Þriðjudaginn 29. mars 2011.
Nr. 85/2011.	Aðaleign ehf. (Jón Einar Jakobsson hrl.) gegn Herra Garðari ehf. (Magnús Björn Brynjólfsson hrl.)

Kærumál. Aðför. Forkaupsréttur. Vanheimild. Lögveð.

A  kærði úrskurð héraðsdóms þar sem hafnað var aðalkröfu hans um að sýslumanninum í R yrði gert skylt að gefa út afsal fyrir tiltekinni fasteign H gegn tiltekinni greiðslu og skuldajöfnuði og varakröfu hans um að afsalið yrði gefið út gegn tiltekinni greiðslu þar sem hluti hennar yrði greiddur með fyrirvara. Með dómi Hæstaréttar 10. desember 2009 í málinu nr. 195/2009 hafði forkaupsréttur A að eigninni verið viðurkenndur. Var H dæmt skylt að afsala til A umræddri eign. Í kjölfar dómsins sendi A áskorun til H um efndir á dóminum en H varð ekki við henni. A sendi þá beiðni til sýslumanns um aðför samkvæmt 74. gr. laga nr. 90/1989 um aðför til að fullnægja dómi Hæstaréttar í fyrrgreindu máli en þeirri beiðni var hafnað og var henni einnig hafnað í héraðsdómi. Í dómi Hæstarétti var talið að tilkynning sem A sendi til H 7. ágúst 2007 þess efnis að hann hygðist neita forkaupsréttar síns hefði verið ákvöð og með henni hefði A gengið inn í þann samning sem H hafði gert við K og M. Við móttöku ákvaðarinnar hefði stofnast samningur milli A og H þess efnis sem í afsalinu greindi. Ekki hefði verið haldið fram að tilkynningin hefði verið utan þeirra fresta sem greindi í 2. mgr. 9. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og samningurinn væri ekki úr gildi fallinn. Samkvæmt honum skyldi H hirða arð af eigninni fram til afhendingardags og greiða af henni skatta og skyldur til sama dags en A frá þeim tíma. Afhending eignarinnar hefði ekki fram á tilsettum tíma af ástæðum sem H bæri ábyrgð á. Bæri hann því ábyrgð á eignarhlutanum og var skylt að greiða af honum skatta og skyldur þar með talin fasteigngjöld, gjöld í hússjóð og til sameiginlegra framkvæmda. Þar sem H gerði það ekki vanefndi hann skyldur sínar samkvæmt skilmálum afsalsins. A hefði verið því verið heimilt að halda eftir af kaupverði svo miklu sem nægði til þess að tryggja greiðslu þessara krafna. A hefði einnig verið heimilt að greiða kröfurnar, svo sem hann og gerði, enda yrði fallist á að þannig hefði hann takmarkað það tjón sem af frekari vanskilum hefði leitt. Samkvæmt þessu hefði hann haft rétt til þess að draga umræddar greiðslur frá kaupverðinu. Var hinn kærði úrskurður því felldur úr gildi og lagt fyrir sýslumann að gefa út afsal til A fyrir fasteign H gegn tiltekinni greiðslu með bankatékka og með sönnun fyrir greiðslu á lögveðsskuldum og aðfarargjaldi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Ólafur Börkur Þorvaldsson og Viðar Már Matthíasson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 2. febrúar 2011, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 10. sama mánaðar. Frekari gögn bárust réttinum síðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 21. janúar 2011, þar sem hafnað var bæði aðalkröfu sóknaraðila um að sýslumanninum í Reykjavík yrði gert skylt að gefa út afsal fyrir eign varnaraðila í fasteigninni Aðalstræti 9, Reykjavík, merktri 02-05, með fastanúmeri 229-6400, aðallega gegn greiðslu á 5.686.947 krónum með bankatékka og með skuldajöfnuði við kröfu sóknaraðila að fjárhæð 1.313.053 krónur, vegna greiðslu hans á lögveðskröfum og aðfarargjaldi og varakröfu hans um að afsalið yrði gefið út gegn greiðslu á samtals 7.000.000 krónum, þar sem 1.313.053 krónur yrðu greiddar með fyrirvara. Kæruheimild er í 4. mgr. 91. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að ákvarðanir sýslumannsins í Reykjavík við aðfarargerð nr. B-33/2010, 17. ágúst 2010, verði felldar úr gildi og sýslumanni gert að halda áfram og ljúka aðfarargerð með útgáfu afsals til sóknaraðila á framangreindri eign, aðallega gegn greiðslu á 5.686.947 krónum með bankatékka og með skuldajöfnuði við kröfu sóknaraðila vegna greiðslu hans á lögveðskröfum og aðfarargjaldi að fjárhæð  1.313.053 krónur, en til vara gegn greiðslu á 7.000.000 krónum, þar sem 1.313.053 krónur yrðu greiddar með fyrirvara af hálfu sóknaraðila um endurkröfu. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

Varnaraðili afsalaði 29. maí 2007 til Kristjáns Stefánssonar og Magnúsar Björns Brynjólfssonar 55 fermetra skrifstofu- og verslunarhúsnæði á 2. hæð í húsinu númer 9 við Aðalstræti í Reykjavík. Númer eignarhlutans er 02-05 en fastanúmer 229-6400. Í afsalinu kemur fram að kaupverðið sé 7.000.000 krónur og að það sé að fullu greitt. Jafnframt segir að engar veðskuldir hvíli á eigninni. Afhendingardagur er sagður 29. maí 2007. Þá segir einnig svo: ,,Kaupendur hirða arð eignarinnar frá afhendingardegi og greiða jafnframt af henni skatta og skyldur frá sama tíma.“ Afsalinu var þinglýst 30. maí sama ár. Varnaraðili bauð sóknaraðila ekki að neyta forkaupsréttar að eigninni, en sóknaraðili tilkynnti honum í símskeyti 7. ágúst 2007 að hann hygðist neyta forkaupsréttar síns og krefjast afsals gegn greiðslu á umsömdu kaupverði. Ekki liggur fyrir hvort varnaraðili svaraði þessari tilkynningu.

Sóknaraðili krafðist þess að sýslumaðurinn í Reykjavík afmáði framangreint afsal úr þinglýsingarbók vegna þess að hann ætti forkaupsrétt að eigninni, sem hann hefði þegar tilkynnt um að hann ætlaði að nýta sér. Þeirri kröfu var hafnað og bar sóknaraðili þá synjun undir héraðsdóm og síðan Hæstarétt, sem í dómi 13. nóvember 2007 í máli nr. 586/2007 felldi úr gildi ákvörðun sýslumanns og lagði fyrir hann að afmá afsalið úr þinglýsingarbók. Í dómi Hæstaréttar segir að í eignaskiptasamningi, sem þinglýst var á eignina 22. desember 1972, hafi verið ákvæði um forkaupsrétt, sem hafi staðið óbreytt þrátt fyrir breytingar sem gerðar voru með síðari samningi, og ekki hefði verið sýnt fram á að ákvæðið um forkaupsréttinn hefði fallið úr gildi af öðrum ástæðum.

Sóknaraðili höfðaði mál 20. nóvember 2007 gegn varnaraðila og Kristjáni Stefánssyni og Magnúsi Birni Brynjólfssyni og gerði þá kröfu, að ,,viðurkenndur verði forkaupsréttur sinn“ að áðurnefndri eign ,,með sömu kjörum og skilmálum og í afsali [varnaraðila] til meðstefndu Kristjáns Stefánssonar og Magnúsar Björns Brynjólfssonar ...“ Þá krafðist sóknaraðili þess einnig að varnaraðila ,,verði gert skylt að selja og afsala [sóknaraðila] umræddri fasteign gegn greiðslu með sömu kjörum og skilmálum og greinir í framangreindu afsali.“ Með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 28. maí 2008 var fallist á kröfu sóknaraðila. Sá dómur var ómerktur með dómi Hæstaréttar 12. febrúar 2009 í máli nr. 465/2008 þar sem í héraðsdómi hefði ekki verið tekin afstaða til allra málsástæðna sem stefndu í málinu höfðu teflt fram. Málið var dæmt í héraðsdómi á nýjan leik og þeim dómi áfrýjað til Hæstaréttar sem í dómi 10. desember 2009 í málinu nr. 195/2009 viðurkenndi forkaupsrétt sóknaraðila að eigninni með tilheyrandi sameign og lóðarréttindum og öðru sem fylgir og fylgja ber með sömu kjörum og greindi í afsali til Kristjáns og Magnúsar Björns 29. maí 2007. Var varnaraðila einnig dæmt skylt að afsala til sóknaraðila umræddri eign gegn greiðslu með sömu kjörum og skilmálum og í afsalinu greindi. Í þessum dómi Hæstaréttar kemur fram að niðurstaðan leiði af þeirri forsendu að í málinu nr. 586/2007 hafi dómstólar tekið ,,efnislega afstöðu til þess hvort forkaupsréttur [sóknaraðila] væri fyrir hendi í lögskiptum aðila vegna afsalsins 29. maí 2007.“

Varnaraðili og Kristján Stefánsson og Magnús Björn Brynjólfsson freistuðu þess 14. júní 2010 að fá afsalinu frá 29. maí 2007 þinglýst á ný. Var sú krafa rökstudd svo að sóknaraðili hefði ekki nýtt sér forkaupsrétt sinn innan lögboðins frests, sbr. 2. mgr. 9. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og væri hann því niður fallinn. Sýslumaður ákvað 27. júlí sama ár að vísa afsalinu frá þinglýsingu. Var þeirri ákvörðun skotið til héraðsdóms, sem staðfesti hana með úrskurði 12. nóvember 2010. Varnaraðili og þeir Kristján og Magnús Björn kærðu þann úrskurð til Hæstaréttar sem með dómi 7. desember 2010 í máli nr. 656/2010 vísaði málinu frá Hæstarétti að því er varðaði kæru þeirra, þar sem kæran hefði verið haldin verulegum annmörkum. Sóknaraðili kærði einnig síðastgreindan úrskurð héraðsdóms og féllst Hæstiréttur á varakröfu hans um staðfestingu úrskurðarins.

II

Að gengnum dómi Hæstaréttar 10. desember 2009 í máli nr. 195/2009 sendi sóknaraðili 14. janúar 2010 áskorun til varnaraðila um efndir á dóminum. Lýsti sóknaraðili þar yfir því að hann væri reiðubúinn að standa við skyldur sínar samkvæmt dóminum. Varnaraðili varð ekki við þessari áskorun. Aðilar höfðu ýmis samskipti vegna málsins, meðal annars greiddi varnaraðili og Kristján Stefánsson og Magnús Björn Brynjólfsson málskostnað sem þeir höfðu verið dæmdir til að greiða sóknaraðila. Í bréfi sóknaraðila 9. ágúst 2010 sendi hann varnaraðila skilagrein um kröfur sem hann kvaðst hafa greitt og væru tryggðar með lögveði í eignarhluta þeim sem forkaupsréttur hans tæki til. Í bréfinu segir einnig að gjalddagi allra krafnanna hafi verið kominn og nauðsynlegt hafi verið að greiða þær til að komast hjá frekari kostnaði. Kröfurnar kvaðst sóknaraðili hafa greitt á tímabilinu 20. apríl 2010 til 9. júní sama ár. Um hafi verið að ræða kröfur vegna fasteignagjalda 1. apríl til 1. ágúst 2008, 152.142 krónur, og febrúar til apríl 2009, 55.047 krónur, og greiðslu samkvæmt áritaðri stefnu, 1.096.364 krónur, auk aðfarargjalds í ríkissjóðs 9.500 krónur. Í bréfinu lýsti sóknaraðili yfir skuldajöfnuði við hluta kaupverðs eignarinnar vegna greiðslu á kröfum þessum samtals að fjárhæð 1.313.053 krónur.

Sóknaraðili hafði 9. júní 2010 sent beiðni til sýslumanns um aðför samkvæmt 74. gr. laga nr. 90/1989 til að fullnægja dómi Hæstaréttar í máli nr. 195/2009. Krafðist sóknaraðili þess að sýslumaður ,,fullnægi rétti [hans] samkvæmt hæstaréttardómi uppkveðnum 10.12.2009 ... til að fá útgefið og afhent afsal“ í samræmi við dómsorð. Í aðfararbeiðni segir einnig að sóknaraðili muni greiða kaupverð hinnar afsöluðu eignar, 7.000.000 krónur, á þann hátt að með peningum yrðu greiddar 5.686.947 krónur en 1.313.053 krónur með skuldajöfnuði við kröfu hans vegna greiðslu framangreindra krafna. Lagði sóknaraðili fram tékka útgefinn af banka er hann bauð fram greiðslu á fyrrnefndu fjárhæðinni.

Varnaraðili andmælti 16. ágúst 2010 að aðför mætti ná fram að ganga. Rökstuddi hann andmæli sín meðal annars með því að sóknaraðili hefði ekki eignast þær kröfur, sem hann greiddi, ,,svo sem lögveðsskuldir v/fasteignagjalda alls að fjárhæð kr. 207.189 og skuld vegna viðhaldsframkvæmda að fjárhæð kr. 1.096.364.“ Ekkert framsal lægi fyrir vegna greiðslu á fasteignagjöldum og framsal á kröfum vegna viðhaldsframkvæmda væri ekki gilt þar sem lögmaður sá, er það veitti, hefði ekki haft til þess heimild umbjóðanda síns.

Með ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík 17. ágúst 2010 var því hafnað að taka til greina skuldajöfnuð samkvæmt kröfu sóknaraðila og jafnframt hafnað að hann ætti þess kost að greiða með fyrirvara þann hluta kaupverðsins, 1.313.053 krónur, sem hann taldi sig þegar hafa greitt. Taldi sýslumaður því hvorugt greiðslutilboð sóknaraðila löglegt og hafnaði ,,að svo stöddu að fullnægja með aðför skyldu [varnaraðila] til að rita undir afsal“ vegna eignarinnar. Sóknaraðili krafðist úrlausnar héraðsdóms um ákvörðun sýslumanns og er niðurstaða héraðsdóms í því máli hér til endurskoðunar.

III

Með símskeyti sóknaraðila til varnaraðila 7. ágúst 2007 lýsti hann yfir því að hann hygðist nýta sér forkaupsrétt sinn að eigninni og krafðist ,,afsals til sín fyrir umræddri eign gegn greiðslu kaupverðsins kr. 7.000.000 og samkvæmt öðrum skilmálum í samræmi við nefnt afsalsskjal.“  Þessi tilkynning sóknaraðila var ákvöð og með henni gekk hann inn í þann samning sem varnaraðili hafði gert 29. maí 2007 við  Kristján Stefánsson og Magnús Björn Brynjólfsson. Við móttöku ákvaðarinnar stofnaðist því samningur milli sóknaraðila og varnaraðila þess efnis sem í afsalinu greindi. Því er ekki haldið fram að tilkynningin 7. ágúst 2007 hafi verið utan þeirra fresta sem greinir í 2. mgr. 9. gr. laga nr. 40/2002. Samningur þessi hefur ekki fallið úr gildi. Samkvæmt honum skyldi varnaraðili hirða arð af eigninni, ef um hann yrði að ræða, fram til afhendingardags og greiða af henni skatta og skyldur til sama dags, en sóknaraðili frá þeim tíma. Skilmáli þessi er í samræmi við 13. gr. laga nr. 40/2002. Varnaraðili bar ábyrgð og áhættu af eigninni fram að afhendingu, sbr. 1. mgr. 12. gr. sömu laga. Afhending eignarinnar fór ekki fram 29. maí 2007 af ástæðum sem varnaraðili ber ábyrgð á og bar hann því áfram ábyrgð á eignarhlutanum og var skylt að greiða af honum skatta og skyldur, þar með talin fasteignagjöld og gjöld í hússjóð og til sameiginlegra framkvæmda. Fasteignagjöld eru tryggð með lögveði í viðkomandi fasteign samkvæmt 7. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga og er hlutdeild fasteignar í sameiginlegum kostnaði vegna reksturs, viðhalds og endurbóta tryggð með lögveði í fasteigninni, sbr. 48. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Engu breytir þótt fyrirsvarsmaður sóknaraðila hafi verið á húsfundum þar sem ákvarðanir um framkvæmdir við endurbætur og viðhald voru teknar. Varnaraðili greiddi ekki þau gjöld sem hér um ræðir eins og honum var skylt, þar sem afhending fasteignarinnar hafði ekki farið fram. Þessi eftirfarandi vanheimild hans veitti sóknaraðili rétt til þess að beita þeim vanefndaúrræðum, sem samkvæmt lögum nr. 40/2002 gilda um galla á fasteign, sbr. 1. mgr. 46. gr. þeirra. Hann mátti því samkvæmt 44. gr. laganna halda eftir af kaupverði svo miklu sem nægði til að tryggja greiðslu þessara krafna. Honum var einnig heimilt, samkvæmt almennum reglum að greiða kröfurnar, svo sem hann gerði, enda verður fallist á að þannig hafi hann takmarkað það tjón, sem af frekari vanskilum hefði leitt. Sannað er að sóknaraðili greiddi umræddar kröfur. Eins og atvikum er háttað var honum ekki nauðsynlegt að fá þær sérstaklega framseldar til sín, enda hefur hann lagt fram skilríki fyrir greiðslu þeirra. Samkvæmt þessu hefur hann rétt til þess að draga umræddar greiðslur, 1.313.053 krónur, frá kaupverðinu svo sem hann krafðist í beiðni sinni um aðför.

Varnaraðili tefldi einnig fram þeim rökum fyrir héraðsdómi til stuðnings kröfu sinni að verðmæti eignarhlutans hafi aukist vegna endurbóta á gluggum og gleri. Myndi sóknaraðili hagnast á þeirri verðmætisaukningu. Varnaraðili hefur ekki sannað að ástand eignarinnar sé annað en það var er afhending skyldi fara fram 29. maí 2007 og verður þegar af þessari ástæðu að hafna röksemdum hans um óréttmæta auðgun sóknaraðila.

Samkvæmt framangreindu verður hinn kærði úrskurður felldur úr gildi og lagt fyrir sýslumann að framkvæma aðför til að fullnægja dómi Hæstaréttar í máli nr. 195/2009 á þann hátt sem í dómsorði greinir.

Varnaraðili hefur í meira en þrjú ár aftrað sóknaraðila frá því að neyta þess forkaupsréttar sem hann tilkynnti um 7. ágúst 2007 og lá til grundvallar niðurstöðu í dómi Hæstaréttar 13. nóvember það ár í máli nr. 586/2007 og í dómi réttarins 10. desember 2009 í máli nr. 195/2009. Andmæli varnaraðila eru haldlaus með öllu og verður tekið tillit til þess við ákvörðun málskostnaðar sem hann verður dæmdur til að greiða í héraði og fyrir Hæstarétti, sbr. a. lið 1. mgr. 131. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Málskostnaðurinn verður ákveðinn í einu lagi eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er felldur úr gildi.

Lagt er fyrir sýslumanninn í Reykjavík að ljúka aðfarargerð nr. B-33/2010 með útgáfu afsals til sóknaraðila, Aðaleignar ehf., fyrir fasteign varnaraðila, Herra Garðars ehf., á 2. hæð hússins Aðalstræti 9, Reykjavík, merktri 02-05, með fastanúmeri 229-6400, gegn greiðslu á 5.686.947 krónum með bankatékka og með sönnun fyrir greiðslu á lögveðsskuldum og aðfarargjaldi, samtals 1.313.053 krónum.

Varnaraðili greiði sóknaraðila málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, samtals 800.000 krónur.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 21. janúar 2010.

Með tilkynningu móttekinni í héraðsdómi Reykjavíkur 27. ágúst sl. var þessu máli skotið til dómsins. Sóknaraðili, Aðaleign ehf., krefst þess að ákvarðanir sýslumannsins í Reykja­vík teknar 17. ágúst 2010 verði felldar úr gildi og sýslumanni gert að halda áfram og ljúka gerð með útgáfu afsals fyrir þinglýstum eignarhluta varnaraðila, Herra Garðars ehf., í húsinu að Aðalstræti 9, Reykjavík með fasteignar­númeri 229-6400, merktum 02-05.

Kröfur sóknaraðila eru nánar þær að lagt skuli fyrir sýslumann að gefa út afsal fyrir áðurnefndum eignarhluta aðallega gegn greiðslu á 5.686.947 krónum með banka­ávísun og með skuldajöfnuði á eftirstöðvum kaupverðs við lögveðsskuldir, sem greiddar hafi verið af sóknaraðila að fjárhæð 1.303.553 krónur og við útlagðan kostnað við aðfarargerð 9.500 krónur, samtals 1.313.053 krónur, en til vara, gegn greiðslum að fjárhæð 5.686.947 krónur og 1.313.053 krónur, samtals 7.000.000 króna, þar sem síðartalda fjárhæðin sé greidd með fyrirvara af hálfu sóknaraðila um endur­kröfu á fyrrgreindum lögveðsskuldum og kostnaði.

 Sóknaraðili krefst málskostnaðar að skaðlausu úr hendi varnaraðila að viðbættum virðisaukaskatti.

Varnaraðili, Herra Garðar ehf., krefst þess að staðfest verði sú ákvörðun sýslu­manns, dags. 17. ágúst 2010, í aðfararmáli nr. B-33/2010, að hafna útgáfu afsals vegna eignarhluta 02-05, í Aðalstræti 9, með fastanúmerið 229-6400, Reykjavík.

Varnaraðili krefst málskostnaðar að skaðlausu úr hendi sóknaraðila.

Málsatvik

Með dómi Hæstaréttar 10. desember 2009 í máli nr. 195/2009 var viður­kenndur forkaupsréttur Aðaleignar ehf., að eignarhluta fyrir miðjum suðurvegg á 2. hæð í Aðalstræti 9, Reykjavík, með tilheyrandi sameignar- og lóðarréttindum og öðru sem eigninni fylgir og fylgja ber, með sömu kjörum og skilmálum og greinir í afsali sem Herra Garðar ehf., gaf út til Kristjáns Stefánssonar og Magnúsar Björns Bryn­jólfs­sonar, 29. maí 2007. Herra Garðari ehf., var með dóminum jafnframt gert skylt að afsala Aðaleign ehf. umræddri eign gegn greiðslu með sömu kjörum og skilmálum og greinir í afsalinu.

Að sögn sóknaraðila gerði dómþoli, varnaraðili þessa máls, ekki neinn reka að því að hlíta dómsorði. Að liðnum 15 daga aðfararfresti, jólum og nýári hafi sóknar­aðili sent varnaraðila áskorun um efndir, dagsetta 14. janúar 2010, og jafnframt boðið fram greiðslu með yfirlýsingu um skuldajöfnuð við tildæmdan málskostnað í þeim mála­ferlum, sem lutu að ágreiningi aðila. Varnaraðili hafi ekki svarað áskorun sóknar­aðila. Lögmaður sóknaraðila hafi þá hringt í þáverandi lögmann varnaraðila vegna málsins, sem hafi sagst myndi kanna, hvort fyrirstaða væri á efndum af hálfu varnar­aðila og óskað eftir að ekki yrði að svo stöddu krafist aðfarar. Jafnframt hafi hann beðið lögmann sóknaraðila að gera tillögu að uppgjöri við kaupin. Í rafpósti frá lögmanni varnaraðila 19. febrúar 2010, hafi hann sagt varnaraðila reiðubúinn að ljúka málinu. Lögmaður sóknaraðila hafi 23. febrúar sl. sent lögmanninum upplýsingar, sem þá hafi legið fyrir um lögveðsskuldir. Framan­greindur málskostnaður vegna mála­ferlanna hafi verið greiddur inn á reikning sóknaraðila á lokadögum febrúarmánaðar, en ekki hafi orðið önnur viðbrögð við málaleitan sóknar­aðila.

Að sögn sóknaraðila reyndust vera vanskil á ýmsum gjöldum vegna fasteignar­innar, svo sem fasteignagjöldum og iðgjöldum vegna trygginga. Sýnu hæst hafi verið krafa húsfélagsins að Aðalstræti 9 vegna framkvæmda við húsið. Torvelt og seinunnið hafi reynst að fá nákvæmar tölur frá kröfuhöfum. Misvísandi tölur hafi borist frá húsfélaginu, sem nefnist reyndar Hagsmunafélag Aðalstræti 9. Magnús Björn Brynjólfsson hrl., núverandi lögmaður varnaraðila, hafi þó talið sig eiga setu í stjórn þess félags, en enga aðstoð hafi verið að fá frá varnaraðila við öflun upplýsinga um skuldir eða álögð gjöld vegna fasteignar­innar. Eftir margítrekaðar, en árangurslausar, kröfur um efndir og upplýsingar og eftir að fyrrverandi lögmaður varnaraðila hafi tilkynnt að hann væri hættur afskiptum af málinu, hafi sóknaraðili gripið til þess ráðs að greiða sjálfur vanskil og áhvílandi lögveðsskuldir og koma þannig í veg fyrir frekara tjón varnaraðila vegna lögfræði­kostnaðar og réttargjalda. Fyrir tilviljun hafi sóknaraðili uppgötvað, að fyrir hafi legið árituð stefna vegna lögveðsskuldar við húsfélagið (hagsmunafélagið) með staðfestu lögveði í eigninni að fjárhæð 1.096.364 krónur, sem sóknaraðili hafi greitt og fengið framselda. Þannig hafi hann komið í veg fyrir yfirvofandi nauðungar­sölu­meðferð. Eftir endurtekna fresti, að ósk og á ábyrgð varnaraðila, hafi lögmaður sóknaraðila sent varnaraðila tölvupóst, þar sem honum hafi verið tilkynnt að leitað yrði aðstoðar yfirvalda til að fá afsalið gefið út og jafnframt hafi sóknaraðili lýst yfir, með rafpósti 9. júní sl., að þeim lögveðskröfum sem hann hefði greitt yrði skuldajafnað við kaup­verðið. Sama dag hafi aðfararbeiðni verið send sýslumanni. Nákvæm skilagrein með fylgiskjölum um greiddar kröfur hafi síðan verið send varnar­aðila 9. ágúst 2010 í raf- og bréfapósti. Þess hafi og verið krafizt að varnar­aðili afhenti húsnæðið og skilaði lyklum að því eins og fram komi í framlögðum rafpóstum.

Eins og áður segir sendi sóknaraðili sýslumanninum í Kópavogi, aðfararbeiðni 9. júní 2010, og krafðist þess að sýslumaður, með heimild í 74. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, gæfi, fyrir hönd varnaraðila, út afsal til sóknaraðila að eignarhluta merktum 02-05 með fasteignar­númeri 229-6400 í Aðalstræti 9, Reykjavík, samkvæmt dómi Hæstaréttar í máli nr. 195/2009, uppkveðnum 10. desember 2009. Sýslumaðurinn í Kópavogi fram­sendi sýslumanninum í Reykjavík beiðnina til meðferðar, sem tók beiðnina fyrir með aðfarargerð nr. B-33/2010 17. ágúst 2010.

Við aðfarargerðina lagði varnaraðili fram skrifleg mótmæli og kröfu um að aðfarargerðin næði ekki fram að ganga, eins og bókað er í gerðabók sýslumanns. Sýslumaður varð ekki við þeirri kröfu. Varnaraðili krafðist þess þá að fá að leggja þá ákvörðun sýslumanns undir héraðsdóm með skírskotun til 2. mgr. 85. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili hafnaði því að varnaraðili gæti borið ákvörðun sýslu­manns undir héraðsdóm. Sýslumaður skoraði á varnaraðila að gefa út afsalið til sóknaraðila en varnaraðili ítrekaði mótmæli sín.

Sóknaraðili krafðist þess að fá að greiða sýslumanni hluta kaupverðsins með skuldajöfnuði þar sem hann hefði þegar greitt þær lögveðskröfur sem hvílt hafi á eigninni. Sýslumaður hafnaði því að taka til greina greiðslu með skuldajöfnuði og skoraði á sóknaraðila að greiða 7.000.000 króna í samræmi við kjör og skilmála samkvæmt afsali útgefnu 29. maí 2007, eins og fram komi í þeim dómi Hæstaréttar sem sóknaraðili byggi kröfu sína á.

Lögmaður sóknaraðila bauð þá fram tvær bankaávísanir frá NBI hf. að fjárhæð 7.000.000 króna samtals, en óskaði eftir að gera fyrirvara um aðra þeirra að fjárhæð 1.313.053 krónur. Sýslumaður hafnaði því þá að greiðsla með fyrirvara væri fullnægjandi. Var það afstaða sýslumanns að sóknaraðili hefði ekki sýnt fram á að hann hefði innt af hendi greiðslu í samræmi við dóm Hæstaréttar frá 10. desember 2009 og hafnaði því að svo stöddu að fullnægja með aðför skyldu varnaraðila til að rita undir afsal vegna ofangreindrar fasteignar.

Þá var bókað eftir sóknaraðila að hann myndi krefjast úrlausnar héraðsdóms um ákvörðun sýslumanns. Með tilkynningu, móttekinni 27. ágúst 2010, skaut sóknar­aðili til héraðsdóms þeirri ákvörðun sýslumanns að hafna því að fallast á greiðslu með skuldajöfnuði við kaupverðið svo og þeirri ákvörðun að hafna að greiðsla hluta kaupverðs með fyrirvara væri fullnægjandi.

Málsástæður sóknaraðila

Sóknaraðili vísar til þess að þótt umrædd kaup á eignarhluta í húsi nr. 9 við Aðalstræti byggist á dómi, gildi lög um fasteignir og fasteignakaup allt að einu. Eini munurinn sé að við afsalsgjöf og uppgjör vegna kaupanna komi sýslumaður í stað seljanda og fyrir hönd og í umboði seljanda samkvæmt 74. gr. laga um aðför, enda hafi seljandi ekki gert skyldu sína samkvæmt dómsorði. Samkvæmt afsali Herra Garðars ehf. til Kristjáns Stefánssonar og Magnúsar Björns Brynjólfssonar sé eignin seld án veðbanda og án þeirra kvaða og lögveða sem sóknaraðili hafi leyst af eigninni. Með því að aflétta ekki lögveðum af eigninni hafi varnaraðili gerst sekur um afhend­ingardrátt og vanheimild. Kröfur sóknaraðila um skuldajöfnuð byggist því á lögum og reglum um fasteignakaup, sbr. lög nr. 40/2002, einkum IV. kafla laganna. Ákvæði d.-liðar 1. mgr. 30. gr. heimili kaupanda að halda eftir af greiðslu kaupverðs við afhend­ingardrátt, afhendi seljandi ekki fasteign eða gefi ekki út afsal á réttum tíma.

Sóknaraðili vísar enn fremur til 46. og 47. gr. laganna og bendir á að sérstak­lega sé tiltekið í 1. mgr. 46. gr., in fine, að kaupandi geti ekki krafizt úrbóta samkvæmt 39. gr. laganna. Fræðimenn bendi í þessu sambandi á að kaupandi hafi sjálfur svigrúm til að nota kaupverð til þess að létta af fasteign réttindum þriðja manns í henni, sem eignin átti að vera laus við, hafi seljandi látið hjá líða að gera það.

Sóknaraðili tekur fram að kostnaður vegna aðfarargjalds sé til kominn vegna þess að honum hafi verið nauðsynlegt að leita aðfarar til fullnustu á rétti sínum. Slíkan nauðsynlegan kostnað vegna eignar­yfirfærslu beri seljanda, þ.e. varnaraðila, að greiða.

Sóknaraðili telur að öllum skilyrðum um heimild til skuldajafnaðar sé öldungis fullnægt. Kröfurnar séu á milli sömu aðila, báðar gildar og kominn sá tími, sem krefjast megi greiðslu. Þær séu runnar af sömu rót og verði raktar til sama atviks. Skuldajöfnuði hafi verið lýst yfir gagnvart varnaraðila og honum send skilagrein með greiðslukvittunum. Sóknaraðili lítur því svo á, að sýslumanni beri að gefa út afsal til sín eins og greinir í aðalkröfu.

Varakrafa sóknaraðila varðar þann fyrirvara sem hann vildi gera, við gerðina, um endurkröfu á hendur varnaraðila til greiðslu á fyrrgreindum lögveðsskuldum og kostnaði. Telur hann kröfuna sjálfsagða og hugsanlega nauðsynlega vegna tilkynn­ingar­skyldu í fasteignakaupum. Sóknaraðili kveðst ekki fá séð hvernig slík yfirlýsing um fyrirvara geti verið ástæða synjunar um að ljúka gerðinni.

Málskostnaðarkröfur sóknaraðila byggist á 130. gr., 131. gr. og 132. gr. XXI. kafla laga nr. 91/1991. Þar sem sóknaraðili sé ekki virðisaukaskattskyldur beri að taka tillit til þess við ákvörðun málskostnaðar, sbr. lög nr. 50/1988.

Málsástæður og lagarök varnaraðila

Varnaraðili vísar til síðari málsliðar 2. mgr. 85. gr. laga nr. 90/1989 um aðför til grundvallar sjálfstæðum kröfum sínum um ákvörðun sýslumanns í aðfarargerð þann 17. ágúst 2010, þar sem hann skoraði á varnaraðila að gefa út afsal með sömu skilmálum og getið var í afsali dags. 29. maí 2007. Við umrædda aðfarargerð hafi varnar­aðili krafist þess að ákvörðun sýslumanns yrði borin undir héraðsdóm, en sóknar­aðili hafi hafnað því. Af þessu sé ljóst að ágreiningur um tilvist forkaupsréttar og niður­fellingu hans ásamt ágreiningi um skyldu varnaraðila til útgáfu afsals, verði borin undir dómstóla.

Varnaraðili mótmælir öllum kröfum sóknaraðila af eftirfarandi ástæðum:

Í fyrsta lagi beri að hafna kröfu sóknaraðila á þeim forsendum að samkvæmt 1. mgr. 86. gr. laga nr. 90/1989 um aðför komi ekki fram í endurriti sýslumanns, lok bókunar, hvaða kröfur sóknaraðili hygðist gera fyrir héraðsdómi. Ekki hafi verið nægilegt að lýsa yfir að hann myndi krefjast úrlausnar héraðsdóms, heldur hafi honum verið skylt að koma þá þegar fram með kröfugerð og röksemdir fyrir kröfum sínum, sem sóknaraðili myndi hafa uppi í héraðsdómi. Þar sem sóknaraðili hafi ekki bókað um kröfur sínar í gerðabók sýslumanns og hvergi sé þar getið röksemda fyrir kröfugerð hans, beri að hafna kröfu sóknaraðila í málinu.

Í öðru lagi telur varnaraðili að hvorki 30. gr. né 46. eða 47. gr. laga um fasteignakaup verði beitt í þessu máli. Grundvöllur beitingar framangreindra reglna sé ekki fyrir hendi þar sem forkaupsréttur sóknaraðila hafi aldrei orðið virkur með vísan til 2. mgr. 9. gr. sömu laga þar sem honum hafi verið beitt of seint. Sóknaraðili hafi átt forkaups­rétt samkvæmt dómsorði Hæstaréttar 10. desember 2009 í máli nr. 195/2009 og hann hafi jafnframt átt kost á að kaupa eignina á 7.000.000 króna með sömu skilmálum og viðskiptamenn varnaraðila hafi gert 29. maí 2007 og fá útgefið afsal. Lengra hafi réttur sóknaraðila ekki náð. Dómurinn hafi ekki tilgreint innan hvaða tímamarks dómhafi gæti nýtt sér forkaupsréttinn og þar með hvenær rynni út skylda dómþola til að gefa út afsal gegn móttöku tilgreindra fjármuna. Sóknaraðila hafi þrátt fyrir það ekki verið veitt sjálfdæmi um það hvenær hann tilkynnti um nýtingu forkaupsréttarins heldur hafi honum borið að fara að gildandi lögum í þeim efnum.

Varnaraðili byggir á því að samkvæmt 2. mgr. 9. gr. laga um fasteignakaup hafi sóknaraðila borið að lýsa yfir því með formlegum hætti við varnaraðila, innan 15 daga, talið frá 10. desember 2009, að hann boðaði varnaraðila til frágangs á afsali gegn greiðslu að fjárhæð 7.000.000 króna. Báðir aðilar hafi verið viðstaddir dómsupp­sögu í Hæstarétti 10. desember 2009. Frestur til að nýta sér forkaupsréttinn hafi því byrjað að líða þann dag og hafi sóknaraðila staðið til boða næstu 15 daga að tilkynna varnaraðila um skyldu sína til afsalsgerðar. Það hafi hann ekki gert og því hafi forkaupsrétturinn fallið niður.

Varnaraðili telji það ekki tilgang laganna að hafa frestinn lengri en 15 daga, sökum ríkra hagsmuna kaupanda og samfélagsins eins og fram komi í greinargerð með 2. mgr. 9. gr. í frumvarpi til laga um fasteignakaup. Þá séu fræðimenn þeirrar skoðunar að forkaups­réttarhafi geti ekki borið fyrir sig jól og áramót til að framlengja frestinn til að lýsa yfir því afdráttarlaust að hann nýti forkaupsréttinn og bjóða í leiðinni umrædda greiðslu gegn útgáfu afsals. Þá mótmælir varnaraðili því að hugsanlegar kröfur vegna eignar­innar að Aðalstræti 9 réttlæti seinagang sóknaraðila við að nýta sér forkaups­réttinn.

Vegna tilvísunar sóknaraðila til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, þ.e. 30. gr., 39., 46., og 47. gr. tekur varnaraðili fram að þessar reglur eigi við um þau viðskipti, þegar ritað hafi verið undir kaup­samning um fasteign undir eðlilegum kringum­stæðum. Í þessu máli séu aðstæður allt aðrar. Deilt sé um það hvort forkaupsréttur sóknaraðila hafi orðið virkur eða ekki.

Í þriðja lagi mótmælir varnaraðili tilvísunum sóknaraðila til samskipta hans við fyrrum lögmann varnaraðila. Þær hafi ekkert gildi í þessu samhengi og ekki verði byggður neinn réttur á ætluðum samskiptum enda ósannað að þau hafi átt sér stað. Öllum staðhæfingum um lögmæta aðkomu sóknaraðila að skuldum, sem tengist fasteign Herra Garðars ehf. sé mótmælt. Aðaleign ehf. hafi ekki átt þar neina hagsmuni og enn síður hafi sóknaraðili haft leyfi varnaraðila til að ganga fram með hætti sem sóknaraðili hafi lýst. Á eigninni hafi ekki hvílt nein lögveð eins og haldið sé fram og verði ekki séð hvernig óviðkomandi aðili eins og sóknaraðili, geti blandað sér í mál, sem komi honum ekki við og snerta ekki á nokkurn hátt.

Í fjórða lagi ítrekar varnaraðili þau mótmæli, sem hann hafi lagt fram við fyrirtöku hjá sýslumanni 17. ágúst 2010, að sóknaraðili hafi eignast þær kröfur sem hann segist hafa greitt vegna fasteignagjalda og skuld vegna viðhaldsfram­kvæmda. Hann hafi ekki eignast umræddar kröfur, þar sem þær hafi ekki verið framseldar honum. Hafi umræddar kröfur verið tryggðar með lögveðrétti, séu þær það ekki lengur. Hvorki hafi verið gert fjárnám fyrir umræddum skuldum né beðið um uppboð á þeim. Ekki hafi heldur verið lögð fram gögn um að nauð­ungar­sala hafi verið yfirvofandi og sé staðhæfingu sóknaraðila um slíkt harðlega mótmælt. 

Lögmaður, sem hafi haft kröfuna til innheimtu, hafi hvorki haft umboð né heimild kröfueigenda til að framselja kröfuna eins og fram komi í yfirlýsingu Hagsmunafélags Aðal­strætis 9, dags. 12. ágúst 2010. Áritun lögmannsins um framsal sé mótmælt. Hún sé ekki bindandi fyrir varnaraðila og hafi ekkert gildi í máli þessu.

Sömu röksemdir eigi við um fasteignagjöldin, sem hafi ekki verið framseld Aðaleign ehf. Hvorki þau né skuld vegna viðhaldsframkvæmda geti sóknaraðili notað til frádráttar kaupverði, fari svo að héraðsdómur fallist á skyldu varnaraðila til að þola útgáfu og afhendingu afsals. Sóknaraðili sé hvorki eigandi né aðili að umræddum skuldum.

Varnaraðili telur sóknaraðila þar að auki ekki uppfylla skilyrði um skulda­jöfnuð, sem felist aðallega í því að kröfur séu á milli sömu aðila, þær séu sambæri­legar, báðar gildar og hæfar til að mætast í tíma. Kröfurnar í þessu máli séu ekki af sömu rót, ekki sambærilegar og ekki samkynja.

Fasteignin sem um sé deilt hafi verið seld gegn greiðslu kaupverðs. Sóknar­aðili haldi því fram að hann geti greitt kaupverð með því að lýsa yfir skulda­jöfnuði á kröfum sem hann sé hvorki eigandi né aðili að. Kröfurnar sé ekki hægt að rekja til sama atviks, aðstöðu eða löggernings og ekki hafi verið samið um að sækja mætti gagnkröfuna í dóms­máli. Krafa sóknaraðila um skuldajöfnuð sé ekki lögvarin, þar sem hann sé ekki eigandi umræddra krafna. Sóknaraðili geti ekki sótt fullnustu krafna sinna á hendur varnaraðila með réttarfarsúrræðum.

Þessu til viðbótar sé varnaraðili ekki skyldur til að efna kröfuna um skulda­jöfnuð, þar sem forkaupsréttur hafi fallið niður fyrir vanlýsingu. Það hvíli því á sókn­ar­aðila að sýna fram á réttmæti gagnkröfu sinnar og það að skilyrði skulda­jafnaðar séu fyrir hendi. Enginn gagnkvæmur samningur hafi verið milli aðila og því engar forsendur til að leyfa skuldajöfnuð.

Varnaraðili mótmælir því að líkja megi fasteignagjöldum og skuld vegna endur­nýjunar- og viðhaldsframkvæmda við þau atvik sem lýst sé í 30. gr. laga um fasteignakaup. Í þeirri lagagrein sé bent á þann fyrirvara að komi til atvik, sem séu kaupanda að kenna eða hann beri ábyrgð á, þá þurfi seljandi ekki að afhenda fasteign, sé peningum haldið eftir til greiðslu réttinda þriðja manns. Kaupandi hafi því ekki sjálfur svigrúm til að nota kaupverð til að aflétta réttindum þriðja manns í fasteign, sem eignin hafi átt að vera laus við.

Í þessu máli hafi sóknaraðili sjálfur borið ábyrgð á því að vera of seinn að virkja forkaupsrétt sinn og/eða vera með óframseldar kröfur, sem hann sé ekki eigandi að. Umrædd lagagrein og aðrar sem sóknaraðili vísi til eigi ekki við í þessu máli, þar sem sóknaraðili hafi aldrei skapað sér þá réttarstöðu, sem sé nothæf í þessu máli.

Í fimmta lagi bendir varnaraðili á að sóknaraðili virðist hafa tekið að sér óbeðinn erindisrekstur með því að greiða skuldir varnaraðila. Hann uppfylli ekki þau skilyrði, sem óbeðinn erindisrekstur geri á hendur þeim, sem ráðstafi hagsmunum Herra Garðars ehf. án beiðni og í hans óþökk. Öll háttsemi sóknaraðila hafi verið andstæð fyrirmælum varnaraðila. Erindrekinn, sóknaraðili, hafi ekki haft heimild til þess samkvæmt lögum eða öðrum fyrirmælum varnaraðila að greiða umræddar skuldir. Sóknaraðili hafi ekki uppfyllt það grunnskilyrði að hann væri að verjast tjóni, sem varnaraðili væri ófær um að verjast sjálfur eða gæta. Sá ómöguleiki hafi ekki verið fyrir hendi að ekki væri hægt að ná í varnaraðila til að komast hjá tjóni eða skaða. 

Í sjötta lagi beri að líta til þess að verðmæti eignar varnar­aðila hafi aukist vegna endurnýjunar á öllum gluggum og gleri. Varnaraðili mótmælir því að sóknar­aðili eigi að hagnast á þeirri verðmætaaukningu sem verði á umræddri eign vegna greiðslu endurnýjunar- og viðhaldsframkvæmda. Fallist dómurinn á kröfu sóknar­aðila um útgáfu afsals þrátt fyrir að frestur sé löngu liðinn þá hafi sóknaraðili ekki heimild til að skuldajafna umræddum kostnaði til frádráttar kaupverði. Það væri þá til að bæta gráu ofan á svart þar sem sóknaraðili hafi komið í veg fyrir það á fjórða ár að varn­ar­aðili og viðsemjendur hans hafi haft arð af eigninni, hvort sem sé í formi leigutekna eða til eigin nota. Sóknaraðili hafi svipt réttmæta kaupendur eignarinnar öllum mögu­leikum til leigutekna, þar sem hún hafi staðið ónotuð allar götur frá 29. maí 2007 til þessa dags.

Í sjöunda lagi mótmælir varnaraðili því að áritun á áskorunarstefnu sé gild þar sem ekki komi fram hver hafi staðfest lögveðrétt kröfueiganda, Hagsmunafélagsins Aðalstræti 9, í fasteign varnaraðila.

Með allt framangreint í huga beri að hafna kröfum sóknaraðila um að fullnægja aðför.

Niðurstaða

Ágreiningur þessa máls lýtur að því hvort greiða megi með skuldajöfnuði eða fyrirvara hluta kaupverðs samkvæmt dómi Hæstaréttar 10. desember 2009 í máli nr. 195/2009, þar sem viðurkenndur var forkaupsréttur sóknaraðila að tilteknum eignar­hluta í húsi nr. 9 við Aðalstræti í Reykjavík.

Varnaraðili telur sig hafa rétt til að bera nú undir héraðsdóm þá ákvörðun sýslumanns að halda gerðinni áfram þrátt fyrir mótmæli varnaraðila og vísar hann til síðari málsliðar 2. mgr. 85. gr. laga nr. 90/1989 um aðför til grundvallar þessari kröfu sinni. Ákvæðið hljóðar svo: „Ef gerðarbeiðandi krefst úrlausnar héraðsdómara um ákvörðun sýslumanns, er gerðarþola þó frjálst að hafa kröfur uppi um sömu ákvörðun.“ Varnaraðila er samkvæmt þessu frjálst að hafa uppi kröfur um þær tvær ákvarðanir sýslumanns sem sóknaraðili hefur skotið til dómsins.

Sú ákvörðun sýslumanns að taka ekki tillit til mótmæla varnaraðila er önnur en sú ákvörðun að gefa ekki út afsal. Í þessu máli getur varnaraðili því ekki komið að kröfum varðandi þá ákvörðun sýslumanns að halda gerðinni áfram þrátt fyrir mótmæli hans. Ákvæði 26. gr. laga um aðför er ekki heldur talið veita varnaraðila heimild til að koma að kröfum og málsástæðum varðandi þá ákvörðun sýslumanns.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Í fyrsta lagi af þeirri ástæðu að samkvæmt 1. mgr. 86. gr. laga nr. 90/1989 um aðför komi ekki fram í endurriti sýslumanns, lok bókunar, hvaða kröfur sóknaraðili hygðist gera, sem hann krafðist úrlausnar hjá héraðsdómara.

Í greinargerð með frumvarpi til laga um aðför kemur fram að þegar krafist sé dómsúrlausnar um ákvörðun sýslumanns skuli ekki gert ráð fyrir að endanleg eða bindandi lýsing komi fram af hálfu málsaðila á þeim kröfum og málsástæðum, sem þeir vilji hafa uppi fyrir dómi. Jafnframt segir að bókun sýslumanns um þessi atriði þjóni þeim tilgangi að málsgögn beri sjálf með sér, þegar þau berist héraðsdómara, hvert það ágreiningsefni sé sem úrlausnar hans sé krafist um. Kröfu sóknaraðila verður því ekki hafnað af þeirri ástæðu að hann hafi ekki, við fyrirtöku hjá sýslumanni, gert nægilega skýra grein fyrir væntanlegum kröfum sínum fyrir dómi.

Varnaraðili telur í öðru lagi að hafna beri kröfu sóknaraðila þar sem forkaups­réttur hans sé fallinn niður. Eins og áður greinir er ekki nú borin undir héraðsdóm sú ákvörðun sýslumanns að halda áfram gerðinni þrátt fyrir mótmæli varnaraðila. Einungis eru nú bornar undir dóminn þær ákvarðanir sýslumanns að hafna því að fallast á skuldajöfnuð við kaupverðið og að hafna því að greiðsla með fyrirvara sé fullnægjandi. Sú málsástæða varnaraðila að forkaupsréttur sé fallinn niður varðar ekki þessar tvær ákvarðanir og kemst því ekki að í málinu.

Sóknaraðili krefst þess aðallega að lagt skuli fyrir sýslumann að gefa út afsal til sóknaraðila fyrir eignarhluta varnaraðila, Herra Garðars ehf., í Aðalstræti 9, Reykjavík með fast­eignarnúmerið 229-6400, merktum 02-05, gegn greiðslu sóknar­aðila á 5.686.947 krónum með bankaávísun og með skuldajöfnuði á eftirstöðvum kaupverðs við lögveðs­skuldir, sem greiddar hafi verið af sóknaraðila að fjárhæð 1.303.553 krónur og við útlagðan kostnað við aðfarar­gerð 9.500 krónur, samtals 1.313.053 krónur.

Sóknaraðili krefst þess til vara að lagt skuli fyrir sýslumann að gefa út afsal til sóknaraðila fyrir áðurnefndum eignarhluta gegn greiðslum að fjárhæð 5.686.947 krónur og 1.313.053 krónur, samtals 7.000.000 króna, þar sem síðartalda fjárhæðin sé greidd með fyrirvara af hálfu sóknaraðila um endurkröfu á fyrrgreindum lögveðs­skuldum og kostnaði.

Sú aðfararheimild sem sóknaraðili byggir kröfu sína á er dómur Hæstaréttar 10. desember 2009 í máli nr. 195/2009. Samkvæmt dóminum bar varnaraðila, Herra Garðari ehf., að afsala sóknaraðila, Aðaleign ehf., hinni umdeildu eign gegn greiðslu með sömu kjörum og skilmálum og greinir í afsali sem varnaraðili gaf út til Kristjáns Stefánssonar og Magnúsar Björns Brynjólfssonar, 29. maí 2007.

Samkvæmt því afsali bar kaupendum að greiða 7.000.000 króna og áttu þeir á móti að fá húsnæðið afhent veðbandalaust. Aðfararheimild sóknaraðila er skýr og mælir ekki fyrir um það að greiða megi kaupverðið með skuldajöfnuði eða fyrirvara eins og sóknaraðili krefst. Skylda sýslumanns til útgáfu afsalsins verður því ekki virk fyrr en sóknaraðili býður fram eða reiðir af hendi endurgjaldið skilyrðislaust. Var sýslumanni því rétt að neita að gefa út afsalið fyrr en sóknaraðili hefði reitt af hendi fulla og kvaðalausa greiðslu í samræmi við ótvírætt orðalag þeirrar aðfararheimildar sem hann byggir rétt sinn á.

Að fenginni þessari niðurstöðu er ekki þörf á að taka frekari afstöðu til máls­ástæðna varnaraðila sem lúta að því að framsal krafna til sóknaraðila hafi ekki verið lögmætt, að hvorki séu uppfyllt skilyrði skuldajöfnuðar né óbeðins erindis­reksturs og að verðmætaaukning hafi orðið á eign varnaraðila. Við munnlegan flutning málsins féll varnaraðili frá þeirri málsástæðu að áritun á stefnu um staðfestingu veðréttar væri ógild.

Eins og atvikum í þessu máli er háttað þykir rétt að hvor málsaðila um sig beri sinn kostnað af málinu.

Ingiríður Lúðvíksdóttir, settur héraðsdómari, kveður upp þennan úrskurð.

Úrskurðarorð:

Hafnað er þeirri kröfu sóknaraðila, Aðaleignar ehf., að Sýslumanninum í Reykjavík verði gert skylt að gefa út afsal fyrir eignarhluta varnaraðila, Herra Garðars ehf., í Aðalstræti 9, Reykjavík með fasteignarnúmeri 229-6400, merktum 02-05, aðallega gegn greiðslu á 5.686.947 krónum með banka­ávísun og með skuldajöfnuði á eftirstöðvum kaupverðs við lögveðsskuldir, sem greiddar hafi verið af sóknaraðila að fjárhæð 1.303.553 krónur og við útlagðan kostnað við aðfarargerð 9.500 krónur, samtals 1.313.053 krónur, en til vara, gegn greiðslum að fjárhæð 5.686.947 krónur og 1.313.053 krónur, samtals 7.000.000 króna, þar sem síðartalda fjárhæðin sé greidd með fyrirvara af hálfu sóknaraðila um endurkröfu á fyrrgreindum lögveðsskuldum og kostnaði.

Málskostnaður milli aðila fellur niður.