Þriðjudaginn 1. september  2015.
Nr. 510/2015.	Fasteignafélagið Einar Farestveit ehf. (Guðmundur Ómar Hafsteinsson hrl.) gegn Heimahúsinu ehf. (Baldvin Björn Haraldsson hrl.)

Kærumál. Aðför. Útburðargerð.

Staðfestur var úrskurður héraðsdóms þar sem kröfu F ehf. um að H ehf. yrði borið út úr fasteign var hafnað. Talið var að gögn málsins tækju ekki af vafa um að eindagi húsaleigugreiðslna skyldi vera 5. hvers mánaðar, en ekki 10. hvers mánaðar eins og H ehf. héldi fram. Var af þeim sökum talið varhugavert að gerðin næði fram að ganga, sbr. 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989, og var kröfu F ehf. því hafnað.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson og Eiríkur Tómasson og Ingveldur Einarsdóttir settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 30. júlí 2015 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 6. ágúst sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 24. júlí 2015, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að honum yrði heimilað að fá varnaraðila, ásamt öllu því sem honum tilheyrir, borinn út úr fasteigninni Ármúla 8 í Reykjavík, eignarhluta 0102. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að framangreind krafa verði tekin til greina. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar er fallist á að gögn málsins taki ekki af vafa um að eindagi húsaleigugreiðslna skyldi vera 5. hvers mánaðar, en ekki 10. hvers mánaðar eins og varnaraðili heldur fram. Er því varhugavert að gerðin nái fram að ganga, sbr. 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989. Af þeim sökum verður hinn kærði úrskurður staðfestur og sóknaraðila gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Fasteignafélagið Einar Farestveit ehf., greiði varnaraðila, Heimahúsinu ehf., 350.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 24. júlí 2015.

I

         Mál þetta, sem var tekið til úrskurðar 26. júní sl., barst dóminum með bréfi mótteknu 4. desember sl. Sóknaraðili er Fasteignafélagið Einar Farestveit ehf., Borgartúni 28, Reykjavík. Varnaraðili er Heimahúsið ehf., Ármúla 8, Reykjavík.

         Sóknaraðili krefst þess að varnaraðili verði, ásamt öllu því sem honum tilheyrir, borinn út úr fasteigninni Ármúla 8, eignarhluta 0102, Reykjavík. Þá krefst hann málskostnaðar.

         Varnaraðili krefst þess aðallega að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Til vara að staðfest verði að málskot, samkvæmt 3. mgr. 84. gr. laga um aðför nr. 90/1989, fresti framkvæmd kröfu sóknaraðila. Þá krefst hann málskostnaðar.

II

Málavextir

         Með húsaleigusamningi, dagsettum 13. mars 2012, tók varnaraðili, sem þá hét Öndvegi-Lifun ehf., á leigu 940 fm verslunarhúsnæði í fasteigninni Ármúla 8, Reykjavík. Rekur hann þar húsgagna- og gjafavöruverslun. Í leigusamningi er húsnæðið tilgreint sem eignarhlutar 0102 og 0103 að Ármúla 8 en síðari eignarhlutinn mun hafa verið sameinaður þeim fyrri, þannig að nú er húsnæðið einungis skráð hjá Þjóðskrá Íslands með merkingunni 102. Upphaflegur leigusali og þinglýstur eigandi fasteignarinnar var Fjárfestingafélagið Hegranes ehf. Sóknaraðili festi kaup á hinni leigðu fasteign í febrúar 2014 og yfirtók samhliða því leigusamning aðila.

         Í 4. gr. samningsins var kveðið á um fjárhæð leigunnar með virðisaukaskatti. Leigufjárhæð var bundin við vísitölu neysluverðs til verðtryggingar miðað við grunnvísitölu í júlí 2012. Leigutími samningsins var til tíu ára, frá 1. ágúst 2012 til 31. júlí 2022. Skyldi leigan greiðast fyrir fram á gjalddaga 1. hvers mánaðar og með eindaga 5. hvers mánaðar, sbr. 4. gr. samningsins. Húsaleigan skyldi innheimt með sendum reikningi og greiðsluseðli um hver mánaðamót. Í 11. gr. samningsins var leigusala veitt heimild til að rifta leigusamningnum án fyrirvara með skriflegri yfirlýsingu ef leigutaki innti ekki af hendi umsamdar greiðslur samkvæmt samningnum á gjalddögum og vanskil hefðu varað 15 daga eða lengur. Þá var mælt fyrir um að leigutaki skyldi leggja fram tryggingarvíxil til tryggingar þriggja mánaða leigu.

         Hinn 21. október 2014 sendi sóknaraðili varnaraðila svohljóðandi yfirlýsingu um riftun leigusamningsins á grundvelli þess að varnaraðili hefði ekki greitt leiguna á réttum tíma, sbr. framangreint ákvæði 11. gr. samningsins.:

         YFIRLÝSING UM RIFTUN.

         Efni: Riftun húsaleigusamnings Ármúla 8, eignarhluta 0101.

         Samkvæmt húsaleigusamningi milli Öndvegi- Lifun ehf (leigutaki) kt. 691275-0199, nú Heimahúsið ehf. og Fjárf. Hegranes ehf. (leigusali) fyrir fasteignina Ármúla 8, Reykjavík, eignarhluta 0101, í leigusamningi tilgreint 102 og 0103, sem gerður var 13. mars 2012 og hefur nú verið framseldur til Fasteignafélags Einars Farestveit ehf., þá bar leigutaka að greiða húsaleigu fyrirfram á gjalddaga 1. hvers mánaðar og með eindaga 5. hvers mánaðar, sbr. 4. gr. samningsins.

         Í 11. gr. er svo tekið á því ef leiga er ekki greidd á réttum tíma og þar segir orðrétt „Leigusala er heimilt að rifta leigusamningi þessum án fyrirvara með skriflegri yfirlýsingu ef leigutaki innir ekki af hendi umsamdar greiðslur samkvæmt samningi þessum á gjalddögum og vanskil hafa varað 15 daga eða lengur“. Leigugreiðsla fyrir október mánuð 2014 var enn ógreidd að morgni 21. október 2014.

         Leigusali lýsir því hér með yfir að samningnum er rift.

         Skorað er á leigutaka að greiða gjaldfallna leigu án tafar og rýma húsnæðið eigi síðar en 31. október 2014.

         Óski leigutaki eftir lengri tíma til að rýma húsnæðið þá þarf að semja sérstaklega um slíkt.

         F. h. Fasteignafélags Einar Farestveit

         Ólafur Már Hreinsson

         Starfsmaður varnaraðila tók á móti riftunaryfirlýsingunni 21. október 2014. Varnaraðili innti leigugreiðslu vegna októbermánaðar 2014 af hendi daginn eftir. Sóknaraðili tók ekki til greina mótmæli varnaraðila við riftuninni og krafðist útburðar varnaraðila með beiðni til dómsins 4. desember sl.

III

Málsástæður sóknaraðila

         Sóknaraðili byggir kröfu sína um útburð á því að hann sé þinglýstur eigandi fasteignarinnar Ármúli 8, Reykjavík, eignarhluta 102, sbr. afsal frá 11. febrúar 2014. Við kaup sóknaraðila á húsnæðinu hafi leigusamningur varnaraðila og Fjárfestingafélagsins Hegraness ehf. verið afsalað til sóknaraðila. Þá hafi varnaraðili athugasemdalaust greitt sóknaraðila leigu og hafi þannig viðurkennt lögmæti framsals leigusamningsins og réttaráhrif þess.

         Sóknaraðili byggir kröfu sína um útburð á því að hann hafi með heimild í leigusamningi aðila rift samningnum vegna vanskila varnaraðila á leigugreiðslum. Húsaleiga vegna októbermánaðar 2014 hafi verið ógreidd þann 21. október 2014 en eindagi hennar hafi verið 5. sama mánaðar. Hinn 21. október 2014 hafi vanskil samkvæmt leigusamningi því staðið í 16 daga frá eindaga kröfunnar. Engin skilyrði séu til að líta fram hjá umsömdum vanefndaákvæðum í leigusamningi aðila og veita varnaraðila frekara svigrúm til vanefnda á leigusamningnum.

         Sóknaraðili telur að misritun í riftunaryfirlýsingu, vegna númers hins umdeilda eignarhluta að Ármúla 8 og kennitölu varnaraðila, hafi enga þýðingu um gildi og réttaráhrif riftunaryfirlýsingarinnar. Ekki hafi farið á milli mála við hvaða samning og rými væri átt.

         Sóknaraðili mótmælir staðhæfingum varnaraðila, um að eindagi leigu sé ekki sá sem tilgreindur var í leigusamningi, þ.e. 5. hvers mánaðar, heldur 10. hvers mánaðar, sem röngum og ósönnuðum. Þá sýni framlögð yfirlit varnaraðila ekki fram á að slík grundvallarbreyting á skriflegum leigusamningi aðila hafi átt sér stað, enda stafi yfirlitin einhliða frá varnaraðila. Jafnvel þótt samist hafi um breytingu á eindaga milli eldri leigusala og varnaraðila, þá hafi sóknaraðili verið grandalaus um þetta samkomulag.

         Sóknaraðili byggir á því að ákvæði 4. gr. leigusamnings feli í sér skyldu til að greiða húsaleigu óháð því hvort sendur hafi verið reikningur eða greiðsluseðill um hver mánaðamót. Sóknaraðili byggir þó jafnframt á því að varnaraðila hafi mánaðarlega verið sendur reikningur fyrir húsaleigu, auk virðisaukaskatts, og fullyrðingar varnaraðila um annað séu ósannaðar. Fyrir liggi í málinu staðfest afrit reikninga sem hafi verið sendir varnaraðila. Enn fremur sé til þess að líta að þrátt fyrir að varnaraðili haldi því fram að hafa ekki fengið senda reikninga fyrir húsaleigu, hafi hann aldrei óskað eftir því við sóknaraðila að fá þá senda og athugasemdalaust greitt leigu til sóknaraðila. Þá hafi varnaraðili nýtt sér virðisaukaskatt af húsaleigu til frádráttar á útskatti. Sóknaraðili skorar á varnaraðila að upplýsa um frádrátt frá útskatti vegna húsaleigunnar. 

         Sóknaraðili mótmælir sömuleiðis málatilbúnaði varnaraðila um form og efni reikninga sóknaraðila. Reikningarnir uppfylli kröfur laga, þ.m.t. laga um virðisaukaskatt nr. 50/1988. Þá sé form og efni reikninga, sem sendir skuli samkvæmt 4. gr. leigusamningsins, ekki skilgreint í samningnum. 

         Með vísan til alls framangreinds telur sóknaraðili að riftun leigusamnings aðila um fasteignina hafi verið lögmæt og sé því samningurinn fallinn úr gildi. Varnaraðili sé því án heimildar í fasteign sóknaraðila og með því að neita að rýma hana aftri varnaraðili sóknaraðila frá því að nýta sér eignarréttindi sín og umráð yfir fasteigninni. Sóknaraðila sé því heimilt að fara fram á það að varnaraðili verði borinn út úr eigninni, sbr. 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

         Sóknaraðili mótmælir kröfu varnaraðila um að málskot á úrskurði héraðsdóms fresti réttaráhrifum úrskurðarins og aðfarargerð.

Málsástæður varnaraðila

         Af hálfu varnaraðila er á því byggt að efni riftunaryfirlýsingar, sem varnaraðili hafi móttekið með skeyti 21. október 2014, eigi ekki við þá fasteign sem varnaraðili hafi tekið á leigu. Í yfirlýsingunni sé vísað til húsaleigusamnings sem varnaraðili sé ekki aðili að, sbr. tilvísun til leigutakans Öndvegis-Lifunar ehf., kt. 691275-0199, og eignarhluta 0101 að Ármúla 8. Fyrir liggi samkvæmt 2. gr. húsaleigusamningsins að hið leigða sé „[...] eignarhlutar nr. 0102 og 0103 [...]“.

         Varnaraðili byggir á því að hann hafi ekki fengið sendan reikning vegna gjalddaga 1. október 2014. Hann hafi aðeins fengið einn reikning sendan frá sóknaraðila, þ.e. vegna ágústmánaðar 2014. Hafi sóknaraðili þannig ekki farið eftir húsaleigusamningnum en skv. 4. gr. hans skal húsaleiga innheimt með sendum reikningi og greiðsluseðli um hver mánaðamót. Sé það því skilyrði fyrir greiðsluskyldu leigutaka að sendur sé reikningur og greiðsluseðill. Þá gerir varnaraðili athugsemdir við afrit af þeim reikningum sem sóknaraðili kveðst hafa sent honum. Þannig beri númeraröð þeirra með sér að þeir hafi ekki verið gefnir út á þeim tíma sem fullyrt er en ekki sé samfella í númeraröðinni. Þá uppfylli sölureikningar sóknaraðila á engan hátt efnisskilyrði laga um virðisaukaskatt nr. 50/1988 um lögmæta sölureikninga og reglugerða settra á grundvelli laganna, sem nýst geti varnaraðila til þess að draga leigugreiðslur og virðisaukaskatt frá í bókhaldi sínu.         

         Varnaraðili byggir á því að hafna beri kröfum sóknaraðila vegna þeirrar staðreyndar að með riftunarskeyti sínu hafi hann skorað á varnaraðila að greiða gjaldfallna leigu án tafar. Það liggi í hlutarins eðli að sóknaraðili geti ekki bæði lýst yfir riftun húsaleigusamningsins og krafist efnda á honum fyrir tímabil eftir dagsetningu riftunar.

         Varnaraðili byggir enn fremur á því að hann og fyrri eigandi fasteignarinnar, Hegraness ehf., hafi náð samkomulagi um nýjan eindaga húsaleigusamningsins. Það sjáist best á því að útsendir greiðsluseðlar frá félaginu beri það allir með sér að hafa eindaga 10. hvers mánaðar. Varnaraðili hafi aðeins fengið einn reikning frá sóknaraðila, þ.e. vegna ágúst 2014. Sá reikningur hafi að geyma dagsetninguna 1. ágúst 2014 og textann „Húsaleiga Ágúst 2014“. Engin önnur dagsetning sé á reikningnum og ekkert sem bendi til þess að eindaginn hafi átt að vera annar en samkvæmt samkomulagi varnaraðila og Hegraness ehf. Samkvæmt almennum reglum taki framsalshafi yfir öll réttindi og skyldur framseljanda. Í því felist að framsalshafi þurfi að fara eftir þeim samningum sem framseljandi hafi gert. Varnaraðili hafi að jafnaði greitt húsaleigu skömmu eftir 10. hvers mánaðar, þ.e. skömmu eftir eindaga. Þar sem eindagi leigunnar hafi verið færður frá 5. hvers mánaðar og aftur til 10. hvers mánaðar, sé ljóst að varnaraðili hafi haft eða hafi að minnsta kosti mátt gera ráð fyrir að hann hefði tímafram til 25. hvers mánaðar til þess að greiða leiguna án þess að brjóta gegn ákvæðum samningsins og eiga á hættu að húsaleigusamningnum yrði rift.

         Af hálfu varnaraðila er að lokum vísað til þess að húsaleigusamningurinn hafi verið gerður til tíu ára og renni út þann 31. júlí 2022. Tilraunir sóknaraðila til riftunar á samningnum séu gríðarlega íþyngjandi í garð varnaraðila og ótrúlega ósanngjarnar.

         Varakrafa sóknaraðila byggist á 3. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989.

IV

Niðurstaða

         Sóknaraðili krefst þess í máli þessu að varnaraðili verði borinn út úr verslunarhúsnæði við Ármúla 8 í Reykjavík. Eins og rakið er í málavaxtalýsingu tók varnaraðili húsnæðið á leigu til tíu ára með samningi dagsettum 13. mars 2012. Leigusali var Fjárfestingafélagið Hegranes ehf. en sóknaraðili yfirtók samninginn í febrúar 2014 er hann festi kaup á húsnæðinu. Sóknaraðili byggir á því að hann hafi rift samningnum vegna vanefnda varnaraðila á leigugreiðslum og beri varnaraðila því að rýma húsnæðið. Varnaraðili telur að ekki hafi verið rétt staðið að riftuninni og þá hafi engin heimild verið til riftunar.

         Sóknaraðili sendi varnaraðila riftunaryfirlýsingu með skeyti 21. október 2014. Skeytið var sent á Heimahúsið ehf., með heimili að Ármúla 8. Móttók starfsmaður varnaraðila skeytið sama dag. Í upphafi yfirlýsingarinnar kemur fram að efni hennar sé „[r]iftun húsaleigusamnings um Ármúla 8, eignarhluta 0101“. Í megintexta er vísað til þess að eignarhlutinn 0101 sé í leigusamningi tilgreindur sem 0102 og 0103. Þá er lýst þeim samningi sem verið er að rifta. Er lýsingin í samræmi við leigusamninginn en þó er kennitala Öndvegis-Lifunar ehf., sem var áður heiti varnaraðila, röng. Tekið er fram að leigutaki sé núna Heimahúsið ehf. Þrátt fyrir að í riftunaryfirlýsingunni sé vísað til rangs númers eignarhlutans, en hið rétta er 0102 eftir sameiningu þess hluta og hluta 0103, og rangrar kennitölu gat varnaraðili ekki velkst í vafa um að verið væri að rifta leigusamningi þeim sem í gildi var milli hans og sóknaraðila og verður því ekki fallist á þá málsástæðu að ekki hafi verið rétt staðið að riftuninni.

         Samkvæmt 11. gr. leigusamningsins var sóknaraðila heimilt að rifta samningnum án fyrirvara með skriflegri yfirlýsingu ef leigutaki „innti ekki af hendi umsamdar greiðslur samkvæmt samningi þessum á gjalddögum og vanskil hafa varða 15 daga eða lengur“. Um atvinnuhúsnæði er að ræða og standa húsleigulög nr. 36/1994 því ekki í vegi fyrir fyrirvaralausri riftun enda varnaraðila heimilt að taka á sig ríkari skyldur og öðlast minni réttindi en lögin mæla fyrir um, sbr. 2. mgr. 2. gr. laganna. Við skýringu á ákvæði 11. gr. samningsins skiptir því máli hver hafi verið eindagi leigunnar en óumdeilt er að útreikningur á lengd vanskila miðist við þann dag. Í samningnum sjálfum er vísað til þess að eindagi sé 5. hvers mánaðar. Varnaraðili byggir hins vegar á því að hann hafi samið um það við fyrri eiganda húsnæðisins að eindagi skyldi vera 10. hvers mánaðar og sé sóknaraðili bundinn við þann samning. Því til staðfestingar hefur hann lagt fram yfirlit úr netbanka sínum hjá Arion banka hf.  Í yfirlitinu, sem ber yfirskriftina „Arion banki-Greiddar kröfur“, kemur fram að eindagi húsaleigukröfu Fjárfestingafélagsins Hegraness ehf. hafi verið 10. hvers mánaðar vegna tímabilsins júlí 2013 til og með febrúar 2014, en þá tók sóknaraðili við leigusamningnum.

         Um aðilaskipti að kröfuréttindum gildir sú meginregla að skuldari getur borið fram allar þær sömu mótbárur við framsalshafann sem hann gat borið fram við framseljanda, m.a. að efni kröfunnar hafi verið breytt frá því sem áður var. Þennan rétt til varna hefur skuldari að jafnaði, þótt framsalshafa hafi verið ókunnugt um mótbáruna þegar framsalið fór fram. Varnaraðili hefur lagt fram gögn sem styðja þá staðhæfingu hans að eindaga leigugreiðslunnar hafi verið breytt frá því sem getið er um í leigusamningnum. Samkvæmt því hafði sóknaraðili ekki öðlast rétt til riftunar er hann sendi varnaraðila riftunaryfirlýsinguna 21. október 2014. Með hliðsjón af framangreindu er það mat dómsins að varhugavert sé að láta gerðina ná fram að ganga, sbr. síðari málslið 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Ber því að hafna kröfu sóknaraðila um beina aðfarargerð á hendur varnaraðila.

         Með vísan til þessara málsúrslita verður sóknaraðila gert að greiða varnaraðila málskostnað, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989, sem þykir hæfilega ákveðinn 620.000 krónur.

         Af hálfu sóknaraðila flutti málið Guðmundur Ómar Hafsteinsson hrl. en af hálfu varnaraðila flutti málið Baldvin Björn Haraldsson hrl.

         Kolbrún Sævardóttir héraðsdómari kveður upp þennan úrskurð.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

                Kröfu sóknaraðila, Fasteignafélagsins Einars Farestveit ehf., um að varnaraðili, Heimahúsið ehf., verði, ásamt öllu því sem honum tilheyrir, borinn út úr fasteigninni Ármúla 8, eignarhluta 0102, Reykjavík, er hafnað.

                Sóknaraðili greiði varnaraðila 620.000 krónur í málskostnað.