Fimmtudaginn 25. mars 2010.
Nr. 490/2009.	Auður Eiríksdóttir og Magnús Blöndahl Sighvatsson (Valgeir Kristinsson hrl.) gegn Unni B. Johnsen og Sigurði Garðari Barðasyni (Hulda Rós Rúriksdóttir hrl.)

 

Fasteign. Fasteignakaup. Galli.

 

A og M keyptu fasteign af U og S, en héldu eftir lokagreiðslu kaupverðs vegna galla sem þau töldu vera á eigninni. Töldu þau annmarkann felast í því að tvisvar hefði flætt upp úr niðurföllum í kjallara hússins eftir að þau tóku við eigninni og við það orðið skemmdir á munum í geymslu þeirra þar. Lagt var til grundvallar að þessi atvik yrðu rakin til þess að missmíð væri á stofnlögn Kópavogsbæjar, sem frárennsli úr húsinu barst í. Stofnlögn þessi var utan lóðarmarka fjöleignarhússins. Af þessum sökum varð ekki litið svo á að þetta væri annmarki á fasteigninni, sbr. 2. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og U og S gætu því ekki borið ábyrgð á þessu samkvæmt 18. og 19. gr. sömu laga. Þá var fallist á með héraðsdómi að ósannað væri að U og S hefðu verið eða mátt vera kunnugt um þennan annmarka og gætu þau því ekki borið ábyrgð gagnvart A og M á öðrum grundvelli. Voru U og S sýknuð af kröfum A og M.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson og Árni Kolbeinsson og Helgi I. Jónsson dómstjóri.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 28. ágúst 2009. Þau krefjast aðallega sýknu að svo stöddu en til vara sýknu af kröfu stefndu. Að því frágengnu krefjast þau þess að krafa stefndu verði lækkuð, svo og að kröfu um dráttarvexti verði vísað frá héraðsdómi. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Eins og nánar greinir í héraðsdómi leita stefndu með máli þessu dóms um skyldu áfrýjenda til að standa skil á lokagreiðslu kaupverðs samkvæmt kaupsamningi þeirra 19. október 2007 um nánar tilgreinda íbúð í fjöleignarhúsi að Lindasmára 5 í Kópavogi, en þessari greiðslu að fjárhæð 800.000 krónur hafa áfrýjendur haldið eftir vegna galla sem þau telja vera á eigninni. Þennan annmarka telja áfrýjendur felast í því að flætt hafi upp úr niðurföllum í kjallara hússins, en þetta hafi gerst 30. desember 2007, skömmu eftir afhendingu íbúðarinnar, og aftur 8. febrúar 2008 og við þetta orðið skemmdir á munum í geymslu áfrýjenda þar. Leggja verður til grundvallar að þessi atvik verði rakin til þess að missmíð sé á stofnlögn Kópavogsbæjar við Dalsmára, sem frárennsli úr húsinu berst í. Stofnlögn þessi er utan lóðarmarka fjöleignarhússins. Af þessum sökum verður ekki litið svo á að þetta sé annmarki á fasteigninni, sbr. 2. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Geta stefndu því ekki borið ábyrgð á þessu samkvæmt 18. og 19. gr. sömu laga. Þar sem ósannað er að stefndu hafi verið eða mátt vera kunnugt um þennan annmarka geta þau heldur ekki borið ábyrgð gagnvart áfrýjendum á öðrum grundvelli. Samkvæmt þessu verður héraðsdómur staðfestur, þar á meðal ákvæði hans um dráttarvexti, en engin efni eru til að vísa kröfu um þá frá héraðsdómi. Áfrýjendum verður gert að greiða málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjendur, Auður Eiríksdóttir og Magnús Blöndahl Sighvatsson, greiði í sameiningu stefndu, Unni B. Johnsen og Sigurði Garðari Barðasyni, 500.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 4. júní 2009.

                Mál þetta var þingfest 7. maí 2008 og tekið til dóms 7. maí 2009. Stefnendur eru Unnur B. Johnsen og Sigurður G. Barðason, bæði til heimilis að Tröllakór 5, Kópavogi. Stefndu eru Auður Eiríksdóttir og Magnús Blöndahl Sighvatsson, bæði til heimilis að Lindasmára 5, Kópavogi.

                Dómkröfur stefnenda eru þær að stefndu verði dæmd til að greiða stefnendum skuld að fjárhæð 800.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga um vexti og verðbætur nr. 38/2001 frá 17. febrúar 2008 til greiðsludags og til greiðslu málskostnaðar.

                Stefndu krefjast aðallega sýknu að svo stöddu en til vara sýknu af öllum kröfum stefnenda. Til þrautavara er þess krafist að dómkröfur stefnenda verði lækkaðar. Málskostnaðar er krafist úr hendi stefnenda in solidum.

I.

                Málavextir eru þeir að stefndu gerðu kauptilboð í fasteign stefnenda að Lindasmára 5, Kópavogi, íbúð merkta 0102. Kaupsamningur var undirritaður 19. október 2007. Kaupverð var 23.000.000 króna og skyldi það greiðast með greiðslu við kaupsamning, með láni frá Íbúðalánasjóði og með láni frá Sparisjóði Reykjavíkur og nágrennis. Lokagreiðsla að fjárhæð 800.000 krónur skyldi greidd við útgáfu afsals en eigi síðar en 17. febrúar 2008. Allar ofangreindar greiðslur fóru fram nema lokagreiðslan sem stefndu héldu eftir vegna þess að þau telja hina seldu eign haldna göllum. Stefnendur hafa hafnað þeim sjónarmiðum stefndu.

                Með bréfi 8. janúar 2008 kvörtuðu stefndu við stefnendur um að galli væri á fasteigninni. Í bréfinu segir að skólp hafi flætt upp um niðurföll í blokkarlengjunni sem beri húsnúmerin 1, 3, 5 og 7 við Lindasmára. Saurmengað vatn hafi flætt um gólf og upp á veggi og um alla ganga í kjallara. Víða hafi vatnið náð 20 cm upp á vegg og hugsanlega hærra. Ekki liggi fyrir hversu mikið tjón hafi hlotist af en eignir stefndu og lausafé sem geymt hafi verið í kjallarageymslu hafi skemmst og eyðilagst. Segja stefndu jafnframt í bréfi sínu að hið alvarlega við þetta mál sé að flestir aðrir íbúar hússins hafi vitað um þetta vandamál og að hætta væri á því í asahláku og mikilli úrkomu að flætt gæti í kjallara. Hafi þau verið upplýst um að þetta hefði a.m.k. gerst fjórum sinnum áður á síðustu árum. Þeim hafi hins vegar ekki verið sagt frá þessum galla er þau keyptu eignina. Hefðu þau fallið frá kaupunum eða greitt mun lægra verð fyrir fasteignina ef þau hefðu vitað af þessum galla. Þess vegna hafi þau ákveðið að greiða ekki lokagreiðslu að fjárhæð 800.000 krónur.

                Lögmaður stefnenda hafnaði því í bréfi 22. febrúar 2008 að eignin væri haldin galla sem stefnendur bæru ábyrgð á. Stefndu var sent innheimtubréf 6. mars 2008.

                Í málinu liggur fyrir bréf Steingríms Haukssonar, sviðsstjóra framkvæmda- og tæknisviðs Kópavogsbæjar, dags. 19. mars 2008, þar sem segir m.a. að á fundi bæjarráðs 19. mars 2008 hafi verið tekið fyrir erindi íbúa að Lindasmára 1-7, dags. 12. mars 2008, þar sem gerð hafi verið krafa um að Kópavogsbær lagfærði fráveitulagnir við Lindasmára 1-7. Síðan segir í bréfinu að fyrir rúmum þremur árum hafi Kópavogsbær hafið aðgerðir við að hreinsa lagnir á svæðinu eftir að í ljós hafi komið vandamál í frárennslislögnum. Við þá hreinsun hafi komið í ljós að þó nokkuð af grjóti og öðrum aðskotahlutum hafi verið í lögnunum. Í síðastliðnum desember hafi verið mikið úrhelli sem hafi haft þau áhrif að kerfið hafi yfirfyllst með þeim afleiðingum að yfirborðsvatn hafi komist inn í lagnakerfið sem og grjót og möl. Strax í kjölfarið hafi verið farið í þá vinnu að hreinsa lagnir eins og unnt var. Slík vinna sé mjög tímafrek en hún sé núna á lokastigi. Kópavogsbær hafi nú til skoðunar til hvaða úrræða sé rétt að grípa til þess að koma í veg fyrir að slíkt endurtaki sig. Annars vegar verði skoðað hvort hægt sé að breyta fráveitukerfi frá umræddu húsi og hins vegar hvort gera þurfi lagfæringar á lagnakerfi húseiganda innan lóðar. Gert sé ráð fyrir að niðurstaða úr þessari skoðun liggi fyrir í lok maí og verði ákvörðun tekin í framhaldi af því.

                Þann 8. apríl 2008 fóru forsvarsmenn húsfélagsins að Lindasmára 1-7 á fund bæjarstjóra Kópavogsbæjar. Í samantekt af fundinum, sem rituð er af Jóni Svavarssyni, þáverandi formanni húsfélagsins, en þessi samantekt var send öllum íbúðareigendum, segir m.a. að bæjarstjóri hafi tekið á móti hópnum og farið yfir málin. Bæjarstjóri hafi sagt að allt þyrfti að gera til að koma í veg fyrir að svona flóð gæti endurtekið sig. Teikningar hafi verið skoðaðar og hafi fundarmenn fengið annan skilning á málið eftir þá skoðun. Komið hafi fram að fráveitulögn hússins að Lindasmára 1-7 sameinist fráveitu í Lindahverfi, á móts við leikskólann Smárahvamm, og færi þaðan áfram út á Kársnes í dælustöð. Niðurstaða fundarins hafi verið að nú væri verið að vinna að úttekt á öllum fráveitumálum á svæðinu en þegar væri komið í ljós að lögnin væri sigin í Dalsmára.

                Stefndi Magnús Blöndahl óskaði eftir úttekt heilbrigðiseftirlits Hafnarfjarðar- og Kópavogssvæðis þann 31. desember 2007. Segir m.a. í bréfi heilbrigðiseftirlitsins, sem dagsett er 4. janúar 2008, að gert hafi asahláku og vatnsveður helgina á undan og skólp flætt upp um niðurföll í blokkinni sem beri húsnúmerin 1, 3, 5 og 7 við Lindasmára. Hreinsun hafi verið hafin þegar heilbrigðiseftirlitið kom á staðinn og hafi hreinsun farið fram á vegum tryggingafélags. Ummerki á gólfum, veggjum og hurðum hafi sýnt að saurmengað vatn hafi flætt um alla ganga í kjallara og víða náð liðlega 20 cm upp á veggi og hugsanlega hærra. Umfang og saurmengun í kjallara bendi til bakflæðis úr fráveitukerfi bæjarins. Að sögn íbúa á staðnum muni þetta vera a.m.k. í fjórða sinn sem þetta hafi gerst, þó í mismiklum mæli en ávallt við áþekk veðurskilyrði. Í lok bréfsins beinir heilbrigðiseftirlitið því til framkvæmda- og tæknisviðs Kópavogsbæjar og húseigenda að Lindasmára að þeir ræði uppkominn vanda og finni varanlega lausn.

                Þann 28. nóvember 2008 sendi Steingrímur Hauksson sviðsstjóri lögmanni stefnenda bréf þar sem segir m.a. að þann 12. mars 2008 hafi Kópavogsbæ borist erindi frá lóðarhöfum að Lindasmára 1-7, þar sem þess hafi verið óskað að gerðar yrðu breytingar á fráveitukerfum við húsið. Ástæðan hafi verið sú að í miklum leysingum hafi ítrekað flætt upp úr niðurföllum í kjallara. Síðan segir að Kópavogsbær hafi gert ítarlega úttekt á öllu fráveitukerfi í nágrenni við húsið. Samkvæmt þeim athugunum sé líklegt að fyrirstaða hafi orðið í aðallögn við Dalsmára sem leitt hafi til þess að flætt hafi upp úr niðurföllum við Lindasmára. Það sé talið líklegt að þessi fyrirstaða hafi myndast við sig á lögninni. Eftir framangreint atvik hafi Kópavogsbær vaktað umrædda lögn í þeim tilgangi að koma í veg fyrir frekari stíflur. Þá sé fyrirhugað að endurnýja lögnina á umræddum stað.

                Í málinu liggur fyrir yfirlýsing Jóns Svavarssonar, fyrrverandi formanns húsfélagsins að Lindasmára 5, Kópavogi, dags. 20. október 2008. Í yfirlýsingunni lýsir Jón því m.a. yfir að hann hafi aldrei rætt við stefnendur þessa máls um uppflæði það sem komið hafi í gegnum tíðina í kjallara hússins að Lindasmára 5, Kópavogi. Þetta vandamál hafi ekki verið rætt á fundum húsfélagsins, hvorki formlega né óformlega, frá því í júní 2005 til nóvember 2007 eða á þeim tíma er stefnendur hafi búið í húsinu. Enginn húsfundur hafi verið haldinn á þessu tímabili. Ekkert uppflæði eða tjón hafi orðið meðan þau hafi búið í húsinu. Þá segir jafnframt í yfirlýsingunni að tillaga um að fela verkfræðistofu að gera úttekt á fráveitumálum hafi verið felld á fundi í húsfélaginu. Hafi það verið gert vegna þess að lagnirnar séu á vegum bæjarins og hafi bærinn lýst því yfir að hann muni tryggja að lagnirnar verði í lagi. Flóð það sem mestum skaða olli þann 30. desember 2007 hafi orðið vegna þess að verktakar í Lindum hafi veitt yfirborðsvatni í klóaklögn í leyfisleysi. Þann dag hafi verið asahláka sem hafi valdið vatnsskemmdum á öllu höfuðborgarsvæðinu.

                Stefndu óskuðu eftir dómkvaðningu matsmanns 8. október 2008. Í matsgerð Guðbjarts Magnússonar, byggingafræðings og húsasmíðameistara, sem dagsett er í janúar 2009, segir m.a. að fyrirstaða í frárennsliskerfi bæjarins sé ástæða þess að vatn hafi flætt upp úr niðurföllum í Lindasmára 5. Samkvæmt uppdráttum sem matsmaður hafi skoðað af lagnakerfi bæjarins sé um tvö kerfi að ræða. Annars vegar frárennslislagnir sem taki við frárennsli húsa (salerni, sturtum, niðurföllum o.fl.) og hins vegar regnvatnslagnir sem taki við öllu yfirborðsvatni sem falli til í votviðrum. Með slíku kerfi eigi að vera útilokað að saurmengað vatn flæði upp úr lögnum húsa í asahláku og miklum rigningum. Matsmaður telur víst að einhvers staðar í lagnakerfinu hafi regnvatni verið beint inn á frárennslislögn bæjarins. Ástæðan fyrir því að flætt hafi inn í Lindasmára 5, en ekki önnur nálæg hús, sé að líkindum sú að lagnir hússins séu fyrsta opna leiðin fyrir aftan fyrirstöðuna. Matsmaður tekur þó fram að hann hafi ekki staðfesta heimild fyrir því hvar eða hvers eðlis fyrirstaðan sé. Í matsbeiðni er matsmaður beðinn um að leggja fram rökstuddar tillögur um hvað gera þurfi til að ráða bót á því ástandi sem skapast hafði. Þá var matsmaður beðinn um að meta kostnað við að bæta úr göllum og leggja fram rökstutt álit á því hvað gallarnir rýri íbúð matsbeiðenda í verði fyrir og eftir viðgerð. Varðandi þessar spurningar svaraði matsmaður því til að hann teldi að hann tæki ekki afstöðu til þessara spurninga þar sem Kópavogsbær bæri ábyrgð á lagnakerfi bæjarins. Hann taldi ekki að verðgildi íbúðarinnar myndi rýrna af þessum sökum. Matsmaður var beðinn um að meta lausafé sem skemmst hafði í geymslu í kjallara og gerði hann það ásamt því að meta afnotamissi stefndu af geymslu í kjallara.

                Með bréfi 15. janúar 2009 óskaði lögmaður stefndu eftir því við matsmann að hann svaraði nánar þeim spurningum sem beint var til hans í upphaflegri matsbeiðni. Í svari sínu 19. febrúar 2009 segir matsmaður m.a. að með tvöföldu lagnakerfi eigi að vera búið að útiloka þann möguleika að í asahláku og miklum rigningum berist vatn inn í íbúðarhúsnæðið. Skólpi sé haldið aðskildu í sérkerfi og eigi að vera algjörlega óháð veðurfarslegum skilyrðum. Regnvatnskerfi sé einnig aðskilið kerfi en það geti hins vegar yfirfyllst í hláku og mikilli ofankomu. Það kerfi sé hins vegar hvergi tengt inn í íbúðarhúsnæði. Hins vegar liggi fyrir að einhvers staðar í bæjarkerfinu sé bilun sem hafi orsakað það að saurmengað vatn hafi flætt upp úr niðurföllum við Lindasmára 5. Erfitt sé fyrir matsmann að finna út hvar sú bilun liggi því hún geti verið víðsfjarri Lindasmára. Lagnakerfið sé ansi víðfeðmt og afmarkist af Fífuhvammsvegi í suðri og Dalsmára í norðri. Þá afmarkist svæðið frá Dalsmára í vestri og að Dalsvegi í austri. Bilun geti verið hvar sem er á þessu svæði. Staðsetning á slíkri bilun kalli á allsherjarúttekt á lagnakerfinu með hreinsi- og myndavélabílum. Ekkert bendi til þess að lagnakerfi hússins að Lindasmára 5 sé í ólagi. Telur matsmaður að stofnlagnakerfi bæjarins sé ekki hluti af fasteigninni Lindasmára 5. Úttekt á lagnakerfi fyrir hverfið gæti tekið langan tíma og verið gríðarlega kostnaðarsöm.

                Með beiðni 10. mars 2009 óskuðu stefndu eftir yfirmati. Í yfirmatinu eru yfirmatsmenn beðnir um að meta og leggja fram rökstutt álit á því hvað meintur galli rýri íbúð matsbeiðanda í verði fyrir og eftir viðgerð. Yfirmatsgerð fasteignasalanna Dans Valgarðs Wiium hdl. og Jóns Guðmundssonar er dagsett í apríl 2009. Í niðurstöðu hennar segir að á meðan viðgerð sé ólokið á frárennslislögnum íbúðarinnar sé söluverð hennar lægra sem nemi 8-10% af markaðsverði hennar. Telja yfirmatsmenn að sölumöguleikar eignarinnar meðan viðgerð sé ólokið séu verulega skertir þar sem margir kaupendur mundu hverfa frá kaupum á eigninni í þessu ástandi. Jafnframt telja yfirmatsmenn að sölumöguleikar íbúðarinnar séu ekki þeir sömu þrátt fyrir að viðgerð hefði farið fram. Óhjákvæmilegt sé fyrir seljanda að upplýsa kaupanda um þetta vandamál sem staðið hafi í 14 ár. Matsmenn telja að verðgildi íbúðarinnar hafi rýrnað um allt að 3-5% enda þótt viðgerð hefði farið fram.

II.

                Í skýrslum sínum fyrir dómi sögðu stefnendur m.a. að þau hefðui búið að Lindasmára 5 frá 17. júní 2005 til 15. nóvember 2007. Á þeim tíma hafi þau aldrei orðið vör við leka í kjallara og enginn hafi sagt þeim frá því að flætt hefði í kjallara.

                Í máli stefndu kom m.a. fram að þau hefðu ekki keypt eignina hefðu þau vitað af meintum galla. Það hafi orðið þeim mikið áfall þegar flætt hafi í kjallaranum 30. desember 2007 og aftur 8. febrúar 2008. Þau hafi ætlað að leigja út herbergi í íbúðinni en þurft að nota það herbergi fyrir geymslu þar sem þau hafi ekki getað treyst geymslunni í kjallaranum. Það hafi tekið allt upp í 6 mánuði að gera við þær skemmdir sem urðu í flóðinu.

                Steingrímur Hauksson, sviðsstjóri framkvæmda- og tæknisviðs Kópavogsbæjar, sagði m.a. fyrir dómi að komið hefði í ljós að frárennslislögn í Dalsmára væri sigin og lægi nánast lárétt. Á þessu svæði sé rennsli því tregara og hætta á aðskotahlutir setjist þar í lögnina. Lögn frá fjöleignahúsinu við Lindasmára tengist síðan þessari lögn. Steingrímur taldi líklegustu skýringuna á flóðinu 30. desember 2007 vera þá að regnvatn hafi farið inn í skolplögnina. Á byggingarstöðum í nýjum hverfum sé skólplögn oft opin og þá geti þetta gerst. Í asahláku og mikilli rigningu komist regnvatn inn í skolplögnina og þá hafi lögnin ekki undan. Nú sé búið að skoða og mynda lögnina og hún sé vöktuð sérstaklega og hreinsuð reglulega. Búið sé að teikna nýja lögn og hafi staðið til að ráðast í framkvæmdir síðastliðinn vetur en af því hafi ekki orðið. Steingrímur átti von á að ráðist yrði í framkvæmdir fljótlega.

                Jón Svavarsson var formaður húsfélagsins að Lindasmára 5 á þessum tíma. Hann kvaðst hafa haft samband við tryggingafélag húsfélagsins og beðið um að fá upplýsingar um hve oft hefði flætt í húsinu. Hann hafi fengið þær upplýsingar að það hefði gerst árið 2001, 2003, 2005, 30. desember 2007 og svo 8. febrúar 2008. Öll þessi flóð hafi verið minniháttar að undanskildu flóðinu í desember 2007. Þá hafi verið mikill snjór og síðan gert asahláku. Flætt hafi víða í Kópavogi og í Reykjavík þennan dag. Jón kvaðst nota sína geymslu í kjallaranum og hafi hann ekki orðið var við annað en að aðrir íbúðareigendur gerðu slíkt hið sama.

                Þá komu fyrir dóminn matsmenn, sem staðfestu matsgerðir sínar, og Skúli Örn Sigurðsson fasteignasali.

III.

                Stefnendur vísa til meginreglna kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga en reglur þessar eigi sér lagastoð í lögum um fasteignakaup nr. 40/2002, sérstaklega 1., 7. og 50. gr. laganna. Kröfu sína um dráttarvexti styðja stefnendur við III. kafla laga nr. 38/2001. Í málflutningi gat lögmaður stefnenda þess að vísað væri til 1. mgr. 6. gr. laganna í þessu sambandi. Krafa um virðisaukaskatt er reist á lögum nr. 50/1988.

                Stefndu hafi neitað því að greiða stefnendum lokagreiðslu að fjárhæð 800.000 krónur og innheimtutilraunir hafi ekki borið árangur. Kröfu sína byggi stefnendur á kaupsamningi aðila frá 19. október 2007.

                Í greinargerð sinni byggja stefndu á því að þau hafi ekki getað notað geymslu í kjallara vegna þess að alltaf geti verið hætta á flóði án fyrirvara. Stefndu hafi ætlað að leigja eitt herbergi í íbúðinni en þurft að hverfa frá því þar sem það herbergi sé nú nýtt sem geymslurými. Stefndu hafi leitað til verkfræðistofu og óskað eftir kostnaðaráætlun um hvað kosta mundi að gera úttekt á frárennsli hússins Lindasmára 1-7 og tillögu að úrbótum sem myndu koma í veg fyrir frekari flóð. Tilboðið hafi numið 465.000 krónum en ekki hafi fengist stuðningur sameigenda til að ráðast í þá rannsókn.

                Stefndu gera kröfu til skuldajafnaðar vegna tjónsins sem gallinn hafi valdið þeim. Stefndu telja að sýkna beri þau að svo stöddu þar til liggi fyrir hvort varanleg lausn fáist á frárennslismálum hússins.

                Stefndu vísar til meginreglna kröfu- og samningsréttar um skuldbindingar og réttar efndir á söluhlut. Stefndu vísa til laga um fasteignakaup nr. 40/2002og laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup, sbr. IV. kafla, einkum 17. gr. Þá vísa þau til VI. kafla laganna, einkum 45. og 47. gr. Stefndu gera kröfu um skaðabætur vegna tjóns á lausafé og afslátt og eða skaðabætur vegna galla á íbúðinni og vísa til 37., 38. og 40. gr. sömu laga. Krafa um málskostnað styðjist við 129. gr. laga nr. 91/1991.

IV.

                Stefndu keyptu íbúð af stefnendum í fjöleignahúsinu Lindasmára 5, Kópavogi, með kaupsamningi 19. október 2007. Þau greiddu kaupverð að undanskilinni lokagreiðslu að fjárhæð 800.000 krónur sem þau héldu eftir og báru við galla á hinu selda. Þau telja eignina gallaða þar sem flætt hefur upp úr niðurföllum í kjallara fasteignarinnar.

                Upplýst er í málinu er þrisvar sinnum hafi flætt upp um niðurföll í sameign hússins í kjallara áður en stefndu keyptu eignina, þ.e. árin 2001, 2003 og 2005. Þessi flóð voru minniháttar að sögn fyrrverandi formanns húsfélagsins, Jóns Svavarssonar. Upplýst er jafnframt að stefnendur vissu ekki af þessum flóðum, enda gerðist ekkert slíkt á þeim tíma er þau bjuggu í húsinu, frá 17. júní 2005 til 15. nóvember 2007. Flóðinu 30. desember 2007 er lýst hér að framan. Saurmengað vatn flæddi um allan kjallarann í sameign hússins, í allt að 20 cm hæð, og skemmdi m.a. eigur stefndu sem þau geymdu í geymslu sinni í kjallara. Annað flóð kom 8. febrúar 2008 en það var í miklu minna mæli.

                Í matsgerð Guðbjarts Magnússonar, byggingafræðings og húsasmíðameistara, svo og bréfum Steingríms Haukssonar, sviðsstjóra framkvæmda- og tæknisviðs Kópavogsbæjar, svo og í skýrslum þeirra fyrir dómi, er gerð grein fyrir orsökum framangreindra flóða. Tvö lagnakerfi eru á því svæði sem hér um ræðir. Annars vegar frárennslislagnir sem taka við frárennsli húsa, þ. á m. frá salernum, sturtum, niðurföllum og fleiru, og hins vegar regnvatnslagnir sem taka við öllu yfirborðsvatni sem fellur til í votviðrum. Þessi tvö kerfi eru aðskilin og á regnvatn og annað yfirborðsvatn ekki að geta farið inn á frárennslislagnir frá húsum ef allt er með felldu. Skólplögnum, fráveitulögnum frá húsum, er haldið í aðskildu sérkerfi og eiga að vera algjörlega óháð veðurfarslegum skilyrðum. Frá fjöleignahúsinu við Lindasmára 5 gengur frárennslislögn út í stofnlögn bæjarins við Dalsmára en sú lögn liggur um hverfið og þjónar mörgum húsum, þ. á m. mörgum fjölbýlishúsum. Bilun hefur ekki komið fram í frárennslislögn hússins að Lindasmára 5 heldur í stofnlögninni sem var lögð af Kópavogsbæ sem jafnframt annast viðhald hennar. Staðfest hefur verið að lögnin í Dalsmára hefur sigið og liggur lárétt að hluta. Líklegt er talið að skólplögnin hafi staðið opin á byggingastað í Lindum en það mun stundum hafa gerst. Regnvatn, grjót og möl átti þá greiða leið inn í lögnina með þeim afleiðingum að lögnin náði ekki fullum afköstum við Dalsmára þar sem hún hefur sigið. Matsmaður og Steingrímur Hauksson töldu tvær ástæður vera fyrir flóðinu 30. desember 2007 í húsi stefndu. Annars vegar að myndast hafi hindrun í lögninni við Dalsmára fyrir neðan þann stað þar sem frárennslislögn úr húsinu við Lindasmára tengist stofnlögninni í Dalsmára. Það hafi haft þær afleiðingar að vatn hafi þrýst inn í frárennslislögnina frá Lindasmára og komið upp um niðurföll í húsinu. Hins vegar sé skýringin einnig sú að óvenju mikið vatn hafi runnið um Dalsmáralögnina þar sem skolplögn hefði eins og áður sagði einhvers staðar staðið opin í asahláku.

                Fyrir liggur að bæjaryfirvöld í Kópavogi hafi lýst því yfir að þau muni sjá um viðgerð á umræddri stofnlögn í Dalsmára. Lögnin er nú sérstaklega vöktuð og hreinsuð reglulega á þeim stað sem hún hefur sigið.

                Samkvæmt 2. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign samkvæmt lögunum vera afmarkaður hluti lands, ásamt eðlilegum hlutum þess, lífrænum og ólífrænum, og mannvirki sem varanlega eru við landið skeytt. Bilun sú sem framangreindum flóðum olli var í frárennslislögn Kópavogsbæjar, stofnlögn sem liggur um hverfið, og er fyrir utan lóðarmörk fasteignar stefndu. Þessi bilun er nú vöktuð sérstaklega og Kópavogsbær hefur lýst yfir ábyrgð á biluninni og lofað úrbótum. Verður því ekki fallist á þau sjónarmið stefndu að fasteign þeirra sé haldin galla í skilningi 18. eða 19. gr. laga nr. 40/2002, enda er sannað í málinu að stefnendur hvorki vissu né máttu vita um þau vandamál er tengdust frárennslislögn Kópavogsbæjar í Dalsmára.

                Krafa stefnenda verður því tekin til greina að öllu leyti og eftir þeirri niðurstöðu verða stefndu dæmd til að greiða stefnendum málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 600.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

                Gunnar Aðalsteinsson héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð

                Stefndu, Auður Eiríksdóttir og Magnús Blöndahl Sighvatsson, greiði stefnendum, Unni B. Johnsen og Sigurði G. Barðasyni, 800.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 17. febrúar 2008 til greiðsludags.

                Stefndu greiði stefnendum 600.000 krónur í málskostnað.