Fimmtudaginn 9. október 2014.
Nr. 152/2014.	Ólöf Guðríður Björnsdóttir (Björn Ólafur Hallgrímsson hrl.) gegn Jóni Bjarka Bentssyni og Kristínu Vilhjálmsdóttur (Magnús H. Magnússon hrl.)

Fasteignakaup. Galli.

J og K keyptu fasteign af Ó á árinu 2007 og seldu fasteignina aftur árið 2011. Í kjölfar sölunnar til nýrra eigenda kom í ljós að ráðast þurfti í endurbætur á skólp- og drenlögn hússins og þurftu J og K að greiða nýjum eigendum 1.950.000 krónur vegna þessa. J og K kröfðu Ó um greiðslu fyrrgreindrar fjárhæðar og byggðu á því að hún hefði við söluna til þeirra lýst því yfir að skólp- og drenlögn hússins hefði verið tekið í gegn nokkrum árum áður. Í dómi héraðsdóms, sem staðfestur var í Hæstarétti með vísan til forsendna hans, kom fram að á grundvelli framburðar Ó fyrir dómi og framlagðra gagna væri ekki óvarlegt að álykta að hún hefði greint J og K frá upplýsingum hefði Ó gefið yfirlýsingu sem jafna mætti til ábyrgðaryfirlýsingar þess efnis að umhverfis húsið lægi drenlögn sem uppfyllti kröfur byggingareglugerðar. Var því talið að Ó bæri ábyrgð á því tjóni sem J og K höfðu orðið fyrir vegna þess yfirlýsingin reyndist ekki rétt og henni gert að greiða þeim óskipt 1.598.591 krónur. Á hinn bóginn var ekki fallist á að Ó bæri að greiða kostnað vegna óþæginda og annars kostnaðar sem núverandi eigendur hefðu orðið fyrir vegna gallans. Þá var, með vísan til yfirlýsingar pípulagnameistara árið 2005 um að skólplögn hússins væri í lagi utanhúss, ekki unnt að fella á Ó kostnað vegna viðgerða á þeim hluta gallans.

Dómur Hæstaréttar

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Helgi I. Jónsson og Benedikt Bogason og Ingveldur Einarsdóttir settur hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 28. febrúar 2014. Hún krefst aðallega sýknu af kröfu stefndu en til vara að hún verði lækkuð. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. 

Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur.

Áfrýjanda verður gert að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Ólöf Guðríður Björnsdóttir, greiði stefndu, Jóni Bjarka Bentssyni og Kristínu Vilhjálmsdóttur, 500.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 29. nóvember 2013.

                Þetta mál, sem var tekið til dóms 4. október 2013, er höfðað af Jóni Bjarka Bents­syni, kt. [...], Ásenda 14, Reykjavík og Kristínu Vilhjálmsdóttur, kt. [...], Hólmgarði 4, Reykjavík, á hendur Ólöfu Guðríði Björnsdóttur, kt. [...], Espigerði 2, Reykjavík.

                Stefnendur krefjast þess aðallega að stefnda greiði þeim 1.950.000 krónur auk drátt­ar­vaxta, skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 24. febrúar 2013 til greiðsludags.

                Til vara krefjast þau þess að stefnda greiði þeim 1.902.231 krónu auk drátt­ar­vaxta, skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 24. febrúar 2013 til greiðsludags.

                Til þrautavara krefjast stefnendur þess að stefnda greiði þeim 1.650.591 krónu auk dráttarvaxta, skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 24. febrúar 2013 til greiðsludags.

                Í öllum tilvikum krefjast stefnendur málskostnaðar úr hendi stefndu að skað­lausu auk virðisaukaskatts.

                Stefnda krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda en til vara mjög veru­legrar lækkunar fjárkröfu.

                Hún krefst þess jafnframt að stefnendur verði dæmdir til að greiða henni máls­kostnað óskipt (in solidum) að viðbættum virðisaukaskatti.

Málsatvik

                Húsið að Heiðargerði 30, Reykjavík, með fastanúmerið 203-3544, er byggt árið 1955. Stefnda seldi stefnendum húsið, með kaupsamningi, 2. mars 2007, en þau fengu það afhent 1. maí sama ár. Ágreiningur málsaðila varðar þær upplýsingar sem stefnda veitti stefnendum um end­ur­bætur á skólp- og drenlögn þegar hún sýndi þeim húsið á þessum tíma. Í sölu­yfir­liti sem gert var segir að seljanda sé ekki kunnugt um galla á eigninni. Stefnendur, Kristín sem bjó í húsinu í þrjú ár og Jón Bjarki sem bjó þar í rúm fjögur ár, kváðust ekki hafa orðið vör við raka í kjallara hússins á þeim tíma sem þau bjuggu þar.

                Stefnendur seldu núverandi eig­endum, Gunnari Þór Péturssyni og Eddu Björk Skúla­dóttur, húsið, 7. júlí 2011, en þau fengu það afhent 5. ágúst það ár. Þegar það var sett í sölu 2011 hringdi stefnandi, Jón Bjarki, í stefndu til að undir­búa sig undir að sýna húsið og fá staðfest ártöl á þeim endur­bótum sem hún hefði ráðist í en stefnendur fóru ekki í neinar fram­kvæmdir á meðan þau bjuggu í hús­inu. Nokkrum dögum eftir sím­talið ritaði stefnandi fast­eigna­sal­anum tölvu­skeyti, 30. maí 2011, þar sem meðal annars kemur fram:

Varðandi húsið var efri hæðin tekin í gegn '78-'80 að sögn fyrri eiganda, nýtt parket á hana og kjallarann, baðherbergin endurnýjuð, sett teppi á stigana, skipt um glugga í húsinu, rafmagn endurnýjað og ný eldhúsinnrétting sett upp. Þakið var endurnýjað '84 og skolpið og drenið tekið í gegn 2004-2005.

                Þessa þulu kveðst hann hafa farið með þegar hann sýndi húsið þeim sem komu að skoða það, þar á meðal því fólki sem keypti húsið.

                Núverandi eigandi, Gunnar Þór, skoðaði eignina tvisvar og kom Gunnar Fann­berg Gunn­ars­son byggingafræðingur með í seinna skiptið. Gunnar Þór bar að hann hafi einungis séð bólgna málningu á einum stað á kjallaravegg en sá blettur hefði verið þurr. Þá hafi Jón Bjarki greint frá því að skólp og dren hefði verið tekin í gegn nokkrum árum áður en stefnendur keyptu húsið. 

                Gunnar Fannberg gekk með Gunnari Þór um húsið þegar hann skoðaði það í annað sinn. Hann kvaðst þá hafa mælt með því að lagnir yrðu myndaðar en kaup­endurnir hefðu ekki séð ástæðu til að láta mynda lagnirnar þar sem komið hefði fram hjá selj­endum að þær hefðu fáum árum áður verið teknar í gegn.

                Áður en núverandi eigendur hússins fluttu inn ákváðu þau að skipta um gólf­efni í kjallara þess. Að sögn Gunnars Þórs lá, undir parketi í kjallara, bygg­inga­plast en undir því hafi verið bleyta og raki, hálfgerð leðja. Hann kallaði til Gunnar Fannberg sem batt aðkomu sína að verkinu því skilyrði að lagnir yrðu myndaðar. Sérfræðingur sem myndaði skólplagnirnar fann ekk­ert dren út frá þeim. Þá reyndi hann að finna það með því að mynda gegnum niður­fall frá þaki en fann ekki heldur að frárennsli þaðan hefði verið lagt í drenlögn. Þá var ákveðið að grafa niður að drenlögn hússins.

                Í skjali um ástand drenlagna og kostnað við úrbætur, sem Gunnar Fannberg tók saman, er gerð allítarleg grein fyrir frágangi drens við húsið. Í samandreginni niður­stöðu segir að skoðun hafi sýnt að ekki væru neinar dren­lagnir við tvær af fjórum hliðum húss­ins, þær drenlagnir sem væru, væru ekki tengdar fráveitukerfi, þær hafi legið ofan við botn­plötu hússins, rangt hafi verið gengið frá þeim þar sem plast­dúkur hafi legið yfir þeim í stað drendúks og auk þess hafi sandur legið við lögn­ina. Enn fremur hafi regn­vatns­rennur ekki verið verið tengdar fráveitukerfi. Til úrbóta taldi Gunnar Fannberg nauð­syn­legt að grafa upp þá drenlögn sem fyrir var og setja niður nýja lögn allt í kringum húsið, sem uppfyllti kröfur byggingarreglugerðar svo og að tengja lagnir inn á frá­veitu­kerfi.

                Núverandi eigendur fasteignarinnar höfðu af þessu tilefni samband við fast­eigna­sal­ann og sendu honum til kynningar þau tilboð sem þeim höfðu borist í verkið. Fast­eigna­sal­inn gerði stefnendum grein fyrir þessari stöðu mála í október 2011. Örskömmu síðar hófu nýju eigendurnir framkvæmdir við að leggja dren umhverfis húsið til þess að flýta fyrir því að þau gætu flutt inn.

                Stefnandi, Jón Bjarki, kveðst í upphafi ekki hafa lagt trúnað á þá fullyrðingu kaup­endanna að ekkert dren væri við húsið þar sem hann hefði staðið í þeirri trú að það hefði verið tekið í gegn árin 2004-5 og hafi fasteigasalinn ráð­lagt stefn­endum að bregð­ast ekki við að svo stöddu. Vegna þess hve kaupendurnir þrýstu fast á stefn­endur hafi Jón Bjarki hringt í stefndu um mánaðamót október og nóv­em­ber 2011 og hafi hún sagt honum að skólp og dren hefði verið tekið í gegn 2004-5.

                Lögmaður stefnenda ritaði stefndu bréf 14. nóvember og gerði henni grein fyrir því að nýir kaupendur hefðu gert athugasemd við dren- og skólplagnir hússins en lög­maðurinn hefði það eftir stefnanda, Jóni Bjarka, að stefnda hefði fengið Jón Magn­geirs­son pípulagnameistara til þess að lagfæra „þetta“ áður en stefnendur keyptu eign­ina. Síðan spyr lögmaðurinn:

Manstu hvort það sé rétt og hvað Jón tók að sér að lagfæra hjá ykkur, þ.e. var það drenið og skólpið?

                Daginn eftir svarar stefnda með tölvuskeyti þar sem meðal annars segir:

Jón [Bjarki] hringdi til mín um daginn vegna þessa máls og tjáði ég honum að það var Jón Magngeirsson/Jóma pípulagnir sem unnu verkið, dren og skolp. Þú hefur samband ef ég get upplýst eitthvað fleira.

                Þegar lögmaður stefnenda hafði samband við Jón Magn­geirs­son eftir þetta kvaðst hann kannast við að hafa unnið við Heiðargerði 30 á þessum tíma en hann hefði ekki skipt um drenlögn. Tilboð og önnur gögn, sem Jón átti í fórum sínum, stað­festu að skólplagnir undir húsinu hefðu verið endurnýjaðar. Í tilboði sem hann hafði gert í að endurleggja skólplögn segir:

Eftir að hafa skoðað aðstæður á staðnum tel ég að þessi framkvæmd sé full­nægj­andi, ég hef skoðað myndband af skolplögninni út í götu, lögnin utanhúss er í góðu ástandi miðað við aldur.

                Lögmaður stefnenda ritaði stefndu, 3. janúar 2012, og spurðist fyrir um hvort hún ætti enn reikninga fyrir það verk sem Jón Magngeirsson vann fyrir hana. Í svari hennar 12. janúar 2012 segir meðal annars:

Það er rétt að tekið var skolpið og dren úti við húsið. og enn fremur: Ég taldi að allt væri í góðu standi er ég seldi, eftir að hafa tekið skolpið.

                Með bréfi 21. febrúar 2012, tilkynnti lögmaður stefnenda stefndu formlega að sam­kvæmt upplýsingum frá nýjum eiganda væri dren- og skólplögnum hússins ábóta­vant. Stefnendur hafi þó ekki tekið afstöðu til þessara sjónarmiða kaupendanna og kaup­end­urnir hafi ekki enn gert formlega kröfu á hendur stefnendum. Stefnendur áskildu sér hins vegar rétt til að setja fram kröfur á hendur henni vegna málsins.

                Þáverandi lögmaður stefndu svaraði með bréfi, 11. apríl sama ár. Þar segir meðal annars:

Rétt er, sem segir í bréfi þínu, að umbjóðandi minn lét lagfæra dren- og skólp­lagnir við eignina. Lagfæringin var framkvæmd af pípulagnafyrirtæki og umbjóð­andi minn hafði enga ástæðu til annars en ætla af fagmennsku unnið. Yfir­lýsing umbjóðanda míns um lagfæringu er því sannleikanum samkvæm og getur ekki talist fela í sér nokkurs konar vanefnd af hans hálfu eða verða jafnað til ábyrgðaryfirlýsingar.

                Eftir þetta höfðu lögmaður stefnenda og þáverandi lögmaður stefndu reglulega samband með tölvu­skeytum og í síma. Í tölvuskeyti sem lög­maður stefndu sendi lög­manni stefnenda 4. september 2012 segir meðal annars:

...hún telur enn að eitthvað hafi verið gert við dren, er sann­færð um að hún hafi verið rukkuð um það. Ætlaði að fara betur yfir það og etv tala við Jón Magn­geirsson.

                Í tölvuskeyti frá lögmanni stefndu til lögmanns stefnenda 10. september segir:

Ólöf hafði upp á reikningi frá Jóni Magngeirssyni, sem er vegna viðgerða á niður­föllum og að hún heldur dreni. Ég þarf að fara aðeins betur yfir þetta með henni. En sé þetta rétt hjá henni þýðir þetta að yfirlýsingin hennar, um að við­gerð hafi verið framkvæmd á dreni, á sér þessa stoð....

                Þegar sá reikningur sem stefnda vísaði til kom í leitirnar var hann fyrir lag­fær­ingu á vatnslás, hita­nema og þakrennuniðurfalli en ekki mátti álykta af honum að gert hefði verið við drenlögn.

                Samhliða þessum samskiptum voru lögmenn stefnenda, stefndu og núverandi eig­anda fasteignarinnar í sambandi vegna hugsanlegrar lausnar á málinu. Hún fólst í sátt þess efnis að stefnendur greiddu núverandi eigendum tiltekna fjárhæð og stefnda endur­greiddi stefn­endum hluta hennar. Þáver­andi lög­maður stefndu tók þátt í þessum við­ræðum og virtist reiðubúinn að ljúka mál­inu þannig, en af því varð ekki. Með tölvu­skeyti, 10. október 2012, tilkynnti hann að stefnda hefði óskað eftir því að hann ynni ekki frekar að mál­inu og myndi hún sinna því sjálf eftirleiðis.

                Að sögn stefnenda töldu þau, á grundvelli allra þeirra upplýsinga og gagna sem fyrir lágu, að nægjanlega væri í ljós leitt að þær viðgerðir sem stefnda hefði sagt þeim að hefðu farið fram 2004-5 og stefnendur í góðri trú greint núverandi eigendum frá, hefðu í reynd ekki verið unnar. Til þess að takmarka tjón sitt hafi stefnendur því ákveðið að gera, 16. október 2012, sátt við núverandi eig­endur hússins um greiðslu 1.950.000 króna. Að því búnu hafi verið gengið frá afsali eignarinnar. Stefnendur buðu stefndu ítrekað að ljúka málinu með sátt, síðast með tölvu­skeyti, 26. október 2012, en án árangurs.

                Fyrir dómi gáfu skýrslu stefnendur og stefnda. Jafnframt báru vitni nýr eigandi húss­ins Gunnar Þór Péturs­son, Gunnar Fannberg Gunnarsson, byggingafræðingur og pípu­lagnameistari, Jón Magngeirsson pípulagnameistari, Þór Kristjánsson pípulagna­meist­ari, Þröstur Óskars­son jarðvegsverktaki og Númi Orri Blöndal húsa­smíða­meist­ari.

Málsástæður og lagarök stefnenda

                Stefnendur byggja dómkröfu sína á þeirri fjárhæð sem þeir greiddu núverandi eigendum fasteignarinnar að Heiðargerði 30, samkvæmt sátt þeirra í milli. Stefnendur krefjast þess að stefnda greiði þeim þann kostnað sem þau urðu fyrir vegna þess að þær upplýsingar, sem stefnda hafi veitt við sölu eignarinnar á sínum tíma, hafi ekki verið réttar. Sáttin endurspegli þann kostnað sem núverandi eig­endur hafi orðið fyrir við að koma dren- og skólplögn við fasteignina í það ástand sem stefn­endur höfðu full­yrt að hún væri í við sölu hennar en sú fullyrðing hafi alfarið byggst á upp­lýs­ingum frá stefndu.

                Stefnendur hafi undirritað kaupsamning um eignina 2. mars 2007. Við sýningu húss­ins hafi stefnda sagt að skolp og dren hefði verið tekið í gegn árin 2004-5. Þar sem húsið hafi verið byggt 1955 hafi þessar upplýsingar um lagnir skipt þau veru­legu máli við verðmat og verðákvörðun enda séu lagnir fast­eigna byggðra á sama tíma gjarna farnar að láta á sjá og lagfæringar geti verið veru­lega kostn­aðar­samar, þar sem kunn­átta hér á landi við lagn­ingu drens og frá­gang þess hafi batnað mikið frá því sem var fyrir 30-40 árum og gæða­við­mið séu önnur. Stefn­endur hafi greitt alls 53.000.000 króna fyrir eignina árið 2007 og hafi hún verið seld árið 2011 fyrir 49.700.000 krónur.

                Stefnendur telja ótvírætt að þær upplýsingar að dren- og skólplagnir hafi verið teknar í gegn hafi hækkað verð eignarinnar, enda hafi stefnendur talið sig mega treysta því að lagn­irnar væru í lagi. Af sömu ástæðu hafi stefnendur veitt núverandi eigendum þær upplýsingar við sölu eignar­innar að dren- og skólplagnir hefðu verið teknar í gegn árin 2004-5, annars vegar munnlega við skoðun eignarinnar og hins vegar hafi fast­eigna­salinn greint frá þessu í tölvuskeyti til núverandi eig­enda þegar eignin var til sölu árið 2011.

                Stefnendur byggja á því að fasteignin hafi verið haldin leyndum galla. Ekki skipti máli þótt gallinn hafi ekki uppgötvast fyrr en síðar, sbr. 20. gr. laga nr. 40/2002 um fast­eigna­kaup, þar sem segi að galli geti verið fyrir hendi þótt hann eða afleiðingar hans komi í ljós síðar. Í 2. mgr. 20. gr. segi að seljandi beri ábyrgð á galla, sem komi fram síðar, séu orsakir gallans vanefndir af hans hálfu. Sama eigi við hafi selj­andi með ábyrgð­ar­yfirlýsingu eða á annan hátt tekið á sig ábyrgð á eigin­leikum eða öðrum kostum fasteignar í tiltekinn tíma. Stefn­endur byggja á því að umrætt ákvæði eigi við.

                Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 teljist fasteign gölluð sé hún ekki í sam­ræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem komi fram fyrir hans hönd, hafi veitt kaupanda. Í þessu felist að seljandi beri ábyrgð á þeim upp­lýs­ingum sem séu veittar. Huglæg afstaða skipti ekki máli heldur hvort upp­lýs­ing­arnar séu í raun réttar. Samkvæmt þessu ákvæði hafi eignin verið gölluð, þar sem ekki hafði verið gert við dren­lögn við húsið, eins og stefnda hafi tekið fram við sölu þess á sínum tíma og hafi ítrekað síðan, annars vegar sjálf í tölvuskeyti til lögmanns stefn­anda, 15. nóv­em­ber 2011 og hins vegar í bréfi lögmanns hennar, 11. apríl 2012.

                Í tölvuskeyti stefndu til lögmanns stefnenda 15. nóvember 2011 segi:

...tjáði ég honum að það var Jón Magngeirsson/Jóma pípulagnir sem unnu verkið, dren og skolp.

                Í bréfi lögmanns stefndu 11. apríl 2012 segi:

Rétt er, sem segir í bréfi þínu, að umbjóðandi minn lét lagfæra dren- og skólp­lagnir við eignina. Lagfæringin var framkvæmd af pípulagningarfyrirtæki og umbjóð­andi hafði enga ástæðu til annars en ætla af fagmennsku unnið. Yfir­lýs­ing umbjóðanda míns um lagfæringu er því sannleikanum samkvæm...

                Yfirlýsingar stefndu séu því afdráttarlausar og því haldið fram fullum fetum að við­gerðin hafi farið fram og að Jón Magngeirsson pípulagningarmaður hafi séð um hana.

                Í samskiptum lögmanns stefnenda við Jón Magngeirsson hafi komið fram að svo var ekki. Í tölvuskeyti, 2. nóvember 2011, til lögmanns stefnenda segi hann:

Drenlögn hefur ekki verið lögð væntanlega ekki verið talin þörf á henni.

                Jón Magngeirsson hafi, óumdeilt, unnið ákveðin verk við eignina árin 2004-5 en ljóst sé að hann hafi ekki gert við drenlögn. Jón hafi sent lögmanni stefnenda það til­boð sem hann gerði í verkið og sýni það vel að ekki hafi verið skipt um drenlögn. Ítrekað hafi verið bent á þetta í samskiptum við stefndu og lögmann hennar og þeim til dæmis bent á að stað­festa þetta sjálf við Jón Magngeirsson en það hafi ekki verið gert.

                Umræddar upplýsingar, sem gefnar hafi verið við sölu eignarinnar árið 2007 og ítrek­aðar árið 2011, hafi ekki verið réttar og verði stefnda að bera hallann af því að hafa veitt þær og ítrekað haldið því fram að viðgerð hafi farið fram. Jafn­vel þótt dren­lögnin hefði verið í lagi og ekki valdið rakaskemmdum liggi fyrir að fast­eignin hafi ekki verið seld í því ástandi sem upplýsingar stefndu gáfu til kynna, því hafi upp­haf­legt dren verið við húsið, hafi ástand drenlagnarinnar ekki verið í samræmi við þá frá­sögn stefndu að það hefði nýlega verið tekið í gegn. Þannig hafi fallið til kostn­aður við að koma fasteigninni í umsamið ástand.

                Yfirlýsingar stefndu um að skólp hefði verið tekið í gegn hafi ekki verið nákvæmar og um margt villandi. Aðeins hafi verið lagaður stuttur kafli af skólp­lögn­inni við húsið, það er undir gólfi í þvottahúsi en aðrar skólplagnir hafi verið upp­runa­legar. Sam­kvæmt skýrslu Hönnunar og eftirlits hafi lögn frá teng­ingu úr plasti í stein verið sigin og múffutengi gliðnað. Jafnframt hafi skólplögn sem lá undir bíla­stæði fast­eign­ar­innar verið rangt lögð, þannig að hallinn var rangur og hafi vatnið runnið í áttina að fast­eign­inni en ekki frá henni. Því hafi þurft að gera við lögnina og lagfæra hall­ann á henni, eins og rakið sé í matsskýrslunni. Af þessu hafi hlotist kostnaður sem hafi verið hluti af sátt­inni við núverandi eigendur. Með yfirlýsingu sinni, sem stefnda hafi gefið stefn­endum við kaupin á fasteigninni á sínum tíma og staðfest í tölvuskeyti 15. nóv­em­ber 2011, hafi hún tiltekið ákveðna eiginleika á skólplögnum hússins, það er að þær hefðu verið teknar í gegn en í því felist að þær hafi verið yfirfarnar og eigi að virka sem skyldi. Þar sem sú yfir­lýsing hafi ekki staðist verði stefnda að bera ábyrgð á þeim kostn­aði sem af hljótist.

                Í 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup segi að kaupandi glati rétti til að bera fyrir sig vanefnd tilkynni hann seljanda ekki innan sanngjarns frests, eftir að hann varð eða mátti verða hennar var, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig. Í 2. mgr. segi að réttur til að senda tilkynningu falli niður að liðnum fimm árum frá afhendingu fasteignar, nema seljandi hafi ábyrgst hana í lengri tíma. Eignin hafi verið afhent 1. maí 2007 en stefnendur hafi tilkynnt stefndu, 21. febrúar 2012, um kröfur núverandi eigenda, vel innan þess fimm ára frests sem sé til­tekinn í ákvæðinu.

                Samkvæmt sátt stefnenda við núverandi eigendur hússins hafi stefnendur greitt 1.950.000 krónur. Sú tala sundurliðist þannig að kostnaður við lagningu dren­lagnar og vegna ann­arra framkvæmda tengdra henni hafi numið 1.650.591 krónu. Kostnaður við lagn­ingu skólp­lagnar hafi verið 251.730 krónur. Þá hafi núverandi eigendur krafist þess að stefn­endur greiddu kostnað við vinnu matsmanns og bætur vegna óþæg­inda en samið hafi verið um að ljúka mál­inu með greiðslu sem nam þessari fjárhæð. Þannig sé afgang­ur­inn, 47.769 krónur, greiðsla vegna óþæginda og annars kostnaðar sem núver­andi eigendur urðu fyrir vegna gallans.

                Stefnendur sundurliða dómkröfu sína þannig að aðalkrafan byggist á því að þeim verði bættur að fullu kostnaður vegna sáttarinnar, 1.950.000 krónur. Til vara krefj­ast þau þess að þeim verði bættur kostnaður vegna drenlagnar og skólplagnar, 1.902.231 króna, verði ekki fallist á að bæta skuli stefn­endum þann hluta sáttar­greiðsl­unnar, sem varði annan kostnað sem núverandi eig­endur urðu fyrir. Til þrautavara krefjast stefnendur þess að þeim verði bættur kostn­aður vegna drenlagnar, 1.650.591 króna, verði ekki fallist á að bæta skuli stefnendum þann hluta sáttargreiðslunnar, sem nemur skólp­lögn og öðrum kostnaði sem núverandi eigendur urðu fyrir.

                Verði ekki fallist á neitt af ofangreindu byggja stefnendur á því að stefnda skuli bæta þeim tjón sitt og að þær bætur verði metnar að álitum. Augljóst sé að stefn­endur hafi þurft að leggja út í kostnað vegna málsins og sá kostnaður falli til vegna rangra upplýsinga stefndu og þar með brota gegn lögum um fasteignakaup.

                Þar sem stefnendur málsins hafi átt húsið saman og hafi skrifað sameiginlega undir sátt við núver­andi eigendur þess sæki þau málið sam­eig­in­lega, sam­kvæmt heimild í 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einka­mála en 19. gr. laganna til vara.

                Til stuðnings kröfum sínum vísa stefnendur til meginreglna samninga- og kaupa­réttar, laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum III. kafla, og 18.-20. gr., 1. mgr. 27. gr. og 48. gr. laganna. Þau vísa til laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 18. gr. um samaðild til sóknar og 129. og 130. gr. um málskostnað, jafnframt til laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt á málskostnað og laga nr. 38/2001 um vexti og verð­tryggingu, einkum 1. mgr. 6. gr. varðandi dráttarvexti á dómkröfur en upp­hafs­dagur dráttarvaxta sé að liðnum mánuði frá þingfestingu stefnu.

Málsástæður og lagarök stefndu

                Stefnda vísar til þess að stefnendur hafi höfðað málið á grundvelli reglna um rétt­ar­áhrif galla og ábyrgðaryfirlýsinga samkvæmt fasteignakauparétti en reki það ekki sem almennt skaðabótamál á grundvelli hugsan­legra réttaráhrifa meintra rangra upp­lýs­inga stefndu, veittra löngu síðar með þeim skað­legu afleiðingum, að stefnendur hafi fyrir mis­skiln­ing sinn samið af sér í sam­skiptum við síðari kaupendur.

                Stefnda telur sig hvorki bera ábyrgð á meintum framkomnum göllum á eign­inni eftir reglum fasteignakauparéttar um ábyrgð seljenda á leyndum göllum né á þeim grunni að athöfnum hennar eða orðum verði jafnað til ábyrgðaryfirlýsingar.

                Hún byggir sýknukröfur sínar í fyrsta lagi á því að við sölu fasteignarinnar í mars 2007 hafi ekki verið á eigninni svonefndir leyndir gallar hvað varðar skólp- og dren­lagnir fremur en aðrir leyndir gallar svo og að hvorki hún né aðrir hafi gefið yfir­lýs­ingar um kosti og gæði fasteignarinnar, sem jafnað verði til ábyrgðaryfirlýsingar.

                Í öðru lagi byggir hún á því að stefnendur hafi vanrækt skoðunarskyldu sína fyrir kaupin og strax eftir viðtöku hennar. Þeir geti ekki síðar borið fyrir sig galla, sem þeir hafi þá átt að verða varir við.

                Í þriðja lagi byggir stefnda sýknukröfur sínar á því, að meintir gallar á húsinu, ‒ ef staðreyndir yrðu, ‒ verði ekki taldir hafa rýrt verðmæti þess við sölu svo nokkru varði, sbr. dómafordæmi á grundvelli 18. gr. laga nr. 40/2002 um fast­eigna­kaup og því eigi stefnendur ekki neina lögvarða kröfu á hendur henni.

                Í fjórða lagi byggir stefnda sýknukröfur á því, að öll sönnunarbyrði í málinu hvíli samkvæmt almennum réttarfarsreglum á stefnendum en þeim hafi hvorki tekist að sanna ábyrgðargrundvöll né, hver sú fjárhæð geti verið, er stefnendur hefðu hugs­an­lega getað átt rétt á að fá greidda úr hendi stefndu, kæmi 18. gr. laga um fast­eigna­kaup ekki í veg fyrir það.

                Í fimmta lagi byggir stefnda sýknukröfu á því, að ábyrgðargrundvöllur, sem ein­hvern tíma kunni að hafa verið til staðar, hafi fallið niður, þar sem stefnendur hafi ekki farið að gagnvart henni samkvæmt gildandi reglum í fasteignakauparétti og í við­leitni sinni til sönnunarfærslu.

                Í sjötta lagi byggir stefnda á því til sýknu, að hafi ábyrgð hennar á annað borð ein­hvern tíma verið til staðar, sé krafa stefnenda fallin niður fyrir almennt tómlæti og/eða fyrningu.

                Allar þessar málsástæður leiði til þess að sýkna beri stefndu að öllu leyti og dæma henni málskostnað úr höndum stefnenda.

                Fallist dómurinn hins vegar á að ábyrgðargrundvöllur sé enn til staðar, heldur stefnda því fram að lækka beri dómkröfuna stórlega í ljósi sönn­un­ar­skorts um fjárhæð hennar og fleiri atriða og dæma hana þá einungis til greiðslu lægri fjár­hæðar á grund­velli traustari gagna og sönnunar eða eftir atvikum að álitum. Nái vara­krafan fram að ganga beri í öllu falli að fella málskostnað milli aðila niður.

Nánar um helstu málsástæður og lagarök

                Stefnda vísar til þess að húsið að Heiðargerði 30 hafi verið tekið á fast­eigna­mats­skrá árið 1955 og hafi þá verið byggt einhverjum misserum fyrr. Húsið hafi því að minnsta kosti verið 52 ára gamalt þegar stefn­endur keyptu það. Þau hafi því mátt vænta þess, að húsið væri byggt á þann hátt, sem tíðkaðist og var talið fullnægjandi á bygg­ing­ar­tíma þess. Á þeim árum hafi ekki verið skylt að leggja drenlögn (jarð­vatns­lögn) umhverfis hús, heldur í besta falli og ein­vörð­ungu regn­vatns­lagnir til að flytja þakvatn annað tveggja til frárennslislagna, það er skólp­kerfis, (sem á þeim árum var svo­kallað ein­falt kerfi), ellegar að leiða það í svelg eða „púkk“, sem dreifði því út í jarð­vatnið. Dren­lagnir hafi þó stundum en sjaldan verið gerðar og þá oftast þannig að gerðar voru rásir meðfram veggjum úr grófri möl eða „púkki“.

                Stefnda hafi búið í eigninni um alllangt skeið og ekki orðið vör þeirra meintu leyndu galla, sem stefnendur, að eigin sögn, hafi heldur aldrei uppgötvað á íbúðar­tíma sínum á eigninni í tæp fjögur og hálft ár. Það hafi fyrst verið eftir að stefnendur höfðu selt eignina í júlí 2011 og afhent hana nokkru síðar að viðtakendur hennar hófu breyt­ingar og endurbætur á kjallaranum, og töldu sig þá staðreyna galla á eigninni og kröfðu stefnendur um skaðabætur/afslátt vegna meints tjóns síns, sem stefnendur með réttu eða röngu tóku á sig að greiða samkvæmt sátt þar um. 

                Stefnda hafi þó á sínum tíma látið endurnýja bilaða skólplögn innanhúss og lag­færa bilun í regnvatnslögn eða dreni við eina hlið hússins, eins og gögn málsins sýni. Hún hafi ekki gefið neinar rangar upplýsingar fyrir og við söluna og hafi ekki minnst neitt á drenlögn sem slíka, enda hafi hún einskis orðið vör um að raki eða vatns­agi kæmi inn í kjallarann, sem hún dragi raunar í efa að hafi gerst. Hún hafi fyrir sölu gert sérstaklega grein fyrir endurnýjun skólplagnar innanhúss. Auk þess hafi hún afhent kaupendum öll viðhaldsgögn um eignina, sem hún þá átti til, svo og teikn­ingar.

                Stefnda telur því, að engir meintir gallar í skilningi laga hafi verið á fast­eign­inni þegar hún seldi hana stefnendum í mars 2007 og hún hafi enga ábyrgðar­yfir­lýs­ingu gefið fyrir söluna eða ígildi slíkrar yfirlýsingar. Hún sé óbundin af mis­skiln­ingi í end­ur­sögn aðstoðarmanns hennar eða annarra um hvað þeir telji hana hafa sagt, hvort sem er fyrir eða eftir söluna. Því sé með öllu ósannað, að stefnda hafi fyrir söl­una látið frá sér fara ranglýsingu á eigninni eða einhvers konar ábyrgðaryfirlýsingu. Því beri þegar af þessari ástæðu að sýkna hana af öllum kröfum stefnenda. Hvort stefnda hafi meira en fjórum og hálfu ári síðar tekið sér orðið dren í munn og ummæli hennar þá mis­skilist, skapi stefnendum ekki neinn rétt í málinu og komi því sem gallamáli ekkert við.

                Stefnda byggir einnig á því að stefnendur hafi vanrækt skoðunarskyldu sína, enda hefðu þeir átt á sínum tíma að sjá og verða varir við raka- eða vatnsskemmdir í kjall­ar­anum, hafi slíkir ágallar á annað borð verið til staðar. Hér sé meðal annars til þess að líta, að með setn­ingu laga um fasteignakaup nr. 40/2002 hafi verið skerpt á skoðun­ar­skyldu kaup­enda frá því sem áður var.

                Þá byggir stefnda sýknukröfu sína á því, að stefnufjárhæðin í aðalkröfu, 1.950.000 krónur sé fundin út frá einkamati dagsettu í janúar 2012, sem miði við verð­lag í nóvember 2011 í stað mars 2007, sé þó einungis um 3,68% af söluverði eignar­innar í mars 2007. Rétt prósentuhlutfall miðað við verðlag í mars 2007 sé mun lægra, séu hinir meintu gallar bakreiknaðir með byggingarvísitölu, enda hefði við­gerðar­kostn­aður þá numið 1.286.259 krónum eða 2,43% af verðmæti eignarinnar. Jafnvel verð­matið í janúar 2012 og hlutfall þess af kaupverði á sínum tíma, 3,68% nái ekki því við­miði sem felist í seinni málslið 18. gr. laga nr. 40/2002, sbr. dóma­fram­kvæmd. Það eitt út af fyrir sig leiði til þess, að sýkna beri stefndu af öllum kröfum stefnenda og þar að auki verði ekki glögglega séð, að búið sé að færa fjár­hæð­ina, 1.950.000 krónur, niður sem nemi þeim virðisaukaskatti, sem stefnendur eiga að hafa fengið eða geti fengið endurgreiddan.

                Í málinu komi það í hlut stefnenda að sanna öll þau atriði, sem málssókn þeirra bygg­ist á og einkum annars vegar, að ástand eignarinnar í mars 2007 geti talist hafa verið gallað í skilningi fasteignakauparéttar og að gallinn hafi verið leyndur, svo og hins vegar að stefnda hafi gefið stefnendum ábyrgðaryfirlýsingu eða ígildi hennar. Stefn­endur hafi ekki axlað þessa sönnunarbyrði og leiði það til sýknu.

                Í fyrsta lagi sé hús byggt fyrir 1955 ekki gallað, þótt ekki sé drenlögn við það sem standist nútímakröfur. Skylda til að hafa regnvatnslagnir eða að minnsta kosti dren hafi verið önnur, hafi hún verið nokkur. Hér hvíli óupp­fyllt sönnun­ar­byrði á stefn­endum. 

                Síðari kaupendur hafi við kaup sín haft með sér sama sérfræðing við skoðun eign­ar­innar fyrir kaup og síðar gerði einka­mats­gerðina, sem fyrir liggi í mál­inu. Þessi sér­fræðingur hafi ekki gert neinar athugasemdir við ástand eignar­innar áður en núver­andi eigendur keyptu af stefnendum, og teljist það því vera viður­kenn­ing sérfræðings á því að ástand eignarinnar væri eðlilegt miðað við háan aldur hennar.

                Í annan stað sé stefnda óbundin af nefndri einkamatsgerð, sem sérfræðingur síð­ari kaupenda hafi unnið án dómkvaðningar og án þess að stefndu væri gefinn kostur á því að vera viðstödd skoðunargerðir sérfræðingsins og hafa þar einhver áhrif. Trúverðugleiki einkamatsgerðarinnar aukist ekki nema síður sé, þegar litið sé til þeirra þriggja viðfestu og stöðluðu yfirlýsinga iðnmeistara, dagsettra. 8. des­em­ber 2011, þar sem þeir staðfesti hina umdeildu einkamatsgerð Gunnars Fann­berg Gunn­ars­sonar, bygg­inga­tækni­fræðings, sem gefin var út í janúar 2012.

                Í þriðja stað sé hvergi nein sönnun um meinta ábyrgðaryfirlýsingu og fari hún þvert á lýsingu stefndu á atvikum.

                Þá byggir stefnda sýknukröfu sína á því, að sá ábyrgðargrundvöllur, sem ein­hvern tíma kunni að hafa verið til staðar, hafi fallið niður þar sem stefnendur hafi ekki farið fram gagnvart stefndu samkvæmt gildandi reglum fasteignakauparéttar og reglum um sönnun. Hafi stefnendur fráleitt undirbúið málssókn sína gagnvart henni á eðli­legan hátt hvort heldur er að því leyti að veita stefndu ekki færi á því að fá ein­hverju ráðið um val á skoðunarmanni þeim, sem framkvæmdi einkamatið, né að veita stefndu ekki heldur færi á að vera viðstödd skoðunina og hafa þar áhrif. Þá hafi hvorki verið gætt með eðlilegum og réttmætum hætti tilkynningaskyldu samkvæmt ákvæðum laga nr. 40/2002 um meinta galla né hafi stefndu verði stefnt inn í mál stefn­end­anna og viðsemjenda þeirra til réttargæslu eða á hana skorað á annan hátt á þeim tíma að láta málið til sín taka.

                Stefnendur, sem keyptu af stefndu hafi þurft að tilkynna henni um vanefndir innan sanngjarns frests frá því að þau tóku við eigninni, enda væntanlega um galla að ræða, sem þau vissu eða máttu vita um að minnsta kosti er íbúðartími þeirra lengdist. Þá hafi stefnda ekki fengið að njóta úrbótaréttar síns samkvæmt 39. gr. laganna enda hafi henni aldrei verið kynntir gallarnir og kröf­urnar fyrr en eftir að síðari eigendur hefðu þegar ráðist í úrbæturnar.

                Með því að undirbyggja ekki málssókn sína á hendur stefndu með matsgerð hæfs og óvilhalls dómkvadds matsmanns, hafi stefnendur sett af sér möguleikann til að afla trausts sönnunargagns um eðli hinna meintu galla og umfang kröfugerðar sinnar. Verði stefnendur að taka afleiðingunum af þeim réttarspjöllum og sönnunar­vand­kvæðum, sem þeir hafi sjálfir valdið á máli sínu.

                Jafnframt beri að sýkna stefndu af öllum kröfum vegna almenns tómlætis stefn­enda. Hafi ábyrgð hennar á annað borð einhvern tíma verið til staðar, sé hún fallin niður þegar af þeirri ástæðu að stefnendur hafi ekki í tæp sex ár gert neinn reka að því að knýja fram kröfur sínar gagnvart henni. Ótækt sé með öllu, að svona sé að verki staðið, enda hafi þessi langi tími augljóslega valdið stefndu ýmsum vand­kvæðum varð­andi varnir sínar, svo sem til dæmis að eigi sé lengur unnt að skoða og meta hina meintu galla, þar sem húsinu og lögnum þess hafi þegar verið breytt veru­lega og sönn­un­ar­gögnum um þáverandi ástand fargað. Þá byggir stefnda sýknukröfur sínar jafn­framt á því að kröfur stefnenda, hafi þær einhvern tíman verið réttmætar, séu fyrndar.

Nánar um varakröfu um mjög verulega lækkun og málsástæður fyrir henni.

                Stefnda vísar nánar til þess að húsið hafi, þegar hún seldi það, verið að minnsta kosti 52ja ára og almennt megi gera ráð fyrir því að tals­vert við­hald þurfi aldursins vegna, enda hafi húsið verið selt sem slíkt og ósannað sé með öllu að ásig­komu­lagi þess hafi verið oflýst að neinu leyti eða að ábyrgðaryfirlýsing hafi verið gefin. Stefn­endur eigi ekki neina lögvarða kröfu til þess að stefnda kosti að fullu lagn­ingu nýrra dren- og skólp­lagna, sem eigi eftir að endast að minnsta kosti næstu hálfu öld og auka veru­lega verð­gildi hússins. Þegar af þeirri ástæðu beri að lækka stefnu­kröf­urnar mjög veru­lega. 

                Þá eigi það líka að koma til lækkunar, að stefndu sé ekkert færi gefið á að fá notið endur­greiðslureglna um virðisaukaskatt af vinnu á staðnum, sem ætla verði að myndi meirihluta kostnaðarins. 

                Komi, þrátt fyrir allt til áfellisdóms, fyrir einhverri fjárhæð og eftir atvikum að álitum dómsins, sýnist eðlilegt að á stefndu yrði aðeins felldur lítill hluti stefnu­kröf­unnar. Telur stefnda að þá beri við svo búið og engu að síður, ‒ þrátt fyrir að stefn­endur fengju kröfu sínum framgengt að einhverju eða mjög litlu leyti, ‒ að dæma þá til að bera hluta af málskostnaði stefndu en ella að fella málskostnað milli aðila alveg niður.

                Máli sínu til stuðnings vísar stefnda til meginreglna samninga- og fast­eigna­kaupa­réttar, þar með talið til laga nr. 7/1936 og laga nr. 40/2002, einkum til 3. og 4. kafla síðarnefndu laganna og þar sér í lagi til 18.-20. gr., 26.-27. gr., 31. gr., 37. gr., 43. gr. og 48. gr. Hún vísar einnig til almennra lagasjónarmiða og dómvenju varðandi tóm­læti og til 9. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu. Þá vísar stefnda til almennra reglna einka­mála­réttarfars um sönnunarbyrði og frjálst sönnunarmat dómara og til reglna skattaréttar, er heimili endurgreiðslu virðisaukaskatts af viðhaldsvinnu við fast­eignir eftir nánari reglum þar um. Loks vísar hún til XXI. kafla laga nr. 91/1991 um máls­kostnað og til laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt á þóknunarlið máls­kostn­aðar.

Niðurstaða

                Stefnendur höfða þetta mál til að fá bætt það tjón sem þau hafi orðið fyrir við það að ábyrgðaryfirlýsing um skólp- og drenlögn sem þau gáfu, þegar þau seldu íbúð­ar­húsið að Heiðargerði 30, Reykjavík, hafi ekki verið rétt. Þar sem þau hafi byggt þessa ábyrgðaryfirlýsingu sína á yfirlýsingu stefndu, sem áður átti húsið, sé henni skylt að bæta þeim það tjón sem þau hafi orðið fyrir af þessum sökum.

                Þetta mál snýst fyrst og fremst um sönnun þess hvað stefnda sagði við stefn­endur fyrir sölu hússins. Fyrir dómi báru stefnendur að stefnda hefði sagt þeim, þegar þau skoðuðu húsið snemma árs 2007, að skólp og dren hefði verið tekið í gegn og endur­nýjað. Jafn­framt hafi fleiri þættir hússins, eins og þakið, verið endurnýjaðir. Það hafi skipt þau miklu máli að þurfa ekki að fara í stórfelldar viðhaldsframkvæmdir á næstu árum.

                Fyrir dómi bar stefnda, spurð af lögmanni sínum, að hún hefði sagt stefnendum að skólplögn undir húsinu hefði verið lagfærð og hafi hún sýnt þeim hvar í kjallar­anum það var en kvaðst ekki minnast þess að hafa rætt um drenlögn við þau og kvaðst ekki vita til þess að gert hafi verið við dren á sama tíma og skólpið var tekið. Þegar hún hafi fengið bréf frá lög­manni stefnenda í nóvember 2011 hafi hún svarað því til án mik­illar umhugsunar að unnið hefði verið við skólp og dren þar sem Jón Magn­geirs­son hefði unnið eitthvað bak við hús sem hún hefði talið vera dren en hún hefði hvorki kunn­áttu í þessum efnum né verið heima þegar hann vann verkið. Komið hafi í ljós að hann hafi unnið við niður­fall frá rennum við vesturhlið hússins sem hann hafi unnið upp á sitt eins­dæmi. Hafi hún þurft að loka 3-4 metra löngum skurði eftir hann.

                Spurð af lögmanni stefnenda bar stefnda að frásögn um endurbætur á húsinu á tíma­bilinu frá 1978 til 2005 í því tölvu­skeyti sem stefn­andi, Jón Bjarki, ritaði fast­eigna­sal­anum 30. maí 2011 væri rétt að undanskildu dren­inu. Hún taldi sig hafa talað um skólp við Jón Bjarka í símtalinu þar sem hann bjó sig undir að sýna væntanlegum kaup­endum eignina.

                Þegar borið var undir hana bréf þáverandi lögmanns hennar, 11. apríl 2012, til lög­manns stefnenda og sú tilvitnun í það sem tekin er upp í lýsingu málavaxta kvaðst hún hafa talið að Jón Magngeirsson hefði unnið við dren bak við hús. Kunnátta hennar og þekk­ing hafi ekki verið meiri. Jafnframt hafi hún ekki heldur verið almennilega upp­lýst. Sennilega hafi hún alltaf talað um að þetta verk væri dren og kunni að vera að hún hafi sagt það þegar stefnendur skoðuðu húsið 2007.

                Þegar lögmaður stefndu innti hana enn á ný eftir því hvað hún hefði sagt við skoð­un­ina 2007 kvaðst hún ekki minnast þess að hafa nefnt dren, þau hefðu aðallega rætt skólpið.

                Eins og komið er fram bar stefnda að hún hefði ranglega ályktað að verk sem Jón Magngeirsson vann bak við húsið væri við drenlögn og að senni­legt væri að hún hefði alltaf talað um það verk sem dren. Meira máli þykir þó skipta að áður en nokkur ágrein­ingur var risinn milli hennar og stefnenda svaraði hún lög­manni stefnenda, 15. nóv­em­ber 2011, þegar hann spurðist fyrir um hvað það hefði verið sem Jón Magn­geirs­son tók að sér að lagfæra, að hún hafi sagt stefnanda, Jóni Bjarka, í sím­tali að það hefði verið Jón Magngeirsson/Jóma pípu­lagnir sem hefði unnið verkið, dren og skólp. Ekki verður annað séð en að stefnda greini þarna hreinskilnislega frá því sem hún taldi vera sann­leik­anum samkvæmt.

                Á grundvelli framburðar stefndu fyrir dómi og framlagðra gagna þykir ekki óvar­legt að álykta að stefnda hafi greint stefnendum frá því þegar hún sýndi þeim húsið snemma árs 2007, að skólp og dren hafi verið tekið í gegn eða endur­nýjað árin 2004-5. Það haggar ekki skuldbindingargildi yfirlýsingar hennar þótt hún hafi ekki fylli­lega vitað hvað drenlögn er og dregið rangar ályktanir af reikningi frá Jóni Magn­geirs­syni, sbr. 27. gr. laga nr. 40/2002.

                Fallist er á það með stefnendum að með þessum upplýsingum hafi stefnda gefið yfirlýsingu sem jafna megi til ábyrgðaryfirlýsingar þess efnis að umhverfis húsið lægi drenlögn sem skilaði sínu hlutverki og uppfyllti þær kröfur sem gerðar eru til slíks búnaðar í byggingarreglugerð. Þetta reyndist ekki rétt því ekkert var gert við dren­lögn húss­ins árið 2005. Með fram lögðum gögnum og framburði vitna fyrir dómi þykir í ljós leitt að þær dren­lagnir sem þó voru við húsið hafi verið algerlega gagns­lausar og ekki uppfyllt skil­yrði byggingarreglugerðar. Því er fall­ist á það með stefn­endum að á fasteigninni hafi verið galli í skiln­ingi 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 um fast­eigna­kaup. Jafn­framt þykir sannað að þessi frásögn stefndu hafði áhrif á gerð og efni kaup­samn­ings hennar við stefn­endur 2. mars 2007 og kaup­samn­ing stefnenda við það fólk sem af þeim keypti 7. júlí 2011. Stefnda þykir því bera ábyrgð á því tjóni sem stefn­endur urðu fyrir þar sem ekki var rétt sú yfir­lýs­ing þeirra að dren- og skólplagnir húss­ins hafi verið teknar í gegn á árunum 2004-5.

                Ekki er unnt að fallast á þá málsástæðu stefndu að stefnendur hafi vanrækt skoð­un­ar­skyldu sína þegar þau skoðuðu húsið snemma árs 2007. Það er umfangs­mikið, en einkum þó kostnaðarsamt, verk­efni að mynda jarðvatnslagnir hvað þá að grafa niður á þær og er ekki hægt að leggja slíka rannsóknarskyldu á kaupendur þegar selj­and­inn segir að skólp og dren hafi verið tekið í gegn eða endurbætt fáum árum áður. Við með­ferð málsins fyrir dómi hefur ekkert komið fram sem leiðir líkur að því að stefn­endur hafi þekkt til eða átt að þekkja til þessa galla, það er að sú frásögn stefndu að skólp og dren hafi verið tekið í gegn ætti ekki fyllilega við rök að styðjast. Með vísan til 29. gr. laga nr. 40/2002 geta þau því borið þann galla fyrir sig.

                Ekki er heldur fallist á þá málsástæðu stefndu að verðmæti gallans nemi svo lágu hlutfalli af kaupverði hússins að það nái ekki yfir svonefndan gallaþröskuld. Sam­kvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 á hugtakið gallaþröskuldur ekki við um galla á fast­eign sem á rætur í því að seljandi hennar veitti rangar upplýsingar.

                Eins og fram er komið er það mat dómsins að stefnendur hafi leitt í ljós að stefnda veitti rangar upplýsingar um ástand drenlagnar við húsið þegar þau skoðuðu það, svo og þegar þau bjuggu sig undir að selja það rúmum fjórum árum síðar og þar með er hafnað þeirri málsástæðu stefndu að stefnendur hafi ekki axlað sönnunarbyrði vegna staðhæfinga sinna.

                Stefnda byggir á því að þar sem Gunnar Fannberg kom með Gunnari Þór í annað skiptið sem hann skoðaði húsið hafi hinir nýju eigendur fengið viður­kenn­ingu sér­fræð­ings á því að ástand hússins væri eðlilegt miðað við háan aldur þess.

                Þetta mál varðar einungis dren- og skólplagnir hússins. Fram kom hjá Gunnari Þór að hann hefði þreifað málningarblett á kjallaravegg sem hefði verið bólginn en hafi þá verið þurr. Við það tækifæri hafi stefnandi, Jón Bjarki, sagt honum að skólp og dren húss­ins hafi verið tekið í gegn á árunum 2004-5. Nærvera Gunnars Fannberg við þetta tæki­færi getur ekki haggað ábyrgðargildi þessarar yfirlýsingar stefnanda.

                Þessu til viðbótar er ekki heldur fallist á þá málsástæðu stefndu að krafa stefn­enda sé fallin niður fyrir tómlæti. Stefnendum var ekki kunnugt um gallann fyrr en 13. okt­óber 2011 og stefnandi, Jón Bjarki, hafði samband við stefndu af þessum sökum í lok þess mánaðar eða byrjun nóvember. Hún svaraði frekari fyrirspurnum lög­manns stefn­enda, um það hvort unnið hefði verið við dren, í tölvuskeyti 15. nóvember þetta ár. Í janúar 2012 fékk hún enn tölvuskeyti frá lögmanni stefnenda vegna þessarar vinnu. Stefn­endur gerðu stefndu því grein fyrir málinu nánast um leið og þeim var um það kunn­ugt og hún fékk reglulega fréttir af því. Hún fékk formlega tilkynningu um gall­ann í samræmi við 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002, 21. febrúar 2012. Þá voru liðin tæp­lega fimm ár frá því fasteignin var afhent 1. maí 2007. Réttur stefnenda til að bera gall­ann fyrir sig þykir því hvorki fall­inn niður fyrir tóm­læti né fyrningu.

                Stefnda byggir einnig á því að hún hafi ekki fengið notið úrbótaréttar síns skv. 39. gr. laga nr. 40/2002. Framlögð gögn sýna ekki að stefnda hafi viðurkennt að á eign­inni væri galli sem hún bæri ábyrgð á. Ekki verður heldur séð að hún hafi lagt það til þegar hún frétti að nýju eigendurnir teldu drenlögninni ábótavant, að hún fengi að koma að endurbótum á henni. Því er ekki unnt að fallast á það að stefndu hafi verið meinað að nýta sér úrbótarétt sinn.

                Stefnda kveðst óbundin af einkamatsgerð sem vitnið Gunnar Þór, núverandi eig­andi hússins, hafi látið gera. Það er rétt hjá stefndu að framlögð skýrsla Hönnunar og eftirlits er ekki mats­gerð í skilningi réttarfarslaga. Skýrslan er aðeins samantekt á því sem kom í ljós þegar grafið var niður að drenlögnunum og raunkostnaði við verkið sam­kvæmt því til­boði sem kaupendurnir tóku. Þótt skjalið sé ekki matsgerð í skilningi réttar­fars­laga er ekki fallist á að ekkert mark sé á því takandi.

                Fram kom að Gunnar Fannberg, bygg­inga­fræðingur og pípulagnameistari, sem hélt utan um fram­kvæmdirnar fyrir kaup­endur hússins, óskaði tilboða frá fimm verk­tökum. Aðeins þrír þeirra hafi gert tilboð í verkið og hafi kaupendurnir tekið því lægsta.

                Stefnendur hafa með frásögn nýrra eigenda og annarra vitna fyrir dómi sem og þeirri samantekt sem unnin var fyrir þá á ástandi drenlagna við húsið og kostnaði við að koma þeim í umsamið ástand sýnt fram á að viðgerða á drenlögn var þörf og hvað þær hafi kostað. Telji stefnda þann kostnað í heild eða einstaka liði hans bersýnilega ósann­gjarna verður hún að færa sönnur á þá full­yrð­ingu. Stefnda hefur ekki sýnt fram á að unnt hefði verið að fá verkið unnið fyrir lægra verð eða að einhver sá liður sem unn­inn var hafi verið óþarfur. Þar sem stefnda hefur ekkert fært fram til stuðnings því að sá kostn­aður sem fellur undir liðinn viðgerð á drenlögn í fram lagðri sundurliðun kostn­aðar sé ber­sýni­lega of hár þykir verða að leggja hann til grundvallar við mat á fjár­hæð skaða­bóta.

                Stefnendur krefjast þess aðallega að þeim verði bættur að fullu kostnaður vegna sáttarinnar, 1.950.000 krónur. Til vara krefjast þau þess að þeim verði bættur kostn­aður vegna drenlagnar og skólplagnar, 1.902.231 króna. Til þrautavara krefjast stefn­endur þess að þeim verði bættur kostnaður vegna drenlagnar, 1.650.591 króna. Fjárhæðirnar eru tilgreindar án virðisaukaskatts á vinnu.

                Dómurinn getur ekki fallist á að stefndu beri að bæta óútskýrðan kostnað að fjár­hæð 47.679 krónur sem virðist vera óþægindauppbót sem stefn­endur hafi fall­ist á að greiða núverandi eigendum hússins.

                Þegar Jón Magngeirsson gerði stefndu, 11. október 2005, tilboð í viðgerð á skólp­lögnum tók hann fram í tilboðinu að hann hefði skoðað myndband af skólp­lögn­inni og væri lögnin utan húss í góðu standi miðað við aldur. Þegar litið er þeirrar yfir­lýs­ingar þykir ekki hægt að fella á stefndu kostnað sem féll til vegna þess að lagfæra þurfti skólplagnir utanhúss, alls 251.730 krónur.

                Hins vegar er fallist á að henni beri að bæta það tjón sem stefnendur urðu fyrir vegna þeirrar frásagnar hennar að unnið hefði verið við drenlagnir hússins. Samkvæmt yfir­liti nemur sú fjárhæð 1.598.591 krónu. Í stefnu byggja stefnendur á því að kostn­aður við drenlögn nemi 1.650.591 krónu. Í þeirri fjárhæð er tvisvar sinnum liður­inn brott­akstur, væntanlega á ónothæfu efni, og þykir stefnda einungis eiga að greiða þann lið einu sinni enda er óútskýrt hvers vegna sá þáttur er tvítekinn í yfirlitinu.

                Fallist er á að stefnendur eigi rétt á dráttarvöxtum að liðnum mánuði frá því að þeir skoruðu á stefndu að greiða kröfuna, sbr. 3. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, það er frá 24. febrúar 2013 þegar liðinn var mánuður frá þingfestingu stefnu málsins 24. janúar 2013.

                Með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, ber að dæma stefndu til að greiða stefnendum málskostnað sem þykir, að teknu tilliti til virðis­auka­skatts, hæfilega ákveðinn 550.000 kr.

                Ingiríður Lúðvíksdóttir, settur héraðsdómari, kveður upp þennan dóm.

D Ó M s o r ð

                Stefnda, Ólöf Guðríður Björnsdóttir, greiði stefnendum, Jóni Bjarka Bents­syni og Kristínu Vilhjálmsdóttur, óskipt 1.598.591 krónu með dráttarvöxtum, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá 24. febrúar 2013 til greiðsludags.

                Stefnda greiði stefnendum óskipt 550.000 kr. í málskostnað.