveðinn upp dómur í málinu án munnlegs málflutnings.

Eins og greinir í héraðsdómi var samþykkt á húsfundi áfrýjanda 10. mars 2013 að taka tveimur tilboðum í verk vegna viðgerða og málunar á ytra byrði hússins. Í framhaldi af því var gerður verksamningur um framkvæmdina 11. sama mánaðar. Stefnda stóð áfrýjanda ekki skil á sínum hluta í framkvæmdunum og því höfðaði áfrýjandi málið 20. júní 2013 til heimtu þess kostnaðar og viðurkenningar á lögveðrétti í eign stefndu. Með dómsátt 9. september 2014 gekkst stefnda undir að greiða sinn hlut í kostnaðinum en kröfu um viðurkenningu lögveðs var hafnað með hinum áfrýjaða dómi. Áfrýjandi hefur leiðrétt fjárkröfu sína til lækkunar vegna reikningsskekkju.

Samkvæmt 1. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús eignast húsfélag lögveðrétt í eign eiganda í fjöleignarhúsi, sem ekki greiðir hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði. Nær lögveðið til vaxta og innheimtukostnaðar af kröfunni. Áfrýjandi stóð verktökum að fullu skil á kostnaði við framkvæmdirnar og öðlaðist hann því lögveð í eign stefndu sem greiddi ekki sinn hluta í þeim. Þar sem þeim rétti var fylgt eftir með lögsókn innan frests samkvæmt 4. mgr. sömu greinar laganna verður tekin til greina krafa um viðurkenningu á réttinum eins og nánar greinir í dómsorði.

Rétt er að málskostnaður fyrir Hæstarétti falli niður.

Dómsorð:

Viðurkenndur er lögveðréttur áfrýjanda, Húsfélagsins Flúðaseli 69-77, í fasteign stefndu, Unu Eyrúnar Ragnarsdóttur, að Flúðaseli 69 í Reykjavík, með fastanúmer 205-6626, fyrir 2.759.489 krónum með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 319.090 krónum frá 17. apríl 2013 til 13. maí sama ár, af 818.423 krónum frá þeim degi til 13. júní 2013, af 1.632.501 krónu frá þeim degi til 18. júní 2013, af 2.203.681 krónu frá þeim degi til 25. júlí 2013, en af 2.759.489 krónum frá þeim degi til greiðsludags og 454.071 krónu í málskostnað.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 22. september 2014.

I.

Mál þetta var höfðað 22. júní 2012 og dómtekið 16. september 2013.

Stefnandi er Húsfélagið Flúðaseli 69-77, Reykjavík

Stefndi er Una Eyrún Ragnarsdóttir, Flúðaseli 69, Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að að stefnda greiði stefnanda skuld að fjárhæð 2.813.489 kr., ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 af 319.090 kr. frá 17. apríl 2013 til 13. maí 2013, af 818.423 kr. frá 13. maí 2013 til 13. júní 2013, af 1.686.501 kr. frá 13. júní 2013 til 18. júní 2013, af 2.256.681 kr. frá 18. júní 2013 til 25. júlí 2013 og af 2.813.489 kr. frá 25. júlí 2013 til greiðsludags.

Þess er krafist að viðurkenndur og staðfestur verði lögveðsréttur í eign stefndu í Flúðaseli 69, Reykjavík, fastanúmer 205-6626 fyrir stefnufjárhæð ásamt vöxtum og málskostnaði. Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

Af hálfu stefndu er krafist sýknu af fjárkröfum stefnanda í málinu, en til vara að þær verði lækkaðar. Þá krefst stefnda málskostnaðar. Stefnda gerir ekki athugasemd við kröfu stefnanda um staðfestingu lögveðsréttar fyrir stefnukröfunni.

II.

Í málinu krefur stefnandi stefndu, eiganda Flúðasels 69, um greiðslu hlutdeildar eignarhlutans í kostnaði vegna framkvæmda við Flúðasel 69-77. Ágreiningslaust er að Flúðasel 69-77 telst eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og gilda þau lög í samskiptum aðila.

Fyrir liggur samþykkt húsfundar frá 10. mars 2013 um að taka tveimur tilboðum sem lágu fyrir fundinum um viðgerðir og málun á ytra byrði hússins. Samkvæmt úttekt á ástandi hússins, og eins og fram kemur í fundargerðinni, var ágreiningslaust að framkvæmdirnar væru nauðsynlegar án tafar þar sem „vatnsleki er kominn í öll hús“. Í framhaldinu gerði stefnandi samning við vertaka. Í fundargerð kemur fram að stefnda sat hjá við atkvæðagreiðslu um tillöguna með vísan til upplýsinga frá viðskiptabanka hennar. Bókað er að stefnda hyggist fara með niðurstöðu fundarins til bankans síns og reyna að ná sátt um fyrirgreiðslu vegna framkvæmdanna. 

Óumdeilt er að hlutdeild stefndu í kostnaði við framkvæmdina nam 2.813.489 krónum eftir að endurgreiddur virðisaukaskattur af vinnu á verkstað hafði verið dreginn frá. Húsfélagið leitar nú dóms um skuld stefndu vegna framkvæmdanna.

Í þinghaldi 9. september sl. lögðu aðilar fram sátt í málinu. Samkvæmt henni fellst stefnda á að greiða stefnanda stefnukröfur ásamt dráttarvöxtum auk málskostnaðar. Það álitamál hvort lögveðskrafa stefnanda yrði staðfest var hins vegar lagt í dóm að undangengnum munnlegum málflutningi. 

Niðurstaða

Eitt meginhlutverk húsfélags er að sjá um varðveislu, viðhald og endurbætur á sameign viðkomandi húss þannig að það þjóni best sameiginlegum þörfum eigenda þess, sbr. 57. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Skylda hvílir á eiganda séreignar hússins til að greiða hlutdeild í sameiginlegum kostnaði sem til er stofnað í þessum tilgangi samkvæmt 1. mgr. 47. gr. laganna.

Í 48. gr. laga nr. 26/1994 segir að greiði eigandi ekki hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði, þ.m.t. gjöld í sameiginlegan hússjóð, þá eignist húsfélagið eða aðrir eigendur lögveð í eignarhluta hans til tryggingar kröfunni. Lögveðið nær einnig til vaxta og innheimtukostnaðar af kröfunni.

Samkvæmt 3. mgr. sömu greinar stofnast lögveð þegar húsfélag eða aðrir eigendur inna greiðslu af hendi eða á gjalddaga hússjóðsgjalda, ef um slík vanskil er að ræða. Lögveð fellur niður sé því ekki fylgt eftir með lögsókn innan árs frá stofnun þess, sbr. 4. mgr. 48. gr. laganna.

Eins og fram hefur komið var stefnandi verkkaupi og því bárust honum reikningar verktaka í samræmi við framvindu verksins. Ekkert framkvæmda- eða hússjóðsgjald var innheimt mánaðarlega af hverjum eiganda til að standa straum af kostnaði, heldur greiddi hver eigandi fyrir sig eftir hlutfallstölum til húsfélagsins sem stóð síðan skil á greiðslunni til verktaka. Gjalddagar reikninga voru frá 17. apríl til 25. júlí 2013. Hafa eigendur hússins staðið full skil á hlutdeild sinni í verkinu að stefndu undanskilinni. Stefndu var birt stefna 20. júní 2013.

Aðilar málsins hafa nú gert sátt þar sem stefnda fellst á að greiða skuld sína við stefnanda auk vaxta og innheimtukostnaðar. Ætla verður að stefnda efni skuldbindingu sína samkvæmt sáttinni. Samkvæmt 3. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 stofnast lögveð þegar húsfélag innir af hendi hlutdeild einhvers eignarhluta í sameiginlegum kostnaði, sbr. dóm Hæstaréttar frá 28. apríl 2005 í málinu nr. 120/2005. Þar sem það hefur ekki verið gert eru ekki uppfyllt skilyrði laga til að taka kröfu stefnanda um staðfestingu lögveðs til greina. Verður því ekki hjá því komist að hafna henni. Þykir í þessu sambandi ekki skipta máli þótt stefndi hafi ekki gert athugasemdir við þessa kröfu stefnanda þar sem málsforræði aðila tekur ekki yfir lögveðskröfuna m.a. vegna hagsmuna veðhafa.

Málskostnaður verður ekki dæmdur sérstaklega vegna staðfestingar á lögveðrétti stefnanda í eign stefndu, þar sem málskostnaður vegna fjárkröfu stefnanda á hendur stefndu var hluti af áðurnefndri sátt milli aðila, sem lögð var fram í dómi 9. september sl.

Sigríður Hjaltested, héraðsdómari, kveður upp þennan dóm.

D Ó M S O R Ð:

Hafnað er kröfu stefnanda, húsfélagsins Flúðaseli 69-77, um lögveðrétt í íbúð stefndu Flúðaseli 69, fastanúmer 205-6626, fyrir 2.813.489 krónum auk dráttarvaxta og málskostnaðar.