Föstudaginn 14. maí 2010.
Nr. 208/2010.	Hallgrímur Sigmundsson (Óskar Sigurðsson hrl.) gegn Akureyrarkaupstað (Hreinn Pálsson hrl.)

Kærumál. Þinglýsing. Fasteign.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem fallist var á kröfu A um að þinglýsingarstjóri skyldi afmá erfðafestusamning úr fasteignabók og geta hans sjálfstætt í sömu bók. Í málinu leitaði A leiðréttinga á færslum í fasteignabók  sem áttu sér stað á árinu 1939. Talið var að ekki væri nú unnt með kröfu um leiðréttingu á færslu í fasteignabók samkvæmt 27. gr. þinglýsingalaga að fá dómsúrlausn um þann ágreining sem A hafi gert um efni og skráningu réttinda yfir fasteignunum. Var hinn kærði úrskurður því felldur úr gildi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ingibjörg Benediktsdóttir, Garðar Gíslason og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 24. mars 2010, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 6. apríl. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Norðurlands eystra 15. mars 2010, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að lagt yrði fyrir sýslumanninn á Akureyri að afmá erfðafestusamning 25. apríl 1939, með þinglýsinganúmer 385, úr fasteignabók vegna Norðurvegs 19, Hrísey, og geta hans sjálfstætt í sömu bók. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi „og staðfest verði ákvörðun þinglýsingarstjórans á Akureyri að synja kröfu varnaraðila um að afmáningu (sic.) erfðafestusamnings dagsettum (sic.) 25. apríl 1939. ltr. F nr. 385 af blaði Norðurvegar 19, Hrísey, í fasteignabók sem og leiðréttingu á skjalnúmeri þinglýsts lóðarleigusamnings dagsettum (sic.) 25. apríl 1939 úr þinglýsingabók sem og leiðréttingu á skjalnúmeri þinglýsts lóðarleigusamnings dagsettum (sic.) 14. ágúst 1939 og skráningu stærðar lóðarinnar að Norðurvegi 19, Hrísey.“ Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar.

Dómkrafa sóknaraðila í héraði var eingöngu um að kröfu varnaraðila, sem laut að gjörðum þinglýsingarstjórans á Akureyri, yrði hafnað. Hann hafði þar ekki uppi framangreindar kröfur um staðfestingu dómsins á ákvörðunum þinglýsingarstjórans, svo illskiljanlegar sem þær eru, og koma þær því ekki til sérstakrar meðferðar fyrir Hæstarétti.

 Í máli þessu leitar varnaraðili leiðréttinga á færslum í fasteignabók sem áttu sér stað á árinu 1939. Telur hann að mistök hafi leitt til þess að land, sem erfðafestusamningur 25. apríl 1939 tekur til, hafi orðið hluti af fasteigninni Norðurvegi 19, Hrísey. Fyrir liggur í málinu að réttindi til framangreindra fasteigna hafa gengið frá upphaflegum rétthafa til annarra og reisir sóknaraðili rétt sinn til þeirra á afsali 7. nóvember 1977. Telur hann sig þar hafa öðlast rétt til beggja spildnanna sem málið greinir og ekkert sé nú athugavert við að telja þær tilheyra sömu fasteign í fasteignabók.

Fallist verður á með sóknaraðila að ekki sé nú unnt með kröfu um leiðréttingu á færslu í fasteignabók samkvæmt 27. gr. þinglýsingalaga að fá dómsúrlausn um þann ágreining sem varnaraðili hefur gert um efni og skráningu réttinda yfir þessum spildum. Verður hinn kærði úrskurður því felldur úr gildi.

Samkvæmt þessum málsúrslitum verður varnaraðila gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er felldur úr gildi.

Varnaraðili, Akureyrarkaupstaður, greiði sóknaraðila, Hallgrími Sigmundssyni, samtals 350.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Norðurlands eystra 15. mars 2010.

Mál þetta barst dómnum 17. desember sl.

Sóknaraðili er Akureyrarkaupstaður, Geislagötu 9, Akureyri. Varnaraðili er Hall­grímur Sigurðsson, Norðurvegi 19, Hrísey, Akureyrarkaupstað.

Sóknaraðili krefst þess að lagt verði fyrir þinglýsingarstjórann á Akur­eyri í fyrsta lagi að afmá erfðafestusamning dags. 25. apríl 1939 með þing­lýsingarnúmer 385 úr þinglýsingabók, vegna Norðurvegar 19, Hrísey, í öðru lagi að leiðrétta skjalnúmer þinglýsts lóðarleigusamnings dags. 14. ágúst 1939 vegna lóðarinnar 152083, Norðurvegur 19, Hrísey, úr 385 í 329 í þinglýsingabók, í þriðja lagi að leiðrétta þinglýsta stærð lóðarinnar 152083 að Norðurvegi 19, Hrísey úr 12.000 fm. í 723,4 fm. í þinglýsingabók og í fjórða lagi að geta erfðafestu milli Saltneslands að norðan og Akurs að sunnan í Hrísey sjálfstætt í þinglýsingabók með skjalnúmerið 385.

Varnaraðili krefst þess að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað. Þá krefst hann málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.

I.

Hinn 14. ágúst 1937 seldu eigendur jarðarinnar Syðstabæjar í Hrísey Oddnýju Jónsdóttur á leigu 24x24 m byggingarlóð úr landi jarðarinnar. Lóðin var leigð til ótakmarkaðs tíma. Samningurinn er óuppsegjanlegur af hálfu landeigenda, en uppsegjanlegur af hálfu leigutaka. Leigutaka er heimilt að selja eða veðsetja leigurétt sinn ásamt húsum og mannvirkjum á lóðinni.

Staðfest endurrit þessa skjals ber ekki með sér að það hafi verið áritað um þing­lýsingu. Samkvæmt endurriti af blaði Norðurvegar 19 í fasteignabók var því þinglýst árið 1939, en ekki er nánar greint hvenær. Skjalið er þar tilgreint ltr. F. nr. 329.

Hinn 25. apríl 1939 seldu eigendur Syðstabæjar Oddnýju 12.000 m² landspildu, milli Saltneslands að norðan og Akurs að sunnan, merkta nr. 41 á uppdrætti jarðarinnar, á ,,erfðafestu“ til ræktunar, en ekki bygginga nema hlöðu og peningshúsa, ekki heldur til svarðartekju, grjótnáms eða annarra afnota. Skyldi leigutaki girða spilduna innan tveggja ára og hafa ræktað hana innan 5 ára, ella skyldi hún falla á ný til landeigenda. Ákvæði er í samningnum um forkaupsrétt landeigenda. Samningurinn er óuppsegjanlegur af hálfu landeigenda í 60 ár, frá árinu 1938 að telja. Ákvæði er í samningnum um forgangsrétt þáverandi eiganda til framhaldsleigu eftir það. Þessum samningi var þinglýst árið 1939 og hans getið á blaði Norðurvegar 19 í fasteignabók, ltr. F nr. 385.

Samkvæmt gögnum málsins framseldi Oddný Jónsdóttir réttindi sín samkvæmt þessum samningi til Stefáns Stefánssonar hinn 1. október 1952. Stefán framseldi Hilmari Símonarsyni þau 14. maí 1957. Ekki liggur neitt fyrir um að þessum samn­ingum hafi verið þinglýst. Meðal málsgagna er að finna yfirlýsingu frá Hafdísi Hilmarsdóttur, dóttur Hilmars Símonarsonar. Segir þar að móðir hennar setið í óskiptu búi eftir Hilmar og látist 1994. Erfðafesturéttindin hafi ekki verið meðal eigna við skipti á búinu, en hafi tilheyrt því eftir því sem hún viti best.

Varnaraðili er núverandi lóðarleiguhafi að Norðurvegi 19, Hrísey, samkvæmt afsali dags. 7. nóvember 1977. Í afsalinu kemur fram að með fylgi lóðarréttindi og að lóðin sé leigulóð.

Hinn 13. nóvember 2009 ritaði bæjarlögmaður sóknaraðila þinglýsingarstjóra bréf og vakti athygli á því að erfðafestulandið og leigulóðin væru skráð sem ein og sama lóðin ,,á landnúmer 152083.“ Krafðist sóknaraðili þess að erfðafestubréfið yrði ,,fært af landnúmeri 152083 og lóðarstærð yrði leiðrétt til samræmis við upphaflegan lóðarleigusamning, með vísan til 27. gr. laga nr. 39/1978.

Hinn 17. nóvember 2009 synjaði þinglýsingarstjóri erindinu. Kvað hann ekki verða fullyrt að færsla skjals ltr. F nr. 385 í þinglýsingabók sé röng eða að mistök hefðu orðið við þinglýsingu þess.

Sóknaraðili tilkynnti þinglýsingarstjóra um málskot þann 24. nóvember 2009. Gögn bárust héraðsdómi 17. desember sl. Varnaraðila var tilkynnt um málskotið með bréfi 6. janúar 2010 og veittur frestur til að gera athugasemdir af sinni hálfu. Greinargerð hans barst héraðsdómi 4. febrúar 2010.

II.

Sóknaraðili telur að opinber skráning lóðarinnar að Norðurvegi 19, Hrísey, valdi ósamrýmanlegri vanheimild og geti hann ekki sætt sig við þennan réttarágalla, þ.e. að fyrir handvömm hafi stærð erfðafestunnar runnið inn í lóðarstærð lóðarinnar að Norðurvegi 19, Hrísey. Telur sóknaraðili þau mistök hafa verið gerð í upphafi, að erfðafestan hafi verið skráð á sama blað og lóðin Norðurvegur 19 í fasteignabók. Þegar þinglýsingabók og skráð gögn Fasteignamats ríkisins (nú Fasteignaskrá Íslands) hafi verið samkeyrð til að mynda eina landskrá fasteigna hafi skjalnúmer lóðar­leigusamningsins fallið niður og hann og erfðafestusamningurinn séu nú aðeins tilgreindir með númeri hins síðarnefnda.

Sóknaraðili byggir kröfur sínar á þinglýsingalögum nr. 39/1978, aðallega 1., 3., og 27. gr. laganna.

Varnaraðili byggir á því að erfðafestusamningnum hafi verið þinglýst á Norður­veg 19 sem hann hafi síðar eignast með fyrrgreindu afsali dags. 7. nóvember 1977 og komi þar fram að fasteignin að Norðurvegi 19, Hrísey sé seld ásamt öllu því sem henni fylgi og fylgja beri, svo og lóðarréttindi. Telur hann ekki hægt að byggja á öðrum gögnum í málinu en þinglýstum. Sé ekki með nokkrum hætti hægt að fullyrða að færsla áður nefndra samninga í þinglýsingabók sé röng eða að mistök hafi átt sér stað við þinglýsingu þeirra. Þá hafi sóknaraðili ekki gert grein fyrir lögvörðum hagsmunum sínum né sýnt fram á með hvaða hætti þinglýsing erfðafestusamningsins nr. F385 geti valdið honum réttarspjöllum.

Að mati varnaraðila skiptir það engu máli að lóðirnar liggja ekki saman. Langt sé um liðið síðan til nefndrar fasteignar hafi verið stofnað og til hennar lagt það land sem vísað sé til í erfðafestusamningi ltr. F nr. 385. Þessi réttindi tilheyri því fasteign varnaraðila að Norðurvegi 19. Sé varnaraðili grandlaus og þinglýstur framsalshafi umræddra fasteignaréttinda frá 7. nóvember 1977. Reglur eignaréttar, traust­fangsreglur og reglur þinglýsingalaga standi því í vegi að unnt sé að fallast á kröfur sóknaraðila.

Að hálfu varnaraðila er vísað til þinglýsingalaga nr. 39/1978, einkum 24. gr., 25. gr., 27. gr., og 1. mgr. 33. gr. laganna, rannsóknarskyldu þinglýsingarstjóra, 72. gr. stjórnarskrár Lýðveldisins Íslands nr. 33/1944, sbr. 19. gr. stjórnskipunarlaga nr. 97/1995 og meginreglna eigna- og fasteignakauparéttar. Krafa um málskostnað úr hendi sóknaraðila er byggð á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991

III.

Mál þetta varðar tvo leigusamninga um nánar greinda landskika úr Syðstabæ, Hrísey. Ekki hafa verið lögð fram í málinu gögn um þinglýsta eignarheimild að þeirri fasteign. Samkvæmt útprentun úr Fasteignaskrá Íslands er sóknar­aðili eigandi íbúðar­húsalóðar að Norðurvegi 19. Þá kemur fram í mála­vaxta­lýsingu sóknaraðila að hann hafi innheimt lóðarleigu af varnaraðila og er því ekki sérstaklega mótmælt. Að þessu athuguðu verður ekki á það fallist að sýnt sé að sóknaraðila skorti lögvarða hagsmuni af að fá úrlausn um kröfur sínar í þessu máli.

Svo sem fyrr segir kveður annar samningurinn á um leigu lóðar að Norðurvegi 19 í ótakmarkaðan tíma og ótakmarkaðan rétt til að veðsetja lóðarréttindin og mannvirki á henni, svo og til að framselja réttindi samkvæmt samningnum. Samningurinn um land­spilduna kveður á um takmörkuð not, þ.e. ræktun og byggingu hlöðu og penings­húsa. Þá kveður hann á um skyldu leigutaka til að girða spilduna og rækta hana. Landeigandi á forkaupsrétt, vilji leigutaki selja réttindi sín. Samningurinn er upp­segjanlegur af hálfu landeiganda eftir tiltekinn tíma. Bendir þessi munur á réttindum og skyldum aðila samkvæmt samningunum til þess að ætlun þeirra hafi ekki verið að sameina lóðina og erfðafestulandið. Bendir ekkert til þess að erfðafestulandið hafi verið lagt til lóðarinnar að Norðurvegi 19, eins og varnaraðili heldur fram. Þar sem hér er um tvær sérgreindar eignir að ræða verður ekki annað séð en að það hafi verið mistök af hálfu sýslumannsins í Eyjafjarðarsýslu og andstætt fyrirmælum 11. gr. þágildandi laga nr. 30/1928, að færa samning um erfðafestulandið á blað fasteignarinnar Norðurvegar 19 í öndverðu, sérstaklega þegar litið er mismunandi réttinda yfir þessum landskikum.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 skal þinglýsingarstjóri bæta úr, verði hann þess áskynja að færsla í fasteignabók sé röng eða mistök hafi orðið ella. Bar þinglýsingarstjóranum á Akureyri eftir þessu að verða við kröfu sóknaraðila um úrbætur með því að afmá erfðafestusamninginn af blaði Norðurvegar 19 í fasteignabók og færa hann í sömu bók sem sérgreind eignarréttindi yfir þeirri landspildu sem hann tekur til, með þeim hætti sem í upphafi bar að gera.  Verður synjun hans um úrbætur hrundið og lagt fyrir hann að bæta úr eins og nánar greinir í úrskurðarorði. Leiðir sjálfkrafa af þeim úrbótum, að þinglýsingarstjóri vísi að þeim gerðum til réttra númera þinglýstra skjala og greini flatarmál eigna eins og heimildarskjöl hljóða um, án þess að sérstaklega þurfi að leggja það fyrir hann í úrskurðarorði.

Málskostnaður fellur niður.

Úrskurðinn kveður upp Erlingur Sigtryggsson, héraðsdómari.

ÚRSKURÐARORÐ:

Þinglýsingarstjórinn á Akureyri skal afmá erfðafestusamning, dags. 25. apríl 1939, ltr. F nr. 385, af blaði Norðurvegar 19, Hrísey, í fasteignabók og geta hans sjálf­stætt í sömu bók.

Málskostnaður fellur niður.