Fimmtudaginn 18. október 2007.
Nr. 521/2007.	Skarfaklettur ehf. (Jónas Þór Jónasson hdl.) gegn Byggðastofnun (Jóhannes Karl Sveinsson hrl.)

 

Kærumál. Þinglýsing.

S krafðist þess að stefna í máli hans gegn B yrði þinglýst á fasteignina Hafnarbraut 6, Blönduósi. Þegar litið var til þeirra atriða sem fram voru komin um ágreiningsefni málsins var ekki talið að fullnægt væri skilyrðum 1. mgr. 28. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978 til að fallast mætti á kröfu S um þinglýsingu stefnunnar. Var kröfu S því hafnað.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Hjördís Hákonardóttir og Páll Hreinsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 27. september 2007, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 9. október sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 24. september 2007, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að honum yrði heimilað að þinglýsa á fasteignina Hafnarbraut 6, Blönduósi stefnu í máli hans gegn varnaraðila. Kæruheimild er í 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðili krefst þess að heimilað verði að þinglýsa stefnu í málinu á fasteignina Hafnarbraut 6, Blönduósi. Þá krefst hann kærumálskostnaðar. 

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I.

Með auglýsingu í Morgunblaðinu 13. maí 2007 auglýsti varnaraðili fasteignina Hafnarbraut 6, Blönduósi til sölu og óskaði eftir tilboðum í hana. Með tölvupósti 18. maí 2007 gerði sóknaraðili tilboð að fjárhæð 37.000.000 krónur í fyrrgreinda fasteign. Forstöðumaður lögfræðisviðs varnaraðila gerði sóknaraðila gagntilboð að fjárhæð 40.000.000 krónur sem sóknaraðili samþykkti síðar sama dag. Forstöðumaðurinn svaraði samþykki sóknaraðila á þá leið: „ ... þá er kominn á kaupsamningur með okkur. Ég verð í sambandi eftir helgina í sambandi við uppsetningu á honum ... ”.

Skrifað var undir kaupsamninginn í starfsstöð varnaraðila Sauðarkróki 21. maí 2007. Af hálfu sóknaraðila er á því byggt að við undirritun kaupsamningsins hafi varnaraðili tjáð sóknaraðila í fyrsta sinn að undirritun sín þyrfti að vera með fyrirvara um samþykki stjórnar varnaraðila. Það væri hins vegar ekkert sem sóknaraðili þyrfti að hafa áhyggjur af, því öflun slíks samþykkis væri einungis formsatriði og hefði fyrirvarinn því í raun enga þýðingu. Hafi verið áréttað að fyrirvarinn breytti engu um kaupsamning aðila frá 18. maí 2007. Sóknaraðila hafi ekki litist vel á að skrifa undir kaupsamninginn með þessum fyrirvara en orð forstjóra og lögfræðings varnaraðila hafi fullvissað hann um að fyrirvarinn breytti í engu efni kaupsamningsins. Skrifaði varnaraðili því undir kaupsamninginn sem seljandi með „fyrirvara um samþykki stjórnar Byggðastofnunar.” Af hálfu varnaraðila er hins vegar á því byggt að ekki hafi verið dregið úr því við undirritun kaupsamningsins að samþykki stjórnar varnaraðila væri gildisskilyrði samningsins og að hvorugur fulltrúa varnaraðila á staðnum hefði heimild til þess að samþykkja söluna endanlega fyrir hönd stofnunarinnar. Hins vegar hafi sóknaraðila verið tjáð að starfsmönnum þætti líklegt að stjórnin samþykkti söluna miðað við reynslu síðustu ára.

Með tölvupósti 4. júní 2007 tilkynnti varnaraðili sóknaraðila að stjórn varnaraðila hefði hafnað „framkomnum tilboðum í Hafnarbraut 6, Blönduósi og [gefið] þeim 3 aðilum sem sent höfðu inn tilboð, kost á að ítreka tilboð sín eða bjóða aftur í eignina.” Sóknaraðili mótmælti ákvörðun varnaraðila og krafðist þess að varnaraðili stæði við gildan og bindandi kaupsamning sem hann taldi að komist hefði á með aðilum. Þessu hafnaði varnaraðili 8. júní 2007 og vísaði til þess að sóknaraðili hefði „skrifað undir kaupsamning þar sem fram [kæmi] skýr fyrirvari um samþykki stjórnar Byggðastofnunar.“ Stjórn Byggðastofnunar hefði ekki samþykkt kaupsamninginn og hefði bindandi kaupsamningur því ekki komist á með aðilum.

II.

Í dómsmáli því sem sóknaraðili hefur höfðað á hendur varnaraðila krefst hann þess að viðurkennt verði að í gildi sé bindandi kaupsamningur milli aðila frá 18. maí 2007 um kaup sóknaraðila á Hafnarbraut 6, Blönduósi og að varnaraðila verði gert að gefa út afsal til sóknaraðila fyrir fasteigninni gegn greiðslu umsamins kaupverðs, að viðlögðum dagsektum. Byggir sóknaraðili á því að bindandi kaupsamningur hafi komist á milli hans og varnaraðila 18. maí 2007, þegar hann tók gagntilboði varnaraðila um kaup hans á fasteigninni. Samningurinn hafi engum skilyrðum eða fyrirvörum verið háður og sé því skuldbindandi fyrir aðila. Þá byggir sóknaraðili á því að varnaraðili geti ekki borið fyrir sig hinn síðar tilkomna fyrirvara 21. maí 2007 þar sem það hafi ekki verið ætlun sóknaraðila að í honum fælist breyting á samningi aðila eða afturköllun hans. Hafi það verið ætlun varnaraðila hefði hann þurft að semja um það sérstaklega við sóknaraðila og beri hann hallann af sönnunarskorti um að svo hafi verið gert. Jafnframt heldur sóknaraðili fram að ekki sé unnt að byggja á umræddum fyrirvara vegna ákvæða III. kafla laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, einkum 33. og 36. gr. laganna.

III.

Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga getur dómari ákveðið með úrskurði að þinglýsa megi stefnu í máli er varðar réttindi yfir fasteign eða útdrætti úr stefnu. Markmið þessarar heimildar er að gera viðsemjendum þinglýsts eiganda viðvart um ágreining sem varðar réttindi yfir fasteign. Í athugasemdum með ákvæðinu í frumvarpi til þinglýsingalaga kemur fram að til þess að rétt sé að taka til greina kröfu um þinglýsingu stefnu þurfi aðstæður að vera svipaðar því sem 2. mgr. 27. gr. laganna gerir ráð fyrir. Sá sem þess krefst þarf því að færa fram veigamikil rök fyrir staðhæfingu um réttindi sín yfir viðkomandi fasteign, þótt ekki verði á því stigi máls tekin efnisleg afstaða til ágreinings aðila. Þegar litið er til þeirra atriða sem fram eru komin um ágreiningsefni máls þessa verður ekki talið að fullnægt sé skilyrðum til að fallast á kröfu sóknaraðila um að þinglýst verði stefnu í málinu á fasteignina Hafnarbraut 6, Blönduósi. Verður hinn kærði úrskurður því staðfestur.

Rétt er að aðilarnir beri hvor sinn kostnað af málinu fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Kærumálskostnaður fellur niður.

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 24. september 2007.

í máli nr. E-5092/2007:                                           Skarfaklettur ehf.

gegn

Byggðastofnun

Við þingfestingu máls þessa 4. september sl. krafðist stefnandi þess að dómurinn ákvæði með úrskurði að stefnu málsins mætti þinglýsa á Fasteignina Hafnarbraut 6, Blöndu­ósi með vísan til 28. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978. Stefndi mótmælti þessari kröfu stefnanda. Málinu var frestað til 11. september sl. til að gefa málsaðilum kostur á að gera grein fyrir kröfum sínum í þessum þætti málsins. Það var síðan tekið til úr­skurðar þann dag að afloknum munnlegum málflutningi.

Dómkröfur stefndu eru að hrundið verði kröfu stefnenda um að stefnu málsins megi þinglýsa.

Málavextir

Málavöxtum er lýst þannig í stefnu að með auglýsingu í Morgunblaðinu 13. maí 2007 hafi stefndi auglýst fasteignina Hafnarbraut 6, Blönduósi til sölu og óskað eftir til­boðum í hana. Ekki hafi komið fram að samþykki stjórnar stefnda þyrfti fyrir söl­unni. Stefnandi hafi með tölvubréfi föstudaginn 18. maí 2007 gert stefnda 37.000.000 króna tilboð í eignina. Stefndi hafi hafnað tilboðinu með tölvubréfi sama dag en gert stefn­anda gagntilboð að fjárhæð 40.000.000 króna. Stefnandi hafi tekið gagntilboði stefnda með tölvubréfi sama dag. Stefndi hafi tjáð stefnanda með tölvubréfi, einnig sama dag, að hann yrði í sambandi eftir helgina varðandi uppsetningu á kaup­samn­ingnum. Jafnframt hafi stefndi spurt stefnanda hvort hann þyrfti lán fyrir kaupunum eða hvort viðskiptabanki hans kæmi til með að fjármagna þau. Þá hafi stefndi boðið stefnanda að senda þeim “sem í húsinu eru” bréf þar sem þess væri krafist að þeir rýmdu húsnæðið. Stefnandi hafi þegið boðið. Með bréfi stefnda, mánudaginn 21. maí 2007, hafi Norðurströnd ehf. verið gert “vegna sölu eignarinnar” að rýma hana fyrir 1. júní 2007 en þann dag hafi stefnandi átt að fá fasteignina afhenta.

Sama dag, þann 21. maí 2007, hafi stefnandi og stefndi, á starfsstöð stefnda á Sauðár­króki, skrifað undir kaupsamning vegna kaupa stefnanda á eigninni. Við undir­ritun kaupsamningsins hafi stefnanda verið tjáð að undirritun stefnda þyrfti að vera með fyrirvara um samþykki stjórnar stefnda. Það væri hins vegar ekkert sem stefnandi þyrfti að hafa áhyggjur af því öflun slíks samþykkis væri einungis formsatriði og hefði fyrir­varinn því í raun enga þýðingu. Áréttað hafi verið að fyrirvarinn breytti engu kaup­samningi aðila frá 18. maí 2007. Stefnanda hafi hreint ekki litist vel á að skrifa undir kaupsamninginn með þessum fyrirvara, en orð forstjóra og lögfræðings stefnda hafi fullvissað hann um að fyrirvarinn breytti engu efni kaupsamningsins. Hafi stefn­andi því fallist á að skrifa undir samninginn með fyrirvaranum.

Stefnandi hafi að lokinni undirritun kaupsamningsins millifært fyrstu kaup­samn­ings­greiðsluna, 4.000.000 króna inná reikning stefnda, en þá millifærslu hafi hann framkvæmt úr tölvu forstöðumanns lögfræðisviðs stefnda. Í framhaldinu hafi stefndi afhent stefnanda kaupsamninginn og hafi stefnandi farið rakleiðis með samninginn til þing­lýsingar hjá sýslumanninum á Blönduósi. 

Með tölvubréfi stefnda 4. júní 2007 hafi stefnanda verið tjáð að stjórn stefnda hefði ákveðið að “hafna framkomnum tilboðum í Hafnarbraut 6, Blönduósi og gefa þeim 3 aðilum sem sent höfðu inn tilboð, kost á að ítreka tilboð sín eða bjóða aftur í eignina”. Stefnandi hafi strax mótmælt þessu við stefnda og ítrekað að bindandi samningur hafi verið kominn á milli aðila sem stefndi gæti ekki vikið frá.

Mótmælin hafi verið endurtekin með tölvubréfi lögmanns stefnanda 8. júní 2007. Hafi því verið lýst yfir að stefnandi teldi sig réttan og löglegan eiganda fast­eign­arinnar þar sem að bindandi kaupsamningur hefði komist á milli aðila með samþykki stefnanda á gagntilboði stefnda frá 18. maí 2007. Fyrirvarinn sem bætt hafði verið við samn­inginn eftir að bindandi samningur hafði komist á breytti engu í því sambandi. Stefndi hafi hafnað afstöðu stefnanda með tölvubréfi sama dag. Hafi stefndi vísað til þess að skrifað hafi verið undir kaupsamninginn með fyrirvara um samþykki stjórnar stefnda. Það samþykki hafi ekki fengist og þar með hafi stjórnin hafnað kaupunum.

Dómkröfur stefnanda

  Dómkröfur stefnanda eru að viðurkennt verði með dómi að í gildi sé bindandi kaup­samningur milli aðila frá 18. maí 2007 um kaup stefnda á Hafnarbraut 6, Blönduósi, fastanúmer hjá fasteignamati ríkisins 222-9251 og 225-9523, ásamt til­heyr­andi lóðarréttindum. Að stefndi verði dæmdur til að gefa út afsal til stefnanda fyrir fasteigninni gegn greiðslu umsamins kaupverðs kr. 40.000.000, að viðlögðum kr. 10.000 dagsektum til stefnanda frá dómsuppsögu til afhendingardags.

Málsástæður

Stefnandi styður kröfu sína um að fá heimild dómsins til að láta þinglýsa stefnu málsins þeim rökum, að nauðsynlegt sé að gera grandlausum viðsemjendum stefndu grein fyrir hagsmunaárekstri varðandi eignina.

Stefndi byggir á að ekki hafi komist á bindandi kaupsamningur á milli aðila. Lög­fræðingur í starfi hjá stefnda, sem sé opinber stofnun, geti ekki skuldbundið stofn­unina með tölvupóstsamskiptum á þann hátt að það komist á bindandi samningur um fast­eignaviðskipti.

Verði hins vegar talið að kaupsamningur hafi komist á milli aðila þann 18. maí, byggir stefndi á að hann hafi verið bundinn fyrirvara um samþykki stjórnar stefnda eins og fram komi í kaupsamningnum sem stefnandi undirritaði 21. sama mán­aðar. Það samþykki hafi ekki fengist og því sé samningurinn fallinn úr gildi.

Niðurstaða

Dómari getur samkvæmt 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga ákveðið með úrskurði að stefnu í máli sem varðar réttindi yfir fasteign, eða útdrætti úr stefnu í slíku máli, megi þinglýsa. Ákvæði þetta hefur verið skýrt á þá leið að heimildin til þinglýsingar stefnu sé því háð, að stefnandi færi veigamikil rök fyrir staðhæfingu um réttindi sín yfir henni, sbr. 2. mgr. 27. gr. þinglýsingarlaga.

Í máli þessu liggja fyrir tölvupóstsamskipti milli aðila dags. 18. maí 2007 varðandi kaup stefnanda á fasteigninni Hafnarbraut 6, Blönduósi og kaupsamningur milli aðila um fasteignina sem dagsettur er 21. maí 2007. Kaupsamningurinn er með fyrirvara um samþykki stjórnar stefnda og fyrir liggur að samþykki stjórnar stefnda fyrir kaupunum fékkst ekki. Þegar það er virt þykir stefnandi ekki hafa fært svo veigamikil rök fyrir staðhæfingu sinni um að hann hafi öðlast slík réttindi yfir hinni um­deildu fasteign að fullnægt sé skilyrðum 2. mgr. 27. gr. þinglýsingarlaga til að taka kröfu hans til greina. Samkvæmt því verður að hafna kröfu stefnanda.

Þorgerður Erlendsdóttir héraðsdómari kveður upp úrskurðinn.

                                                                 Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu stefnanda Skarfakletts ehf. um að stefnu málsins megi þinglýsa á fasteignina Hafnarbraut 6, Blönduósi.