Fimmtudaginn 21. október 2004.
Nr. 116/2004.	Guðfinnur Halldórsson (Sigurður Georgsson hrl.) gegn Björgu Einarsdóttur (Sigurbjörn Magnússon hrl.)

 

Fasteignakaup. Galli. Aðild. Skoðunarskylda.

G höfðaði mál á hendur B til greiðslu skaðabóta eða afsláttar vegna galla sem hann taldi vera á steinflísum á gólfi íbúðar sem hann hafði keypt af B. Hafði G gengið frá kaupunum án þess að skoða íbúðina. Í málinu hélt G því fram að allar flísarnar væru lausar, en þess hefði hann fyrst orðið var eftir að hann fékk íbúðina afhenta. Talið var að galli hafi verið á íbúðinni þar sem umræddar flísar hafi í einhverjum mæli verið lausar frá gólfi. Aftur á móti var G í engu talinn hafa sinnt aðgæslu við kaupin, en í kaupsamningi aðilanna og afsali var allt að einu tekið fram að hann hafi skoðað íbúðina og sætt sig við hana að öllu leyti. Var G því látinn bera sönnunarbyrðina fyrir því að hann hefði ekki mátt verða fyrrgreinds annmarka var ef hann hefði skoðað íbúðina af þeirri kostgæfni sem ætlast yrði til meðal annars að teknu tilliti til þess að talsverður hluti hennar var lagður steinflísum. Var B því sýknuð af kröfu G.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Ingibjörg Benediktsdóttir og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 18. mars 2004. Hann krefst þess að stefndu verði gert að greiða sér aðallega 780.260 krónur, en til vara aðra lægri fjárhæð, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 10. maí 2002 til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Eins og fram kemur í héraðsdómi keypti áfrýjandi af stefndu með samningi 12. maí 2000 tvær íbúðir í fjöleignarhúsinu nr. 4 við Lækjargötu samtals á 24.000.000 krónur. Ekki kom fram kaupverð hvorrar íbúðar um sig. Var önnur þeirra 43,7 fermetrar að stærð en hin 117 fermetrar. Í máli þessu krefst áfrýjandi skaðabóta eða afsláttar vegna galla á gólfflísum í stærri íbúðinni. Ýmis önnur ágreiningsefni höfðu risið milli málsaðila vegna kaupanna, meðal annars vegna ætlaðra galla á báðum íbúðunum. Í gögnum málsins er að finna fjögur bréf lögmanna aðila um þau atriði, rituð á tímabilinu frá 19. september til 5. október 2000, en ekkert þeirra bréfa lýtur að þeim annmarka sem hér er um deilt. Með bréfi lögmanns áfrýjanda 2. október 2000 var því lýst yfir að þrátt fyrir þá galla, sem hann hefði kvartað undan, myndi hann inna af hendi kaupsamningsgreiðslur sínar, en jafnframt var óskað eftir að fundur yrði með málsaðilum og lögmönnum þeirra áður en afsal skyldi gefið út. Afsöl fyrir íbúðunum voru gefin út 27. október 2000 og innti áfrýjandi án frekari fyrirvara af hendi kaupsamningsgreiðslur samkvæmt uppgjöri gerðu í framhaldi af því. Með bréfi 27. nóvember 2000 ítrekaði áfrýjandi athugasemdir sínar og gerði jafnframt í fyrsta sinn athugasemdir vegna galla á flísum á gólfi íbúðarinnar, með þeim orðum að þær væru „allar“ lausar. Með bréfi lögmanns stefndu 12. desember 2000 var kröfu áfrýjanda mótmælt. Þessu bréfi svaraði lögmaður áfrýjanda 18. sama mánaðar og gat þess að áfrýjandi hefði ekki orðið gallans var fyrr en eftir að hann hafði „tekið við“ íbúðinni. Aðilar skiptust bréflega á tillögum um að láta hlutlausan mann annast skoðun svo sættir mættu nást, en án árangurs og höfðaði áfrýjandi mál á hendur stefndu 30. október 2001. Afdrif þeirra málaferla og málavextir að öðru leyti eru raktir í hinum áfrýjaða dómi.

Með kaupsamningi 6. febrúar 2004 seldi áfrýjandi umrædda íbúð og var henni afsalað 14. júní sama árs. Er ekkert komið fram um að hagsmunir þeir sem deilt er um í málinu hafi fylgt með í kaupunum. Verður því ekki fallist á kröfu stefndu um sýknu á grundvelli aðildarskorts áfrýjanda.

Fallist er á það með héraðsdómi að galli hafi verið á umræddri íbúð er áfrýjandi fékk hana afhenta þar sem steinflísar hafi í einhverjum mæli verið lausar frá gólfi. Áfrýjandi mun hafa búið í annarri íbúð í umræddu húsi áður en kaup voru gerð og komið í einhver skipti í íbúð stefndu. Bar áfrýjandi að hann hafi uppgötvað gallann er hann var að flytja inn í íbúðina og þungur hlutur féll á gólfið. Í beiðni áfrýjanda um dómkvaðningu matsmanns 26. nóvember 2001 var fullyrt að flísarnar væru „meira og minna allar lausar og byrjaðar að springa.“ Í matsgerð sagði hins vegar að nánast allar flísarnar hafi verið lausar frá gólfi, en engar sprungur sést. Þá sagði jafnframt í matsgerðinni: „Ein flís í stofu var losuð frá gólfi og reyndist auðvelt að losa flísina og kom þá í ljós að nægjanlegt múrlím var undir flísinni en múrlímið hafði hins vegar enga viðloðun við steingólfið. Þegar flísinni var lyft upp fylgdi límið flísinni þannig að ekki varð snefill af lími eftir á gólfinu. Gólfið bar það með sér að hafa verið yfirborðsmeðhöndlað áður en flísarnar voru lagðar.“ Töldu matsmenn „yfirgnæfandi líkur á því að ástæða þess að múrlímið hafi ekki náð að binda sig við gólfið megi rekja til þess að mistök hafi verið gerð við undirvinnu flísalagnarinnar, þ.e. að gólfflöturinn hafi ekki verið meðhöndlaður á fullnægjandi hátt vegna yfirborðsmeðhöndlunar sem gólfið hafði fengið áður en það var flísalagt.“

Óumdeilt er að áfrýjandi lét hjá líða að skoða íbúðina sem mál þetta varðar áður en kaup voru gerð um hana. Hann sinnti því í engu skyldu sinni til aðgæslu við kaupin, en í kaupsamningi aðilanna og afsali var allt að einu tekið fram að hann hafi skoðað íbúðina og sætt sig við hana að öllu leyti. Verður að þessu gættu að fella á áfrýjanda sönnunarbyrði fyrir því að hann hefði ekki mátt verða fyrrgreinds annmarka var ef hann hefði skoðað íbúðina af þeirri kostgæfni sem ætlast verður til meðal annars að teknu tilliti til þess að talsverður hluti hennar var lagður steinflísum. Þá sönnun hefur áfrýjandi ekki fært. Af þessari ástæðu verður niðurstaða héraðsdóms staðfest.

Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Guðfinnur Halldórsson, greiði stefndu, Björgu Einarsdóttur, 250.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

                                                                                     

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 3. mars 2004.

Mál þetta, sem dómtekið var 26. febrúar sl. er höfðað með stefnu birtri 28. apríl 2003.

Stefnandi er Guðfinnur Halldórsson, Lækjargötu 4, Reykjavík.

Stefnda er Björg Einarsdóttir, Þingholtsstræti 27, Reykjavík.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda 780.760 krónur auk dráttarvaxta frá 10. apríl 2002 til greiðsludags.

Stefnandi krefst einnig málskostnaðar úr hendi stefndu, þar með talinn matskostnað 235.725 krónur.

Stefnda krefst þess aðallega að hún verði sýknuð af dómkröfum stefnanda en til vara er þess krafist að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar að mati dómsins.

Í öllum tilvikum er krafist málskostnaðar.

MÁLSATVIK

Með kaupsamningi dagsettum 12. maí 2000, keypti stefnandi af stefndu tvær íbúðir i húsinu nr. 4 við Lækjargötu i Reykjavík, aðra 43, 7 fermetra á 3. hæð t.h. og hina 117 fermetra á sömu hæð. Ágreiningur varð með aðilum vegna dráttarvaxtagreiðslna, ætlaðrar vöntunar á þvottahúsi og vegna galla á steinflísum i stærri íbúðinni. Stefnandi höfðaði mál fyrir Héraðsdómi Reykjavikur gegn stefndu vegna kaupanna og krafðist endurgreiðslu á dráttarvöxtum að fjárhæð 186.406 krónur, bóta vegna vöntunar á þvottahúsi 1.000.000 króna og vegna áætlaðs kostnaðar vegna steinflísa og parkets 200.000 krónur. Málið fékk númerið E-3846/2001 og urðu lyktir málsins þær að kröfu stefnanda um bætur vegna vöntunar þvottahúss og vegna viðgerða á steinflísum og parketi var vísað frá dómi með úrskurði dags. 17. október 2001.

Með dómi Héraðsdóms Reykjavikur sem kveðinn var upp 18. desember 2001, voru stefndu sýknuð of kröfu stefnanda um endurgreiðslu á dráttarvöxtum og stefnanda gert að greiða stefndu 90.000 í málskostnað.

Með matsbeiðni dags. 26. nóvember 2001, óskaði stefnandi eftir því að Héraðsdómur Reykjavikur dómkveddi matsmann er mæti til fjár eftirfarandi:

"1. Kostnað við að lagfæra steinflísar á stofu- forstofu- og salernisgólfi íbúðar merktri 221-6824, 4ra herbergja i húsinu nr. 4 við Lækjargötu i Reykjavik, ca. 60 fm., en flísarnar eru allar meira og minna lausar og byrjaðar að springa."

Matsmenn skiluðu mati l0. apríl 2002 og segir í niðurstöðu þeirra að mistök hefðu átt sér stað við lagningu flísanna og töldu matsmenn flísarnar allar ónýtar. Kostnað við að setja nýjar flísar mátu matsmenn  780.260 og er sú stefnufjárhæðin.

Stefnda hafi ekki reynst fús til þess að ljúka viðskiptum sínum við stefnanda með því að greiða tjón hans og kostnað skv. matinu og höfðaði stefnandi því mál að nýju með stefnu sem þingfest var 3. september 2002 og framhaldssök með stefnu 21. nóvember 2002. Hlaut hið nýja má1 númerið E-12370/2002.

Með úrskurði uppkveðnum 10. apríl 2003 var því máli vísað frá dómi á þeim grundvelli að kröfugerð stefnanda væri óljós og lítt reifuð.

Þótt stefnandi kveðist telja seinni frávísunarúrskurðinn hæpinn, hafi það orðið niðurstaða hans að kæra ekki úrskurð héraðsdóms til Hæstaréttar, heldur höfða mál enn á ný með þeirri stefnu er hér er fjallað um.

MÁLSÁSTÆÐUR OG LAGARÖK

Stefnandi byggir kröfu sína um skaðabætur og/eða afslátt úr hendi stefnda á reglum skaðabótaréttarins sem gilda að íslenskum lögum um fasteignaviðskipti. Er á því byggt að umrædd íbúð merkt 221-6824 i húsinu nr. 4 við Lækjargötu i Reykjavík hafi við sölu hennar, 12. maí 2000, verið haldin leyndum galla sem felist í því að nánast allar steinflísar á stofu-, forstofu- og salernisgólfi haft verið lausar og byrjaðar að springa.

Dómkvaddir matsmenn hafi metið kostnað við að lagfæra galla þá sem stefnt er út af.

Í matsgerð þeirra sé að finna svofellda lýsingu:

"Á matsfundi 6. mars 2002 skoðuðu matsmenn ásamt Sigurbirni Magnússyni, hrl., Guðfinni Halldórssyni, matsbeiðanda og Sigurði Georgssyni, hrl., flísar á gólfi 4. herb. íbúðar á 3. hæð í húsinu nr. 4 við Lækjargötu i Reykjavík og kom i ljós að nánast allar þeirra eru lausar frá gólfi. Engar sprungur sáust á flísunum. (Sjá meðfylgjandi fundargerð).

Föstudaginn 5. apríl s. l. mættu matsmenn ásamt Sigurði Vilhelmssyni frá Agli Árnasyni hf. (söluaðila flísa) sem og Guðfinni Halldórssyni, matsbeiðanda i 4 herb. íbúð á 3. hæð i húsinu nr. 4 við Lækjargötu i Reykjavik. Ein flís i stofu var losuð frá gólfi og reyndist auðvelt að losa flísina og kom þá í ljós að nægjanlegt múrlím var undir flísinni en múrlímið hafði hins vegar enga viðloðun við steingólfið. Þegar flísinni var lyft upp fylgdi límið flísinni þannig að ekki var snefill af lími eftir á gólfinu. Gólfið bar það með sér að hafa verið yfirborðsmeðhöndlað áður en flísarnar voru lagðar.

Matsmenn telja yfirgnæfandi líkur á því að ástæða þess að múrlímið hafi ekki náð að binda sig við gólfið megi rekja til þess að mistök hafi verið við undirvinnu flísalagnarinnar, þ.e. að gólfflöturinn hafi ekki verið meðhöndlaður á fullnægjandi hátt vegna yfirborðsmeðhöndlunar sem gólfið hafði fengið áður en það var flísalagt.

Matsmenn voru sammála um að losa þyrfti allar flísar frá gólfinu og fjarlægja þær þar sem ekki svarar kostnaði að þrífa þær og endurnota.

Í kostnaðarmati á mælingu við flísalögn miða matsmenn við ákvæðisverðskrá múrara og þá launatexta sem eru í gildi í dag.

Mæling á teikningu sýnir að gólfflöturinn sem um ræðir er u.p.b. 45 fm. Til viðbótar reiknast sökkulflísar 3 fm.

Varðandi mat á kostnaði vegna afnotamissis var leitað til Hótel Esju og fengust þar þær upplýsingar að meðalverð fyrir tveggja manna herbergi væri kr. 18.000. Ef herbergi er leigt i eina viku er gjaldið 13.950. pr. sólarhring. Hér er um að ræða verð á sumartíma hótela. Matsmenn áætla að verkið taki eina viku og kostnaður vegna hótelherbergis reiknaður samkv. því.

Kostnaður vegna verksins áætlast eftirfarandi:

Uppbrot, fjarlæging og slípun

40 tímar x kr. 3.200.                                                        kr. 159.360. m. vsk.

Niðurlögn flísa og skurður á sökkli                            kr. 232.815. m. vsk.

48 fm flísar ásamt fúgusementi og lími

(kr. 4.000. pr fm)                                                             kr. 192.000. m.vsk.     

Akstur og förgun                                                          kr. 20.000. m. vsk.

Meistaraálag á vinnu 20%                                           kr. 78.435, m.vsk.

Afnotamissir húsnæðis (hótelkostnaður)                 kr. 97.650.      

kr. 780.260."

Matinu hafi ekki verið hnekkt með yfirmatsgerð.

Stefnandi byggir kröfur sínar á almennu skaðabótareglunni og lögjöfnun frá reglum þágildandi laga um lausafárkaup nr. 39/ 1992, sbr. einkum 42. gr. 1. og 2. mgr., sbr. einnig 44. gr. og 52. gr. sjá nú lög um fasteignakaup nr. 40/2002 sem öðluðust gildi 1. júní 2002 og taka því ekki til þeirra viðskipta sem hér eru til úrlausnar, enda áttu þau sér stað sem fyrr segir i maí 2000. Um vaxtakröfur vísar stefnandi til vaxtalaga nr. 20/ 1987 sem giltu til 1. júlí 2001, en til vaxtalaga nr. 38/2001 eftir þann tíma. Um málskostnaðarkröfu vísar stefnandi til 129. og 130.gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/ 1991.

Þrátt fyrir hið staðlaða ákvæði i i kaupsamningi aðila að umrædd eign sé seld i núverandi ástandi sem kaupandi hafi kynnt sér við skoðun og sætti sig við að öllu leyti, megi ljóst vera af hinum mikla fjölda úrlausna dómstóla, ekki síst Hæstaréttar um áþekk úrlausnarefni, að slíkt ákvæði girði ekki fyrir skaðabótaábyrgð seljanda á leyndum göllum i fasteignaviðskiptum.

 

Aðalkrafa stefndu byggist á því að henni beri ekki að greiða hina umkröfðu fjárhæð, þar sem stefnandi hafi ekki gætt aðgæsluskyldu sinnar þegar hann keypti íbúðirnar af stefnda. Þá er og byggt á því að stefnandi hafi þrátt fyrir þetta þegar lýst því yfir að hann hafi skoðað íbúðina að Lækjargötu 4, Reykjavík, og sætt sig við ástand hennar að öllu leyti. Yfirlýsingar stefnanda hafi verið gefnar bæði við undirritun kaupsamnings og við útgáfu afsals. Af þessum sökum beri að sýkna stefndu.

Í málinu liggi fyrir að stefnandi hafi átt, áður en hann keypti íbúðirnar af stefndu, tvær íbúðir í fjöleignarhúsinu að Lækjargötu 4, Reykjavík. Auk þess liggi fyrir að stefnandi bjó í einni af þeirri íbúð þegar hann keypti íbúðina af stefndu. Af öllu framangreindu leiði að stefndandi hafi þekkt vel til aðstæðna í Lækjargötu 4, Reykjavík. Þrátt fyrir að stefnandi hafi þann 12. maí 2000 keypt tvær íbúðir, samtals að verðmæti 24.000.000 króna, hafi hann ekki séð ástæðu til að skoða þær sérstaklega áður en hann keypti þær. Eins og fram komi í málavaxtalýsingu í matsbeiðni, dags. 26. nóvember 2001 hafi stefnandi skoðað íbúðirnar nákvæmlega eftir að hann fékk þær afhentar. Um þetta segi nánar í matsbeiðni:

 

„Þegar stefnandi hafði tekið við íbúðunum og skoðað þær nákvæmlega komu í ljós ýmsir ágallar.“

 

Af þessu sé ljóst að stefnandi hafi ekki skoðað þær íbúðir, sem hann keypti af stefndu, fyrr en eftir að hann fékk þær afhentar. Við þá skoðun hafi hann tekið eftir „ágöllum“ sem síðar hafi leitt til ágreinings á milli aðila máls þessa. Fyrrnefnda „ágalla“ hefði stefnandi séð ef hann hefði gætt aðgæsluskyldu sinnar. Það hafi hann ekki gert og beri hann alfarið hallann af því.

Á stefnanda sem kaupanda íbúðarinnar hafi hvílt sérstök skoðunarskylda, sbr. 47. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, með lögjöfnun. Af því leiði að honum hafi borið að skoða rækilega hið selda og leita eftir ágöllum ef eitthvað kæmi fram við skoðun hans sem gæfi ástæðu til að rannsaka nánar. Í málinu liggur fyrir að stefnandi skoðaði ekki þær íbúðir, sem hann keypti af stefndu, þrátt fyrir skýra lagaskyldu þar um. Allt framangreint leiði til þess að stefnandi hafi vanrækt skoðunar- og aðgæsluskyldu sína við kaup á íbúð þeirri sem mál þetta varðar en það leiðir til þess að hann geti ekki nú borið fyrir sig hinn meinta galla á íbúðinni að Lækjargötu 4, Reykjavík.

Stefnda mótmælir sérstaklega málatilbúnaði stefnanda hvað varðar það að fasteignin hafi verið haldin leyndum göllum. Í stefnu segir að byggt sé á því „... að umrædd íbúð merkt 221-6824 í húsinu nr. 4 við Lækjargötu í Reykjavík hafi við sölu hennar 12. maí 2000 verið haldin leyndum galla sem felst í því að nánast allar steinflísar á stofu-, forstofu- og salernisgólfi hafi verið lausar og byrjaðar að springa.“ Ef nánast allar steinflísar á stofu, forstofu og salernisgólfi hafi verið lausar og byrjaðar að springa þegar stefnandi keypti íbúð sína af stefndu þann 12. maí 2000, eins og stefnandi heldur fram, þá er ekki um leyndan galla að ræða, enda hefði stefnanda verið í lófa lagið að verða var við „ágallana“ á íbúðinni við skoðun á henni, sbr. 47. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup með lögjöfnun.

Þá verði auk framangreinds að líta til þess að allverulegur hluti íbúðarinnar var lagður steinflísum. Sú staðreynd hefði átt að leiða til þess að stefndi skoðaði nánar gólfefni ef lausar og sprungnar steinflísar urðu á vegi hans. Það gerði stefnandi ekki, eins og fyrr segir, og verður hann að bera alfarið hallann af þeirri háttsemi sinni.

Auk framangreinds byggir stefndi á því að hann hafi margsinnis lýst því yfir, að íbúðin seldist í því ástandi sem hún var við afhendingu hennar. Þennan fyrirvara af hálfu stefndu hafi stefnandi samþykkt þann 12. maí 2000 þegar hann skrifaði undir kaupsamninginn og þann 27. október s.á. þegar hann skrifaði undir afsalið. Í báðum tilvikum hafi stefnandi ritað undir án nokkurra fyrirvara. Hafandi lýst því yfir að stefnandi sætti sig við ástand íbúðanna geti stefnandi ekki komið nú fram og lýst því yfir að hann hafi ekki vitað um hinn meinta galla og geti af þeim sökum nú krafið stefndu um peningagreiðslu vegna tjóns síns. Að mati stefnda hefur fyrirvari stefnanda, sem gerður var samkvæmt sérstöku uppgjörsblaði, enga þýðingu vegna þess hversu almennur hann er og því eigi unnt að byggja á honum hvað varðar mál þetta. Sérstök þörf hafi verið á því að tilgreina nánar fyrirvara stefnanda vegna þess að þann 27. október 2000, þegar afsölin voru gefin út, var kominn upp ágreiningur á milli aðila um ákveðin atriði.

Verði eigi fallist á framangreint byggir stefnda á því að lækka beri dómkröfur stefnanda verulega. Ljóst sé að kröfugerð stefnanda byggi á matsgerð hinna dóm-kvöddu matsmanna, en þeirri matsgerð sé aftur á móti verulega ábótavant.

Í fyrsta lagi sé ekki unnt að ráða af forsendum matsins á hverju einstakar viðmiðanir hinna dómkvöddu matsmanna byggja. Þannig sé tekið fram í matsgerðinni að miðað sé við „ákvæðisverðskrá múrara og þá launataxta sem eru í gildi í dag“ án þess að skýrt sé hvað í því felist.

Í öðru lagi sé ekki unnt að sjá einstaka kostnaðarliði og hvaða forsendur búi þar að baki kostnaðaryfirliti hinna dómkvöddu matsmanna. Í því sambandi beri að taka eftirfarandi fram:

a)              Gert er ráð fyrir því að uppbrot á flísunum, vinnan við að fjarlægja þær og slípun þeirra taki 40 klst. á kr. 3.200,00 pr. klst. Þessum tölum er mótmælt sem of háum.

b)              Niðurlögn flísanna og skurður á sökkli er talinn kosta kr. 232.815,00 en ekki kemur fram hvort þar sé miðað við verð pr. fm. eða tímagjald og þá hversu há verðeiningin er sem miðað er við.

c)              Gert er ráð fyrir því að 48 fm af flísum, ásamt fúgusementi og lími kosti samtals kr. 192.000,00. Í því sambandi er gert ráð fyrir því að þessir liðir kosti kr. 4.000,00 pr. fm. Ekkert er tekið fram hvað flísarnar kosti í því sambandi, hvað fúgusementið kosti í því sambandi eða hvað límið kostar. Þá er ekki tekið fram hvort miðað sé við að verkkaupi, þ.e. stefnandi, kaupi flísarnar, fúgu-sementið eða límið, eða hvort gert sé ráð fyrir því að múrarameistarinn kaupi það.

d)              Gert er ráð fyrir sérstöku 20% meistaraálagi við lagningu flísanna. Því er mótmælt að reiknað sé sérstakt meistaraálag á vinnu múrarameistara. Alkunna er að múrarameistarar leggja sjaldnast sjálfir flísar í einstökum verkum. Múrarameistararar eru oft og tíðum með undirverktaka á sínum snærum, sem eru yngri, óreyndari og þar af leiðandi ódýrari. Fráleitt er að miða við sérstakt 20% meistaraálag við lagningu flísanna.

e)              Gert er ráð fyrir því að stefnandi verði að flytja úr íbúðinni, sem metin var af hálfu hinna dómkvöddu matsmanna. Hvergi kemur fram í matsgerðinni um að stefnandi búi í þeirri íbúð sem metin var og þá hvort hann búi þar einn eða með einhverjum öðrum einstaklingi. Eins og áður sagði er stefnandi eigandi að þremur öðrum íbúðum í sama fjöleignarhúsi.

f)               Gert er ráð fyrir því að hótelherbergi sé leigt á einu af stærstu hótelum í Reykjavík, Hótel Esju, auk þess sem gert er ráð fyrir því að herbergi sé leigt yfir sumartímann þegar leiguverð hótelherbergja er sem hæst. Þetta er óeðlilegt enda fjölmörg önnur og ódýrari hótel til staðar. Ennfremur skýtur skökku við að gert sé ráð fyrir því að afnotamissir vegna lagningar flísanna sé ein vika. Þessum tíma er mótmælt sem of löngum.

Af öllu framangreindu sé ljóst að matsgerð hinna dómkvöddu matsmanna sé svo ábótavant að ekki sé unnt að byggja á henni.

Þá beri auk framangreinds að geta þess að allar tölur í áðurnefndri matsgerð geri ráð fyrir virðisaukaskatti á vinnu þeirra iðnaðarmanna sem gert er ráð fyrir því að inni verkið af hendi. Þannig sé ekki gert ráð fyrir því að stefnandi fái 60% af virðisaukaskatti endurgreiddan af vinnu iðnaðarmanna, sbr. 2. mgr. 42. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Með vísan til þess beri að lækka greiddan virðisaukaskatt vegna vinnu iðnaðarmanna um 60%, eða sem nemi 100.344 krónum.

Verði ekki fallist á þá kröfu stefndu um sýknu af kröfu stefnanda um greiðslu matskostnaðar, er krafist lækkunar á matskostnaði. Eins og matsbeiðni stefnanda beri með sér sé óskað eftir tvíþættu mati matsmanna – annars vegar mati á kostnaði við að lagfæra steinflísar í annarri íbúðinni og hins vegar mati á verðrýrnun íbúðanna vegna vöntunar á þvottahúsi. Mál þetta varði einungis fyrri hluta matsgerðarinnar og af þeim sökum óeðlilegt að stefndu beri að greiða allan matskostnað stefnanda, enda varði mál þetta einungis fyrri hluta hennar.

Um málsástæður varðandi varakröfu stefndu vísast að öðru leyti til þess sem rakið var í umfjöllun um aðalkröfu.

Kröfu um málskostnað í aðalkröfu og varakröfu byggir stefndi á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Stefndi vísar til almennra reglna samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga og meginreglna um kaup og sölu fasteigna – einkum er vísað til meginreglna fasteignakauparéttar um skoðunarskyldu kaupanda, skyldu kaupanda til að koma fram með andmæli sín eins fljótt og unnt er og réttarreglna um fyrirvara í samningum um kaup fasteigna.

Vísað er til kaupalaga nr. 39/1922, einkum 42., 43. og 47. gr. laganna, svo og til ólögfestra meginreglna kröfuréttarins um galla, skaðabætur, afslátt og skoðunarskyldu kaupanda. Þá er og vísað til reglna varðandi fyrirvara seljanda og kaupanda í fasteignakaupum.

Varðandi kröfu um málskostnað vísast til 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.  

NIÐURSTAÐA

Fyrir liggur samkvæmt mati dómkvaddra matsmanna og er raunar ekki umdeilt í máli þessu, að í íbúð þeirri sem stefnandi keypti af stefnda voru steinflísar sem sumar voru lausar er stefnandi fékk hana afhenta. Fram kom hjá matsmönnum að þeir urðu þessa varir við að draga hamar eftir flísunum, þá hafi heyrst hljóð sem benti til þess að flísar hafi verið lausar. Hjá stefnanda kom fram að hann hefði orðið þess var að eitthvað væri athugavert við flísarnar er eitthvað datt á þær og hljóð sem við það heyrðist hafi bent til þess að eitthvað var að. Það er álit dómsins að galli sá er var á flísalögn þessari hafi verið þannig að hann leyndist við venjulega skoðun. Þannig verður ekki á það fallist með stefndu að hefði stefnandi skoðað íbúðina hefði hann mátt sjá gallann.

Í matsgerð hinna dómkvöddu matsmanna er gert ráð fyrir tilteknum aðferðum við lagfæringu á galla þeim sem stefnandi ber fyrir sig. Dómurinn telur að í fyrsta lagi hafi það atriði að flísar voru lausar ekki þurft að teljast verulegur galli í skilningi reglna um fasteignakaup, sem í gildi voru er kaup tókust með aðilum. Kemur fram í skýrslu matsmanna að ekki hafi sést missmíði á flísunum og reyndar er það álit dómsins, eins og að framan greinir, að þetta atriði hefði leynst við skoðun ef fram hefði farið. Þá er það álit dómsins að úr þessu hefði mátt bæta með öðrum, einfaldari og ódýrari aðferðum en lagðar eru til í matsgerð. Kemur þar til að nota hefði mátt flísar þær sem fyrir voru á nýjan leik enda ekki sýnt fram á að þær hafi verið ónýtar. Telur dómurinn þannig, að ekki hafi verið nauðsynlegt að endurnýja alla flísalögnina svo sem matsmenn gera ráð fyrir. Sömuleiðis er ekki sýnt fram á að viðgerð hefði kallað á viku hóteldvöl stefnanda. Þá er ekki tekið tillit til þess að stefnandi hefði átt kost á því að fá endurgreiðslu 60% virðisaukaskatts samkvæmt 2. mgr. 42. gr. laga um virðisaukaskatt nr, 50/1988.

Að öllu þessu athuguðu er það álit dómsins að kostnaður við úrbætur vegna þess að flísar voru lausar sé ofmetinn í matsgerð þeirri sem stefnandi ber fyrir sig og hún veiti ekki viðhlítandi stoð við þeirri málsástæðu hans að verulegur galli hafi verið á íbúð þeirri sem hann keypti af stefndu.

Verður hún því sýknuð af öllum kröfum stefnanda og eftir úrslitum málsins verður stefnandi dæmdur til að greiða stefndu 200.000 krónur í málskostnað.

Allan Vagn Magnússon héraðsdómari kvað upp dóminn ásamt meðdómsmönnunum Ásmundi Ingvarssyni og Helga S. Gunnarssyni, verkfræðingum.

DÓMSORÐ

Stefnda, Björg Einarsdóttir, skal sýkn af öllum kröfum stefnanda, Guðfinns Halldórssonar.

Stefnandi greiði stefndu 200.000 krónur í málskostnað.