Fimmtudaginn 19. júní 2003.
Nr. 39/2003.	Samtök um kvennaathvarf (Jón Steinar Gunnlaugsson hrl.) gegn Auði Einarsdóttur (Vilhjálmur H. Vilhjálmsson hrl.)

 

Auðgunarkrafa. Res judicata.

S keypti fasteign af J, en A o.fl. áttu forkaupsrétt að eigninni. Þegar A og öðrum forkaupsréttarhöfum urðu ljós eigendaskiptin kröfðust þau þess að fá að neyta forkaupsréttar síns. Höfðuðu þau í kjölfarið mál á hendur S til viðurkenningar á rétti sínum. Með dómi Hæstaréttar í málinu nr. 154/2001 var viðurkenndur forkaupsréttur A o.fl. á fasteigninni samkvæmt kaupsamningi J og S með sömu kjörum og skilmálum. S taldi sig hafa keypt eignina af J undir markaðsverði, enda hafi J viljað styðja sig fjárhagslega. Höfðaði S af þessu tilefni mál á hendur A þar sem samtökin kröfðust þess mismunar sem væri á kaupverðinu og markaðsvirði eignarinnar, sem væri staðfest með mati dómkvaddra manna. Talið var að J hafi selt S fasteignina undir markaðsverði til að styðja mannúðarstarfsemi S. Vegna þeirrar ákvörðunar A o.fl. að ganga inn í kaupin hafi S beðið tjón, sem hafi numið framangreindum verðmismun, en A hagnast að sama skapi á S kostnað. Sú auðgun hafi verið óréttmæt, enda hefði eigandinn enga ákvörðun tekið um að styrkja A fjárhagslega. Þá sé hafið yfir vafa að S hafi við kaupin verið ókunnugt um forkaupsréttinn og veðbókarvottorð hafi vegna mistaka ekki borið með sér að honum væri til að dreifa. Þegar allt framangreint sé virt séu uppfyllt skilyrði til að taka kröfu S til greina.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen og Ingibjörg Benediktsdóttir og Arnljótur Björnsson fyrrverandi hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 27. janúar 2003. Hann krefst þess að stefnda verði dæmd til að greiða sér 4.500.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 19. desember 2001 til greiðsludags. Hann krefst jafnframt málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Ágreiningur málsaðila á rætur að rekja til þess að með kaupsamningi 8. nóvember 2000 keypti áfrýjandi fasteignina Bárugötu 2 í Reykjavík af St. Jósefssystrum, klausturreglu, fyrir 39.000.000 krónur. Klausturreglan hafði eignast fasteignina með afsali 1981 frá stefndu og níu systkinum hennar, en í því afsali samþykkti reglan að veita seljendum forkaupsrétt að hinni seldu eign. Vegna mistaka við þinglýsingu afsalsins var forkaupsréttarins ekki getið í veðbókarvottorði, sem lá frammi við síðari sölu eignarinnar til áfrýjanda í nóvember 2000. Við þá sölu láðist fyrirsvarsmanni seljandans jafnframt að geta um forkaupsréttinn. Stefndu og öðrum rétthöfum að forkaupsrétti varð skömmu síðar kunnugt um eigendaskiptin og kröfðust þess að fá að neyta forkaupsréttar síns, sem aðilar kaupsamningsins höfnuðu. Höfðuðu þau í kjölfarið mál gegn áfrýjanda og seljandanum, sem lauk með dómi Hæstaréttar 20. september 2001 í máli nr. 154/2001. Urðu úrslit málsins þau að viðurkenndur var forkaupsréttur stefndu og annarra forkaupsréttarhafa að eigninni með sömu kjörum og skilmálum og ákveðin voru í kaupum áfrýjanda á henni. Var seljandanum jafnframt gert skylt að selja og afsala eigninni til forkaupsréttarhafa að uppfylltum skilyrðum, sem í kaupsamningi greindi. Gáfu St. Jósefssystur, klausturregla, út afsal til forkaupsréttarhafa fyrir fasteigninni 7. nóvember 2001.

Við rekstur áðurgreinds máls vegna forkaupsréttar hlutaðist áfrýjandi til um að dómkvaddir yrðu tveir menn til að leggja mat á markaðsverð eignarinnar eins og það var í nóvember 2000. Matsgerð þeirra er dagsett 15. mars 2001 og var niðurstaðan sú að miðað við sambærileg samningskjör og voru í kaupsamningi áfrýjanda hafi markaðsverðið í nóvember 2000 verið 43.500.000 krónur. Komu matsmennirnir fyrir dóm og staðfestu matsgerðina. Þá voru nokkrir fasteignasalar spurðir álits um verðmæti eignarinnar og nefndu þeir fjárhæðir, sem voru ýmist hærri eða lægri en hinir dómkvöddu menn komust að niðurstöðu um.

Meðal málsástæðna áfrýjanda í hinu fyrra dómsmáli var, að þar sem um örlætisgerning hafi verið að ræða af hálfu seljandans gagnvart áfrýjanda gætu ákvæði um forkaupsrétt í afsali 1981 ekki átt við. Í áðurnefndum dómi Hæstaréttar 20. september 2001 sagði um þetta að með vísan til raka héraðsdóms væri fallist á að kaupsamningurinn yrði „ekki virtur sem örlætisgerningur, sem girði fyrir að forkaupsréttur áfrýjenda hafi orðið virkur.“

II.

Í máli þessu, sem áfrýjandi höfðaði 16. maí 2002, krefur hann stefndu um greiðslu á 4.500.000 krónum, sem sé munurinn á kaupverðinu, sem hún greiddi seljandanum, og markaðsvirði eignarinnar, sem staðfest hafi verið með mati dómkvaddra manna. Reisir áfrýjandi kröfu sína á því að St. Jósefssystur hafi viljað selja áfrýjanda fasteignina undir markaðsverði til þess að styðja hann fjárhagslega, enda reki áfrýjandi starfsemi, sem klausturreglan vildi styrkja. Með því að forkaupsréttarhafar fengu að ganga inn í kaupin með sömu kjörum og þar var kveðið á um hafi áfrýjandi orðið af gjöf, sem seljandinn ætlaði honum að njóta. Yrði sú niðurstaðan væri um augljóslega óréttmæta auðgun stefndu að ræða á kostnað áfrýjanda. Breyti þá engu þótt talið hafi verið í fyrra dómsmálinu að örlætisþáttur kaupsamningsins ætti ekki að standa í vegi fyrir því að forkaupsrétturinn yrði virkur. Vísar áfrýjandi til stuðnings kröfu sinni til ólögfestra reglna kröfuréttar um auðgunarkröfur. Beindi hann málinu upphaflega að stefndu og öðrum forkaupsréttarhöfum, en í þinghaldi 29. október 2002 lýsti áfrýjandi yfir að stefnda yrði ein til varnar í málinu og að fallið væri frá kröfum á hendur öðrum stefndu. Sætti sú breyting á aðild ekki athugasemdum af hálfu stefndu.

Stefnda telur ósannað að áfrýjandi hafi keypt nefnda fasteign undir markaðsverði og því síður sé sannað að í sölunni hafi falist fjárhagslegur styrkur til áfrýjanda. Séu síðbúnar frásagnir áfrýjanda og St. Jósefssystra um það ótrúverðugar. Greiðsluskilmálar beri þess ekki heldur merki að sérstök velvild seljanda hafi búið að baki kaupunum. Þá hafi Hæstiréttur þegar skorið úr um það með fyrrnefndum dómi að forkaupsréttarhafar ættu rétt á að kaupa eignina með sömu kjörum og eigandinn samdi um við áfrýjanda, en dómurinn væri bindandi jafnt fyrir St. Jósefssystur, klausturreglu, og áfrýjanda. Geti verðið því aldrei orðið hærra en 39.000.000 krónur. Því beri að sýkna stefndu, en til álita hljóti að koma að vísa málinu frá dómi vegna res judicata áhrifa dóms Hæstaréttar 20. september 2001, sbr. 2. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Aðildarskortur áfrýjanda eigi einnig að leiða til sýknu, en við dóm Hæstaréttar hafi öll réttindi áfrýjanda til fasteignarinnar fallið niður. Forkaupsréttur stefndu njóti verndar samkvæmt 72. gr. stjórnarskrárinnar, en í honum felist að forkaupsréttarhafi eigi rétt á að fá eign keypta með sömu skilmálum og eigandi samdi um við kaupanda. Frávik frá þessari reglu myndi leiða til mikillar réttaróvissu um inntak forkaupsréttar. Þá sé krafa áfrýjanda reist á afar ótraustum grunni og ekki sé gerð skýr grein fyrir þeim ólögfestu reglum kröfuréttar, sem áfrýjandi vísi til. Sé málið vanreifað að því leyti. Málsástæður aðilanna eru nánar raktar í héraðsdómi.

III.

Þegar stefnda og aðrir forkaupsréttarhafar kröfðust þess að fá að ganga inn í kaupsamninginn frá 8. nóvember 2000 var þeim svarað 5. janúar 2001 með bréfi lögmanns St. Jósefssystra, klausturreglu. Í því sagði meðal annars: „Ég vil ítreka hér að verð eignarinnar í þeim kaupsamningi sem gerður hefur verið er ekki raunhæft m.t.t. verðs sambærilegra eigna á fasteignamarkaði. Verðið er talsvert lægra en markaðsverð vegna velvildar umbj.m. í garð starfsemi kaupandans.“ Við skýrslutökur fyrir dómi 3. apríl 2001 vegna ágreinings um forkaupsréttinn bar einn fyrirsvarsmanna klausturreglunnar, systir Emanuelle, meðal annars um þetta sama atriði. Kvaðst hún hafa haft samband við Sverri Kristinsson fasteignasala vegna ráðagerða um að selja húsið. Áður en eignin var auglýst til sölu hafi komið tilboð í hana frá áfrýjanda, sem hafi talið eignina henta sérlega vel fyrir starfsemi sína. Fasteignasalinn hafi skýrt fyrirsvarsmanninum frá því að unnt yrði að fá hærra verð fyrir fasteignina og hafi St. Jósefssystur gert sér fulla grein fyrir því. Sagði hún jafnframt að „okkur fannst að Kvennaathvarfið væri svona í okkar anda að vinna og þess vegna ættum við að láta það fyrir minna verð.“ Sverrir Kristinsson fasteignasali gaf einnig skýrslu fyrir dómi og kvaðst hafa annast sölu á fleiri eignum fyrir St. Jósefssystur. Hafi komið í ljós að þær vildu selja áfrýjanda eignina, sem um ræðir í málinu, þar eð þær hafi talið störf áfrýjanda við að styðja þá, sem væru hjálparþurfi, samræmast sínum hugsjónum og markmiðum. Kvaðst fasteignasalinn hafa ráðlagt að fasteignin yrði auglýst til sölu og tjáð fyrirsvarsmanni seljanda að unnt yrði að fá „væntanlega milljónum meira fyrir húsið með þeim hætti...“. Á það hafi St. Jósefssystur ekki fallist þar eð aðrar forsendur og markmið hafi ráðið ákvörðun þeirra. Með því að skýra seljandanum frá þessu hafi hann uppfyllt lagalega og siðferðilega skyldu sína. Að mati fasteignasalans var hér um einstaka eign að ræða, sem ætla mætti að fjársterkir kaupendur hefðu sóst eftir að eignast. Þórlaug Rósa Jónsdóttir, rekstrarstjóri áfrýjanda, kom einnig fyrir dóm. Af framburði hennar verður ráðið að áfrýjandi hafi gert eitt tilboð í eignina, sem hafi verið tekið án breytinga á verði eða greiðsluskilmálum. Hafi fasteignasalinn tjáð henni að hann hafi látið seljandann vita að unnt yrði að fá hærra verð fyrir húsið, en St. Jósefssystur verið reiðubúnar að taka tilboðinu til að gera áfrýjanda kleift að eignast húsið.

Samkvæmt öllu því, sem að framan er rakið, telst sannað að seljandinn hafi tekið þá ákvörðun að styrkja áfrýjanda fjárhagslega með því að selja honum húsið við lægra verði en nam raunvirði þess. Samkvæmt mati dómkvaddra manna, sem ekki hefur verið hnekkt með yfirmati, nam verðmunurinn 4.500.000 krónum.

IV.

Ein af málsástæðum stefndu fyrir sýknukröfu er sú að í hinu fyrra dómsmáli hafi Hæstiréttur gert út um ágreiningsefnið í málinu með því að viðurkenna rétt eigenda forkaupsréttarins til að ganga inn í kaupin með sömu kjörum og samið hafði verið um. Verði hún ekki krafin um neitt umfram það og jafnvel eigi 2. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 við um þá aðstöðu, sem hér sé fyrir hendi.

Vegna þessa verður að líta til þess að stefnda hefur fengið að njóta forkaupsréttar síns með því að ganga inn í kaupin og eiga St. Jósefssystur ekki frekari kröfu á hendur henni. Áfrýjandi telur sig hins vegar eiga kröfu á stefndu vegna óréttmætrar auðgunar, sem stefndu hafi með þessu hlotnast á hans kostnað. Um þá kröfu var ekki dæmt í fyrra dómsmálinu. Verður krafa stefndu ekki tekin til greina á þessum grundvelli.

Í málatilbúnaði sínum vísar áfrýjandi til kenninga norrænna fræðimanna, sem telji að við tilteknar aðstæður verði þeim, sem hefur án réttmætrar ástæðu öðlast verðmæti, sem tilheyra öðrum og þannig auðgast á hans kostnað, gert að skila eiganda andvirði þeirrar auðgunar. Sé skilyrði þess að um tjón annars sé að ræða og að auðgun hins sé í beinum tengslum við það tjón. Telur áfrýjandi öll skilyrði vera uppfyllt í málinu til að þessari ólögfestu reglu kröfuréttar verði beitt og stefnda samkvæmt því dæmd til að skila óréttmætri auðgun sinni til áfrýjanda.

Í löggjöf má finna dæmi þess að byggt sé á viðhorfum um óréttmæta auðgun, sbr. t.d. 74. gr. víxillaga nr. 93/1933 og 57. gr. laga nr. 94/1933 um tékka. Þótt ekki verði talið að almenn auðgunarregla gildi í íslenskum rétti verður að fallast á að réttmætt geti verið að beita auðgunarreglu við sérstakar aðstæður, þótt ekki sé til þess bein heimild í settum rétti. Verður þá að meta kröfu af þessum toga eftir eðli máls í einstökum tilvikum með hliðsjón af öllum atvikum. Samkvæmt áðurgreindu seldu St. Jósefssystur húsið undir markaðsverði til að styðja mannúðarstarfsemi áfrýjanda. Vegna þeirrar ákvörðunar forkaupsréttarhafa að ganga inn í kaupin beið áfrýjandi tjón, sem nam áðurnefndum verðmismun, en stefnda hagnaðist að sama skapi á hans kostnað. Sú auðgun var óréttmæt, enda hafði eigandinn enga ákvörðun tekið um að styrkja stefndu fjárhagslega. Þá er hafið yfir vafa að áfrýjanda var við kaupin ókunnugt um forkaupsréttinn og veðbókarvottorð bar vegna mistaka ekki með sér að honum væri til að dreifa. Þegar allt framangreint er virt verður fallist á með áfrýjanda að skilyrði séu uppfyllt til að taka beri kröfu hans til greina. Verður stefnda samkvæmt því dæmd til að greiða honum 4.500.000 krónur með dráttarvöxtum eins og greinir í dómsorði, en upphafstíma dráttarvaxta hefur ekki verið mótmælt.

Stefnda verður dæmd til að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem verður ákveðinn í einu lagi eins og nánar segir í dómsorði.

Dómsorð:

Stefnda, Auður Einarsdóttir, greiði áfrýjanda, Samtökum um kvennaathvarf, 4.500.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 19. desember 2001 til greiðsludags.

Stefnda greiði áfrýjanda samtals 600.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 26. nóvember 2002.

Mál þetta, sem dómtekið var 29. október s.l., er höfðað með stefnu birtri 16. maí    s.l.

Stefnandi er Samtök um kvennaathvarf, [...].

Stefnda er Auður Einarsdóttir, kt. 121262-5929, Bárugötu 2, Reykjavík.  Málið var upphaflega einnig höfðað gegn systkinum Auðar en fallið var frá öllum kröfum á hendur þeim undir rekstri málsins.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði dæmd til greiðslu skuldar að fjárhæð kr. 4.500.000 með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 frá 9. desember 2001 til greiðsludags auk málskostnaðar samkvæmt reikningi.

Dómkröfur stefndu eru þær að hún verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda í málinu og henni verði dæmdur málskostnaður úr hendi stefnanda samkvæmt reikningi.

Málavextir.

Málavextir eru þeir að með afsali dagsettu 15. janúar 1981 seldu stefnda og systkini hennar St. Jósefssystrum alla húseignina Bárugötu 2 hér í borg ásamt tilheyrandi eign­ar­lóð og öllu sem eigninni fylgir og fylgja ber.  Í afsalinu er svofellt ákvæði: „Kaup­andi samþykkir að veita seljendum forkaupsrétt á hinni seldu eign og skulu seljendur svara innan 14 daga frá dagsetningu forkaupsréttartilkynningar hvort þeir vilja neyta for­kaupsréttar.” Afsalið var móttekið til þinglýsingar hjá borgarfógetaembættinu í Reykjavík 22. janúar sama ár og innfært í þinglýsingabók 26. sama mánaðar sem skjal nr. 1005/81.  Fram kemur í gögnum málsins að umrædd fasteign sé æskuheimili stefn­du og systkina hennar, sem þau tengist sterkum tilfinningaböndum.

Stefnandi er samtök sem stofnuð voru árið 1982 og reka athvarf fyrir konur og börn sem af einhverjum ástæðum verða að yfirgefa heimili sín vegna of­beldis af hálfu maka.  Starfsemin hefur undanfarin ár verið til húsa að Öldugötu 14 hér í borg og að mati stefnanda var af ýmsum ástæðum orðið afar brýnt að finna hentugra húsnæði undir starfsemina.  Haustið 2000 barst stefnanda þær upp­lýsingar að fasteignin að Bárugötu 2 kynni að vera föl og munu St. Jósefssystur hafa tekið því vel að selja  stefnanda eignina.  Hafi það einkum verið sökum þess að systrunum hafi verið hlýtt til samtakanna og viljað styðja við bakið á þeim eins og kostur væri.  Stefnandi gerði þá tilboð í eignina og bauðst til að greiða kr. 39.000.000 fyrir hana.  St. Jósefssystur tóku þessu tilboði og segjast hafa gert það þrátt fyrir að fasteignasali sá, sem sá um söluna, hefði gert þeim ljóst að unnt yrði að fá verulega hærra verð fyrir eignina.  Stefnandi seldi þá fast­eign sína að Öldugötu 14 hér í borg með kaupsamningi dagsettum 23. október 2000.  Kaup­samningur um fasteignina Bárugötu 2 var undirritaður 8. nóvember 2000, en sam­kvæmt honum skuldbatt stefnandi sig til þess að greiða kr. 14.000.000 við und­irritun kaupsamnings, kr. 4.000.000 20. nóvember 2000, kr. 6.000.000 20. janúar 2001, kr. 6.000.000 5. mars 2001, kr. 8.000.000 20. mars 2001 og kr. 1.000.000 1. apríl 2001.  Í kaup­samningi kemur fram að aðilum hafi verið kynnt veðbókarvottorð og vottorð frá FMR.  Samkvæmt veðbókarvottorðinu voru engar veðskuldir áhvílandi og ekkert vikið að kvöðum eða öðrum eignarböndum.  Munu St. Jósefssystur hafa gleymt forkaupsrétti stefn­du og bar hann því ekkert á góma við undirritun kaupsamningsins.  Var stefnd­u eða systkinum hennar því hvorki send tilkynning um söluna né þeim boðið að neyta forkaupsréttar síns.  Kaupsamningurinn var móttekinn til þinglýsingar hjá sýslumanninum í Reykja­vík 9. nóvember 2000 og var honum þinglýst daginn eftir án athugasemda.

Þegar stefndu og systkinum hennar bárust upplýsingar um söluna kröfðust þau þess 28. nóvember 2000 að þau fengju að neyta forkaupsréttar síns.  Lýstu þau sig reiðubúin að greiða gjald­fallna greiðslu tafarlaust.  Þessum kröfum þeirra var hafnað með bréfi dagsettu 6. desember 2000.  Með bréfi dagsettu 12. desember sama ár til stefndu frá stefnanda var þess farið á leit að stefnda og systkini hennar féllu frá forkaupsrétti sínum.  Því var hafnað og þess krafist að St. Jósefssystur lýstu því skriflega yfir að stefnandi myndi virða forkaupsrétt stefndu og systkina hennar og afhenda þeim fasteignina 15. janúar 2001 að viðlagðri málshöfðun.  Með bréfi dagsettu 29. desember 2000 mótmælti stefnandi forkaupsrétti stefndu.  Með bréfi dagsettu 4. janúar 2001 var þess farið á leit við St. Jósefssystur að afhendingu eignarinnar yrði frestað á meðan mál yrði rekið fyrir dómi um ágreining aðila.  Ekki var fallist á þá málaleitan og með lögbannsbeiðni dagsettri 9. janúar 2001 krafðist stefnda og systkini hennar þess að lögbann yrði lagt við því að St. Jósefs­systur afhentu eða afsali stefnanda umrædda fasteign. Sýslumaðurinn í Reykja­vík hafnaði þessari beiðni 18. janúar 2001.  Í endurriti úr gerðarbók embættisins kemur fram að þar sem  stefnandi hafi lýst því yfir að ekki verði ráðist í breyt­ingar á fasteigninni fyrr en dómur sé genginn í Héraðsdómi Reykjavíkur og þar sem afsal verði ekki gefið út fyrr en 1. apríl 2001, telji sýslumaður að gerðarbeiðandi hafi ekki sannað eða gert sennilegt að þær athafnir gerðarþola að afhenda fasteignina brjóti eða munu brjóta gegn lögvörðum rétti gerðarbeiðenda. 

Með bréfi sýslumannsins í Reykjavík til stefndu dagsettu  29. nóvember 2000 var til­kynnt um leiðréttingu þinglýsingabóka vegna forkaupsréttar að Bárugötu 2 með vísan til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga.  Segir í bréfinu að umræddur forkaupsréttur virðist ekki hafa komið fram á veðbókarvottorði eignarinnar þegar kaupsamningnum var þinglýst í nóvember 2000, en það hafi nú verið leiðrétt.

Á dómþingi 2. mars 2001 voru Dan V.S. Wiium og Björn Þorri Viktorsson, hér­aðs­dómslögmenn og löggiltir fasteignasalar, dómkvaddir til þess að meta markaðsverð fasteignarinnar að Bárugötu 2 í nóvember 2000 miðað við samningskjör samkvæmt umræddum kaupsamningi.  Matsgerð þeirra er dagsett 15. mars 2001 og er það niðurstaða þeirra að matsverð eign­arinnar hafi verið kr. 43.500.000.  Segir í matsgerð að samkvæmt upplýsingum frá Fasteignamati ríkisins sé lóðarmat kr. 10.320.000, fasteignamat kr. 16.545.000 og bruna­bótamat kr. 40.096.000, en eignin er talin vera 292,4 m².  Í matinu segir að mats­menn hafi stuðst við reynslu sína og þekkingu á fasteignamarkaðnum í Reykjavík og tekið mið af söluverði hliðstæðra eigna á þeim tíma er salan fór fram.  Matsmenn töldu eignina talsvert stærri en um sé getið í skrám Fasteignamatsins og telja þeir stærð hússins vart undir 400 m².  Matsmenn segja staðsetningu hússins eftirsótta á fast­eignamarkaði og framboð sambærilegra eigna lítið.

Í umræddu dómsmáli lá einnig fyrir verðmat Vilhjálms Einarssonar, löggilts fasteigna- og skipa­sala dagsett 20. febrúar 2001.  Er það niðurstaða Vilhjálms að söluverð eignarinnar sé kr. 38.000.000.  Þá liggur fyrir mats­gerð Brynjars Franssonar og Sverrir Kristjánssonar, löggiltra fasteignasala.  Í mati þeirra, sem dagsett er 21. febrúar 2001, kemur fram að þeir telja hæfilegt söluverð eignarinnar kr. 41.500.000.   Einnig lá fyrir í málinu verðmat Jóns Guðmundssonar, löggilts fasteignasala dagsett 26. janúar 2001, en hann áætlar markaðsverð eignarinnar í nóvember 2000 kr. 46.500.000.

Með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur, upp kveðnum 27. apríl 2001, var fallist á að forkaupsrétturinn skyldi víkja fyrir rétti stefnanda samkvæmt kaupsamningnum.  Í dóminum segir svo meðal annars: „Ljóst er að forkaupsréttur verður ekki virkur þegar eign er gefin.  Telja verður nægilega upplýst að eignin var seld á lægra verði en fengist hefði fyrir hana á almennum markaði.  Telja dómkvaddir mats­menn að markaðsverð eignarinnar í nóvembermánuði síðastliðnum sé kr. 43.500.000 og er þá miðað við sambærileg samningskjör og í kaupsamningi stefndu.  Eignin var hins vegar seld hinum stefndu samtökum á tæplega 90% af matsverði.  Í þessu sambandi verður ekki fram hjá því litið að aðrir fasteignasalar hafa metið eign­ina á bilinu frá kr. 38.000.000 til kr. 46.500.000.  Þá ber að líta til þess að kaupverðið var nánast staðgreitt, en eignin skyldi fullgreidd á tæpum fimm mánuðum.  Þrátt fyrir að telja verði að atvik geti verið með þeim hætti að forkaupsréttur verði ekki virkur þegar um örlætisgerning er að ræða, verður ekki talið að hinum stefndu samtökum hafi tekist að sanna að þau hafi keypt eignina á þeim kjörum að það girði fyrir að umrætt for­kaupsréttarákvæði verði virkt.”

 Með dómi Hæstaréttar Íslands upp kveðnum 20. september 2001 var hins vegar komist að þeirri niðurstöðu að forkaupsréttur stefndu og systkina hennar var viðurkenndur með sömu kjörum og skilmálum og í kaupsamningi greindi.  Þá var St. Jósefssystrum gert skylt að selja og afsala stefndu og systkinum hennar fasteignninni Bárugötu 2, að uppfylltum þeim skilyrðum sem í fyrrgreindum kaupsamningi greini.  Í dómi réttarins var tekið fram að með skírskotun til raka héraðsdóms væri fallist á þá niðurstöðu hans að kaupsamningurinn verði ekki virtur sem örlætisgerningur sem girði fyrir að forkaupsréttur hafi orðið virkur.

Með bréfi til lögmanns stefndu 9. nóvember 2001 var þess krafist að stefnda og systkini hennar greiddu stefnanda mismun á umsömdu kaupverði 8. nóvember 2000 og matsverðinu, eða kr. 4.500.000.  Var þess getið í bréfinu að gjöf St. Jósefssystra til stefnanda tilheyrði ekki stefndu, enda væri þá augljóslega um óréttmæta auðgun þeirra að ræða á kostnað stefnanda.  Breytti það engu í þessu efni þótt í niðurstöðu dómsmálsins hefði ekki verið talið að örlætisþáttur kaupsamningsins ætti að standa í vegi fyrir því að forkaupsréttur stefndu yrði virkur.

Málsástæður og lagarök.

Stefnandi reisir kröfur sínar á því að með því að neyta forkaupsréttar á kaupverði samningsins 8. nóvember 2000 myndi stefnda að óbreyttu hljóta ávinninginn sem falist hafi í því að kaupa eignina á lægra verði en markaðsverði ef ekkert frekar kæmi til.  Sá ávinningur hafi verið ætlaður stefnanda eins og skýrt hafi komið fram við rekstur umrædds dómsmáls.  Þá hafi verið sannað með mati dómkvaddra matsmanna hver ávinningurinn hafi verið.  Verði stefnda látin halda honum auðgist hún með óréttmætum hætti á kostnað stefnanda.  Byggir stefnandi á því að ólögfestar reglur um auðgunarkröfur feli í sér rétt stefnanda á hendur stefndu um skil á þessu fé.  Með því sé engum rétti stefndu hallað, enda fái hún eignina í sínar hendur á því verði sem hún sannanlega átti rétt til, eða markaðsverði hennar.  Með því að vilja ekki skila stefnanda auðguninni sé stefnda að hagnýta sér tilviljunarkennt og óverðskuldað happ, sem felist í því að kaupandi eignarinnar skyldi vera aðili sem seljandinn vildi sýna sérstakan velvilja með því að selja hana undir markaðsverði.  Megi með sanni segja að ekki gefist betri dæmi en þetta um tilvik þar sem auðgunarkröfur eigi að njóta réttarverndar.

Stefnandi vísar um málskostnaðarkröfu til XXI. kafla laga nr. 91/1991 og krafa um dráttarvexti er byggð á III. kafla laga nr. 38/2001.

Stefnda reisir kröfur sínar á því í fyrsta lagi að ósannað sé að stefnandi hafi keypt fasteignina Bárugötu 2 af St. Jósefssystrum undir markaðsverði og þá sé ósannað að í sölunni hafi falist fjárhagslegur styrkur til stefnanda.  Bæði héraðsdómur og Hæstiréttur hafi komist að þeirri niðurstöðu að kaupsamningurinn væri ekki örlætisgerningur og ekki beri hann með sér að fela í sér gjöf eða fjárstyrk til stefnanda.  Sé matsgerð dómkvaddra matsmanna aðeins eitt af mörgum mötum á verði eignarinnar.

Í öðru lagi byggir stefnda á því að Hæstiréttur hafi viðurkennt forkaupsrétt stefndu og systkina hennar á fasteigninni með sömu kjörum og skilmálum og í kaupsamningi greini.  Kaupverðið hafi verið kr, 39.000.000 og geti aldrei orðið hærra samkvæmt dómi Hæstaréttar, en stefnandi hafi verið aðili þess dómsmáls.  Sé dómurinn því bindandi fyrir stefnanda á sama hátt og St. Jósefssystur, en þær hafi tekið við greiðslu kaupverðsins og afsalað eigninni til stefndu.  Varpar stefnda fram þeirri spurningu hvort þetta eigi að leiða til frávísunar málsins vegna res judicata áhrifa Hæstaréttardómsins, sbr. 2. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991.  Þá sé ekki reifað í stefnu hverjar þær ólögfestu reglur kröfuréttar um auðgunarkröfur séu og ekki rökstutt hvers vegna eða hvernig þær reglur eigi að leiða til þess að stefnda greiði stefnanda ætlaða skuld.  Sé málið þannig verulega vanreifað.

Í þriðja lagi byggir stefnda á aðildarskorti stefnanda.  Hafi Hæstiréttur staðfest með dómi sínum að stefnandi ætti engan rétt samkvæmt kaupsamningnum.  Hafi því öll réttindi stefnanda til fasteignarinnar fallið niður.  Hafi Hæstiréttur ítrekað þetta í máli sem höfðað hafi verið í þeim tilgangi að bera stefnanda út úr eigninni.  Þá orki mjög tvímælis að eigna stefnanda fjárkröfu á hendur stefndu á grundvelli sjónarmiða um óréttmæta auðgun þegar forkaupsréttur stefndu og inntak hans njóti verndar 72. gr. stjórnarskrárinnar.  Þar sem engu réttarsambandi sé til að dreifa milli aðila sé enginn grundvöllur fyrir kröfu stefnanda.  Hefði verið nær að höfða málið sem almennt skaðabótamál.

Í fjórða lagi byggir stefnda á almennri meginreglu um inntak forkaupsréttar þess efnis að forkaupsréttarhafi eigi rétt á að fá hlutaðeigandi eign keypta með sömu skilmálum og í kaupsamningi greinir.  Forkaupsréttur teljist til óbeinna eignarréttinda og njóti verndar 72. gr. stjórnarskrárinnar.  Séu fræðimenn á einu máli um að forkaupsréttarhafi eigi rétt á að fá eign keypta  með sömu skilmálum og eigandi hafi samið um við kaupanda.  Myndi frávik frá þeirri meginreglu leiða til mikillar réttaróvissu um inntak forkaupsréttar.  Sé fráleitt að forkaupsréttarhafi, sem taki ákvörðun um að ganga inn í samning, þurfi að inna af hendi frekari greiðslu til fyrri viðsemjanda seljanda.

Í fimmta lagi byggir stefnda á því að samkvæmt mati dómkvaddra matsmanna hafi fasteignin verið seld á tæplega 90% af markaðsvirði, en að mati annarra hafi markaðsverðið ýmist verið hærra eða lægra.  Beri greiðsluskilmálar þess ekki merki að sérstök velvild seljanda hafi búið að baki kaupunum.  Kaupverðið hafi verið nánast staðgreitt og með hliðsjón af því geti kaupverðið vart talist óeðlilega lágt.  Hafi stefndu því verið rétt, er afstaða var tekin til forkaupsréttarins, að treysta því að samningurinn veitti henni rétt eftir orðanna hljóðan.  Hafi tilgangurinn verið sá, sem stefnandi haldi fram að búið hafi að baki kaupunum, hefði kaupanda og seljanda verið í lófa lagið að geta þess sérstaklega í söluskilmálum.  Með vísan til dómafordæma og almennra jafnræðissjónarmiða sé ljóst að réttur stefndu hafi staðið til þess að ganga inn í kaupin með þeim kjörum sem kaupsamningurinn bar með sér.  Verður sá réttur ekki takmarkaður eða skertur síðar á grundvelli sjónarmiða um óréttmæta auðgun, enda forkaupsrétturinn varinn af 72. gr. stjórnarskrárinnar.

Í sjötta lagi bendir stefnda á að krafa stefnanda um greiðslu skuldar vegna óréttmætrar auðgunar sé byggð á afar ótraustum grunni.  Sjáist það enn betur ef mat á markaðsverði eignarinnar hefði verið lægra en söluverðið.  Varpar stefnda fram þeirri spurningu hvort stefnda ætti fé inni hjá stefnanda vegna þess að hún nýtti sér forkaupsrétt sinn og keypti eignina á hærra verði en markaðsverði hefði numið. 

Stefnda reisir málskostnaðarkröfu sína á 3. mgr. laga nr. 91/1991.

Niðurstaða.

Stefnda reisir sýknukröfu sína meðal annars á aðildarskorti stefnanda og ber því eðli málsins samkvæmt að leysa fyrst úr þeirri málsástæðu.

Eins og rakið hefur verið viðurkenndi Hæstiréttur Íslands með dómi sínum 20. september 2001 forkaupsrétt stefndu og systkina hennar að fasteigninni Bárugötu 2 hér í borg við sölu St. Jósefssystra á eigninni samkvæmt kaupsamningi 8. nóvember 2000 milli systranna og stefnanda með sömu kjörum og skilmálum og þar greinir.  Var St. Jósefssystrum gert skylt að selja og afsala stefndu og systkinum hennar fasteigninni að uppfylltum þeim skilyrðum sem í kaupsamningi greindi.  Með þessum dómi var því slegið föstu að stefnandi ætti ekki tilkall til eignarinnar.  Ekki var ágreiningur um aðild stefnanda að því máli.  Stefnandi hefur tekið þann kost að höfða ekki mál til heimtu skaðabóta á hendur stefndu heldur reisir kröfur sínar á ólögfestri auðgunarreglu kröfuréttar.  Er á því byggt að stefnda hafi auðgast með óréttmætum hætti á kostnað stefnanda með því að nýta sér þann ávinning sem í því hafi falist að kaupa eignina á lægra verði en markaðsverði nam.

Með dómi Hæstaréttar í umræddu máli lauk réttarsambandi aðila máls þessa.  Fékk stefnda þá umráð eignarinnar með sömu greiðsluskilmálum og í kaupsamningi stefnanda og St. Jósefssystra greindi.  Er ekki annað í ljós leitt en stefnanda hafi verið endurgreitt allt andvirði eignarinnar og hefur því ekki verið haldið fram að stefnandi hafi orðið fyrir öðru tjóni en nemur auðgunarkröfu þeirri sem beint er gegn stefndu.  Hafa ber í huga að stefnda neytti forkaupsréttar síns með þeim skilmálum er fyrir var mælt í dómi Hæstaréttar.  Að gengnum þeim dómi gat ekki orðið um frekari greiðslur stefndu að ræða vegna kaupanna.  Að mati dómsins þykir stefnandi ekki hafa sýnt nægilega fram á að hann sé rétthafi þeirra hagsmuna sem krafist er dóms um í máli þessu og ber því þegar af þeirri ástæðu að sýkna stefndu af öllum kröfum stefnanda, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991.

Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður.

Hjörtur O. Aðalsteinsson, héraðsdómari kvað upp dóminn.

DÓMSORÐ:

Stefnda, Auður Einarsdóttir, skal vera sýkn af öllum kröfum stefnanda, Samtaka um kvennaathvarf, í máli þessu.

Málskostnaður fellur niður.