Fimmtudaginn 30. september 2004.
Nr. 95/2004.	Guðríður Dröfn Hálfdánardóttir (Halldór H. Backman hrl.) gegn Hjördísi Gunnlaugsdóttur og Ólafi Hilmarssyni (Þorsteinn Einarsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Galli. Afsláttur.

G, sem keypt hafði fasteign af þeim H og Ó, krafðist skaðbóta eða afsláttar vegna leyndra galla sem hún taldi vera á eigninni. Við skoðun höfðu lagnir eignarinnar reynst gjörsamlega ónýtar. H og Ó viðurkenndu að þau hefðu sagt G að lagnirnar hefðu verið í lagi fyrir tveimur árum, enda hafi þau ekki vitað annað. Var ekki talin næg ástæða til að telja þau hafa ábyrgst lagnirnar, líkt og G hélt fram, en af orðum þeirra hafi G mátt ætla að ekki þyrfti að ráðast strax í endurgerð þeirra. Voru H og Ó því ekki dæmd til að greiða G skaðabætur, en með hliðsjón af matsgerð var hún talin eiga rétt á afslætti af kaupverði.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Guðrún Erlendsdóttir og Hrafn Bragason.

Áfrýjandi skaut máli þessu til Hæstaréttar  3. mars 2004. Hún gerir þá kröfu að stefndu greiði 515.467 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt vaxtalögum nr. 25/1987 frá 19. júní 2001 til 1. júlí sama ár, en samkvæmt lögum nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags og málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Málsatvik eru þau að stefndu seldu áfrýjanda 1. september 1999 þriggja herbergja íbúð að Karfavogi 33 í Reykjavík, en fasteignin var reist 1952. Stefndu höfðuðu mál þetta í héraði til heimtu eftirstöðva kaupverðs, en áfrýjandi taldi sér heimilt að halda greiðslunni vegna galla á fasteigninni og höfðaði gagnsök til heimtu skaðabóta eða afsláttar þess vegna. Hún greiddi síðar kröfur stefndu í héraði til þess að fá afsal fyrir eigninni. Fyrir Hæstarétti greinir aðila á um hvort eignin hafi við söluna verið haldin leyndum göllum sem stefndu beri ábyrgð á.

Áfrýjandi heldur því fram að hún hafi fljótlega eftir að hún flutti í íbúðina orðið vör við mikið af skordýrum, sem síðar hafi reynst koma úr skolplögnum. Við skoðun hafi lagnirnar reynst gjörsamlega ónýtar. Reisir hún málatilbúnað sinn á því að stefndu hafi með yfirlýsingum sínum ábyrgst að lagnirnar væru gallalausar. Vísar hún um fjárhæð kröfunnar til niðurstöðu dómkvadds matsmanns, sem mat eðlilegan afslátt vegna galla á skolplögnum á 399.467 krónur. Við það hefur áfrýjandi bætt 100.000 krónum þar sem hún hafi þurft að flytja úr íbúðinni á meðan á viðgerðum stæði og 16.000 krónum vegna kostnaðar við eyðingu meindýra. Vaxtakröfu miðar hún við framlagningu gagnstefnu í héraði 19. júní 2001. Stefndu halda því fram að þau hafi við sölu íbúðarinnar gert áfrýjanda grein fyrir því að lagnirnar hefðu verið myndaðar fyrir tveimur árum og ekki hefði komið fram að þær væru þá í verra ástandi en vænta mátti með tilliti til aldurs hússins. Samkvæmt umsögnum sérfróðra manna sé líftími frárennslislagna að jafnaði 40 til 60 ár og ástand hússins hafi verið í samræmi við aldur þess.

Samkvæmt niðurstöðu dómkvadds matsmanns frá 22. maí 2002 duldist ekki við skoðun að frárennslislagnir í grunni hússins að Karfavogi 33 í Reykjavík voru orðnar morknar og slitnar. Einnig væru samskeyti röranna brotin og slitin í sundur. Taldi matsmaður að miðað við ástand lagnanna væru þær frá þeim tíma er húsið var byggt en ástandið væri þó verra en oft í húsum frá þessum tíma. Fjölmörg dæmi væru þó um sambærilegt ástand. Var hann þeirrar skoðunar að ekki yrði hjá því komist að endurnýja allar lagnir í grunni hússins nema í stofugólfi sem eðlilegra væri að þræða. Krafa áfrýjanda um skaðabætur eða afslátt er reist á þessu mati en forsendur þess eru að reiknað hafi verið með því að ástand lagnanna væri gott miðað við aldur og því væri ekki óeðlilegt að meta afslátt um það bil þriðjung af kostnaði við endurnýjun lagnanna. Matsgerð þessi hefur ekki verið hrakin. Stefndu viðurkenna að þau hafi sagt áfrýjanda að lagnirnar hefðu verið í lagi fyrir tveimur árum enda hafi þau ekki vitað annað. Samkvæmt þessu er ekki næg ástæða til að telja stefndu hafa ábyrgst lagnirnar en af orðum þeirra mátti áfrýjandi ætla að ekki þyrfti að ráðast strax í endurgerð þeirra. Stefndu verða því ekki dæmd til að greiða áfrýjanda skaðabætur en með hliðsjón af matsgerð á hún rétt á afslætti af kaupverði, sem hæfilega er metinn 360.000 krónur með dráttarvöxtum frá 3. desember 2002 er matsgerð var framlögð í dómi.

Samkvæmt þessari niðurstöðu er rétt að stefndu greiði áfrýjanda málskostnað í gagnsök í héraði, þar með talinn matskostnað, og vegna meðferðar málsins fyrir Hæstarétti, svo sem nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Stefndu, Hjördís Gunnlaugsdóttir og Ólafur Hilmarsson, greiði áfrýjanda, Guðríði Dröfn Hálfdánardóttur, 360.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 3. desember 2002 til greiðsludags.

Stefndu greiði áfrýjanda samtals 400.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 30. september 2003.

                Mál þetta, sem dómtekið var 23. september sl. er höfðað með stefnu birtri 15. maí 2001.

                Stefnendur eru Hjördís Gunnlaugsdóttir og Ólafur Hilmarsson Langholtsvegi 145 Reykjavík.

                Stefndi er Guðríður Dröfn Hálfdánardóttir, Karfavogi 33, Reykjavík.

                Dómkröfur stefnenda eru þær að stefnda verði dæmd til að greiða þeim. 355.000 krónur auk dráttarvaxta skv. III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987, með síðari breytingum, af 605.000 krónum frá 15. mars 2000 til 7. apríl 2000 en af 355.000 krónum til greiðsludags og málskostnaðar.

Af hálfu stefndu er aðallega krafist sýknu af öllum kröfum stefnanda. Til vara er þess krafist að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar verulega. Í báðum tilfellum er krafist málskostnaðar.

                Stefnda í aðalsök höfðaði gagnsök á hendur stefnendum í aðalsök, sem þingfest var 19. júní 2001.

Í gagnsök gerir gagnstefnandi kröfu um að stefndu verði dæmd in solidum til að greiða skaðabætur eða afslátt að fjárhæð 515.467 krónur með dráttarvöxtum frá 19. júní 2001 til greiðsludags skv. III. kafla vaxtalaga. Jafnframt gerir gagnstefnandi kröfu um málskostnað.

Gagnstefndu krefjast þess aðallega þau verði sýknuð af kröfum gagnstefnanda.

Til vara er þess krafist að kröfur gagnstefnanda verði lækkaðar verulega. Þá er krafist málskostnaðar í báðum tilvikum.

MÁLSATVIK, MÁLSÁSTÆÐUR OG LAGARÖK Í AÐALSÖK

Með kaupsamningi dagsettum 1. september 1999 keypti stefnda þriggja herbergja kjallaraíbúð að Karfavogi 33 Reykjavík af stefnendum. Um er að ræða 41,7% af heildareigninni. Skv. ákvæðum kaupsamnings átti stefnda að greiða m.a. 605.000 krónur þann 15. mars 2000. Stefnda greiddi einungis 250.000 krónur þann 7. apríl 2000. Bar hún fyrir sig að henni hafi verið heimilt að halda greiðslu vegna galla á fasteigninni. Sættir tókust ekki með aðilum en stefnendur kveðast hafa gert allt sem í þeirra valdi standi til að leysa ágreiningsmálið, meðal annars í tvígang látið taka myndir af lögnum og fengið iðnaðarmenn til að skoða aðstæður. Stefnda hafi hins vegar ekkert gert í málinu, ekki sett fram kröfur né sýnt fram á tjón.

Dómkröfur sínar í aðalsök byggir stefnandi á kaupsamningi aðila, meginreglum íslensks réttar um fasteignaviðskipti, loforð, samninga og vanefndir. Jafnframt vísar til dómafordæma og grunnreglna laga um lausafjárkaup.

Varðandi lagarök að öðru leyti þá vísast til 130. gr. laga nr. 91/1991 að því er málskostnaðarkröfu varðar og laga nr. 50/1988 varðandi kröfu um virðisaukaskatt af málskostnaðarkröfu, þar sem lögmönnum er gert að greiða virðisaukaskatt af þjónustu sinni.

Aðalkrafa stefndu er á því byggð að stefndu hafi verið rétt að halda eftir þeim hluta kaupverðsins sem fjallað er um í aðalsök. Telur stefnda það ljóst að sú fjárhæð sem þar er um að tefla sé að líkindum lægri en réttmæt krafa stefndu til skaðabóta eða afsláttar af kaupverði svo sem hún er tíunduð í gagnstefnu. Af þeim sökum beri að sýkna stefndu alfarið af kröfum stefnenda.

Varakrafa stefndu byggist á því að verði talið að gallar þeir sem fram hafa komið séu ekki að umfangi meiri að verðgildi en nemur kröfugerð stefnenda í aðalsök, beri að lækka kröfur stefnenda að svo miklu leyti sem nemur réttmætum kröfum stefndu.

MÁLSATVIK, MÁLSÁSTÆÐUR OG LAGARÖK Í GAGNSÖK

Af hálfu stefnanda í gagnsök er málavöxtum lýst svo að hún hafi keypt fasteign í kjallara hússins nr. 33 við Karfavog hér í borg. Kaupverð eignarinnar hafi verið fremur hátt, enda við það miðað að um eign í góðu ástandi væri að ræða. Eignin hafi verið afhent þann 15. september 1999. Hún sé u.þ.b. 50 ára gömul. Fyrir kaupin hafi gagnstefnandi skoðað eignina nokkrum sinnum með venjubundum hætti en sýnt þó aðgát eftir fremsta megni, einkum vegna aldurs hússins. Þannig hafi gagnstefndu verið innt sérstaklega eftir því hvort vart hefði orðið leka eða rakamyndunar. Hafi þau upplýst að svo væri ekki, en hins vegar verið á það bent, af hálfu gagnstefndu, að veggir væru límbornir og vegna aldurs gætu veggir farið að flagna í svefnherbergjum. Í annan stað hafi gagnstefnandi innt gagnstefndu sérstaklega eftir því hvert væri ástand lagna í húsinu og fengið þær upplýsingar að lagnir hefðu verið skoðaðar árið 1997 og þá hefði þær verið í góðu lagi.

Fljótlega eftir afhendingu kveðst gagnstefnandi hafa orðið vör við mikið magn skordýra í íbúðinni. Að mati fagmanna hafi þessi skordýr komi úr skolpleiðslum hússins, þ.e. húsmaur eða klóakmaur öðru nafni og í upphafi hafi verið talið að líklegasta ástæðan væri gölluð skólplögn. Gagnstefnandi tekur fram að engin merki hafi verið um þessa galla við skoðun á eigninni og hún ekki upplýst um þetta við kaupin.

Eftir því sem lengra hafi liðið frá afhendingu eignarinnar hafi þeir gallar sem tíundaðir hafa verið ágerst. Þannig hafi klóakmaur fjölgað jafnt og þétt og raki í SV svefnherbergi aukist. Hafi a.m.k. tvisvar þurft að láta eitra fyrir klóakmaur í íbúðinni og ítrekaðar tilraunir til að mála svefnherbergið hafi engan árangur borið. Utan sjónlýtis og mikilla skemmda sé þar viðvarandi fúkkalykt, sem einkum hafi komið fram eftir að málning tók að flagna, en gagnstefnandi hafi ekki orðið vör við neina lykt er hún skoðaði eignina.

Í desember árið 1999 hafi gagnstefnandi fengið Stífluþjónustu Bjarna til að skoða skólplagnir og frárennsli í húsinu. Sú skoðun hafi leitt í ljós að allar skolplagnir hafi verið verulega slitnar, gliðnaðar á samskeytum og opnar út í jarðveg. Jafnframt hafi komið fram að rætur væru komnar inn í lagnirnar og að í þeim væri mjög mikið af klóakmaur. Í kjölfar þessa leitaði gagnstefnandi aðstoðar lögmanns og gerði kröfu um skaðabætur eða afslátt af kaupverði, enda taldi hún um verulega galla að ræða. Af hálfu stefnenda var ekki fallist á bótaskyldu að neinu leyti. Samkvæmt kaupsamningi átti stefnda að greiða lokagreiðslu þann 15. mars 2000 að fjárhæð 605.000 krónur eins og rakið er í umfjöllun um aðalsök. Í því skyni að tryggja hagsmuni sína kveðst gagnstefnandi eingöngu hafa greitt 250.000 krónur þann 7. apríl 2000 en haldið eftir  355.000 krónum vegna galla. Hafi hún upphaflega haft í hyggju að halda eftir allri lokagreiðslunni en fallist á að greiða 250.000 krónur til að liðka um fyrir samningaviðræðum sem þá hafi enn verið í gangi. Frekari viðræður aðila um sættir hafi ekki borið árangur. Þannig hafi gagnstefndu aldrei verið til viðræðu um bótafjárhæð nærri líklegu andvirði galla á eigninni.

Vegna atvika er varði eigendur efri hæðar hússins hafi frekari aðgerðir gagnstefnanda í því skyni að fá úr málinu leyst reynst örðugar. Gagnstefnandi sé eigandi 41,7% heildareignarinnar. Lagnir hússins teljist til sameignar og því ljóst að allar viðgerðir eigi að vera á kostnað allra eigenda. Það sama eigi við um rakaskemmdir í svefnherbergi, en líklegasta orsökin þar sé leki frá svölum efri hæðar. Þrátt fyrir þessa erfiðleika hafi gagnstefnandi aflað tilboðs pípulagningarmeistara í viðgerð. Svo sem þar komi fram sé heildarkostnaður vegna lagna að fjárhæð 893.408 krónur fyrir alla eignina, að meðtöldum virðisaukaskatti. Sé þá ótalinn kostnaður við parket og gólfefni í íbúð gagnstefnanda, en brjóta þurfi gólf í íbúðinni til að komast að lögnunum. Af þessum sökum hefur kveðst gagnstefnandi höfða gagnsök í málinu.

 Að beiðni gagnstefnanda kvaddi dómarinn Frey Jóhannesson, tæknifræðing til þess að skoða og meta aðstæður og ástand að Karfavogi 33 og segir eftirfarandi í matsgerð hans:

"Niðurstöður matsmanns

A. Ástand frárennslislagna í grunni og í jörðu utanhúss sést nokkuð vel á videomynd starfsmanns Hreinsibíla ehf. Þar dylst ekki að steinrör þeirra eru orðin morkin, slitin og samskeyti röranna brotin eða slitin í sundur. Einnig virðast rör í austurhorni neðri hæðar vera brotin og komst myndavél Hreinsibíla ehf. ekki alla leið eða aðeins á móts við anddyri íbúðarinnar. Miðað við ástand lagnanna eru þær frá þeim tíma er húsið var byggt, þó er ástandið verra en oft er í húsum frá þessum tíma, en þó eru fjölmörg dæmi um að sambærilegar lagnir endist ekki meira en í hálfa öld.

Matsmaður telur að ekki verði hjá því komist að endurnýja allar lagnir í grunni hússins nema lögn undir stofugólfi sem eðlilegt er að "þræða". Lagnir frá eldhúsi og frá gólfniðurfalli í fyrrverandi kyndiklefa er eðlilegt að taka út út húsi og tengja þær við þakniðurföll og svalaniðurfall á leið út í brunn sem einnig þarf að endurnýja. Lagnir þær sem eru utanhúss verði grafnar niður fyrir gólfplötu hússins og lagðar sem hálfpökkuð regnvatnslögn.

Flytja verður úr íbúð á neðri hæð meðan á þessum framkvæmdum stendur sem gætu tekið um það bil mánaðartíma.

Áætlaður kostnaður við þessar framkvæmdir er sundurliðaður hér á eftir.

Mat á "eðlilegum" afslætti af kaupverði íbúðar á neðri hæð vegna kostnaðar við endurnýjun á lögnum í grunni og utanhúss vegna ástands þeirra helgast af forsendum málsins, en ef miðað er við þær forsendur að reiknað hafi verið með því að ástand þeirra væri gott miðað við aldur þá er ekki óeðlilegt að meta afslátt um það bil þriðjung af framkvæmdakostnaði við endurnýjun lagnanna, í hlutfalli við eignarhlut íbúðarinnar, þar sem hér er um sameign að ræða.

B. Skoðun á svalagólfi efri hæðar gaf til kynna að lekaummerki í svefnherbergi stafi af leka frá svölum og/eða ófullnægjandi þéttingu milli svalagólfs og útveggja efri hæðar. Svalagólfið hefur verið málað en málningin er að miklu leyti flögnuð af og þjónar ekki lengur hlutverki sínu. Óvíst er hvort gólfið sé lengur vatnsþétt. Sprungur eru á útvegg neðri hæðar undir svölum og múrhúðun er farin að losna ekki síst á kanti við svalagólf. Til úrbóta telur matsmaður nauðsynlegt að gera við útveggjasprungur og lausa múrhúðun ásamt að þétta svalagólf og kverk við útvegg með forsvaranlegu þéttiefni svo sem Decothane eða öðru sambærilegu og er hér miðað við það. Einnig er miðað við að mála loft og veggi herbergisins að viðgerð lokinni. Hæfilegur afsláttur af verði íbúðar vegna þessa galla telur matsmaður vera kostnaðarfjárhæð endurbóta að teknu tilliti til eignarhlutar íbúðar á neðri hæð.

Kostnaðarmat

Kostnaðarmat miðast við verðlag í maí 2002 með VSK á efni og vinnu. Rétt er að benda á reglur í skattalögum um endurgreiðslu á 60% af VSK á vinnu á vinnustað fyrir íbúðarhúsnæði.

Verkliður                                                                                                Efni         Vinna      Samtals

A.            Lagnir                                    

1.             Taka niður eldhúsinnréttingu og hreinlætistæki                             25.000     25.000

2.             Fjarlægja gólfefni á gangi, baðherbergi og anddyri                        40.000     40.000

3.             Brot á gólfplötu + jarðv.                                                                      171.000 171.000

4.             Uppgröftur utanhúss                                                                          64.400     64.400

5.                    Nýjar frárennslis-, jarðvatns- og regnvatnslagnir           92.000     109.000   201.000

6.             Þræða eldri lagnir                                                                 58.800     83.600     142.400

7.             Nýr brunnur                                                                          22.800     39.400     62.200

8.             Tenging upp úr plötu og niðurföll                                    37.000     29.000     66.000

9.             Frágangur á gólfraufum                                                      39.600     84.600     124.200

10.           Fylling og frágangur á frárennslisskurðum                      34.000     57.200     91.200

11.           Uppsetning hreinlætistækja og eldhúsinnréttingar        8.000       50.000     58.000

12.           Ný gólfefni: Flísar, parkett og málning                             69.000     84.000     153.000

B.            Rakamyndun í lofti og útveggjum                                    

l.              Þétting svalagólfs                                                                                13.200     22.200     35.400

2.             Steypuviðg. útveggja                                                          9.000       48.000     57.000

3.             Málun lofta og veggja                                                         12.000     26.000     38.000

                                                Samtals kr.                             395.400   933.400   1.328.800

Heildarmatsfjárhæð er kr. 1.328.800

- krónur einmilljónþrjúhundruðtuttuguogáttaþúsundogáttahundruð 00/100 "

Gagnstefnandi byggir á því að hún hafi ekki með neinum hætti verið upplýst um galla þá sem séu á eigninni. Hún hafi sinnt skoðunarskyldu sinni eftir því sem henni var frekast unnt og þeir gallar sem á eigninni séu, hafi verið hafi ósjáanlegir fyrir stefndu við skoðun eignarinnar. Upplýsingar gagnstefndu hafi verið villandi og raunar er á því byggt af hálfu gagnstefnanda stefndu að gagnstefndu hafi vitað eða mátt vita betur. Engum dyljist að lagnir sem á árinu 1999 séu taldar ónýtar, hafi ekki verið í góðu ástandi árið 1997, svo sem haldið hafi verið fram af hálfu gagnstefndu við kaupin. Gagnstefnandi hafi greitt hátt verð fyrir eignina í trausti þess að hún væri í góðu ástandi, enda hafi hún verið kynnt með þeim hætti. Þó eignin hafi verið orðin nokkuð gömul hafi hún ekki verið eldri en aðrar eignir á þessu svæði og raunar ekki óvenjulega gömul miðað við fasteignir almennt. Gagnstefnandi hafi mátt gera gefa sér þær forsendur fyrir kaupunum að eignin væri í lagi og að á henni væru ekki stórfelldir gallar. Þar að auki hafi gagnstefnandi spurt gagnstefndu um þau atriði sem máli skipti en fengið ófullnægjandi upplýsingar af hálfu gagnstefndu.

Gagnstefnandi bendir og á það að gagnstefndi, Ólafur sé skrúðgarðyrkjumeistari og hefði átt að þekkja þau skordýr sem hafi verið í íbúðinni. Þótt gagnstefndu hefðu fjarlægt þessi dýr áður en gagnstefnandi skoðaði eignina eða ef gagnstefnandi hefur ekki veitt þeim athygli við skoðun sé á því byggt að gagnstefndu hefði ekki getað dulist vera skordýranna í eigninni, enda fjarstæðukennt að halda því fram að þau hefðu birst fyrst eftir að gagnstefnandi fékk eignina afhenta. Gagnstefndu hafi því vitað eða mátt vita að eitthvað hafi verið athugavert við lagnir í húsinu og borið að upplýsa gagnstefnanda sérstaklega um það. Gagnstefnandi byggir á því, með vísan til framanritaðra atriða um eðli þeirra galla sem málið varðar og framgang kaupanna að öðru leyti, að það hefði staðið gagnstefndu nær að tryggja sér sönnun þess að upplýsingaskyldu hefði verið fullnægt. Eigi þetta einkum við þegar fyrirliggjandi sé að gagnstefndu hafi upplýst um „gott ástand" lagna í húsinu og hvergi látið getið í sölugögnum nokkurra upplýsinga um þá galla sem fyrirliggjandi séu. Gagnstefnandi sé ekki fagmenntuð og hafi ekki notið aðstoðar fagmanna við skoðun. Gagnstefndu hefðu á hinn bóginn búið í eigninni í talsverðan tíma og vitað eða máttu vita um ástand hennar.

Verði ekki fallist á beina bótaskyldu gagnstefndu er á því byggt að dæma beri gagnstefnanda bætur í gagnsök í formi afsláttar af kaupverði. Sé um það byggt á almennum og viðurkenndum réttarreglum um afslátt í fasteignaviðskipum, einkum á grundvelli dómaframkvæmdar en einnig á grundvelli ákvæða laga nr. 39/1922 eftir því sem við eigi. Ljóst sé að eignin hafi hvorki né hafi haft þá kosti sem gagnstefnanda hafi verið rétt að áskilja við kaupin. Ef um galla sé að ræða sem gagnstefndu hafi hvorki vitað né mátt vita af sé engu að síður ljóst að verðgildi eignarinnar sé að mun rýrara en kaupverð geri ráð fyrir, enda hafi viðskipti aðila miðast við kaup á ógallaðri eign sem ekki hafi þarfnast sérstaks viðhalds eða viðgerða. Gangstefnandi eigi því allt að einu rétt á afslætti af kaupverði í samræmi við endanlegar gagnkröfur.

Gagnstefnandi byggir kröfur sínar í gagnsökinni á matsgerð hins dómkvadda matsmanns vegna þess kostnaðar vegna galla á frárennslislögnum sem lendi á herðum  gagnstefnanda, og krefst skaðabóta eða afsláttar er nemi 399.467 krónum. Þá sé gerð krafa um skaðabætur vegna kostnaðar og röskunar við flutning og búsetu annars staðar meðan á viðgerð stendur að fjárhæð 100.000 krónur og kostnaður vegna meindýraeyðslu í tvígang að fjárhæð 16.000 krónur eða samtals 515.467 krónur.

Við munnlegan flutning málsins var fallið frá kröfum vegna leka sem stefnandi í gagnsök bar fyrir sig og lýtur ágreiningur í gagnsök nú einungis að ástandi frárennslislagna.

Gagnstefnandi byggir kröfur sínar á almennum reglum fjármunaréttarins; kröfuréttar, samningaréttar og meginreglum um fasteignakaup. Þá byggir gagnstefnandi kröfur sínar á ákvæðum laga nr. 39/1922 og 7/1936. Um málskostnað í málinu byggir stefndi á ákvæðum XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, einkum 129. 130. og 131. gr. þeirra laga.

Gagnstefndu byggja á því að þau hafi selt gagnstefnanda ógallaða eign. Henni hafi verið algerlega óheimilt að halda kaupsamningsgreiðslunni með gjalddaga þann 15. mars 1999. Hún hafi einungis greitt 250.000 krónur og það ekki fyrr en þann 7. apríl árið 1999. Margdæmt sé að kaupanda fasteignar sé óheimilt að beita stöðvunarrétti þegar eins standi á og í máli þessu, þ.e. þegar fullnægjandi sönnun um galla liggi ekki fyrir. Ekkert hafi komið fram sem réttlæti greiðslustöðvun stefndu í aðalsök og hún hafi hvorki " deponerað " greiðslunni né haldið henni aðgreindri á bankabók eða greitt hana til fasteignasölunnar til að sýna að ekki væri um skort á getu til að greiða kröfuna. Ekkert hafi komið fram um að þetta hafi verið nauðsynleg tryggingarráðstöfun gagnvart gagnstefndu.

Gagnstefndu halda því fram að þau hafi selt ógallaða eign í lögfræðilegum skilningi og beri ekki ábyrgð gagnvart gagnstefnanda. Eignin sé rúmlega 50 ára gömul og ekki í verra ástandi en sambærilegar eignir á svæðinu og uppfylli allar kröfur sem gerðar hafi verið til svipaðra fasteigna á byggingartíma. Því er mótmælt að eignin hafi verið seld á háu verði.

Gagnstefndu hafi sinnt upplýsingaskyldu sinni af kostgæfni og því er sérstaklega mótmælt að upplýsingar gagnstefndu hafi verið villandi og rangar og að þau hafi vitað betur um ástand skolplagna. Sérstaklega hafi verið rætt um lagnir við skoðun á eigninni og upplýst að þær hefðu verið myndaðar 1997.

Kaupendum gamalla eigna, hvort sem það séu fasteignir eða annað, megi almennt vera ljóst að viðhalds sé oftast þörf. Sama eigi við í því tilviki sem hér er til úrlausnar að mati gagnstefndu.

Gagnstefndu vísa að öðru leyti til meginreglna kröfuréttarins, ákvæða kaupa- og samningalaga og dómafordæma. Varðandi málskostnað er vísað til 129. og 130.gr. l. 91 /1991.

NIÐURSTAÐA

                Stefnda í aðalsök var skuldbundin samkvæmt kaupsamningi til þess að greiða 605.000 krónur þann 15. mars 2000. Það gerði hún ekki heldur greiddi 250.000 krónur þann 7. apríl 2000. Er ágreiningslaust að stefnda átti ógreiddar þær 355.000 krónur sem krafið er um í málinu þann 7. apríl 2000.

Um kröfu stefnanda í gagnsök er það að segja að enda þótt sýnt sé fram á með matsgerð að frárennslislögnum hafi verið áfátt er matsmaður skoðaði þær verður ekki fram hjá því litið að hér er um að ræða meira en 50 ára gamla eign. Þegar til þess er litið mátti gagnstefnandi gera ráð fyrir því að lagnirnar væru farnar að gefa sig og verður ekki litið svo á að ástand lagnanna hafi verið þannig að líta beri á það sem leyndan galla. Þá liggur fyrir  að gagnstefnanda stóð til boða að skoða myndbandspólu af lögnunum en bar sig ekki eftir því svo sem þó hefði verið eðlilegt miðað við aldur eignarinnar. Loks er til þess að taka að ef litið er til kaupverðs eignarinnar og mats þess er gagnstefnandi ber fyrir sig þykir matsfjárhæð ekki ná því hlutfalli af kaupverði að litið verði á ástand lagnanna sem galla í kaupum aðila. Þykir gagnstefnandi ekki hafa sýnt fram á það að galli hafi verið á hinni seldu eign sem gagnstefndu beri að bæta henni eða að hún eigi rétt til afsláttar í kaupum þessum.

Samkvæmt þessu verður stefnda í aðalsök dæmd til að greiða stefnanda 355.000 krónur ásamt vöxtum eins og greinir í dómsorði og 100.000 krónur í málskostnað en í gagnsök verða gagnstefndu sýknuð af öllum kröfum gagnstefnanda en málskostnaður í gagnsök fellur niður.

Allan V. Magnússon héraðsdómari kvað upp dóminn.

DÓMSORÐ

                Stefndi í aðalsök, Guðríður Dröfn Hálfdánardóttir, greiði stefnendum í aðalsök, Hjördísi Gunnlaugsdóttur og Ólafi Hilmarssyni, 355.000 krónur með dráttarvöxtum skv. III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987, með síðari breytingum, af 605.000 krónum frá 15. mars 2000 til 7. apríl 2000 en af 355.000 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2001 en skv. III. kafla laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags og 100.000 krónur í málskostnað.

                Stefndu í gagnsök skulu sýkn af kröfum gagnstefnanda.

                Málskostnaður í gagnsök fellur niður.