Fimmtudaginn 4. júní 2009.
Nr. 150/2008.	Eggert Haukdal (Gestur Jónsson hrl.) gegn Runólfi K. Maack og Benediktu Haukdal (Anton B. Markússon hrl.)

 

Fasteignakaup. Jörð. Kaupverð. Ógilding samnings.

E krafðist þess að kaupsamningi hans við B og R um jörð yrði breytt þannig að kaupverð hennar yrði ákveðið annað og hærra, sbr. 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Ekki var talið að slíkur munur hafi verið á stöðu hans og B og R við samningsgerðina að máli gæti skipt samkvæmt því lagaákvæði. Þrátt fyrir að íbúðarhúss á jörðinni hafi ekki verið getið í kauptilboði, heldur einungis kaupsamningi, var húsið hluti af fasteigninni og hvergi hafi verið mælt fyrir um að það væri þar undanskilið. Hafi íbúðarhúsið því fylgt með í kaupunum á jörðinni og hafi því í reynd ekki verið ósamræmi á milli tilboðs og kaupsamnings að þessu leyti. Misræmi vegna greiðslu á síðasta hluta kaupverðs var talið hafa engin áhrif haft í reynd og var því hafnað að það gæti skipt máli við úrlausn um kröfu E. Talið var að sýnt hafi verið fram á með matsgerð að markaðsverð jarðarinnar hafi verið talsvert hærra en kaupverðið þegar kaupsamningur var gerður. Hins vegar var litið svo á að fleiri atriði en hugmyndir um markaðsverð jarðarinnar hafi, að því er E varðaði, orkað á ákvörðun um kaupverð í samningsgerð við B og R. Eftir gerð samningsins hafi atvik þróast á þann veg að ýmsar forsendur sem E hafi gefið sér um ófjárhagsleg atriði hafi brugðist. Svo sem ráðið yrði af matsgerðum sem aflað hafi verið undir rekstri málsins hafi sú breyting orðið að markaðsverð jarðarinnar hafi lækkað verulega. Talið var að samkvæmt niðurlagsorðum 2. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936 yrði ekki horft framhjá þessari lækkun á markaðsverði hins selda. Var talið óvíst að kaupverðið yrði annað en það sem upphaflega var ákveðið ef við núverandi markaðsaðstæður yrði samið á sömu forsendum og áður um kaupin með fullri vitneskju um verðmæti þess sem þau tækju til. Að þessu virtu var talið að ekki yrði brugðist við forsendubresti gagnvart E með því að neyta heimildar samkvæmt 1. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936 til að breyta ákvæði kaupsamnings hans við B og R um fjárhæð kaupverðs. Voru B og R því sýknuð af kröfu E.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Garðar Gíslason, Gunnlaugur Claessen, Ingibjörg Benediktsdóttir og Markús Sigurbjörnsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 18. mars 2008. Hann krefst þess að kaupsamningi, sem gerður var 21. nóvember 2006 um jörðina Bergþórshvol 2 í Rangárþingi eystra, verði breytt þannig að kaupverð hennar verði ákveðið 101.400.000 krónur eða önnur lægri fjárhæð að mati dómsins og beri mismunur á þeirri fjárhæð og kaupverði samkvæmt kaupsamningnum, 54.000.000 krónum, vexti samkvæmt 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 12. júní 2007 til greiðsludags. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Samkvæmt gögnum málsins hóf áfrýjandi, sem er fæddur 1933, búskap á Bergþórshvoli á árinu 1955 í félagi við föður sinn, en hann mun þá hafa haft umráð yfir jörðinni, sem var prestssetur. Skipulagsnefnd prestssetra mun 20. mars 1958 hafa samþykkt tillögu til dóms- og kirkjumálaráðuneytisins um að látnir yrðu af hendi um 150 hektarar lands úr jörðinni til að stofna nýbýli. Af því virðist þó ekki endanlega hafa orðið fyrr en í tengslum við gerð byggingarbréfs ráðuneytisins til áfrýjanda 12. ágúst 1965, þar sem hann fékk að erfðaábúð jörðina Bergþórshvol 2 frá fardögum 1960. Í byggingarbréfinu var landamerkjum nýbýlisins lýst og tekið fram að landið væri um 150 hektarar að flatarmáli. Samkvæmt bréfi 14. júlí 1971 féllst ráðuneytið á beiðni áfrýjanda frá 22. júní sama ár um að honum yrðu til viðbótar fengnir um 2 hektarar lands úr Bergþórshvoli 1 undir íbúðar- og útihús fyrir ábúðarjörð sína.

Fyrir liggur að landbúnaðarráðuneytið tók 31. desember 1993 yfir forræði jarðarinnar Bergþórshvols 2 úr höndum dóms- og kirkjumálaráðuneytisins. Á árinu 2000 mun áfrýjandi hafa óskað eftir því við landbúnaðarráðuneytið að hann fengi jörðina keypta og fól ráðuneytið Ríkiskaupum að meta söluverð hennar. Í tengslum við það beindu Ríkiskaup fyrirspurn 4. október 2000 til Landgræðslu ríkisins sökum þess að sandgræðslugirðing lægi þvert yfir land jarðarinnar, en af því tilefni var meðal annars spurst fyrir um hver réttur landgræðslunnar væri gagnvart íslenska ríkinu sem eiganda jarðarinnar. Í svari Landgræðslu ríkisins 9. sama mánaðar kom fram að hún væri eigandi lands sunnan við girðinguna. Um þetta var vísað til yfirlýsingar, sem gerð var í nóvember 1954 og þinglýst 15. desember 1956, frá eigendum eða umráðamönnum fjórtán jarða, þar á meðal föður áfrýjanda vegna Bergþórshvols, um að Sandgræðslu Íslands væri með áskilnaði um forkaupsrétt afhent endurgjaldslaust til friðunar og uppgræðslu sandfokssvæði „sunnan byggðar í Vestur-Landeyjarhreppi frá Affalls farvegi að austan og Hólsár að vestan“. Í orðsendingu Ríkiskaupa til Landgræðslu ríkisins 10. október 2000 var meðal annars vísað til þess að landgræðslan væri eigandi 71 hektara lands sunnan landgræðslugirðingar og gæti „landbúnaðarráðuneytið ... því selt 79 ha af landinu.“ Í skoðunar- og matsskýrslu Ríkiskaupa um Bergþórshvol 2, sem gerð var 11. sama mánaðar, var jörðinni lýst á þann hátt að þar væri 1,79 hektara lóð undir íbúðarhús, sem afhent hafi verið áfrýjanda á árinu 1971 úr landi Bergþórshvols 1, um 29 hektarar lands, sem hann hafi ræktað og girt af, um 50 hektarar grasgefins beitarlands og um 71 hektari uppgræðslulands, sem Landgræðsla ríkisins teldi sig eiga. Söluverð var metið samtals 2.080.000 krónur, þar af 580.000 krónur vegna 29 hektara lands undir ræktun og 1.500.000 krónur vegna 50 hektara beitarlands. Ekki varð af sölu jarðarinnar að sinni, en 19. febrúar 2004 framreiknuðu Ríkiskaup fyrrgreint matsverð, sem þá reyndist vera 2.496.000 krónur. Í framhaldi af því gaf landbúnaðarráðherra út afsal 17. mars 2004 til áfrýjanda fyrir jörðinni gegn því kaupverði og með áskilnaði um forkaupsrétt ríkisins að henni. Í afsalinu sagði að það væri gefið út með heimild í 38. gr. þágildandi jarðalaga nr. 65/1976 og tæki til „eignarhluta ríkisins í jörðinni Bergþórshvoli 2 ... ásamt öllum þeim gögnum og gæðum sem eignarhlutanum fylgja og fylgja ber samkvæmt fyrrgreindum lögum og nánar greinir í afsali þessu. Hinn seldi eignarhluti er jörð, matshluti 219-2942.“ Afsalinu var þinglýst 19. mars 2004. Þar var einskis getið um stærð landsins eða merki og í engu vikið að því svæði, sem Landgræðsla ríkisins hafði talið til réttinda yfir samkvæmt áðursögðu.

II

Stefnda Benedikta Haukdal, sem eftir gögnum málsins er bróðurdóttir áfrýjanda, og eiginmaður hennar, stefndi Runólfur Maack, gerðu áfrýjanda tilboð 23. september 2006 um kaup jarðarinnar Bergþórshvols 2 „ásamt öllum mannvirkjum og girðingum og gögnum öllum og gæðum, öllum vélum og tækjum svo og öllum bústofni m.a. sauðfé, rúmlega 50 talsins og um 30 hross.“ Í framhaldi af þessum orðum í tilboðinu var greint frá fastanúmerum í landskrá fasteigna fyrir jörðina, ræktað land, fjárhús, tvær hlöður og véla- og verkfærageymslu, en íbúðarhúss var ekki getið í þeirri talningu. Samkvæmt tilboðinu átti kaupverð að nema alls 54.000.000 krónum og var það greint í sex liði þannig að 8.000.000 krónur yrðu greiddar við undirritun kaupsamnings 15. nóvember 2006, samtals 26.339.068 krónur með því að stefndu tækju að sér tvær tilteknar veðskuldir, sem hvíldu á eigninni, með peningum átti að greiða 3.660.932 krónur 15. febrúar 2007 og 6.000.000 krónur 15. maí sama ár, en loks 10.000.000 krónur „að ósk seljanda, þó ekki fyrr en 15.5.2007“. Um síðastnefndu greiðsluna var tekið fram að hún skyldi „verðbætt með neysluvöruvísitölu miðað við gildi hennar í maí 2007. Meðan seljandi óskar ekki eftir því að greiðsla þessi fari fram telst hann eigandi hluta fasteignarinnar í samræmi við grl. 6. Kaupandi getur krafist þess að greiða þennan hlut hvenær sem er eftir 15.11.2007 og þá með verðbótum skv. framansögðu. Seljanda er óheimilt að selja öðrum en Runólfi Maack og Benediktu Haukdal eignarhluta sinn í eigninni. Þegar greiðsla þessi hefur verið innt af hendi þá fellur niður allur eignarhluti seljanda og eignin verður að fullu eign kaupanda.“ Í tilboðinu var kveðið á um að eignin skyldi afhent stefndu við undirritun kaupsamnings, en þau myndu þó strax við samþykki tilboðsins fá „aðgang að íbúðarhúsinu til að hefjast handa við frágang þess.“ Þá skuldbundu stefndu sig til að „ljúka við íbúðarhúsið á jörðinni“, en tekið var fram að áfrýjandi mætti „búa í húsinu endurgjaldslaust eins lengi og hann óskar.“ Áfrýjandi áritaði tilboðið um samþykki, en ekki kemur þar fram hvenær það var gert.

Stefndi Runólfur undirritaði fyrir hönd áfrýjanda bréf 14. nóvember 2006 til landbúnaðarráðherra, þar sem óskað var eftir því að fallið yrði frá forkaupsrétti ríkisins við sölu Bergþórshvols 2 til stefndu. Í bréfinu var tekið fram að áfrýjandi teldi sig knúinn til að „selja hluta eigna minna af fjárhagsástæðum einum saman“, sem nánar voru skýrðar. Greint var frá tengslum áfrýjanda við stefndu, sem hygðust taka við búskap á jörðinni og byggja hann upp á ný, en „samkvæmt áformum okkar munu þau yfirtaka húsakost á jörðinni, ræktað land, vélar og tæki ásamt bústofni auk jarðarinnar ... Ég mun búa hér áfram, eiga tiltekinn hlut í búinu og taka þátt í bústörfum eins og heilsan leyfir en er frá líður munu þau eignast eigur mínar hér.“ Með bréfi 24. sama mánaðar féllst landbúnaðarráðherra á þessa ósk.

Aðilarnir undirrituðu 21. nóvember 2006 kaupsamning, sem tók til jarðarinnar Bergþórshvols 2 „ásamt öllum mannvirkjum á jörðinni, girðingum og gögnum öllum og gæðum, öllum vélum og tækjum skv. meðfylgjandi skrá svo og öllum bústofni m.a. sauðfé með marki seljanda, rúmlega 50 talsins og um 30 hross.“ Greint var frá landnúmeri jarðarinnar og fastanúmerum í landskrá fasteigna fyrir hana og mannvirki á sama hátt og í kauptilboðinu, en að auki var tiltekið fastanúmer íbúðarhúss á jörðinni. Þess var getið að heildarstærð hennar væri talin um 160 hektarar. Kaupverð var það sama og um ræddi í tilboðinu, en í samningnum var það sundurliðað á þann hátt að 38.000.000 krónur væru vegna íbúðarhúss, 4.500.000 krónur fyrir útihús og ræktað land, 8.000.000 krónur fyrir „jörð“, 1.000.000 krónur vegna bústofns og 2.500.000 krónur vegna véla og tækja. Greiðsluskilmálar voru þeir sömu og í tilboðinu að því frágengnu að um lokagreiðslu stefndu sagði það eitt að hún skyldi innt af hendi „á tímabilinu frá 15.5.2007 til 15.11.2007“ og verðbætt með neysluverðsvísitölu frá maí á því ári, en um hlutfallslegan eignarrétt áfrýjanda að jörðinni fram að þessari greiðslu var ekkert sagt í samningnum. Tekið var þar fram að íbúðarhúsið á jörðinni væri ekki fullgert og myndu stefndu ljúka því á sinn kostnað innan tveggja ára, en áfrýjandi mætti „búa í íbúðarhúsinu endurgjaldslaust eins lengi og hann óskar.“ Þá var mælt fyrir um að aðilunum væri „skylt að virða hagsmuni hvors annars og sýna hvor öðrum sanngirni, trúnað og tillitssemi við efndir og framkvæmd samningsins.“ Kaupsamningurinn var undirritaður af aðilunum, svo og tveimur vottum, sem voru annars vegar sambúðarkona áfrýjanda og hins vegar löggiltur fasteigna- og skipasali, sem samdi texta skjalsins samkvæmt því, sem þar var greint. Samningnum var þinglýst 15. desember 2006.

Eins og nánar er lýst í hinum áfrýjaða dómi greinir aðilana í ýmsum atriðum á um aðdraganda þessara viðskipta, hvað farið hafi þeirra á milli um skilmála kaupanna og hvernig staðið hafi verið að samningsgerð. Samkvæmt því, sem fram er komið í málinu, ber aðilunum þó saman um að nokkru áður en viðræður hófust milli þeirra um kaupin hafi áfrýjandi fengið frá öðrum tilboð í jörðina, sem var lægra en tilboðið sem stefndu síðan gerðu, svo og að í byrjun hafi þau rætt um lægra kaupverð en 54.000.000 krónur, en að tillögu áfrýjanda hafi verið komist að niðurstöðu um þá fjárhæð. Jafnframt að stefndu hafi leitað til áðurnefnds fasteignasala, sem hafi ritað tilboðið og kaupsamninginn, en ekki hafi sérstaklega verið fengið mat hans eða annarra á markaðsverði jarðarinnar á þessum tíma. Á hinn bóginn liggur fyrir að áfrýjandi fékk 25. október 2005 verðmat löggilts fasteignasala hjá Fannbergi fasteignasölu ehf. á Hellu, þar sem komist var að þeirri niðurstöðu að markaðsverð jarðarinnar væri 48.000.000 krónur, þar af 22.000.000 krónur vegna íbúðarhúss og bílskúrs. Samkvæmt aðilaskýrslu áfrýjanda fyrir héraðsdómi aflaði hann þessa mats í tengslum við lántöku í banka, en hann hafnaði því að stuðst hafi verið við matið við ákvörðun fjárhæðarinnar, sem stefndu gerðu tilboð um. Gagnstætt þessu bera stefndu því við að áfrýjandi hafi sjálfur ákveðið þessa fjárhæð með tilliti til verðmatsins, sem hafi verið framreiknað vegna verðlagsbreytinga og síðan hækkað nokkuð að ósk hans. Aðilunum ber saman um að ráðgert hafi verið að þau myndu deila með sér íbúðarhúsi á jörðinni, sem mun hafa verið reist á árinu 1973, en þar átti áfrýjandi heimili á neðri hæð, sem mun vera 181 m² að flatarmáli. Rishæð hússins, 153 m² að stærð, mun þá hafa verið einangruð en að öðru leyti ófrágengin og þakið þarfnast endurbóta. Í málatilbúnaði áfrýjanda hefur verið vísað til þess að í kauptilboði hafi íbúðarhússins ekki verið getið í talningu mannvirkja á jörðinni, en þó hafi verið ráðgert að stefndu fengju að innrétta þar rishæðina til íbúðar fyrir sig. Stefndu halda því á hinn bóginn fram að aldrei hafi staðið annað til en að íbúðarhúsið fylgdi í kaupum aðilanna, en við það hafi verið miðað að áfrýjandi fengi að halda þar áfram heimili á neðri hæð, sem að hluta yrði þó tekin til annarra afnota, meðal annars fyrir sameiginlegt eldhús og þvottahús. Þá heldur áfrýjandi því fram gegn andmælum stefndu að gengið hafi verið út frá því að hann yrði áfram um ótiltekinn tíma eigandi að fimmtungi jarðarinnar og búrekstrarins, en að því hafi áðurgreint ákvæði í tilboði miðað, þar sem ráðgert var að 10.000.000 krónur af kaupverði úr hendi stefndu yrði ekki greitt fyrr en áfrýjandi kallaði eftir því og hann yrði fram til þess eigandi að samsvarandi hlutfalli eignarinnar. Þess er loks að geta að mjög ber á milli í lýsingum aðilanna á því hvernig staðið hafi verið að gerð og undirritun skjala vegna kaupanna. Áfrýjandi ber því við að stefndu hafi látið gera öll skjöl án samráðs við sig og þau verið lögð fyrir hann til undirritunar með litlum sem engum skýringum, en hann hafi átt við veikindi að etja og ekki gætt að því að leita sér aðstoðar í þessum efnum. Stefndu halda því á hinn bóginn fram að gert hafi verið fleiri en eitt uppkast að kauptilboði, sem borin hafi verið undir áfrýjanda og breytingar gerðar eftir því, sem sammælst hafi verið um. Áður en kaupsamningur var undirritaður hafi áðurnefndur fasteignasali rætt símleiðis við áfrýjanda og farið síðan ásamt stefnda Runólfi vandlega yfir samningstextann með áfrýjanda og skýrt út öll ákvæði hans.

Stefndu kveðast hafa fært lögheimili sitt að Bergþórshvoli 2 um miðjan nóvember 2006 og dvalið um þær mundir um helgar í herbergjum á neðri hæð íbúðarhússins, meðal annars til að hefja endurbætur á því áður en þau flyttu á jörðina. Óumdeilt er að undir lok ársins hafi komið upp verulegur ágreiningur milli áfrýjanda og stefndu og hafi þetta allar götur síðan staðið í vegi samkomulagi um jörðina, þar á meðal um notkun og breytingar á íbúðarhúsinu. Svo fór að áfrýjandi ritaði stefndu bréf 21. apríl 2007, þar sem hann lýsti yfir riftun á kaupum þeirra. Samkvæmt bréfinu var þetta í fyrsta lagi reist á því að jörðin hafi verið metin verulega of lágt til verðs í kaupunum, en áfrýjandi hafi síðar aflað sér mats á henni, þar sem verðmæti hennar væri talið nema nærri tvöföldu umsömdu kaupverði. Í öðru lagi væri ósamræmi milli samþykkts kauptilboðs og kaupsamnings að því er varðar hlut, sem áfrýjandi hafi átt að eiga áfram í jörðinni, og um íbúðarhús, sem ekki hafi átt að falla undir kaupin samkvæmt tilboðinu, en með því að þessu tvennu hafi verið breytt í kaupsamningi hafi að engu orðið kostur áfrýjanda á að neyta forkaupsréttar að jörðinni Bergþórshvoli 1. Í þriðja lagi var vísað til þess að áfrýjandi ætti samkvæmt kaupsamningnum „óskoraðan rétt til íveru í öllu íbúðarhúsinu“, en hann hafi fallist munnlega á að veita stefndu aðgang að hluta þess. Þau hafi á hinn bóginn sýnt honum slíkan yfirgang að hann teldi eina „þýðingarmestu forsendu samningsins frá minni hendi brostna.“ Stefndu mótmæltu riftun samningsins með bréfi 3. maí 2007. Fyrir liggur að þau hafi staðið í skilum á kaupverði jarðarinnar til áfrýjanda, þar á meðal með greiðslu á hluta þess 15. maí 2007, sem hann mun hafa tekið við án athugasemda, svo og með því að greiða upp veðskuldir, sem þau tóku að sér með kaupunum, en áfrýjandi mun á hinn bóginn hafa neitað að taka við lokagreiðslu kaupverðs samkvæmt samningnum.

Að tilhlutan áfrýjanda gerði Oddur G. Hjaltason byggingartæknifræðingur verðmat 3. júní 2007 fyrir jörðina Bergþórshvol 2, þar sem komist var að þeirri niðurstöðu að markaðsverð hennar að meðtöldum mannvirkjum væri samtals 101.400.000 krónur. Að fengnu þessu mati höfðaði áfrýjandi mál þetta 8. júní 2007 og krafðist þess aðallega að kaupsamningur aðilanna yrði ógiltur gegn því að hann endurgreiddi stefndu nánar tiltekna fjárhæð, sem þau hefðu innt af hendi, og leysti til sín samkvæmt mati endurbætur, sem gerðar hafi verið á þeirra vegum á íbúðarhúsi á jörðinni. Til vara krafðist áfrýjandi að kaupsamningi aðilanna yrði breytt á þann veg að kaupverð yrði ákveðið 101.400.000 krónur og bæri mismunur á þeirri fjárhæð og umsömdu kaupverði nánar tiltekna vexti frá þingfestingardegi málsins. Að þessu frágengnu krafðist áfrýjandi þess að kaupsamningnum yrði breytt þannig að lokagreiðsla samkvæmt honum yrði felld niður og tæki hann aðeins til kaupa stefndu á 81,48% af jörðinni með forkaupsrétti að 18,52% eignarhluta áfrýjanda. Eftir þingfestingu málsins fékk áfrýjandi 18. júní 2007 lagt lögbann sýslumannsins á Hvolsvelli við því að stefndu „efni til, eða standi fyrir verklegum framkvæmdum á neðri hæð íbúðarhússins að Bergþórshvoli 2“. Mál til staðfestingar á lögbanninu var þingfest 28. júní 2007 og var það sameinað máli þessu í þinghaldi 9. október sama ár. Með hinum áfrýjaða dómi voru stefndu sýknuð af kröfum áfrýjanda.

III

Fyrir Hæstarétti hefur áfrýjandi fallið frá öðrum dómkröfum, sem hann gerði í héraði, en þeirri að kaupsamningi hans við stefndu um Bergþórshvol 2 frá 21. nóvember 2006 verði breytt á þann veg að kaupverð verði ákveðið allt að 101.400.000 krónur, svo og að mismunur á því og upphaflega umsömdu kaupverði, 54.000.000 krónum, beri nánar tiltekna vexti frá þingfestingardegi málsins í héraði til greiðsludags. Að auki krefst áfrýjandi málskostnaðar á báðum dómstigum.

Eftir uppkvaðningu héraðsdóms leitaði áfrýjandi 25. janúar 2008 dómkvaðningar tveggja manna til að meta í fyrsta lagi hvert hafi verið verðmæti jarðarinnar Bergþórshvols 2 ásamt íbúðarhúsi og öðrum mannvirkjum við gerð kaupsamnings 21. nóvember 2006 að teknu tilliti til „almennra markaðsforsendna í viðskiptum með jarðir á Suðurlandi á þeim tíma“ og þeirrar lýsingar á jörðinni, sem fram kæmi í kaupsamningnum. Í öðru lagi hvert eðlilegt söluverð hefði verið að virtum skilmála í kaupsamningnum um rétt áfrýjanda til að búa í íbúðarhúsi á jörðinni án endurgjalds svo lengi sem hann vildi, annars vegar miðað við þá forsendu að sá réttur tæki til allrar neðri hæðar hússins að frátöldum stigagangi að efri hæðinni og hins vegar að hann tæki til um 90 m² rýmis á neðri hæðinni, sem stefndu hafi látið afmarka á uppdrætti frá 31. maí 2007. Í þriðja lagi leitaði áfrýjandi mats á verðmæti bústofns, sem fylgt hafi við kaup á jörðinni. Löggiltu fasteignasalarnir Magnús Axelsson og Magnús Leópoldsson voru 22. febrúar 2008 dómkvaddir til matsstarfa. Í matsgerð þeirra 30. apríl sama ár var markaðsverð jarðarinnar 21. nóvember 2006 talið hafa numið 107.000.000 krónum. Með tilliti til réttar áfrýjanda til að búa á allri neðri hæð íbúðarhússins að frátöldum stigagangi var markaðsverð talið vera 98.000.000 krónur, en 102.000.000 krónur tæki sá réttur til um 90 m² rýmis á hæðinni. Verðmæti bústofns var talið hafa numið 1.300.000 krónum þann dag, sem kaupsamningur var undirritaður.

Með ákvörðun Hæstaréttar 11. desember 2008 var stefndu gefinn kostur á að afla matsgerðar dómkvadds manns um hvað mætti telja markaðsverð jarðarinnar Bergþórshvols 2 á matsdegi miðað við það, sem fylgdi henni samkvæmt kaupsamningi aðilanna 21. nóvember 2006, og þau veðbönd, kvaðir og eignarhöft, sem ýmist hvíldu á henni fyrir eða lögðust á hana með samningnum. Samkvæmt beiðni stefndu var Sverrir Kristinsson löggiltur fasteignasali dómkvaddur 20. febrúar 2009 til matsstarfa. Í matsgerð hans 26. sama mánaðar var meðal annars vísað til staðsetningar jarðarinnar og sögulegrar frægðar, svo og að íbúðarhús á henni sé rúmgott. Kvöð um íbúðarrétt fyrri eiganda geri á hinn bóginn „jörðina miður seljanlega. Sala eins og hér er fjallað um er því óvenjuleg. ... Það er því alveg ljóst að væri jörð með slíkri kvöð boðin til sölu á almennum markaði myndi það rýra söluverð hennar verulega. Enda þótt góð eftirspurn hafi verið eftir jörðum á síðustu misserum og verð þeirra orðið hátt hefur orðið mikil breyting í þeim efnum. ... Í þeirri fjármálakreppu sem nú ríkir hefur fjárfestum fækkað gífurlega mikið. Verð á jörðum var eflaust í hámarki þegar framboð á lánsfjármagni og peningum var mest. Nú er skortur á fjármagni eins og alkunna er og hefur þetta haft gríðarleg áhrif á fasteignamarkaðinn og ekki síður á viðskipti með hvers kyns lóðir, lendur og jarðir. Verð á jörðum hefur því lækkað. Þess hefur vissulega orðið vart að sá hópur sem hefur enn yfir miklu fjármagni að ráða er reiðubúinn að kaupa eignir á hrakvirði. ... Engu að síður telur matsmaður hvorki rétt né sanngjarnt að meta eignir á hrakvirði.“ Í matsgerðinni var því jafnframt lýst að jörðin, sem ekki fylgi framleiðsluréttur, henti ekki til hefðbundins búskapar eins og húsakosti væri háttað, en hún gæti vel nýst sem „eins konar frístundajörð.“ Í matsgerðinni var komist að þeirri niðurstöðu að markaðsverð jarðarinnar, eftir þeim forsendum sem greindi í fyrrnefndri ákvörðun Hæstaréttar, væri á matsdegi 53.500.000 krónur.

Að beiðni áfrýjanda voru dómkvaddir yfirmatsmenn 3. apríl 2009 til að láta uppi álit um það efni, sem greindi í áðurnefndri ákvörðun Hæstaréttar. Í matsgerð yfirmatsmannanna, Óskars Sigurðssonar hæstaréttarlögmanns og löggilts fasteignasala og Daða Más Kristóferssonar sérfræðings í auðlindahagfræði, frá 13. maí 2009 sagði meðal annars eftirfarandi: „Staðan á fasteignamarkaði í dag er óvenjuleg og engar marktækar sölur til að horfa á til viðmiðunar. Yfirmatsmenn kynntu sér sérstaklega ásett verð á sambærilegum jörðum, sem boðnar eru til sölu í dag sem og landi en ljóst er að það endurspeglar ekki raunverulegt söluverðmæti þess. ... Áður en þensla á fasteignamarkaði fór að hafa veruleg áhrif á landverð var algengt verð á landi á Suðurlandi í kringum kr. 400-450.000 pr./ha. og vísa má til kaupsamninga þar að lútandi frá árunum 2006 og 2007.“ Þá var vísað til þess að í nánar tilgreindri rannsókn, sem byggi á greiningu á sölu rúmlega 500 jarða, hafi landverð á Suðurlandi og Vesturlandi hækkað mjög á undanförnum árum. Meðalverð lands hafi orðið hæst á árinu 2007 eða um 280.000 krónur á hektara, en á tveimur árum þar á undan hafi samsvarandi meðalverð verið um 170.000 krónur. Í rannsókninni hafi verið „sett fram líkan af verðmyndun jarða að gefnum eiginleikum þeirra. Sé líkaninu beitt á eiginleika Bergþórshvols 2 og miðað við verð á árunum 2005 til 2007 gefur niðurstaða til kynna að meðalverðið hefði átt að vera um kr. 230.000 á ha.“ Varðandi áhrif ákvæðis í kaupsamningi um rétt áfrýjanda til að búa í íbúðarhúsi á jörðinni var meðal annars vísað til þess að um væri að ræða persónubundinn rétt, sem félli niður að áfrýjanda látnum. Hann hafi verið 73 ára að aldri við gerð samningsins, en meðallífaldur íslenskra karla sé um 79 ár. Um niðurstöðu um þetta atriði sagði síðan eftirfarandi: „Ljóst er að þessi réttur yfirmatsbeiðanda takmarkar eignarráð og hagnýtingu eiganda, a.m.k. um einhverja hríð, og hefur áhrif á verðmæti jarðarinnar af þeim sökum. Væri jörð boðin til sölu í dag með slíkum skilmálum er fyrirséð að það hefði almennt takmarkandi áhrif á sölumöguleika hennar og söluverð. Til að nálgast mat á slíkri skerðingu mætti líta til leigu á íbúðarréttinum og almennar forsendur um lengd hans. Ef miðað er við leigu 100.000,- krónur á mánuði í sex ár myndi leigufjárhæð nema kr. 7.200.000,-. Að núvirði miðað við 5% raunávöxtunarkröfu er þessi upphæð um kr. 6.200.000,-.“ Í matsgerðinni var komist að þeirri niðurstöðu að markaðsverð jarðarinnar væri á matsdegi 74.470.000 krónur. Þessi fjárhæð var sundurliðuð á þann hátt að verðmæti íbúðarhúss væri 24.000.000 krónur, annarra húsa samtals 16.500.000 krónur, 29 hektara ræktaðs lands 12.470.000 krónur, 50 hektara beitarlands 19.000.000 krónur, 71 hektara sandgræðslusvæðis 7.100.000 krónur, hlunninda vegna veiðiréttar í Affallinu 1.000.000 krónur og bústofns 600.000 krónur, en til frádráttar kæmu 6.200.000 krónur vegna íbúðarréttar áfrýjanda.

IV

Málatilbúnaður áfrýjanda er á því reistur að stoð fyrir dómkröfu hans verði fengin í 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga með áorðnum breytingum. Samkvæmt 1. mgr. þeirrar lagagreinar má víkja samningi til hliðar í heild eða að hluta eða breyta honum ef það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig. Við mat á þessu skal litið til efnis samnings, stöðu aðila, atvika við gerð hans og atvika, sem síðar koma til, sbr. 2. mgr. greinarinnar.

Þegar aðilarnir gerðu kaupsamninginn um Bergþórshvol 2, sem mál þetta varðar, hafði áfrýjandi eins og áður greinir rekið atvinnustarfsemi við búskap í rúmlega hálfa öld. Samkvæmt gögnum málsins var hann um árabil oddviti Vestur-Landeyjahrepps og átti jafnframt í sautján ár sæti á Alþingi. Þótt áfrýjandi hafi ekki fremur en stefndu haft menntun, sem sérstaklega gat komið að haldi í fasteignaviðskiptum, getur hann í ljósi þessara starfa ekki talist hafa almennt verið verr settur en þau til að gæta hagsmuna sinna. Samkvæmt þessu og að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms um atriði, sem varða heilsufar áfrýjanda og þau atvik að fasteignasali, sem stóð að skjalagerð vegna kaupanna, hafi komið að því verki fyrir atbeina stefndu, verður ekki fallist á með áfrýjanda að slíkur munur hafi verið á stöðu hans og stefndu við samningsgerðina að máli geti skipt samkvæmt 36. gr. laga nr. 7/1936.

Áfrýjandi ber fyrir sig að atvik við gerð kaupsamningsins 21. nóvember 2006 hafi verið slík að áhrif hafi samkvæmt nefndu lagaákvæði, því í ýmsum atriðum hafi samningurinn hljóðað á annan veg en samþykkt kauptilboð frá 23. september sama ár. Í þessum efnum hefur áfrýjandi einkum vísað annars vegar til þess að íbúðarhúss á jörðinni hafi ekki verið getið í talningu mannvirkja í kauptilboði, gagnstætt því sem gert var í samningnum, og hins vegar að skilmálar í tengslum við lokagreiðslu stefndu á kaupverði hafi mjög verið með ólíku móti. Um bæði þessi atriði verður að gæta að því að samkvæmt vitnaskýrslu fasteignasalans, sem annaðist skjalagerð í kaupum aðilanna, var gert fleira en eitt uppkast að tilboði, sem tekið hafi breytingum eftir fyrirsögn stefnda Runólfs eftir samtöl hans við áfrýjanda. Hann bar einnig um það að fallið hafi niður af ástæðum, sem hann gat ekki skýrt frekar, að taka upp fastanúmer íbúðarhússins í tilboðinu, en ekki hafi átt að undanskilja húsið í kaupunum. Þá kvaðst hann hafa rætt vegna þessara viðskipta við áfrýjanda símleiðis í einhver skipti og hafi síðan verið farið yfir kaupsamninginn lið fyrir lið þegar hann og aðilarnir komu saman á heimili áfrýjanda til að undirrita samninginn. Í aðilaskýrslu fyrir héraðsdómi kvaðst áfrýjandi ekki minnast þess hvort hann hafi fengið í hendur fleiri en eitt tilboð frá stefndu, en hann hafi lesið yfir skjöl vegna kaupanna áður en hann undirritaði þau. Eins og áður var getið voru ákvæði í tilboði stefndu um skyldu þeirra til að ljúka við gerð íbúðarhússins á jörðinni og um rétt áfrýjanda til að búa í því. Húsið var hluti af fasteigninni, sem kaup aðilanna tóku til, og var hvergi mælt fyrir um að það væri þar undanskilið. Að þessu gættu og að öðru leyti með vísan til forsendna héraðsdóms verður að líta svo á að ekki hafi verið ætlast til annars en að íbúðarhúsið fylgdi með í kaupum á jörðinni og hafi því ekki í reynd verið ósamræmi milli tilboðs og kaupsamnings að þessu leyti. Af því, sem áður var rakið, liggur fyrir að misræmi milli tilboðs og kaupsamnings um greiðslu stefndu á síðasta hluta kaupverðs, 10.000.000 krónum, felst annars vegar í því að samkvæmt tilboðinu mátti áfrýjandi einhliða kalla eftir þeirri greiðslu frá og með 15. maí 2007 og gátu stefndu jafnframt einhliða ákveðið að inna hana af hendi eftir 15. nóvember sama ár, en í kaupsamningnum sagði á hinn bóginn að greiða ætti fjárhæðina á þessu tímabili án þess að frekar væri tiltekið hver tæki ákvörðun í þeim efnum. Hins vegar voru ákvæði í tilboðinu, sem fólu í sér að áfrýjandi skyldi teljast eigandi að hluta í jörðinni, sem svaraði til hlutfalls þessarar greiðslu af heildarfjárhæð kaupverðsins, fram að því að hún yrði innt af hendi og mætti ekki á því tímabili ráðstafa þeim eignarhluta til annarra en stefndu. Ekkert var um þetta rætt í kaupsamningnum. Um fyrrnefnda atriðið hefur áfrýjandi ekki borið því við að misræmi um gjalddaga eða lausnardag lokagreiðslu kaupverðsins hafi orðið til þess að hann hafi glatað rétti til að krefja stefndu um hana á tímabilinu, sem áður var getið. Um hagsmuni áfrýjanda af síðarnefnda atriðinu hefur ekki komið annað fram í málatilbúnaði hans en að hann hafi talið sig mundu njóta forkaupsréttar að jörðinni Bergþórshvoli 1 með því að eiga áfram hlut í Bergþórshvoli 2. Fyrir slíkum forkaupsrétti er engin stoð í gögnum málsins og liggur heldur ekkert fyrir um að fyrrnefnda jörðin hafi gengið kaupum á tímabilinu eftir 15. maí 2007 þannig að á þann rétt hefði reynt. Að þessu virtu verður að líta svo á að misræmi milli tilboðs og kaupsamnings í þessum efnum hafi í reynd engin áhrif haft og verður þegar af þeirri ástæðu að hafna því að það geti skipt máli við úrlausn um kröfu áfrýjanda.

Að því er varðar efni kaupsamnings aðilanna hefur áfrýjandi borið fyrir sig að kaupverðið, 54.000.000 krónur, sem þar var ákveðið, hafi verið fjarri markaðsverði jarðarinnar á þeim tíma, sem kaupin voru gerð. Fyrir héraðsdómi studdi hann málatilbúnað sinn að þessu leyti við verðmat frá 3. júní 2007, þar sem markaðsverð jarðarinnar með mannvirkjum var talið hafa numið 101.400.000 krónum 21. nóvember 2006. Fyrir Hæstarétti hefur áfrýjandi jafnframt skírskotað til matsgerðar dómkvaddra manna frá 30. apríl 2008, þar sem markaðsverð sömu eigna að viðbættum bústofni, sem fylgdi í kaupunum, en án tillits til réttar hans til að búa áfram í íbúðarhúsi á jörðinni, var talið hafa verið samtals 108.300.000 krónur við gerð kaupsamningsins. Þessari matsgerð hefur ekki verið hnekkt og verður því að leggja hana til grundvallar við úrlausn málsins. Eins og áður greinir liggur fyrir að þegar kaupin voru gerð hafði áfrýjandi undir höndum verðmat fasteignasala frá 25. október 2005, þar sem markaðsverð jarðarinnar með mannvirkjum var talið nema 48.000.000 krónum. Þess var einnig getið áður að áfrýjandi skýrði frá því í aðilaskýrslu fyrir héraðsdómi að hann hafi fengið þetta mat í tengslum við lántöku í banka og neitaði hann ítrekað að við það hafi verið stuðst í kaupum stefndu, en um þetta tók hann fram að „það vita það náttúrulega allir að hlutir hafa gengið svo hratt í mötum og eignaverðmæti jarða að engu lagi er líkt, þannig að þetta náttúrulega – þetta mat er allt of lágt.“ Af þessum orðum áfrýjanda verður ekki annað ráðið en að hann hafi síðari hluta árs 2006 mátt gera sér grein fyrir því að markaðsverð jarðarinnar væri öllu meira en verðmat þetta bar með sér, þótt ekki sé ástæða til að ætla að hann hafi talið það nema slíkri fjárhæð, sem um ræðir í matsgerð dómkvaddra manna. Um hugsanlegar forsendur fyrir ákvörðun kaupverðs jarðarinnar af hálfu áfrýjanda kemur að öðru leyti lítið fram í gögnum málsins. Í greinargerð hans fyrir Hæstarétti er þess þó getið að „kaupverðið hafi verið ákveðið út frá íbúðar- og ábúðarrétti sem áfrýjandi áskildi sér við söluna“, auk þess sem í áðurnefndu bréfi hans 14. nóvember 2006 til landbúnaðarráðherra, þar sem leitað var eftir því að fallið yrði frá forkaupsrétti að jörðinni, var vikið að því að stefndu hygðust flytja að Bergþórshvoli og byggja þar búskap upp á ný, en stefnda Benedikta yrði þar með þriðji ættliðurinn, sem byggi á jörðinni. Af þessu verður að álykta að fleiri atriði en hugmyndir um markaðsverð jarðarinnar hafi að því er áfrýjanda varðar orkað á ákvörðun um kaupverð í samningsgerð við stefndu.

Eftir að kaupsamningur aðilanna var gerður hafa atvik þróast samkvæmt gögnum málsins á þann veg að ekki hafa gengið eftir ráðagerðir, sem ætla verður að uppi hafi verið af hendi þeirra allra, um að sátt yrði um sameiginleg afnot íbúðarhúss og gagnkvæma aðstoð við heimilishald og búskap á jörðinni. Svo sem ráðið verður af áðurnefndum matsgerðum, sem aðilarnir hafa aflað undir rekstri málsins fyrir Hæstarétti, hefur sú breyting þó einnig orðið að markaðsverð þeirra eigna, sem kaupsamningurinn tók til, hefur lækkað verulega eftir að hann var gerður. Sé tekið mið af undirmatsgerð 26. febrúar 2009 telst markaðsverðið nú vera lægra en kaupverðið samkvæmt samningi aðilanna, en eftir matsgerð 13. maí sama ár nærri mitt á milli kaupverðsins og þeirrar fjárhæðar, sem markaðsverð við gerð samningsins er talið hafa verið í matsgerðinni frá 30. apríl 2008. Samkvæmt niðurlagsorðum 2. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936 verður ekki horft fram hjá þessari lækkun á markaðsverði hins selda fremur en öðrum atvikum, sem gerst hafa til þessa tíma frá því að samningur aðilanna var gerður.

Þegar leyst er úr hvort efni séu til að neyta þeirra úrræða, sem kveðið er á um í 1. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936, verður að beita heildstæðu mati með tilliti til þeirra atriða, sem um ræðir í 2. mgr. sömu lagagreinar, og meginreglna fjármunaréttar um skuldbindingargildi samninga. Í þeim efnum verður jafnframt að gefa því gætur að þótt ákvæðið bjóði í senn að víkja megi samningi til hliðar eða breyta honum getur ákvörðun um það síðarnefnda leitt til þess að samningsaðili fái ekki vikist undan skyldu, sem hann hefði ekki viljað baka sér með löggerningi, og er óhjákvæmilegt að til þess sé litið við það sanngirnismat, sem þetta lagaákvæði býður að beitt skuli. Í málinu háttar svo til að í samningi aðilanna 21. nóvember 2006 var kveðið á um kaupverð, sem nú telst sannað að aðeins hafi numið hluta af þáverandi markaðsverði hins selda, en um leið verður samkvæmt áðursögðu að leggja til grundvallar að áfrýjandi hafi mátt gera sér grein fyrir að kaupverðið svaraði ekki til markaðsverðs og því hafi ráðstöfun hans jafnframt markast af öðrum atriðum, sem ekki hafi að öllu leyti verið fjárhagslegs eðlis. Þótt atvik eftir gerð samningsins hafi þróast á þann veg að brugðist hafi ýmsar forsendur, sem ætla verður að áfrýjandi hafi gefið sér um ófjárhagsleg atriði, er nú svo komið að markaðsverð hins selda hefur um leið rýrnað svo mjög að óvíst er hvort kaupverðið yrði annað en það upphaflega var ákveðið ef við núverandi markaðsaðstæður yrði samið á sömu forsendum og áður um kaupin með fullri vitneskju um verðmæti þess, sem þau tækju til. Að þessu virtu verður ekki brugðist við þessum forsendubresti gagnvart áfrýjanda með því að neyta heimildar samkvæmt 1. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936 til að breyta ákvæði kaupsamnings hans við stefndu um fjárhæð kaupverðs. Samkvæmt því verður staðfest niðurstaða héraðsdóms um sýknu stefndu af kröfu áfrýjanda.

Rétt er að aðilarnir beri hvert sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 18. desember 2007.

I.

Mál þetta, sem dómtekið var 29. nóvember sl., er höfðað með stefnu birtri 8. júní 2007, af Eggerti Haukdal, Bergþórshvoli 2, Rangárþingi eystra, á hendur Runólfi Maack og Benediktu Haukdal, báðum til heimilis að Bergþórshvoli 2, Rangárþingi eystra.

Í stefnu krefst stefnandi þess aðallega að ógilt verði kauptilboð dagsett 23. september 2006 og kaupsamningur dagsettur 21. nóvember 2006 um jörðina Bergþórshvol 2 í Rangárþingi eystra, og að þessir gerningar verði dæmdir óskuldbindandi fyrir stefnanda gegn greiðslu til stefndu á 18.377.820 krónum og yfirtöku stefnanda á lánum nr. 022248 og 103064 hjá Kaupþingi banka hf. Ennfremur að viðurkennt verði með dómi að stefndu sé skylt að víkja úr íbúðarhúsi stefnanda á jörðinni gegn því að stefnandi leysi til sín, samkvæmt mati, endurbætur á húsinu sem stefndu hafa framkvæmt.

Til vara krefst stefnandi þess að kaupsamningi dagsettum 21. nóvember 2006 um jörðina Bergþórshvol 2 verði breytt í þá veru að kaupverð hins selda verði ákveðið 101.400.000 krónur eða önnur lægri fjárhæð að mati dómsins, og að mismunur á þeirri fjárhæð og því sem stefndu hafa greitt beri vexti samkvæmt 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu frá þingfestingardegi til greiðsludags.

Til þrautavara krefst stefnandi þess að kaupsamningi dagsettum 21. nóvember 2006 um jörðina Bergþórshvol 2 verði breytt í þá veru að lokagreiðsla samkvæmt kaupsamningi falli niður ásamt öðrum tilvísunum til 6. liðar kaupverðs, en að hið selda verði ákvarðað sem 81,48% jarðarinnar með forkaupsrétti á 18,52% eignarhlut stefnanda í jörðinni.

Þá krefst stefnandi þess fyrir báðar varakröfur sínar að viðurkennt verði með dómi að stefndu sé skylt að víkja úr neðri hæð íbúðarhúss stefnanda á jörðinni. Með því sé jafnframt staðfest með dómi lögbann er sýslumaðurinn á Hvolsvelli lagði á hinn 18. júní 2007 í máli L-1/2007, við háttsemi sem lýst er þannig í bókun í endur­riti úr gerðabók embættisins: “að gerðarþolar, Runólfur Maack og Benedikta Haukdal efni til, eða standi fyrir verklegum framkvæmdum á neðri hæð íbúðar­hússins að Bergþórshvoli 2, Rangárþingi eystra”.

Í öllum tilvikum er krafist málskostnaðar.

Stefndu krefjast þess að verða sýknuð af öllum kröfum stefnanda. Þá krefjast stefndu þess að hafnað verði kröfum stefnanda um staðfestingu lögbanns er sýslu­maðurinn á Hvolsvelli lagði á hinn 18. júní 2007 í máli nr. L-1/2007. 

Þá er krafist málskostnaðar.

Með framlagningu í upphafi aðalmeðferðar á dskj. nr. 51 lagði stefnandi fram bókun um breytta kröfugerð. Miðast hún við að aðalkrafa hans geri ráð fyrir greiðslu stefnanda á 45.362.447 krónum til stefndu, auk almennra vaxta af þeirri fjárhæð frá þingfestingardegi 12. júní 2007 til greiðsludags, sbr. II. kafla laga nr. 38/2001. Skýrði stefnandi breytta kröfugerð sína með því að áhvílandi lán á fasteigninni hafi verið greidd upp af stefndu. Þar sem lánin væru ekki lengur til staðar væri miðað við að stefnandi greiddi stefndu uppgreiðsluverðmæti umræddra lána, til viðbótar peningagreiðslu sem upphaflega dómkrafan bæri með sér. Stefndu mótmæltu breytingu á kröfugerð stefnanda.  

Stefndu fóru þess á leit við dóminn að sakarefni máls stefnanda gagnvart stefndu yrði skipt á grundvelli 2. mgr. 41. gr. laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o.fl. þannig að fyrst yrði dæmt um staðfestingu á lögbanni og sakarefninu skipt þannig frá máli nr. E-4259/07 sem þingfest var fyrir héraðsdómi 12. júní 2007. Stefnandi mótmælti því að sakarefni málsins yrði skipt. Með ákvörðun dómsins frá 9. október 2007 ákvað dómurinn að skipta sakarefninu ekki, heldur sameina mál nr. E-4259/07 og mál nr. E-4809/07 samkvæmt reglum 3. mgr. 36. gr. laga nr. 31/1990 undir málsnúmerinu E-4259/2007. 

Með úrskurði dómsins frá 23. október 2007 var orðið við kröfum stefnanda og honum heimilað með vísan til 1. mgr. 28. gr. þinglýsingarlaga, nr. 39/1978 að þinglýsa útdrætti úr stefnu, sem fram kemur á dskj. nr. 31 í máli þessu, á fasteignina Bergþórshvol 2, Rangárþingi eystra.

II.

Atvik málsins eru nokkuð umdeild. Þann 23. september 2006 undirrituðu stefnandi sem seljandi og stefndu sem kaupendur kauptilboð um jörðina Berg­þórshvol 2 í Rangárþingi eystra. Var kaupverð ákveðið 54.000.000 króna. Á grundvelli þessa kauptilboðs var gengið frá kaupsamningi um jörðina þann 21. nóvember 2006. Að sögn stefnanda hófust viðræður um sölu eignarinnar að frumkvæði stefndu, en samkvæmt framburði stefndu hafi stefnandi átt frumkvæði að sölu jarðarinnar þó svo þau hafi áður látið að því liggja að þau vildu kaupa jörðina. Halda stefndu því fram að stefnandi hafi fengið tilboð í jörðina á árinu 2006 en talið það of lágt og því fremur viljað selja stefndu jörðina. Að sögn stefnanda var það honum mikils virði að sala eignarinnar yrði til aðila sem hann væri í fjölskyldu­tengslum við, en stefnda Benedikta er bróðurdóttir stefnanda. Samkvæmt kauptil­boð­inu var hið selda “jörðin Bergþórshvoll 2 í Rangárþingi eystra, landnúmer 163931, ásamt öllum mannvirkjum og girðingum og gögnum öllum og gæðum, öllum vélum og tækjum svo og öllum bústofni, m.a. sauðfé, rúmlega 50 talsins og um 30 hross”. Er hið selda sundurliðað eftir fastanúmerum. Kaupverðið, 54.000.000 króna, skyldi greiðast þannig:

1. Við undirritun kaupsamnings þann 15.11.2006	kr.   8.000.000,-
2. Yfirtaka á láni nr. 022248 hjá KB banka, eftirst.	kr. 15.826.478,-
3. Yfirtaka á láni nr. 103064 hjá KB banka, eftirst.	kr. 10.512.590,-
4. Þann 15.02.2007	kr.   3.660.932,-
5. Þann 15.05.2007	kr.   6.000.000,-
6. Að ósk seljanda, þó ekki fyrr en 15.05.2007	kr. 10.000.000,-

Tekið var fram í tilboðinu að greiðsla samkvæmt 6. lið eigi að vera verðbætt með vísitölu neysluverðs miðað við gildi hennar í maí 2007. Þá segir í tilboðinu að meðan stefnandi óskaði ekki eftir því að greiðsla þessi færi fram teldist hann eigandi hluta fasteignarinnar í samræmi við 6. lið. Þá var einnig tekið fram í tilboðinu að stefndu gætu krafist þess að greiða þennan hlut hvenær sem væri eftir 15. nóvember 2007 og þá með verðbótum. Þegar sú greiðsla hafi verið innt af hendi félli niður allur eignarhluti stefnanda í jörðinni og eignin yrði að fullu eign stefndu. Segir stefnandi þetta ekki hafa verið í samræmi við áform sín en samþykkt þetta engu að síður þar sem hann hafi talið skýrt að hann héldi áfram eignarráðum yfir tæplega fimmtungi hússins meðan hann hefði tök á að sinna bústörfum. Að sögn stefndu var um það samið að stefnandi ætti um tíma hlutdeild í jörðinni í formi síðustu kaupsamningsgreiðslu en aldrei hafi komið til tals að áætla stefnanda tiltekna prósentuhlutdeild í jörðinni. Sú verðmætaaukning sem yrði frá afhendingu eignarinnar yrði eingöngu til komin vegna fjárframlaga stefndu. Þá var í kauptilboðinu kveðið á um að stefnanda væri heimilt að búa í húsinu endurgjaldslaust eins lengi og hann óskaði. Þá bendir stefnandi á að íbúðarhússins, fnr. 219-2944, sé ekki getið í tilgreiningu eignarinnar í kauptilboðinu. Samkvæmt tilboðinu skuli eignin afhendast við undirritun kaupsamnings en stefndu eigi þó strax við samþykki kauptilboðs að fá aðgang að íbúðarhúsinu til að hefjast handa við frágang þess. Að sögn stefnanda var þar einkum átt við efri hæð íbúðarhússins. Að sögn stefndu var efri hæðin óinnréttuð með öllu og því samkomulag milli aðila um að hún skyldi afhent strax þar sem ljóst væri að drjúgur tími færi í frágang hennar. Stefndu mótmæla því að þau hafi eingöngu ætlað að flytja inn í efri hæð íbúðarhússins, heldur hafi stefnanda verið ljóst að stefndu hygðust ráðast í umtalsverðar endurbætur á neðri hæðinni svo hún myndi nýtast til búsetu beggja aðila.

Með bréfi dagsettu 14. nóvember 2006 var þess farið á leit við landbúnaðarráðherra að ráðuneytið félli frá forkaupsrétti vegna sölu jarðarinnar. Var það gert með bréfi dagsettu 24. nóvember 2006. 

Frá kaupsamningi aðila um eignina var gengið 21. nóvember 2006. Að sögn stefnanda taldi hann sig þá vera að ganga frá gerningi sem var í samræmi við kauptilboðið, en þegar til kom hafi efni samningsins hins vegar vikið í veigamiklum atriðum frá tilboðinu. Kveðst stefnandi hafa skrifað undir kaupsamninginn af vangá sem rekja megi til heilsubrests. Stefndu telja hins vegar að kaupsamningurinn hafi verið í fullu samræmi við kauptilboð aðila að undanskildum smávægilegum breytingum og leiðréttingum sem engin áhrif hafi haft á efni samningsins. Inn í kaupsamninginn hefur verið sett fastanúmeri íbúðarhússins. Að sögn stefndu féll það út úr kauptilboðinu fyrir mistök. Þá er kaupverð jarðarinnar sundurliðað sérstaklega í kaupsamningnum og er stærstur hluti þess vegna íbúðarhússins eða 38.000.000 króna. Þá var 6. tl. samningsins um greiðslu kaupverðsins breytt á þann veg að 10.000.000 króna skyldu greiðast á tímabilinu frá 15. maí 2007 til 15. nóvember 2007. Sú greiðsla skyldi verðbætt miðað við vísitölu neysluverðs í maí 2007 líkt og gert var ráð fyrir í kauptilboðinu. Þá var orðalagi breytt um útgáfu afsals. Áfram var tekið fram að stefnandi megi búa í íbúðarhúsinu endurgjaldslaust eins lengi og hann óski. Að sögn stefndu var stefnanda gerð grein fyrir öllum ákvæðum kaup­samningsins og þýðingu þeirra.

Kaupsamningi um eignina var þinglýst 15. desember 2006. Bera stefndu að stefnandi hafi farið þess á leit að stefndu myndu bíða með að þinglýsa kaupsamningi um eignina. Það hafi þau ekki treyst sér til. Þá bera stefndu að eftir að kaupsamningnum hafi verið þinglýst hafi kastast í kekki milli stefnanda og stefndu. Halda báðir aðilar því fram að hinn aðilinn hafi sýnt af sér yfirgang í samskiptum aðila. Þannig heldur stefnandi því fram að stefndu hafi lýst því yfir að þau hygðust úthýsa stefnanda úr eldhúsi. Þá segir stefnandi að sér hafi verið bent á að eignarhlutur sem stefnandi hafi áskilið sér að halda eftir samkvæmt kauptilboði sé ekki til staðar samkvæmt kaupsamningnum og þegar við hafi bæst að eignarráð íbúðarhússins hafi öll virst vera að færast í hendur stefndu hafi stefnanda þótt einsýnt að grundvöllur samnings hans við stefndu væri brostinn. Stefndu halda því hins vegar fram að eftir að stefnandi hafi komist að því að kaupsamningnum hafi verið þinglýst hafi stefnandi snúist öndverður gegn stefndu. Stefndu hafi þá flutt á efri hæð hússins en stefnandi læst dyrum að eldhúsi og meinað stefndu aðgang að því og leirtaui þeirra. Stefndu segjast þó ekki hafa látið stefnanda hrekja sig brott af eigninni enda hefðu þau lagt umtalsverða fjármuni og vinnu fram við endurbætur á henni. Stefndu segjast í mars 2007 hafa tilkynnt stefnanda að þau hygðust ráðast í framkvæmdir á neðri hæð hússins með það að markmiði að afmarka sérstaklega þá hluta hússins sem hvor aðili hefði til umráða. Þann 21. apríl 2007 ritaði stefnandi stefndu bréf og lýsti yfir riftun kaupsamningsins. Mótmæltu stefndu þeirri riftun með bréfi dagsettu 3. maí 2007.

Framkvæmdum þeim er stefndu hugðust ráðast í er lýst í bréfi til stefnanda frá 5. júní 2007. Er þar skorað á stefnanda að fjarlægja eigur sínar úr afnotahluta stefndu og honum boðið af hálfu stefndu að vera útveguð gisting þá daga sem íbúðarhúsnæðið yrði óíbúðarhæft vegna framkvæmdanna. Með bréfi dagsettu 13. júní 2007 mótmælti stefnandi öllum ráðagerðum stefndu og krafðist þess að þeim yrði frestað ótiltekið. Því bréfi var svarað af stefndu með bréfi 15. júní 2007. Var þar kröfum um frestun hafnað. Sendi stefnandi í framhaldi lögbannsbeiðni til sýslumannsins á Hvolsvelli, en þann 18. júní 2007 lagði sýslumaður lögbann við fyrirhuguðum framkvæmdum stefndu í íbúðarhúsinu.

Við aðalmeðferð málsins gáfu aðilar málsins skýrslu fyrir dóminum. Einnig komu fyrir dóminn vitnin Guðrún Bogadóttir sambýliskona stefnanda, Jón Þorbjörn Hilmarsson löggiltur endurskoðandi, Oddur G. Hjaltason byggingartæknifræðingur, Jóhann Guðmundur Hálfdánarson löggiltur fasteignasali, Ólafur Þór Erlendsson arkitekt, Árni Hannesson húsasmíðameistari, Sveinn Runólfsson landgræðslustjóri og Guðrún Rósa Sigurðardóttir læknir.

Stefnandi kvaðst lengi hafa verið með myndarlegan búskap að Bergþórshvoli. Á undanförnum 10 árum hafi heilsuleysi stefnanda aukist. Bústofn stefnanda hafi minnkað í samræmi við það og undir það síðasta einungis verið um 50 ær og um 30 hross. Á árum áður hafi hann lengst af verið með um 200 nautgripi og umtalsvert af sauðfé. Stefnandi kvað stefndu lengi hafa sóst eftir að kaupa eignir stefnanda. Á árinu 2006 hafi hins vegar skriður komist á þau mál. Stefnandi kvaðst áður engar ráðstafanir hafa gert til að koma eignum sínum í verð. Kvaðst stefnandi reyndar hafa fengið kauptilboð frá öðrum í jörðina áður en hann hafi selt stefndu jörðina. Ekki hafi staðið til að taka því tilboði. Ekki kvaðst stefnandi muna fjárhæð þessa tilboðs, en kvaðst þó muna að það hafi verið lægra en tilboð stefndu í jörðina. Stefnandi kvaðst telja að sennilega hafi löggiltur fasteignasali útbúið kauptilboð á dskj. nr. 7. Ekki kvaðst stefnandi muna hvort fleiri en eitt kauptilboð hafi verið útbúið í eignina í viðskiptum aðila málsins. Kvaðst stefnandi ekki kannast við að fyrra kauptilboð stefndu hafi verið lægra og að kaupverðið hafi verið hækkað í 54.000.000 krónur að kröfu stefnanda. Stefnandi hafi átt að fylgjast með ferlinu en hann hafi verið veikur. Stefnandi kvaðst ekki vita af hverju íbúðarhúss hafi ekki verið getið í kauptilboðinu. Til hafi staðið að stefnandi ætti um 20% hlutdeild í eigninni og fullan rétt á að búa áfram á staðnum. Kvaðst stefnandi kannast við að ákveðið hafi verið að jörðin og fylgifé yrði selt til stefndu á 54.000.000 króna. Stefnandi kvaðst hafa heimilað stefnda Runólfi að ganga frá bréfi til landbúnaðarráðherra á dskj. nr. 6. Með bréfinu hafi verið fylgt eftir kauptilboði með forsendu um að stefnandi myndi áfram vera á jörðinni. Stefnandi kvaðst fyrst hafa séð kaupsamning á dskj. nr. 10 er samningurinn hafi verið undirritaður. Kvaðst stefnandi hafa vitað af komu stefnda Runólfs og Jóhanns Hálfdánarsonar fasteignasala austur þar sem gengið hafi verið frá samningnum. Hellt hafi verið upp á kaffi í tilefni af komu þeirra, en þeir hafi komið saman. Ekki hafi verið farið heildstætt yfir samninginn fyrir undirritun. Þá kvaðst stefnandi ekki hafa rætt við Jóhann áður en frá samningi hafi verið gengið. Stefnandi kvaðst hafa litið svo á að hann hafi keypt svonefndan ,,landgræðslupart” er stefnandi hafi keypt jörðina af ríkinu árið 2004. Aldrei hafi komið til tals að parturinn væri undanskilinn við kaupin. Stefnandi kvaðst kannast við matsgerð á dskj. nr. 27 sem Fannberg fasteignasala ehf. hafi gert í október 2005 vegna jarðarinnar. Matsgerðin hafi verið gerð fyrir stefnanda til að hann gæti fengið lán út á eignina. Sú matsgerð hafi ekki verið lögð til grundvallar við ákvörðun kaupverðs fyrir jörðina gagnvart stefndu. Stefnandi kvaðst vera þeirrar skoðunar að verð bújarða hafi farið hratt vaxandi að undanförnu og væri mat á dskj. nr. 27 of lágt. Stefnandi kvaðst telja að hann hefði forkaupsrétt að Bergþórshvoli 1. Faðir stefnanda hafi flutt að Bergþórshvoli árið 1954 og jörðin eftir það nytjuð af honum og síðar stefnanda. Prestsetrið að Bergþórshvoli hafi verið lagt niður. Kvaðst stefnandi líta svo á að hann hefði forkaupsréttinn vegna áratugalangrar uppbyggingar á staðnum. Kvaðst stefnandi engin gögn hafa um þetta að öðru leyti. Stefnandi kvaðst mótmæla því að sundurgreining á kaupverði í kauptilboði hafi verið gerð í þágu stefnanda. Allt það hafi verið gert án samráðs við stefnanda. Stefnandi kvaðst hafa lesið öll skjöl yfir áður en hann hafi ritað undir þau. Eftir á að hyggja hafi hann einfaldlega þurft á hjálp að halda við samningsgerðina en hann hafi verið að eiga viðskipti við fólk sem hann hafi treyst og hafi það verið hans mistök.

Stefndi Runólfur Maack kvaðst í störfum sínum sem vélaverkfræðingur og framkvæmdastjóri VGK hönnunar enga reynslu hafa haft af samningum um kaup fasteigna. Aðdraganda kaupa stefndu á jörðinni Bergþórshvoli 2 megi rekja til þess að eiginkona stefnda hafi lengi haft áhuga á bústörfum. Hafi hún verið með hross í hagagöngu fyrir austan og í gegnum það komið á framfæri við stefnanda áhuga á því að taka við búi hans. Hafi stefndu ekki talið vera fyrir hendi áhuga hjá stefnanda að því leyti og því leitað jarða á öðrum stöðum á landinu. Í lok árs 2006 hafi stefnandi hins vegar komið að máli við stefndu og sagt að hann vildi selja jörðina. Hafi það verið í kjölfar þess að hann hafi fengið tilboð í jörðina sem honum hafi fundist of lágt. Jóhann Hálfdánarson löggiltur fasteignasali hafi komið að því að aðstoða aðila við samningsgerðina þegar fyrir hafi legið að stefnandi vildi selja jörðina, en löggiltan fasteignasala hafi þurft til að ganga frá málinu. Hafi stefndi spurt stefnanda hvort í lagi væri að leita til Jóhanns með söluna og stefnandi engar athugasemdir gert vegna þess. Í upphafi hafi verið útbúið tilboð í jörðina. Hafi það m.a. leitt til þess að fjárhæðin 52.000.000 króna hafi verið ákveðin sem kaupverð. Að kröfu stefnanda hafi kaupverðið síðar verið hækkað í 54.000.000 króna. Matsgerð Fann­bergs fasteignasölu ehf. á verði jarðarinnar hafi verið notað sem útgangspunktur og verð framreiknað miðað við þá fjárhæð. Í kauptilboði kæmi fasteignanúmer íbúðarhúss ekki fram. Þar hafi einfaldlega verið um mistök að ræða. Aldrei hafi verið ætlunin að undanskilja neitt við kaupin. Fasteignanúmerið hafi verið sett í kaupsamninginn. Sundurliðun á verði í kaupsamningi hafi verið sett fram í þágu stefnanda m.t.t. skattalegs hagræðis, en sala á húsinu hafi verið skattfrjáls eftir tveggja ára búsetu í húsinu. Sundurliðun í kaupsamningi hafi ekki verið ætlað að endurspegla raunverulegt verðmat einstakra hluta í samningi. Stefnanda hafi verið kynnt þetta sérstaklega við samningsgerðina. Ástand eigna hafi síðan ekki verið gott. Eignin hafi verið í niðurníðslu og íbúðarhúsið lekt. Þurft hafi miklar endurbætur á eigninni. Eftir kaupin hafi komið upp sjónarmið um að Landgræðslan ætti svonefndan ,,landgræðslupart” sem væri um 71 ha að stærð. Sennilega væri uppi ágreiningur um eignarrétt að því svæði, þó svo stefnandi hafi selt stefndu það svæði. Stefndi kvað ástand allt hafa breyst eftir að stefndu hafi þinglýst kaupsamningi um eignina, en það hafi stefnandi ekki viljað að stefndu myndu gera. Orðalag í kauptilboði og samningi hafi tekið mið af því að stefnandi hafi viljað eiga einhverja hlutdeild í jörðinni um hríð. Ekki hafi verið ásættanlegt af hálfu stefndu að það yrði að eilífu. Því hafi ákvæðin verið höfð með þeim hætti er fram hafi komið í samningum. Stefndi kvaðst á engum tíma hafa haft ástæðu til að efast um getu stefnanda til að ganga til samninga. Stefndu hafi ákveðið að ganga til samninga á þeim forsendum að stefnandi yrði áfram í húsinu. Hafi þau talið koma til greina að aðilar gætu eldað sameiginlega á heimilinu o.s.frv. 

Stefnda Benedikta Haukdal bar að slegið hafi í brýnu milli aðila eftir að kaupsamningi um Bergþórshvol 2 hafi verið þinglýst. Hafi ástandið verið svo slæmt að stefndu hafi þurft að draga sig út úr neðri hæð íbúðarhússins og hafast við í fellihýsi fyrir utan eignina, en efri hæðin hafi verið óíbúðarhæf er þau hafi fengið hana afhenta. Þau hafi þó síðar orðið að flytja upp á efri hæðina ófrágengna. Hafi þau því verið án eldhúss og þvottahúss og án hita því ekki hafi verið búið að ganga frá hita á efri hæðinni. Hafi vistin verið mjög slæm en þau hafi þurft að búa þar á meðan iðnaðarmenn hafi verið að vinna þar. Þá hafi næturfrost gert þeim erfitt fyrir. Hafi þau reynt að notast við salerni við útgang á neðri hæð en það gengið misjafnlega. Hafi þetta gengið svo langt að þau hafi orðið að gera þá hluti utandyra sem jafnan séu gerðir á klósetti. Allt hafi þetta verið ein martröð. Í dag væri staðan orðin nokkuð betri, en parket væri komið á gólf og eldavél tengd þó svo ekki væri komið upp eldhús. Ekki væru þau enn komin með þvottaaðstöðu í húsinu. Þá væru herbergi af skornum skammti ef öll fjölskyldan væri saman komin fyrir austan. 

Guðrún Bogadóttir sambýliskona stefnanda kvaðst hafa verið búsett í 19 ár að Bergþórshvoli. Á þeim tíma er gengið hafi verið frá kaupsamningi hafi heilsufar stefnanda verið afar slæmt og verið lengi. Hafi  hann dottið úr rúmi, búið við máttleysi og svima. Stefndi Runólfur og löggiltur fasteignasali hafi komið austur 21. nóvember 2006. Hafi þeir gengið til stofu og rætt þar saman. Á meðan hafi stefnandi setið í eldhúsinu og verið veikur. Áður en kaupsamningur hafi verið undirritaður hafi stefnandi lítið flett samningnum. Eftir að stefndi og fasteignasalinn hafi verið farnir hafi stefnandi lagst í rúmið. Næsta dag hafi Guðrún þurft að hringja á lækni fyrir stefnanda sem komið hafi að Bergþórshvoli. Ekki hafi átt að geta farið fram hjá stefnda og fasteignasalanum að stefnandi væri veikur. Veikindi stefnanda hafi verið af líkamlegum toga ekki andlegum. Guðrún kvað rétt vera að stefnandi hafi fengið kauptilboð í eignina áður en gengið hafi verið til samninga við stefndu. Ekki kvaðst hún muna fjárhæð tilboðsins. Stefnanda hafi ekki verið sérstaklega hugleikið að selja eignina, en stefndu hafi verið búin að þrýsta mikið á stefnanda að selja þeim. Guðrún kvaðst hafa ritað undir kaupsamning sem vottur. Ekki hafi hún kynnt sér efni samningsins áður. Þá kvaðst hún ekki muna hvort samningurinn hafi verið lesinn yfir af aðilum og fasteignasala fyrir undirritun. Stefndu hafi flutt að Bergþórshvoli fljótlega eftir að kaupsamningur hafi verið undirritaður. Allt hafi gengið vel í fyrstu.

Jón Þ. Hilmarsson löggiltur endurskoðandi kvaðst hafa veitt stefnanda ýmiss konar aðstoð á undanförnum árum. Hafi hann m.a. komið að sakamáli því er stefnandi hafi fengið endurupptekið fyrir Hæstarétti Íslands. Hafi stefnandi staðið í baráttu í mörg ár. Á árinu 2006 hafi fjárhagsleg staða stefnanda verið orðin slæm. Málareksturinn hafi verið dýr. Hafi Jón rætt við stefnanda hvernig hann gæti fjármagnað hlutina en stefnandi hafi m.a. tekið lán með veði í jörðinni. Hafi Jón m.a. bent honum á að einn kostur væri að selja jörðina. Ef allt væri tekið með gætu skuldir stefnanda af öllu því er hann hafi staðið í numið um 20.000.000 króna. Stefnandi hafi ekki leitað til Jóns er hann hafi selt jörðina og Jón því ekkert að því ferli komið. Stefnandi hafi þó átt þess kost að leita til Jóns vegna þess. Stefnandi hafi nánast verið á barmi örvæntingar í lok árs 2006 og kvaðst Jón ekki í annan tíma hafa séð hann í jafn slæmu ástandi.

Oddur B. Hjaltason byggingartæknifræðingur staðfesti fyrir dómi dskj. nr. 15. Leiðrétti hann ártal í matsgerð, en á bls. 1 í matsgerðinni þar sem dagsetningin 21. nóvember 2007 kæmi fyrir ætti ártalið að vera 2006.

Ólafur Þór Erlendsson arkitekt kvað stefndu hafa komið að máli við sig í september 2006 vegna fyrirhugaðra framkvæmda að Bergþórshvoli. Hafi hann farið að Bergþórshvoli 1. október 2006 og þá tekið myndir á staðnum og tekið ýmis mál vegna teikninga. Út frá því hafi verið gengið að teikningar hans myndu miða við að á efri hæð hússins yrði stofa, herbergi og baðherbergi. Eldhús á neðri hæð hafi átt að samnýta sem og þvottahús. Inngangur hafi verið sameiginlegur. Ekki hafi því verið gert ráð fyrir að á efri hæð hússins yrði eldhús eða þvottaherbergi. Fyrirliggjandi teikningar af húsi hafi ekki að öllu leyti verið í samræmi við húsið. Gluggasetningar hafi ekki verið í samræmi við teikningar og mál önnur. Er Ólafur hafi komið á staðinn hafi stefnandi verið á staðnum. Ekki hafi hann þó rætt við hann um teikningarnar.

Jóhann Guðmundur Hálfdánarson löggiltur fasteignasali kvað stefnda Runólf hafa komið að máli við sig og beðið sig um að annast samningsgerð vegna sölu á Bergþórshvoli 2. Komið hafi fram að þegar lægi fyrir samkomulag um kaupverð. Hafi Jóhann á grundvelli þessa útbúið kauptilboð í eignina. Kauptilboð hafi gengið fram og til baka á milli aðila og sætt einhverjum breytingum að kröfu seljanda. Ekki hafi Jóhann komið neitt að verðlagningu eignarinnar en kvaðst telja að verið hafi byggt á mati annars fasteignasala. Rætt hafi verið um verðgrundvöllinn 48.000.000 króna og samkomulag verið um að framreikna það verð m.t.t. vísitölu. Það hafi leitt af sér fjárhæð sem hafi verið eitthvað lægri en 54.000.000 króna. Hafi Jóhanni verið sagt að seljandi vildi hærra verið fyrir eignina en framreiknað verð hafi gefið til kynna. Hið selda hafi verið Bergþórshvoll 2 og mannvirki sem jörðinni hafi fylgt. Aldrei hafi verið nefnt við Jóhann að undanskilja ætti einhver mannvirki. Ef átt hafi að undanskilja einhver mannvirki eins og íbúðarhúsið hafi þurft að hnitsetja land undir mannvirkið til að setja undir húsið. Það sé jafnan talsverð aðgerð. Í umræðum í tengslum við söluna hafi komið fram hjá seljanda að hann vildi áfram eiga eignarhluta í jörðinni. Hafi Jóhann gert aðilum grein fyrir að það gæti einungis orðið með því að seljandi ætti áfram tiltekna % í eigninni. Hafi Jóhanni skilist að fyrir því væri ekki vilji hjá aðilum. Jóhann kvaðst hafa haft með sér útprentun úr Landsskrá fasteigna er gengið hafi verið frá kaupsamningi um eignina. Einhver blæbrigða­munur hafi verið á kauptilboði og kaupsamningi, sem ekki væri óalgengt við sölu eigna. Fastanúmer íbúðarhúss hafi fallið niður í kauptilboði en verið tekið inn í kaupsamninginn. Ákvæðum um lokagreiðslu hafi verið breytt að ósk seljanda. Um lokagreiðsluna hafi verið samkomulag á milli aðilanna. Varðandi sundurliðun á kaupverði í kaupsamningi þá væri nokkuð tíðkað við sölu jarða vegna skattalegs hagræðis að hafa verð íbúðarhúss sem hæst. Sundurliðuninni hafi ekki verið ætlað að endurspegla raunverulegt verðmæti hluta. Farið hafi verið sérstaklega yfir kaupsamning áður en hann hafi verið undirritaður og hann lesinn. Þá hafi seljandi og kaupendur verið viðstödd, sem og Guðrún Bogadóttir sambýliskona seljanda. Auk þess hafi seljandi verið búinn að fá eintak af samningi fyrir undirritun til að fara yfir hann, en Jóhann hafi rætt símleiðis við seljanda fyrir samningsgerðina. Jóhann kvaðst ekki hafa haft neina ástæðu til að efast um heilsufar seljanda er gengið hafi verið frá samningum. Hafi aðilar rætt mikið saman í tengslum við kaupin og allt virst eðlilegt. Virst hafi verið sem seljandi væri með fullu ráði og rænu við söluna. Seljandi hafi átt að vera með búseturétt í íbúðarhúsi. Eldhús á neðri hæðinni hafi átt að vera sameiginlegt með seljanda og kaupendum, sem og stofa á neðri hæð. Kaupendur hafi átt að hafa efri hæðina fyrir sig. Yfir öll þessi atriði hafi verið farið við frágang á kaupsamningi. Hafi Jóhann sem löggiltur fasteignasali átt að gæta að hagsmunum bæði seljanda og kaupenda. Hefði hann gert athugasemdir ef óeðlilega hafi hallað á annan hvorn aðila við kaupin. Engin ástæða hafi verið til að gera neina slíka athugasemd vegna þessara kaupa. Jóhann kvaðst hafa athugað óformlega verð á eignum á þessum svæði áður en frá kaupum hafi verið gengið. Hafi sú könnun hans leitt til þeirrar niðurstöðu að jarðir hafi yfirleitt á þessum tíma verið seldar fyrir töluvert lægra verð en um hafi verið samið í þessu tilviki. 

Árni Hannesson húsasmíðameistari kvaðst hafa haft með höndum endurbætur á íbúðarhúsinu að Bergþórshvoli 2 í kjölfar kaupa stefndu á eigninni. Hafi Árni verið með í för er arkitekt hafi komið að Bergþórshvoli og mælt eignina upp. Í kjölfar þess, eða í nóvember 2006, hafi verið ráðist í framkvæmdir. Hafi átt að innrétta efri hæð hússins. Í ljós hafi komið að gluggar hússins hafi lekið sem og þak þess. Áform hafi staðið til þess að á efri hæð hússins yrðu svefnherbergi, baðherbergi og stofa. Á neðri hæðinni hafi átt að vera sameiginlegt eldhús með öðrum íbúum hússins. Hafi staðið til að breyta neðri hæðinni og stækka eldhúsið. Þá hafi átt að breyta þvottahúsi. Stefnanda hafi verið kunnugt um framkvæmdirnar, en hann hafi öðru hvoru litið við uppi. Ljóst hafi legið fyrir að ekkert eldhús yrði á efri hæð hússins. Ráðagerðir hafi miðað við að byrjað yrði á framkvæmdum á efri hæðinni og að þeim loknum yrði ráðist í framkvæmdir á þeirri neðri. Á meðan smiðir hafi unnið á efri hæðinni hafi stefndu haldið til þar. Þá hafi enginn hiti verið á efri hæðinni, engin eldhúsaðstaða eða salerni. Þannig hafi aðstaðan verið fram eftir sumri 2007. Þak á fjárhúsi hafi verið ónýtt. Hlaðan hafi einnig verið í lélegu ásigkomulagi.

Sveinn Runólfsson landgræðslustjóri kvað aðdróttanir á dskj. nr. 47 í sinn garð vera ósmekklegar og ekki eiga við rök að styðjast. Landgræðslan hafi fengið svonefndan ,,landgræðslupart” afhentan til fullrar eignar 1954. Á árinu 2000 hafi komið fyrirspurn frá Ríkiskaupum varðandi svæðið og Landgræðslan þá lýst yfir fullum eignarráðum yfir svæðinu. Sveinn kvað Landgræðsluna ekki geta haft aðra skoðun á eignarráðum á viðkomandi svæði en landbúnaðarráðuneytið, þar sem Landgræðsla ríkisins væri undirstofnun ráðuneytisins. Endanlegt svar um eignarráð yfir svæðinu yrði að koma úr landbúnaðarráðuneytinu.

Guðrún Rósa Sigurðardóttir læknir staðfesti vottorð á dskj. nr. 17. Kvað hún stefnanda hafa leitað til sín í desember 2006. Hafi hún greint hann með B12 skort, sem hefði mikil áhrif á andlega getu, en fylgifiskur væri minnistruflanir. Þá gæti B12 skortur valdið geðrænum einkennum. Fyrir utan minnistruflanir væru einkennin svimi, hár blóðþrýstingur, óstöðugleiki á fótum og mikil þreyta. Haustið 2006 hafi Bjarni Hannesson læknir greint breytingu á stefnanda. Sjúkdómurinn tæki einhverja mánuði að þróast, en B12 skortur kæmi ekki skyndilega. Greining á sjúkdómi stefnanda byggi mikið á frásögn sjúklings. Hafi hún ekki prófað andlegt ástand stefnanda í desember 2006. Þá hafi hún ekki skoðað hann í eiginlegri rannsókn og geti því ekki með vissu sagt til um andlegt ástand hans haustið 2006. 

 

III.

Stefnandi byggir málatilbúnað sinn á því að kaupsamningur um jörðina Bergþórshvol 2 hafi vegna stöðu samningsaðila, vensla þeirra og atvika við samningsgerðina orðið annars efnis en vilji stefnanda stóð til og ákveðið hafi verið í viðræðum aðila. Óbreytt muni samningskjörin valda stórfelldri röskun á högum stefnanda sem ósanngjarnt sé að hann verði látinn þola, enda njóti þessir hagsmunir hans ríkrar réttarverndar. Skilyrði séu því uppfyllt samkvæmt 36. gr. samningalaga, nr. 7/1936, til þess að víkja samningnum til hliðar.

Aðalkröfu sína byggir stefnandi á því að mat samkvæmt 1. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936 á efni samnings, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerðina og atvika sem síðar komu til eigi að leiða til ógildingar samningsins í heild. Bendi stefnandi á að hann hafi talið sig vera að gera kaupsamning í samræmi við fyrir­liggjandi kauptilboð þar sem stefnandi hafi átt að halda eftir eignarhlut í jörðinni og eiga val um það hvenær honum væri afsalað til stefndu. Þá yrði íbúðarhús á jörðinni áfram heimili stefnanda og skráð eign, auk þess sem stefnandi væri að veita stefndu aðgang að og eftir atvikum umráð yfir öðrum hlutum íbúðarhússins en þeim sem tilheyrðu heimili hans.

Stefndu hafi hins vegar komið því svo fyrir að kaupsamningurinn yrði allt annars eðlis en kauptilboðið. Ef kaupsamningurinn gengi eftir sé stefnandi að afsala sér miklu meiri hagsmunum en tilboðið hafi gert ráð fyrir og án þess að nokkur hækkun á kaupverði kæmi fyrir. Eins og verðmat Odds G. Hjaltasonar byggingar­tæknifræðings á dskj. nr. 15 sýndi muni tugum milljóna króna á markaðsvirði hags­muna samkvæmt kaupsamningi og kaupverðinu. Af þessari ástæðu einni væri það greinilega og óumdeilanlega ósanngjarnt af stefndu að bera kaupsamninginn fyrir sig. Því beri að víkja honum til hliðar í heild gegn endurgjaldi til stefndu á greiðslum samkvæmt kaupsamningnum að viðbættum vöxtum.

Þá hljóti mat á stöðu samningsaðila og venslum þeirra að leiða til þess að taka beri megintillit til vilja stefnanda við samningsgerðina. Áform hans og útfærsla þeirra hafi verið stefndu kunn. Stefndu hafi vísvitandi og með óheiðarlegum hætti verið að vinna gegn áformum stefnanda sem hann hafi verið í góðri trú um að þau væru honum einhuga um. Stefndu hafi því ekki sýnt stefnanda trúnað og tillitsemi eins og vera bar með því að láta fyrst að því liggja að þau styddu áframhaldandi búsetu hans á jörðinni en snúa svo við blaðinu og neyta aflsmunar á grundvelli ósanngjarns samnings til þess að freista þess að hrekja stefnanda af heimili sínu.

Fjölskyldutengsl hafi einnig gert það að verkum að stefndu hafi mátt vera ljóst að stefnandi glímdi við þverrandi heilsu og krafta þegar gengið var frá kaupsamningnum, eins og sjá megi af framlögðum læknisvottorðum. Því væri það beinlínis óheiðarlegt af stefndu að bera þau samningskjör fyrir sig sem breyst hefðu frá kauptilboði enda hafi ekki getað farið milli mála að á þeim degi er gengið var frá kaupsamningnum hafi stefnandi verið illa á sig kominn. Einnig beri að taka tillit til þess að það hafi verið á forsendum stefndu sem fasteignasali kom að kaupsamnings­gerðinni. Stefnandi hafi hins vegar ekki haft sömu tök á því að tryggja að trúnaðar væri gætt um hagsmuni hans við kaupsamningsgerðina auk þess sem stefndi Runólfur teljist sérfræðingur í gerð samninga um fasteignir sem stjórnandi stórs verktakafyrirtækis. Því hafi verulega hallað á stefnanda við samningsgerðina.

Varakröfu sína byggir stefnandi á því að söluverð samkvæmt hinum umdeilda samningi hafi verið langt frá sannvirði jarðarinnar. Bendi stefnandi á að jarðaverð á Suðurlandi hafi á umliðnum misserum tekið stórfelldum hækkunum eins og fram komi í verðmati. Niðurstaða verðmatsins sé að markaðsverð jarðarinnar Bergþórshvoll 2 hafi verið 101.400.000 krónur þann 21. nóvember 2006, með hliðsjón af ástandi mannvirkja og gæðum jarðarinnar, jarðasölum sem átt hafi sér stað á svæðinu á svipuðum tíma og að um sögufræga landnámsjörð sé að ræða. Byggi stefnandi á því að leggja megi þessa niðurstöðu til grundvallar breytingum á kaupverði.

Þá bendir stefnandi á að breyting sem hafi orðið á andlagi kaupanna milli kauptilboðs og kaupsamnings hafi einkum varðað íbúðarhús á jörðinni. Samkvæmt kaupsamningi leggi íbúðarhúsið sig á 38.000.000 króna. Telji stefnandi augljóst að verði talið að kaupsamningurinn skuli standa, verði kaupverðið samkvæmt honum að lágmarki ákvarðað hærra sem verðmæti íbúðarhússins nemi, eða alls upp á 92.000.000 króna. Hækkunin verði að mestu færð á verðmæti jarðarinnar sjálfrar, en einnig til hækkunar á verðmæti bústofns þar sem það sé augljóslega of lágt verð fyrir bústofn samkvæmt kaupsamningi að 50 kindur og 30 hross leggi sig á 1.000.000 króna.

Þrautavarakröfu sína byggir stefnandi á því að annað sé ósanngjarnt en að hann fái að halda eignarhluta í jörðinni í samræmi við ákvæði kauptilboðs, enda hafi báðum stefndu verið algerlega ljóst að það hafi verið forsenda og ákvörðunarástæða stefnanda fyrir sölunni. Þessi eignarhluti nemi hlutfalli lokagreiðslu af heildar­kaupverði, eða 18,52%. Hið selda verði samkvæmt þessu ákvarðað sem 81,48% jarðarinnar. Til þess að tryggja tilkall stefndu í samræmi við kauptilboð verði þeim veittur forkaupsréttur að þessum 18,52% eignarhlut stefnanda í jörðinni.

Varðandi kröfu um að stefndu verði skylt að víkja úr neðri hæð íbúðarhúss stefnanda á jörðinni byggir stefnandi á því að það standist ekki lög að stefndu taki til sinna afnota hluta af neðri hæð íbúðarhússins á Bergþórshvoli 2, sem tilheyri heimili stefnanda, enda myndi það vera frekleg röskun á hagsmunum sem njóti verndar samkvæmt ákvæðum stjórnarskrár um friðhelgi heimilisins. Skýra verði ákvæði hins umdeilda samnings til samræmis við þessi ákvæði og þannig að endurgjaldslaus íbúðaréttur stefnanda nái til heimilis hans alls og þannig að ekkert sé undanskilið.

Varðandi kröfu um staðfestingu lögbanns byggir stefnandi á því að hann sé þinglýstur afsalshafi íbúðarhússins að Bergþórshvoli 2 og réttur sem stefndu kunni að eiga til íbúðarhússins sé leiddur af rétti stefnanda og sæti takmörkunum samkvæmt ákvæðum laga og samninga sem gerðir hafi verið og teljist gildir. Framkvæmdir stefndu brjóti gegn lögvörðum rétti stefnanda. 

Stefnandi byggir aðallega á því að stefndu hafi alls engan rétt til athafna í íbúðarhúsinu án samþykkis stefnanda. Þar sem grundvallarágreiningur sé um gildi kaupsamningsins sé ekki hægt að líta svo á að sá gerningur veiti stefndu rétt til athafna á neðri hæð íbúðarhússins. Þá sé íbúðarhúsið skýrlega undanskilið við framsal á eignarrétti samkvæmt kauptilboðinu. Eini réttur stefndu felist í því að fá aðgang að íbúðarhúsinu til að hefjast handa við frágang þess. Augljóst sé af áformum sem aðilar hafi verið einhuga um að með frágangi íbúðarhússins sé einvörðungu vísað til efri hæðar þess sem óinnréttaður hafi verið við gerð kauptilboðsins og stefndu hafi síðan unnið í um hálfs árs skeið. Fráleitt sé að skýra þennan aðgangsrétt með þeim hætti að hann gangi framar íbúðarrétti stefnanda sem þinglýstum afsalshafa íbúðarhússins.

Til vara byggir stefnandi á því að þótt kaupsamningur aðila verði talinn hafa gildi sé það skýrt samkvæmt honum að stefnandi megi búa í íbúðarhúsinu eins lengi og hann óski. Þessi íbúðarréttur taki samkvæmt efni sínu og öllum tildrögum við samningsgerðina til þess að stefnandi haldi heimili sitt áfram eins og verið hafi og án þess að þurfa að láta neinn hluta neðri hæðar hússins af hendi fyrr en sjálfur kjósi. Skýra verði réttindi stefndu út frá skýru ákvæði samningsins um að þeim sé skylt að virða hagsmuni stefnanda og sýna honum sanngirni, trúnað og tillitsemi við efndir og framkvæmd samningsins.

Réttur stefnanda sé varinn af 71. gr. stjórnarskrárinnar enda sé engum lagaákvæðum að dreifa sem leyfi skerðingu á friðhelgi heimilis stefnanda vegna réttinda annarra. Þvert á móti komi til fyllingar 8. gr. Mannréttindasáttmála Evrópu, sbr. lög 62/1994, en viðtekin skýring þess ákvæðis geri afar ríkar kröfur til þess að röskun á heimilisaðstæðum styðjist ávallt við óvefengjanlegan lagagrundvöll.

 

IV.

Stefndu byggja á því að réttilega hafi verið staðið að kaupum jarðarinnar að öllu leyti og því séu ekki lagaskilyrði til að víkja samningi til hliðar í heild eða að hluta. Stefndu mótmæli því sérstaklega að staða samningsaðila, vensl þeirra og atvik við samningsgerð hafi leitt til þess að kaupsamningur hafi orðið annar en um hafi samist. Þá telji stefndu með öllu ósannað að stefnandi hafi verið ófær um að gera sér grein fyrir efni og inntaki samningsins vegna andlegra vanheilinda, enda verði ekkert fullyrt um það á grundvelli framlagðra læknisvottorða. Því verði ekki séð hvaða ástæður eigi að leiða til þess að kröfur stefnanda verði teknar til greina.

Ógildingarregla 36. gr. laga nr. 7/1936 sé undantekningarregla sem feli í sér takmörkun á samningsfrelsi og meginreglunni um skuldbindingargildi samninga. Við mat á því hvort ástæða sé til að beita 36. gr. laganna skuli litið til efnis samningsins, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerðina og atvika er síðar komi til.

Stefndu byggi á því að stefnandi hafi ákveðið verð jarðarinnar einhliða og byggt ákvörðun sína á mati frá Fannberg ehf. fasteignasölu sem hafi metið markaðsverð jarðarinnar ásamt íbúðar og útihúsum öllum 48.000.000 króna 25. október 2005. Stefnandi hafi ákveðið verð jarðarinnar 54.000.000 króna sem stefndu hafi þótt í hærra lagi, sérstaklega í ljósi þess að ekki hafi verið gert ráð fyrir búseturétti stefnanda í mati fasteignasölunnar. Hafi stefndu þó látið til leiðast einkum vegna tengsla stefndu Benediktu við jörðina og eigi síður af tillitsemi við stefnanda, sem hafi átt í talsverðum fjárhagsörðugleikum. Stefndu hafi þótt sýnt að stefnandi gæti með engu móti fengið utanaðkomandi aðila til að kaupa jörðina gegn ríflegu verði en leyfa jafnframt stefnanda að búa áfram á jörðinni eins og hugur hans stóð til. Stefnandi hafi gefið rangar upplýsingar um stærð jarðarinnar, lagst gegn þinglýsingu kaupsamningsins og þegið athugasemdalaust kaupsamningsgreiðslu eftir að hafa lýst yfir riftun kaupanna.

Stefndu mótmæli niðurstöðum Odds G. Hjaltasonar byggingartæknifræðings um markaðsverð jarðarinnar sem fram komi í greinargerð hans á dskj. nr. 15. Þar sé m.a. ekki tekið tillit til búseturéttar stefnanda, þess að jörðin þarfnist umtalsverðs viðhalds og endurbóta og að tún jarðarinnar þarfnist endurnýjunar.

Þá hafi stefnandi í raun selt stefndu 71 ha. lands án heimildar, en heildarstærð jarðarinnar sé sögð tæplega 160 ha. í kaupsamningi en ljóst sé að kaupverð jarðarinnar sé allt of hátt miðað við að aðeins tæplega 90 ha. lands hafi í raun fylgt kaupunum.

Stefndu byggi á því að kauptilboðið beri með sér að íbúðarhús jarðarinnar hafi verið meðal þeirra eigna sem seldar voru, enda kveði kauptilboðið á um sölu jarðarinnar ásamt öllum mannvirkjum hennar. Hafi átt að undanskilja íbúðarhúsið við söluna hafi þess átt að vera sérstaklega getið. Þá hafi jafnframt verið með öllu óþarft að áskilja stefnanda sérstaklega búseturétt í íbúðarhúsinu, ennfremur hefði þá átt að kveða á um búseturétt stefndu í húsinu. Þá sé þess sérstaklega getið að kaupandi hafi kynnt sér ástand hins selda og sætti sig við það að öllu leyti, að undanskildu því að stefnandi muni bæta úr ágalla á þaki. Þá hafi stefnanda verið kunnugt um þá fyrirætlan stefndu að gera umtalsverðar breytingar og endurbætur á húsnæðinu þannig að stefndu hefðu aðsetur á báðum hæðum hússins.

Stefndu hafni því alfarið að stefndi Runólfur sé sérfróður um gerð samninga um fasteignir sem stjórnandi verktakafyrirtækis. Hafi verið um aðstöðumun að ræða hafi hann verið stefnanda í vil þar sem hann hafi stundað búskap á jörðinni allt frá árinu 1955. Þá hafi báðir aðilar notið aðstoðar löggilts fasteignasala við frágang kaupsamnings um jörðina sem hafi gætt þess að báðum aðilum væri kunnugt um þýðingu samningsákvæða. Stefnandi hafi á engan hátt verið upp á stefndu kominn við sölu jarðarinnar enda verið í lófa lagið að leita til annarra en stefndu vegna sölu jarðarinnar. Hafi stefnandi t.a.m. fengið tilboð í jörðina skömmu fyrir sölu hennar til stefndu en metið það of lágt.

Stefndu byggi á því að við samningsgerð hafi engin atvik verið til staðar sem réttlætt geti beitingu 36. gr. laga nr. 7/1936 eða annarra ógildingarástæðna þeirra. Stefnandi hafi haft frumkvæði að sölu jarðarinnar, ákveðið kaupverð hennar og komið að gerð kauptilboðs og kaupsamnings undir handleiðslu löggilts fasteigna­sala. Hafi stefnanda verið ætlaður tímabundinn eignarhluti í formi loka­greiðslu kaupverðs jarðarinnar auk búseturéttar í samræmi við fyrirætlan sína og stefndu. Þá hafi kaupverð jarðarinnar ekki sætt sérstakri lækkun vegna búsetu stefnanda.

Ef fallist verði á að hrófla við efnisákvæðum kaupsamningsins byggi stefndu á því að ekki verði stuðst við framlagt verðmat stefnanda til endurskoðunar kaupverðs jarðarinnar, né heldur miðað við að hækka beri verð jarðarinnar um áætlað verð íbúðarhúss samkvæmt sundurliðun í kaupsamningi. Íbúðarhúsið hafi ávallt verið hluti af kaupunum og sundurliðun á kaupverði í kaupsamningi verið gerð í þágu stefnanda. Í ljósi þess að stefnandi hafi skömmu áður keypt jörðina lágu verði hafi verð hennar verið tilgreint lágt í sundurliðun kaupsamnings og endurspegli verð íbúðarhússins því á engan hátt raunvirði hússins sem hafi verið miklum mun lægra. Þá verði ekki miðað við að stærð jarðarinnar sé tæplega 160 ha. þegar ljóst sé að raunveruleg stærð hennar sé aðeins rúmir 80 ha.

Stefndu telji ómögulegt að ætla stefnanda eignarrétt að 18,52% hlut í jörðinni enda hafi það ávallt verið ætlun aðila að stefnandi ætti um skamma hríð tiltekna krónutölu í jörðinni sem tæki hækkunum eftir verðlagsþróun, þar sem aðilum hafi verið fullljóst að fyrirsjáanleg uppbygging og verðmætaaukning jarðarinnar yrði að öllu leyti til komin fyrir atbeina stefndu. Sé hvorki sanngjarnt né eðlilegt að stefnanda verði veitt hlutdeild í jörðinni miðað við hlutfall lokagreiðslu af heildarkaupverði jarðarinnar. Yrði stefnanda þannig veitt óeðlileg hlutdeild í verðmætaaukningu jarðarinnar sem sé að öllu leyti til komin vegna fjárframlaga og vinnu stefndu frá því að kaupin fóru fram.

Þá hafni stefndu alfarið að aðrar ógildingarástæður III. kafla laga nr. 7/1936 séu fyrir hendi í málinu. Stefndu hafi hvorki beitt stefnanda nauðung, svikum, né misneytingu við kaup jarðarinnar svo sem sjá megi af aðdraganda sölunnar, ákvörðun stefnanda á kaupverði jarðarinnar og þátttöku hans og aðkomu að samningsgerðinni. Stefnandi hafi ekki verið knúinn til sölu jarðarinnar með ólögmætum hætti enda hafi hann átt frumkvæði að sölu hennar.

Varðandi kröfu um að stefndu verði gert skylt að víkja úr neðri hæð íbúðarhússins byggi stefndu á því að ekki verði hjá því litið að stefnandi hafi selt jörðina ásamt öllum mannvirkjum hennar að íbúðarhúsi meðtöldu. Stefnanda hafi aldrei verið ætlaður réttur til að búa áfram í íbúðarhúsi jarðarinnar með sama hætti og áður, svo sem ráða megi af sameiginlegu heimilishaldi aðila í kjölfar kaupanna og þeim framkvæmdum sem stefndu réðust í á efri hæð hússins þar sem hvorki hafi verið gert ráð fyrir eldhúsi né þvottahúsi. Ákvæði kaupsamnings um rétt stefnanda til endurgjaldslausrar búsetu í íbúðarhúsinu verði að túlka með hliðsjón af framangreindum forsendum, þeirrar staðreyndar að stefnandi hafi selt húsið gegn greiðslu og kaupendur jafnframt skuldbundið sig til að ljúka við húsið innan tveggja ára. Þá tilheyri fyrrum íbúð stefnanda aðeins hluta neðri hæðar hússins en utan hennar standi m.a. stigagangur o.fl. sem stefndu verði augljóslega að hafa aðgang að til að komast upp á efri hæð hússins. Þá hafi stefndu ekki reynt að úthýsa stefnanda úr húsinu með því að efna til framkvæmda í íbúð hans og heimili. Stefndu hafi haft í hyggju að ráðast í framkvæmdir á húsnæðinu sem þinglýstir eigendur þess svo það gæti nýst til aðskildar búsetu beggja aðila, í kjölfar yfirlýsingar stefnanda um að hann hafi ekkert viljað hafa saman að sælda við stefndu. Hafi stefndu fullan rétt til að ákvarða nánar með hvaða hætti búseturétti stefnanda sé fullnægt og útbúa húsnæðið með þeim hætti að það geti jafnframt nýst til búsetu þeirra. Stefndu telji sig hafa tekið fullt tillit til búseturéttar stefnanda við gerð tillagna um afmörkun tveggja íbúða í húsinu síðastliðið vor, enda stefnanda ætlaður drjúgur hluti neðri hæðar hússins til einkaafnota. 

Varðandi kröfur um að synjað verði um staðfestingu lögbannsins byggja stefndu á því að stefnanda hafi ekki tekist að sanna að hann eigi rétt til búsetu á allri neðri hæð hússins, né heldur að þær framkvæmdir sem fyrirhugaðar voru muni brjóta í bága við lögvarða hagsmuni hans. Strangar sönnunarkröfur séu gerðar til gerðarbeiðanda í lögum 31/1990 og haldi gerðarþoli því fram að skilyrði lögbanns séu ekki uppfyllt verði gerðarbeiðandi að sýna fram á hið gagnstæða.

Stefndu séu þinglýstir kaupsamningshafar íbúðarhússins og teljist því réttir eigendur og umráðaðaðilar. Réttur stefndu sé þó skilyrtur vegna réttar stefnanda sem þinglýsts afsalshafa hússins við að frá greitt samkvæmt kaupsamningnum, en halda ella eftir afsali hússins og eignast rétt til að krefjast riftunar greiði stefndu ekki kaupverðið.

Stefndu telji fráleitt að líta svo á að stefnandi geti skuldbundið sig til að selja og afhenda jörðina ásamt öllum mannvirkjum og bústofni, tekið við greiðslum vegna hennar en látið jafnframt sem hann geti farið með allt sem sína eign. Stefnanda beri að virða rétt stefndu sem þinglýstra eigenda fasteignarinnar og þurfi að sæta því að breytingar séu gerðar á eigninni af eigendum hennar að honum forspurðum, svo fremi sem réttar hans til búsetu í húsinu sé gætt.

Stefndu neiti því að hafa viljað úthýsa stefnanda úr húsinu heldur hafi þau ætlað að ráðast í framkvæmdir á húsnæðinu sem þinglýstir eigendur þess svo það gæti nýst til búsetu beggja aðila, enda hafi þau til þess fullan rétt svo fremi sem gætt sé að rétti stefnanda til búsetu. Hafi stefndu fullan rétt til að ákvarða nánar með hvaða hætti búsetu stefnanda sé háttað og útbúa húsnæðið með þeim hætti að það geti jafnframt nýst til búsetu þeirra.

Í kauptilboði hafi verið tekið fram að stefndu skyldu þá þegar fá rétt til aðgangs að efri hæð íbúðarhússins til að hefjast handa við frágang þess áður en að formlegri afhendingu eignarinnar kæmi, enda hafi þurft að innrétta hana frá grunni og ljóst að drjúgur tími færi í verkið. Það geti ekki skert rétt stefndu til framkvæmda á öðrum hlutum hússins eftir að afhending hafi farið fram.

Í þinglýstu heimildarskjali stefndu til eignarinnar sé kveðið á um rétt stefnanda. Þar segi að stefnandi skuli hafa rétt til búsetu í íbúðarhúsinu án þess að hann sé skilgreindur nánar. Stefnandi haldi því fram að í þessu felist réttur hans til að búa óáreittur í neðri hluta hússins. Sú fullyrðing stefnanda stríði gegn þeim forsendum sem legið hafi að baki kaupunum. Stefnanda hafi ekki tekist að færa sönnur á að réttur hans sé jafn umfangsmikill og hann hafi haldið fram gegn mótmælum stefndu. Hafi stefnanda ekki tekist að uppfylla kröfur sem gerðar séu til hans að lögum um sönnun á tilvist réttinda.

Óumdeilt sé að stefnandi hafi rétt til búsetu í húsnæðinu. Sá réttur sé hvergi skilgreindur sérstaklega og verði búseturétti stefnanda því talið fullnægt svo fremi sem hann geti haldið eðlilegt heimili í húsinu. Geti fyrirhugaðar framkvæmdir stefndu á húsnæðinu ekki brotið gegn rétti stefnanda eins og hann sé skilgreindur, enda miði þær við að tryggja stefnanda fullkomna íbúð til eigin nota. Stefnanda hafi þannig ekki tekist að sýna fram á að framkvæmdirnar brjóti gegn lögvörðum hagsmunum hans.

 

V.

Kauptilboð um fasteignina að Bergþórshvoli 2 í Rangárþingi eystra liggur frammi á dskj. nr. 7. Samkvæmt efni kauptilboðsins er gert bindandi kauptilboð í jörðina Bergþórshvol 2 í Rangárþingi eystra, landsnúmer 163931, ásamt öllum mannvirkjum og girðingum og gögnum og gæðum, öllum vélum og tækjum svo og öllum bústofni m.a. sauðfé, rúmlega 50 talsins og um 30 hross. Í samningi er kveðið á um greiðslu kaupverðs, samtals að fjárhæð 54.000.000 króna. Greiðist kaupverðið að hluta til við undirritun kaupsamnings, að hluta með yfirtöku lána og með greiðslum á dagsetningum í febrúar og maí 2007. Samkvæmt lokalið tilboðsins greiðist lokagreiðsla ,,Að ósk seljanda, þó ekki fyrr en 15.5.2007”. Er seljanda óheimilt að selja öðrum en stefndu eignarhlut sinn í eigninni. Þegar greiðsla samkvæmt lokalið hafi verið innt af hendi falli niður allur eignarhluti seljanda í eigninni og verði að fullu eign kaupenda. Eignina skuli afhenda við undirritun kaupsamnings. Kaupendur fái þó strax við samþykki tilboðs aðgang að íbúðarhúsi til að hefjast handa við frágang þess. Í sérákvæði er kveðið á um að seljandi megi búa í húsinu endurgjaldslaust eins lengi og hann óski.

Kaupsamningur um eignina er á dskj. nr. 10. Samkvæmt ákvæði í samningi skuldbindur seljandi sig til að selja kaupendum jörðina Bergþórshvol 2, ásamt öllum mannvirkjum á jörðinni, girðingum og gögnum öllum, gæðum, öllum vélum og tækjum svo og öllum bústofni m.a. sauðfé með marki seljanda rúmlega 50 talsins og um 30 hross. Kaupverð er 54.000.000 króna sem skiptist niður á íbúðarhús, útihús og ræktað land, jörð, bústofn og vélar og tæki. Greiðslu skuli inna af hendi með tilgreindum hætti samkvæmt 6 töluliðum og eru 5 þeir fyrstu þeir sömu og í kauptilboði. Í lokalið segir um lokagreiðslu að hana skuli inna af hendi ,,Á tímabilinu frá 15.5.2007 til 15.11.2007”. 

Málstaður stefnanda byggir á því að framangreint kauptilboð og kaupsamningur um fasteignina að Bergþórshvoli 2 í Rangárþingi eystra verði ógilt og þessir gerningar dæmdir óskuldbindandi fyrir stefnanda á grundvelli 36. gr. samn­inga­laga, nr. 7/1936. Sökum stöðu aðila, vensla þeirra og atvika að samnings­gerðinni hafi kaupsamningur um jörðina orðið annars eðlis en vilji stefnanda hafi staðið til og ákveðið hafi verið í viðræðum aðila. Óbreytt muni samningskjörin valda stórfelldri röskun á högum stefnanda sem ósanngjarnt sé að hann verði látinn þola. Stefnandi hafi talið sig vera að gera kaupsamning í samræmi við fyrirliggjandi tilboð þess efnis að hann héldi eignarhluta í jörðinni og ætti val um hvenær honum yrði afsalað til stefndu. Að íbúðarhús á jörðinni yrði áfram heimili hans og skráð eign og að hann væri að veita stefndu aðgang að og eftir atvikum umráð yfir öðrum hlutum íbúðarhússins en þeim sem tilheyrðu heimili hans. Í varakröfu gerir stefnandi kröfu til þess að kaupverðið verði ákveðið hærra en samkvæmt kaupsamningi og í þrautavarakröfu gerir stefnandi kröfu til þess að eiga áfram 18,52% eignarhlut í jörðinni. Loks er gerð krafa um að stefndu sé skylt að víkja úr neðri hæð íbúðarhússins að Bergþórshvoli 2. 

Ofangreind dómsskjöl nr. 7 og 10 hafa ríkt sönnunargildi í þessu máli. Við lestur þeirra verður ekki annað ráðið en að verið sé að selja alla jörðina Bergþórshvol 2 og sé þar ekkert undanskilið. Í kauptilboði er hið selda skilgreint sem jörðin Bergþórshvoll 2 ásamt öllum mannvirkjum o.s.frv. Er það sérstaklega áréttað í kauptilboðinu þar sem segir að lokagreiðslu lokinni ,,...þá fellur niður allur eignarhluti seljanda og eignin verður að fullu eign kaupanda.” Í kaupsamningi er hið selda sömuleiðis skilgreint sem jörðin Bergþórshvoll 2 ásamt öllum mannvirkjum á jörðinni o.s.frv. Aðilar málsins eru sammála um að rætt hafi verið í aðdraganda sölunnar um áhuga stefnanda á að eiga áfram einhvern hlut í jörðinni. Ber 6 tl. í kauptilboði og kaupsamningi merki þess að reynt hafi verið að koma inn á þeim stað ákvæði um að stefnanda væri heimilt að draga lokagreiðsluna um hríð en á meðan væru stefndu ekki að fullu eigendur jarðarinnar. Sætti þetta ákvæði lítilsháttar breytingum í kaupsamningi frá kauptilboði sem skýrist af þessu atriði og því að stefndu hafi ekki, svo sem þau halda fram, viljað halda þessu ákvæði opnu þannig að stefnandi hefði frjálsar hendur um hvenær stefndu gætu innt lokagreiðslu af hendi. Fær þetta stoð í framburði Jóhanns G. Hálfdánarsonar löggilts fasteignasala er annaðist gerð kaupsamnings um eignina. Hin skjallegu sönnunargögn styðja því ekki þá staðhæfingu stefnanda að ákveðið hafi verið að hann héldi áfram eignarhluta í jörðinni og ætti val um hvenær honum væri afsalað til stefndu. Hefur honum ekki tekist sönnun þess, hvorki með skjallegum sönnunargögnum né með framburði vitnisins Guðrúnar Bogadóttur, sambýliskonu sinnar. Þá styðja þessi sönnunargögn ekki fullyrðingu stefnanda um að íbúðarhús jarðarinnar yrði áfram skráð eign hans. Þvert á móti er í þessum skjölum talað um öll mannvirki og engin þar undanskilin. Er sérstaklega kveðið á um að stefnandi megi endurgjaldslaust búa áfram í íbúðarhúsinu sem er ótvíræð vísbending um að íbúðarhúsið hafi einnig verið selt. Styðja þessi gögn því ekki þá fullyrðingu stefnanda að samningarnir veittu stefndu einungis ,,...aðgang að, og eftir atvikum umráð yfir, öðrum hlutum íbúðarhússins en þeim sem tilheyrðu heimili hans.” Hefur stefnanda því ekki tekist sönnun þess að íbúðarhúsið yrði áfram eign hans eftir kaupin. 

Grundvöllur að baki málatilbúnaði stefnanda byggir á þeim staðhæfingum hans að hann hafi á þeim tíma er samningar voru gerðir verið það heilsuveill að hann hafi ekki gert sér grein fyrir efni samninga. Þá hafi kaupverð verið bersýnilega ósanngjarnt þar sem það hafi verið til muna of lágt. Um þessi atriði hefur stefnandi varðandi heilsu sína einkum teflt fram læknisvottorði Guðrúnar Rósu Sigurðardóttur læknis á dskj. nr. 17 og vætti hennar. Varðandi málsástæðu um verðmæti eignar­innar hefur stefnandi lagt fram matsgerð Odds G. Hjaltasonar byggingartækni­fræðings á dskj. nr. 15. Stefndu hafa mótmælt gildi allra þessara sönnunargagna þar sem þeirra hafi verið aflað einhliða og ekki í samræmi við lög nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Samkvæmt 1. mgr. 44. gr. laga nr. 91/1991 sker dómari úr því hverju sinni eftir mati á þeim gögnum sem komið hafa fram í máli hvort staðhæfing um umdeild atvik teljist sönnuð, enda bindi fyrirmæli laga hann ekki sérstaklega við mat í þeim efnum. Í ljósi afstöðu stefndu eru staðhæfingar stefnanda um heilsu sína og verðmæti jarðarinnar þannig umdeild atriði í skilningi ákvæðisins. Í IX. kafla laga nr. 91/1991 eru reglur um matsgerðir, sem menn verða dómkvaddir til að framkvæma eftir kröfu aðila, en slíkar matsgerðir eru meðal þeirra sönnunargagna sem unnt er að styðjast við í einkamáli. Tilgangur þessara gerða er að fá skoðun eða álit utanaðkomandi sérfróðs manns á því hvað sé staðreynd í ákveðnu tilviki. Matsgerðir eru verulega sterkt sönnunargagn í einkamáli.

Fyrir dóminum gerði Guðrún Rósa Sigurðardóttir læknir grein fyrir veikindum stefnanda. Kom fram að hann þjáðist af svokölluðum B12 skorti, sem hefði tilteknar afleiðingar í för með sér. Þar sem hún hafi ekki tekið hann í nákvæma læknisrannsókn í desember 2006 treysti hún sér ekki til að fullyrða hvort stefnandi hafi verið þannig andlega vanheill á haustmánuðum 2006 að hann hafi ekki gert sér grein fyrir gerðum sínum. Þó svo sambýliskona stefnanda hafi lýst heilsu stefnanda með þeim hætti að stefnandi hafi ekki gert sér grein fyrir gerðum sínum hefur Jóhann Hálfdánarson, löggiltur fasteignasali sem annaðist gerð kauptilboðs og kaupsamningsins, borið að hann hafi metið það svo að heilsu stefnanda hafi ekki verið þannig farið að hann hafi ekki skilið það er fram fór er kaupsamningur um eignina hafi verið undirritaður. Löggiltum fasteignasala er á grundvelli 15. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa skylt að liðsinna báðum aðilum, seljanda og kaupanda, og gæta réttmætra hagsmuna þeirra. Skal hann gæta þess að aðila séu eigi settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samningum. Gegn mótmælum stefndu verður ekki talið að stefnanda hafi tekist sönnun þess að hann hafi verið þannig andlega vanheill á þeim tíma er samningar voru gerðir að hann hafi ekki gert sér grein fyrir efni samninga. Ekki er lokið fyrir skotið að dómkvaddir matsmenn hefðu getað lagt betri grundvöll að mati á þessu atriði, en ekki var hlutast til um öflun matsgerðar af hálfu stefnanda.

Stefndu hafa einnig mótmælt gildi álitsgerðar Odds G. Hjaltasonar byggingartæknifræðings um verðmæti jarðarinnar Bergþórshvols 2. Mat þetta, sem miðar við að verðmæti jarðarinnar í nóvember 2006 hafi verið 101.400.000 krónur, gengur gegn annarri matsgerð um eignina og fram kemur á dskj. nr. 27 þar sem verðmæti hennar í október 2005, eða um 12 mánuðum áður, var metið 48.000.000 króna. Jóhann Hálfdánarson löggiltur fasteignasali hefur borið að hann hafi fyrir kaupin lauslega athugað með söluverð á eignum á sama svæði. Hans niðurstaða hafi verið sú að umsamið kaupverð hafi verið lítið eitt hærra en almennt gerðist vegna sölu bújarða á þessu landsvæði. Álitsgerð Odds G. Hjaltasonar byggingar­tæknifræðings verður ekki jafnað við matsgerð dómkvadds manns að sönnunargildi um þau atriði sem um ræðir í 1. mgr. 61. gr. laga nr. 91/1991. Ekki er unnt, gegn mótmælum stefndu, að styðja við álitsgerðina niðurstöðu um að söluverð jarðarinnar hafi verið langt frá sannvirði jarðarinnar. Hefur stefnanda ekki tekist sönnun um það.    

Í ljósi þess er hér að framan greinir er það niðurstaða dómsins að stefnanda hafi ekki tekist sönnun þess að hann hafi eftir söluna áfram átt hlutdeild í jörðinni að Bergþórshvoli 2 eða að íbúðarhús yrði áfram skráð eign hans. Þá hefur stefnanda ekki tekist sönnun þess að hann hafi verið svo andlega vanheill er hann ritaði undir kauptilboð og kaupsamning um eignina að hann hafi ekki verið meðvitaður um gerðir sínar. Loks hefur honum ekki heldur tekist sönnun þess að söluverð jarðarinnar hafi verið langt frá sannvirði jarðarinnar. Í kauptilboði og kaupsamningi er sérákvæði þar sem stefnanda er heimilað að búa áfram í íbúðarhúsi eignarinnar, svo lengi sem hann vill. Ákvæði þetta er óvenjulegt við sölu eigna og einsýnt að ákvæðið verður til vegna vensla aðila. Almennt er það íþyngjandi fyrir kaupendur eignarinnar og því stefnanda í hag. Þessi réttur stefnanda er ekki skýrður nánar í samningum en miðað við að stefndu hafi full eignarráð yfir íbúðarhúsinu verður að líta svo á að stefnandi geti ekki varnað stefndu því að gera lagfæringar eða breytingar á húsinu sem eru afleiðing þess að þau flytja þangað inn. Í því felst m.a. að koma fyrir sameiginlegu eldhúsi á neðri hæð hússins og að bæta þvottaaðstöðu á sömu hæð.

Með hliðsjón af þessu eru ekki fyrir hendi skilyrði að víkja samningi aðila málsins til hliðar í heild eða að hluta á grundvelli sjónarmiða um að samningurinn hafi vegna stöðu aðila, vensla þeirra og atvika við samningsgerðina orðið annars efnis en vilji stefnanda hafi staðið til og ákveðið hafi verið í viðræðum aðila. Verður öllum kröfum og málsástæðum stefnanda hafnað og stefndu sýknuð af öllum kröfum stefnanda. Í samræmi við þá niðurstöðu verður synjað kröfu stefnanda um staðfestingu á lögbanni er sýslumaðurinn á Hvolsvelli fékk lagt á framkvæmdir að Bergþórshvoli 2, Rangárþingi eystra mánudaginn 18. júní 2007 í máli nr. L-1/2007.  

Stefnandi verður dæmdur til að greiða stefndu málskostnað eins og í dómsorði greinir.

Símon Sigvaldason héraðsdómari kveður upp dóminn.

Dómsorð:

Stefndu, Runólfur Maack og Benedikta Haukdal, eru sýkn af kröfum stefnanda, Eggerts Haukdal.   

Synjað er kröfu stefnanda um staðfestingu á lögbanni er sýslumaðurinn á Hvolsvelli fékk lagt á framkvæmdir að Bergþórshvoli 2, Rangárþingi eystra mánudaginn 18. júní 2007 í máli nr. L-1/2007.

Stefnandi greiði stefndu sameiginlega 250.000 krónur í málskostnað.