Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Eiríkur Tómasson, Greta Baldursdóttir, Ólafur Börkur Þorvaldsson og Viðar Már Matthíasson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 20. júlí 2015. Hann krefst þess að úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 30. maí 2012 í máli nr. 10/2011 verði ógiltur og að stefnda Reykjavíkurborg verði gert að þola dóm þess efnis. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti óskipt úr hendi stefndu.

Stefndi Þjóðskrá Íslands krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Stefndi Reykjavíkurborg krefst staðfestingar héraðsdóms.

I

Áfrýjandi er eigandi Hörpu, tónlistar- og ráðstefnuhúss að Austurbakka 2 í Reykjavík, og er tilgangur hans meðal annars rekstur fasteignarinnar og sala hvers konar þjónustu. Áfrýjandi er að 54% í eigu íslenska ríkisins og 46% í eigu stefnda Reykjavíkurborgar á sama hátt og Austurhöfn-TR ehf.

Eftir langan aðdraganda að byggingu tónlistar- og ráðstefnuhússins hófust framkvæmdir við það í ársbyrjun 2007, en í október 2008 voru þær hins vegar stöðvaðar vegna erfiðrar fjárhagsstöðu eigenda að Eignarhaldsfélaginu Portus ehf. sem tekið hafði að sér að sjá um hönnun, byggingu og rekstur hússins. Í febrúar 2009 var ákveðið að halda framkvæmdum við bygginguna áfram þannig að Austurhöfn-TR ehf. tæki þær yfir. Á árinu 2012 mun húsið hafa verið nánast fullbyggt þótt starfsemi hafi byrjað þar og það verið formlega opnað árið áður.

Eins og fram kemur í hinum áfrýjaða dómi nam kostnaður við byggingu hússins ásamt búnaði, sem tengdist hlutverki þess, samtals 28.639.053.335 krónum í árslok 2011 samkvæmt samstæðureikningi Austurhafnar-TR ehf. fyrir það ár. Samt sem áður var bókfært verð hússins ásamt búnaði 18.824.895.658 krónur og var þessi lækkun skýrð svo í reikningnum að á árinu 2009 hafi átt „sér stað breytingar á fjárhagslegri skipan samstæðunnar sem leiddi til þess að endurheimtanlegt verð lækkaði og var bókfært verð byggingarkostnaðar lækkað sem því nam.“ Samsvarandi lækkun var gerð á skuldum samstæðunnar. Sú breyting á fjárhagslegri skipan, sem vísað var til í ársreikningnum, var fólgin í því að Landsbanki Íslands hf., sem hafði eignast allt hlutafé í Eignarhaldsfélaginu Portus ehf., seldi Austurhöfn-TR ehf. hlutaféð með samningi 4. ágúst 2009 fyrir eina krónu. Jafnframt mun Eignarhaldsfélagið Portus ehf. hafa keypt kröfur af Landsbanka Íslands hf. „að fjárhæð ríflega 10 milljarða“ og goldið „fyrir það 1,6 milljarð króna“. Í frétt á vefmiðli 1. júlí 2010 þar sem fjallað var um byggingarkostnað hússins var haft eftir þáverandi stjórnarformanni eignarhaldsfélagsins að það hafi kostað „um 17,7 milljarða að klára Hörpu frá því  byrjað var á verkinu aftur ... Það var áður búið að setja í bygginguna 10 milljarða, framreiknað, sem voru afskrifaðir að mestu“. Heildarbyggingarkostnaður næmi því „um 28 milljörðum en ekki 17,7 milljörðum.“ Í minnisblaði áfrýjanda 30. nóvember 2012 var tekið fram að heildarkostnaður við byggingu hússins væri „28,1 milljarður króna“, en bókfært verð „eftir yfirtöku er 17,2 milljarðar króna“. Af byggingarkostnaðinum mun glerhjúpur utan um húsið hafa kostað um 3.300.000.000 krónur.

Í skjali, undirrituðu 9. janúar 2010, sem þinglýst hefur verið sem kvöð á fasteignina að Austurbakka 2, er tekið fram að þar skuli „ávallt starfrækt tónlistarhús og ráðstefnumiðstöð.“ Eigendaskipti að eigninni séu háð samþykki Austurhafnar-TR ehf. og hafi félagið bæði forkaupsrétt og kauprétt að henni. Einnig sé félaginu heimilt að leysa eignina til sín komi til riftunar á samningi um hönnun, byggingu og rekstur tónlistar- og ráðstefnuhússins vegna meiri háttar vanefnda á skuldbindingum samkvæmt honum. Sá kaupréttur, sem vísað er til, verður virkur á tímabilinu frá 2031 til 2046. Samhliða umræddum samningi var samið um hvernig reikna skyldi verð eignarinnar kysi Austurhöfn-TR ehf. að nýta sér kaupréttinn eða leysa eignina til sín í kjölfar riftunar. Í báðum tilvikum skyldi verðið aldrei vera lægra en stofnkostnaður, 12.500.000.000 krónur miðað við verðlag í október 2004 og skyldi hann breytast í samræmi við breytingar á vísitölu neysluverðs frá þeim tíma. Við stofnkostnaðinn skyldi bætast annar eignfærður kostnaður en frá honum dragast óafturkræft framlag að fjárhæð 1.200.000.000 krónur sem skyldi verðbætt á sama hátt og umsaminn stofnkostnaður. Áfrýjandi heldur því fram að hið umsamda verð, sem hér um ræðir, hefði numið um 17.500.000.000 krónum miðað við verðlag í febrúar 2011, en stefndi Þjóðskrá Íslands að það hefði verið um 19.360.000.000 krónur.    

Í kjölfar þess að íslenska ríkið og stefndi Reykjavíkurborg höfðu eignast tónlistar- og ráðstefnuhúsið með kaupum Austurhafnar-TR ehf. á Eignarhaldsfélaginu Portus ehf. var samningnum um hönnun, byggingu og rekstur hússins breytt 19. janúar 2010 og meðal annars svo um samið að fyrrgreinda félagið skyldi inna af hendi mánaðarlegt fjárframlag til hússins í 35 ár frá og með mars 2011. Fjárhæð framlagsins skyldi vera 67.315.536 krónur eða alls 807.786.432 krónur á ári miðað við verðlag í október 2008 og breytast í samræmi við breytingar á vísitölu neysluverðs frá þeim tíma. Með samkomulagi 6. mars 2013 milli íslenska ríkisins og stefnda Reykjavíkurborgar annars vegar og áfrýjanda hins vegar skuldbundu ríki og borg sig til að „leggja Hörpu til sérstök árleg framlög að fjárhæð kr. 160.000.000 í allt að 4 ár eða fyrir árin 2013-2016.“ Fjárhæð framlaganna skyldi breytast í samræmi við breytingar á vísitölu neysluverðs frá desember 2012 og þau skiptast milli þeirra tveggja í hlutfalli við eignarhlut þeirra í áfrýjanda. Auk hlutafjárframlaga hafa ríki og borg í samræmi við framangreint innt af hendi til áfrýjanda, ýmist beint eða óbeint gegnum Austurhöfn-TR ehf., samtals 823.428.396 krónur árið 2011, 992.506.250 krónur árið 2012 og 1.189.353.174 krónur árið 2013. Í skýrslu fyrirsvarsmanns áfrýjanda fyrir héraðsdómi kom fram að árlegum fjárframlögum ríkis og borgar, sem samið var um árið 2010, væri ætlað að standa undir afborgunum af skuldabréfi vegna fjármögnunar á byggingu hússins, en viðbótarframlögin samkvæmt samkomulaginu frá 2013 rynnu til rekstrar þess. Aðspurður kvað hann markmið eigendanna vera að leigutekjur af húsinu stæðu undir rekstrinum.

Meðal gagna málsins er húsaleigusamningur sem gerður var 16. nóvember 2011 milli Totus ehf. og Rekstrarfélagsins Ago ehf. Þau félög voru á þeim tíma í eigu Eignarhaldsfélagsins Portus ehf., en hafa nú verið sameinuð áfrýjanda. Með samningnum, sem þinglýst hefur verið, tók Rekstrarfélagið Ago ehf. tónlistar- og ráðstefnuhúsið á leigu af Totus ehf. og var þar tekið fram að um væri að ræða leigu til skamms tíma. Leigugjaldið var ákveðið 97.554.857 krónur á mánuði og skyldi sú fjárhæð miðuð við grunnvísitölu í september 2010 og breytast til samræmis við breytingar á vísitölu neysluverðs í hverjum mánuði.

Fram kemur í gögnum málsins að áfrýjandi leigi út húsnæði í tónlistar- og ráðstefnuhúsinu með tvennum hætti. Annars vegar er um að ræða leigu til langs tíma og hins vegar til skamms tíma, vegna einstakra viðburða. Meðal þeirra sem gert hafa samninga við áfrýjanda til lengri tíma eru Sinfóníuhljómsveit Íslands og Íslenska óperan. Samkvæmt þeim samningum skiptist hið leigða í grófum dráttum í sérrými til einkanota fyrir leigutaka og sameiginlegt rými. Umsamið leigugjald miðast við afnot af þessum rýmum, en þar á meðal eru innfalin í fastri leigu tiltekin not af aðalsal hússins og æfingasal þess. Þá hafa verið lagðir fram samningar, sem gerðir hafa verið við aðra um leigu á húsnæði fyrir verslunar- og veitingarekstur og aðra aðstöðu, svo sem til upptöku fyrir sjónvarp og hljóðvarp, farsímabúnað og aðgang að endurvarpskerfi, svo og samningur um rekstur bílastæða í húsinu.

II

Stefndi Þjóðskrá Íslands tilkynnti 24. maí 2011 um nýtt fasteignamat tónlistar- og ráðstefnuhússins. Var fasteignamatsverðið 17.014.750.000 krónur, en þar af nam fasteignamatsverð lóðar 529.900.000 krónum. Með bréfi 9. júní 2011 mun áfrýjandi hafa mótmælt matinu „sem allt of háu“ og voru frekari rök færð fyrir þeirri afstöðu með bréfi hans 5. júlí sama ár. Þar var auk annars vísað til greiningar PricewaterhouseCoopers ehf. þar sem komist var að þeirri niðurstöðu „að raunhæft fasteignamat Hörpu gæti numið á bilinu 5,4 milljarðar til 7,4 milljarðar.“ Krafðist áfrýjandi „nýs úrskurðar um matið og ... að samanburður við sambærilegar eignir verði lagður til grundvallar“. Í bréfi stefnda Þjóðskrár Íslands 11. ágúst 2011 var fyrri niðurstaða um fasteignamatsverð hússins áréttuð, meðal annars með svofelldum rökstuðningi: „Austurbakki 2 er ein þeirra fasteigna sem hefur ekki þekkt gangverð enda byggingin mjög sérhæfð og eru matsaðferðir því eftirfarandi: Atvinnuhúsnæði er metið með aðferðum sem teknar voru upp við endurmat fasteignamats árið 2011 og byggjast á markaðsleiðréttu kostnaðarmati. Verðmæti mannvirkja er metið á grundvelli byggingarkostnaðar að teknu tilliti til afskrifta og markaðsaðstæðna. Lóðarmat byggist einnig á markaðsleiðréttum kostnaðarforsendum. Fasteignamat atvinnueigna er samtala fasteignamats lóðar og fasteignamats mannvirkja ... Húsmat er ákvarðað annars vegar með endurstofnverði húss að teknu tilliti til afskrifta og hins vegar með markaðs- og staðsetningaráhrifum. Markaðsáhrif eru ákvörðuð með almennum stuðli sem sýnir markaðsverð ákveðinna húsgerða miðað við byggingarkostnað þeirra. Almenni stuðullinn fyrir atvinnuhúsnæði liggur á bilinu 0,69 – 0,75 sem þýðir að almennt er húsmat lægra en áætlaður byggingarkostnaður. Staðsetningaráhrifum er náð með svæðastuðlum sem sýna hlutfallslega lækkun eða hækkun mats á viðkomandi svæði miðað við höfuðborgarsvæðið í heild.“ Samkvæmt því væri húsmat reiknað með því að margfalda afskrifað endurstofnverð, sem væri áætlaður byggingarkostnaður húseignar án opinberra gjalda og kostnaðar vegna lóðarfrágangs en að teknu tilliti afskrifta, með almennum stuðli og svæðastuðli. Síðan sagði um mat fasteignarinnar að Austurbakka 2: „AESTIÐ (afskrifaða endurstofnverðið) verðum við að áætla og er það 27 milljarðar. Almenni stuðullinn fyrir sérhæfðar byggingar er 0,7099 og svæðastuðullinn er 1,0. Þá kemur húsmat kr. 19.168.407.000. Þá tölu lækkuðum við síðan um 14% vegna ástands hússins þ.e. ekki alveg fullgert og út kemur talan 16.484.850. Að viðbættu lóðarmati verður fasteignamat þá kr. 17.014.750. Reiknað er með að kostnaður vegna bílastæða sé inni í áætluðu endurstofnverði.“ Í bréfi stefnda var tekið fram að fasteignamat sem hlutfall af afskrifuðu endurstofnverði væri sambærilegt í tilviki tónlistar- og ráðstefnuhússins og annarra tiltekinna húseigna sem áfrýjandi hafi bent á til samanburðar.

Eignarhaldsfélagið Portus ehf. kærði, fyrir hönd áfrýjanda, ákvörðun stefnda Þjóðskrár Íslands til yfirfasteignamatsnefndar 10. nóvember 2011. Í kærunni voru auk annars færð rök fyrir því að beita bæri svonefndri tekjumatsaðferð við útreikning á fasteignamati tónlistar- og ráðstefnuhússins í stað kostnaðaraðferðar sem stefndi hafi stuðst við. Í því sambandi var vísað til álitsgerða PricewaterhouseCoopers ehf. og Capacent ehf. þar sem fyrrnefnda fyrirtækið taldi að fasteignamat hússins ætti að nema 6.800.000.000 krónum, en það síðarnefnda frá 6.500.000.000 til 6.700.000.000 krónum eftir mismunandi aðferðum. Með bréfum yfirfasteignamatsnefndar 21. nóvember 2011 var óskað eftir „greinargerð“ beggja stefndu vegna kærunnar.

Í greinargerð stefnda Þjóðskrár Íslands til yfirfasteignamatsnefndar 12. desember 2011 var gerð ítarleg grein fyrir lagaákvæðum sem gilda um framkvæmd fasteignamats og þeim aðferðum sem stefndi hafi notað til að ákveða það. Þar kom fram að matsaðferðum væri skipt í þrjá meginflokka, markaðsaðferð, tekjuaðferð og kostnaðaraðferð. Síðan sagði: „Misjafnt er eftir tegundum fasteigna hvaða aðferðir hafa þótt skila matsverði sem telja verður sem líklegt raunvirði eignanna. Markaðsaðferð hefur t.d. þótt henta best við fjöldamat íbúðarhúsnæðis þar sem mikið af upplýsingum um kaupverð íbúðarhúsnæðis liggur fyrir. Þegar fyrir liggja upplýsingar um markaðsleiguverð á atvinnuhúsnæði hefur tekjuaðferð verið beitt en sú aðferð byggir á greiningu á sambandi markaðsleiguverðs við eiginleika fasteignarinnar. Kostnaðaraðferðin grundvallast svo að meginstefnu á byggingarkostnaði fasteignarinnar og afskriftum“. Í greinargerðinni var því hafnað að eigandi fasteignar ætti að hafa ákvörðunarvald um það hvaða aðferð væri notuð til útreiknings á fasteignamati. Þess í stað skyldi byggt á sjónarmiðunum sem talin væru upp í 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna „eftir því hvert þeirra gefur gleggsta mynd af raunvirði fasteignar. Það er misjafnt eftir því hvers konar fasteign er um að ræða. Samskonar eignir verða hins vegar metnar með samskonar aðferð en í máli þessu verður ekki talið að fasteign á borð við Austurbakka 2 sé sambærileg verslunar- og skrifstofuhúsnæði því sem metið hefur verið með tekjuaðferð ... Mest allt atvinnuhúsnæði er nú metið með markaðsleiðréttu kostnaðarmati. Undanfarið hefur mat nokkurra eigna verið endurskoðað með tekjuvirðingu og er markmið Þjóðskrár Íslands að tekjuvirðing verði meginaðferð við mat á atvinnuhúsnæði eins fljótt og nægjanlegum gögnum um leiguverð hefur verið safnað og upp sé komið matskerfi sem styður tekjuvirðingu. Þrátt fyrir þetta má gera ráð fyrir að sérhæfðar eignir, svo sem menningarhús, skólar og sjúkrahús, verði áfram metnar með kostnaðaraðferðum. Leigumarkaður með slíkar eignir verður sjaldnast mjög virkur og því endurspegla leigutekjur vegna þeirra sjaldnast raunverulegt virði þeirra.“

Að fengnum greinargerðum frá báðum stefndu óskaði yfirfasteignamatsnefnd 27. desember 2011 eftir frekari upplýsingum frá stefnda Þjóðskrá Íslands „sem varpað gætu nánari sýn á hvaða matsaðferðir eru viðhafðar hverju sinni.“ Óskað var eftir upplýsingum um hvernig staðið hafi verið að fasteignamati á bílastæðahúsum, íþróttamannvirkjum og menningarhúsum og voru nokkrar slíkar eignir taldar upp í dæmaskyni. Ennfremur hvaða hús hafi verið metin með tekjumatsaðferð frekar en kostnaðarmatsaðferð og hvaða forsendur stæðu þar að baki. Í svari stefnda 31. janúar 2012 var tekið fram að það væri markmið hans „að tekjuvirðing verði meginaðferð við mat atvinnuhúsnæðis“ og væri þá „fyrst og fremst haft í huga almennt skrifstofu- og verslunarhúsnæði.“ Síðan sagði: „Stofnunin hefur á undanförnum árum metið eftirfarandi eignir í tekjumati. Hagasmári 1 (Smáralind), Smáratorg 3 (turninn í Kópavogi), Kringlan 1, Kringlan 5, tvær eignir í Kringlunni 7, Laugavegur 178 og Blikastaðavegur 2-8 (Korputorg). Þessi möt voru öll unnin í kjölfar beiðna um endurmat. Forsenda þess að hægt var að beita tekjumati á þessar eignir er að margt sambærilegt húsnæði, á virkum leigumarkaði, er í boði og því hægt að vinna marktækar upplýsingar um almennt leiguverð. Allar þessar eignir eru skrifstofu- eða verslunareignir. Upplýsingar sem Þjóðskrá hefur safnað um leiguverð atvinnuhúsnæðis voru notaðar til þess að meta markaðsverð sambærilegra eigna auk þess sem eigendur gáfu upplýsingar um leigusamninga.“ Í svari stefnda sagði jafnframt að þær eignir, sem óskað hafi verið eftir upplýsingum um í dæmaskyni, hafi allar verið „metnar með markaðsleiðréttu kostnaðarmati.“ Í meðfylgjandi töflum var gerð frekari grein fyrir fasteignamati eignanna árið 2012 og forsendum fyrir útreikningi þess, auk fasteignamats tónlistar- og ráðstefnuhússins, en forsendurnar, sem einnig var að finna í skýrslu stefnda um fasteignamat 2012, eru ítarlega raktar í hinum áfrýjaða dómi. Í skýrslunni var svonefndri tekjuaðferð til útreiknings fasteignamats lýst svo: „Tekjuaðferð byggist á upplýsingum um tekjur, sem afla má af fasteignum og kostnað vegna fasteignanna. Algengast er að slíkar tekjur séu af leigu. Tekjuaðferð gerir ráð fyrir að kaupverð sé jafnt þeim núvirtu hreinu tekjum sem má hafa af fasteigninni að gefinni tiltekinni ávöxtunarkröfu. Tekjuaðferð á best við um atvinnuhúsnæði eða annað það húsnæði sem algengt er að keypt sé til útleigu. Til að beita tekjuaðferð við fjöldamat er gert aðhvarfslíkan sem lýsir sambandi leigutekna og skráðra eiginleika fasteigna. Einnig þarf að meta kostnað og ávöxtunarkröfu. Að gefnum þessum stærðum eru hreinar framtíðartekjur núvirtar.“ Í skýrslunni sagði um þá aðferð að líta til kostnaðar við ákvörðun fasteignamats: „Kostnaðaraðferð byggir á útreikningi á  byggingarkostnaði þeirrar fasteignar sem á að meta eða annarrar sambærilegrar sem gæti uppfyllt sömu þarfir að teknu tilliti til afskrifta vegna aldurs og úreldingar. Bæta þarf markaðsverði lóðar við byggingarkostnað. Ef byggingarmarkaður er virkur má gera ráð fyrir að söluverð fasteigna sé jafnt byggingarkostnaði að viðbættu lóðarverði.  Þá er miðað við að byggingarkostnaður taki tillit til reiknaðs hagnaðs verktaka.“

Í áðurgreindum töflum, sem fylgdu svari stefnda til yfirfasteignamatsnefndar, komu fram upplýsingar um stærð hverrar eignar í fermetrum, endurstofnverð þeirra og afskrifað endurstofnverð, hús- og lóðarmat, byggingar- og afskriftarár og fleiri atriði á árinu 2012. Á því ári var fasteignamat hússins, sem mál þetta fjallar um og er 28.813,1 fermetrar að stærð, 19.551.800.000 krónur, að undanskildu lóðarmati, eða tæpar 678.600 krónur á hvern fermetra. Til samanburðar var húsmat menningarmiðstöðvarinnar Salarins að Hamraborg 6 í Kópavogi, sem er sögð 1.029,9 fermetrar að stærð og var byggð 1998, 297.450.000 krónur eða liðlega 288.800 krónur á fermetra, húsmat íþróttamiðstöðvarinnar Egilshallar að Fossaleyni 1 í Reykjavík, sem er 24.609,6 fermetrar og var byggð 2003, 2.446.760.000 krónur eða rúmar 99.400 krónur á fermetra og húsmat Háskólans í Reykjavík að Menntavegi 1, sem er 29.600,7 fermetrar og var byggður 2010, 3.815.600.000 krónur eða um 128.900 krónur á fermetra. Ennfremur hafa verið lögð fram gögn um fasteignamat annarra eigna árið 2012. Meðal þeirra eru menningarhúsið Hof að Strandgötu 12 á Akureyri og Flugstöð Leifs Eiríkssonar í sveitarfélaginu Sandgerðisbæ. Húsmat menningarhússins, sem er 7.550,1 fermetrar og var byggt 2009, var 1.400.450.000 krónur eða tæpar 185.500 krónur á fermetra og húsmat flugstöðvarinnar, sem var þá 54.384,4 fermetrar og hafði verið byggð á árunum frá 1986 til 2004, 11.076.650.000 krónur eða tæpar 203.700 krónur á fermetra.  

Eftir að yfirfasteignamatsnefnd höfðu borist viðbótarathugsemdir og frekari gögn frá kæranda auk nýrra gagna frá stefnda Þjóðskrá Íslands kvað nefndin upp úrskurð 30. maí 2012. Í úrskurðinum var meðal annars komist svo að orði: „Yfirfasteignamatsnefnd hefur kannað sérstaklega hvaða matsaðferð er beitt við ýmis mannvirki sem notuð eru í opinbera þágu, til lista- og menningarstarfsemi ... Könnun nefndarinnar leiðir í ljós að þessar eignir eru metnar með markaðsleiðréttu kostnaðarmati. Að mati yfirfasteignamatsnefndar liggja ekki fyrir sérstakar málsástæður sem réttlæta að meta beri Austurbakka 2 með annarri aðferð. Fasteignin við Austurbakka 2 er vönduð að allri gerð og mikill metnaður hefur verið lagður í hönnun og byggingu. Þá verður ekki fram hjá því litið að húsið er hið langstærsta sinnar tegundar hér á landi. Þetta hlýtur óhjákvæmilega að koma fram í byggingarkostnaði, söluverði ef til kæmi svo og fasteignamati. Byggingin þjónar vel því hlutverki sem henni er ætlað. Aðrir nýtingarmöguleikar eru fyrir hendi ef svo ólíklega vildi til að á það reyndi.“ Að þessu sögðu var í úrskurðinum fjallað um hver hafi verið byggingarkostnaður hússins í raun og komist að þeirri niðurstöðu að rétt hafi verið að miða fasteignamat þess við 27.000.000.000 krónur eins og stefndi Þjóðskrá Íslands lagði til grundvallar ákvörðun sinni. Jafnframt var fallist á aðrar forsendur stefnda fyrir útreikningi sínum og staðfest sú ákvörðun hans að fasteignamat Austurbakka 2 fyrir árið 2011 væri hæfilega ákveðið 17.014.750.000 krónur, þar af lóðarmat 529.900.000 krónur. 

Samkvæmt gögnum málsins var fasteignamat tónlistar- og ráðstefnuhússins eftir ákvörðun stefnda Þjóðskrár Íslands, að meðtöldu lóðarmati, 20.092.300.000 krónur árið 2012 og 21.090.550.000 krónur árið 2013. Þá hafa verið lagðar fram upplýsingar um fasteignarmat hússins árið 2016 og er það 22.912.800.000 krónur, þar af lóðarmat 622.650.000 krónur.

III

Við meðferð málsins í héraði voru samkvæmt beiðni áfrýjanda dómkvaddir tveir menn til að meta „hvert yrði líklegt söluverð Hörpu tónlistar- og ráðstefnuhúss miðað við staðgreiðslu ef kæmi til sölu fasteignarinnar á almennum markaði“. Í matsgerð þeirra 26. júní 2014 sagði meðal annars: „Harpa er leigð út í mörgum hlutum og á margvíslegan hátt. Leigutakar eru m.a.: Sinfóníuhljómsveit Íslands, Íslenska óperan, Stórsveit Reykjavíkur og Ríkisútvarpið. Enn fremur: Epal, Upplifun bækur og blóm, og 12 Tónar. Auk þess eru nokkrir hlutar Hörpu leigðir út til aðila sem stunda þar umfangsmikinn veitingarekstur og annast auk þess veislur og sjá um veitingar fyrir fundi og ráðstefnur. Enn fremur fær Harpa veltutengdar tekjur af húsaleigu. Enn má nefna að salir eru leigðir út til tónleika, ráðstefnuhalds, funda og fyrir ýmis konar veislur. Harpa er því tekjuberandi eign – fasteign með stöðugu tekjustreymi. Harpa ber því sterk einkenni þeirra fasteigna – atvinnuhúsnæðis – sem afla tekna og ganga því kaupum og sölum. Þegar meta á markaðsverð fasteigna skipta tekjur (leigutekjur) og gjöld miklu máli, þ.e. afrakstur af eigninni, en þannig er markaðsverð fundið ... Matsmenn hafa skoðað vandlega það sem meta bar ... Í verðmati þessu er byggt á fjölmörgum atriðum sem varða verðmat fasteigna, m.a. er tekið mið af staðsetningu, stærð, byggingarefni, aldri og ástandi hins metna ... Tekið er mið af markaðsverði (söluverði) eigna á svipuðu svæði og Harpa stendur á ... Harpa er mjög sérhæft hús og byggingarkostnaður hússins er í takt við þá sérhæfðu starfsemi sem húsinu er ætlað að hýsa. Ekkert annað hús hér á landi er algjörlega sambærilegt en þó eru nokkur sem kalla má áþekk. Hluti byggingarinnar er listaverk, sérhæfður tæknibúnaður er mikill, sérhæfður loftræsti- og loftskiptibúnaður er viðamikill og tekur mikið rými. Töluvert mikið er lagt upp úr glæsileika ... Ljóst er að stór hluti Hörpu eru ýmis rými sem ekki eru leigð út til beinnar notkunar en eru engu að síður nauðsynleg. Það er álit matsmanna að aukakostnaður og sérhæfður búnaður og annað slíkt þurfi ekki að hækka markaðsverð eigna að sama skapi jafnvel þó það sé tekið með í byggingarkostnaði eignarinnar.“ Niðurstaða matsmanna var sú „að líklegt söluverð Hörpu tónlistar- og ráðstefnuhúss miðað við staðgreiðslu á almennum markaði yrði kr. 10.000.000.000“.

Hér fyrir dómi hefur meðal annars verið lagður fram útdráttur úr skýrslu stefnda Þjóðskrár Íslands um fasteignamat 2015 þar sem fjallað var um tekjuaðferð og markaðsleiðrétt kostnaðarmat við útreikning fasteignamats. Í skýrslunni kom fram að á því ári hafi „stór hluti skrifstofu- og verslunarhúsnæðis ásamt húsnæði fyrir léttan iðnað“ verið metinn með tekjuaðferð. Útbúin voru þrjú „líkön sem lýsa fermetraleiguverði ásamt ávöxtunarkröfu ... eitt fyrir skrifstofueignir, eitt fyrir verslunareignir og eitt fyrir eignir fyrir léttan iðnað.“ Síðar í skýrslunni sagði: „Fasteignamat á grundvelli tekjumats miðar eins og fasteignamat á grundvelli markaðsaðferðar eða markaðsleiðrétts kostnaðarmats að því að finna gangverð í febrúarmánuði næst á undan matsgerðinni. Til þess að nálgast gangverðið eru tekin tvö skref. Fyrsta skrefið er að meta tekjur sem hafa má af eigninni. Með tekjum sem hafa má af eigninni er átt við tekjur leigusala. Þessar tekjur geta verið margvíslegar, beinar leigutekjur fyrir afnotarétt af rýmum, hlutfall af veltu leigutaka, leigutekjur vegna afnota af útveggjum til auglýsinga, tekjur vegna uppsetningar farsímamastra og svo framvegis. Í tekjulíkönunum sem kynnt eru hér á eftir er horft á beinar leigutekjur vegna afnotaréttar af rýmum. Það er þó ekki ómögulegt að aðrar tekjur af eignum verði teknar með í framtíðinni ... Tekjur eru reiknaðar niður á rými ... Rými eru misverðmæt og sum þeirra bera ekki mat. Þau rými sem eru án mats eru rými sem eru nauðsynleg fyrir bygginguna en nýtast ekki leigutaka beint. Dæmi um slík rými eru tæknirými og rými með mjög litla lofthæð ... Þegar búið er að flokka rými er hægt að beita matsformúlum. Þrjár leiguformúlur voru þróaðar: Skrifstofu-, verslunar- og iðnaðarformúla. Hvaða formúla er notuð ræðst af flokkun rýmisins.“ Í töflu, sem birt var í skýrslunni, voru rými flokkuð eftir mismunandi tegundum, þar á meðal kom þar fram að veitingarekstur væri metinn eins og verslun og salur væri ein tegund rýmis sem hefði áhrif á mat. Í skýrslunni var tekið fram að allar formúlurnar reiknuðu fermetraverð. Þegar búið væri að meta leigutekjur þyrfti „að áætla hversu mikið eigandi er tilbúinn að greiða fyrir þær eða með öðrum orðum hversu stóran hluta af sinni fjárfestingu eigandinn vill fá til baka árlega. Ávöxtunarkrafan sem miðað er við er brúttóávöxtun og þarf að standa straum af verðbólgu, fasteignagjöldum, viðhaldi, áhættu og ávöxtun fjárfestis ... Niðurstaðan var hærri ávöxtunarkrafa fyrir verslunar- og skrifstofueignir en fyrir iðnaðareignir.“ Í meðfylgjandi töflu var ávöxtunarkrafa fyrir fyrrnefndu eignirnar 12,241%.

 Í skýrslunni var greint frá því að frá byrjun árs 2012 og „fram að endurmati 2014 var unnið að því að skoða allar eignir að utan sem fara áttu í endurmat  með tekjuaðferð ... Innri skoðun fór ekki fram fyrir endurmatið og því getur munað talsvert á raunástandi og meðalástandi og á raungæðum og meðalgæðum. Gert er ráð fyrir að allar eignir séu í meðalástandi og meðalgæðum að innan þar til annað hefur komið í ljós.“ Af þessum ummælum og ýmsum gögnum málsins verður ráðið að stefndi Þjóðskrá Íslands hafi, að gefnu tilefni svo sem vegna beiðni um endurmat, ákveðið fasteignamat á grundvelli skoðunar og virðingar á einstökum eignum. Í málinu liggja einnig fyrir tveir úrskurðir yfirfasteignamatsnefndar frá 30. desember 2003 og 15. júní 2006 þar sem fyrra fasteignamati á eignum Íslenska járnblendifélagsins hf. á Grundartanga annars vegar og Alcan á Íslandi hf. í Straumsvík hins vegar var breytt eftir að nefndarmenn höfðu gengið á vettvang og skoðað eignirnar, í síðara skiptið alls tíu sinnum. Þá var í úrskurði yfirfasteignamatsnefndar, sem fjallað er um í þessu máli, vísað til þriggja úrskurða nefndarinnar þar sem fasteignamati eigna á Sauðárkróki og á Akranesi var breytt, að því er virðist á grundvelli svonefndrar tekjuaðferðar, en þeir úrskurðir hafa ekki verið lagðir fram.

Í bréfi fjármálaráðuneytis til Eftirlitsstofnunar EFTA 28. maí 2013, sem áfrýjandi hefur lagt fram, var að finna upplýsingar um rekstur tónlistar- og ráðstefnuhússins þar sem fram kom að tekjur af rekstri þess hafi numið samtals 641.000.000 krónum á árinu 2012. Einnig var þar áætlað að tekjurnar hækkuðu ár frá ári og yrðu 911.000.000 krónur árið 2016. Rekstrargjöldin voru alls 1.140.000.000 krónur árið 2012, en reiknað var með að þau stæðu nánast í stað næstu fjögur árin.

Í útreikningi frá stefnda Þjóðskrá Íslands, sem lagður hefur verið fram, sagði: „Ef það ætti að beita tekjuvirðingu fyrir Hörpu þá þarf að ákvarða tekjuöflunarhæfni og síðan að meta ávöxtunarkröfu. Tekjuöflunarhæfni fasteignarinnar Hörpu samanstóð árið 2011 af tvennu 1. Leigutekjur skv. samningi milli Ago og Totus þinglýst 16. nóvember 2011. 97.554.857 kr. á mánuði = 1.170.655.044 kr. á ári 2. Framlag Ríkis og Reykjavíkurborgar um það bil 960.000.000 kr. á ári. Samtals gerir þetta árstekjur uppá 2.130.655.044 kr. ... Ávöxtunarkrafan er öllu erfiðara að áætla þar sem engar sölur eru til um sérhæfð tónlistar og ráðstefnuhús. En til þess að fá einhverja hugmynd getum við miðað við meðal ávöxtunarkröfu fyrir verslunar- og skrifstofuhúsnæði árið 2015 sem var 12,2%. Það má segja að þessi ávöxtunarkrafa er heldur há þar sem Ríki og Reykjavíkurborg tryggja Hörpu tekjur í 35 ár ásamt því að staðsetning Hörpu er ein sú besta sem til er á Íslandi.“ Síðan var sýndur útreikningur á tekjuvirðingu tónlistar- og ráðstefnuhússins með 12,2% ávöxtunarkröfu annars vegar og 11% hins vegar. Með því að leggja fyrrgreindar árstekjur til grundvallar var útkoman sú að með hærri ávöxtunarkröfunni væri tekjuvirðingin 17.464.385.607 krónur og þeirri lægri 19.369.591.309 krónur. Síðan sagði: „Ástæðurnar fyrir því að tekjuvirðing er ekki tæk til þess að finna gangverð fyrir fasteign eins og Hörpu eru margar eins og fram hefur komið í málinu. Til að mynda ganga sambærilegar fasteignir við Hörpu ekki kaupum og sölum og því erfitt að áætla ávöxtunarkröfu. Eins eru leigutekjur Hörpu frá skyldum aðilum. Þetta á bæði við um leigusamning milli rekstrarfélags og móðurfélags svo og greiðslu frá eigendum. Þegar meta skal gangverð á markaði þarf að horfa til samninga milli óskyldra aðila.“

IV

1

Í máli þessu krefst áfrýjandi ógildingar á úrskurði yfirfasteignamatsnefndar 30. maí 2012 þar sem ákvörðun stefnda Þjóðskrár Íslands um hvert skyldi vera fasteignamat tónlistar- og ráðstefnuhússins árið 2011 var staðfest. Af þeim sökum var þessum stefnda réttilega stefnt til varnar í málinu. Í héraðsdómsstefnu var ekki gerð grein fyrir ástæðu þess að stefnda Reykjavíkurborg var jafnframt stefnt til „að þola dóm um ógildi“ úrskurðarins eins og komist var að orði. Þar sem ekki hafa komið fram viðhlítandi skýringar á því við málflutning hér fyrir dómi verður kröfu áfrýjanda á hendur þessum stefnda vísað sjálfkrafa frá héraðsdómi vegna vanreifunar á aðild hans að málinu. 

2

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst eða þar næst á undan matsgerð eftir því hvenær hún tekur gildi. Í 2. mgr. greinarinnar segir að sé gangverð fasteignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Í 1. mgr. 28. gr. sömu laga er kveðið á um að við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. skuli eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað og svo framvegis, og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga. Þá er svo fyrir mælt í 2. mgr. greinarinnar að huglægu, órökstuddu mati skuli ekki beitt nema engra annarra kosta sé völ um ákvörðun matsverðs.

Sú regla að miða skuli matsverð fasteignar við það verð, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölu á markaði, hefur gilt um ákvörðun fasteignamats allt frá því að lög nr. 22/1915 um fasteignamat tóku gildi, en þar sagði í 2. gr. að hverja fasteign skyldi meta eins og hún myndi sanngjarnlega seld eftir gæðum hennar og til hliðsjónar við matið skyldi meðal annars hafa tekjur þær er fengjust af fasteigninni. Þegar lög nr. 94/1976 um skráningu og mat fasteigna voru endurútgefin sem lög nr. 6/2001 var 2. mgr. 27. gr. þeirra efnislega eins og hún er nú, að öðru leyti en því að ekki var sagt að auk annars skyldi höfð hliðsjón af tekjum af sambærilegum fasteignum við ákvörðun matsverðs væri gangverð eignar ekki þekkt. Sú breyting var gerð með 15. gr. laga nr. 83/2008 og var hún skýrð svo í athugasemdum með frumvarpi til þeirra laga að þetta væri í samræmi við viðurkenndar alþjóðlegar aðferðir við ákvörðun mats á verðmæti fasteigna.

Samkvæmt 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, sem málsaðilar eru sammála um að líta beri til við úrlausn þessa máls, skal matsverð fasteignar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra eigna. Síðan eru talin upp nokkur atriði, sem hafa ber hliðsjón af við þá ákvörðun og eru meðal þeirra tekjur af slíkum eignum og kostnaður við gerð mannvirkja. Sú upptalning er þó ekki tæmandi þar sem í lok málsgreinarinnar er vísað til annarra atriða sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Í samræmi við þetta virðist stefndi Þjóðskrá Íslands ekki einungis hafa horft til tekna af öðrum fasteignum en þeirri, sem metin er hverju sinni, og sambærilegar má telja, heldur einnig til tekna af eigninni sjálfri eins og ráðið verður af svari stefnda til yfirfasteignamatsnefndar 31. janúar 2012. Eins og tekið var fram í greinargerð stefnda til nefndarinnar 12. desember 2011 leiðir jafnframt af 2. mgr. 27. gr. að við ákvörðun matsverðs fasteignar á að líta til sjónarmiðanna, sem þar eru upp talin, eftir því hvert eða hver þeirra gefa gleggsta mynd af raunvirði eignarinnar.

Með hliðsjón af lögskýringargögnum verður 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001 skýrð svo að tölfræðilegir útreikningar og ályktanir á grundvelli þeirra skuli eftir föngum vera ráðandi við mat fasteigna. Sé ekki unnt að komast nærri gangverði fasteignar með því móti verður á hinn bóginn að gera það á annan hátt, eftir atvikum með sérstakri skoðun og virðingu á eigninni, þótt forðast beri að beita huglægu, órökstuddu mati við ákvörðun matsverðs, sbr. 2. mgr. greinarinnar.

Svo sem áður greinir er mælt svo fyrir í 27. gr. laga nr. 6/2001 að miða skuli fasteignamat við það verð, sem ætla má að eignin hafi í kaupum og sölu á markaði, en ekki er í því efni gerður greinarmunur á fasteignum eftir því hvaða starfsemi fer þar fram. Þótt heimilt sé á grundvelli laganna að setja reglur til viðmiðunar um það hvernig matsverð tiltekinna tegunda eigna skuli ákveðið verður samkvæmt framansögðu að víkja frá þeim reglum ef sýnt er að beiting þeirra við mat á einstökum eignum gangi þvert gegn hinu lögmælta markmiði.

Fasteignamat er stofn til álagningar fasteignaskatts samkvæmt 2. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga sem og fleiri opinberra gjalda. Af þeim sökum hvílir sú skylda á stefnda Þjóðskrá Íslands að sjá til þess að allar upplýsingar, sem við eiga og máli skipta, liggi fyrir áður en ákvörðunin er tekin, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, svo og að gæta samræmis og jafnræðis í lagalegu tilliti við þá úrlausn, sbr. 11. gr. sömu laga.   

3

Eins og áður greinir hefur áfrýjandi aflað matsgerðar dómkvaddra manna þar sem komist var að þeirri niðurstöðu að líklegt söluverð tónlistar- og ráðstefnuhússins hafi verið 10.000.000.000 krónur á árinu 2014. Við matið var farið eftir ákvæðum  IX. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, þar á meðal sóttu málsaðilar matsfund og tóku þátt í skoðun á húsinu þar sem þeim gafst kostur á að koma að sjónarmiðum sínum, sbr. 2. mgr. 62. gr. laganna. Hefur niðurstöðu hennar ekki verið hnekkt.

Þótt mati hinna dómkvöddu manna verði ekki jafnað til ákvörðunar um fasteignamat hefur matsgerð þeirra engu að síður sönnunargildi um það hvert geti hafa verið sennilegt gangverð tónlistar- og ráðstefnuhússins á markaði árið 2011. Með matsgerðinni hefur áfrýjandi fært nægar líkur fyrir að gangverð hússins hafi verið svo verulega lægra en matsverð þess samkvæmt ákvörðun stefnda Þjóðskrár Íslands, sem staðfest var af yfirfasteignamatsnefnd, að við ákvörðunina hafi ekki verið fylgt því markmiði sem mælt er fyrir um í 27. gr. laga nr. 6/2001 og áður hefur verið gerð grein fyrir.

4

Stefndi Þjóðskrá Íslands heldur því fram að við ákvörðun matsverðs tónlistar- og ráðstefnuhússins beri að styðjast við svonefnt markaðsleiðrétt kostnaðarmat. Sú aðferð er fólgin í því að lagt er til grundvallar endurstofnverð húss að teknu tilliti til afskrifta og að auki horft til staðsetningar þess og „markaðsáhrifa“, en þau áhrif eru ákveðin með almennum stuðli sem lá þegar um atvinnuhúsnæði var að ræða á bilinu frá 0,69 til 0,75 árið 2011 þannig að mat húss var almennt lægra en áætlaður byggingarkostnaður þess. Með þessu móti telur stefndi að komist verði næst gangverði sérhæfðra eigna, sem svo eru nefndar, eins og menningarhúsa. Þótt fallist sé á að með fyrrgreindri aðferð megi oft komast nálægt því hvert sé líklegt gangverð eigna sem þessara á markaði er ekki þar með sagt að það sé unnt í öllum tilvikum. Ef fasteignamatsverð tónlistar- og ráðstefnuhússins árið 2012, sem ákveðið var af stefnda með markaðsleiðréttu kostnaðarmati á sama hátt og árið áður, er deilt niður á fermetra og borið saman við matsverð á fermetra í öðrum sérhæfðum eignum á sama ári sést að fermetraverðið er þar miklum mun hærra vegna meiri byggingarkostnaðar á hvern fermetra. Eins og ráða má af áðurnefndri matsgerð er ósennilegt að svo verulegur kostnaður, umfram það sem venjulegt má telja, myndi skila sér að fullu í hærra markaðsverði hússins.

Við úrlausn þessa máls verður ekki framhjá því horft að tónlistar- og ráðstefnuhúsið er að stærstum hluta leigt út og jafnframt að gengið er út frá því af hálfu eigenda þess, íslenska ríkisins og stefnda Reykjavíkurborgar, að tekjur af leigu og aðstöðu í húsinu eigi að standa undir rekstrarkostnaði þess. Að þessu leyti má líkja nýtingu hússins við skrifstofu- og verslunarhúsnæði, en fasteignamat af þeim eignum mun í æ ríkara mæli hafa verið ákveðið af stefnda Þjóðskrá Íslands með svonefndri tekjuaðferð þar sem lagt er mat á tekjur, sem hafa má af eigninni, svo sem með því að skipta húsnæðinu niður í rými sem talin eru gefa mismunandi mikið af sér fyrir eiganda þess.

Að teknu tilliti til alls þessa er fallist á með áfrýjanda að með síðastnefndri aðferð fáist gleggri mynd af líklegu gangverði tónlistar- og ráðstefnuhússins á markaði en með markaðsleiðréttu kostnaðarmati. Málsaðilar eru sammála um að húsið sé einstök bygging að allri gerð og búnaði. Af þeirri ástæðu er óhjákvæmilegt að virða það sérstaklega til fasteignamats þar sem litið yrði eftir föngum til þess, sem húsið á sameiginlegt með öðrum eignum og nýtingu þeirra, auk þess sem höfð yrði hliðsjón af rauntekjum af því sjálfu. Á húsinu hvílir sú kvöð að þar skuli ávallt starfrækt tónlistarhús og ráðstefnumiðstöð og verður við mat á tekjumöguleikum þess að taka tillit til hennar. Samkvæmt jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga er og skylt að beita eftir því sem kostur er sömu reglum og sjónarmiðum við tekjuvirðingu hússins og annarra eigna þar sem fasteignamat er ákveðið með tekjuaðferð. Þar á meðal má ætla að óheimilt sé að telja til tekna framlög eigenda til hússins, sem ekki fela í sér endurgjald fyrir afnot af því, enda liggur ekkert fyrir um það í gögnum málsins að þau framlög yrðu innt af hendi ef húsið yrði selt öðrum, ótengdum eigendunum.

Með vísan til alls þess, sem að framan er rakið, er tekin til greina krafa áfrýjanda um að úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 30. maí 2012 verði ógiltur.

Eftir þessum málsúrslitum verður stefnda Þjóðskrá Íslands gert að greiða áfrýjanda málskostnað á báðum dómstigum sem ákveðinn er í einu lagi eins og í dómsorði greinir, en málskostnaður fellur að öðru leyti niður.

Dómsorð:

Kröfu áfrýjanda, Hörpu tónlistar- og ráðstefnuhúss ohf., á hendur stefnda Reykjavíkurborg er vísað frá héraðsdómi.

Ógiltur er úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 30. maí 2012 þar sem staðfest var ákvörðun stefnda Þjóðskrár Íslands um fasteignamat Hörpu, tónlistar- og ráðstefnuhúss, árið 2011.

Stefndi Þjóðskrá Íslands greiði áfrýjanda samtals 5.000.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti. Málskostnaður fellur að öðru leyti niður.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 12. maí 2015.

                Þetta mál, sem var tekið til dóms 17. mars 2015, er höfðað af Hörpu tónlistar- og ráðstefnuhúsi ehf., kt. 660805-1250, Austur­bakka 2, Reykja­vík, á hendur Þjóðskrá Íslands kt. 650376-0649, Borgartúni 21, Reykjavík og Reykjavíkurborg kt. 530269-7609, Ráð­hús­inu, Reykja­vík, til ógildingar á úrskurði yfirfasteignamatsnefndar.

                Stefnandi krefst þess að úrskurður yfirfasteignamatsnefndar, 30. maí 2012, í máli nr. 10/2011 verði ógiltur með dómi og að stefnda Reykjavíkurborg verði gert að þola dóm um ógildi hans. 

                Þá krefst stefnandi þess að stefndu verði gert að greiða honum málskostnað óskipt (in solidum) að skaðlausu.

                Stefndi, Þjóðskrá Íslands, krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda og að stefn­anda verði gert að greiða stefnda málskostnað samkvæmt mati dómsins.

                Stefndi, Reykjavíkurborg, krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda og að stefn­andi verði dæmdur til að greiða stefnda málskostnað að mati dómsins.

Málavextir

                Í lýsingu málavaxta er nauðsynlegt að gera grein fyrir tvennu, annars vegar for­sögu þess að yfirfasteignamatsnefnd kvað upp úrskurð, 30. maí 2012, í máli nr. 10/2011, sem stefnandi krefst að verði ógiltur og hins vegar þeim lagaramma sem atvikin falla inn í.

                Stefnandi á og rekur Hörpu, sem er tónlistar- og ráðstefnuhús við Austurhöfn í Reykja­vík, fnr. 200-0239 (Harpa). Félagið Austurhöfn-TR ehf. á stefnanda en það félag er í 54% eigu ríkisins og 46% eigu Reykja­vík­ur­borgar.

                Árið 1999 kynntu borgarstjóri Reykjavíkur og ríkisstjórn Íslands þá fyrirætlan að byggja tónlistar- og ráðstefnuhús í miðborg Reykjavíkur. Síðla árs 2002 undir­rituðu Reykja­víkurborg og íslenska ríkið samkomulag um verkefnið og á árinu 2003 var félagið Aust­ur­höfn-TR stofnað til þess að hafa umsjón með verkefninu. Árið 2004 efndi Aust­ur­höfn-TR til samningskaupaferils innan ramma svokallaðrar einka­fram­kvæmdar (PPP – Public Private Partnership). Fjögur félög lögðu fram tilboð og þar á meðal var Eign­ar­halds­félagið Portus, sem þrjú félög, Landsafl hf., Nýsir hf. og Íslenskir aðal­verk­takar hf., áttu. Hinn 21. september 2005 var kynnt sú niður­staða Austur­hafnar-TR að Portus ætti vænlegasta tilboðið í hönnun, byggingu og rekstur tón­listar- og ráðstefnuhúss. Tilboð Portusar miðaðist við að stofnkostnaður við tón­list­ar­húsið og ráðstefnumiðstöðina yrði rúmlega 12 milljarðar króna.

                Hinn 9. mars 2006 undirrituðu íslenska ríkið, stefndi Reykja­víkur­borg og Portus samning um byggingu hússins og 12. janúar 2007 hófust fram­kvæmdir. Í októ­ber 2008 voru framkvæmdir hins vegar stöðvaðar vegna erfiðrar stöðu eigenda Port­usar í kjölfar hruns íslenska efnahagslífsins. Með vilja­yfir­lýs­ingu mennta­mála­ráðherra og borgarstjóra Reykjavíkur, 19. febrúar 2009, var ákveðið að halda fram­kvæmdum við byggingu hússins áfram þannig að Austur­höfn-TR tæki yfir verk­efnið. Í mars 2009 eignað­ist Austurhöfn-TR allt hlutafé í stefn­anda og öðrum félögum sem tengdust rekstri Hörpu, ásamt byggingarrétti á öllum reitum lóð­ar­innar við Aust­ur­bakka 2. Húsið Harpa, sem er tæplega 29.000 flatarmálsmetrar en tæplega 245.000 rúm­metrar, var formlega opnað 20. ágúst 2011.

                Allt þar til 14. desember 2012 hafði rekstur Hörpu verið í þremur einka­hluta­félögum. Totus ehf., kt. 501105-1390, hafði séð um byggingu og eignarhald á Hörpu. Ago ehf., kt. 501105-1120, hafði annast þann rekstur sem fór fram í Hörpu. Eign­ar­halds­félagið Portus ehf. var móðurfélag þessara félaga og sá um eignar­hald þeirra. Þar sem Totus ehf. átti Hörpu átti félagið aðild að málinu á stjórn­sýslu­stigi. Totus ehf. fól hins vegar Eignarhaldsfélaginu Portusi ehf. að fara með málið fyrir yfir­fast­eigna­mats­nefnd í skjóli umboðs. Þessi þrjú félög, Totus, Ago og Portus sam­ein­uð­ust form­lega undir merkjum stefnanda 14. desember 2012.

                Hinn 24. maí 2011 tilkynnti stefndi Þjóðskrá Íslands (Þjóðskrá) stefnanda niður­stöðu fast­eigna­mats Hörpu. Heildarfasteignamat var ákvarðað 17.014.750.000 kr., þar af var lóð­ar­mat 529.900.000 kr. Með bréfi, 9. júní 2011, mótmælti stefn­andi fast­eigna­mat­inu sem alltof háu. Framkvæmdastjóri stefnanda sendi stefnda frek­ari rök­semdir þar að lútandi með bréfi, 5. júlí 2011. Stefnandi hafði fengið fyrir­tækja­ráð­gjöf Price­water­house­Coopers ehf. (PwC) til þess að afla vitneskju um ýmsa þætti sem varpað gætu ljósi á það hvað mætti telja raunhæft og eðlilegt fast­eigna­mat Hörpu. Niður­staða PwC var sú að raunhæft fasteignamat eignarinnar væri mun lægra en hið umdeilda fast­eigna­mat. Í bréfi framkvæmdastjóra stefnanda var því kraf­ist nýs úrskurðar um fast­eigna­matið í samræmi við 31. gr. laga nr. 6/2001 um skrán­ingu og mat fasteigna.

                Með bréfi til stefnanda, 11. ágúst 2011, áréttaði stefndi Þjóðskrá niður­stöðu sína og taldi Hörpu eina þeirra fasteigna sem hefði ekki þekkt gangverð, enda bygg­ingin mjög sérhæfð. Í bréfinu kom fram að fasteignamat Hörpu hefði byggst á svo­köll­uðu markaðsleiðréttu kostnaðarmati. Verðmæti mannvirkja væri metið á grund­velli bygg­ingar­kostnaðar að teknu tilliti til afskrifta og markaðs­aðstæðna og lóðarmat byggð­ist einnig á markaðsleiðréttum kostnaðarforsendum. Í bréfinu segir nánar að fast­eigna­mat mannvirkja (húsmat) sé ákvarðað annars vegar með endur­stofn­verði húss að teknu tilliti til afskrifta og hins vegar með markaðs- og stað­setn­ing­ar­áhrifum. Afskrifað endurstofnverð Hörpu var áætlað 27 milljarðar króna og voru mark­aðs­áhrif sögð fundin með því að margfalda þá fjárhæð með almenna stuðlinum 0,7099 fyrir sér­hæfðar byggingar. Stofnunin segi ástæðu þess þá að almennt væri hús­mat lægra en áætlaður byggingarkostnaður. Svæðastuðullinn var 1,0 og hafði því hvorki áhrif til lækk­unar né hækkunar á fasteignamatinu. Þar sem Harpa var ekki full­gerð á þeim tíma þegar fasteignamatið fór fram var matið hins vegar lækkað um 14%. Hús­mat Hörpu var því ákveðið 16.484.850.000 kr., en að viðbættu lóðarmati reynd­ist heild­ar­fast­eigna­mat vera 17.014.750.000 kr., eins og áður segir.

                Stefnandi kærði ákvörðun stefnda Þjóðskrár um fasteignamat Hörpu til yfir­fast­eigna­matsnefndar með bréfi, 10. nóvember 2011. Í kærunni var þess kraf­ist að mats­verð Hörpu yrði ákveðið 6.800.000.000 kr. Aðallega var byggt á því að rök stæðu til þess að beita svokallaðri tekjuaðferð við mat á fasteignamatsvirði Hörpu. Stefn­andi taldi þá aðferð sem Þjóðskrá lagði til grundvallar oftar en ekki hafa litla skír­skotun til raun­veru­legs gangverðs atvinnuhúsnæðis. Þannig ætti að leita gang­verðs eign­ar­innar út frá því sjónarmiði hvert væri virði hennar með hliðsjón af tekjum og gjöldum og nýt­ing­ar­mögu­leikum. Stefnandi og móðurfélag þess, Austur­höfn-TR, höfðu leitað ann­ars álits PwC og Capacent ehf., en bæði þessi félög kom­ust að þeirri niður­stöðu að leggja bæri tekjuaðferð til grundvallar. Capacent taldi að fast­eigna­mat Hörpu ætti að nema á bilinu 6,5 milljörðum til 6,7 milljörðum króna en PwC taldi að fast­eigna­matið ætti að vera um 6,8 milljarðar króna. Við mat fyrir­tækj­anna var beitt svo­kall­aðri frjálsri aðferð fjárstreymis.

                Stefndi Þjóðskrá vill hér fá að leggja orð í belg því hann telur álitsgjafa stefn­anda rugla saman hugtökunum tekjumati og aðferð frjáls fjár­streymis. Tekjumat miði að því að meta fasteign en aðferð frjáls fjárstreymis miði að því að meta rekstur. Í skýrslu um fasteignamat 2012, segi um tekjumat:

Tekjuaðferð byggist á upplýsingum um tekjur, sem afla má af fasteignum og kostnað vegna fasteignanna. Algengast er að slíkar tekjur séu af leigu. Tekju­aðferð gerir ráð fyrir að kaupverð sé jafnt þeim núvirtu hreinu tekjum sem má hafa af fasteigninni að gefinni tiltekinni ávöxtunarkröfu. Tekjuaðferð á best við um atvinnuhúsnæði eða annað það húsnæði sem algengt er að keypt sé til útleigu. Til að beita tekjuaðferð við fjöldamat er gert aðhvarfslíkan sem lýsir sam­bandi leigutekna og skráðra eiginleika fasteigna. Einnig þarf að meta kostnað og ávöxtunarkröfu. Að gefnum þessum stærðum eru hreinar fram­tíð­ar­tekjur núvirtar.

                Þjóðskrá segir þessa lýsingu samræmast lýsingu á tekjumatsaðferð sem sé gefin upp í lýsingu á IFRS 13 reikningsskilastaðlinum, en þar segi:

Tekjuaðferð: Matsaðferð sem breytir framtíðarupphæðum (t.d., tekjustraumi eða tekjum og gjöldum) í eina núvirta upphæð.

Upphaflegur texti:

[Income approach: Valuation techniques that convert future amounts (e.g., cash flows or income and expenses) to a single current (discounted) amount.]

                Tekjumat líti fram hjá fjármögnun sem aðferð frjáls fjárstreymis geri ekki. Mun­ur­inn á þessum tveimur aðferðum lýsi sér í því að tvær eins eignir á sama stað fengju sama mat með tekjumatsaðferð en með aðferð frjáls fjárflæðis myndi sú eign sem skuldsettari væri vera lægra metin.

                Sé hins vegar litið til samstæðuársreiknings Austurhafnar-TR ehf. fyrir 2011 virð­ist endurskoðandi PwC geta metið eignina sem væntanlega sé bókfærð fyrir mark­aðs­virði hennar. Í ársreikningi segi í liðnum varanlegir rekstrarfjármunir:

                Samkvæmt þessu nemi metinn byggingarkostnaður 28.639.053.335 kr. þar sem gert sé ráð fyrir að búnaður sé búnaður sem tengist hlutverki eignarinnar en bók­fært virði nemi 18.824.895.658 kr. sem sé í takt við það endurstofnverð sem Þjóð­skrá hafi miðað við og þá nið­ur­stöðu um fasteignamat sem Þjóðskrá Íslands kynnti stefn­anda og yfir­fast­eigna­matsnefnd staðfesti.

                Þessu til viðbótar sé unnt að líta á tölur úr bréfi stefnanda til lögmanns síns, 30. nóv­em­ber 2012, þar sem fasteignin Harpa sé bók­færð á 17,1 milljarð króna við yfir­töku, en bygg­ingar­kostnaður sagður 28,1 millj­arður, sem sé í góðu samræmi við inn­fært endur­stofn­verð og metið fasteignamat.

                Með bréfum, 21. nóvember 2011, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum beggja stefndu. Umsögn stefnda Reykjavíkurborgar barst yfir­fast­eigna­mats­nefnd 14. desember 2011. Þar er tekið undir sjónarmið stefnda Þjóð­skrár um fast­eigna­mat Hörpu og þess krafist að kröfum stefnanda verði hafnað. Umsögn stefnda Þjóð­skrár barst nefndinni 15. desember 2011. Þar kemur meðal annars fram að þegar mark­aðs­leiguverð atvinnuhúsnæðis sé þekkt hafi tekju­aðferð verið beitt, en sú aðferð byggi á greiningu á sambandi markaðsleiguverðs við eigin­leika fast­eign­ar­innar. Hins vegar kom fram að mest allt atvinnuhúsnæði væri metið með markaðs­leið­réttu kostn­að­ar­mati.

                Yfirfasteignamatsnefnd óskaði með bréfi, 27. desember 2011, eftir frek­ari upp­lýs­ingum frá stefnda Þjóðskrá sem varpað gætu ljósi á matsaðferðir sem beitt væri hverju sinni. Óskað var eftir upplýsingum um hvaða hús væru metin með tekju­aðferð, auk upplýsinga um matsaðferðir, útreikninga og fasteignamat á nánar til­greindum eignum. Umbeðnar upplýsingar bárust með bréfi stefnda Þjóðskrár, 31. janúar 2012. Yfir­fast­eigna­matsnefnd veitti stefn­anda tækifæri, 9. febrúar 2012, til við­bót­ar­athuga­semda vegna umsagna beggja stefndu og vegna nánari upp­lýs­inga sem nefnd­inni höfðu borist. Þær viðbótarathugasemdir bárust nefndinni 7. mars 2012.

                Yfirfasteignamatsnefnd kvað upp úrskurð, 30. maí 2012 í málinu (nr. 10/2011) og staðfesti þá ákvörðun stefnda, Þjóðskrár, að fasteignamat Hörpu fyrir árið 2011 væri hæfilega ákvarðað 17.014.750.000 kr., þar af væri lóðarmat 529.900.000 kr. Nefndin tók í öllum meginatriðum undir sjónarmið Þjóðskrár.

                Fast­eigna­mat Hörpu árið 2012 var 20.092.300.000 kr., þar af var lóðarmat 540.500.000 kr. Fast­eignamat ársins 2013 var 21.090.550.000 kr. Ástæða þess að fast­eigna­mat árs­ins 2012 hækkaði um rúmlega 18%, úr rúmum 17 milljörðum króna í rúma 20 millj­arða, er sú að fasteignin var þá nær fullkláruð og því þótti ekki tilefni til þess að lækka fast­eigna­matið um 14% eins og gert var í fasteignamatinu 2011.

                Stefnandi telur úrskurð yfirfasteignamatsnefndar ekki standast að lögum og freistar þess því að fá hann ógiltan. Hann stefni stefnda Þjóðskrá sem lægra settu stjórn­valdi yfirfasteignamatsnefndar í samræmi við áralanga dómvenju. Stefnda Reykja­víkurborg sé hins vegar stefnt þar sem honum hafi verið gefið tækifæri til að koma sjón­ar­miðum sínum á framfæri við meðferð málsins hjá yfirfasteignamatsnefnd og þetta mál varði auk þess fjárhagslega hagsmuni hans í formi álagningar fast­eigna­gjalda. Því telji stefnandi það réttarfarslega nauðsyn að gefa honum kost á að láta málið til sín taka fyrir dómstólum.

                Leyfum stefnda Þjóðskrá að eiga orðið mestmegnis þegar lagagrundvellinum er lýst og hennar eigin vinnuaðferðum.

                Með lögum nr. 94/1976 um skrán­ingu og mat fast­eigna, sem tóku gildi 1. janúar 1977, var nýrri stofnun, Fasteignamati ríkis­ins, falið að halda skrá um allar fast­eignir. Í henni koma meðal annars fram upp­lýs­ingar um stærð, gerð og eiginleika eign­anna auk þess sem hverja fasteign skal meta til verðs eftir því sem næst verður kom­ist á hverjum tíma. Með lögunum var horfið frá sér­stöku sjálf­stæðu mats­manna­kerfi og það lagt í hendur nýrrar stofnunar Fast­eigna­mats ríkis­ins að annast mat allra fast­eigna á landinu. Horfið var frá allsherjarmati með ákveðnu ára­bili og milli­mats­kerfi þess á milli og sú skylda lögð á stofnunina að meta allar eignir, nýjar og breyttar, innan tveggja mánaða frá því að upplýsingar um þær bær­ust.

                Í athugasemdum sem fylgdu frumvarpi til laganna kom fram að við aðalmat fast­eigna á árinu 1970 hafi efnislegur undirbúningur matsins verið annar en við fyrri möt, þar sem gagnasöfnun um fasteignir hafi verið mun víðtækari og umfangsmeiri, einkum í Reykjavík. Auk þess hafi verið gerð alvarleg tilraun til þess að láta mats­fjár­hæðir spegla raunverulegt gangverð eigna á þeim tíma sem matið miðaðist við. Nútíma­tækni við vörslu og vinnslu slíkra gagna í skýrsluvélum hafi gert meðhöndlun svo mikils magns upplýsinga viðráðanlega. Þannig hafi aðalmatið 1970 skilið eftir mikið upplýsingasafn á véltæku formi sem sé verðmætur grundvöllur fyrir áfram­hald­andi starf á þessu sviði.

                Eitt af meginhlutverkum hinnar nýju stofnunar hafi því verið að halda áfram því mikil­væga verki að safna upplýsingum og gögnum um fasteignir. Þetta megin­mark­mið laganna endurspeglaðist í 1. gr. þeirra. Þar sagði að nú yrði til á einum stað vél­tæk skrán­ing allra fasteigna með upplýsingum um eiginleika þeirra og verðmæti og rétt­indi yfir þeim. Mælst var til þess að hin nýja stofnun hefði frumkvæði að sam­ræm­ingu gagna­söfnunar um fasteignir og stuðlaði þannig að hagkvæmni í söfnun og skrán­ingu upp­lýs­inga. Stofnuninni var jafnframt falið að safna og vinna úr upplýsingum sem völ var á um gangverð fasteigna og breytingar á því, sbr. 13. gr. laganna. Þannig skyldi fast­eigna­mat reist á bestu fáanlegri vitneskju um gangverð, sbr. megin­reglu 1. mgr. 27. gr. lag­anna um ákvörðun fasteignamats.

                Í 18. gr. laganna var mörkuð stefna um aðferð við útreikning á fasteignamati eigna samkvæmt 17. gr. Þar sagði að við ákvörðun matsverðs skyldi eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv. og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grund­velli þeirra vísbendinga. Í nóvember 1978 var reglugerð nr. 406/1978, um fast­eigna­skráningu og fasteignamat, sett með stoð í lögunum, til nánari skýringa og útfærslu laganna.

                Með lögum nr. 6/2001, um skráningu og mat fasteigna, var þýðingarmikið skref stigið í þá átt að sameina helstu skrár um fasteignir í landinu, fasteignaskrá Fast­eigna­mats ríkisins og þinglýsingabækur sýslumanna. Fyrsta skrefið í samræmingunni var myndun samhæfðs gagna- og upplýsingakerfis um allar fasteignir í landinu er nefn­ist Land­skrá fasteigna (nú fasteignaskrá). Kerfið er sameiginleg skrá um fast­eignir, þing­lýs­ingar fasteigna, mat fasteigna og húsaskrá Hagstofu Íslands, þjóðskrár. Fast­eigna­skráin er samsett af einstökum skráarhlutum, eftir eðli þeirra upplýsinga sem við á.

                Undir stofnhluta fasteignaskrár falla allar upplýsingar sem eru nauðsynlegar til þess að skilgreina og afmarka fasteignir, í mannvirkjahluta fasteignaskrár eru ýmsar bygg­inga­fræði­legar upplýsingar, svo sem um byggingarefni og fleira er viðkemur tækni­legri lýsingu fasteigna. Fasteignamatshluti geymir matsforsendur og matsverð. Þing­lýs­inga­hluti er réttindaskrá, þar sem eru upplýsingar um þinglýst réttindi, s.s. upp­lýs­ingar um eigendur, veðbönd og kvaðir.

                Tenging við þinglýsingarhluta gerði það kleift að skrá beint upplýsingar um kaup­verð eigna samkvæmt þinglýstum kaupsamningum og upplýsingar um leiguverð íbúðar­hús­næðis. Auk hagræðis af því að þurfa einungis einu sinni að skrá upplýsingar í sam­hæfðan grunn gagna- og upplýsingakerfis leiddi sameiginleg gagnavinnsla til betri miðl­unar upplýsinga.

                Með lögum nr. 83/2008 um breytingar á lögum um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001 sem tóku gildi 1. janúar 2009 voru gerðar nokkrar breytingar á framkvæmd fast­eigna­mats. Í breytingunum fólst meðal annars að árlegt endurmat fasteignamats kom í stað árlegs framreiknings þess. Með framreikningi breyttist fasteignamat um sama hlutfall á öllum eignum eða stórum flokkum eigna á tilteknum svæðum óháð breyt­ingu á markaðsverði einstakra eigna eða tegunda eigna. Aðferðin endurspeglaði því ekki nægilega vel árlega verðþróun einstakra eigna eða eignaflokka.

                Endurmat fasteigna byggist hins vegar að stórum hluta á upplýsingum um eigin­leika hverrar eignar og um gangverð á fasteignamarkaði samkvæmt þinglýstum kaup­samningum. Það gaf því jafnan betri fylgni við gangverð en notkun fram­reikni­stuðla og stuðlaði þar með að auknu jafnræði eigenda.

                Jafnframt var lagt til að fasteignamat skyldi endurmetið 31. maí ár hvert miðað við gangverð eins og það var í næstliðnum febrúar og að matið tæki gildi 31. des­em­ber sama ár. Ákvæði 2. mgr. 27. gr. laganna var breytt á þann hátt að tekjum var sér­stak­lega bætt við önnur atriði sem til skoðunar koma væri gangverð ekki þekkt. Ekki er fjallað um þessa breytingu í almennum athugasemdum við frumvarpið, en í athuga­semdum við 15. gr. frumvarpsins var lagt til að heimilt yrði að miða matsverð við tekjur af sambærilegum eignum væri gangverð ekki þekkt. Það væri í samræmi við við­ur­kenndar alþjóðlegar aðferðir við ákvörðun mats á verðmæti fasteigna.

                Stefndi Þjóðskrá telur að ekki hafi verið litið svo á að með orðalagi greinar­gerð­ar­innar sé breytt meg­in­inntaki ákvæðisins um að þarna séu atriði, sjónarmið, sem hafa beri til hlið­sjónar við ákvörðun matsverðs sé gangverð ekki þekkt, heldur sé bætt við að hlið­sjón megi hafa af tekjum fasteigna.

                Stefndi, Þjóðskrá Íslands, skal samkvæmt 2. gr. laga nr. 6/2001 meta hverja fast­eign til verðs eftir því sem næst verður komist á hverjum tíma. Í V. kafla laganna er fjallað um framkvæmd fasteignamats og koma ákvæði 27. og 28. gr. helst til skoð­unar í þessu máli, enda þar lagagrundvöllurinn fyrir framkvæmd fast­eigna­mats.

                Meginreglan um hvernig fasteignamat skuli unnið er í 1. mgr. 27. gr. lag­anna. Þar segir að fasteignamat skuli vera gangverð eignarinnar: 

Skráð matsverð fasteignar skal vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Taki matsgerð gildi á tímabilinu 1. mars til 30. desember skal miða við febrúarmánuð þar næst á undan matsgerð, sbr. 32. gr. a.

                Sé lítið um viðskipti með sambærilegar eignir geti verið að gangverð þeirra sé ekki þekkt. Þá beri að líta til annarra þátta en þeirra sem eru tilgreindir í 2. mgr. sömu greinar:

Sé gangverð fasteignar ekki þekkt skal matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitn­eskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostn­aði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til sam­gangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúru­fegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignar­innar.

                Í málsgreininni eru talin upp atriði sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignar­innar og hafa skal til hliðsjónar við ákvörðun matsverðs. Tekjur af fasteign eru eitt atriði, byggingarkostnaður annað og svo heldur upptalningin áfram. Atriðin eru ekki tæm­andi talin enda er í lok málsgreinarinnar vísað í önnur atriði sem áhrif kunna að hafa á gangverð fasteignarinnar. Byggja skal á sjónarmiðunum sem talin eru upp í 2. mgr. 27. gr. eftir því hvert þeirra gefur gleggsta mynd af raunvirði fasteignar.

                Í 28. gr. laga nr. 6/2001 er lagður grundvöllur að kerfisbundinni mats­ákvörðun og hvernig skuli meðhöndla 2. mgr. 27. gr. þegar gangverð er ekki þekkt og þar með ekki hægt að styðjast við meginregluna í 1. mgr. 27. gr. laganna.

                Lögin gera þannig ráð fyrir að fyrst og fremst sé mat unnið út frá tölfræði og á sú tölfræði að tengja eiginleika fasteigna við gangverð þeirra umreiknað til stað­greiðslu.

                Mælt er fyrir um nánari framkvæmd laga nr. 6/2001 í reglugerð nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat, sbr. reglugerð nr. 95/1986 og reglugerð nr. 458/1998. Reglugerðin var sett með stoð í eldri lögum nr. 94/1976 um skráningu og mat fasteigna. Í reglugerðinni kemur fram í 1. mgr. 3. gr. að allar fasteignir á landinu skuli metnar til peningaverðs, nema þær sem séu sérstaklega undanskildar slíku mati. Mat fasteignar í heild á að miða við það gangverð, umreiknað til staðgreiðslu, sem lík­legt er að hún muni hafa í kaupum og sölum, sbr. 1. mgr. 8. gr. reglugerðarinnar. Eins og nánar verður vikið að síðar er mati síðan hagað þannig að tilteknir þættir fasteignar eru metnir til ákveðins grunnverðs, en síðan skal meta gangverð eignar í heild, skv. 1. mgr. 6. gr., sbr. einnig 1. mgr. 7. gr. reglugerðarinnar.

Tegundir fasteigna og matsaðferðir

                Stefndi, Þjóðskrá, skiptir mannvirkjum eftir eiginleikum í tíu flokka. Flokkur 0 eru útihús, flokkar 1 til 3 eiga við íbúðarhúsnæði, flokkur 4 eru bílskúrar og flokkur 5 eru sumarhús. Fjórir næstu flokkar hafa yfirheitið atvinnuhúsnæði: flokkur 6 eru versl­unar- og skrifstofuhús, flokkur 7 eru iðnað­ar­hús, flokkur 8 eru vörugeymslur og flokkur 9 eru sérhæfðar eignir.

                Misjafnt er eftir tegundum fasteigna hvaða aðferðir hafa hentað best til þess að reikna út matsverð sem telja verður sem næst raunvirði eignanna. Markaðsaðferð hefur til dæmis þótt henta best við fjöldamat íbúðarhúsnæðis þar sem mikið safn upp­lýs­inga um kaupverð íbúðarhúsnæðis er til. Gert er ráð fyrir að hægt sé að segja til um verð­mæti fasteignar út frá verðmæti nýseldra, nálægra fasteigna með sömu eigin­leika. Safnað er saman upplýsingum um verð auk upplýsinga um breytur sem hafa áhrif á verðið. Þar ber helst að nefna staðsetningu, stærð og aldur ásamt öðrum eigin­leikum. Til þess að hægt sé að beita markaðsaðferð þurfa margar fasteignir að hafa selst og því hentar þessi aðferð vel fyrir íbúðarhúsnæði, þar sem mikil velta er á mark­aði, sem margir óháðir aðilar mynda. Matið er þannig unnið með tölfræðilegum aðferðum út frá upplýsingum úr kaupsamningum, en Þjóðskrá hefur safnað upp­lýs­ingum úr kaup­samn­ingum um íbúðarhúsnæði í áratugi. Þessar upplýsingar eru tengdar upp­lýs­ingum um eiginleika eigna í fasteignaskrá.

                Þegar fyrir liggja upplýsingar um markaðsleiguverð, til dæmis fyrir atvinnu­hús­næði, er hægt að beita tekjuaðferð, en sú aðferð byggir á greiningu á sambandi mark­aðs­leigu­verðs við eiginleika fasteignarinnar. Með þessari aðferð er reiknað með að fram­tíðar­tekju­mögu­leikar fasteignar ákvarði verðmæti hennar. Leigutekjur af fast­eign og ávöxt­un­ar­kröfur eru notaðar til að ákvarða matið. Tekjuaðferð á best við um atvinnu­húsnæði eða annað það húsnæði sem algengt er að keypt sé til útleigu og þar sem leigu­mark­aður er virkur.

                Þriðja aðferðin er kostnaðaraðferð. Hún grundvallast að megin­stefnu á bygg­ing­ar­kostnaði fasteignarinnar, afskriftum og markaðsaðstæðum. Ástæðum afskrifta má skipta í þrennt. Í fyrsta lagi afskriftir vegna hrörnunar t.d. aldurs (e. physical), í öðru lagi afskriftir vegna úreldingar (e. functional) og í þriðja lagi afskriftir vegna ytri aðstæðna, eða svokallaðar hagrænar afskriftir (e. economic, external). Áhrif hrörnunar eru metin út frá afskriftarferlum sem fara eftir tegund og notkun fasteignar, endur­stofn­verð (EST) er það sem afskrifað er og nefnist niður­staðan afskrifað endur­stofn­verð (AEST). Stafi afskrift af úreldingu koma þau áhrif fram sem sérstakir marg­föld­un­ar­stuðlar. Hagrænar afskriftir eru metnar með svo­köll­uðum markaðsstuðlum. Mark­aðs­stuðlar byggja á tegund fasteigna, staðsetningu og mati á kaupsamningum. Lóðar­mat byggist einnig á markaðsleiðréttum kostn­að­ar­forsendum. Kostnaðaraðferðin á best við um sérhæfðar og flóknar eignir þar sem gögn um kaupsamninga og leigu­samn­inga eru ekki tiltæk.

                Þegar húsmat fasteignamats er unnið í kostnaðarmati er hægt að taka tillit til sér­aðstæðna með því að ákveða afskriftarár annað en byggingarár, bæta við sérstökum marg­földunarstuðli þegar afskrifað endurstofnverð AEST er reiknað út frá endur­stofn­verði og bæta við sérstökum margföldunarstuðli þegar húsmat er reiknað út frá afskrif­uðu endurstofnverði og markaðsstuðlum.

                Val á matsaðferð er ekki fastbundið við flokkun á mannvirkjum, heldur er litið sjálf­stætt á hverja fasteign. Þannig er flest allt íbúðarhúsnæði metið samkvæmt mark­aðs­aðferð, þar sem nægjanleg gögn og rannsóknir á markaði leiða til tölfræðilegrar mark­tækrar niðurstöðu og því er hægt að ákvarða gangverð út frá söluverði. Fyrir aðrar eignir en íbúðareignir liggja ekki fyrir nægjanlegir kaupsamningar til þess að hægt sé að setja þær í markaðsmat sem væri þó það sem Þjóðskrá myndi helst af öllu kjósa. Tekjumatsaðferð hefur verið innleidd fyrir verslunar- og skrif­stofu­hús­næði og byggir það á því að líklegt sé að upplýsingar um leigumarkaðinn geti bætt upp þann skort sem er á kaupsamningum. Fyrir aðrar eignir er stuðst við mark­aðs­leið­rétt kostn­að­ar­mat þar sem kostnaðarmatið er það eina sem getur bætt upp skort á kaup­samn­ingum.

                Þessar þrjár aðferðir við ákvörðun fasteignamats eru mismunandi leiðir að sama marki, það er að meta gangverð sem Þjóðskrá Íslands er uppálagt að gera sam­kvæmt 1. mgr. 27 gr. laga nr. 6/2001. Með fullkomnum upplýsingum gefa allar þrjár aðferð­irnar hið eina sanna og sama gangverð en val Þjóðskrár Íslands á aðferð fer eftir því hvaða gögn eru tiltæk hverju sinni og eru líklegust til þess að skila réttlátri mats­niður­stöðu.

Endurstofnverð

                Stefndi, Þjóðskrá, reiknar svokallað endurstofnverð (EST) fyrir öll mann­virki sem eru skráð í fasteignaskrá. Það verð er grunnur fyrir bæði brunabótamat og það fast­eigna­mat sem byggir á kostnaðarmati. Þótt brunabótamat og fasteignamat hafi ólík mark­mið er endurstofnverð notað við ákvörðun hvors tveggja. Annars vegar til að meta efnisleg verðmæti við brunabótamat en hins vegar sem einn þáttur sem hefur áhrif á söluverð eigna þegar fasteignamat er ákveðið (markaðsleiðrétt kostn­aðar­mat).

                Endurstofnverð er áætlaður heildarbyggingarkostnaður húsa, án opinberra gjalda og án kostnaðar við lóðarfrágang. Með opinberum gjöldum er átt við gatna­gerðar­gjald, byggingarleyfisgjald, skipulagsgjald, heimæðargjald hitaveitu, heim­taug­ar­gjald rafmagns og gjald fyrir vatns- og skolplögn að lóð.

                Endurstofnverð er reiknað í þar til gerðu kostnaðarmatskerfi sem stofnunin hefur hannað. Útreikningur endurstofnverðs byggir á einingaverðum byggingarhluta og upp­lýs­ingum um stærðir og fleiri eiginleika húsanna. Upplýsingar um stærðir eru fyrst og fremst fengnar úr skráningartöflu mannvirkis (flatarmál, rúmmál o.fl.). Stofn­unin fær skráningartöflur mannvirkja frá byggingarfulltrúa viðkomandi sveitarfélags. Auk upp­lýs­inga úr skráningartöflu skoða matsmenn mannvirki og teikningar af þeim. Á þennan hátt er aflað upplýsinga um gæði og ástand og magn ýmissa þátta svo sem inn­rétt­inga, gólfefna og hreinlætistækja. Kostnaðarmatskerfið reiknar einingaverð bygg­ing­ar­hluta.

                Endurstofnverð mannvirkja í fasteignaskránum var um áramótin 2011/2012 um 6.100 milljarðar. Þar af eru um 74% tölvuunnið og endurreiknað árlega í samræmi við nýjar upplýsingar um einingaverð byggingarkostnaðar. Sé hins vegar aðeins horft til atvinnu- og þjónustuhúsnæðis, þ.e. gjaldflokka 6 til 9, er samanlagt endurstofnverð þeirra um 2.100 milljarðar og þar af tölvuunnið árlega um 43%. 

                Til grundvallar fasteignamati 2012, sem er á verðlagi í febrúar 2011, liggur endur­stofnverð á verð­lagi í janúar 2011, þ.e. samkvæmt byggingarvísitölu Hagstofu Íslands 505,1, á grunni frá 1987. Endurstofnverð er hvort tveggja tölvuunnið og hand­metið. Hand­metnu EST er viðhaldið árlega samkvæmt áætlaðri þróun bygg­ingar­kostn­aðar síðast­liðið ár. Uppruni þess, sem getur verið áratugagamall, getur verið margs konar, svo sem byggingarhlutamat unnið af matsmanni í töflureikni, sögulegur bygg­ing­ar­kostn­aður eignarinnar eða einfalt einingarverð út frá viðmiðunareignum. Það er rann­sóknar­efni í pappírsskjalasöfnum stofnunarinnar að átta sig á upphaflegum upp­runa hand­mats­ins.

                Þegar tölvuunnið endurstofnverð er endurreiknað er jafnframt reiknað sundur­liðað afskrifað endurstofnverð (AEST) í samræmi við aldur út frá afskriftarári, við­halds­einkunn og líftíma hinna einstöku byggingarhluta. Húsmat getur byggt að öllu leyti á AEST eða að hluta til.

Endurmat 2001

                Á árinu 2001 var fasteigna- og brunabótamat flestallra fasteigna á landinu endur­metið í einni fjöldamatsgerð. Markmiðið með endurmatinu var að innleiða mat sem endurspeglaði betur gangverð fasteigna en fyrra mat. Komið hafði í ljós að veik­leikar voru á fasteignamati vegna misræmis í mati sambærilegra eigna, t.d. að fast­eigna­mat eldri eigna var of lágt og endurspeglaði ekki gangverð. Talið var nauð­syn­legt að draga úr þessu ósamræmi þannig að fasteignamat hliðstæðra eigna yrði sam­bæri­legt og fasteignaeigendur sætu þannig við sama borð. Við endurmatið 2001 var búið til reikni­líkan fyrir atvinnueignir sem enn er stuðst við.

                Í endurmatinu 2001 voru afskriftir nær allra bygginga endurskoðaðar og hrörn­un­ar­afskriftir færðar inn í fasta ferla. Fyrir atvinnu- og þjónustuhúsnæði, þar sem fyrir lá handmetið EST, var stuðst við fimm ferla eftir viðhaldseinkunn, númeri frá 1 til 5, þar sem 3 er venjulegt viðhald. Þessir ferlar voru notaðir fyrir bæði fasteignamat og bruna­bóta­mat. Árlega eru afskriftir handmetinnar eignar metnar sam­kvæmt þeim ferli sem eignin er kennd við, það er samkvæmt hlutfallslegri árs­breyt­ingu í sam­ræmi við aldur á ferlinum.

                Í endurmatinu 2001 var lóðarmat byggingarlóða um allt land bundið í kerfi í fyrsta sinn.

                Markaðsstuðlar eru þrenns konar. Í fyrsta lagi eru almennir markaðsstuðlar eftir gjaldflokkum. Í öðru lagi eru hlutfallsstuðlar byggða miðað við Reykjavík. Í þriðja lagi eru hverfastuðlar í Reykjavík. Þeir byggj­ast á stað­greinireitum samkvæmt stað­greini mælingadeildar Reykjavíkur­borgar og voru inn­leiddir í endurmatinu 2001, fyrst og fremst til að lækka verðmat íbúða í úthverfum borg­ar­innar, en voru einnig notaðir fyrir atvinnueignir. Þessir stuðlar eru ekki lengur not­aðir fyrir íbúðarhúsnæði.

Málsástæður og lagarök stefnanda

                Stefnandi byggir á því að úrskurður yfirfasteignamatsnefndar sé haldinn ýmsum veigamiklum efnisannmörkum og af þeim sökum beri að ógilda hann.

                Í fyrsta lagi telur stefnandi aðferðir stefnda Þjóðskrár og yfir­fast­eigna­mats­nefndar við fasteignamat Hörpu ekki standast lög og feli því í sér brot gegn lög­mætis­regl­unni, grundvallarreglu stjórnsýsluréttarins.

                Í öðru lagi telur stefnandi mat stefnda og yfirfasteignamatsnefndar fela í sér brot gegn óskráðri meginreglu stjórnsýsluréttarins um skyldubundið mat stjórnvalds.

                Í þriðja lagi telur stefnandi stefnda Þjóðskrá og yfirfasteignamatsnefnd hafa brotið gegn bæði jafnræðis- og meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins.

                Í fjórða lagi telur stefnandi þinglýsta kvöð á Hörpu ekki geta gefið vís­bend­ingu um verðmæti fasteignarinnar og haft áhrif til frambúðar á fasteignamat hennar.

Mat Þjóðskrár er brot gegn lögmætisreglu stjórnsýsluréttarins

                Stefnandi telur stefnda Þjóðskrá hafa brotið gegn lögmætisreglunni á þrennan hátt. Fyrir það fyrsta telur stefnandi að ekki sé nein lagastoð fyrir því að miða fast­eigna­mat við byggingarkostnað Hörpu sjálfrar.

                Stefnandi vísar fyrst til þess að það sé undirstöðuregla íslenskrar stjórn­skip­unar að stjórnvöld séu bundin af lögum. Í þessari reglu, sem sé almennt nefnd lög­mætis­reglan, felist annars vegar að ákvarð­anir stjórnvalda verði að eiga sér stoð í lögum (heimildarregla lög­mætis­reglunnar) og hins vegar að þær megi ekki ganga í ber­högg við stjórnarskrá, sett lög eða reglugerðir (formregla lögmætisreglunnar).

                Málsaðilar allir séu sammála um að fasteignin Harpa hafi ekki þekkt gang­verð og því eigi fasteignamat hennar að ráðast af 2. mgr. 27. gr. laganna. Þar sé mælt fyrir um hvernig skuli ákveða matsverð sé gangverð fast­eignar ekki þekkt. Þar segi:

Sé gangverð fasteignar ekki þekkt skal matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitn­eskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostn­aði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til sam­gangna, nýt­ing­ar­mögu­leikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúru­fegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignar­innar.

                Samkvæmt orðalagi fyrri hluta ákvæðisins eigi matsverð að vera ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna. Sambærilegar fast­eignir séu þannig viðmiðið og útgangspunkturinn við ákvörðun fasteignamats og hafi þær grundvallarþýðingu þegar ákveða skuli matsverð fasteignar í samræmi við 2. mgr. 27. gr. laganna. Ástæðan fyrir því að sambærilegar fasteignir séu útgangspunkturinn við slíkt fasteignamat sé að staðreyndir um þær eignir gefi sterka vísbendingu um verð­mæti þeirra fasteigna sem hafi ekki þekkt gangverð.

                Síðari hluti ákvæðisins sé hins vegar nokkuð óskýr um samspil þeirra þátta sem þar séu taldir. Þannig séu fyrstu þrír þættirnir (tekjur, byggingarkostnaður og aldur) taldir uppi í fleirtölu, og virðist eiga við um hinar sambærilegu fasteignir, en aðrir þættir séu taldir upp í eintölu og virðist þannig eiga við um þá fasteign sem sé metin hverju sinni. Þrátt fyrir að orðalag sé óskýrt sé ljóst að tilgangur ákvæðis­ins sé að spá fyrir um raunverulegt gangverð (markaðsverð) eigna sem hafi ekki þekkt gang­verð, að teknu tilliti til allra atriða sem kunni að hafa áhrif á gangverð eignar­innar.

                Af lögum nr. 6/2001, og eldri löggjöf um fasteignamat, megi ráða að tilgangur lög­gjaf­ans með fasteignamati sé sá að matsverð fasteignar endurspegli sanngjarnt, eðli­legt og raun­verulegt markaðsgengi hverrar fasteignar. Sem dæmi megi nefna að í 2. gr. laga nr. 3/1938 um fasteignamat sagði, að hverja fasteign skyldi meta „eins og hún myndi sann­gjarnlega seld eftir gæðum hennar“. Í síðari lagaákvæðum um fast­eigna­mat sé talað um að finna eigi út líklegt gangverð fasteigna. Þá hafi laga­breyt­ingar á síðustu ára­tugum miðað að því að gera aðferðir Þjóðskrár betri, þannig að fast­eigna­mat sé því sem næst raunverulegu gangverði fasteignarinnar. Þannig megi sem dæmi nefna að árlegt efnislegt fasteignamat hafi verið tekið upp í lögum árið 2008 í stað fram­reikn­ings fast­eigna­mats, skv. 32. gr. a í lögum nr. 6/2001, sbr. lög nr. 83/2008. Til­gang­ur­inn með þeirri breytingu hafi meðal annars verið sá að gefa réttari niður­stöðu um raun­veru­legt verð­mæti fast­eigna.

                Nauðsynlegt sé því að skýra ákvæði 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 þannig að það nái því markmiði sínu að fasteignamat slíkra fasteigna sé því sem næst raun­veru­legu gangverði þeirra. Að mati stefnanda hafi aðferð stefnda Þjóðskrár hvorki verið í sam­ræmi við umrætt ákvæði né hafi stefndi beitt réttum aðferðum við að ná því mark­miði sem að er stefnt með ákvæðinu. Það sé fjarstæðukennt að raunverulegt gangverð Hörpu sé um 20 milljarðar króna.

                Stefnandi telji að skýra beri ákvæði 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 samkvæmt orð­anna hljóðan þannig að fasteignamat á grundvelli þess fari fram í tveimur skrefum. Ann­ars vegar eigi fasteignamatið að taka mið af gangverði annarra sambærilegra fast­eigna með hliðsjón af tekjum af þeim, byggingarkostnaði og aldri þeirra. Hins vegar eigi að taka tillit til ákveðinna atriða sem snerti fasteignina sem sé metin, að því er virð­ist í því skyni að laga matsverð eignarinnar að raunverulegu verð­mæti hennar út frá atviksbundnum þáttum sem snerti einungis þá fasteign.

                Sú aðferð sé í samræmi við ákvæði 1. mgr. 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978 þar sem segi að fasteignamati skuli haga þannig að tilteknir þættir fast­eignar séu fyrst metnir til grunnverðs, en síðan skuli meta gangverð eignar í heild. Rétt sé þó að taka fram að ákvæði reglugerðarinnar sé byggt á ákvæði 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, áður en því var breytt með lögum nr. 83/2008. Eftir þá lagabreytingu sé sérstaklega tekið fram að við ákvörðun matsverðs eigi að hafa hliðsjón af tekjum hinna sam­bæri­legu fasteigna. Þar sem reglugerðinni hafi ekki verið breytt til sam­ræmis við það, sé ekki gert ráð fyrir því í ákvæði 6. gr. reglugerðarinnar að taka eigi tillit til tekna af sam­bæri­legum fasteignum.

                Þannig segi í 3. mgr. 7. gr. reglugerðarinnar að meta skuli mannvirki til grunn­verðs með því að miða við byggingarkostnað (endurstofnverð) samsvarandi mann­virkis. Taka skuli þó tillit til ásigkomulags mannvirkis, fyrst og fremst áhrifa aldurs miðað við byggingarefni, viðhald og byggingarlag. Matsverð fasteignarinnar sé síðan aðlagað með því að taka tillit til ýmissa þátta sem snerti þá fasteign sem metin sé, sbr. 8. gr. reglugerðarinnar, í því skyni að ákvarða raunverulegt gangverð hennar.

                Eins og áður sé vikið að hafi fasteignamatsverð Hörpu verið ákveðið út frá svo­köll­uðu „markaðsleiðréttu kostnaðarmati“. Þannig hafi endurstofnverð hússins verið fundið og það sett inn í formúlu þar sem það hafi verið margfaldað með svo­nefndum almennum stuðli fyrir sérhæfðar byggingar (0,7099, en almenni stuðullinn liggi á bil­inu 0,67-0,77) og svæða­stuðli (1,0). Þá hafi fasteignamatið verið lækkað um 14% vegna ástands hússins þar sem það hafi ekki verið fullgert á þeim tíma þegar hið umdeilda fast­eigna­mat fór fram. Sam­kvæmt framansögðu hafi Þjóðskrá ákveðið fast­eigna­mat Hörpu með hlið­sjón af 1) bygg­ing­ar­kostnaði Hörpu, 2) „markaðsáhrifum“ fyrir svo­nefndar „sérhæfðar bygg­ingar“ og 3) stað­setn­ingu fasteignarinnar. Þá hafi tíma­bundið verið tekið tillit til 4) ófull­gerðs ástands hennar, en það eigi ekki lengur við. 

                Í mati stefnda Þjóðskrár hafi því verið byggt á byggingarkostnaði Hörpu sjálfrar, en ekki gangverði sambærilegra fasteigna, þrátt fyrir að hinar sambærilegu eignir séu útgangs­punkturinn við mat samkvæmt 2. mgr. 27. gr. laganna. Stefnandi furði sig á þessu þar sem ljóst sé að hinar sambærilegu fasteignir séu í raun til­gangs­lausar sem útgangspunktur við mat á grundvelli ákvæðisins sé ekki tekið tillit til bygg­ing­ar­kostnaðar þeirra við fasteignamat fasteigna sem ekki hafi þekkt gang­verð. Þá telji stefn­andi, eins og nánar verði vikið að síðar, að stefndi Þjóðskrá hafi við mat sitt horft algjör­lega fram hjá tekjum og aldri hinna sambærilegu fasteigna. Hið svo­kall­aða „mark­aðs­leiðrétta kostnaðarmat“ sé því ekki í nokkru samræmi við fyrir­mæli 2. mgr. 27. gr. laganna.

                Hvað snerti mat á byggingarkostnaði bendi stefnandi á að stefndi Þjóðskrá hafi sjálfur gengið út frá því að til greina komi að miða við byggingarkostnað sam­bæri­legra eigna. Þannig segi í áðurnefndri skýrslu Þjóðskrár fyrir fasteignamat ársins 2012 að kostnaðaraðferð byggi á útreikningi „á byggingarkostnaði þeirrar fasteignar sem á að meta eða sambærilegrar sem gæti uppfyllt sömu þarfir [...]“. Engar leið­bein­ingar­reglur séu í umræddri skýrslu um það hvenær miða eigi við byggingarkostnað sam­bæri­legra eigna, en þó segi þar að sé bygg­ingar­mark­aður virkur megi „gera ráð fyrir að söluverð fasteigna sé jafnt bygg­ing­ar­kostnaði að viðbættu lóðarverði“. Með gagn­ályktun frá þessu megi ráða að sé bygg­ing­ar­mark­aður óvirkur muni bygg­ing­ar­kostn­aður fasteignarinnar sjálfrar ekki endur­spegla raun­veru­legt gangverð hennar og þar með komið tilefni til þess að miða við bygg­ing­ar­kostnað sam­bæri­legra fasteigna.

                Á meðan Harpa hafi verið í byggingu hafi byggingarmarkaður, þ.e. bæði bygg­ing­ar­framkvæmdir sem og kaup og sala mannvirkja, verið í uppnámi vegna efna­hags­hruns­ins. Þannig hafi stofnkostnaður hönnunar og byggingar Hörpu í upphafi átt að vera rúm­lega 12 millj­arðar króna, samkvæmt tilboði Portus-hópsins. Vegna efna­hags­hruns­ins haustið 2008, og rekstrarörðugleika þáverandi eigenda Hörpu, hafi bygg­ing­ar­kostn­að­ur­inn hins vegar orðið töluvert hærri en búist var við, eða um 28 milljarðar króna. Efn­is­kostn­aður hafi hækkað gríðarlega vegna lækkunar íslensku krónunnar og megi benda á að bygg­ing­ar­vísi­talan hafi hækkað um rúmlega 85% frá því að Portus lagði fram tilboð sitt í júní 2004 (299,8) og þar til verkinu lauk í ágúst 2011 (555,1 stig). Bygg­ing­ar­vísitala hafi hækkað um tæplega 56% frá því að verkið hófst í janúar 2007 (356,3 stig) og þar til því lauk (555,1 stig).

                Kostnað, sem nam 5,4 milljörðum króna, megi á beinan hátt rekja til stór­felldra verð­lags­hækkana og gjaldþrots fyrrum eigenda Hörpu. Til dæmis hafi hækkun á greiðslum í erlendum gjaldmiðlum numið um það bil 1,5 milljörðum króna og hækkun á verðbótum vegna ófyrirséðrar hækkunar verðlags numið tæpum 2 millj­örðum króna. Eigendur Hörpu hafi þurft að greiða verktökum bætur, meðal ann­ars vegna verð­lags­breyt­inga eftir hrun og vegna stöðvunar verksins.

                Ósanngjarnt sé að ófyrirséðar aðstæður sem þessar hafi áhrif til frambúðar á fast­eigna­mat Hörpu, enda sé ljóst að virði fasteignarinnar hefði verið það sama, eða í það minnsta mjög svipað, hefði byggingu hússins verið lokið áður en efnahagshrunið skall á. Fullyrða megi að söluverð Hörpu sem fasteignar hafi ekki hækkað með þessari miklu hækkun byggingarkostnaðar sem varð án þess að í henni fælist bættur búnaður eða vandaðri útfærsla bygginga­framkvæmdarinnar sem slíkrar. Kostnaðaraukinn hafi ein­vörð­ungu átt rót að rekja til gríðarlega óhagfelldra ytri aðstæðna sem komu fram­kvæmd­inni sem slíkri ekkert við. Það sé óeðlilegt að eigandi fasteignar þurfi að gjalda sér­stak­lega fyrir það að fasteign hans sé byggð á óhagstæðum tíma. Af þeim sökum mæli sterk jafnræðis- og sanngirnissjónarmið með því að byggingarkostnaður sé ákvarð­aður með hliðsjón af sambærilegum fasteignum, auk þess sem það sé í bestu sam­ræmi við tilgang ákvæðisins eins og rakið hafi verið.

                Stefnandi ítreki með vísan til framangreinds að aðferð stefnda Þjóð­skrár, þ.e. svo­nefnt markaðsleiðrétt kostnaðarmat, eigi sér enga lagastoð. Þótt bygg­ing­ar­kostn­aður fasteignar­innar sjálfrar sé margfaldaður með svokölluðum almennum stuðli, sem eigi að taka tillit til markaðsáhrifa svokallaðs sérhæfðs atvinnuhúsnæðis, sé ein­fald­lega engin lagastoð fyrir því að leggja byggingarkostnað Hörpu sjálfrar til grund­vallar fast­eigna­mati samkvæmt 2. mgr. 27. gr. laganna. Ófyrirsjáanleg gríðarleg hækkun kostn­aðar vegna efnahagsþrenginga sýni í hnotskurn hve óraunhæf nálgun stefnda Þjóð­skrár sé. Þá verði ekki með góðu móti séð á hvaða forsendum umræddur stuðull bygg­ist og hvaða atriði sem 2. mgr. 27. gr. laganna ráðgeri hafi í raun áhrif, hvort heldur atriði er varði sambærilegar fasteignir eða atriði sem varði atviks­bundna þætti Hörpu sjálfrar. Það sé því mat stefnanda að hið markaðsleiðrétta kostn­að­ar­mat sam­rým­ist ekki orðalagi og tilgangi ákvæðis 2. mgr. 27. gr. laganna og ákvæðis 3. mgr. 7. gr. reglugerðarinnar. Úrskurður yfir­fast­eigna­mats­nefndar sé því ógildur að efni til þar sem hann gangi í berhögg við tilvitnuð laga- og reglu­gerðar­ákvæði.

                Stefnandi telur stefnda Þjóðskrá í öðru lagi hafa brotið gegn lögmætisreglunni með því að leggja ekki fleiri viðmið til grundvallar við mat á fasteignamatsvirði Hörpu.

                Jafnvel þótt talið yrði að lagastoð væri fyrir því í 2. mgr. 27. gr. lag­anna að byggja fasteignamat á byggingarkostnaði þeirrar fasteignar sem metin sé, telur stefn­andi engu að síður að í aðferð stefnda Þjóðskrár við það mat felist brot gegn lög­mæt­is­regl­unni.

                Eins og áður hafi verið vikið að hafi stefndi Þjóðskrá byggt mat sitt á svo­köll­uðu „markaðsleiðréttu kostnaðarmati“. Stofnunin beiti jafnframt annarri aðferð við mat á atvinnuhúsnæði sem sé kölluð tekjuaðferð, og áður sé lýst. Stefndi Þjóð­skrá virð­ist því ganga út frá því að við fasteignamat atvinnuhúsnæðis eigi aðal­lega að taka annað hvort tillit til tekna eða „markaðsleiðrétts“ byggingarkostnaðar við mat á verð­mæti fasteignar. Stofnunin taki því ekki tillit til beggja þessara atriða við fast­eigna­mat sitt. Um þetta megi vísa til áðurnefndrar greinargerðar hennar til yfir­fast­eigna­mats­nefndar, 12. desember 2011, þar sem segi að byggja skuli á sjón­ar­miðum sem séu talin upp í 2. mgr. 27. gr. „eftir því hvert þeirra gefur gleggsta mynd af raunvirði fast­eignar“.

                Stefndi Þjóðskrá gegni óumdeilanlega mikilvægu og umfangsmiklu hlutverki í íslensku samfélagi með því að skrá og meta allar fasteignir hér á landi árlega. Af þeim sökum sé nauðsynlegt að stefndi geti á skilvirkan hátt metið hverja og eina fasteign þannig að samræmi og fyrirsjáanleiki sé í framkvæmd stofn­un­ar­innar. Þannig sé mælt fyrir um í 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001 að stefndi skuli eftir föngum finna töl­fræði­lega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir og eigi sennilegt gang­verð fasteignar að vera ákvarðað með útreikningum á grund­velli þeirra vísbendinga.

                Framangreind regla 1. mgr. 28. gr. laganna taki hins vegar aðeins til þess að setja upp reikningsaðferðir (formúlur) sem best henti ákveðnum fasteignum í sam­ræmi við meðal annars stærð, gerð, búnað, staðsetningu og eiginleika þeirra. Ekki sé hins vegar laga­heimild fyrir því að ákveða á fortakslausan hátt að um tilteknar eignir gildi í öllum til­vikum aðferðir, þar sem ákveðnir þættir séu útilokaðir við mat á verðmæti fast­eignar.

                Að mati stefnanda gangi aðferð stefnda Þjóðskrár því í berhögg við þær laga­heim­ildir sem gildi um fasteignamat. Eins og áður sé rakið sé það til­gang­ur 2. mgr. 27. gr. laganna að ákvarða matsverð sem næst raunverulegu gang­verði eign­ar­innar. Ekki sé gert ráð fyrir því í lögunum að einn þáttur hafi meiri áhrif en annar, heldur virð­ist fast­eigna­mat í þessum tilvikum eiga að vera heildarmat á verð­mæti fast­eign­ar­innar með hliðsjón af öllum þeim atriðum sem kunni að hafa áhrif á gang­verð eign­ar­innar. Við fasteignamat vegist óhjákvæmilega á mörg sjónarmið til þess að unnt sé að slá sann­gjörnu og eðlilegu matsverði á fasteignina.

                Samkvæmt 2. mgr. 27. gr. laganna eigi, sem fyrr segir, að ákveða matsverð fast­eignar eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hlið­sjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja og aldri þeirra, auk atviks­bund­inna þátta er varði fasteignina sjálfa. Með hliðsjón af því telji stefnandi að það stand­ist ekki lögmætisregluna að Þjóðskrá leggi annað hvort byggingarkostnað eða tekjur til grundvallar mati á atvinnuhúsnæði og flokki fasteignirnar í fortakslausa flokka eftir mati stefnda Þjóðskrár á eðli þeirra. Með því hafi stefndi Þjóðskrá tak­markað fast­eigna­mat meira en lög heimili. Auk þess orki þetta tvímælis út frá jafn­ræð­is­reglu stjórn­sýsluréttarins. Í henni felist ekki aðeins að leysa eigi úr sam­bæri­legum málum á sam­bæri­legan hátt, heldur einnig að leysa eigi úr ósambærilegum málum á ósam­bæri­legan hátt.

                Harpa sé atvinnuhúsnæði og hafi eigendur hennar stöðugar leigutekjur af útleigu rýma í fasteigninni. Leigutekjur stafi annars vegar af lang­tíma­leigu til Sinfón­íu­hljómsveitar Íslands, Íslensku óperunnar, og nú síðast Stórsveitar Reykja­víkur, og aðila í veitinga- og verslunarrekstri og hins vegar af skammtímaleigu til ráð­stefnu­halds, listviðburða o.fl. Gert sé ráð fyrir því að tekjur vegna þessarar leigu nemi um 640 milljónum króna á ári. Það sé ótvírætt markmið stjórnenda Hörpu að fast­eignin standi undir sér með þeim, það er að leigutekjurnar nægi til að greiða þann kostnað sem hljótist af rekstri fasteignarinnar og þeirri starfsemi sem þar fari fram. Af þeim sökum sé ljóst að Harpa sé verulega ólík sérhæfðum byggingum eins og sjúkra­hús­bygg­ingum, skólum og öðrum menningarstofnunum, sem séu almennt metnar með kostn­að­ar­aðferð, enda sé leigumarkaður með slíkar byggingar ekki virkur.

                Þar sem stefnandi hafi stöðugar tekjur af leigu Hörpu hafi verið fullt tilefni til þess að taka tillit til leigutekna sambærilegra fasteigna, auk annarra lögákveðinna mats­við­miða, við ákvörðun matsverðs. Stefnandi telji þannig fráleitt að Harpa sé afdrátt­ar­laust flokkuð sem „sérhæfð bygging“, þar sem Harpa eigi lítið sameiginlegt með þeim fasteignum sem almennt séu flokkaðar á þann hátt. Þá eigi sú aðferð sem sé beitt við mat á slíkum byggingum („markaðsleiðrétt“ kostnaðarmat) sér ekki laga­stoð, eins og rökstutt hafi verið.

                Með vísan til þess sem að framan segi telji stefnandi að stefnda Þjóðskrá hafi skort lagaheimild til þess að haga fasteignamati þannig að ákveðnir þættir væru valdir sem eina matsviðmiðið með þeim afleiðingum að ekki hafi verið tekið tillit til annarra þátta sem óhjá­kvæmi­lega hefðu áhrif á verðmæti fasteignar. Með því að beita slíkum for­taks­lausum aðferðum hafi stefndi Þjóðskrá takmarkað verulega það mat sem eigi að fara fram á grund­velli hinnar matskenndu lagaheimildar í ákvæði 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Stefn­andi telji að með því sé brotið gegn lögmætisreglu stjórn­sýslu­réttar­ins og því sé ákvörð­unin ógildanleg.

                Stefnandi telur stefnda í þriðja lagi hafa brotið gegn lögmætisreglunni með því að ofmeta byggingarkostnað Hörpu.

                Stefnandi telji, hvað sem líði framangreindu, að nauðsynlegt hefði verið að taka til­lit til efnahagshrunsins haustið 2008 við mat á byggingarkostnaði Hörpu. Eins og nið­ur­lag ákvæðis 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 beri með sér eigi að taka tillit til hvers kyns annarra atriða sem kunni að hafa áhrif á gangverð fasteignar. Bygg­ing­ar­kostn­aður Hörpu hafi stökkbreyst í kjölfar hrunsins, eins og áður sé lýst, og ljóst að sú hækkun muni aldrei skila sér í gangverði eignarinnar. Það sé ljóst að Harpa yrði aldrei seld á 20 milljarða króna á almennum markaði, ef til þess kæmi. Sú staðreynd að ekki sé svigrúm til þess að taka tillit til slíkra aðstæðna við fasteignamat stefnda Þjóð­skrár sé þýðingarmikil vísbending þess efnis að matsaðferðir Þjóðskrár séu alltof þröngar og ósveigj­an­legar, eins og nánar verði vikið að síðar, og í fullkomnu ósam­ræmi við bæði orða­lag og tilgang 2. mgr. 27. gr. laganna.

                Í öllu falli telji stefnandi mat stefnda Þjóðskrár á byggingarkostnaði Hörpu alltof hátt þegar litið sé til þess að margir þeir þættir sem falli undir þann kostnað varði ekk­ert efnahagsleg gæði Hörpu eða verðmæti hennar. Þannig telji stefn­andi að óeðli­legt sé t.d. að bætur til verktaka og hækkanir á greiðslum til þeirra vegna geng­is­hruns eigi að mynda grunn til fasteignamats, enda hafi slíkir þættir engin áhrif á raun­veru­leg verðmæti fasteignarinnar. Þá telji stefnandi glerhjúpinn utan um húsið eiga alfarið að standa utan við fasteignamatið, enda sé hann listaverk og sé með­höndl­aður sem slíkur. Höfundur hans eigi höfundarrétt að verkinu og þurfi stefnandi að greiða honum höfundarlaun árlega. Listaverkið, sem hafi kostað um 3,3 millj­arða, sé því ekki hluti fasteignarinnar í neinum hefðbundnum og lagalegum skiln­ingi, heldur sjálf­stætt lista­verk, og eigi því ekki að hafa nein áhrif við fasteignamatið, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001.

                Stefnandi telji því að sá byggingarkostnaður, sem myndi raunveruleg verð­mæti Hörpu, sé langt frá því að nema 28 milljörðum króna. Að minnsta kosti þurfi að draga frá þann kostnað sem áður var nefndur og verði sannanlega rakinn til stórfelldra verð­lags­hækk­ana og gjaldþrots eigenda Hörpu, um 5,4 milljarða króna, og þann kostnað sem hlotist hafi af byggingu glerhjúpsins.

                Með vísan til þessa telur stefnandi úrskurð yfirfasteignamatsnefndar byggðan á röngum forsendum, enda sé óeðlilegt að kostnaður, sem hafi ekki nein tengsl við verð­mæti fasteignarinnar, sé lagður til grundvallar við fasteignamat.

Skyldubundið mat stjórnvalda

                Auk þess sem aðferð Þjóðskrár brjóti í bága við lögmætisregluna telji stefn­andi stefnda Þjóðskrá hafa brotið gegn meginreglu stjórnsýsluréttarins um skyldu­bundið mat stjórnvalda. Í þeirri reglu felist að þegar löggjafinn hafi eftir­látið stjórn­völdum mat til þess að taka ákvörðun eftir því sem best henti í hverju máli með tilliti til ákveð­inna aðstæðna sé stjórnvöldum óheimilt að afnema eða takmarka matið með því að setja fyrir fram fastmótaðar reglur sem taki til allra tilvika. Mats­kenndum reglum eigi því ekki að beita vélrænt og megi stjórnvöld hvorki afnema né tak­marka mat sitt óhóf­lega með almennum reglum sem taki til allra mála, sam­bæri­legra eða ósam­bæri­legra, heldur verði þau að meta hvert tilvik fyrir sig.

                Eigandi fasteignar eigi rétt á því að fasteign hans sé metin réttu fast­eigna­mati í fast­eigna­skrá. Þannig megi nefna að sætti eigandi fasteignar sig ekki við skráð mat fast­eignar sinnar geti hann krafist nýs úrskurðar Þjóðskrár um matið, sbr. 1. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001. Hann geti jafnframt kært endurmat Þjóðskrár til yfir­fast­eigna­mats­nefndar sætti hann sig ekki við það, sbr. 1. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001. Í slíkum stjórn­sýslu­málum fari fram atviksbundið og nákvæmt mat á því hvort fast­eigna­mat til­tek­innar eignar sé réttilega ákveðið. Í því sambandi megi nefna að yfir­fast­eigna­mats­nefnd gangi yfirleitt á vettvang og skoði viðkomandi fasteign áður en mál sé tekið til úrskurðar. Það sé því ljóst að fasteignamat á grundvelli laga nr. 6/2001 sé atviks­bundið (persónubundið).

                Eins og áður hafi verið vikið að telji stefnandi ekki lagaheimild fyrir stefnda Þjóð­skrá til að ákveða fortakslaust að um tilteknar eignir gildi aðferðir, þar sem ákveðnir þættir séu hafðir til viðmiðunar við mat á verðmæti fast­eignar en á sama tíma séu aðrir þættir útilokaðir. Ástæðan sé sú að þær aðferðir tak­marki óhóflega það mat sem eigi lögum samkvæmt að fara fram.

                Stefnandi telji af þeim sökum að í þeirri aðferð Þjóðskrár sem áður sé lýst felist brot gegn meginreglunni um skyldubundið mat stjórnvalda. Með því hafi Þjóð­skrá tak­markað mat sitt við aðeins fáa af þeim fjölmörgu þáttum sem ættu að hafa áhrif á verð­mæti slíkra fasteigna. Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar sé því haldinn efn­is­ann­marka og sé af þeim sökum ógildanlegur.

Mat Þjóðskrár brýtur gegn jafnræðis- og meðalhófsreglum stjórnsýsluréttar

                Eins og áður hafi verið vikið að virðist stefndi Þjóðskrá ekki hafa tekið tillit til sam­bæri­legra fasteigna við fasteignamat Hörpu. Stefnandi telji slíkt brjóta í bága við jafn­ræðis­reglu 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Þótt engin eign hér á landi sé nýtt í nákvæm­lega sama tilgangi og Harpa sé ljóst að margar sambærilegar eignir, eins og til dæmis önnur tónlistar- og ráðstefnuhús, hafi verið metnar mun lægra fast­eigna­mati sé miðað annars vegar við fermetraverð og hins vegar við hlutfall fasteignamats af end­ur­stofn­verði. Þær tölur sem hér verði raktar miðist við núgildandi fasteignamat árs­ins 2012.

                Þannig megi benda á að fasteignamat Salarins (fnr. 223-4065, Hamraborg 6, Kópa­vogi), sé 302.600.000 kr. sem geri um 293.815 kr. á hvern fermetra og sé fast­eigna­matið um 51% af endurstofnverðinu, sem sé 597.978.000 kr. Menn­ing­ar­húsið Hof (fnr. 229-7536, Strandgötu 12, Akureyri), nýlegt mannvirki, sé metið á 1.466.050.000 kr. sem samsvari um 194.176 kr. á hvern fermetra og sé fasteignamatið um 44% af endurstofnverðinu, sem sé 3.358.424.000 kr. Sam­kvæmt ársskýrslu Akur­eyr­ar­bæjar fyrir árið 2010 hafi kostnaður vegna Menn­ing­ar­húss­ins Hofs numið um 3,5 millj­örðum króna og sé fasteignamatið því aðeins um 42% af raun­veru­legum bygg­ing­ar­kostn­aði.

                Fasteignamat ráðstefnumiðstöðvar Grand Hótels (fnr. 223-2744, Sigtúni 38, Reykja­vík) sé 141.700.000 kr. sem nemi um 128.550 kr. á hvern fermetra og sé fast­eigna­matið um 62% af endurstofnverði byggingarinnar, sem sé 230.307.000 kr. Ráð­stefnu­salir Hilton Reykjavík Nordica (fnr. 201-2604 (merking 01 0103), Suður­lands­braut 2, Reykjavík) séu metnir á 300.450.000 kr. sem samsvari um 202.337 kr. á hvern fer­metra og sé fasteignamatið um 48% af endurstofnverði, sem sé 622.011.000 kr.

                Loks megi nefna Flugstöð Leifs Eiríkssonar (fnr. 209-5330, Flugstöð 1A, Sand­gerði) sem skeri sig nokkuð úr en sú fasteign sé eðlisskyld Hörpu. Þannig sé almennt hlutverk Flugstöðvarinnar að sinna almannaþjónustu og flugsamgöngum, en ákveð­inn hluti fasteignarinnar sé nýttur til útleigu verslunarrýmis til atvinnureksturs (Frí­höfnin). Þetta sé sambærilegt Hörpu, en megintilgangur hennar sé að vera tón­listar- og ráðstefnuhús, og gegni hún þannig mikilvægu menningarhlutverki. Rekstur fast­eign­arinnar eigi þó að standa undir sér með leigutekjum. Fast­eigna­mat Flug­stöðvar­innar sé samtals 11.861.600.000 kr. sem nemi um 218.107 kr. á hvern fer­metra og sé fast­eigna­matið um 50% af endurstofnverði, sem sé 23.888.450.000 kr.

                Framangreint sýni að fasteignamat sambærilegra eigna og Hörpu sé um 130.000-300.000 kr. á hvern fermetra og nemi fasteignamatið yfirleitt á bilinu 45-55% af endurstofnverði. Undantekning frá því sé þó ráðstefnumiðstöð Grand Hótels þar sem fasteignamatið sé um 62% af endurstofnverði byggingarinnar. Í því til­viki komi á móti að fermetraverðið sé mjög lágt, eða 128.550 kr. á hvern fermetra. Til saman­burðar megi hins vegar benda á að Harpa sé 2012 metin á 20.092.300.000 kr. að fast­eigna­mati sem samsvari um 697.332 kr. á hvern fermetra, eða ríflega þrefalt hærra en fer­metra­verð Flugstöðvar Leifs Eiríkssonar og fimmfalt hærra en fermetraverð ráð­stefnu­mið­stöðvar Grand Hótels. Endurstofnverð Hörpu sé 30.240.000.000 kr. og því sé fast­eigna­matið um 66,4% af endurstofnverði, eða umtalsvert hærra en annarra sam­bæri­legra fasteigna. Væri fasteignamat Hörpu til dæmis 50% af endurstofnverði, sem sé þó ríflega í lagt miðað við hinar sambærilegu fasteignir, væri fasteignamatið 15.120.000.000 kr.

                Tilgangur þess að hafa sambærilegar fasteignir sem grund­vallar­við­mið við mat á verð­mæti fasteignar sem ekki hafi þekkt gangverð, sbr. 2. mgr. 27. gr. lag­anna, sé að jafn­ræðis sé gætt við matið þannig að sambærilegar fasteignir séu metnar á sam­bæri­legan hátt. Eins og framangreint sýni sé fasteignamat Hörpu hins vegar ekki í neinu sam­ræmi við fasteignamat sambærilegra eigna, og telji stefnandi þar af leið­andi að stefndi Þjóðskrá hafi brotið gegn jafnræðisreglu stjórnsýsluréttarins, sbr. 11. gr. stjórn­sýslu­laga, við fasteignamatið og það sé af þeim sökum ógildanlegt.

                Stefnandi telur stefnda Þjóðskrá enn fremur hafa gengið mun lengra en nauð­syn­legt var til þess að ná því lögmæta markmiði sem að var stefnt og telur hann þar af leið­andi að stefndi Þjóðskrá hafi brotið gegn meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins, sbr. 12. gr. stjórn­sýslu­laga. Í þessu sambandi megi benda á að fasteignamat sé sá stofn sem sé not­aður til álagningar fasteignaskatts, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekju­stofna sveit­ar­félaga, og geti stjórnvaldsákvörðun stefnda Þjóðskrár um fasteignamat því haft gríð­ar­legar afleiðingar til frambúðar á skattgreiðslur eigenda fasteigna. Af þeim sökum sé nauðsynlegt að Þjóðskrá gangi ekki lengra en nauðsynlegt sé og beiti hóf­leg­ustu aðferðunum til þess að ná því lögmæta markmiði sem felist í ákvörðun á sann­gjörnu og réttu gangverði fasteignar.

                Þannig megi nefna að Þjóðskrá meti íbúðarhúsnæði eftir nýjum aðferðum sem teknar voru upp árið 2009 en aðrar eignir, þar með talið atvinnuhúsnæði, sé enn metið á grund­velli eldri aðferða. Í áðurnefndri skýrslu Þjóðskrár um fasteignamat árs­ins 2012 segi að „unnið [sé] að þróun nýrra aðferða við mat annarra eignaflokka en íbúð­ar­eigna“.

                Að mati stefnanda sé óforsvaranlegt, vegna meðalhófsreglunnar, að eig­endur atvinnu­húsnæðis þurfi að þola of hátt fasteignamat sem orsakist af gömlum aðferðum sem eigi sér ekki stoð í lögum nr. 6/2001, og Þjóðskrá telji sjálf ástæðu til að endur­skoða. Á meðan hinar nýju aðferðir séu í þróun, hafi því verið enn mikil­væg­ara fyrir Þjóð­skrá að ganga ekki lengra en nauðsynlegt var til þess að ná þeim lög­mætu mark­miðum sem að var stefnt. Að mati stefnanda feli fasteignamat, sem nemi rúm­lega 20 millj­örðum króna, ekki í sér hóflegustu aðferðina við útreikning fast­eigna­mats. 

Kvöð sem hvílir á eigninni og kaupréttur Austurhafnar-TR

                Stefnandi bendi að lokum á að í úrskurði yfirfasteignamatsnefndar sé byggt á því að þinglýst kvöð á Hörpu geti verið til vísbendingar um verðmæti hennar og það reikn­ist sem svo að eigendur fast­eign­ar­innar hafi metið hana að lág­marki 19,3 millj­arða króna miðað við verðlag í febrúar 2011. Á þessu byggi stefndi Þjóðskrá í grein­ar­gerð til yfir­fast­eigna­mats­nefndar. Þessu hafni stefnandi alfarið sem röngu, þar sem samn­ingsbundin kvöð af þessu tagi geti aldrei haft áhrif til frambúðar á fast­eigna­mat fast­eignar. Þyki stefn­anda nauðsynlegt að reifa nokkru nánar þau sjónar­mið sem hafa verði í huga í þessu sambandi.

                Í umræddri kvöð, dagsettri 19. janúar 2010, felist samningur milli Austur­hafnar-TR, Portusar ehf., Totusar ehf. og Ago ehf. Þar komi fram að Austur­höfn-TR eigi bæði forkaupsrétt að eigninni sem og kauprétt að henni frá 9. mars 2031 til þess dags er Project Agreement renni út, þ.e.a.s. í maí 2046.

                Í sérstöku verðákvörðunarskjali komi fram á hvaða hátt eigi að reikna út kaup­verð við beitingu kaupréttarins. Þar segi að kjósi Austurhöfn-TR að beita samn­ings­bundnum kauprétti skuli meta verðmæti eignarinnar í samræmi við markaðs­verð­mæti og almenn viðurkennd matssjónarmið en það skuli þó aldrei vera lægra en stofn­kostn­aður, um 12,5 milljarðar, að viðbættum kostnaði, ef af honum verði, vegna umsam­inna aukaverka og annars óhjákvæmilegs kostnaðar sem leiði af samn­ingi en að frá­dregnu óafturkræfu framlagi upp á 1,2 milljarða króna, verðbætt með vísi­tölu neyslu­verðs með grunnvísitölu í október 2004 (237,4 stig). Þá eigi að draga frá stofn­kostn­að­inum afskriftir eða bætur vegna vanhalda á viðhaldi eignarinnar.

                Stefn­andi telji ótækt að umrædd kvöð sé lögð til grundvallar verð­mæti Hörpu. Í fyrsta lagi sé Austurhöfn-TR í eigu íslenska ríkisins og Reykjavíkurborgar og sé stefn­andi dótturfélag félagsins. Hin samningsbundna kvöð sé gerð í kjölfar algjörrar upp­stokkunar á verkefninu sem fólst í því að ríkið og Reykjavíkurborg tóku yfir allan rekstur Hörpu og héldu áfram framkvæmdum við byggingu hússins. Kvöðin sé því ekki eins og hefðbundinn samningur á milli tveggja sjálfstæðra aðila heldur fyrirtækja í eigu íslenska ríkisins og Reykjavíkurborgar, auk þess sem þetta séu móður- og dótt­ur­félög. Kvöðin byggi ekki á markaðslegum forsendum og eigi því ekki að ákvarða á bind­andi hátt raunverulegt verðmæti Hörpu, heldur sé það til­gangur kvað­ar­innar að tryggja þá opinberu fjármuni sem ætti að leggja í mann­virkið þannig að stefnandi fengi alla þá fjárfestingu til baka sem sé bundin í hús­næð­inu ef íslenska ríkið og Reykja­vík­ur­borg ákvæðu einhvern tíma að taka yfir eign­ina. Kaup­rétt­ar­fjár­hæðin eigi því ekki að end­ur­spegla raunverulegt markaðsvirði Hörpu.

                Í öðru lagi verði kauprétturinn ekki virkur fyrr en eftir tæplega 20 ár og sé frá­leitt að láta slíka samningsbundna kvöð, sem ekki taki gildi fyrr en það þeim tíma liðnum, hafa nú áhrif á mat á verðmæti fasteignarinnar.

                Í þriðja lagi séu ekki allar þær forsendur þekktar sem komi fram í þeirri reikn­ings­aðferð sem lögð sé til grundvallar í verðákvörðunarskjalinu.

                Í fjórða lagi sé ljóst að þær fjárhæðir sem þó séu þekktar í framangreindu verð­ákvörð­unar­skjali, sbr. gr. II.B og II.C, hafi ekki numið 19,3 milljörðum króna í febrúar 2011, eins og yfirfasteignamatsnefnd og stefndi Þjóðskrá fullyrði, heldur um 17,5 millj­örðum króna. Af útreikningum stefnda Þjóðskrár virðist mega ráða að tölurnar sem þar komi fram, þ.e. 1,2 milljarðar og 12,5 milljarðar, séu lagðar saman og upp­reikn­aðar miðað við vísitölu neysluverðs. Það segi hins vegar í verð­ákvörð­un­ar­skjal­inu að draga beri lægri fjárhæðina frá þeirri hærri. Þegar sú tala (11,3 milljarðar) sé marg­földuð með margfeldisstuðlinum 1,55 (sem sé hlutfallið á milli vísitölunnar í febrúar 2011 (367,7) og október 2004 (237,4)) fáist 17,5 milljarðar króna.

                Í fimmta lagi verði að taka fram að samkvæmt 5. mgr. 9. gr. reglugerðar nr. 406/1978 sé mælt fyrir um að einungis skuli taka tillit til kvaðar á þann hátt að hún sé metin til lækkunar á verði hinnar kvaðarbundnu eignar. Í framangreindri kvöð sé meðal annars mælt fyrir um að ávallt skuli starfrækt tónlistarhús og ráðstefnumiðstöð í fast­eign­inni, auk þess sem Austurhöfn hafi forkaupsrétt að henni og samn­ings­bund­inn kaup­rétt. Kvaðir sem þessar hljóti óhjákvæmilega að draga úr sölu­mögu­leikum fast­eign­ar­innar, enda hafi eigandi hennar ekki sjálfdæmi um það á hvaða hátt hún verði rekin til frambúðar. Þar sem matsverð fasteignar eigi almennt að vera sem næst gangverði hennar væri eðlilegt að kvöð sem hefði áhrif á sölumöguleika fast­eignar leiddi til lækkunar á fasteignamati hennar, fremur en til hækkunar. 

                Framangreint sýni að kauprétturinn skipti ekki nokkru máli við ákvörðun mats­verðs Hörpu og hafi verið ómálefnalegt af yfirfasteignamatsnefnd og stefnda Þjóð­skrá að líta til hans við það mat.

                Til stuðnings kröfum sínum vísi stefnandi til laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, einkum 2., 27., 28., 31. og 32. gr. a í lögunum. Þá vísi stefnandi til reglu­gerðar nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat, með síðari breyt­ingum, einkum 6.-8. gr. reglugerðarinnar. Hann vísi til óskráðra meginreglna stjórn­sýslu­réttar­ins um skyldubundið mat stjórnvalda, meðalhóf og jafnræði, sbr. 11. og 12. gr. stjórn­sýslulaga nr. 37/1993. Krafa hans um ógildingu úrskurðar yfir­fast­eigna­mats­nefndar styðjist við 2. og 60. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944. Krafan um máls­kostnað styðjist við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, aðallega 1. mgr. 130. gr. laganna.

Málsástæður og lagarök stefnda Þjóðskrár

                Stefndi hafnar því að nokkurt tilefni sé til þess að ógilda úrskurð yfir­fast­eigna­mats­nefndar, sem staðfesti mat stefnda.

                Eins og komið hafi fram skuli skráð matsverð fasteignar eftir 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögu­lega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla megi að eignin hefði í kaupum og sölum í febrú­ar­mánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar.

                Samkvæmt því sem áður greini hafi fasteignamat 2011 á öllu landinu miðast við verð­lag fast­eigna í febrúarmánuði 2010. Þróun fasteignamats frá þeim tíma og þar til fast­eigna­mat tók gildi 31. desember 2010 geti verið ýmist til hækkunar eða lækk­unar. Sú þróun endurspeglist við næsta árlega endurmat fasteignamats, sbr. 32. gr. a í lögum nr. 6/2001.

                Sé gangverð fasteignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitn­eskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostn­aði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýt­ing­ar­mögu­leikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunni að hafa áhrif á gangverð eignarinnar, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001.

                Harpa sé ein þeirra fasteigna sem hafi ekki þekkt gangverð enda séu ekki til neinar samanburðarhæfar eignir og Harpa hafi ekki gengið kaupum og sölu á frjálsum mark­aði. Vegna sérstöðu sinnar sé Harpa flokkuð sem sérhæfð eign. Við ákvörðun fast­eigna­mats hafi því verið stuðst við markaðsleiðrétt kostnaðarmat.

                Atvinnuhúsnæði sé metið með aðferðum sem voru teknar upp við endurmat fast­eign­mats árið 2001 og byggist á markaðsleiðréttu kostnaðarmati. Verðmæti mann­virkja sé metið á grundvelli byggingarkostnaðar að teknu tilliti til afskrifta og mark­aðs­aðstæðna. Lóðarmat byggist einnig á markaðsleiðréttum kostnaðarforsendum. Fast­eigna­mat atvinnueigna sé samtala fasteignamats lóðar og fasteignamats mann­virkja.

                Við lóðarmat sé lagt mat á kostnað við gatnagerðar- og tengigjöld og tekið mið af stærð húsnæðis. Einnig sé tekið tillit til frágangs bílastæða og lág­marks­kostn­aðar vegna frágangs lóðarinnar sjálfrar og við lóðarmörk hennar. Jafnframt sé marg­föld­un­ar­stuðlum beitt til að ná fram staðsetningaráhrifum og taki þeir mið af verð­mæti lóðar eftir svæðum. Lóðarmat viðskipta- og þjónustulóða sé reiknað á eftir­far­andi máta.

                Húsmat ákvarðist annars vegar af endurstofnverði húss að teknu tilliti til afskrifta og hins vegar af markaðs- og staðsetningaráhrifum. Markaðsáhrif séu ákvörðuð með almennum stuðli sem sýni markaðsverð ákveðinna húsgerða miðað við bygg­ingarkostnað þeirra. Almenni stuðullinn fyrir mat sem gildi árið 2011 fyrir atvinnu­húsnæði liggi á bilinu 0,69 – 0,75 sem þýði að húsmat sé lægra en áætlaður bygg­ing­ar­kostnaður. Staðsetningaráhrifum sé náð með svæðastuðlum sem sýni hlut­falls­lega lækkun eða hækkun mats á viðkomandi svæði miðað við höfuðborgarsvæðið í heild. Húsmatið sé því reiknað svo:

Húsmat =  AEST x almennur stuðull x svæðastuðull

                Þar sem Harpa sé sérstök bygging og fyllilega samanburðarhæfar eignir ekki til hafi ekki verið hægt að styðj­ast við listaverð eða stöðluð líkön við mat á endur­stofn­verði. Enn fremur hafi ekki fengist gefinn upp raunverulegur bygg­ing­ar­kostn­aður. Því hafi reynst nauð­syn­legt að áætla hann út frá nær­tæk­ustum upplýsingum, meðal ann­ars af opinberum gögnum og umræðu. Endur­stofn­verð hafi verið metið 27 millj­arðar króna og þar sem húsið sé nýbyggt hafi ekki orðið neinar afskriftir og því sé afskrifað endurstofnverð einnig 27 millj­arðar króna. Almenni stuðullinn fyrir sér­hæfðar byggingar hafi verið 0,7099 og svæða­stuð­ull­inn verið 1,0. Við það reiknaðist hús­mat 19.168.407.000 krónur. Sú tala hafi verið lækkuð um 14% þar sem fasteignin hefði ekki verið fullgerð og fengist talan 16.484.850.000 krónur. Að við­bættu lóðar­mati hafi fasteignamat 2011 orðið 17.014.750.000 krónur. Reiknað hafi verið með að kostn­aður vegna bílastæða væri inni í áætl­uðu endurstofnverði. Þessar fjár­hæðir eigi við um fasteignamat Hörpu þegar hún var metin frummati.

                Stefndi vísar til úrskurðar yfirfasteignamatsnefndar þar sem ákvörðun stefnda var staðfest. Í úrskurðinum hafi verið fallist á aðferð stefnda og að meginregla væri að rétt væri að meta atvinnuhúsnæði með aðferðinni markaðsleiðrétt kostnaðarmat. Jafn­framt hafi verið fall­ist á að samkvæmt 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001 væri heimilt að beita mis­mun­andi aðferðum til að meta mismunandi eignir. Nefndin hafi einnig tekið fram að almenn sjón­ar­mið skyldu ráða í samræmi við viðurkenndar alþjóðlegar mats­aðferðir. Nefndin hafi einnig kannað hvernig aðrar eignir í opinberri eigu til lista- og menn­ing­ar­starfsemi væru metnar. Ekki væri rétt að beita öðrum aðferðum við mat á Hörpu. Nefndin hafi einnig fallist á röksemdir stefnda um sérkenni Hörpu og að hún væri lang­stærsta hús sinnar teg­undar hér á landi. Það hlyti einnig að koma fram í sölu­verði, ef til kæmi, og fast­eigna­mati. Nefndin hafi jafnframt fallist á grundvöll bygg­inga­kostn­aðar Hörpu í mati stefnda, en stefn­andi hafi ekki gengið út frá lægri bygg­ing­ar­kostn­aði í gögnum sem nú hafi verið lögð fram eða í málatilbúnaði sínum. Útreikn­ingum og rök­semdum stefnanda hafi verið hafnað að öðru leyti og niðurstaða stefnda staðfest. Stefndi byggi á því að hvorki séu efnis­ann­markar á úrskurðinum né til­efni til þess að fella hann úr gildi. Úrskurður verði ekki ógiltur nema annmarkar séu veru­legir.

Lögmætisreglan

                Stefndi Þjóðskrá mótmæli þeirri málsástæðu stefnanda að stefndi hafi brotið gegn lög­mætis­reglu stjórnsýsluréttarins og að matið hafi skort lagastoð. Eins og fram komi í stefnu séu málsaðilar sammála um að Harpa hafi ekki þekkt gangverð og eigi því að fara um matið samkvæmt 2. mgr. 27. gr. sbr. og 28. gr. laga nr. 6/2001:

                Í 2. mgr. 27. gr. séu talin upp atriði sem kunni að hafa áhrif á gangverð eignar­innar og hafa skuli til hliðsjónar við ákvörðun matsverðs. Atriðin séu ekki tæmandi talin enda sé í lok málsgreinarinnar vísað í önnur atriði sem áhrif kunni að hafa á gang­verð fasteignarinnar. Litið hafi verið svo á að ekki þurfi að taka tillit til allra þeirra atriða sem þar komi fram, heldur byggja á þeim sem gleggsta mynd gætu gefið af raun­virði fasteignar.

                Með lögum nr. 83/2008 um breytingu á lögum nr. 6/2001 um skrán­ingu og mat fast­eigna hafi tekjum verið bætt við þau atriði sem hægt sé að hafa til hliðsjónar sé gang­verð ekki þekkt. Í almennum athugasemdum við 15. gr. frumvarpsins segi að lagt sé til að heimilt verði að miða matsverð við tekjur af sambærilegum eignum ef gang­verð er ekki þekkt. Það er í samræmi við viðurkenndar alþjóðlegar aðferðir við ákvörðun mats á verðmæti fasteigna.

                Þetta styðji þá túlkun að heimilt sé að líta til þeirra þátta sem séu lík­leg­astir til þess að ná fram raunverulegu gangverði eignar en ekki skylt eins og stefnandi haldi fram.

                Þegar matsaðferð sé ákveðin fyrir eign sé fyrst kannað hvaða marktæku gögn séu til sem styðja myndu matsniðurstöðu. Litið sé til allra þátta 2. mgr. 27. gr. lag­anna, en í raun séu það gögnin sem styðji val matsaðferðar hverju sinni, þ.e. hvaða gögn gefi raunhæfustu niðurstöðuna um gangverð eignarinnar. Þegar ákvörðun um fast­eigna­mat Hörpu hafi verið tekin hafi fyrst verið kannað hvaða marktæku gögn væri hægt að leggja til grundvallar ákvörðuninni, út frá þeim þáttum sem 2. mgr. 27. gr. lag­anna tilgreini.

                Sé gangverð ekki þekkt sé fyrsta sjónarmiðið að matsverð skuli ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna. Harpa sé einstök eign og hafi engar eignir henni sambærilegar gengið kaupum og sölu á frjálsum markaði enda engin eign á Íslandi í raun að fullu sam­bæri­leg henni. Því hafi ekki verið hægt að styðj­ast við gangverð sambærilegra fasteigna við ákvörðun matsins. Því var um aðferð litið til sérhæfðra eigna sem séu þær eignir sem helst voru líklegar til þess að skýra gang­verð Hörpu, meðal annars aðrar menningar- og lista­stofn­anir.

                Ekki hafi verið hægt að byggja á nothæfum tekjuupplýsingum af frjálsum mark­aði um sambærilegar sérhæfðar atvinnueignir, þar sem slíkar upplýsingar séu ekki fyrir­liggj­andi. Þannig hafi ekki verið til nægjanleg gögn sem hægt var að taka mið af til þess að leggja mætti tekjur til grundvallar matinu.

                Þær tekjur Hörpu sem helst væru samanburðarhæfar við annað atvinnu­hús­næði, sem sé nú metið með tekjumatsaðferð eða í þann mund að fá mat á grundvelli þeirrar aðferðar, séu leigutekjur af versl­unar- og veitingarýmum. Hins vegar hafi ekki verið byggt á þeim tekjum við matið þar sem ekki hafi verið talið að raunverulegur frjáls markaður væri fyrir hendi þar sem val á leigu­tökum Hörpu byggðist á ímynd og stuðn­ingi við aðra starfsemi hússins frekar en að hámarka leigutekjur.

                Þá hafi verið litið til kostnaðar við gerð mannvirkisins. Í málsgreininni sé á almennan hátt vísað til byggingarkostnaðar. Það geti jafnt átt við bygginguna sjálfa sem og aðrar bygg­ingar. Ekki sé hægt að halda því fram að bygging sé ósam­bæri­leg sjálfri sér. Sé hefð­bundin bygging til mats megi áætla bygg­ing­ar­kostnað hennar út frá þekktu ein­ing­ar­verði. Harpa sé hins vegar afar sérstæð bygging og bygg­ing­ar­kostn­aður hennar best fenginn með raunupplýsingum um hann. Að rökstyðja mats­verð fast­eignar með til­vísun til byggingarkostnaðar hvíli á þeirri hugsun að peningum sé ekki kastað á glæ. Þetta sé fjárfesting sem skili sér í verðmæti fasteignarinnar.

                Tillit sé tekið til aldurs eigna með því að skoða afskrifað endurstofnverð. Svæða­stuðull gefi til kynna staðsetningu (legu) eignar og megi segja að Harpa sé stað­sett á einum verðmætasta stað landsins. Flokkun eignar sýni nýtingarmöguleika og eins og fram hafi komið sé Harpa flokkuð sem sérhæfð eign.

                Í 28. gr. laganna sé lýst þeirri aðferð sem matsákvörðun skv. 2. mgr. 27 gr. skuli grundvallast á þegar gangverð sé ekki þekkt og þar af leiðandi ekki hægt að styðj­ast við meginreglu 1. mgr. 27. gr. laganna um fasteignamat.

                Lögin geri ráð fyrir að mat sé fyrst og fremst unnið út frá tölfræði. Hana eigi að tengja við eiginleika fasteigna með þeim aðferðum sem skili mark­tæk­ustu nið­ur­stöðu um gangverð. Í tilfelli Hörpu hafi þetta verið gert með markaðsleiðréttu kostn­að­ar­mati og falli því markaðsleiðréttingin á kostnaðarmati undir 28. gr. laganna.

                Eins og fram hafi komið séu markaðsáhrif ákvörðuð með almennum stuðli sem sýni markaðsverð ákveðinna tegunda mannvirkja miðað við byggingarkostnað þeirra. Í þeirri viðleitni að nálgast gangverð sé notast við markaðsstuðla á ákveðnu svæði og þeir fundnir með rannsóknum á kaupsamningum sem séu til á hverjum tíma. Í fyrsta lagi sé stuðst við almennan stuðul sem tengi kaupsamninga ákveðinna húsa­gerða við bygg­ing­ar­kostnað þeirra. Í öðru lagi sé stuðst við svæðastuðul sem sýni tengsl mark­aðs­verðs við staðsetningu á höfuðborgarsvæðinu. Í þriðja lagi sé stuðst við afskriftir á end­ur­stofn­verði.

                Stefnandi virðist ganga út frá því að stuðlarnir séu ákvarð­aðir einu sinni og taki ekki breytingum, en svo sé ekki. Þeir fylgi markaðsaðstæðum og séu endur­skoð­aðir árlega í tengslum við endurmat á fast­eigna­mati.

                Í ljósi alls ofangreinds byggi stefndi á því að mat stofnunarinnar hafi verið í fullu samræmi við 2. mgr. 27. gr. og 28. gr. laganna og að réttri aðferð hafi verið beitt til þess að ná því markmiði að meta raunverulegt verðmæti eignarinnar, það er gang­verð hennar. Harpa sé metin með sömu matsaðferð og aðrar sérhæfðar eignir. Það sé í sam­ræmi við 2. mgr. 29. gr. laga nr. 6/2001. Eins og fyrir liggi hafi yfir­fast­eigna­mats­nefnd staðfest ákvörðun stefnda.

                Reglugerð nr. 406/1978, með síðari breytingum, um fasteignaskráningu og fast­eigna­mat styðji þessa aðferð að mati stefnda. Þó beri að hafa í huga að reglu­gerðin hafi verið sett með stoð í eldri lögum um skráningu og mat fasteigna nr. 94/1976 og því gangi lög nr. 6/2001 um skráningu og mat framar um túlkun.

                Um mat á byggingarkostnaði segi í stefnu að stefndi hafi í skýrslu um fast­eigna­mat 2012 gengið út frá því að til greina kæmi að miða við bygg­ing­ar­kostnað sam­bærilegra eigna. Þannig segi í skýrslunni að kostnaðaraðferð byggi á útreikn­ingi á bygg­ing­ar­kostnaði þeirrar fasteignar sem eigi að meta eða sambærilegrar sem geti upp­fyllt sömu þarfir. Engar leiðbeiningarreglur séu í skýrslunni hvenær miða eigi við bygg­ing­ar­kostnað sambærilegra eigna, en þó sé sagt að sé byggingar­mark­aður virkur megi „gera ráð fyrir að söluverð fasteigna sé jafnt byggingarkostnaði að viðbættu lóð­ar­verði“. Með gagnályktun frá þessu megi ráða að sé bygg­ing­ar­mark­aður óvirkur muni bygg­ing­ar­kostnaður ekki endurspegla raunverulegt gangverð hennar og þar með sé komið tilefni til þess að miða við byggingarkostnað sam­bæri­legra fasteigna. Stefndi mót­mæli þessum ályktunum stefnanda.

                Í þessu sambandi verði að benda á að skýrslan sé einungis hugsuð sem kynn­ing á aðferðum og niðurstöðum við ákvörðun fasteignamats fyrir almenning. Í henni séu ekki ítarlegar verklagsreglur eða nákvæmar leiðbeiningar um framkvæmd matsins.

                Þar sem segi í skýrslunni að söluverð fasteigna sé jafnt byggingarkostnaði sé átt við nýbyggingar á nýbyggingasvæðum þar sem byggingamarkaður sé virkur. Rétt sé að álykta að sé byggingamarkaður óvirkur sé söluverð fasteigna líklega ekki jafnt bygg­ing­ar­kostnaði. Hins vegar sé rangt að álykta að það þýði að horfa beri á bygg­ing­ar­kostnað sambærilegra fasteigna þar sem sá kostnaður sé jafnerfiður mælikvarði.

                Þess misskilnings virðist einnig gæta hjá stefnanda að byggingarkostnaður sé færður inn þegar fasteignamat sé ákvarðað og sé fastur á því verðlagi um ókomna fram­tíð. Hið rétta sé að byggingarkostnaður sé framreiknaður eða endurreiknaður árlega eins og stefndi hafi þegar bent á.

                Í stefnu segi að meðan Harpa hafi verið í byggingu hafi bygg­ing­ar­fram­kvæmdir verið í uppnámi vegna efnahagshrunsins, bæði framkvæmdir og kaup og sala fast­eigna. Sé markaður í uppnámi sé óvissa um gangverð. Við slíkar aðstæður þurfi engu að síður að reikna fasteignamat, enda leggi 2. gr. laga nr. 6/2001, um skráningu og mat fasteigna, matsskyldu á herðar stefnda.

                Stefndi bendi á að skili hár byggingarkostnaður sér ekki í gangverði sé tekið til­lit til þess með lægri stuðlum og metið hóflega fasteignareiganda í hag. Sem dæmi um slíkt megi benda á að við endurmat fasteigna 2010 hafi með hliðsjón af aðstæðum á markaði, meðal annars fjölda makaskiptasamninga og lítils seljanleika, verið metið eðli­legt að miða við 5% lægra mat á íbúðarhúsnæði en líkanreikningar einir og sér gáfu tilefni til, sbr. skýrslu Þjóðskrár Íslands um fasteignamat 2010.

                Í stefnu segi að ósanngjarnt sé að ófyrirséðar aðstæður hafi áhrif til frambúðar á fasteignamat og óeðlilegt að eigandi fasteignar þurfi að gjalda fyrir það að fasteign hans sé byggð á óhagstæðum tíma. Þótt byggingarkostnaður sé margfaldaður með svo­köll­uðum almennum stuðli, sem eigi að taka til markaðsáhrifa svokallaðs sérhæfðs atvinnu­hús­næðis, sé engin lagastoð fyrir því. Ófyrirséðar aðstæður eigi ekki að hafa áhrif til frambúðar. Söluverð Hörpu hækki ekki þrátt fyrir hækkun byggingar­kostn­aðar vegna óhagfelldra ytri aðstæðna.

                Eins og áður hafi verið rakið séu almennir stuðlar ekki fastir í tíma og bygg­ing­ar­kostn­aður sé uppreiknaður árlega. Stefndi bendi á fram lagða töflu sem sýni hvernig Harpa hefði verið metin fullbúin (án afskrifta) aftur í tímann miðað við breyt­ingar á fast­eigna­mati og byggingarvísitölu frá 2004. Taflan sýni að bygg­ing­ar­kostn­aður og fasteignamat þróist ekki eins og því sé ekki hægt að halda því fram að stór­felld hækkun byggingarkostnaðar hafi skilað sér í hærra fasteignamati.

                Stefnandi haldi því fram að markaðsleiðrétt kostnaðarmat eigi sér enga laga­stoð. Stefndi hafni því með vísan til áður greindra málsástæðna sinna. Þá segi jafn­framt í stefnu að ekki sé hægt að sjá með góðu móti á hvaða forsendum umræddur stuð­ull bygg­ist og hvaða atriði 2. mgr. 27. gr. hafi í raun áhrif, hvort heldur atriði er varði sam­bæri­legar fasteignir eða atriði sem varði atviksbundna þætti Hörpu sjálfrar.

                Stefndi hafni málatilbúnaði stefnanda. Stuðullinn byggi á kaupsamningum, árlegum athugunum á sambandi kaupverðs, staðsetningar og fasteignamati þeirra eigna sem séu metnar með kostnaðarmatsaðferðinni. Þannig sé byggt á gögnum sem safnað hafi verið um áraraðir og tölfræði byggð á þeim gögnum. Hlutfall fast­eigna­mats sé borið saman við kaupverð og stuðull (markaðsleiðréttingin) aðlagaður til þess að fasteignamat endurspegli gangverð. Sem dæmi megi nefna að hafi endurstofnverð hækkað um 10% en markaðurinn hafi staðið í stað, sé stuðullinn aðlagaður mark­aðnum. Matið byggi þannig að grunni til á byggingarkostnaði en gildið lækki í sam­ræmi við markaðsaðstæður.

                Stefnandi haldi því fram að þótt talin yrði lagastoð fyrir því að byggja fast­eigna­mat á byggingarkostnaði þeirrar fasteignar sem metin sé, sé sú aðferð stefnda við fast­eigna­mat atvinnueigna að taka tillit til annað hvort tekna eða mark­aðs­leiðrétts bygg­ing­ar­kostnaðar brot gegn lögmætisreglunni. Þessu mótmæli stefndi ein­dregið.

                Harpa sé metin, eins flest allt annað atvinnuhúsnæði á landinu, með markaðs­leið­réttri kostnaðarmatsaðferð. Eins og fram hafi komið hafi þessi aðferð verið tekin upp við endurmat fasteignamats 2001 og byggi á 2. mgr. 27. gr. og 28. gr. laga. nr. 6/2001.

                Þar sem fasteignamat skuli endurspegla gangverð liggi í hlutarins eðli að upp­lýs­ingar um fasteignaverð almennt og tengsl þess við hina ýmsu þætti og eiginleika fast­eigna skipti miklu máli. Þeir útreikningar byggi á gagnasöfnum stofnunarinnar og ítar­legum rannsóknum á fasteignamarkaði. Í gagnasöfnum stefnda sé grunnur þar sem skráðar séu upplýsingar um kaupverð og leiguverð, en stofnunin hafi safnað þeim ára­tugum saman.

                Sömu sjónarmið eigi við um tekjuvirðingu. Horfa skuli til þess hvaða tekjur megi almennt hafa af leyfilegri og heimilli nýtingu en ekki raunverulegri nýtingu til­tek­innar fasteignar. Matið byggi á tölfræðilegri úrvinnslu gagna (í þessu tilviki úr leigu­samn­ingum) sem verði þó að vera tiltæk svo að unnt sé að byggja á þeim.

                Eins og fram komi í stefnu gegni stefndi því mikilvæga hlutverki að meta allar fast­eignir árlega, sbr. 2. gr. laga nr. 6/2001. Mikilvægt sé að eigendur fasteigna geti treyst því að stofnunin sinni því hlutverki af kostgæfni þannig að jafnræðis milli eig­enda sé gætt og þeim ekki mismunað. Því sé nauðsynlegt að sambærilegar eignir á sama svæði séu metnar á sama hátt, sbr. 2. mgr. 29. gr. laga nr. 6/2001. Til þess að ná því mark­miði hafi stofnunin þróað ákveðnar matsaðferðir í samræmi við bestu fáan­legu alþjóð­legu matsfræði og hafi hlotið verðlaun fyrir matsframkvæmd sína frá Inter­nat­ional Association of Assessing Officers (IAAO). Fasteignaeigendur eigi að geta treyst því að ákveðið gagnsæi og fyrirsjáanleiki sé í allri framkvæmd fasteigna­mats.

                Hvorki sé hægt að túlka það sem jafnræði né að það þjóni hagsmunum eigenda að eignir séu metnar með handahófskenndum reglum, hvað þá eftir þeim reglum sem henti hverjum og einum eiganda hverju sinni eða að matsaðferðir breytist handa­hófs­kennt milli ára.

                Stefnandi haldi því fram að ekki sé lagaheimild fyrir því að ákveða for­taks­laust að um tilteknar eignir gildi aðferðir þar sem ákveðnir þættir séu úti­lok­aðir við mat á verð­mæti fasteignar. Þannig gangi aðferðir stofnunarinnar í ber­högg við þær laga­heim­ildir sem gildi um fasteignamat. Það sé brot gegn lög­mætis­regl­unni og orki tví­mælis út frá jafnræðisreglu stjórnsýsluréttarins en í henni felist ekki aðeins að leysa eigi úr sambærilegum málum á sambærilegan hátt heldur einnig að leysa eigi úr ósam­bæri­legum málum á ósambærilegan hátt.

                Stefndi hafni því að með því að velja sömu matsaðferð fyrir sambærilegar eignir á sama svæði brjóti hann gegn lögmætisreglunni. Þvert á móti stuðli sú til­högun að jafnræði fyrir fasteignaeigendur og samræmi í ákvörðun um fasteignamat.

                Til þess að unnt sé að velja ákveðna aðferð þurfi að vera til marktæk gögn sem hægt sé að byggja matið á þannig að fasteignamat endurspegli raunverulegt gangverð. Sem dæmi megi nefna að til þess að hægt sé að beita tekjumati þurfi virkur leigu­mark­aður að vera fyrir hendi. Sé svo liggi fyrir nýlegir leigusamningar, en það séu gögn sem leggi grunn að tölfræðilegri úrvinnslu fyrir tekjumati. Þeir hafi ekki verið til í til­viki Hörpu.

                Í stefnu segi að Harpa sé atvinnuhúsnæði og hafi eigendur hennar stöðugar leigu­tekjur af útleigu rýma í fasteigninni. Gert sé ráð fyrir að tekjur vegna þessarar leigu nemi um 640 milljónum króna á ári. Það sé ótvírætt markmið stjórnenda Hörpu að fasteignin standi undir sér með þeim, þ.e. að leigutekjurnar nægi til greiðslu þess kostn­aðar sem hljótist af rekstri fasteignarinnar og þeirri starfsemi sem þar fari fram.

                Stefndi bendi á að samkvæmt fjárlögum hafi ríkið lagt Hörpu til 534,4 millj­ónir króna árið 2012 og 564,3 milljónir króna árið 2013. Þetta þýði að miðað við að ríkið eigi 54% hlut sé fram­lag eigenda samtals 564.3/0.54 = 1.045 milljónir króna. Þessi fjár­hæð sé hluti af tekjum húss­ins. Þessu til viðbótar komi tekjur sem húsið hafi af ráð­stefnu­leigu, tón­leika­haldi, húsaleigu frá veitingaaðilum, húsaleigu frá versl­unum, styrktar­samn­ingum og fleiru. Ljóst sé að fasteignin standi ekki undir sér nema með þessum sam­an­lögðu greiðslum – ef þær duga þá til.

                Í stefnu sé tekið fram að tekjur þurfi að standa undir rekstri og kostnaði við starf­sem­ina sem þar fari fram. Stefndi áréttar að tekjur þurfi hins vegar einnig að standa undir skuld­bind­ingum vegna lána. Þótt skuldsetning sé ekki áhrifaþáttur við fast­eigna­mat gangi áætlanir Hörpu út frá því að hægt sé að standa undir afborgunum af lánum ásamt því að reka hana. Fjárhæðin sem áður sé nefnd, 640 milljónir króna, sé lægri en raun­tekjur af húsnæðinu miðað við upplýsingar um framlag eigenda. Þetta megi líka lesa út úr skýrslum PwC og Capacent.

                Stefndi hafi í umsögn sinni til yfirfasteignamatsnefndar bent á að skuldir tengdar fasteigninni Austurbakka 2 séu um 18 milljarðar króna og geri áætlanir ráð fyrir því að tekjur af eigninni nægi til að standa undir afborgunum og vöxtum af þeim skuldum. Af því verði ekki annað ráðið en að væri eignin virt með tekjumati væri verð­mæti hennar að minnsta kosti 18 milljarðar króna.

                Í stefnu sé einnig byggt á því að fullt tilefni sé til þess að taka tillit til leigu­tekna sam­bæri­legra fasteigna auk annarra lögákveðinna matsþátta við ákvörðun mats. Frá­leitt sé að Harpa sé flokkuð sem sérhæfð bygging, enda eigi hún lítið sameiginlegt með þeim fasteignum sem flokkaðar séu á þann hátt og metnar með kostn­aðar­aðferð.

                Stefndi telji Hörpu hafa náð því markmiði sem að var stefnt, að verða ein af glæsi­leg­ustu tónlistar- og ráðstefnumiðstöðvum veraldarinnar og sé hægt að taka undir það að hún sé einstök á Íslandi. Einmitt þess vegna telji stefndi hana sér­hæfða bygg­ingu, vegna hinnar miklu sérstöðu. Væru til sambærilegar fasteignir á virkum leigu­mark­aði á Íslandi hefði stefndi tekið undir það sjónarmið að það væri ástæða til þess að horfa á leigutekjur þeirra. Slíkar upplýsingar séu ekki til. Eins og áður sé nefnt séu önnur tónlistarhús, menningar­stofnanir og listastofnanir flokkaðar og metnar með sömu aðferðum og Harpa.

                Stefnandi hafi einnig byggt á því að byggingarkostnaður Hörpu hafi verið ofmet­inn. Stefndi mótmæli einnig þessu. Stefndi reikni svokallað endur­stofn­verð fyrir öll mannvirki sem séu skráð í fasteignaskrá, sem sé grunnur fyrir bæði bruna­bóta­mat og fasteignamat.

                Þótt brunabótamat og fasteignamat hafi ólík markmið sé endurstofnverð notað við ákvörðun hvors tveggja, annars vegar til að meta efnisleg verðmæti við bruna­bóta­mat og hins vegar sem einn þáttur sem hafi áhrif á söluverð eigna þegar fast­eigna­mat sé ákveðið.

                Stefnandi bendi á að byggingarkostnaður Hörpu hafi stökkbreyst í kjölfar hruns­ins og telji ljóst að sú hækkun muni ekki skila sér í gangverði eignarinnar. Taka megi undir þau orð hvað varðar gangverð fasteigna um þessar mundir, hvað sem síðar kunni að verða. Þetta eigi ekki aðeins við um Hörpu heldur allar aðrar atvinnueignir. Fast­eigna­mat hafi nú þegar verið lækkað til að mæta þessari staðreynd eins og fram lagt yfirlit yfir fasteignamat sérhæfðs atvinnuhúsnæðis miðað við þróun bygg­ing­ar­vísi­tölu sýni. Yfirlitið sýni hvernig Harpa hefði verið metin (án afskrifta) aftur í tím­ann miðað við breytingar á fasteignamati og byggingarvísitölu frá 2004. Af yfirlitinu megi einnig sjá að bygg­ing­ar­kostn­aður og fasteignamat þróist ekki eins. Því sé óraun­hæft að halda því fram að stórfelld hækkun bygg­ing­ar­kostn­aðar hafi skilað sér í hærra fast­eigna­mati enda hafi bygg­ing­ar­kostn­aður hækkað í kjöl­far hrunsins en fast­eigna­mat lækkað.

                Húsmat Hörpu hafi verið ákvarðað rúmir 19 milljarðar króna (áður en 14% lækkun var beitt), en ekki 27 milljarðar króna eins og áætlaður byggingarkostnaður gaf til kynna, eins og fyrr sé ítarlega útskýrt.

                Í stefnu sé því haldið fram að margir þættir séu felldir undir 28 milljarða króna bygg­ing­ar­kostnað Hörpu sem hafi ekkert með efnahagsleg gæði eða verðmæti að gera. Stefnandi telji til dæmis að óeðlilegt sé að 5,4 milljarða króna bætur til verk­taka og hækk­anir á greiðslum til þeirra vegna gengishruns eigi að mynda grunn til fast­eigna­mats.

                Stefndi ítrekar að byggingarkostnaður hafi verið metinn 27 milljarðar króna. Vissu­lega geti verið efnislegar ástæður til þess að undanskilja kostnað sem falli til á bygg­ing­ar­tíma, en til þess að svo geti orðið verði að leggja fram gögn um allan kostnað. Eins og fram hafi komið hafi verið notaðar opinberar upplýsingar um bygg­ing­ar­kostnað húss­ins. Óskað hafi verið eftir frekari upplýsingum um kostnað þegar athuga­semd við ákvarðað fast­eigna­mat hafi komið fram en eigandi hafi ekki orðið við þeim óskum og frekari gögn ekki borist. Af þeim byggingarkostnaði sem stefn­andi til­greini í bréfi til lögmanns síns, 30. nóvember 2012, megi sjá að þrír liðir hafi vænt­an­lega ekkert með raunbyggingarkostnað Hörpu að gera. Það séu bætur vegna eftir­stöðva verks, bætur vegna greiðslufalls og flýtingar vegna Lingyun-samn­ings og bætur til Waagner-Biro, samtals 104 milljónir króna. Aðrir liðir hafi verið nauð­syn­legir til að ljúka byggingu Hörpu.

                Stefnandi beri því einnig við að 3,3 milljarða króna glerhjúpur Hörpu eigi að standa utan við fasteignamat. Glerhjúpurinn sé listaverk og eigi að fara með hann sem slíkan. Höfundur eigi höfundarrétt og þurfi stefnandi að greiða honum höfundar­laun árlega. Þessu mótmæli stefndi.

                Stefndi Þjóðskrá bendir á að mennta- og menningarmálaráðherra hafi svarað fyrir­spurn um byggingu tónlistar- og ráðstefnuhússins Hörpu, þar á meðal um gler­hjúp­inn, þannig:

Frumhönnun hjúpsins er hluti af heildarhönnun arkitekta og verkfræðinga bygg­ingarinnar samkvæmt samningi. Glerhjúpurinn er hið eiginlega ytra byrði alls hússins og hluti af burðarvirki þess þar sem hlutar þaks hvíla á útveggjum. Sá kostnaður var ekki brotinn niður í kostnað vegna einstakra verkhluta bygg­ing­ar­innar. Heildarkostnaður glerhjúpsins miðað við núverandi gengi evru er 2.874 millj. kr. Rétt er að geta þess að greiðslur hafa verið á breytilegu gengi. (Alþt. 2010-2011, þskj. 1069-512).

                Þetta staðfesti, að mati stefnda, það mat að glerhjúpurinn sé hluti af mann­virk­inu og burðarvirki þess og því ekki hægt að undanskilja hann fasteignamati. Hann sé ytra byrði hússins. Málatilbúnaði stefnanda um annað sé mótmælt.

Um skyldubundið mat stjórnvalda

                Stefnandi telji að í mati stefnda felist brot gegn óskráðri meginreglu stjórn­sýslu­réttar­ins um skyldubundið mat stjórnvalds. Matskenndum reglum eigi ekki að beita á vél­rænan hátt og stjórnvöld megi ekki afnema eða takmarka mat sitt óhóf­lega með almennum reglum. Eigandi eigi rétt á að fasteign hans sé metin réttu fast­eigna­mati. Stefndi mótmæli málsástæðum stefnanda sem að þessu lúti.

                Stefndi byggi á því að þegar fasteignamat sé ákvarðað sé fyrst metið hvaða mats­að­ferð skuli beitt út frá sambærilegum eignum og jafnræðissjónarmiðum, sbr. 2. mgr. 29. gr. laga nr. 6/2001.

                Með því að kalla eftir skoðun og meta ástand eigna sé vikið frá vél­rænum mats­aðferðum. Í kjölfarið sé metið hvort ástæður séu fyrir því að víkja frá hinu vél­ræna mati vegna einhverra sérástæðna. Þetta eigi við um allar matsaðferðir stefnda. Sem dæmi megi nefna að mögulegt sé að sérstuðla markaðsleiðrétt kostnaðar­mat, þyki ljóst að hið vélræna mat lýsi ekki raunverulegu gangverði. Slíkt sé gjarna gert þegar athuga­semdir séu gerðar við fasteignamat vegna slæms ástands eignar. Engin rök séu fyrir því að beita sérstuðlum á Hörpu enda sé hún íburðarmikla nýbygg­ing.

                Með ofangreindum rökum sé því alfarið hafnað að framkvæmd stefnda á fast­eigna­mati feli í sér brot gegn óskráðri meginreglu stjórnsýsluréttarins um skyldu­bundið mat stjórnvalda, enda sé ákvörðun um fasteignamat samsett úr mörgum þáttum sem varði viðkomandi eign á grundvelli þeirra gagna sem séu marktæk. Fyrir umrædda eign, Hörpu, hafi verið tekinn sögulegur byggingarkostnaður og mat mjög var­lega áætlað í stað þess að reikna út frá stærð og kostnaðarverðsgrunninum.

Jafnræðisregla og meðalhófsregla stjórnsýsluréttar

                Stefnandi haldi því fram að stefndi hafi ekki tekið tillit til sambærilegra fast­eigna við fasteignamat Hörpu og hafi því brotið gegn jafnræðisreglu 11. gr. stjórn­sýslu­laga nr. 37/1993. Stefnandi tilgreini fimm fasteignir sem hann telji sam­bæri­legar Hörpu og tilgreini hlutfall endurstofnverðs og fasteignamats þess­ara eigna. Stefndi hafni því alfarið að brotið hafi verið gegn jafnræðisreglu og telur máls­ástæður stefn­anda þessa efnis ekki tækar.

                Við ákvörðun fasteignamats samkvæmt markaðsleiðréttu kostnaðarmati hafi ekki verið byggt á endurstofnverði (EST) heldur á afskrifuðu endurstofnverði (AEST). Eignin afskrifist árlega og því eðlilegt að nýbyggingar séu hlutfallslega nær endur­stofn­verði en þær sem eldri eru. Hlutfall afskrifaðs endurstofnverðs fari eftir mark­aðs­aðstæðum og staðsetningu eignarinnar. Þannig hafi misgamlar eignir í sama flokki á sama svæði sama hlutfall á milli afskrifaðs endurstofnverðs og húsmats.

                Stefnandi bendi á að fasteignamat Hörpu sé 697.332 kr. á hvern fermetra en þegar litið sé til samanburðareignanna sé fasteignamat þeirra á bilinu 130.000 til 300.000 kr. á fermetra. Í þessu samhengi sé vert að benda á að byggingarkostnaður Hörpu sé metinn tæplega milljón króna á fermetra sem sé tvisvar sinnum hærra en bygg­ingarkostnaður þeirrar eignar sem næst komi. Því sé ekki óeðlilegt að ætla að slíkur íburður skili sér í hærra fasteignamati. Auk þess hafi Harpa verið nýbyggð þegar fast­eigna­matið var ákvarðað og þar af leiðandi hafi ekki verið neinar afskriftir vegna aldurs.

                Á fram lögðum útprentunum af vef Þjóðskrár Íslands séu fasteignamatstölur sem gildi fyrir árið 2012 ásamt tölu fyrir fast­eigna­mat árs­ins 2013 (merkt sem fast­eigna­mat næsta árs). Einnig birtist þar EST sem sé á verð­lagi janúar 2012. Því miður sé uppsetningin á þessari síðu villandi, þar sem ekki sé birt AEST fyrir janúar 2012 (sem húsmat ársins 2013 byggir á) og AEST fyrir janúar 2011 (sem húsmat ársins 2012 byggir á).

                Samanburður stefnanda byggi því á röngum forsendum, þar sem hann hafi ekki haft upplýsingar um AEST. Til þess að geta borið saman fasteignamat (sem byggi á mark­aðs­leiðréttu kostnaðarmati) þurfi að bera saman AEST og húsmat, ekki EST og heild­ar­fasteignamat.

                Sé hlutfall AEST og húsmats hins vegar skoðað á fram lögðu skjali um saman­burð á þessum fasteignum sjáist að hlutfallið fyrir Hörpu sé 0,724, sem sé almenni stuð­ull­inn fyrir „hand­mats­hús“ fyrir sérhæft húsnæði árið 2012.

                Sé hlutfall húsmats og afskrifaðs endurstofnverðs þeirra eigna sem stefnandi til­greini skoðað sjáist að það sé mjög sambærilegt. Þó skeri menningarhúsið Hof sig úr. Ástæða þess sé staðsetning þess á allt öðru markaðssvæði. Væri Hof staðsett við hlið Hörpu væri fasteignamat þess hærra og fylgdi sömu stuðlum og fasteignamat Hörpu.

                Til þess að reyna að skýra þann flókna veruleika sem fasteignamatið byggist á bendi stefndi á fram lagt skjal um samspil ártala við ákvörðun fasteignamats þar sem þetta sé sýnt frá og með fasteignamati árs­ins 2010 eftir að lög nr. 83/2008 um breyt­ingar á lögum um skráningu og mat fast­eigna nr. 6/2001 tóku gildi, 1. janúar 2009.

                Sambærilegar eignir skuli metnar með sambærilegum aðferðum, sbr. 11. gr. stjórn­sýslu­laga nr. 37/1993 um jafnræðisregluna en í 1. mgr. segi að við úrlausn mála skuli stjórnvöld gæta samræmis og jafnræðis í lagalegu tilliti. Stefndi vísar til áður­greindra rök­semda sinna og þess samanburðar á aðferðum sem mat hans byggðist á.

                Með tilliti til ofangreinds hafni stefndi Þjóðskrá því alfarið að við ákvörðun á fast­eigna­mati Hörpu hafi hann brotið gegn meðalhófs- og jafnræðisreglum stjórn­sýslu­laga nr. 37/1993. Stefndi telji fasteignamatið hafa verið hóflega ákvarðað með sömu aðferðum og aðrar sambærilegar sérhæfðar byggingar séu metnar. Bygg­ing­ar­kostn­aður hafi ekki feng­ist uppgefinn frá eigenda þótt leitað væri eftir því og af þeim sökum hafi þurft að áætla hann út frá opinberum gögnum og telji stefndi þann kostnað hafa verið hóf­lega ákvarðaðan.

                Það sé rétt í stefnu að stefndi meti íbúðarhúsnæði eftir nýjum aðferðum, þ.e. mark­aðs­aðferð. Sú aðferð henti þeirri tegund eigna mjög vel þar sem til­tölu­lega mikil velta sé á markaði og mikið til af upplýsingum um kaupverð eigna, sem safnað hafi verið í gagnagrunn stofnunarinnar um árabil. Þá séu til gögn fyrir töl­fræði­lega úrvinnslu.

                Stefnandi haldi því fram að eigendur atvinnuhúsnæðis þurfi að þola of hátt fast­eigna­mat vegna gamalla aðferða. Þessu hafni stefndi alfarið því þótt aðferðir við matið séu byggðar á eldri grunni (frá árinu 2001) sæti bæði matsforsendur og stuðlar end­ur­skoðun árlega til þess að matið endurspegli raunverulegt gangverð eigna.

                Ein af ástæðum þess að stefndi hafi endurskoðað matsaðferðir fyrir atvinnu­hús­næði, þ.e. þá tegund atvinnuhúsnæðis þar sem mögulegt sé að beita öðrum mats­aðferðum, sé ekki sú að stofnunin telji mat þeirra of hátt heldur ekki síður að mat sé oft og tíðum of lágt fyrir þessar tegundir eigna.

                Gera verði ráð fyrir því að sérhæfðar eignir, svo sem menningarhús, skólar og sjúkra­hús, verði áfram metin með kostnaðaraðferðum. Leigumarkaður með slíkar eignir verði sjaldnast mjög virkur og því endurspegli leigutekjur vegna þeirra sjaldn­ast raun­veru­legt virði þeirra. Það sé í samræmi við viðteknar venjur við útreikning fast­eigna­mats, sbr. umfjöllun í júlí tölublaði 2011 Fair & Equitable tímariti alþjóðlegu mats­manna­samtakanna IAAO.

Kvöð á eigninni og kaupréttur Austurhafnar-TR

                Í stefnu sé því hafnað að þinglýst samningsbundin kvöð á eigninni geti gefið vís­bend­ingar um verðmæti hennar og þannig haft áhrif til frambúðar á fasteignamat fast­eignar­innar. Í þessari kvöð felist að Austurhöfn-TR eigi bæði forkaupsrétt og kaup­rétt frá mars 2031 til maí 2046.

                Í kvöð um Hörpu segi: Í fasteigninni að Austurbakka 2 með fasta­númerið 200-0239 skal ávallt starfrækt tónlistarhús og ráðstefnumiðstöð.

                Þetta þýði að ekki sé hægt að nota Hörpu í öðrum tilgangi og þar með hljóti allur búnaður sem sé nauðsynlegur til slíks reksturs að vera inni í mati á fasteigninni, eins og áður hafi komið fram við meðferð kærumálsins hjá yfirfasteignamatsnefnd. Jafn­framt sé ljóst að það myndi vart svara kostnaði að leggja í þær breytingar sem nauð­syn­legar væru til þess að nota Hörpu í öðrum tilgangi.

                Í kvöðinni séu vísbendingar um hvað eigendur telji líklegt lág­marks­kaup­verð Hörpu. Í verðákvörðunarskjalinu sé tölum skipt þannig og miðað sé við vísi­tölu neyslu­verðs í október 2004:

• Í fyrsta lagi er það stofnkostnaður sem nemi 12,5 milljörðum króna.
• Viðbættur kostnaður vegna umsaminna aukaverka [...] sem ekki hafi verið bætt sérstaklega.
• Óafturkræft framlag 1,2 milljarðar króna.
• Árlegar afskriftir (40 milljónir ár 1 til 10, 100 milljónir ár 11 til 20 og 110 milljónir eftir það).
• Kostnaður vegna meiriháttar endurbóta sem standa fyrir dyrum.
• Kostnaður við riftun.
• Rekstur félagsins.

                Eingöngu sé hægt að reikna þrjá liði með einhverri vissu, aðrir liðir geti verið til hækkunar eða lækkunar ásamt því að ákvæði um markaðsverð sé þeim öllum yfir­sterk­ara. Þessir liðir séu stofnkostnaðurinn (12,5 milljarðar), óafturkræft fram­lag (1,2 millj­arðar) og afskriftir (40 til 110 milljónir árlega).

                Í fram lögðu yfirliti stefnda Þjóðskrár um þessa samningsbundnu kvöð séu útreikn­ingar á inntaki kvaðarinnar. Sam­kvæmt þessu séu aðilar ásáttir um að árið 2012 væri verðið, sem greiða ætti fyrir Hörpu kæmi til vanefnda, 18,6 millj­arðar króna. Í raun megi þó segja að byggingin sé metin á 21,098 milljarða króna að frá­dreg­inni 441 milljón króna í afskriftir eða 20,657 milljarða króna þar sem óaftur­kræft fram­lag hafi í raun ekk­ert með kostnaðarverð byggingarinnar að gera. Fast­eigna­mat Hörpu hafi ekki byggt á þess­ari kvöð en bent hafi verið á hana til frekari stuðn­ings í umsögn til yfir­fast­eigna­mats­nefndar.

                Stefndi hafi bent á ákvæði þessa samnings, sérstaklega hvað varðar mat á stofn­kostn­aði sem samkvæmt vísitöluhækkun frá október 2004 til október 2012 væri 21,1 millj­arður króna og væri það í samræmi við mat stofnunarinnar.

                Stefndi hafi ekki lagt saman 12,5 milljarða og 1,2 milljarða og uppreiknað miðað við vísitölu neysluverðs, eins og segi í stefnu, enda hefði slíkur reikningur gefið (12,5+1,2)/237.4*367.7(vísitala neysluverðs í febrúar 2011) = 21,2 milljarðar. Stefndi hafi eingöngu stuðst við stofnkostnaðinn því óafturkræfi hlutinn væri í raun bygg­ing­unni óviðkomandi (þótt sá hluti væri einnig uppreiknaður í athugasemd til yfir­fast­eigna­mats­nefndar) og litið hafi verið á afskriftir sem viðbót á óafturkræfa hlutanum. Á þeim grund­velli fékkst 12,5/237.4*367.7 = 19.36 milljarðar króna.

                Rétt sé að kaupréttur sé ekki virkur fyrr en 9. mars 2031 en hins vegar geti Aust­ur­höfn leyst fasteignina til sín samkvæmt kvöðinni við vanefndir, sem tryggi í raun kaupanda á fasteigninni ásamt lágmarksverði.

                Í skjalinu standi orðrétt „Við ákvörðun verðs skal gengið út frá sannanlegu mark­aðs­verði eignarinnar m.a. að teknu tilliti til tekna en þó ekki lægra en sem svarar stofn­kostnaði eignarinnar samkvæmt tilboði 12,5 milljarðar (án vsk)...“ Þetta lág­mark hafi verið18,6 milljarðar króna í október.

                Stefnandi bendi á 5. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 406/1978, með síðari breyt­ingum, og haldi því fram að kvöð sem hafi áhrif á sölumöguleika eignar eigi að leiða til lækkunar á fasteignamati hennar.

                Stefndi líti almennt séð ekki kerfisbundið til kvaða sem hvíli á eignum. Í til­felli Hörpu hafi ekki verið litið til kvaðarinnar þegar fasteignamatið var ákvarðað. Ein­ungis hafi verið bent á hana í umsögn til yfirfasteignamatsnefndar vegna kæru á fast­eigna­mati 2011, til hliðsjónar ákvörðuðu mati. Hin þinglýsta kvöð hafi þannig ekki verið ein af mats­forsendum fasteignamatsins og því hvorki leitt til hækkunar né lækk­unar á mat­inu.

                Með vísan til alls framanritaðs hafni stefndi Þjóðskrá kröfum stefnanda og mót­mæli málsástæðum hans, þar á meðal öðrum mötum eða útreikningum sem stefn­andi byggi á. Stefndi byggi á því að matið sé fyllilega í samræmi við ákvæði laga nr. 6/2001. Stefndi hafi hvorki brotið gegn reglu um skyldubundið mat, jafnræðisreglu né meðal­hófsreglu. Málsástæður stefnanda vegna kvaðar á Hörpu styðji í engu kröfur félags­ins. Til stuðnings kröfum sínum um málskostnað vísar stefndi til XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður og lagarök stefnda Reykjavíkurborgar

Meint brot Þjóðskrár og yfirfasteignamatsnefndar gegn lögmætisreglunni

                Stefnandi byggi fyrst á því að Þjóð­skrá hafi brotið gegn lögum með máls­með­ferð sinni og ákvörðun um fasteignamatsverð Hörpu, nánar til tekið 2. mgr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001, með síðari breytingum. Það sé ekki rétt, eins og rökstutt verði.

                Málsaðilar séu sammála um að gangverð fast­eignarinnar að Austur­bakka 2 sé óþekkt eins og margra annarra sérhæfðra bygginga. Aðilar séu hins vegar ósam­mála um hvaða matsaðferð eigi að beita til að finna út rétt fast­eigna­matsverð eignarinnar. Stefndi, Reykjavíkurborg, telji að byggja eigi á aðalmatsreglu Þjóð­skrár, þ.e. mark­aðs­leið­réttu kostnaðarmati slíkra eigna. Stefnandi virðist halda fram tekju­aðferð.

                Matsverð fasteignarinnar „skal ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gang­verð sambærilegra fasteigna“ eins og segi orðrétt í 2. mgr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001 með síðari breytingum. Við ákvörðun þessa matsverðs eigi að hafa hliðsjón af tekjum af fasteign, kostn­aði við gerð hennar, aldri, stað­setn­ingu og nýtingarmöguleikum, svo talin séu upp þau atriði úr lagagreininni sem áhrif geti haft á fasteignamatsverð Austurbakka 2.

                Mikilvægi byggingarkostnaðar við ákvörðun matsverðs slíkra eigna, sem séu ekki á almennum markaði, megi einnig sjá af 1. tölulið 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978. Þar segi: „Mati skal hagað þannig að tilteknir þættir fasteignar séu metnir til grunn­verðs...“ Þetta sé svo áréttað í 1. tölulið 7. gr. reglugerðarinnar og í 3. tölu­lið sömu greinar segi: „Meta skal mannvirki til grunnverðs með því að miða við bygg­ing­ar­kostnað (end­ur­stofn­verð) samsvarandi mannvirkis. Taka skal tillit til ásig­komu­lags mann­virkis, fyrst og fremst áhrifa aldurs miðað við byggingarefni, viðhald og bygg­ing­ar­lag.“ 

                Hér komi skýrt fram mikilvægi byggingarkostnaðar fasteignar, ástands, við­halds og hvernig fasteign sé byggð, þegar hún sé metin til fasteignamats. Þessi atriði eiga öll ríkan þátt í mati Þjóðskrár á Austurbakka 2, ekki hvað síst þar sem ekkert gang­verð sé á fasteigninni eða sambærilegum eignum þar sem þær séu ekki á markaði og almennt ekki til sölu.

                Harpa sé byggð sem tónlistar-, funda- og ráðstefnuhús. Hún sé einstaklega vel stað­sett, sérstök og mjög sérhæfð bygging í miðbæ Reykjavíkur, afar stór, 28.813 fer­metrar, 244.494 rúmmetrar. Fasteignin hafi fjölbreytta nýtingarmöguleika, rúmi veit­inga­staði, tónleikasali og fundarsali með mikilli lofthæð, stiga, ganga, anddyri og annað víðáttumikið sameiginlegt rými, auk flókins tæknibúnaðar, meðal annars til dreif­ingar og demp­unar á hljóði, færanleg skilrúm og hljóðskildi, mikinn rafbúnað og rán­dýran gler­hjúp sem sé hluti af burðarvirki hússins og óaðskiljanlegur hluti þess. Bygg­ingin sé einstök meðal samkomuhúsa að þessu leyti. Ekkert hafi verið til sparað í efni, búnaði og vinnu til að gera húsið sem best úr garði.

                Lýsing á matsaðferð Þjóðskrár og rökstuðningur fyrir fasteignamatsverðinu almennt, en einnig sérstaklega hvað varðar Austurbakka 2, komi glöggt fram í bréfi Þjóð­skrár til stefnanda dags. 11. ágúst 2011. Þar sé vísað til orða fyrrnefndra laga­ákvæða einkum 2. mgr. 27. gr. Svo segi meðal annars:

Rétt er að Austurbakki 2 er ein þeirra fasteigna sem hefur ekki þekkt gangverð enda bygg­ingin mjög sérhæfð og eru matsaðferðir því eftirfarandi: Atvinnu­hús­næði er metið með aðferðum sem teknar voru upp við endurmat fast­eigna­mats árið 2001 og byggj­ast á markaðsleiðréttu kostnaðarmati. Verðmæti mann­virkja er metið á grund­velli byggingarkostnaðar að teknu tilliti til afskrifta og mark­aðs­aðstæðna. Lóðarmat bygg­ist einnig á markaðsleiðréttum kostnaðar­forsendum. Fast­eignamat atvinnueigna er samtala fasteignamats lóðar og fast­eigna­mats mann­virkja.

                Í bréfi Þjóðskrár til stefnanda segi einnig:

Húsmat er ákvarðað annars vegar með endur­stofn­verði húss að teknu tilliti til afskrifta og hins vegar með markaðs- og stað­setn­ing­ar­áhrifum.  Markaðsáhrif eru ákvörðuð með almennum stuðli sem sýnir markaðsverð ákveð­inna hús­gerða miðað við byggingarkostnað þeirra. Almenni stuðullinn fyrir atvinnu­hús­næði liggur á bilinu 0,69 – 0,75 sem þýðir að almennt er húsmat lægra en áætl­aður bygg­ingarkostnaður. Staðsetningaráhrifum er náð með svæðastuðlum sem sýna hlut­falls­lega lækkun eða hækkun mats á viðkomandi svæði miðað við höfuð­borg­ar­svæðið í heild.

                Í bréfinu komi enn fremur fram forsendur Þjóðskrár fyrir útreikningi á afskrif­uðu endur­stofn­verði Austurbakka 2 (AEST) og samanburður við hlutfall fast­eigna­mats af AEST nokkurra annarra bygginga, sem stefnandi hafi nefnt sem dæmi um að Þjóð­skrá beiti öðrum matsaðferðum á þær byggingar en Austurbakka 2. Svo sé ekki, hlut­fallið sé sambærilegt, eins og samanburðartafla í bréfi Þjóðskrár sýni.

                Ekkert í málsútlistun stefnanda um brot Þjóðskrár gegn lögmætisreglunni haggi fyrr­nefndum niðurstöðum Þjóðskrár sem hafi verið staðfestar með úrskurði yfir­fast­eigna­mats­nefndar 30. maí 2001.

                Því síður takist stefnanda að sanna fullyrðingar um að með matsaðferð og mati Þjóð­skrár á fasteigninni Austurbakka 2 sé brotið gegn 2. mgr. 27. grein laga nr. 6/2001, hvað þá að matið gangi „í berhögg við stjórnarskrá“ eins og ýjað sé að í upp­hafi umfjöll­un­ar­innar.

                Flestar þær fasteignir sem hafi ekki þekkt gangverð og séu metnar sam­kvæmt 2. mgr. 27. gr. laga 6/2001, skólahús, sjúkrahús, samkomuhús, íþrótta­mann­virki, sam­göngu­mannvirki, safnahús og aðrar slíkar fasteignir, séu byggingar sem gangi ekki kaupum og sölu og skapi eiganda sínum ekki tekjur í peningum. Þær séu metnar með mark­aðs­leið­réttu kostnaðarmati. Það séu einnig verksmiðjur, svo sem fast­eignir Járn­blendi­verk­smiðjunnar á Grundartanga og álver Alcan í Straums­vík.

                Hugleiðingar stefnanda um að horfa beri til óþekkts gangverðs slíkra sam­bæri­legra fasteigna við mat á Hörpu, og til tekna af slíkum eignum hafi því ekkert vægi í mál­inu, fasteignamat á þessum eignum taki mið af kostnaði við byggingu þeirra og sé fullt samræmi í þessum mötum.

                Verðmæti íslensku krónunnar hafi heldur enga þýðingu við úrlausn þessa máls frekar en við ákvörðun fasteignamatsverðs annarra fasteigna. Þá megi benda á að húsið hafi verið stækkað til muna á byggingartímanum og farið í kostnaðarsamar breyt­ingar til að auka nýtingarmöguleika þess frá því sem upphaflega var gert ráð fyrir. Því séu brostnar forsendur fyrir að nota upphaflegt kostnaðarmat til að reikna út bygg­ing­ar­kostnað Hörpu.

                Með vísan til fyrrnefndra raka sé því hafnað að ákvörðun Þjóðskrár um fast­eigna­matsverð Austurbakka 2, Reykjavík, gangi gegn fyrrnefndum laga- og reglu­gerð­ar­ákvæðum. Þvert á móti sé ákvörðunin í samræmi við þau ákvæði, þær starfs­reglur sem stofnunin hafi mótað og notað. Hún sé líka í samræmi við mat annarra sam­bæri­legra eigna sem séu metnar skv. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, eins og sjá megi af fram lögðum sam­an­burði á mati nokkurra slíkra fasteigna. Í þessum útreikningi sé ekki aðeins borið saman fasteignamat á hvern fermetra þess­ara fasteigna heldur einnig hvern rúmmetra, sem sé mun raunhæfari samanburður vegna þess hve lofthæð sé miklu hærri í salarkynnum og sameign Hörpu en í sam­bæri­legum byggingum. Við þann samanburð megi glöggt sjá að fullt samræmi sé í fast­eigna­mati þessara bygginga.

                Af framansögðu leiði að ekkert tilefni sé til að ógilda úrskurð Yfir­fast­eigna­mats­nefndar.

Tekjuviðmiðun sem grundvöllur fasteignamats

                Í þessum kafla stefnu sé áfram fjallað um meint brot Þjóðskrár gegn lög­mætis­regl­unni. Stefnandi virðist álíta að Þjóðskrá gangi út frá öðru hvoru við fasteignamat atvinnu­hús­næðis, tekjum af fasteign eða markaðsleiðréttum byggingarkostnaði. Þetta sé ekki rétt ályktun.

                Í sjálfu hugtakinu „markaðsleiðrétt kostnaðarmat“ felist einmitt að ekki sé ein­ungis horft til byggingarkostnaðar eða endurstofnverðs fasteignar heldur einnig til ann­arra atriða og þá væntanlega þeirra sem séu talin upp í 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 og við eigi hverju sinni. Ekki megi gleyma því að mat sé mat en ekki útreikn­ingur.

                Ekkert í málinu bendi til þess að Þjóðskrá beiti mismunandi aðferðum við mat á fast­eignum skv. 2. mgr. 27. gr., en vissulega geti einstök atriði, sem séu talin upp í laga­grein­inni, haft misþungt vægi við mat einstakra fasteigna. Eitt þeirra séu tekjur af fast­eign­inni.

                Það að stefnandi hafi umtalsverðar leigutekjur af fjölbreyttri starf­semi í Hörpu ætti því að leiða til þess að fasteignamat Austurbakka 2 væri hlut­falls­lega hærra en fast­eigna­mat annarra sérhæfðra bygginga sem stefnandi nefni, svo sem sjúkra­húsa, skóla, dómhúsa og annarra menningarstofnana. Harpa sé að þessu leyti „verulega ólík öðrum sérhæfðum byggingum“, eins og rétti­lega segi í stefnu. Af þeim séu oftast engar beinar tekjur. Hér fari stefnandi því villur vegar og að minnsta kosti sé þessi máls­ástæða hans ósönnuð.

                Þá megi enn benda á fram lagt skjal um samanburð á þeim eignum sem stefn­andi telji sambærilegar til að sýna hversu mikið samræmi sé í fast­eigna­mati Þjóð­skrár á sérhæfðum byggingum þrátt fyrir ólíka notkunar- og tekju­mögu­leika, allt frá banka­bygg­ingu og flugstöð til dómhúss og skólabygginga.

                Síðast en ekki síst verði að horfa til þess að markmiðið með byggingu Hörpu og tilgangur hússins sé menn­ing­ar­legs eðlis, eins og flestra annarra sérhæfðra bygg­inga, en ekki tekjuöflun. Harpa sé nefnilega fjölmennur vinnustaður Sinfóníu­hljóm­sveitar Íslands. Sú starf­semi sé að stærstum hluta greidd af ríki og borg. Sama megi segja um Íslensku óper­una. Harpa sé menningarhús og listaverk, húsið sé opið almenn­ingi til umferðar og skoðunar án endurgjalds. Hvernig eigi að nota tekjuaðferð til að finna út og meta verð­mæti fasteignarinnar að þessu leyti? Stefndi telji það ekki hægt.

Ofmetinn byggingarkostnaðar Hörpu

                Stefnandi byggi enn fremur á því að byggingarkostnaður hússins hafi verið ofmet­inn. Stefnandi segi byggingarkostnað Austurbakka 2 hafa verið 28 milljarða króna. Þar skeiki svo litlu frá útreikningi Þjóðskrár að engu máli skipti, upp­haf­leg áætlun hafi verið 27 milljarðar króna, endurstofnverð nú rúmir 30 millj­arðar króna.

                Aðila málsins greini ekki á um þessa staðreynd, en því megi halda fram, að bygg­ing­ar­kostn­aður­inn sé frekar vanmetinn, eigi að horfa til þess kostnaðar sem féll til fyrir hrun. Einnig sé vísað til upplýsinga í útreikningi PwC, sem stefnandi leggi fram og byggi á, um stofnkostnað og tækjabúnað fasteignarinnar, 7,5 millj­arða króna.

                Engin rök standi til þess að draga kostnað við einstaka hluta byggingarinnar frá heild­ar­kostnaði við hana eins og stefnandi vilji gera. Glerhjúpurinn sé til dæmis óað­skilj­an­legur hluti byggingarinnar og hluti þaks og burðarvirkis hennar. Fyrir þann hluta húss­ins þurfi að greiða eins og hina, einnig fyrir hönnun verks­ins, sem og aðra hönnun ein­stakra hluta hússins.

Skyldubundið mat stjórnvalda

                Stefndi Reykjavíkurborg, mótmæli þeirri málsástæðu stefnanda að stefndi Þjóð­skrá hafi brotið gegn reglunni um skyldubundið mat stjórnvalds. Stefnandi færi ekki nein rök fyrir því að Þjóðskrá hafi ekki fylgt öllum megin­reglum stjórnsýsluréttar við sérstakt og afmarkað mat sitt á fast­eign­inni Austurbakka 2 heldur notað þar ein­hvers konar vélrænar, fastmótaðar og ósveigj­an­legar matsreglur. Þvert á móti hafi Þjóð­skrá beitt meginreglum 2. mgr. 27. gr. laga 6/2001 við mat á Austur­bakka 2 og gætt þeirra atriða sem þar séu nefnd og áhrif geti haft á þetta sér­staka mat á þessari ákveðnu fasteign. Hvaða þættir þar eiga að vera útilokaðir láti stefnandi ósagt.

Meint brot Þjóðskrár gegn jafnræðis- og meðalhófsreglum

                Stefnandi klifi jafnframt á því að stefndi, Þjóðskrá, hafi brotið gegn jafnræðis- og meðalhófsreglum og ekki gætt samræmis við mat á öðrum sambærilegum eignum þegar Austurbakki 2 var metinn til fasteignaverðs. Enginn haldbær rökstuðningur sé fyrir þessum málsástæðum og meint brot ósönnuð. Ítrekað komi fram í gögnum máls­ins að matsaðferð Þjóðskrár sé hin sama við mat á Austurbakka 2 og öðrum sam­bæri­legum fasteignum. Þetta komi fram í úrskurði Yfirfasteignamatsnefndar þar sem tekið sé undir með Þjóð­skrá að gera megi „ráð fyrir að sérhæfðar eignir verði áfram metnar með kostn­að­ar­aðferð“.

                Til að taka af öll tvímæli hafi nefndin kannað hvaða matsaðferð væri beitt við ýmis mann­virki sem séu notuð í opinbera þágu til lista og menningarstarfsemi, þar á meðal þær fasteignir sem stefnandi noti til að rökstyðja málsástæður sínar um brot gegn jafnræði og meðalhófi. Sú könnun Yfirfasteignamatsnefndar hafi leitt það í ljós „að þessar eignir eru metnar með markaðsleiðréttu kostnaðarmati. Að mati Yfir­fast­eigna­mats­nefndar liggi ekki fyrir sérstakar málsástæður sem réttlæti að meta beri Aust­ur­bakka 2 með annarri aðferð.“ Skýrara geti það ekki verið. Stefndi geri þennan rök­stuðn­ing að sínum.

                Samanburður sé ekki raunhæfur við mat á íbúðarhúsnæði þar sem þúsundir kaup­samn­inga sýni gangverð fasteignanna eða á almennu skrifstofu- og verslunar­hús­næði þar sem miklar upplýsingar um leiguverð liggi fyrir.

                Stefndi, Reykjavíkurborg, taki undir málsástæður Þjóðskrár gegn fyrr­nefndum stað­hæf­ingum stefn­anda um meint brot stofnunarinnar á stjórnvaldsreglum. Þessar stað­hæf­ingar stefnanda séu ósannaðar, byggist á gildismati og huglægri afstöðu stefn­anda til þessa máls, því stefnanda finnist fasteignamat Hörpu ósanngjarnt. Hlut­læga athugun og rök fyrir málsástæðunni vanti, en látið nægja að „segja matið „ófor­svar­an­legt“.

Kvöð og kaupréttur

                Stefndi áréttar að kvöð og kaupréttur Austurhafnar-TR ehf. hafi ekki haft bein áhrif á fast­eigna­mat Austurbakka 2, en setji þak á markaðsverð eignarinnar, 12,5 millj­arða, miðað við grunnvísitölu neysluverðs í október 2004, 237,4 stig. Samkvæmt þessu sé verð Hörpu á bilinu 18,6 til 21,2 milljarðar króna skv. útreikn­ingi í greinar­gerð Þjóðskrár.

                Fasteignamat Austurbakka 2 byggi á lögbundnu mati Þjóðskrár, eins og rakið hafi verið, en verðlagning í fyrrnefndum samningi og kvöð honum fylgjandi styrki þá niður­stöðu. Stefndi, Reykjavíkurborg, taki undir röksemdir og útreikning í greinargerð Þjóð­skrár.

                Í stuttu máli hafni stefndi kröfum stefnanda og mótmæli öllum málsástæðum hans. Stefndi byggi á lögmætu mati Þjóðskrár, mati sem hafi verið staðfest með úrsk­urði Yfirfasteignamatsnefndar, æðsta stjórnvalds í þessum málum. Það mat standi því óhaggað enda ekki sýnt fram á neina handvömm, hvað þá nokkurt brot Þjóð­skrár gegn þeim reglum sem stofnuninni beri að fara eftir við mat sitt.

                Stefndi tekur undir atvikalýsingu, andsvör, röksemdir, málsástæður og lagarök í grein­ar­gerð Þjóðskrár sem og rök Yfirfasteignamatsnefndar fyrir úrskurði sínum.

                Málskostnaðarkrafa stefnda styðst við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einka­mála, einkum 1. mgr. 130. gr. laganna.

Niðurstaða

                Stefnandi, Harpa tónlistar- og ráðstefnuhús ehf., höfðar þetta mál þar sem hann telur stefnda, Þjóðskrá Íslands, ekki hafa farið að lögum þegar stofnunin ákvað fast­eigna­matsvirði fasteignarinnar að Austurbakka 2, Reykjavík.

                Það er krafa stefnanda að ógiltur verði úrskurður yfirfasteignamatsnefndar, 30. maí 2012, í máli nr. 10/2011. Með þeim úrskurði staðfesti nefndin þá ákvörðun Þjóð­skrár Íslands að fasteignamatsvirði Austurbakka 2, fyrir árið 2011 væri hæfi­lega ákvarðað 17.014.750 kr., þar af lóðarmat 529.900.000 kr. Þar sem nefndin stað­festi ákvörðun Þjóðskrár er hún efnislega orðin hluti úrskurðarins. Af þessum sökum verður, við mat á því hvort úrskurður yfirfasteignamatsnefndar sé efnis­lega gildur, tekin afstaða til lögmætis matsaðferða Þjóðskrár.

                Þegar stefndi Þjóðskrá lagði mat á fasteignamatsvirði eignarinnar studdist hann við mats­aðferð sem kölluð er markaðsleiðrétt kostnaðarmat. Dómurinn þarf að svara því hvort það hafi verið andstætt lögum og meginreglum stjórnsýsluréttar að finna fast­eigna­matsvirðið með þessari aðferð.

                Húsnæði sem gengur kaupum og sölu hefur það sem nefnt er gangvirði. Fast­eigna­matsvirði þess ræðst af 1. mgr. 27. gr. laga nr. 76/2001 um skrán­ingu og mat fast­eigna. Málsaðilar eru sammála um að fasteignin að Aust­ur­bakka 2, Reykja­vík, sem nefnd hefur verið Harpa, hafi ekki þekkt gangverð. Fasteignamatsvirði hennar ráð­ist því af matsaðferðum sem grundvallist á 2. mgr. 27. gr. Ágreiningur þessa máls hverf­ist meðal annars um það hvernig beri að túlka það ákvæði.

                Ákvæði 1. og 2. mgr. 27. gr. hljóða svo:

                Skráð matsverð fasteignar skal vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tíma­bil­inu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Taki matsgerð gildi á tímabilinu 1. mars til 30. desember skal miða við febrúarmánuð þar næst á undan matsgerð, sbr. 32. gr. a.

                Sé gangverð fasteignar ekki þekkt skal matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostn­aði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýt­ing­ar­mögu­leikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar.

                Við túlkun 27. gr. hefur 28. gr. laganna einnig þýðingu en þar segir:

                Við ákvörðun matsverðs skv. 27. gr. skal eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gang­verðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vís­bend­inga.

                Huglægu, órökstuddu mati skal ekki beitt nema engra annarra kosta sé völ um ákvörðun matsverðs.

                Ákvæði skulu sett í reglugerð um aðferð við útreikning staðgreiðsluvirðis miðað við mismunandi greiðslukjör við kaup og sölu.

                Stefnandi telur stefnda Þjóðskrá í fyrsta lagi hafa brotið gegn lögmætisreglu stjórn­sýslu­réttar með því að beita þessari aðferð, markaðsleiðréttu kostnaðarmati, þar sem hún sam­rým­ist ekki fyrir­mælum 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skrán­ingu og mat fasteigna og ekki því meginmarkmiði laganna að komast að gangvirði eigna.

                Stefnandi byggir þetta mál ekki á því að matsaðferðin stand­ist ekki lög nr. 6/2001 heldur byggir hann einvörðungu á því að það standist ekki þau lög að finna fast­eigna­mats­virði Hörpu með þeirri aðferð.

                Það er fyrsta málsástæða stefnanda að það samrýmist ekki 2. mgr. 27. gr. að miða við byggingarkostnað Hörpu sjálfrar þar sem aðrar sam­bæri­legar eignir séu grund­vall­ar­við­mið ákvæðisins og þar af leiðandi eigi að miða við byggingarkostnað þeirra en ekki Hörpu.

                Með því að miða við byggingarkostnað Hörpu sé stefnandi látinn gjalda fyrir það að húsið hafi verið byggt þegar áhrif efnahagshrunsins voru mikil og hækkuðu bygg­ing­ar­kostnað óheyrilega. Ósanngjarnt sé að atriði sem stefnandi hafi ekki haft neina stjórn á leggi grunn að fasteignamati eignarinnar til frambúðar.

                Dómurinn getur ekki fallist á að skilja beri 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 þannig að það sé hreint og beint ólögmætt að miða við byggingarkostnað þess mann­virkis sem á að meta þótt sá kostnaður sé þekktur. Eins og stefnandi leggur áherslu á er Harpa einstök bygging sem á ekki sinn líka á landinu. Þrátt fyrir að ekki fengjust upp­lýs­ingar frá stefnanda sjálfum áður en fasteignamatsvirði hússins var ákveðið tókst stefnda Þjóð­skrá að afla sér allnákvæmra upplýsinga um byggingarkostnaðinn, sem voru engu að síður nokkrum hundraðshlutum lægri en þær sem stefnandi hefur síðar gefið upp.

                Þar sem upplýsingar um byggingarkostnað Hörpu eru til og húsið á ekki sinn líka hér á landi, þannig að sannarlega sambærilegar eignir eru ekki til, getur dóm­ur­inn ekki séð að stefndi Þjóðskrá hafi brotið gegn 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 og þar með lög­mæt­is­reglunni með því að leggja bygg­ing­ar­kostnað Hörpu sjálfrar til grund­vallar mati sínu.

                Ástæða þess að stefnandi telur ólögmætt að leggja byggingarkostnað Hörpu til grund­vallar og telur að túlka beri 2. mgr. 27. gr. þannig að leita beri viðmiðs í bygg­ing­ar­kostnaði sambærilegra eigna er sú, eins og áður segir, að með því sé stefnandi um ókomna tíð látinn gjalda þess að húsið hafi verið byggt á óhagstæðum tíma.

                Eins og kemur fram í gögnum sem stefndi Þjóðskrá lagði fram er ekki órjúfan­legt samhengi á milli byggingarkostnaðar húss og fasteignamatsvirðis þess. Framlögð gögn sýna að árið 2004 var fast­eignamat lægra en endurstofnverð án afskrifta. Á fyrri hluta ársins 2007 náði þetta tvennt jafnvægi en svo skildi á milli þannig að árið 2008 varð fast­eigna­mat hærra en endur­stofnverð. Þetta tvennt náði aftur jafnvægi fyrri hluta árs 2009 og frá þeim tíma lækkaði fasteignamat stöðugt til og með árinu 2011 en fram lagðar upp­lýs­ing­arnar ná ekki lengra enda er hér deilt um fasteignamat þess árs.

                Fram lögð gögn sýna þannig að þótt fasteignamat sérhæfðs atvinnuhúsnæðis byggi á endur­stofnverði hafa margföldunarstuðlar úr kerfum Þjóðskrár þau áhrif að fast­eigna­mat, sem er grundvallað á endurstofnverði, hækkar eða lækkar eftir markaðs­aðstæðum. Þessi gögn sýna einnig að sá sem byggir þegar byggingarvísitala er há ber ekki skaða af því þar sem stuðlar stofnunarinnar sjá til þess að markaðsaðstæður end­ur­spegl­ist í fast­eigna­mats­virði eignarinnar.

                Næst byggir stefnandi á því að Þjóðskrá hafi brotið gegn lögmætisreglunni með því að taka ekki með í matsaðferð sína tekjur af eignum sambærilegum Hörpu. Ekki standist að horfa annað hvort á byggingarkostnað eignar eða tekjur af henni heldur verði við matið að horfa til beggja þessara þátta.

                Stefndi, Þjóðskrá, hefur gert grein fyrir því að ekki hafi verið forsendur til þess að beita tekjuaðferð þar sem stofnunin eigi ekki nægilegt safn upplýsinga um tekjur af sér­hæfðum eignum sem af megi draga áreiðanlegar ályktanir um þær tekjur og því hafi ekki verið unnt að finna fasteignamatsvirði eignarinnar út frá tekjumati.

                Árið 2014 innleiddi stofnunin nýja aðferð við mat á atvinnuhúsnæði sem er ætlað fyrir verslun, skrifstofur og léttan iðnað, þar sem stofnunin taldi sig þá hafa aðgang að nægi­legu safni þinglýstra kaupsamninga og þinglýstra leigusamninga til þess að unnt væri að byggja á þeim líkan til þess að ákvarða fasteignamatsvirði atvinnu­húsnæðis sem væri ætlað til þessara sérstöku nota.

                Eftir sem áður hafði stofnunin ekki nægilegt safn upplýsinga um tekjur af öðrum sérhæfðum byggingum þar sem þó fer fram atvinnurekstur, til þess að unnt væri að draga af þeim áreiðanlegar ályktanir. Því verður ekki talið að stefndi Þjóðskrá hafi brotið gegn lögmætisreglunni með því að taka ekki inn í matið breytu sem hún hafði ekki áreiðanlegar upplýsingar um.

                Jafnframt verður ekki talið að með því að leggja ekki í umfangsmikla öflun gagna um leigusamninga um rými sem leigð eru út til tónleika- og ráðstefnuhalds hafi stefndi Þjóðskrá vanrækt rannsóknarskyldu sína. Svo langt verður rannsóknarskyldan ekki teygð.

                Dómurinn fellst ekki á að byggingarkostnaður Hörpu hafi verið ofáætlaður þannig að það geti valdið einhverri skekkju í niðurstöðunni sem máli skipti. Þegar litið er til þess að glerhjúpurinn er hið eiginlega ytra byrði hússins alls og hluti af burðar­virki þess, þar sem þakið hvílir á útveggjunum, er ekki unnt að fallast á að kostn­að­ur­inn við gerð hans eigi að vera undanskilinn byggingarkostnaði hússins.

                Eins og fram er komið hefur Þjóðskrá lagt fram gögn þess efnis að bygg­ing­ar­kostn­aður, það er reiknað endurstofnverð, og fasteignamat fylgist ekki að heldur geti stundum fylgst að en á öðrum tímum sveiflast í gagnstæðar áttir. Því er, eins og áður segir, ekki unnt að fallast á það með stefnanda að óhagstætt efnahagslegt árferði á bygg­ing­ar­tím­anum endur­spegl­ist í fasteignamatsvirði hússins.

                Stefnandi telur jafnframt að Þjóðskrá hafi brotið gegn reglunni um skyldu­bundið mat stjórnvalda þar sem stofnunin fylgi fyrir fram mótuðum reglum sem taki til allra bygginga sem falli í sama flokk í stað þess að beita atviksbundnara mati. Gegn þess­ari reglu brjóti hún einnig með því að taka ákveðna þætti undir matið en aðra ekki og beiti því ekki heildstæðu mati sem henni hljóti að vera skylt samkvæmt réttri túlkun laganna.

                Í 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 eru ekki tæmandi talin þau viðmið sem áhrif geta haft á mat á fasteignamatsvirði. Þegar litið er til 28. gr. verður að líta svo á að fyrst beri að leita viðmiða sem unnt er að festa hendur á, staðreyna og mæla, og af þeim viðmiðum skuli leggja til grundvallar þau viðmið sem best gögn eru til um.

                Þjóðskrá skal meta fasteignamatsvirði allra fasteigna í landinu, árlega. Þorri íbúð­ar­húsnæðis er metinn eftir hreinni markaðsaðferð, þ.e. samkvæmt fyrirmælum 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Engu að síður þróaði stofnunin 10 líkön til þess að taka sér­stakt tillit til og hafa sam­ræmi á milli mis­mun­andi markaðssvæða og eignaflokka.

                Atvinnuhúsnæði, þar á meðal sérhæfðar byggingar, hefur frá árinu 2001 verið metið með markaðsleiðréttu kostn­að­ar­mati. Árið 2014 var tekin upp ný aðferð til að meta þá tegund atvinnu­húsnæðis sem er nýtt undir verslanir, skrifstofur og léttan iðnað. Gerð voru líkön út frá þing­lýstum kaup- og leigusamningum fyrir þá eigna­flokka. Þetta er blönduð aðferð sem horfir bæði til gangverðs samkvæmt 1. mgr. 27. gr. og tekna samkvæmt 2. mgr. ákvæðisins.

                Þrátt fyrir þessa nýju aðferð vantar, eins og áður segir, nægjanlega traustar upp­lýs­ingar um tals­verðan fjölda bygginga sem hýsa atvinnustarfsemi og því verða þær ekki metnar eftir þessari aðferð. Þær bygg­ingar eru væntanlega taldar í þúsundum. Þeirra á meðal eru svonefndar sérhæfðar bygg­ingar.

                Dómurinn getur ekki fallist á það með stefnanda að túlka eigi regluna um skyldu­bundið mat stjórnvalda þannig að meta skuli allar þessar eignir til fast­eigna­mats­virðis eftir atviksbundnara mati en nú þegar fer fram.

                Markaðsleiðrétt kostnaðarmat er atviksbundið mat. Það byggir á byggingar­kostn­aði, í raun réttri afskrifuðu endurstofnverði byggingar. Sú breyta ræðst af sér­stöðu hvers húss, stærð og gerð þess, byggingarlagi, byggingarefnum, hversu mikið hefur verið vandað til innviða og ytra byrðis þess. Til byggingarkostnaðar telst einnig fylgifé en það eru þeir munir sem tilheyra mannvirki samkvæmt þeirri notkun sem það er ætlað til og almennt er gengið út frá að fylgi mannvirki af því tagi sem um er að ræða, sbr. 2. mgr. 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fast­eigna­mat.

                Þessi matsaðferð tekur einnig til­lit til markaðsaðstæðna því afskrifaða endur­stofn­verðið er margfaldað með svon­efndum almennum stuðli sem sýnir markaðsverð ákveð­inna húsagerða miðað við bygg­ingar­kostnað þeirra. Þessu til viðbótar kemur inn í matið stuðull sem tekur tillit til þess hvort húsið er byggt á besta stað eða á fáfarnari slóðum.

                Fasteignamatsvirði eigna er grundvöllur álagningar fasteignaskatts og annarra fast­eignagjalda. Á sviði skatta­réttar eru jafnræði skattþegna og svonefndur fyrir­sjáan­leiki talin vega svo þungt að þau réttlæti, frekar en á öðrum sviðum þar sem stjórn­völdum er falið mat, að stjórn­völd styðjist við fyrir fram mótaðar viðmiðunarreglur.

                Matsaðferðin, markaðsleiðrétt kostnaðarmat, tekur þannig tillit til þeirra sér­kenna hverrar byggingar sem endurspeglast í því hvort hún er ný, vönduð, glæsileg og þannig búin að hún sé á allan hátt framúrskarandi fyrir það verkefni sem henni er ætlað að hýsa eða gömul og byggð af vanefnum. Aðferðin tekur einnig tillit til ástands fast­eigna­markaðar. Þegar litið er til þessa, svo og þess að fasteignamat leggur grunn­inn að fasteignaskatti og að á sviði skattaréttar þykja verk­lags­reglur nauð­syn­legar við útfærslu mats­kenndra laga­ákvæða, hafnar dómurinn því að Þjóðskrá hafi við mat á fast­eigna­mats­virði Austur­bakka 2, Reykjavík, brotið gegn reglunni um skyldu­bundið mat stjórn­valda.

                Stefnandi byggir næst á því að stefndi Þjóðskrá hafi brotið gegn meginreglu stjórn­sýslu­réttar um jafnræði. Í tilefni af þessari málsástæðu hefur stefndi Þjóðskrá lagt fram nokkur skjöl. Þar eru bornar saman ýmsar upplýsingar um þær sérhæfðu bygg­ingar sem stefnandi ályktar út frá. Meðal þeirra upplýsinga eru endurstofnverð og afskrifað end­ur­stofn­verð, en byggingarnar eru reistar á árabilinu 1959-2011, svo og fast­eigna­mat, húsmat og lóðarmat, svo og hlutfallið milli húsmats og afskrifaðs endur­stofn­verðs.

                Þegar litið er til efnis þessara skjala verður ekki séð að þau rök sem stefnandi færir fyrir því að brotið hafi verið gegn jafnræðisreglu stjórnsýsluréttar styðjist við réttar forsendur. Af þeim sökum verður því hafnað að Þjóðskrá hafi brotið gegn þeirri reglu þegar hún lagði mat á fasteignamatsvirði Austurbakka 2, Reykjavík.

                Stefnandi byggir einnig á því að Þjóðskrá hafi brotið gegn meðalhófsreglu stjórn­sýsluréttar. Eins og fram er komið tók Þjóðskrá upp, 2014, nýja aðferð við að meta atvinnuhúsnæði sem er ætlað fyrir verslun, skrifstofur og léttan iðnað. Það staf­aði af því að þá taldi hún sig hafa nægilegt safn þinglýstra kaup- og leigusamninga um slíkt atvinnu­húsnæði, svo smíða mætti líkön sem meta mætti fasteignamatsvirði þess­arar tegundar atvinnu­hús­næðis með. Stefnandi telur að þar sem þessari aðferð hafi ekki verið beitt við mat á fast­eigna­matsvirði Hörpu, heldur eldri aðferð, sé fast­eigna­mat hússins of hátt. Í frétta­til­kynn­ingu sem Þjóðskrá birti 10. júní 2014 segir um áhrif þess­arar nýju mats­að­ferðar. „Sumar eignir hækka umtalsvert í mati, aðrar lækka og fast­eigna­mat enn ann­arra verður sam­bæri­legt því sem áður var.“

                Þessi matsaðferð byggir, eins og áður segir, á safni þinglýstra kaup- og leigu­samn­inga. Líkön sem mótuð eru á þeim grundvelli lýsa sambandi eiginleika þess­ara eigna við leiguverð ásamt því að meta samband leiguverðs og kaupverðs. Eins og áður segir er ekki til neitt sambærilegt safn þinglýstra kaup- og leigusamninga um sér­hæfðar byggingar sem unnt er að draga áreiðanlegar ályktanir af og af þeim sökum er ekki unnt að beita þess­ari aðferð um þær eignir. Þar fyrir utan skilar aðferðin hærra mati í sumum til­vikum, lægra í öðrum og enn öðrum óbreyttu mati.

                Þar sem ekki voru neinar forsendur til að beita þessari matsaðferð, og hún leiðir auk þess ekki ætíð til þess að fasteignamatsvirði atvinnuhúsnæðis lækki, getur dóm­ur­inn ekki séð að stefn­andi hafi sýnt fram á að Þjóð­skrá hafi brotið gegn meðal­hófs­reglu stjórn­sýslu­réttar með því að meta fast­eigna­mats­virði Hörpu ekki með henni.

                Stefnandi byggir loks á því að ótækt sé að kvöð sem hefur verið þinglýst á fast­eign­ina að Austurbakka 2 sé lögð til grundvallar mati á fasteignamatsvirði eignar­innar. Stefndi Þjóðskrá gerði grein fyrir því að kvöðin hefði ekki verið lögð til grund­vallar mati á fasteignamatsvirði Hörpu. Einvörðungu hefði verið bent á hana í umsögn til fast­eigna­matsnefndar vegna kæru stefnanda á fasteignamati 2011. Þar sem þessi kvöð var ekki einn þeirra þátta sem stefndi leit til við mat á fasteignamatsvirði eign­ar­innar þarf ekki að hafa frekari orð um þessa málsástæðu stefnanda.

                Þar sem dómurinn hefur hafnað öllum þeim málsástæðum sem stefnandi hefur fært fyrir þeirri kröfu að ógilda skuli úrskurð yfirfasteignamatsnefndar, 30. maí 2012, í máli nr. 10/2011, verður þeirri kröfu hans hafnað. Matsgerð, sem stefnandi aflaði undir rekstri þessa máls, þykir ekki hafa þýðingu fyrir niðurstöðu málsins.

                Þrátt fyrir þessa efnislegu niðurstöðu þykir rétt, þegar litið er til aðildar máls­ins, að hver aðili um sig ber sinn kostnað af málinu.

                Ingiríður Lúðvíksdóttir, settur héraðsdómari, kveður upp þennan dóm.

d ó m s o r ð

                Hafnað er þeirri kröfu stefnanda, Hörpu tónlistar- og ráðstefnuhúss ehf., að úrskurður yfirfasteignamatsnefndar, 30. maí 2012, í máli nr. 10/2011, verði ógiltur.

                Málskostnaður milli aðila fellur niður.