Föstudaginn 30. apríl 2010.
Nr. 182/2010.	Frjálsi fjárfestingarbankinn hf. (Friðjón Örn Friðjónsson hrl.) gegn Hveragerðisbæ (Anton Björn Markússon hrl.)

Kærumál. Nauðungarsala. Lögveð. Skuldabréf.

Kærður var úrskurður héraðsdóms, þar sem frumvarpi sýslumanns um úthlutun söluverðs fasteignar var breytt á þann hátt að H fékk úthlutað tiltekinni fjárhæð vegna skuldar á gatnagerðargjöldum. Talið var að þar sem H hefði látið eiganda fasteignarinnar gefa út til sín svokallaða skuldaryfirlýsingu vegna gatnagerðargjaldanna, þar sem meðal annars var samið um að reka mætti mál um kröfu samkvæmt henni eftir sérreglum XVII. kafla laga nr. 91/1991, væri óhjákvæmilegt að líta svo á að réttindi samkvæmt þessu skjali hafi verið slitin úr tengslum við lögskiptin að baki því og það gert að viðskiptabréfi. Með því að taka við þessu viðskiptabréfi hafi H fengið greiðslu skuldar lóðarhafans vegna gatnagerðargjalds og upp frá því ekki átt kröfu á hendur honum á öðrum grunni en bréfið sjálft hafi borið með sér. Lögveðréttur samkvæmt 4. gr. laga nr. 17/1996 hafi verið veittur sveitarfélögum fyrir kröfu um ógreitt gatnagerðargjald, en hafi ekki með samningi getað færst til handhafa kröfu samkvæmt viðskiptabréfi. Var því hafnað kröfu H um að frumvarpi sýslumanns um úthlutun söluverðs fasteignarinnar yrði breytt.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Hjördís Hákonardóttir og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 5. mars 2010, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 22. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 24. febrúar 2010, þar sem tekin var til greina krafa varnaraðila um að felld yrði úr gildi nánar tilgreind ákvörðun sýslumannsins á Selfossi 25. mars 2009 um úthlutun söluverðs fasteignarinnar Valsheiði 17 í Hveragerði við nauðungarsölu. Kæruheimild er 1. mgr. 79. gr. laga nr. 90/1989 um nauðungarsölu. Sóknaraðili krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá héraðsdómi, en til vara að ákvörðun sýslumanns verði staðfest. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

Samkvæmt gögnum málsins tók sýslumaðurinn á Selfossi fyrir 13. desember 2007 beiðni sóknaraðila um nauðungarsölu á fasteigninni Valsheiði 17 í Hveragerði, en með beiðninni var leitað fullnustu kröfu samkvæmt skuldabréfi, sem hvíldi á 1. veðrétti í eigninni. Við þessa fyrirtöku var ákveðið samkvæmt kröfu sóknaraðila að uppboð á eigninni myndi byrja 24. janúar 2008 og gekk það eftir, en þar kom aðeins fram eitt boð, frá sóknaraðila að fjárhæð 100.000 krónur, og var ákveðið að uppboði yrði fram haldið 19. febrúar sama ár. Við framhald uppboðsins þann dag lagði sóknaraðili fram kröfulýsingar vegna fyrrnefnds skuldabréfs og tveggja annarra veðbréfa, sem tryggð voru með 2. og 3. veðrétti í eigninni, en samanlagðar kröfur hans samkvæmt þessum gögnum námu 25.088.454 krónum. Þá voru lagðar fram kröfulýsingar frá Sjóvá-Almennum tryggingum hf. vegna ógreiddra vátryggingariðgjalda, samtals 110.306 krónur, og frá varnaraðila vegna ógreiddra fasteignagjalda, samtals 466.991 króna, en þessum kröfum var báðum lýst sem lögveðkröfum. Einnig var lýst tveimur öðrum kröfum, að fjárhæð 3.548.379 og 1.499.223 krónur, en fyrir þeim höfðu verið gerð fjárnám, sem stóðu að baki kröfum sóknaraðila í veðröð. Loks gerði varnaraðili kröfu vegna ógreidds gatnagerðargjalds að höfuðstól 3.319.365 krónur, sem að viðbættum vöxtum og kostnaði nam 4.023.827 krónum, og var henni lýst sem lögveðkröfu. Með þessari kröfulýsingu fylgdi meðal annars skjal með yfirskriftinni „skuldaryfirlýsing vegna gatnagerðargjalda“, sem eigandi fasteignarinnar hafði undirritað 19. janúar 2006 og tók til skuldar hans við varnaraðila að fjárhæð 2.262.000 krónur. Við framhald uppboðsins varð varnaraðili hæstbjóðandi með boði að fjárhæð 16.000.000 krónur og mun hann hafa orðið kaupandi að eigninni á grundvelli þess.

Sýslumaður gerði 2. júní 2008 frumvarp til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar. Að greiddum sölulaunum í ríkissjóð voru samkvæmt frumvarpinu 15.840.000 krónur til ráðstöfunar upp í veðkröfur, en með þeirri fjárhæð áttu að greiðast áðurnefndar lögveðkröfur Sjóvá-Almennra trygginga hf. með 108.092 krónum og varnaraðila vegna fasteignagjalda að fjárhæð 466.991 króna. Eftirstöðvar söluverðsins, 15.264.917 krónur, áttu síðan að renna til sóknaraðila vegna krafna hans, sem stóðu á 1. og 2. veðrétti í eigninni. Frestur var settur til 18. júní 2008 til að mótmæla frumvarpinu. Þann dag barst sýslumanni bréf varnaraðila, þar sem krafist var að frumvarpinu yrði breytt á þann veg að fyrrgreind lögveðkrafa hans vegna gatnagerðargjalds kæmi framar kröfum sóknaraðila til greiðslu af söluverði eignarinnar. Með bréfi 12. ágúst 2008 krafðist sóknaraðili þess að frumvarp sýslumanns yrði látið standa óbreytt. Ekki varð af fundi samkvæmt 1. mgr. 52. gr. laga nr. 90/1991 til að fjalla um þennan ágreining fyrr en 25. mars 2009, en þar ákvað sýslumaður að frumvarpið skyldi standa óbreytt.

Mál þetta, sem varðar síðastgreinda ákvörðun sýslumanns, var þingfest í héraði 14. maí 2009. Aðalkrafa sóknaraðila um að málinu verði vísað frá héraðsdómi er á því reist að varnaraðili hafi ekki staðið rétt að því að leita dómsúrlausnar um þessa ákvörðun. Þótt fallast megi á með sóknaraðila að hnökrar hafi verið á málatilbúnaði varnaraðila að þessu leyti eru þeir ekki alveg nægir til að aðalkrafa hans verði tekin til greina.

II

Fyrir liggur í málinu að varnaraðili veitti 9. nóvember 2005 byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Valsheiði 17 og lagði um leið á gatnagerðargjald vegna mannvirkisins að fjárhæð 2.514.317 krónur. Í tilkynningu um þetta til lóðarhafans var tekið fram að veita mætti „vaxtareiknaðan greiðslufrest á greiðslu hluta gatnagerðargjalds til allt að tveggja ára“. Samkvæmt gögnum málsins var að finna heimild til þessa í 2. mgr. 12. gr. gjaldskrár varnaraðila, sem mun meðal annars hafa verið gerð á grundvelli 1. mgr. 1. gr. þágildandi laga nr. 17/1996 um gatnagerðargjald og 11. gr. reglugerðar nr. 543/1996 um sama efni. Í þessu ákvæði gjaldskrárinnar sagði eftirfarandi: „Heimilt er að veita vaxtareiknaðan greiðslufrest á greiðslu hluta gatnagerðargjalds til allt að tveggja ára með mánaðarlegum afborgunum eða samkvæmt sérstakri samþykkt sem bæjarstjórn setur. Vextir skulu vera eins og innlendir millibankavextir, REIBOR, sem Seðlabanki Íslands gefur út.“

Eins og áður greinir ritaði lóðarhafinn að Valsheiði 17 undir „skuldaryfirlýsingu vegna gatnagerðargjalda“ 19. janúar 2006. Efst á þessu skjali var greint frá nafni lóðarhafans sem skuldara, svo og því að skjalið varðaði lóðina Valsheiði 17 og væri álagt gatnagerðargjald 2.514.317 krónur, en af því hafi hann greitt 252.317 krónur, þannig að „höfuðstóll skuldaryfirlýsingar“ næmi 2.262.000 krónum, sem greiða ætti með 20 mánaðarlegum afborgunum, í fyrsta sinn 15. maí 2006. Meginmál skjalsins var síðan svohljóðandi: „Ofanritaður skuldari viðurkennir með undirskrift sinni undir skuldabréf þetta að skulda handhafa bréfs þessa, fjárhæð þá er að framan greinir og skuldbindur sig til að endurgreiða hana skv. skilmálum bréfs þessa, með þeim fjölda afborgana og á þeim ... gjalddögum eins og tilgreint er samkvæmt ofanskráðu. Vextir af skuld þessari eru breytilegir samkvæmt lánaflokki K-2 hjá Sparisjóði Suðurlands nú 14,30% greiðast þeir eftirá á sömu gjalddögum og afborganir. Vextir reiknast frá: 9.11.2005. Skuldara ber á hverjum gjalddaga að greiða kostnað af innheimtu hverrar greiðslu af bréfi þessu, skv. gjaldskrá innheimtubanka. Skuldari greiðir einnig annan kostnað af lántökunni s.s. stimpilgjöld. Verði ekki staðið í skilum með greiðslu afborgana og vaxta á réttum gjalddögum, skal frá gjalddaga greiða hæstu lögleyfðu dráttarvexti af vanskilaskuldinni. Jafnframt er handhafa heimilt ef vanskil eru veruleg, en með verulegum vanskilum er átt við 15 daga vanskil eða lengri, að fella alla skuldina í gjalddaga fyrirvaralaust og án sérstakrar uppsagnar. Skuldin hvílir sem lögveð á framanskráðri lóð og þeim byggingum sem á henni verða reistar, skv. 4. gr. laga um gatnagerðargjöld nr. 17/1996. Lögveðið er til tryggingar skaðlausri og skilvísri greiðslu höfuðstóls, vaxta, dráttarvaxta og öllum þeim kostnaði er leiða kann af vanskilum skuldara að engu undanskildu. Lögveðið gengur fyrir hvers konar samningsveði og aðfararveði og tekur einnig til vátryggingarfjárhæðar framangreindrar eignar. Þegar skuldin er í gjalddaga fallin má krefjast nauðungarsölu á framangreindri eign samkvæmt heimild í 5. tl. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Falli öll skuldin í gjalddaga, vegna vanskila, áður en byggingaframkvæmdir eru hafnar getur bæjarráð ákveðið að rifta úthlutun lóðarinnar og úthlutað henni á ný. Ef ofangreind eign er seld fellur skuldabréfið allt í gjalddaga og skal það greiðast upp. Kaupandi getur fengið bréfið endurnýjað með sömu skilmálum þ.m.t. sömu gjalddögum og að ofan greinir með samþykki handhafa bréfsins. Sérstakri kvöð vegna lögveðsréttarins má þinglýsa á viðkomandi eign. Mál út af skuld þessari má reka fyrir héraðsdómi Suðurlands samkv. reglum XVII. kafla laga nr. 91/1991.“

Skjal þetta ber með sér að stimpilgjald að fjárhæð 33.930 krónur var greitt af því 19. janúar 2006. Á bakhlið þess færði varnaraðili svofellda áritun: „Skuldaviðurkenning þessi framselst hér með Sparisjóðinum Suðurlandi, Hveragerði, með fullri ábyrgð á greiðslu hennar sbr. samkomulag þar að lútandi dags. 26. júlí 2005.“ Varnaraðili gaf einnig út 19. janúar 2006 annað skjal með yfirskriftinni „kvöð vegna lögveða til tryggingar gjalda í sveitasjóð“, þar sem fram kom að á fasteigninni Valsheiði 17 hvíldi lögveð vegna gatnagerðargjalds, sem var lagt á 9. nóvember 2005, og var skjali þessu þinglýst samdægurs. Þá undirritaði lóðarhafinn 3. nóvember 2006 skjal með yfirskriftinni „breyting á greiðsluskilmálum skuldabréfs“, þar sem fram kom að eftir beiðni hans samþykkti Sparisjóðurinn Suðurlandi breytingar á greiðsluskilmálum skuldabréfs að upphaflegri fjárhæð 2.262.000 krónur, sem hann hafi gefið út til sparisjóðsins og tryggt væri með sjálfskuldarábyrgð varnaraðila. Eftirstöðvar „lánsins“ væru samtals 2.665.162 krónur að meðtöldum gjaldföllnum afborgunum, verðbótum, vöxtum, dráttarvöxtum og kostnaði og skyldu þær verða nýr höfuðstóll, sem greiddur yrði með tólf mánaðarlegum afborgunum, í fyrsta sinn 15. desember 2006. Skjal þetta var áritað um samþykki af varnaraðila. Á eyðublaðinu, sem það var fært á, var gert ráð fyrir undirritun „síðari veðhafa“ um samþykki, en slíks var ekki aflað. Í málinu liggur fyrir að ekkert var greitt af þessari skuld eftir skilmálabreytinguna og leysti varnaraðili hana til sín frá Sparisjóðnum Suðurlandi 16. nóvember 2007 með greiðslu á 3.319.365 krónum. Þetta er sama fjárhæð og höfuðstóll kröfunnar, sem varnaraðili krefst greiðslu á af söluverði fasteignarinnar að Valsheiði 17.

III

Í málinu er óumdeilt að lög nr. 17/1996 taki til gatnagerðargjalds, sem það varðar, en þau lög féllu niður 1. júlí 2007 við gildistöku laga nr. 153/2006 um gatnagerðargjald. Í 4. gr. fyrrnefndu laganna var mælt svo fyrir að gatnagerðargjald samkvæmt þeim væri ásamt áföllnum vöxtum og kostnaði tryggt með lögveðrétti í viðkomandi fasteign og stæði það framar hvers konar samningsveði eða aðfararveði. Í c. lið 11. gr. áðurnefndrar reglugerðar nr. 543/1996, sem sett var með stoð í 1. mgr. 6. gr. laga nr. 17/1996, kom fram að í gjaldskrá, sem sveitarstjórn skyldi setja, ætti meðal annars að kveða á um greiðsluskilmála gatnagerðargjalds. Sem fyrr segir gerði varnaraðili gjaldskrá samkvæmt þessu, sbr. einnig 1. mgr. 1. gr. laganna, þar sem fram kom að veita mætti greiðslufrest á gjaldinu til allt að tveggja ára gegn greiðslu tiltekinna vaxta. Á þessum grunni verður ekki vefengt að varnaraðila hafi að lögum verið heimilt að veita lóðarhafanum að Valsheiði 17 tveggja ára frest til að greiða með mánaðarlegum afborgunum þær 2.262.000 krónur, sem stóðu eftir ógreiddar 19. janúar 2006 af álögðu gatnagerðargjaldi, án þess að lögveðréttur fyrir kröfunni samkvæmt 4. gr. laga nr. 17/1996 færi af þeim sökum forgörðum.

Varnaraðili lét á hinn bóginn ekki við það sitja að semja við lóðarhafann, munnlega eða skriflega, um slíkan greiðslufrest, heldur hlutaðist varnaraðili til um að lóðarhafinn gæfi út til sín svokallaða skuldaryfirlýsingu, sem áður var lýst. Í yfirlýsingunni viðurkenndi lóðarhafinn með undirskrift sinni „undir skuldabréf þetta“ að skulda handhafa þess 2.262.000 krónur, sem greiða ætti á nánar tiltekinn hátt með vöxtum, sem voru aðrir en kveðið var á um í áðurnefndri gjaldskrá varnaraðila. Af þessu skjali var greitt gjald eins og um skuldabréf væri að ræða samkvæmt 1. mgr. 24. gr. laga nr. 36/1978 um stimpilgjald. Í því voru handhafa sem kröfueiganda veittar sams konar vanefndaheimildir og þær, sem venjulegar eru í veðskuldabréfum, sem gefin eru út vegna peningaláns, þar á meðal til að gjaldfella eftirstöðvar skuldar vegna greiðslufalls og til að krefjast nauðungarsölu á fasteign til fullnustu skuldarinnar. Mælt var fyrir um að krafa samkvæmt skjalinu væri tryggð með veði í fasteigninni Valsheiði 17, en það væri þó lögveðréttur samkvæmt 4. gr. laga nr. 17/1996, sem tæki til höfuðstóls kröfunnar auk vaxta og sérhvers kostnaðar af vanskilum. Loks var í skjalinu samið um að reka mætti mál um kröfu samkvæmt því eftir sérreglum XVII. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þótt ekki kæmi annað til er óhjákvæmilegt að líta svo á að síðastgreint atriði hafi slitið réttindi samkvæmt þessu skjali úr tengslum við lögskiptin að baki því og gert það að viðskiptabréfi. Með því að taka við þessu viðskiptabréfi fékk varnaraðili greiðslu skuldar lóðarhafans vegna gatnagerðargjalds og átti ekki upp frá því kröfu á hendur honum á öðrum grunni en bréfið sjálft bar með sér. Lögveðréttur samkvæmt 4. gr. laga nr. 17/1996 var veittur sveitarfélögum fyrir kröfu um ógreitt gatnagerðargjald, en gat ekki með samningi færst til handhafa fyrir kröfu samkvæmt viðskiptabréfi. Af þessum sökum verður að hafna kröfu varnaraðila um að frumvarpi sýslumannsins á Selfossi 2. júní 2008 um úthlutun á söluverði fasteignarinnar að Valsheiði 17 verði breytt.

Varnaraðila verður gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem ákveðinn er í einu lagi eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hafnað er kröfu varnaraðila, Hveragerðisbæjar, um breytingu á frumvarpi sýslumannsins á Selfossi 2. júní 2008 til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar að Valsheiði 17 í Hveragerði við nauðungarsölu.

Varnaraðili greiði sóknaraðila, Frjálsa fjárfestingarbankanum hf., samtals 500.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 24. febrúar 2010.

Mál þetta barst Héraðsdómi Suðurlands 29. apríl 2009. með bréfi Eiríks Gunnsteinssonar hdl., f.h. Hveragerðisbæjar, dagsettu 21. apríl s.á.

Sóknaraðili í máli þessu er Hveragerðisbær, kt. 650169-4849, en varnaraðili Frjálsi fjárfestingarbankinn hf., kt. 691282-0829. Þann 4. september 2009 var kveðinn upp úrskurður í máli þessu. Var sá úrskurður kærður til Hæstaréttar með kæru dagsettri 17. september 2009. Gekk dómur í Hæstarétti Íslands þann 23. október 2009 í málinu nr. 544/2009. Var hinn kærði úrskurður ómerktur sem og meðferð málsins frá 14. maí  2009 og var málinu vísað heim í hérað til löglegrar meðferðar. Var málið í framhaldi tekið fyrir í héraðsdómi þann 9. nóvember 2009 og aðilum gefinn frestur til að skila greinargerð. Lagði sóknaraðili fram greinargerð þann 18. nóvember 2009 og varnaraðili þann 2. desember 2009. Þann sama dag lagði sýslumaðurinn á Selfossi fram skriflegar athugasemdir skv. 6. mgr. 73. gr. laga nr. 90/1991. Var málið munnlega flutt þann 11. febrúar sl. og dómtekið að því loknu.

Dómkröfur sóknaraðila eru þær að felld verði úr gildi sú ákvörðun sýslumannsins á Selfossi, að hafna kröfu sóknaraðila vegna gatnagerðargjalda hvað varðar Valsheiði 17, Hveragerði, og að sóknaraðila verði úthlutað af uppboðsandvirðinu að fullu í samræmi við kröfulýsingu. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila að mati dómsins.

                Dómkröfur varnaraðila eru þær að ákvörðun sýslumannsins á Selfossi frá 25. mars 2009 um að hafna kröfu sóknaraðila vegna gatnagerðargjalda vegna Valsheiði 17, Hveragerði, verði látin standa óbreytt. Þá krefst varnaraðili þess að sóknaraðila verði gert að greiða honum málskostnað að mati dómsins.

Málavextir.

                Samkvæmt gögnum málsins voru álögð gatnagerðargjöld á Lárus Kristjánsson, kt. 090642-3409 þann 9. nóvember 2005 vegna úthlutunar á lóð að Valsheiði 17, Hveragerði, samtals að fjárhæð 2.514.317 krónur.  Þann 19. janúar 2006 undirritaði Lárus „Skuldayfirlýsingu vegna gatnagerðargjalda.“ Í skuldayfirlýsingunni segir að álögð gatnagerðargjöld skv. reglugerð nr. 790/2003 séu 2.514.317 krónur og innborgað sé við undirskrift 252.317 krónur. Höfuðstóll skuldayfirlýsingarinnar sé 2.262.000 krónur. Fasteignin Valsheiði 17 í Hveragerði var seld nauðungarsölu þann 19. febrúar 2008 og lýsti sóknaraðili kröfu sinni vegna gatnagerðargjalda sem lögveðskröfu við uppboðið, alls að fjárhæð 4.023.827 krónur. Sýslumaðurinn á Selfossi gaf síðan út frumvarp til úthlutunar vegna söluandvirðis eignarinnar þann 2. júní 2008 og var þá kröfu sóknaraðila hafnað sem lögveðskröfu. Var sóknaraðila gefinn kostur á að koma á framfæri mótmælum fyrir 18. júní 2008. Við fyrirtöku málsins, þann 25. mars 2009, reifuðu aðilar málsins sjónarmið sín og breytti það ekki ákvörðun sýslumannsins. Skaut sóknaraðili ákvörðun sýslumannsins til Héraðsdóms Suðurlands þann 21. apríl 2009. Við fyrirtöku málsins þann 14. maí 2009 krafðist varnaraðili þess að málinu yrði vísað frá dómi. Gekk úrskurður um frávísunarkröfuna þann 23. júní 2009, þar sem frávísunarkröfunni var hafnað.

Málsástæður og lagarök sóknaraðila.

                Sóknaraðili byggir kröfu sína á því að krafa vegna gatnagerðargjalda njóti lögveðsréttar sem ekki sé tímabundinn, sbr. 4. gr. laga nr. 17/1996 um gatnagerðargjöld, en gjöldin hafi verið álögð í gildistíð þeirra laga. Í frumvarpinu sé hins vegar ekki gert ráð fyrir að sóknaraðili fái nokkuð upp í framangreinda kröfu sína.

                Ekki sé ágreiningur milli aðila um að lög nr. 17/1996 um gatnagerðargjöld hafi gilt á þeim tíma sem umrædd gjöld voru álögð. Samkvæmt 6. gr. laga nr. 17/1996 var félagsmálaráðherra veitt heimild til að setja reglugerð þar sem nánar væri kveðið á um álagningu gatnagerðargjalda og samkvæmt 2. mgr. 6. gr. skyldi sveitarstjórn setja gjaldskrá þar sem nánar væri kveðið á um innheimtu gatnagerðargjaldsins.

                Með stoð í lögum nr. 17/1996 hafi ráðherra sett reglugerð nr. 543/1996 en í c-lið 11. gr. reglugerðarinnar hafi sveitarstjórn verið gert að kveða á um greiðsluskilmála gatnagerðargjalds. Sóknaraðili hafi fullnægt þeirri skyldu sinni með gjaldskrá, samþykktri af bæjarstjórn sóknaraðila 17. desember 2004. Í 12. gr. gjaldskrárinnar hafi verið veitt svohljóðandi heimild til greiðslufrests: „Heimilt er að veita vaxtareiknaðan greiðslufrest á greiðslu hluta gatnagerðargjalds til allt að tveggja ára með mánaðarlegum afborgunum eða samkvæmt sérstakri samþykkt sem bæjarstjórn setur. Vextir skulu vera eins og innlendir millibankavextir, REIBOR, sem Seðlabanki Íslands gefur út.“

                Með þessari heimild hafi Lárusi Kristjánssyni, kt. 090642-3409, sem hafi verið gerðarþoli við nauðungarsöluna, verið veitt heimild til greiðslufrests með skuldayfirlýsingu dagsettri 19. janúar 2006. Skuldayfirlýsingin hafi að öllu leyti verið í samræmi við ofangreinda gjaldskrá sóknaraðila og í henni sé skýrt tekið fram að skuldin sé vegna gatnagerðargjalda vegna Valsheiðar 17 í Hveragerði. Þá sé í yfirlýsingunni vísað ótvírætt til þess að hún sé gefin út vegna gatnagerðargjalda sem njóti lögveðsréttar í samræmi við ákvæði laga nr. 17/1996. Form og efni skjalsins sé því að öllu leyti í samræmi við lög nr. 17/1996, reglugerð nr. 543/1996 og gjaldskrá sóknaraðila og útilokað að líta svo á að gjöldin hafi verið gerð upp með skuldabréfi og njóti því ekki lengur lögveðsréttar þegar hið gagnstæða komi fram í skuldayfirlýsingunni.

                Ljóst sé að í þágildandi lögum nr. 17/1996 hafi ekki verið sett nein tímatakmörk á gildistíma lögveðsins. Þetta komi skýrt fram í 4. gr. laganna sem hljóði svo: „Lóðarhafi ber ábyrgð á greiðslu gatnagerðargjalds. Gatnagerðargjald samkvæmt lögum þessum er, ásamt áföllnum vöxtum og kostnaði, tryggt með lögveðsrétti í viðkomandi fasteign með forgangsrétti fyrir hvers konar samningsveði og aðfararveði.“ Það sé því ljóst að lögveðskrafa sóknaraðila njóti lögveðsréttar. Það sé í fullu samræmi við ákvæði fyrrnefndra laga og í samræmi við ákvæði eldri fyrningarlaga nr. 14/1905. Augljóst sé að meðan krafa sóknaraðila haldi gildi sínu og fyrnist ekki njóti hún lögveðsréttar í samræmi við ákvæði laga nr. 17/1996. Á það reyni hins vegar ekki, enda sé ljóst af gögnum málsins að krafa sóknaraðila sé í fullu gildi og njóti þ.a.l. lögveðsréttar í fasteigninni að Valsheiði 17 í Hveragerði.

                Fyrir liggi að þinglýst hafi verið kvöð á fasteignina varðandi ógreidd gatnagerðargjöld og að þau njóti lögveðsréttar í eigninni. Síðari veðhöfum hafi því átt að vera fullkunnugt um stöðu gatnagerðargjalda við uppboð 19. febrúar 2008, enda komi kvöð þessi fram á útprentuðu veðbókarvottorði.

                Af framangreindu megi ljóst vera að sóknaraðila beri að fá kröfu sína vegna gatnagerðargjalda greidda að fullu. Greiðsluskilmálar gjaldanna séu í fullu samræmi við gildandi réttarreglur við álagningu þeirra, lögveðsréttur sé í fullu gildi og staða þeirra hafi legið fyrir á uppboðsdegi. Sé þess því krafist að krafa sóknaraðila verði tekin til greina og ákvörðun sýslumannsins á Selfossi, sem liggi til grundvallar frumvarpi til úthlutunar, verði breytt á þann hátt að samþykkt verði krafa að fjárhæð 4.023.827 krónur vegna gatnagerðargjalda sem lögveðskrafa með forgangsrétti fyrir síðari samnings- og aðfararveðum.

                Sóknaraðili mótmælir þeirri skoðun varnaraðila að sóknaraðila hafi verið óheimilt að setja kröfuna á skuldabréf. Kvað sóknaraðili að um væri að ræða skuldayfirlýsingu vegna gatnagerðargjalda. Yfirlýsingin sé ekki handhafaskuldabréf og vandséð væri hvernig slík vaxtareiknuð greiðsludreifing gæti verið öðruvísi úr garði gerð með skriflegum hætti. Þá sé ekki óheimilt að framselja kröfu til innheimtu eins og m.a. Reykjavíkurborg hafi gert til margra ára en þar hafi Tollstjórinn í Reykjavík innheimt fasteignagjöld borgarinnar og hafi það ekki haft áhrif á lögveðsrétt gjaldanna. Þá mótmælir sóknaraðili því að með því að nota ekki REIBOR-vexti á skuldayfirlýsinguna falli lögveðsrétturinn niður. Þá mótmælir sóknaraðili þeirri málsástæðu varnaraðila að greiðslufrestur hafi verið lengri en gjaldskráin geri ráð fyrir og að það hafi áhrif á lögveðsréttinn þó svo hafi verið. 

                Þá byggir sóknaraðili á að krafa samkvæmt lögveðsrétti gangi fyrir hvers kyns öðrum samnings- og aðfararveðum. Ekki hafi verið sett nein tímamörk og þar af leiðandi njóti krafa sóknaraðila lögveðsréttar uns hún sé greidd eða fyrnd. Hvorugt eigi við í máli þessu. Einnig hafi kvöð verið þinglýst á eignina áður en varnaraðili þinglýsti bréfum á hana. Honum hefði því átt að vera ljóst frá fyrstu stundu að á undan hans samningsveðum hvíldu lögveð vegna fasteignagjalda. 

                Þá sé Frjálsi fjárfestingarbankinn hf. sé eini aðilinn að uppboðinu sem hafi hagsmuni af niðurstöðu málsins þar sem krafa hans á eftir lögveðum sé hærri en krafa sóknaraðila. Sé hann því varnaraðili máls þessa.

Um lagarök vísar sóknaraðili til laga um nauðungarsölu nr. 90/1991, einkum XIII. kafla laganna. Þá vísar sóknaraðili til laga um gatnagerðargjöld nr. 17/1996 og reglugerðar nr. 543/1996. Sóknaraðili vísar einnig til laga um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda nr. 14/1905. Málskostnaðarkröfu sína styður sóknaraðili við lög um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök varnaraðila.

Varnaraðili byggir kröfur sínar á því að byggingarleyfi til handa Lárusi Kristjánssyni hafi, samkvæmt bókun í fundargerðarbók, aðeins átt að öðlast gildi að ákveðnum skilyrðum uppfylltum. Eitt þeirra hafi verið að byggingargjöld hafi verið greidd eða samið um greiðslu þeirra. Þá komi fram í fundargerðinni að heimilt væri að veita vaxtareiknaðan greiðslufrest á hluta gjaldsins til allt að tveggja ára með mánaðarlegum afborgunum eða samkvæmt sérstakri samþykkt sem bæjarstjórn setti. Þann 19. janúar 2006 hefði Lárus skrifað undir skuldayfirlýsingu vegna gatnagerðargjaldanna og sama dag hefði hann undirritað yfirlýsingu um kvöð á eigninni um lögveð vegna gjaldanna. Þeirri kvöð hafi verið þinglýst 20. janúar 2006. Umræddu skuldabréfi hafi verið skilmálabreytt þann 3. nóvember 2006 án samþykkis síðari veðhafa. Þá hafi ekki verið greitt af skuldabréfinu frá 19. janúar 2006. Hið skilmálabreytta skuldabréf hafi verið innleyst af Hveragerðisbæ rúmu ári síðar eða þann 16. nóvember 2007.

Varnaraðili byggir aðallega á því að Lárus Kristjánsson hafi gert umrædd gatnagerðargjöld upp með útgáfu á umræddu skuldabréfi. Þá styðji síðari skilmálabreyting skuldabréfsins þann 6. nóvember 2006 og innlausn þess þann 16. nóvember 2007 enn frekar kröfu varnaraðila. Telur varnaraðili að lögveðsrétturinn hafi fallið niður þegar sóknaraðili tók við greiðslu fyrir gatnagerðargjöldunum í formi skuldabréfs. Sóknaraðili hafi því getað framselt viðskiptabréfið gegn greiðslu til þriðja aðila. Skuldabréfið hafi verið innleyst af sóknaraðila þann 16. nóvember 2007 á 3.478.418 krónur. Því sé óumdeilt að yfirlýsingin sé handhafaskuldabréf. Þá hafi verið greitt stimpilgjald af bréfinu. Þá séu skilmálar bréfsins ekki í samræmi við þá skilmála sem sóknaraðila hafi borið að veita samkvæmt 12. gr. gjaldskrár sóknaraðila. Þar sé mælt fyrir um REIBOR-vexti sem Seðlabanki Íslands gefi út en í skuldabréfinu sé hins vegar kveðið á um breytilega vexti samkvæmt lánaflokki K2 hjá Sparisjóði Suðurlands sem séu hærri en REIBOR-vextir.  Þá hafi sóknaraðila aðeins verið heimilt samkvæmt 12. gr. gjaldskrárinnar að veita vaxtareiknaðan greiðslufrest til tveggja ára að hámarki. Það hafi ekki verið gert. Sóknaraðili hafi því breytt almennri fjárkröfu sem hann átti í viðskiptabréfakröfu.

Til vara byggir varnaraðili á því að þar sem meira en tvö ár séu liðin frá gjalddaga gatnagerðargjaldanna hafi lögveðsrétturinn verið niður fallinn á uppboðsdegi þann 19. febrúar 2008. Þrátt fyrir að lög nr. 17/1996 um gatnagerðargjald marki ekki lögveðsrétti ákveðin tímamörk telji hann engu að síður að miða eigi við í þessu tilviki að lögveðsrétturinn hafi fallið niður tveimur árum eftir að gatnagerðargjöldin urðu fyrst gjaldkræf. Hafi breyting með lögum nr. 153/2006 ekki falið í sér efnislega nýja reglu heldur hafi verið um að ræða staðfestingu á gildandi framkvæmd.

Varnaraðili vísar máli sínu til stuðnings aðallega til laga nr. 17/1996 um gatnagerðargjald og reglugerðar nr. 543/1996 um sama efni og til laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Ennfremur vísar hann til laga nr. 36/1978 um stimpilgjald, gjaldskrár Hveragerðisbæjar frá 17. desember 2004, laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga og laga nr. 122/2000 um útvarpsgjald. Einnig til meginreglna kröfu- og samningsréttar um efndir og greiðslu fjárskuldbindinga. Um málskostnað vísar hann til XXI. kafla laga nr. 91/1991, einkum 129. og 130. gr.

Niðurstaða.

                Af skuldayfirlýsingu dagsettri 19. janúar 2006 verður ráðið að gatnagerðargjald það, sem sóknaraðili krefst að verði úthlutað sér, hafi verið á lagt 9. nóvember 2005. Þegar gatnagerðargjaldið var á lagt og skuldayfirlýsing þessi var gerð voru í gildi lög um gatnagerðargjald nr. 17/1996. Í 4. gr. þeirra laga kom fram að gatnagerðargjald samkvæmt þeim lögum væri „tryggt með lögveðrétti í viðkomandi fasteign með forgangsrétti fyrir hvers konar samningsveði og aðfararveði.“ Í ákvæðinu var lögveðsréttinum ekki berum orðum markaður ákveðinn gildistími. Núgildandi lög um gatnagerðargjald, nr. 153/2006, gengu í gildi 1. júlí 2007, sbr. 1. mgr. 13. gr. þeirra laga. Samkvæmt 2. mgr. 8. gr. þeirra laga er gatnagerðargjald áfram tryggt með lögveðsrétti í viðkomandi fasteign en í ákvæðinu er að finna það nýmæli að lögveðsréttinum er markaður tveggja ára gildistími sem telst frá gjalddaga gjaldsins. Í 2. mgr. 13. gr. laga nr. 153/2006 kemur fram að um álagningu og innheimtu gatnagerðargjalds sem gjaldfallið er í tíð eldri laga fari samkvæmt þeim lögum. Þar sem gatnagerðargjaldið var lagt á og skuldaviðurkenning gerð í gildistíð laga nr. 17/1996 verður því að líta svo á að um innheimtu gjaldsins gildi þau lög, en ekki núgildandi lög nr. 153/2006. Ekki er ágreiningur um það milli aðila máls þessa.

Eins og áður segir var lögveðsrétti fyrir gatnagerðargjaldi ekki berum orðum markaður ákveðinn gildistími í 4. gr. laga nr. 17/1996. Verður því að líta svo á að lögveðsréttur samkvæmt því ákvæði sé til staðar svo lengi sem gatnagerðargjaldið er ógreitt eða ófyrnt.

Í máli þessu greinir aðila aðallega á um hvort umrædd skuldayfirlýsing, útgefin þann 19. janúar 2006 af Lárusi Kristjánssyni, þá lóðarhafa, hafi verið fullnaðargreiðsla á gatnagerðargjöldunum eða ekki. Varnaraðili heldur því fram að svo hafi verið þar sem sóknaraðili hafi tekið við handhafaskuldabréfi sem sé viðskiptabréf og lúti almennum reglum um viðskiptabréf. Því hafi lögveðsréttur sóknaraðila fallið niður þegar bréfið var undirritað og afhent sóknaraðila sem fullnaðargreiðsla á umræddum gatnagerðargjöldum.

Sóknaraðili byggir á því að einungis hafi verið um skriflega skuldayfirlýsingu að ræða vegna samnings um greiðsluform lóðarhafa með heimild í 12. gr. gjaldskrár Hveragerðisbæjar en þar komi fram að heimilt sé að veita vaxtareiknaðan greiðslufrest á greiðslu hluta gatnagerðargjalda til allt að tveggja ára með mánaðarlegum afborgunum eða samkvæmt sérstakri samþykkt sem bæjarstjórn setur. Kveður sóknaraðili þá staðreynd að REIBOR-vextir hafi ekki verið tilgreindir í skjalinu heldur breytilegir vextir samkvæmt lánaflokki K-2 hjá Sparisjóði Suðurlands, ekki breyta neinu um efni yfirlýsingarinnar.

Ekki er tekið undir þá málsástæður varnaraðila að með því að fylgja ekki  ákvæðum um vexti  samkvæmt 12. gr. gjaldskrár sóknaraðila, hafi það vikið til hliðar lögveðsrétti í fasteigninni samkvæmt lögum nr. 17/1996.  Þá verður heldur ekki tekið undir þá málsástæðu varnaraðila að með því að lóðarhafi hafi fengið að dreifa greiðslum sínum í lengri tíma en tvö ár, þrátt fyrir ákvæði 12. gr. gjaldskrárinnar,  hafi það rýmt burtu lögveðsrétti sóknaraðila í eigninni.

Varnaraðili byggir einnig á því að skuldari bréfsins hafi samið um skilmálabreytingu á bréfinu án samþykkis og á kostnað síðari veðhafa. Ekki verður séð að það hafi breytt nokkru um réttindi síðari veðhafa þó svo skrifað hafi verið undir umrædda skuldayfirlýsingu. Skuldari hefði alltént getað samið óformlega um skuldina við sóknaraðila án vitundar síðari veðhafa, enda er það svo með lögveð að þeim er almennt ekki þinglýst á eignir í þeim tilgangi að upplýsa síðari veðhafa um tilvist þeirra eða fjárhæðir.

Í umræddri skuldayfirlýsingu er tekið fram að hún sé vegna gatnagerðargjalda. Í texta yfirlýsingarinnar segir að skuldari viðurkenni að skulda handhafa bréfs þessa ákveðna fjárhæð sem greiðist með tuttugu afborgunum á eins mánaðar fresti í fyrsta sinn 15. maí 2006 og vextir reiknist frá 9. nóvember 2005. Þá er tekið fram að skuldari greiði á hverjum gjalddaga kostnað af innheimtu samkvæmt gjaldskrá innheimtubanka auk annars kostnaðar, s.s. stimpilgjöld. Þá eru ákvæði um gjaldfellingu verði vanskil á greiðslum.

Þá segir: „Skuldin hvílir sem lögveð á framanskráðri lóð og þeim byggingum sem á henni verða reistar, skv. 4. gr. laga um gatnagerðargjöld nr. 17/1996. Lögveðið er til tryggingar skaðlausri og skilvísri greiðslu höfuðstóls, vaxta, dráttarvaxta og öllum þeim kostnaði er leiða kann af vanskilum skuldara að engu undanskildu. Lögveðið gengur fyrir hvers konar samningsveði og aðfararveði og tekur einnig til vátryggingarfjárhæðar framangreindrar eignar.“ Þá segir ennfremur: „Falli öll skuldin í gjalddaga, vegna vanskila, áður en byggingaframkvæmdir eru hafnar getur bæjarráð ákveðið að rifta úthlutun lóðarinnar og úthlutað henni á ný. Ef ofangreind eign er seld fellur skuldabréfið allt í gjalddaga og skal það greiðast upp. Kaupandi getur fengið bréfið endurnýjað með sömu skilmálum þ.m.t. sömu gjalddögum og að ofan greinir með samþykki handhafa bréfsins. Sérstakri kvöð vegna lögveðsréttarins má þinglýsa á viðkomandi eign.“

 Verður ekki litið svo á að umrædd skuldayfirlýsing sé viðskiptabréf sem geti gengið kaupum og sölu til þriðja manns og lúti reglum um viðskiptabréf þrátt fyrir framsal varnaraðila á á skuldaviðurkenninguna. Verður litið á framsalið sem almenn aðilaskipti á kröfu samkvæmt reglum kröfuréttarins. Er yfirlýsingin bundin slíkum skilyrðum að engum nema skuldara og sóknaraðila er mögulegt að uppfylla þau skilyrði sem sett eru í yfirlýsingunni. Sé litið svo á að þriðji maður geti átt yfirlýsinguna, er honum t.d. ófært að fella byggingarleyfið úr gildi, standið skuldari ekki í skilum. Auk þess væri skilyrði vegna sölu eignarinnar marklaust, gengi bréfið kaupum og sölum. Þá dylst ekki að allt innihald yfirlýsingarinnar er þess efnis að það er ætlun beggja að lögveðið haldist á eigninni þrátt fyrir samkomulagið í yfirlýsingunni. Auk þess fela sérreglur um viðskiptabréf það í sér að grandlaus framsalshafi fær almennt þann rétt, sem bréfið bendir til að framseljandi eigi. Framsalshafa í þessu máli væri ómögulegt að fella byggingarleyfi úr gildi eða rifta úthlutun lóðarinnar og úthlutað lóðinni á ný vegna vanskila á bréfinu. Verður því ekki unnt að líta svo á að með undirritun skuldayfirlýsingarinnar hafi skuldari verið að gera annað en að ganga frá greiðslufyrirkomulagi á ógreiddum gatnagerðargjöldum sem voru með lögveð í lóð hans.

Þá breytir það heldur engu þó svo að viðskiptabanki sóknaraðila hafi tekið bréfið til innheimtu, enda er það talið eðlilegt verklag að sveitarfélag láti fjármálastofnun sjá um innheimtur fyrir sig. Þó svo að bréfið hafi í framkvæmd verið framselt Sparisjóðnum, þá er ekki talið að það uppfylli skilyrði um framsal viðskiptabréfa í skilningi reglna um viðskiptabréf heldur sé þar um framsal almennra kröfuréttinda að ræða. Þá var lögveðsrétturinn ekki fallinn úr gildi eða fyrndur við uppboðið á eigninni.  

Verður því fallist á kröfu sóknaraðila eins og greinir í úrskurðarorði.

Eftir þessum úrslitum skal varnaraðili greiða sóknaraðila 300.000 krónur í málskostnað og er þá tekið tillit til virðisaukaskatts.

Ástríður Grímsdóttir héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

Úrskurðarorð:

                Frumvarpi sýslumannsins á Selfossi um úthlutun söluverðs fasteignarinnar Valsheiði 17, Hveragerði, dagsett 2. júní 2008, er breytt og skal sóknaraðila úthlutað af uppboðsandvirði  fasteignarinnar í samræmi við kröfulýsingu hans frá 18. febrúar 2008.

                Varnaraðili greiði sóknaraðila 300.000 krónur í málskostnað að teknu tilliti til virðisaukaskatts.