Ákvörðun Hæstaréttar

1. Samkvæmt 4. mgr. 16. gr. laga nr. 50/2016 um dómstóla standa að ákvörðun þessari hæstaréttardómararnir Sigurður Tómas Magnússon, Ása Ólafsdóttir og Skúli Magnússon.

2. Með beiðni 9. desember 2024 leitar Rekstrarfélag Kringlunnar leyfis Hæstaréttar, á grundvelli 1. mgr. 176. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, til að áfrýja dómi Landsréttar 14. nóvember sama ár í máli nr. 575/2023: IK Holdings ehf. gegn Rekstrarfélagi Kringlunnar. Gagnaðili leggst gegn beiðninni.

3. Mál þetta lýtur að kröfu gagnaðila um endurgreiðslu þess hluta gjalda sem félagið innti af hendi til leyfisbeiðanda vegna auglýsinga- og kynningarstarfsemi. Leyfisbeiðandi er húsfélag verslunarmiðstöðvarinnar Kringlunni 4-12 í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og var gagnaðili eigandi og afnotahafi tiltekins eignarhluta.

4. Með héraðsdómi var leyfisbeiðandi sýknaður af kröfum gagnaðila en með dómi Landsréttar var fallist á varakröfu hans. Í dómi Landsréttar kom fram að kostnaður vegna auglýsinga- og kynningarstarfsemi hefði verið talinn til sameiginlegs rekstrarkostnaðar leyfisbeiðanda frá stofnun félagsins. Landsréttur tók fram að af ákvæðum 1. og 2. mgr. 57. gr. og 43. gr. laga nr. 26/1994 yrði ekki ályktað að kostnaður vegna auglýsinga- og kynningarstarfsemi félli undir sameiginlegan kostnað húsfélags í skilningi laganna. Óumdeilt væri að gagnaðili hefði eignast fasteign sína eftir að félagssamþykktir leyfisbeiðanda voru samþykktar á stofnfundi húsfélagsins árið 2000. Lægi því fyrir að gagnaðili hefði ekki gengist undir hið umdeilda ákvæði í samþykktunum með atkvæðagreiðslu á fundi í félaginu og gæti það því ekki skuldbundið hann með þeim hætti. Þá lægi fyrir að samþykktunum hefði ekki verið þinglýst þegar gagnaðili eignaðist fasteign sína. Af ákvæðum 2. mgr. 2. gr. og 3. og 4. mgr. 75. gr. laga nr. 26/1994, svo og með hliðsjón af athugasemdum með 75. gr. í frumvarpi sem varð að þeim lögum, væri ljóst að þinglýsing sérstakra samþykkta húsfélags væri forsenda þess að þau ákvæði, sem vikju frá fyrirmælum laganna, skuldbyndu þriðja mann. Ljóst væri að gagnaðili teldist þriðji maður í skilningi laganna við kaup á fasteign sinni. Var ákvæði samþykkta húsfélagsins þess efnis að kostnaður vegna auglýsinga- og kynningarstarfsemi teldist til sameiginlegs kostnaðar þess því ekki talið skuldbindandi fyrir gagnaðila. Komst Landsréttur að þeirri niðurstöðu að leyfisbeiðanda bæri að endurgreiða gagnaðila gjöld frá þeim tíma sem hann taldist hafa gert fyrirvara við greiðsluskyldu sína. Var gagnaðili talinn hafa gert það frá og með fyrsta gjalddaga eftir að álit kærunefndar húsamála lá fyrir.

5. Leyfisbeiðandi byggir á því að úrslit málsins hafi verulegt almennt gildi, einkum um túlkun á 3. og 4. mgr. 75. gr. laga nr. 26/1994 og um þýðingu grandsemi þriðja aðila. Þá varði málið meginreglur um endurgreiðslu ofgreidds fjár með tilliti til þess hvort settur hafi verið skýr fyrirvari við greiðslu. Leyfisbeiðandi byggir jafnframt á því að dómur Landsréttar sé bersýnilega rangur að formi og efni til. Vísar hann meðal annars til 19. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 og að fram hafi komið að gagnaðila hafi verið kunnugt um efni samþykktanna þegar hann keypti húsnæðið. Hafi hann því ekki getað talist grandlaus um efni þeirra og því ekki verið skilyrði fyrir beitingu 1. málsliðar 4. mgr. 75. gr. laga nr. 26/1994. Þá sé niðurstaða Landsréttar um að gagnaðili hafi sett fullnægjandi fyrirvara við endurgreiðslu röng. Jafnframt hafi verið farið út fyrir málatilbúnað aðila í dóminum. Enn fremur séu ekki lagaskilyrði fyrir því að fella ákvæði samþykktanna úr gildi að hluta.

6. Að virtum gögnum málsins verður að telja að dómur í því kunni að hafa fordæmisgildi. Beiðni um áfrýjunarleyfi er því samþykkt.