Fimmtudaginn 14. júní 2007.
Nr. 580/2006.	Austurveita, Ölfusi (Magnús Thoroddsen hrl.) gegn Björgvin Ásgeirssyni og Hafdísi Ósk Guðmundsdóttur (Sigurður Sigurjónsson hrl.)

 

Félög. Fasteign. Fylgifé. Nauðungarsala.

Deilt var um hvort eignarhlut í A hafi verið ráðstafað með jörðinni Hlíðartungu við nauðungarsölu hennar og tilheyrði þannig B og H eða hvort hann væri ennþá í eigu BK. Við nauðungarsölu jarðarinnar á uppboði 12. desember 2002 var lagt fram bréf af hálfu A þar sem gerð var krafa um að gætt yrði hagsmuna A varðandi nauðungarsöluna. Í bréfinu kom fram að einn eignarhlutur í A fylgdi jörðinni Hlíðartungu. Taldi Hæstiréttur að vegna þessa hefði B, sem varð hæstbjóðandi við uppboðið og gerðist þannig kaupandi að jörðinni, mátt líta svo á að A hafi með þessu tekið af tvímæli fyrir sitt leyti um að eignarhlutur í A fylgdi jörðinni við nauðungarsölu hennar. B og H höfðu vegna deilunnar greitt með fyrirvara fyrir vatn úr A en kröfðust endurgreiðslu. Óumdeilt var að eigendur A áttu rétt á að fá 10 mínútulítra af heitu vatni úr veitunni án endurgreiðslu. Þar sem B og H áttu eignarhlut í A var fallist á endurgreiðslukröfu þeirra.

                       

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Hrafn Bragason og Markús Sigurbjörnsson.

Áfrýjandi skaut málinu upphaflega til Hæstaréttar 14. september 2006 að fengnu áfrýjunarleyfi. Ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu þess 1. nóvember 2006 og var áfrýjað öðru sinni 9. sama mánaðar. Áfrýjandi krefst sýknu af kröfu stefndu og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Samkvæmt gögnum málsins gerðu eigendur og ábúendur 34 jarða og íbúðarhúsa í Ölfusi stofnsamning 8. ágúst 1988 fyrir áfrýjanda, sem skyldi hafa með höndum nýtingu jarðhita í landi Gljúfurárholts og hitaveitu til þessara fasteigna. Jafnframt var ráðgert að eigendur eða ábúendur annarra lögbýla á veitusvæðinu gætu síðar orðið eigendur að áfrýjanda með greiðslu, sem svaraði til hlutdeildar í framreiknuðum stofnkostnaði, svo og að áfrýjandi gæti selt öðrum en félagsmönnum heitt vatn, en eigendur áfrýjanda áttu rétt á að fá tíu mínútulítra af heitu vatni án sérstakrar greiðslu.

Meðal þeirra jarða, sem komið var fram fyrir við stofnun áfrýjanda, var Hlíðartunga, sem á þeim tíma var í eigu ríkisins, en ábúandi þar var Tómas B. Högnason. Óumdeilt virðist vera í málinu að Tómas hafi gert þessar ráðstafanir án afskipta eiganda jarðarinnar og innt af hendi stofnframlag til áfrýjanda vegna hennar. Tómas fékk afsal fyrir jörðinni frá landbúnaðarráðherra 18. maí 1998, en í því skjali var í engu vikið að atriðum, sem vörðuðu áfrýjanda. Með samningi 8. júlí sama ár keypti Karl Benediktsson jörðina „ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber, þar meðtalin hitaveituréttindi svo og öllum mannvirkjum“ og fékk hann afsal fyrir eigninni 17. mars 1999, þar sem hinu selda var lýst á sama veg. Karl gaf síðan út afsal fyrir jörðinni 31. maí sama ár til Benedikts Karlssonar og var því þar lýst á sama hátt og áður var getið að henni fylgdu „hitaveituréttindi“. Jörðin var seld nauðungarsölu á uppboði 12. desember 2002, þar sem stefndi Björgvin Ásgeirsson varð hæstbjóðandi. Í framlögðu endurriti úr gerðabók sýslumanns um nauðungarsöluna er ekki vikið að því hvort réttindi gagnvart áfrýjanda hafi fylgt í kaupunum og var það heldur ekki gert í afsali sýslumanns fyrir jörðinni 16. júlí 2003 til stefnda Björgvins, en hann gaf út afsal 28. ágúst sama ár til stefndu Hafdísar Óskar Guðmundsdóttur fyrir hálfri jörðinni.

Í framhaldi af kaupum stefndu á Hlíðartungu reis ágreiningur um hvort eignarhlut í áfrýjanda hafi verið ráðstafað með jörðinni við nauðungarsölu hennar og tilheyrði þannig stefndu eða hvort hann væri enn í eigu Benedikts Karlssonar, svo sem áfrýjandi hélt fram. Í bréfi til áfrýjanda 16. júní 2003 tók stefndi Björgvin fram að hann teldi sig eiga rétt á að fá heitt vatn frá áfrýjanda til Hlíðartungu á þeim kjörum, sem eigendur áfrýjanda ættu að njóta, en vegna afstöðu þess síðastnefnda yrði hann að kaupa vatn úr veitunni meðan leyst yrði úr ágreiningi þeirra og greiða fyrir það með fyrirvara um endurheimtu.

Bú Benedikts Karlssonar mun hafa verið tekið til gjaldþrotaskipta 15. janúar 2004. Áfrýjandi gerði þrotabúinu tilboð 20. október 2004 um að leysa til sín hlut í félaginu, sem hann taldi þrotabúið eiga, með því að greiða mismun á framreiknuðu stofnverði vegna Hlíðartungu í veitunni, 1.910.102 krónum, og skuld þrotamannsins vegna kaupa á vatni, 1.685.221 krónu, eða 224.881 krónu. Þrotabúið samþykkti þetta tilboð 3. nóvember 2004 og liggur ekki annað fyrir en að það hafi þessu til samræmis afsalað eignarhlutanum til áfrýjanda.

Aðalfundur áfrýjanda var haldinn 27. maí 2004, þar sem samþykkt var tillaga um að heimila stjórn félagsins að ganga til samninga við Orkuveitu Reykjavíkur um kaup á eignum þess og rekstri, svo og um að slíta félaginu ef af kaupunum yrði með ráðstöfun hreinna eigna þess til eigenda. Samningur tókst um kaupin 29. október 2004 og var kaupverð samtals 88.000.000 krónur, sem inna átti af hendi með tveimur greiðslum, annars vegar við afhendingu þess selda og hins vegar 1. maí 2005. Áfrýjandi mun þegar hafa greitt út hluta kaupverðsins til eigenda félagsins, en ekki liggur fyrir hvaða ráðstafanir hafi að öðru leyti verið gerðar vegna fyrirhugaðra slita þess.

Stefndu höfðuðu mál þetta með stefnu 26. apríl 2005 og kröfðust þess að áfrýjanda yrði gert að greiða þeim samtals 2.419.063 krónur. Þessa kröfu sundurliðuðu stefndu þannig að annars vegar væri um að ræða endurgreiðslu á 162.653 krónum, sem þau hafi innt af hendi til áfrýjanda á tímabilinu 17. desember 2003 til 25. nóvember 2004 vegna kaupa á heitu vatni, og hins vegar greiðslu á 2.256.410 krónum, sem þau teldu vera hlutdeild sína vegna Hlíðartungu í söluverði eigna áfrýjanda til Orkuveitu Reykjavíkur eða ¹/₃₉ hluta þess. Með hinum áfrýjaða dómi var síðarnefnda hluta kröfunnar vísað frá vegna vanreifunar á fjárhæð hans, en áfrýjanda gert að greiða fyrrnefnda hlutann.

II.

Í hinum áfrýjaða dómi er greint frá meginatriðunum í stofnsamningi áfrýjanda og samþykkta fyrir hann, sem varðað geta álitaefni um hvort ætlast hafi verið til að eignarhlutur í félaginu myndi fylgja þeim jörðum og öðrum fasteignum, sem þar var getið við tilgreiningu á stofnendum þess, eða hvort eignarhlutir yrðu hverju sinni í höndum þeirra manna, sem stóðu að stofnun félagsins, eða leiddu rétt sinn frá þeim, óháð eignarrétti að fasteignunum. Í þessum gögnum var hvorki skýrlega mælt fyrir um þetta né lagt bann við því að eignarhlutir kæmust í hendur annarra en eigenda þessara fasteigna. Eins og áður var getið liggur á hinn bóginn fyrir í málinu að Tómas B. Högnason, sem stóð sem ábúandi Hlíðartungu ásamt öðrum að stofnun áfrýjanda, ráðstafaði berum orðum eignarhluta sínum í félaginu í afsali fyrir jörðinni 17. mars 1999 til Karls Benediktssonar, sem gerði það sama í afsali til Benedikts Karlssonar 31. maí sama ár. Stefndi Björgvin tók við eignarrétti að jörðinni úr hendi Benedikts við nauðungarsölu og fékk afsal fyrir henni 16. júlí 2003. Við nauðungarsölu jarðarinnar á uppboði 12. desember 2002 var lagt fram bréf áfrýjanda frá 10. sama mánaðar, þar sem sagði meðal annars: „Fyrir hönd Austurveitu ... geri ég kröfu um, að gætt verði hagsmuna Austurveitu varðandi nauðungaruppboð á jörðinni Hlíðartungu ... 12. desember 2002. Austurveita hefur selt heitt vatn til upphitunar og annars brúks í Hlíðartungu, enda er Hlíðartunga tengd veitukerfi Austurveitu, og einn eignarhlutur í Austurveitu fylgir jörðinni.“ Stefndi Björgvin, sem varð hæstbjóðandi við uppboðið og gerðist þannig kaupandi að jörðinni, mátti líta svo á að áfrýjandi hafi með þessu tekið af tvímæli fyrir sitt leyti um að eignarhluti í félaginu fylgdi jörðinni við nauðungarsölu hennar, enda var þessi afstaða áfrýjanda í samræmi við fyrri yfirlýsingu hans frá 7. maí 2002, sem getið er í héraðsdómi. Þegar af þessari ástæðu verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms staðfest.

Áfrýjanda verður gert að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Austurveita, Ölfusi, greiði stefndu, Björgvin Ásgeirssyni og Hafdísi Ósk Guðmundsdóttur, samtals 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

                                                  Dómur Héraðsdóms Suðurlands 3. apríl 2006.

  Mál þetta, sem dómtekið var 16. febrúar s.l. er höfðað með stefnu birtri 11. maí   s.l.

Stefnendur eru Björgvin Ásgeirsson, kt. 190861-2529 og Hafdís Ósk Guðmundsdóttir, kt. 240262-4019, bæði til heimilis að Hlíðartungu, Ölfusi.

Stefndi er Austurveita, kt. 611188-1379, Gljúfri, Selfossi.

Dómkröfur stefnenda eru þær að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnendum skuld að fjárhæð kr. 2.419.063 ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga af kr. 81.756 frá 17. desember 2003 til 5. febrúar 2004, af kr. 97.133 frá þ.d. til 26. febrúar s.á., af kr. 104.413 frá þ.d. til 1. apríl 2004, af kr. 111.693 frá þ.d. til 25. maí s.á., af kr. 118.973 frá þ.d. til 21. júní s.á., af kr. 126.253 frá þ.d. til 22. júlí s.á., af kr. 133.533 frá þ.d. til 20. ágúst s.á., af kr. 140.813 frá þ.d. til 1. október s.á., af kr. 148.093 frá þ.d. til 21. október s.á., af kr. 155.373 frá þ.d. til 25. nóvember s.á., af kr. 162.653 frá þ.d. til 1. febrúar 2005, af kr. 2.162.653 frá þ.d. til 1. maí s.á., og af stefnufjárhæð frá þ.d. til greiðsludags.  Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt reikningi.

Dómkröfur stefnda eru þær að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnenda.  Þá er krafist málskostnaðar úr hendi hans samkvæmt reikningi. 

Málavextir.

  Málavextir eru þeir að með samningi dagsettum 8. ágúst 1988 stofnuðu 28 einstaklingar í fyrrum Ölfushreppi með sér hitaveitufélag í því skyni að leggja hitaveitu á tilteknar jarðir og aðrar fasteignir sem upp eru taldar í stofnsamningi og samþykktum fyrir hitaveitufélagið Austurveitu.  Þegar upp var staðið reyndust stofnaðilar vera 34 talsins, þeirra á meðal jörðin Hlíðartunga, sem nú er í eigu stefnenda.  Samkvæmt stofnsamningi og samþykktum félagsins skyldu réttindi og skyldur samningsaðila skiptast jafnt á milli þeirra allra og skyldi hver um sig eiga rétt á 10 mínútulítrum af heitu vatni eftir leiðslu að íbúðarhúsi hvers býlis.  Þá skyldi umframorka vera eign samningsaðila og hver eign skyldi bera 1/34 hluta stofnkostnaðar við virkjun og dreifingu, en rekstrarkostnaði yrði skipt eftir ákvörðun aðalfundar hverju sinni, þó þannig að hann yrði greiddur af tekjum af umfram vatni sem  hver og einn notandi og eigandi veitunnar myndi nýta umfram þá 10 mínútulítra sem eignaraðildin veitti rétt á að nýta.  Þá var gert ráð fyrir því að þeir ábúendur eða eigendur jarða á svæðinu, sem ekki væru stofnaðilar Austurveitu, gætu orðið eigendur síðar með sömu réttindum og skyldum og aðrir eigendur, gegn greiðslu á framreiknuðum stofnkostnaði.  Í samþykktum veitunnar er tekið fram að tilgangur hitaveitufélagsins sé að leggja hitaveitur á þá bæi og fasteignir sem taldar séu í 1. gr. samþykktanna og sjá um rekstur veitunnar.  Þá er tekið fram að veitan sé eign eigenda/ábúenda þeirra fasteigna sem um ræði og sé þeim heimilt að ráðstafa því vatni sem þeir eigi rétt á til reksturs á eignum stofnaðila.

  Þegar hitaveitufélagið var stofnað var jörðin Hlíðartunga í eigu íslenska ríkisins, en ábúandinn, Tómas B. Högnason, var einn af stofnendum Austurveitu.  Samkvæmt heimild í 38. gr. þágildandi jarðalaga var jörðin seld ábúandanum Tómasi með afsali dagsettu 18. maí 1998. Er hinn seldi eignarhluti þar tilgreindur land jarðarinnar og 5 ha ræktun.  Í afsalinu er ekki minnst á eignarhluta í Austurveitu sem eign ríkisins en sagt að jörðin sé seld með öllum þeim gögnum og gæðum sem henni fylgja og fylgja ber.  Þá er tekið fram í afsalinu að námuréttur og réttur til efnistöku, þ.m.t. sand- og malarnám, og vatns- og jarðhitaréttindi umfram heimilisþarfir ábúanda jarðarinnar, ásamt nauðsynlegri aðstöðu til að hagnýta framangreind réttindi, séu undanskilin sölunni.  Ofangreindur Tómas og Berta Björgvinsdóttir seldu Karli G. S. Benediktssyni jörðina með kaupsamningi dagsettum 8. júlí 1998 og er tekið fram að jörðin sé seld ásamt öllu sem fylgi og fylgja ber, þar með talin hitaveituréttindi svo og öll mannvirki.  Afsal er dagsett 17. mars 1999 og er þar þess einnig getið að hitaveituréttindi fylgi jörðinni.  Með afsali dagsettu 31. maí sama ár afsalaði áðurgreindur Karl jörðinni til Benedikts Karlssonar og fylgja hitaveituréttindi enn með í kaupunum.  Óumdeilt er að þeir Karl og Benedikt hafi tekið við öllum réttindum og skyldum stofnaðila í Austurveitu samkvæmt ákvæðum ofangreindra samninga.

  Hinn 12. desember 2002 var tekin fyrir hjá sýslumanninum á Selfossi nauðungarsala á jörðinni Hlíðartungu að kröfu Lífeyrissjóðsins Framsýnar, sýslumannsins á Selfossi og Tollstjóraembættisins.  Auk kröfulýsinga lá fyrir bréf forsvarsmanns stefnda, Jóns Hólm Stefánssonar til sýslumanns, dagsett 10. desember það ár.  Gerir hann kröfu um að gætt verði hagsmuna Austurveitu varðandi nauðungaruppboðið.  Segir í bréfinu að Austurveita hafi selt heitt vatn til upphitunar og annars brúks í Hlíðartungu, enda sé Hlíðartunga tengd veitukerfi Austurveitu og einn eignarhlutur í Austurveitu fylgi jörðinni.  Hins vegar hafi nánast ekkert verið greitt af hitaveitureikningum undanfarin ár og nemi skuldin 786.865 krónum.  Líti stjórn veitunnar svo á að hér sé um forgangskröfu að ræða en áréttar að Austurveita sé hitaveitufélag í eigu 34 jarðeigenda á veitusvæðinu og fylgi einn eignarhlutur jörðinni Hlíðartungu.  Stefnandi Björgvin varð hæstbjóðandi á uppboðinu og samkvæmt frumvarpi til úthlutunar á söluverði er ekki að sjá að sýslumaður hafi tekið afstöðu til erindis Austurveitu.  Afsal fyrir eigninni var gefið út til stefnanda Björgvins 16. júlí 2003 og með afsali dagsettu 28. ágúst sama ár afsalaði hann helmingi eignarinnar til stefnanda Hafdísar.        

Í kjölfar nauðungarsölunnar kom upp ágreiningur milli aðila um það hvort réttindi í Austurveitu fylgdu jörðinni þegar hún var seld á uppboði og áttu aðilar í bréfaskiptum af þessum sökum.  Taldi stefndi stefnendur eiga um þrjá kosti að velja, kaupa eignarhlut í veitunni eftir ákvæðum stofnsamnings og samþykkta félagsins; kaupa vatn af félaginu samkvæmt gjaldi annarra en eigenda og greiða jafnframt tengigjald að veitunni eða eiga engin viðskipti við Austurveitu og hita hús sitt á annan hátt.  Með bréfi dagsettu 16. júní 2003 til forsvarsmanns stefnda lýsti stefnandi Björgvin sig reiðubúinn að kaupa vatn af veitunni meðan leyst verði úr þessu ágreiningsefni. 

Með úrskurði Héraðsdóms Reykjaness, upp kveðnum 15. janúar 2004, var bú Benedikts Karlssonar tekið til opinberra skipta.  Í bréfi skiptastjóra til stefnda dags. 7. maí 2004 var til þess vísað að þrotamaðurinn hefði í skýrslu sinni fyrir skiptastjóra upplýst að meðal eigna hans væri eignarhlutur í Austurveitu og jafnframt að hann stæði í skuld við veituna.  Í bréfi stefnda til skiptastjóra dags. 20. október 2004 var upplýst að framreiknaður stofnhlutur í Austurveitu væri 1.910.102 krónur en skuld þrotamanns við veituna væri 1.685.221 króna.  Varð að samkomulagi milli stefnda og þrotabúsins að stefndi greiddi mismuninn, 224.881 krónu til þrotabúsins gegn afsali á eignarhlutanum til félagsins.

Með samningi dags. 29. október 2004 seldi stefndi allar eignir og viðskiptavild til Orkuveitu Reykjavíkur fyrir 88.000.000 króna, þar af voru 78 milljónir greiddar við undirritun, en 10 milljónir skyldu greiðast 1. maí 2005, en þá var gert ráð fyrir að seljandi hefði látið framkvæma tilteknar endurbætur og lagfæringar á þrýsti- og dreifikerfi hitaveitunnar.  Með bréfi lögmanns stefnenda dagsettu 13. desember 2004 til stefnda var þess krafist að eignarhluti stefnenda í Austurveitu yrði gerður upp að fullu með þeim hætti að stefnendum yrði greiddur þeirra hlutur söluverðs.  Stefndi hafnaði þessari málaleitan stefnenda með bréfi dagsettu 27. desember sama ár.  Stefnendur segjast hafa aflað sér upplýsinga um að hverjum eigenda Austurveitu hefðu verið greiddar 2.000.000 krónur 1. febrúar 2005.  Stefndi lýsir því í greinargerð að hann hafi greitt hluta af stofnverði Austurveitu til tiltekinna stofnaðila félagsins, en endanlegt uppgjör til félagsmanna sé til skoðunar og vinnslu hjá stefnda og muni líklega sérstök innköllun verða gefin út vegna hugsanlegra krafna  á hendur stefnda frá stofnaðilum sem kunni að hafa selt fasteignir sínar án þess að láta hlut þeirra í Austurveitu fylgja eignunum og hugsanlega einnig öðrum en núverandi notendum á heitu vatni á veitusvæðinu.  Þá útilokar stefndi ekki að skipa þurfi sérstakan gerðardóm í samræmi við 7. gr. stofnsamnings Austurveitu til að skera úr ágreiningsefnum sem upp kunni að koma við lokauppgjör til félagsmanna og slit félagsins.

Meðal gagna málsins er yfirlýsing dagsett 7. maí 2002, undirrituð af Jóni Hólm Stefánssyni, stjórnarformanni Austurveitu, en þar segir að veitan sé hitaveitufélag í eigu nokkurra eigenda og/eða ábúenda í Ölfusi.  Eignarhlutir í hitaveitunni séu bundnir lögbýlunum og óheimilt  samkvæmt stofnskrá og samþykktum að selja þá nema með sölu lögbýlanna.  Sé eigandi viðkomandi lögbýlis þannig eigandi hitaveituhlutarins og ef eigendur séu fleiri en einn eigi þeir hlutinn í sömu hlutföllum og lögbýlið.

Málsástæður og lagarök stefnenda.

Stefnendur byggja kröfur sínar á eignarrétti að einum hluta í Austurveitu, en þau leiði eignarrétt sinn af eignarrétti fyrrverandi eiganda jarðarinnar Hlíðartungu, en óumdeilt sé að Benedikt Karlsson hafi átt hlut í veitunni.  Deilt sé um það hvort sá eignarhluti hafi fylgt jörðinni þegar stefnandi Björgvin keypti hana á nauðungaruppboði.

Stefnendur byggja á því að orðalag stofnskjala fyrir Austurveitu bendi eindregið til þess að réttindin séu bundin við jarðirnar án tillits til þess í hverra eigu þær séu.  Í þessum skjölum séu jarðirnar sem hitaréttindin tilheyra taldar upp en ekki ábúendur eða eigendur þeirra, m.a. sé kveðið á um eignarhluta er tilheyri Hlíðartungu.  Þá sé í 1. gr. stofnsamnings kveðið á um að réttindi og skyldur skuli skiptast að jöfnu á milli jarða samningsaðila.  Eigendur og ábúendur jarðanna séu ekki nafngreindir í þessum skjölum, sem þó sé venja ef eignaraðild er bundin við einstaklinga eða lögaðila.  Það bendi til þess að ekki skipti höfuðmáli hverjir einstaklingar eða lögaðilar hafi verið eigendur/ábúendur jarðanna við stofnun veitunnar.  Því tilheyri eignarréttur að veitunni fasteignunum og færist milli manna samhliða því. 

Stefnendur byggja á því að orðalag 6. gr. stofnsamningsins um aukinn meirihluta atkvæða til slita á félaginu feli í sér skylduaðild að félaginu umfram hina stjórnarskrárvörðu meginreglu um heimild manna til þess að standa utan félaga.  Verði slík takmörkun ekki lögð á nema um sé að ræða fasteignatengdar skyldur, sbr. ákvæði lax- og silungsveiðilaga og laga um húsfélög.

Þá benda stefnendur á 6. gr. samþykkta félagsins þar sem ákveðið sé að hver eignaraðili fái aðeins rétt að einu inntaki frá dreifikerfi hitaveitunnar og það inntak sé í heimæð sem nái inn fyrir húsvegg.  Megi af því ráða að einungis sé heimilt að nýta hitaréttindin á þeirri jörð sem sé aðili að stofnsamningi eða hafi gerst aðili að honum síðar.  Megi því hvorki selja réttindin til annarra en þeirra sem búi á jörðum á veitusvæðinu né selja jarðirnar án réttindanna, þar sem fyrrverandi eigandi væri ennþá rétthafi og farinn af svæðinu.  Væri það hægt hefði það mjög slæm áhrif á rekstur veitunnar, þar sem veitunni sé skylt að leggja endurgjaldslaust inntakslögn heim að húsi.  Eiganda að veituhlut, sem ekki ætti jörð eða byggi í sveitinni væri jafnframt útilokað að nýta þann rétt og væri inntak slíkra réttinda því markleysa.  Byggja stefnendur á því að hitaréttindin verði ekki skilin frá jörðinni og þar með eignaraðild að Austurveitu ekki heldur.

Stefnendur byggja einnig á framangreindri yfirlýsingu stjórnar stefnda frá 7. maí 2002 þar sem fram komi að eignarhlutir í Austurveit séu bundnir lögbýlum  og óheimilt samkvæmt stofnskrá og samþykktum að selja þá nema með sölu lögbýlanna.  Sé eigandi viðkomandi lögbýlis þannig eigandi hitaveituhlutarins og ef eigendur eru fleiri en einn, eigi þeir hlutinn í sömu hlutföllum og lögbýlið.  Stefnendum virðist að stjórn stefnda hafi láðst að geta um framangreinda yfirlýsingu er þeir fengu lögmann til þess að láta uppi lögfræðiálit um það hvort eignarhlutdeildin fylgdi persónum eða jörðum.  Þá telja stefnendur að sú niðurstaða lögmannsins að þar sem stofnsamningnum hafi ekki verið þinglýst á viðkomandi jarðir, séu veituréttindin a.m.k. ekki lengur fasteignatengd, sé á misskilningi byggð.  Þinglýsingu sé einungis ætlað að tryggja vernd viðkomandi réttinda og stuðla um leið að opinberri skráningu þeirra.  Það sé meginregla í íslenskum rétti að þinglýsingu einni og sér eða skortur á henni sé ekki ætlað að breyta inntaki eignaréttarins.  Séu réttindi að Austurveitu því að inntaki sambærileg framleiðsluréttindum mjólkur, sem fylgi viðkomandi jörðum. 

Stefnendur byggja einnig á orðalagi þinglýstra skjala vegna sölu á jörðinni Austurveitu, en þar komi fram að jörðin sé seld ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber, þar með talin hitaveituréttindi.

Stefnendur benda á að stjórnarformaður Austurveitu haldi því fram að eignarhlut þeim sem tilheyri jörðinni Hlíðartungu fylgi skuld að fjárhæð hátt í tvær milljónir króna, en hvorki í stofnskjölum né lögum sé tekið fram að hægt sé að skuldajafna skuld við Austurveitu við  hlut í félaginu, sérstaklega þegar skuldari og rétthafi séu ekki þeir sömu.

Stefnendur byggja á því að eignarréttindi að Austurveitu séu almennt fylgifé viðkomandi jarða.  Einn eignarhluti tilheyri jörðinni Hlíðartungu og falli því undir veðfestingu og fylgi við sölu án þess að það sé sérstaklega tekið fram.  Stefnendur benda á ákvæði d-liðar 1. mgr. 16. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð en þar segi að leiði ekki annað af samningi nái veðréttur í fasteign til sameignarréttinda, afnotaréttinda, félagsréttinda og annarra réttinda sem heyri til hinni veðsettu eign.  Í skýringum með frumvarpi til laganna segi að ákvæðið taki ekki til slíkra réttinda sem heyri eigandanum til sem persónulegur réttur hans.  Þá benda stefnendur á skýringar fræðimanna á því hvað teljist vera almennt fylgifé fasteignar, sérstaklega það álit Gauks Jörundssonar að fasteign sé verulega áfátt ef tilteknir hlutir fylgi henni ekki og séu þá að öðru jöfnu líkur til þess að telja beri slíka muni til fasteignarinnar.  Þá bendi hann á að séu hlutir rammlega og varanlega skeyttir við land eða mannvirki beri að athuga hvort verðmæti hlutanna sé bundið við tengsl þeirra við landið eða mannvirkið.  Ef verðmæti hluta færi verulega forgörðum við aðskilnað frá fasteigninni, sé tilhneiging til að telja þá til fasteignarinnar eða fylgifjár hennar.  Stefnendur telja að  hvorki lagaákvæði né réttarvenja svari þeirri spurningu hvort hitaveituréttindi séu almennt fylgifé eða ekki.  Hins vegar séu engin takmörk á því í hvaða formi almennt fylgifé fasteignar eigi að vera, en mestu máli skipti hvort réttindi tilheyri fasteign eða hvort um persónulegan rétt sé að ræða og jafnframt að aðskilnaður réttinda og fasteignar leiði til þess að fasteign verði áfátt eða réttindin verðlaus.  Nýting eignarhlutans í Austurveitu sé bundin  við tengsl hans við jarðirnar, réttindin yrðu verðlaus ef þau verða aðskilin jörðunum, enda sé nýtingarréttur á vatninu bundinn við hverja og eina fasteign og ekki sé heimilt að framselja réttindin eða selja þau af jörðunum.  Þá sé Austurveita, mannvirki hennar og leiðslur, varanlega og rammlega skeytt við land jarðanna.

Stefnendur benda á ákvæði veðskuldabréfa þeirra sem hvíldu á jörðinni Hlíðartungu, en þar séu veðsett öll gögn og gæði, öll réttindi, hverju nafni sem nefnast sem fylgja eignunum og fylgja ber, hús, mannvirki, endurbætur, viðaukar, kúgildi o.s. frv.  Telja stefnendur að samkvæmt þessu sé ljóst að eignarhluti í Austurveitu hafi verið veðsettur, enda fylgi hann jörðunum rétt eins og framleiðsluréttur.  Við nauðungarsölu sé söluandlagið það sem veðsett sé og skipti engu hvort veðsetning hafi átt sér stað með samþykki eiganda eða án þess.  Hafi eignarhluturinn í Austurveitu því verið seldur með fasteigninni á nauðungaruppboðinu.

Stefnendur telja óljóst hvort bréfið sem Austurveita lagði fram við nauðungarsöluna eigi að vera kröfulýsing.  Í bréfinu sé þess óskað að gætt verði hagsmuna Austurveitu og að stjórnin telji þar tilgreinda skuld vera forgangskröfu.  Stefndi hafi þó ekki gert neinn reka að því að tryggja hina ætluðu fjárkröfu með dómi eða aðfarargerð, en veðréttur geti ekki án skýrrar lagaheimildar stofnast fyrir slíkri kröfu.  Frumvarp til úthlutunar á söluandvirði jarðarinnar hafi verið gefið út 3. febrúar 2003 og hafi engin andmæli verið höfð uppi við það, en frestur til að hafa uppi mótmæli hafi runnið út 18. febrúar sama ár.  Hafi stefndi því glatað hugsanlegum rétti sínum til að hafa uppi mótmæli fyrir tómlæti. Stefnendur benda einnig á að í þessu bréfi stefnda komi fram að einn eignarhlutur fylgi jörðinni Hlíðartungu.

Stefnendur byggja einnig á því að eðli málsins samkvæmt hljóti eignarréttindi í Austurveitu að fylgja Hlíðartungujörðinni þar sem þau veita rétt á 10 mínútulítrum af heitu vatni og geti aðrir en ábúendur eða jarðareigendur engin not haft af.  Séu réttindin þannig alfarið bundin við viðkomandi jörð.  Benedikt Karlsson, sem misst  hafi jörðina á nauðungaruppboði, sé fluttur brott og geti þannig ekki nýtt sé þá 10 mínútulítra sem fylgi jörðinni.  Einnig væri óeðlilegt ef kaupandi fasteignar væri látinn bera allar skuldir sem seljandi bakaði sér og sé skuld fyrri eiganda við Austurveitu í engu frábrugðin skuldum fyrri eigenda vegna vatnskaupa, rafmagns og síma.  Standist því ekki sú skoðun stefnda að allar skuldir á eignarhlutum verði dregnar frá greiðslu fyrir hvern eignarhlut.

Stefnendur byggja á því að þeir séu eigendur að einum eignarhluta í Austurveitu og hafi eignarhlutinn fylgt jörðinni þegar stefnandi Björgvin keypti hana á nauðungaruppboði.  Eigi stefnendur því rétt á greiðslu hluta úr kaupverðinu að andvirði sem nemi 1/39 hluta, eða 2.256.410 samkvæmt upplýsingum annarra hluthafa í Austurveitu.  Stefnendur hafi jafnframt átt rétt á 10 mínútulítrum af heitu vatni og hafi því greiðslur þær sem þau inntu af hendi til Austurveitu ekki verið réttmætar.  Hafi greiðslurnar verið samtals 162.653 krónur frá 17. desember 2003 til 25. nóvember 2004 og er krafist endurgreiðslu á þeim. 

Stefnendur vísa til 72. gr. stjórnarskrár að því er varðar greiðslu á hluta af kaupverði.  Jafnframt er vísað til 1. gr. Mannréttindasáttmála Evrópu skv. samningsviðauka nr. 1 og jafnframt er vísað til 17. gr. Mannréttindasáttmála Sameinuðu þjóðanna.  Að því er kröfu um endurgreiðslu varðar er vísað til meginreglu kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga, sbr. 47. gr., 52. gr. og 53. gr., sbr. 23. gr. laga nr. 50/2000.  Um gjalddaga kröfunnar er vísað til meginreglu 49. gr. sömu laga.  Þá er vísað til meginreglna samningaréttar um skuldbindingargildi loforða og skyldu til að efna samninga, sbr. lög nr. 7/1936.  Vísað er til laga nr. 75/1998 um samningsveð og almennra reglna um tómlæti.  Dráttarvaxtakröfur eru reistar á III. kafla vaxtalaga og krafa um málskostnað er byggð á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefnda.

  Stefndi byggir á því að stefnendur eigi ekki aðild að hitaveitufélaginu Austurveitu og hafi ekki öðlast slíka aðild sjálfkrafa við kaupin á jörðinni Hlíðartungu.  Þá er því hafnað sem röngu og ósönnuðu að stefnendur eigi eignarrétt að einum stofnhluta í Austurveitu eins og stefnendur haldi fram.  Fyrir liggi að Tómas B. Högnason hafi framselt hlut sinn í Austurveitu við sölu jarðarinnar til Karls Benediktssonar og þá hafi Karl framselt stofnhlutinn til Benedikts Karlssonar árið 1999.  Byggir stefndi þessa skoðun sína á ákvæðum í sölusamningum um jörðina.  Þá liggi fyrir að Benedikt hafi orðið gjaldþrota í ársbyrjun 2003 og hafi bú hans afsalað hinum umþrætta stofnhluta í Austurveitu til stefnda. 

Stefndi byggir á því að réttur til aðildar að hitaveitufélaginu geti ekki stofnast sjálfkrafa og án ákvörðunar og athafna rétthafa eða félagsmanna Austurveitu.  Í samþykktum sé skýrt kveðið á um eignarhald veitunnar, þ.e. sem eign þeirra einstaklinga sem stofnuðu til félagsins í upphafi og þeirra sem kynnu að kaupa sig inn í félagið síðar með greiðslu á framreiknuðu stofngjaldi og eftir atvikum á tengigjaldi.  Það hafi stefnendur ekki gert og því beri að sýkna stefnda.

Stefndi bendir á að í samþykktum félagsins eða stofnsamningi séu ekki reistar skorður við framsali á félagshlutdeild í Austurveitu, t.d. með sölu þeirrar fasteignar sem tengd sé veitunni, en engri slíkri skyldu til framsals sé til að dreifa.  Hafa beri í huga að félagsaðildinni fylgi kvöð um þátttöku í rekstri hitaveitunnar samkvæmt ákvörðun aðalfundar félagsins hverju sinni.  Slíkar skyldur verði aðeins lagðar á einstaklinga eða lögpersónur en ekki fasteignir, en svo virðist sem stefnendur byggi kröfur sínar í málinu alfarið á því að um sé að ræða fasteignatengd réttindi sem fylgt hafi jörðinni við sölu hennar á nauðungaruppboði.  Að mati stefnda fái það ekki staðist og bendir á að annar stefnenda hafi fengið jörðinni afsalað án allra kvaða en tiltekinna áhvílandi lána.  Þá sé í afsalsbréfi sýslumannsins á Selfossi sérstaklega vísað til 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991.  Stefndi bendir á að samkvæmt eigendaskrá fyrir Austurveitu sé Benedikt Karlsson (þrotabú) skráður eigandi að einum stofnhluta veitunnar miðað við lok október 2004, en ekki stefnendur.  Þá hafi skiptastjóri þrotabús hans þegar gengið frá afsali stofnhlutarins til félagsins.

Stefndi hafnar þeim sjónarmiðum stefnenda að aðild að Austurveitu sé bundin við jarðir stofnaðila.  Þá er því einnig hafnað að 6. gr. stofnsamnings feli í raun í sér skylduaðild að félaginu.  Veitufélagið sé frjáls félagsskapur um nýtingu tiltekinna jarðhitaréttinda úr jörðinni Gljúfurárholti sem félagsmenn hafi tekið að nýta í eigin þágu gegn stofngjaldi, en hafi tekið að sér sameiginlega að dreifa milli félagsmanna og reka hitaveitufélagið.  Líkist félagið því sameignarfélagi þeirra einstaklinga sem stofnað hafi félagið í upphafi eða hafi gerst félagar síðar með þeim hætti sem um geti í stofnsamningi og samþykktum félagsins.  Í slíku félagi beri menn jafnan óskipta ábyrgð á skuldbindingum félagsins og hafi svo verið í Austurveitu.  Búseta eða eignarhald á jörð eða jörðum eða öðrum fasteignum á félagssvæðinu þýði ekki sjálfkrafa aðild að félaginu og aðgang að réttindum í því.

Stefndi hafnar þeim skýringum stefnenda að með því ekki hafi orðið af þinglýsingu á stofnsamningnum á fasteignir stofnaðila sé staðfest að réttindin í Austurveitu hafi verið ætlað að vera fasteignatengd réttindi, hlunnindi bundin við jarðirnar sem þar eru nefndar og byggir á skyldu aðila að Austurveitu til að bera hlutdeild í rekstrarkostnaði veitunnar.

Stefndi byggir á því að stefnendur rangtúlki yfirlýsingu frá formanni stjórnar stefnda dagsetta 7. maí 2002.  Vísar stefndi til skýringa í bréfi til lögmanns stefnenda dagsettu 27. desemeber 2004, en þar kemur fram að yfirlýsingu í fyrrgreindu bréfi beri að skoða í ljósi aðstæðna.  Hafi nokkur umræða orðið um möguleika þess að einstaka eigendur gætu verslað með eignarhluti sína sín á milli, þ.e. að sá eigandi sem lítið sem ekkert vatn notaði, gæti hugsanlega selt öðrum eiganda, sem mikið vatn notaði, af sínum hlut, þannig að sá, sem mikið notaði, þyrfti ekki að greiða svonefnt yfirnotkunargjald.  Allir eigendur eigi rétt á 10 mínútulítrum af heitu vatni og greiði þeir fast gjald fyrir þá, hvort sem þeir noti þá eða ekki.  Þeir sem noti meira teljist nota vatn úr sameiginlegum potti eigenda og greiði fyrir það ákveðið gjald sem notað sé til að greiða niður kostnað þeirra sem nota minna en 10 mínútulítra.  Myndi þessi viðbótargreiðsla minnka eða falla niður ef stórir eigendur gætu keypt aukahluti.  Þá segir í bréfinu að gert sé ráð fyrir því að eigandi eignarhlutar sé jafnframt eigandi og/eða ábúandi lögbýlis á félagssvæðinu og sé hvergi gert ráð fyrir að við nauðungarsölu lögbýlis fyldi eignarhlutur skuldlaus og án kvaðar.

Stefndi hafnar þeim skilningi stefnenda að eignarréttindi að Austurveitu séu almennt fylgifé viðkomandi jarða og fylgi því umþrættur hlutur í Hlíðartungu við sölu án þess að taka þurfi það fram.  Stefndi vísar til þess að stofnaðilar hitaveitufélagsins hafi fráleitt allir verið eigendur jarða.  Hafi sumir þeirra verið eigendur íbúðarhúsa en ekki jarða eða lögbýla.  Þá bendir stefndi á að íslenska ríkið hafi árið 1988 verið eigandi allmargra jarða á félagssvæði veitunnar og fráleitt að halda því fram að þáverandi leiguliðar gætu bundið ríkissjóð þeim kvöðum sem felist í aðild að Austurveitu.  Vera kunni að leiguliðar ríkisjarða hafi selt ríkinu mannvirki dreifikerfisins á jörð þeirra við ábúðarlok og framselt þá einnig aðildina að félaginu til eigandans eða næsta ábúanda, en um það liggi ekki fyrir upplýsingar.  Þá bendir stefndi á að mikið vanti á að allar jarðir eða fasteignir á félagssvæði Austurveitu hafi verið stofnaðilar að veitunni eða gerst félagsmenn síðar.  Hafi fjölmargir eigendur fasteigna á veitusvæðinu staðið utan félagsins og sé þeim það frjálst.  Af þessu leiði að hafna verði fullyrðingum stefnenda um að eignarréttindi í Austurveitu séu almennt fylgifé jarða á svæðinu.  Af þessu leiði að ekki komi til álita hvort „eignarréttur” í Austurveitu hafi verið veðsettur eða ekki.

Stefndi hafnar þeim skilningi stefnenda að ætluð eignarréttindi í veitunni fylgi Hlíðartungujörðinni eftir eðli máls þar sem þau veiti stefnendum rétt á 10 mínútulítrum af heitu vatni sem aðrir en ábúendur eða jarðeigendur geti ekki haft not af.  Bendir stefndi á að aðgangur að tilgreindu magni af heitu vatni sé persónubundin réttindi félagsmanna, þ.e. einstaklinga en ekki réttur fasteigna á svæðinu.  Stefnendur hafi ekki fengið nein réttindi í Austurveitu þrátt fyrir eignaraðild sína að Hlíðartungu og hafi stefnendur sætt sig við að greiða fyrir alla notkun sína á heitu vatni frá veitunni á sama verði og aðrir sem ekki séu félagsmenn.

Stefndi bendir á að nærri stappi að stefnendur séu með málatilbúnaði sínum að leita eftir lögfræðiáliti og túlkun dómsins um réttarstöðu sína og hugsanlega aðild að veitufélaginu og megi segja að leitað sé eftir viðurkenningu dómsins að félaginu í formi fjárkrafna á hendur stefnda, þ.e. viðurkenningardóms á því að stefnendur njóti tiltekinna réttinda í félaginu án þess að bera þar nokkrar skyldur.  Þá sé kröfugerð stefnenda mjög óljós og nánast vanreifuð.  Telur stefndi því að málatilbúnaður stefnenda geti varðar frávísun án kröfu.  Stefndi bendir á að mál stefnenda velti á því hvert sé inntak þess samnings sem stefnandinn Björgvin fékk frá sýslumanninum á Selfossi.

Stefndi bendir á að hluti af fjárkröfu stefnenda sýnist byggður á hluta af kaupverði Austurveitu og gefi hann sér að stefndi hafi skipt eða muni skipta söluverðinu í 39 jafna hluti og hafi þegar greitt tvær milljónir til félagsmanna.  Þá standi til að skipta ógreiddum hluta kaupverðsins, tíu milljónum, milli félagsmanna í 39 jafna hluti.  Þá krefjist stefnendur endurgreiðslu að fjárhæð 162.653 krónur.  Stefndi mótmælir tölulegri kröfugerð stefnenda í málinu og bendir á að stofnhlutir í félaginu séu 36 en ekki 39.  Þá liggi fyrir að félagsmenn Austurveitu, sem kunni að eiga rétt til endurgreiðslu á framreiknuðum stofnhlut samkvæmt samþykktum og ákvörðun stjórnar verði að bera skyldur í félaginu sem felist m.a. í óskiptri ábyrgð á skuldum félagsins, enda verði því ekki slitið án þess að skuldir verði greiddar að fullu.

Stefndi vísar að öðru leyti til almennra reglna kröfuréttarins og reisir málskostnaðarkröfu á XXI. kafla laga nr. 91/1991, einkum 129. gr. og 130. gr. laganna.

Niðurstaða.

  Eins og rakið hefur verið hér að framan seldu Tómas B. Högnason og Berta Björgvinsdóttir Karli G. S. Benediktssyni jörðina Hlíðartungu með kaupsamningi dagsettum 8. júlí 1998 og er tekið fram að jörðin sé seld ásamt öllu sem fylgi og fylgja ber, þar með talin hitaveituréttindi svo og öll mannvirki.  Afsal er dagsett 17. mars 1999 og er þar þess einnig getið að hitaveituréttindi fylgi jörðinni.  Með afsali dagsettu 31. maí sama ár afsalaði áðurgreindur Karl jörðinni til Benedikts Karlssonar og fylgja hitaveituréttindi enn með í kaupunum.  Óumdeilt er að þeir Karl og Benedikt hafi tekið við öllum réttindum og skyldum stofnaðila í Austurveitu samkvæmt ákvæðum ofangreindra samninga og er ekki að sjá af gögnum málsins að þessar ráðstafanir á hitaveituréttindum eða sala jarðarinnar þá hafi verið til sérstakrar umfjöllunar hjá stjórn stefnda.

Þegar nauðungarsala á jörðinni Hlíðartungu var tekin fyrir 12. desember 2002  hjá sýslumanninum á Selfossi lá fyrir, auk kröfulýsinga, bréf forsvarsmanns stefnda til sýslumanns, dagsett 10. desember það ár.  Gerir hann kröfu um að gætt verði hagsmuna Austurveitu varðandi nauðungaruppboðið.  Segir í bréfinu að Austurveita hafi selt heitt vatn til upphitunar og annars brúks í Hlíðartungu, enda sé Hlíðartunga tengd veitukerfi Austurveitu og einn eignarhlutur í Austurveitu fylgi jörðinni.  Hins vegar hafi nánast ekkert verið greitt af hitaveitureikningum undanfarin ár og  og líti stjórn veitunnar svo á að hér sé um forgangskröfu að ræða.  Stefnandi Björgvin varð hæstbjóðandi á uppboðinu og samkvæmt frumvarpi til úthlutunar á söluverði er ekki að sjá að sýslumaður hafi tekið afstöðu til erindis Austurveitu.  Afsal fyrir eigninni var gefið út til stefnanda Björgvins 16. júlí 2003 og með afsali dagsettu 28. ágúst sama ár afsalaði hann helmingi eignarinnar til stefnanda Hafdísar.

Stefndi hefur hafnað því að stefnandi Björgvin hafi við kaup jarðarinnar Hlíðartungu á umræddu uppboði eignast hlut Benedikts Karlssonar í Austurveitu og hefur talið þrotabú hans réttan eiganda, en bú Benedikts var tekið til gjaldþrotaskipta 15. janúar 2004.  Hefur stefndi komist að samkomulagi við þrotabúið um að eignarhluta búsins í Austurveitu yrði afsalað til félagsins gegn greiðslu á mismuni á framreiknuðum stofnhlut í veitunni og skuld þrotamanns við veituna eða 224.881 krónu.

Í 1. gr. stofnsamnings Austurveitu segir að réttindi og skyldur samkvæmt samningnum skiptist jafnt milli jarða samningsaðila.  Þá er tekið fram í 3. gr. að eigendur og/eða ábúendur jarða á veitusvæðinu, sem ekki séu með í upphafi, geti orðið eigendur síðar með sömu réttindum og skyldum og aðrir eigendur, enda greiði þeir framreiknaðan stofnkostnað.  Hvorki í stofnsamningi né í samþykktum fyrir Austurveitu er að því vikið hvernig með skuli farið verði eigendaskipti að jörðum.  Í fyrrgreindri yfirlýsingu stjórnar stefnda frá 7. maí 2002 segir að eignarhlutir í hitaveitunni séu bundnir lögbýlunum og óheimilt sé samkvæmt stofnskrá og samþykktum Austurveitu að selja þá nema með sölu lögbýlanna.  Þá ber að geta bréfs stjórnar stefnda til sýslumannsins á Selfossi vegna fyrirhugaðs uppboðs á jörðinni Hlíðartungu í desember 2002, en þar kemur skýrt fram að einn eignarhlutur í Austurveitu fylgi jörðinni.  Óumdeilt er að bréf þetta var lagt fram við nauðungarsöluna, en sýslumaður virðist ekki hafa talið að um kröfulýsingu væri að ræða.  Ágreiningur aðila í máli þessu snýst því um það hvort stefnandi Björgvin hafi við kaup jarðarinnar á nauðungaruppboði jafnframt orðið eigandi að hlut Benedikts Karlssonar í Austurveitu.

    Talið hefur verið í réttarframkvæmd að til fasteignar teljist hlutir sem varanlega hafa verið við landið skeyttir, svo sem hús og hvers konar mannvirki, ef samband þeirra við landið er með þeim hætti að það sé ekki ætlað til bráðabirgða.  Þá teljast til fasteignar hvers konar lagnir sem eru í þess konar sambandi við mannvirkið að þau mynda með henni fjárhagslega heild og verða ekki frá henni skilin,  nema það hafi í för með sér erfiðleika og jafnvel fjártjón.  Telja verður aðgang að heitu vatni til heimilisnota til fylgifjár fasteignar og verður slíkur aðgangur ekki frá fasteign skilinn nema sérstaklega sé um það samið.  Af ítrekuðum yfirlýsingum stjórnar stefnda, áður en til þessarar málshöfðunar kom, má ráða að eignarhluti í Austurveitu fylgi jörð stefnenda.  Þessi afstaða var látin uppi við sýslumann í tilefni af uppboði á eigninni.  Það er meginregla að nauðungarsala á fasteign taki einnig til fylgifjár hennar, nema annað sé sérstaklega tekið fram.  Stefnandi Björgvin varð hæstbjóðandi á uppboðinu og varð því eigandi jarðarinnar Hlíðartungu ásamt fylgifé hennar, þar með töldum eignarhluta í Austurveitu, enda var sá eignarhluti ekki undanskilinn við söluna.   Ekki verður séð að stofnsamningur og samþykktir Austurveitu leiði til annarrar niðurstöðu. 

Óumdeilt er að hverjum eignarhluta fylgja 10 mínútulítrar af heitu vatni og hafa stefnendur því frá 17. desember 2003 til 25. nóvember 2004 greitt fyrir vatnsnotkun sína án skyldu.  Eiga þau því rétt á endurgreiðslu á þessum fjármunum, en telja verður að þau hafi gert nægan fyrirvara er þau inntu greiðslur af hendi.  Verðar kröfur stefnenda að þessu leyti því teknar til greina en eftir atvikum þykir mega ákveða að fjárhæðin beri dráttarvexti frá birtingu stefnu í málinu.

Fjárkrafa stefnenda lýtur einnig að  hlutdeild í söluverði Austurveitu til Orkuveitu Reykjavíkur.  Þessi krafa stefnenda er að mati dómsins vanreifuð og ekki nægum gögnum studd.  Verður því ekki hjá því komist að vísa henni frá dómi.

Eftir þessum málsúrslitum ber að dæma stefnda til að greiða stefnendum 400.000 krónur upp í málskostnað.

  Hjörtur O. Aðalsteinsson, dómstjóri kvað upp dóminn.  Dómsuppkvaðning dróst fram yfir lögbundinn frest en dómari og lögmenn málsaðila töldu endurflutning óþarfan.

DÓMSORÐ:

  Stefndi, Austurveita, greiði stefnendum, Björgvini Ásgeirssyni og Hafdísi Ósk Guðmundsdóttur, 162.653 krónur ásamt dráttarvöxtum frá 11. maí 2005 að telja til greiðsludags.

  Öðrum fjárkröfum stefnenda er vísað frá dómi.

  Stefndi greiði stefnendum 400.000 krónur upp í málskostnað.