Miðvikudaginn 7. janúar 2015
Nr. 849/2014.	Emilija Aleksandraviciene (Óskar Sigurðsson hrl.) gegn Zakaria Elías Anbari (enginn)

Kærumál. Aðför. Útburðargerð.

Staðfestur var úrskurður héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu E um að Z yrði borinn út úr tiltekinni fasteign, sem E var þinglýstur eigandi að. Í ljósi atvika málsins var talið að óvissa væri um raunverulegan eignarrétt að fasteigninni sem leiddi til vafa um rétt E til aðfarargerðarinnar. Um réttindi málsaðila hvað þetta varðaði yrði ekki skorið í útburðarmáli sem rekið væri samkvæmt 12. kafla laga nr. 90/1989 um aðför og á grundvelli þeirrar takmörkuðu sönnunarfærslu sem fram færi í slíkum málum. Var því talið að varhugavert væri að láta gerðina ná fram að ganga, sbr. síðari málslið 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Þorgeir Örlygsson og Benedikt Bogason og Ingveldur Einarsdóttir settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 7. desember 2014 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 19. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 1. desember 2014, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að varnaraðili yrði borinn út úr fasteigninni að Safamýri 46 í Reykjavík, fastanúmer 201-4782, með beinni aðfarargerð. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að framangreind krafa sín verði tekin til greina. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Kærumálskostnaður verður ekki dæmdur.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Kærumálskostnaður fellur niður.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 1. desember 2014.

Mál þetta, sem barst Héraðsdómi Reykjavíkur með aðfararbeiðni 14. apríl 2014, var tekið til úrskurðar að loknum munnlegum málflutningi 11. nóvember sl.

Sóknaraðili er Emilija Aleksandraviciene, Rauðarárstíg 26, Reykjavík.

Varnaraðili er Zakaria Elías Anbari, Safamýri 46, Reykjavík.

Sóknaraðili krefst þess að varnaraðili verði, ásamt öllu því sem honum tilheyrir, borinn út úr fasteigninni að Safamýri 46 í Reykjavík, fastanúmer 201-4782, með beinni aðfarargerð. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi. Að lokum krefst sóknaraðili þess að fjárnám verði heimilað hjá varnaraðila fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Þá krefst hann málskostnaðar úr hendi sóknaraðila samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.

I

Málavextir

Málsaðila greinir nokkuð á um málavexti. Þau munu hafa hafið sambúð árið 2002 eða 2003. Á árinu 2005 festi sóknaraðili kaup á íbúðinni að Safamýri 46, Reykjavík, fasteignanúmer 201-4782 með kaupsamningi 13. apríl 2005 og var afsal gefið út fyrir íbúðinni 15. júní 2005. Er sóknaraðili þinglýstur eigandi íbúðarinnar. Varnaraðili heldur því fram í málinu að um málamyndagerning hafa verið að ræða þar sem hann hafi á þeim tíma er kaupin áttu sér stað ekki getað staðist greiðslumat. Sóknaraðili hafi því verið skráður kaupandi fasteignarinnar til málamynda en varnaraðili hafi verið raunverulegur eigandi hennar. Tvö lán hjá Kaupþingi banka hf., nú Arion banka, vegna eignarinnar hafi einnig af þessum sökum verið á hennar nafni og eitt lán hjá Byr Sparisjóði hafi verið á nafni félagsins Casa-spil ehf., félags í eigu varnaraðila. Lánin tvö í Arion banka hf. hafi verið sameinuð í eitt lán á árinu 2011 og varnaraðili hafi svo greitt upp lánið hjá Byr Sparisjóði.

Aðilar bjuggu saman í íbúðinni að Safamýri 46 frá afhendingu hennar þar til slitnaði upp úr sambúð þeirra á vormánuðum 2006. Sóknaraðili flutti þá úr íbúðinni en varnaraðili bjó þar áfram. Greitt var af lánum vegna eignarinnar fram til ársins 2011 en þau hafa verið í vanskilum síðan.

Sóknaraðili tilkynnti varnaraðila um uppsögn leigusamnings með bréfi 4. apríl 2013. Var þar bent á að uppsögnin tæki gildi frá næstu mánaðamótum að telja og að honum bæri því að flytja út úr íbúðinni eigi síðar en 2. maí 2014. Í bréfinu áskildi sóknaraðili sér allan rétt á hendur varnaraðila þ. á m. að rifta leigusamningi aðila og gera kröfu um að hann yfirgæfi íbúðina án fyrirvara, kæmi í ljós að hann stæði ekki við skyldur sínar samkvæmt samningnum.

Með greiðsluáskorun frá Arion banka hf. 27. maí 2013 var sóknaraðili krafin um gjaldfelldan höfuðstól áhvílandi láns á íbúðinni sem var í vanskilum frá janúar 2013. Sóknaraðili krafðist þess með bréfi 7. ágúst 2013 að varnaraðili stæði þá þegar skil á gjaldföllnum afborgunum á áhvílandi láni íbúðarinnar en þá voru gjaldfallnar sex afborganir. Að öðrum kosti yrði leigusamningi aðila rift án fyrirvara.

Varnaraðili varð ekki við þeirri áskorun og tilkynnti sóknaraðili honum um riftun leigusamningsins 26. ágúst 2013. Var þar skorað á varnaraðila að rýma húsnæðið innan sjö sólarhringa frá dagsetningu bréfsins en að öðrum kosti myndi sóknaraðili leita atbeina dómstóla til að fá varnaraðila borinn út úr húsnæðinu.

Varnaraðili mótmælti því með bréfi 7. október 2013 að hann væri leigjandi íbúðarinnar, heldur væri hann eigandi hennar. Enginn leigusamningur hafi verið gerður um eignina og hann hafi ekki greitt sóknaraðila neina leigu. Hann hafi á hinn bóginn greitt allar afborgarnir af fasteigninni, fasteignagjöld og tryggingar og staðið straum af breytingum til að fá íbúðina samþykkta, lögfræðikostnað vegna vanskila á lánum og greitt upp áhvílandi lán. Kaup sóknaraðila á íbúðinni hafi verið málamyndagerningur. Sóknaraðili ætti því ekkert tilkall til eignarinnar og gerði varnaraðili þá kröfu að fasteignin yrði færð á hans nafn. Kvaðst hann myndu leita aðstoðar dómstóla í þeim efnum yrði sóknaraðili ekki við þeirri kröfu hans.

Sóknaraðili ítrekaði riftun á leigusamningi með bréfi 2. apríl 2014 og var varnaraðila gefinn frestur til 10. sama mánaðar til að rýma húsnæðið. Varnaraðili varð ekki við því og hefur sóknaraðili leitað atbeina dómstóla til að fá hann borinn út úr fasteigninni með beinni aðfarargerð.

Aðalmeðferð málsins sem fyrirhuguð var 6. október sl. var frestað utan réttar vegna lögmanns varnaraðila.

II

Málsástæður og lagarök sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst vera eigandi fasteignarinnar að Safamýri 46 í Reykjavík samkvæmt kaupsamningi 13. apríl 2005. Afsal hafi verið gefið út fyrir eigninni 15. júní sama ár. Sóknaraðili sé í samræmi við þetta skráður og þinglýstur eigandi fasteignarinnar. Hún sé því réttur og löglegur eigandi hennar og sé sá réttur eins skýr og hugsast geti.

Sóknaraðili kveðst á þeim tíma er kaupin áttu sér stað hafa verið í sambandi við varnaraðila en þau hafi kynnst á árinu 2002 og fljótlega hafið búskap. Hafi þau búið í leiguhúsnæði fyrstu árin eða allt þar til hún hafi fest kaup á umræddri íbúð. Þegar slitnaði upp úr sambandi þeirra á vormánuðum 2006 hafi hún flutt út úr íbúð sinni en varnaraðili dvalist þar áfram.

Aðilar hafi samið svo um 24. september 2007 með svonefndri kvöð að andvirði íbúðarinnar skyldi ráðstafa með tilteknum hætti ef hún seldist fyrir 15. febrúar 2008. Skyldi því einkum ráðstafað til uppgreiðslu áhvílandi lána á íbúðinni. Færi svo að íbúðin seldist ekki fyrir tilgreindan tíma yrði varnaraðila heimilað að leysa til sín íbúð sóknaraðila gegn nánar tilgreindum greiðslum og skyldi hann tilkynna sóknaraðila þar um eigi síðan en 29. febrúar 2008 kysi hann að nýta sér heimildina. Það hafi varnaraðili ekki gert og hefur hann hafst við í íbúð sóknaraðila. Varð að samkomulagi með aðilum að hann greiddi sóknaraðila leigu fyrir afnot af íbúðinni og skyldi leigan vera í formi afborgana á áhvílandi lánum og opinberum gjöldum. Ekki hafi verið samið skriflega um leiguna. Þar sem enginn skriflegur leigusamningur hafi verið gerður verði ekki hjá því komist að líta svo á að komist hafi á munnlegur og þar með ótímabundinn leigusamningur um íbúðina í skilningi 1. mgr. 10. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 með þeim lögfylgjum er því fylgja.

Varnaraðili hafi ekki hirt um að greiða gjaldfallnar afborganir á áhvílandi lánum fasteignarinnar þrátt fyrir áskoranir þar um. Þá hafi varnaraðili ekki heldur staðið í skilum með opinber gjöld af eigninni. Hafi svo farið að sóknaraðila hafi borist tilkynning um nauðungarsölu fasteignarinnar í ársbyrjun 2014 og hafi uppboð verið fyrirhugað 30. apríl 2014.

Sóknaraðili kveðst hafa komið að íbúð sinni 1. apríl 2014 ásamt manni sínum og bróður þar sem hún hugðist lagfæra útidyrahurð hennar. Varnaraðili hafi meinað henni að sinna því viðhaldi og hafi svo farið að kalla þurfti til lögreglu. Hafi sóknaraðila þá verið ljóst að varnaraðili hugðist í engu sinna áskorunum hennar eða tilmælum um að yfirgefa íbúðina.

Sóknaraðili kveður fullyrðingar varnaraðila um að hann sé eigandi fasteignarinnar að vettugi virðandi enda séu þær ekki studdar nokkrum gögnum. Stangist þær og á við 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup um að samningar um fasteignir skuli vera skriflegir. Þau réttindi sem varnaraðili hafi átt til umræddrar fasteignar hafi verið óbein í formi leiguréttinda. Þau hafi á hinn bóginn liðið undir lok við riftun sóknaraðila á leigusamningnum. Varnaraðili eigi því engan rétt til fasteignarinnar og dvelji þar í fullkomnu leyfisleysi. Á meðan sé sóknaraðila fyrirmunað að nýta sér eignina og þurfi auk þess að semja við lánastofnanir og opinbera aðila til að forða því að eignin verði seldi nauðungarsölu.

Þar sem ekki hafi verið gerður skriflegur samningur um eignina hafi komist á ótímabundinn leigusamningur milli aðila sbr. 1. mgr. 10. gr. laga nr. 36/1994 sem aftur hafi haft það í för með sér að öll ákvæði þeirra laga hafi gilt um réttarsamband aðila. Í samræmi við 2. mgr. lagagreinarinnar hafi fjárhæð leigunnar numið afborgunum af áhvílandi lánum og opinberum gjöldum fasteignarinnar. Um þetta hafi verið samið milli aðila sem best sjáist á því að varnaraðili greiddi umsamdar leigugreiðslur um árabil.

Í samræmi við ákvæði laga nr. 36/1994 hafi sóknaraðila verið fyrirmunað að segja upp leigusamningnum með skemmri fyrirvara en einu ári, sbr. 1. mgr. 56. gr. þeirra. Eftir að varnaraðili vanefndi samninginn af sinni hálfu með því að greiða ekki umsamdar leigugreiðslur hafi sóknaraðili nýtt sér heimild 1. töluliðar 1. mgr. 61. gr. laganna til að rifta leigusamningnum að undangenginni áskorun þar um. Bendir sóknaraðili sérstaklega á að þegar um vanskil á leigu sé að ræða sé ekki nauðsynlegt að riftun fari fram innan tveggja mánaða frá því að leigusala varð kunnugt um vanefndir leigjanda sbr. 2. mgr. lagagreinarinnar.

Sóknaraðili kveðst því í einu og öllu hafa farið að lögum við slit á réttarsambandi sínu við varnaraðila. Þrátt fyrir það haldi hann áfram að nýta sér þinglýsta eign sóknaraðila í algjöru heimildarleysi og án endurgjalds í nokkurri mynd. Þar sem varnaraðili hafi ekki sinnt þeirri skyldu sinni að yfirgefa fasteign sóknaraðila að Safamýri 46, fasteignanúmer 201-4782 sé henni nú nauðsynlegt að fá varnaraðila borinn út úr fasteigninni með beinni aðfarargerð sbr. 1. mgr. 78. gr., sbr. og 72 gr. laga nr. 90/1989.

Um lagarök vísar sóknaraðili til ákvæða húsaleigulaga nr. 36/1994, einkum 10., 56. og 61. gr. þeirra, Þá vísar hann til ákvæða laga nr. 90/1989 um aðför, einkum 72. og 78. gr. þeirra. Jafnframt vísar hann til ákvæða laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og um málskostnað til laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

III

Málsástæður og lagarök varnaraðila

Varnaraðili mótmælir málsatvikalýsingu sóknaraðila sem rangri. Hið rétta sé að málsaðilar hafi hafi sambúð árið 2003 og árið 2005 hafi varnaraðili ákveðið að kaupa fasteignina að Safamýri 46 í Reykjavík. Á þeim tíma hafi varnaraðili ekki verið í stöðu til að standast greiðslumat vegna fasteignarinnar og því hafi sóknaraðili samþykkt að vera skráður kaupandi fasteignarinnar til málamynda en varnaraðili yrði raunverulegur eigandi hennar. Ráða megi af aðfararbeiðni að það sé óumdeilt að gerðarþoli hafi alla tíða staðið straum af öllum kostnaði af rekstri fasteignarinnar, þ.e. lánum, tryggingum, fasteignagjöldum, hússjóði, rafmagni, hita, endurbótum og öðrum kostnaði.

Kaupsamningur hafi verið gerður um eignina 13. apríl 2005 og afsal gefið út 15. júní sama ár. Kaupin hafi verið fjármögnuð með þremur lánum. Þannig hafi 80% kaupverðsins verið greidd með láni sem tekið hafi verið hjá Kaupþingi banka hf., upphaflega að fjárhæð 10.640.000 krónur, og 10% með láni frá sama banka, upphaflega að fjárhæð 1.360.000 krónur. Að lokum hafi eitt 10% lán hafi verið tekið í viðbót hjá Byr-sparisjóði, upphaflega að fjárhæð 1.500.000 krónur, en skuldari þess hafi verið Casa-spil ehf. sem sé félag í eigu varnaraðila. Eftir að slitnað hafi upp úr sambandi aðila hafi varnaraðili búið áfram í íbúðinni með fjölskyldu sinni. Lánin á eigninni hafi fyrst farið í vanskil í kjölfar bankahrunsins á haustmánuðum 2008. Varnaraðili hafi þó komið þeim aftur í skil og á árinu 2011 hafi lánin frá Arion banka verið sameinuð í eitt lán og varnaraðili hafi þá greitt jafnframt upp lánið frá Byr sparisjóði.

Auk þess að greiða beinan kostnað af rekstri fasteignarinnar, eins og áður sé getið, hafi varnaraðili gert umfangsmiklar lagfæringar og breytingar á eigninni og staðið einn að öllum þeim kostnaði. Eitt af markmiðum endurbótanna hafi verið að fá íbúðina samþykkta og kveðst varnaraðili hafa lagt inn byggingarleyfisumsókn þess efnis til Reykjavíkurborgar 28. nóvember 2012 og hafi hún verið samþykkt 14. febrúar 2013.

Varnaraðili kveðst hafa mótmælt þeirri afstöðu sóknaraðila að hún væri eigandi eignarinnar og hann leigjandi hennar í bréfi 7. október 2013. Þau mótmæli hafi hún virt að vettugi og ekki svarað þeim efnislega. Kveðst varnaraðili því hafa hætt að greiða afborganir af eigninni þar til málið leystist í kjölfar þess að honum hafi orðið ljóst að sóknaraðili ætlaði að sölsa undir sig eignina með ólögmætum hætti á grundvelli „ímyndaðs“ leigusamnings um hana. Málið hafi á hinn bóginn dregist á langinn vegna óhagganlegrar afstöðu sóknaraðila.

Varnaraðili hafnar því að komist hafi á leigusamningur milli aðila. Ekki hafi verið gerður leigusamningur um eignina, hvorki skriflegur né munnlegur. Þá mótmælir varnaraðili því sem fram komi í aðfararbeiðni um að í kjölfar þess að varnaraðili hafi ekki nýtt kaupheimild samkvæmt kvöð hafi aðilar komist að samkomulagi um leigu á íbúðinni í formi afborgana af lánum og opinberum gjöldum. Sóknaraðili hafi ekki gert nokkurn reka að því að útskýra hvar, hvenær og hvernig þessi leigusamningur hafi átt að hafa orðið til og ekki lagt fram nein gögn því til stuðnings. Þá sé ekkert í málatilbúnaði sóknaraðila sem útskýri af hverju varnaraðili hafi greitt átölulaust allan annan kostnað af eigninni, t.d. hússjóð, tryggingar og endurbætur ef leigan hefur eingöngu verið í formi afborgana af lánum og opinberum gjöldum.

Varnaraðili kveður sóknaraðila líta fram hjá meginreglu 4. gr. laga nr. 36/1994 um að húsaleigusamningar skuli vera skriflegir. Undanþágureglu 1. mgr. 10. gr. laganna, sem sóknaraðili vísi til, beri að skýra þröngt. Í síðarnefndu greininni segi eingöngu að ótímabundinn samningur hafi komist á hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan samning. Ekkert í málinu bendi til þess að slíkt hafi verið vanrækt enda hafi gerð leigusamnings aldrei komið til umræðu. Sóknaraðili beri hallann af því að ekki hafi verið gerður skriflegur samningur. Hann beri sönnunarbyrði fyrir því að munnlegur samningur hafi komist á, sem síðan hafi verið vanrækt að gera skriflega.

Þá stangist meint samkomulag aðila um að samningur væri ekki skriflegur á við 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Samkomulag aðila hafi verið með þeim hætti að gera hefði þurft skriflegan kaupsamning og afsal síðar meir þegar skilyrði væru komin fram fyrir því að varnaraðili gæti skráð eignina á sitt nafn. Því hafi ekki verið þörf á neinum skriflegum samningi fyrr en að því kæmi og því fráleitt að túlka það svo að þá væri kominn á leigusamningur milli aðila. Gögn málsins styðji ekki staðhæfingu sóknaraðila um munnlegan leigusamning. Um þetta vísar varnaraðili til þess að aðilar höfðu komist að samkomulagi um að flytja eignina yfir á nafn varnaraðila gegn 1.000.000 króna greiðslu en sóknaraðili hafi fallið frá því á síðustu stundu.

Þá hafnar varnaraðili því að nokkurt samþykki hafi legið fyrir um að hin meinta leiga skyldi nema afborgunum lána og opinberum gjöldum af fasteigninni eins og haldið sé fram í aðfararbeiðni en samkvæmt 2. mgr. 10. gr. húsaleigulaga segi að upphæð leigu teljist sú fjárhæð sem leigusali geti sýnt fram á að leigjandi hafi samþykkt. Líta verði til þess að venja er að leiga fyrir íbúðarhúsnæði sé greidd í peningum, þ.e. fastri fjárhæð sem stundum sé bundin við breytingar á vísitölu. Allar undantekningar frá því verði að teljast óvenjulegar og hvíli enn ríkari skylda á sóknaraðila að sýna fram á að leigjandi hafi samþykkt slíka ráðstöfun. Takist það ekki verði hann að bera hallann af því.

Í aðfararbeiðni sé því haldið fram að sóknaraðili telji leigusamning hafa komist á í byrjun árs 2008 í kjölfar þess að ekki hafi verið nýtt kaupheimild samkvæmt kvöð. Af gögnum málsins megi ræða að sóknaraðili hafi fyrst haldið því fram að um leigusamning hafi verið að ræða með bréfi lögmanns hennar 4. apríl 2013, þ.e. fimm árum síðar. Á þessu tímabili hafi skuldabréfin margoft verið í vanskilum en þá hafi sóknaraðili ekki talið sér í hag að halda því fram að um leigusamning væri að ræða enda hafi íbúðin þá verið yfirveðsett og varnaraðili hafi komið lánunum aftur í skil. Það sé ekki fyrr en varnaraðili hafi greitt upp eitt lán, sameinað tvö lán í eitt hagstæðara og gert endurbætur á íbúðinni þannig að hún væri samþykkt og því verðmætari að sóknaraðili sjái sér hag í því að halda því fram að um leigusamning sé að ræða til að sölsa undir sig eign varnaraðila. Þá hafi sóknaraðli komið með látum á heimili varnaraðila og haft þar í frammi ógnandi framkomu gagnvart varnaraðila sem hafi verið einn heima með unga dóttur sína.

Alla tíð hafi verið farið þannig með eignina eins og varnaraðili væri raunverulegur eigandi hennar. Hann hafi greitt allan kostnað af rekstri hennar, viðhaldi og breytingum. Þá hafi hann komið sjálfur fram gagnvart öllum, þ. á m. kröfuhöfum, vegna reksturs fasteignarinnar án mikilla afskipta sóknaraðila.

Varnaraðili kveður tilvísanir sóknaraðila til uppsagnar- og riftunarákvæða húsaleigulaga enga þýðingu hafa í málinu enda hafi sóknaraðila verið gert það ljóst með bréfi 7. október 2013 að hann teldi engan leigusamning til staðar og hafi sóknaraðili ekki andmælt því efnislega eftir það fyrr en með aðfararbeiðni í máli þessu.

Varnaraðili hafi haft vonir um að hægt væri að leysa úr málinu og orðið yrði við kröfu hans um að eignin yrði færð á hans nafn svo hann gæti byrjað að greiða aftur af lánunum. Varnaraðili muni fara fram á það að framhaldsuppboði á eigninni verði frestað þar til niðurstaða fáist í þessu máli og mun jafnframt höfða mál til viðurkenningar á eignarrétti sínum á fasteigninni.

Með hliðsjón af öllu framangreindu telur varnaraðili ljóst að krafa sóknaraðila sé engan veginn svo skýr og ótvíræð að hægt sé að fullnægja henni með beinni aðfarargerð samkvæmt 78. gr. laga nr. 90/1989. Réttmæti kröfu hennar sé langt frá því að vera svo skýrt að jafna megi til þess að dómur hafi gengið um hana og sé því varhugavert að beiðnin nái fram að ganga, sbr. 3. mgr. 83. gr. laganna. Af þessum sökum beri að hafna beiðni sóknaraðila um útburð varnaraðila úr umræddri fasteign.

Varnaraðili mótmælir kröfu sóknaraðila um að heimilað verði að fjárnám verði gert fyrir kostnaði af væntanlegri gerð enda sé sú krafa hvorki rökstudd né vísað til þess á hvaða lagaákvæðum hún byggi.

Um lagarök vísar varnaraðili til ákvæða húsaleigulaga nr. 36/1994, einkum 4. og 10. gr. þeirra, laga nr. 90/1989 um aðför, einkum 78. og 79. gr. þeirra, fasteignakaupalaga nr. 40/2002, aðallega 7. gr. þeirra og laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, svo sem XXI kafla laganna um málskostnað.

IV

Niðurstaða

Í máli þessu krefst sóknaraðili þess að varnaraðili verði með beinni aðfarargerð borinn út úr fasteigninni að Safamýri 46 í Reykjavík, fastanúmer 201-4782, á grundvelli 78. gr., sbr. 72. gr., laga nr. 90/1989 um aðför. Byggir sóknaraðili á því að hún sé þinglýstur eigandi eignarinnar og réttur hennar skýr og ótvíræður. Byggir hún og á því að komist hafi á leigusamningur um eignina. Hún hafi í einu og öllu farið að ákvæðum húsaleigulaga nr. 36/1994 um uppsögn hans og riftun en sé með ólögmætum hætti aftrað að neyta þeirra réttinda sem hún eigi til eignarinnar, þar sem varnaraðili neiti að rýma og afhenda húsnæðið. Varnaraðili mótmælir kröfunni og byggir á því að aldrei hafi komist á leigusamningur milli aðila, hvorki munnlegur né skriflegur, enda sé hann í raun eigandi íbúðarinnar en ekki sóknaraðili. Kveðst varnaraðili alla tíð hafa greitt af lánum vegna íbúðarinnar sem og önnur gjöld vegna hennar en við kaup eignarinnar hafi verið gengið svo frá málum að sóknaraðili yrði skráður þinglýstur eigandi hennar þar til hægt væri að breyta skráningunni í rétt horf. Þá hafi hann staðið að breytingum á íbúðinni sem eigandi hennar og fengið þær samþykktar.

Samkvæmt 1. mgr. 78. gr. laga 90/1989 gildir það almenna skilyrði fyrir beinni aðfarargerð að réttmæti kröfu sóknaraðila sé það ljóst að sönnur fyrir því verði færðar með þeim gögnum sem aflað verður fyrir dómi samkvæmt reglum 83. gr. sömu laga.

Í máli þessu liggur fyrir að sóknaraðili er þinglýstur eigandi eignarinnar að Safamýri 46 í Reykjavík, fasteignanúmer 201-4782. Þá er óumdeilt að sóknaraðili er tilgreindur skuldari á lánum sem tekin voru hjá Kaupþing banka hf., nú Arion banka, vegna kaupa á fasteigninni.

Sóknaraðili hefur haldið því fram að í kjölfar þess að varnaraðili hafi ekki nýtt kaupheimild samkvæmt kvöð sem undirrituð hafi verið 24. september 2007 hafi komist á munnlegur leigusamningur milli aðila þar sem svo hafi um samist að varnaraðili greiddi leigu sem næmi afborgunum af áhvílandi lánum og opinberum gjöldum fasteignarinnar. Það sé til marks um þetta samkomulag aðila að varnaraðili hafi greitt umsamdar leigugreiðslur um árabil. Varnaraðili hefur mótmælt því að samningur hafi komist á þeirra í millum enda hafi varnaraðili ekki haldið því fram að svo hafi verið fyrr en á árinu 2013 en varnaraðili hafi verið í íbúðinni allt frá því að sambúð aðila lauk á árinu 2006.

Í málinu liggur fyrir umrætt skjal sem ber yfirskriftina „KVÖÐ Yfirlýsing um ráðstöfun fjármuna og handveð í kröfum“. Samkvæmt skjalinu skyldu lán hjá Kaupþingi banka hf. á 1. og 2. veðrétti, annað frá 13. apríl 2005 og upphaflega að fjárhæð 10.640.000 krónur og hitt frá 13. maí 2005 og upphaflega að fjárhæð 1.360.000 krónur, greiðast upp, flytjast yfir á aðra eign eða yfirtakast seldist eignin fyrir 15. febrúar 2008. Þá skyldi andvirði íbúðarinnar ráðstafað til uppgreiðslu láns frá 13. apríl 2005, upphaflega að fjárhæð 1.500.000 krónur. Sóknaraðili skyldi fá í sinn hlut 1.000.000 króna auk þeirra fjármuna sem kynnu að losna vegna veðflutnings áhvílandi lána. Þá skyldi varnaraðili fá í sinn hlut í peningum eftirstöðvar kaupverðsins að teknu tilliti til lokauppgjörs vegna sölunnar. Færi svo að íbúðin seldist ekki fyrir þann tíma væri varnaraðila heimilt að leysa til sín eignina og fá útgefið afsal fyrir henni gegn uppgreiðslu á veðskuld á 2. veðrétti eignarinnar, greiðslu fjármuna að jafnvirði stöðu láns á 1. veðrétti við afhendingu eignarinnar, uppgreiðslu á láni frá 13. apríl 2005, upphaflega að fjárhæð 1.500.000 krónur, auk peningagreiðslu til sóknaraðila að fjárhæð 1.000.000 króna. Hygðist varnaraðili nýta sér „þessa heimild“ skyldi hann tilkynna sóknaraðila þar um eigi síðan en 29. febrúar 2008. Að lokum sagði að varnaraðili skuldbindi sig til þess að halda í skilum rekstrarkostnaði eignarinnar fram að afhendingu hennar, þ.e. vegna rafmagns, hita, húsgjalda, fasteignagjalda og annarra slíkra gjalda sem varði eignina, hvaða nafni sem þau nefnist.

Dómurinn telur að yfirlýsingu þessa verði að skilja sem svo að með henni hafi aðilar þessa máls ætlað sér að ganga frá fjárhagsmálefnum sínum og réttarsambandi vegna eignarinnar að Safamýri 46. Ekki er unnt að álykta með ótvíræðum hætti af orðalagi skjalsins, eða heildstætt af efni þess, að þar komi sóknaraðili fram sem eigandi eignarinnar gagnvart varnaraðila. Er þar sérstaklega haft í huga að í yfirlýsingunni er kveðið á um það að varnaraðili skyldi fá í sinn hlut eftirstöðvar kaupverðsins að teknu tilliti til lokauppgjörs vegna sölunnar seldist eignin fyrir 15 febrúar 2008. Þá liggja ekki fyrir skýrar upplýsingar um hvernig lán 1195-74-032820 frá 13. apríl 2005 og upphaflega að fjárhæð 1.500.000 krónur tengist kaupum á eigninni, á hvers nafni það var og hvar það var tekið og hvers vegna það skyldi greiðast upp með eftirstöðvum kaupverðsins en umrætt lán virðist ekki hafa hvílt á eigninni. Ljóst er því að atvik að gerð skjalsins eru óljós og efni skjalsins einnig hvað ofangreint varðar.

Yfirlýsing þessi mun samkvæmt efni sínu ekki að fullu hafa komið til framkvæmda en það sem fram er komið í málinu bendir til þess að varnaraðili hafi áfram innt af hendi greiðslur af lánum og greitt eitt þeirra upp. Þótt gögn málsins séu óljós um þetta og engin leið að henda reiður á því hvað var greitt og hvenær og hvaða fjárhæðir er um að ræða telur dómurinn ósannað að greiðslur varnaraðila hafi átt sér stað á grundvelli munnlegs leigusamnings sem komist hafi á milli aðila í kjölfar yfirlýsingarinnar. Þrátt fyrir að sóknaraðili sé þinglýstur eigandi eignarinnar og lán sem á eigninni hvíla séu á hennar nafni verður að telja að vegna atvika málsins og í ljósi efnis þeirra skjala sem liggja fyrir dóminum, sérstaklega ofangreindrar yfirlýsingar, að óvissa sé um raunverulegan eignarrétt að íbúðinni. Veldur sú óvissa vafa um rétt sóknaraðila til umbeðinnar gerðar sem leysa þarf úr með efnisdómi um réttindi aðila. Úr réttarstöðu aðila að þessu leyti verður því ekki skorið í útburðarmáli sem rekið er samkvæmt 12. kafla laga nr. 90/1989 og á grundvelli þeirra takmörkuðu sönnunarfærslu sem gert er ráð fyrir í málum af þessu tagi og tilgreind er í 3. mgr. 83. gr. laganna.

Samkvæmt framansögðu verður ekki talið að fullnægt sé skilyrðum beinnar aðfarargerðar á grundvelli 78. gr. laga nr. 90/1989, en varhugavert þykir að láta gerðina ná fram að ganga, sbr. síðari málslið 3. mgr. 83. gr. sömu laga. Ber því að hafna kröfu sóknaraðila um beina aðfarargerð á hendur varnaraðila.

Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður.

Af hálfu sóknaraðila flutti málið Teitur Már Sveinsson hdl. en af hálfu varnaraðila Guðmundur Jónsson hdl.

Hólmfríður Grímsdóttir héraðsdómari kvað upp úrskurð þennan. Dómarinn tók við meðferð málsins 30. júní sl.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Kröfu sóknaraðila, Emiliju Aleksandraviciene, um að varnaraðili, Zakaria Elías Anbari, verði, ásamt öllu því sem honum tilheyrir, borinn út úr fasteigninni að Safamýri 46 í Reykjavík, fastanúmer 201-4782, með beinni aðfarargerð, er hafnað.

Málskostnaður fellur niður.