Miðvikudaginn 21. mars 2001.
Nr. 107/2001.	Gunnar Rósinkranz (Othar Örn Petersen hrl.) gegn HO fjárfestingum ehf. (Bjarni Þór Óskarsson hrl.)

 

Kærumál. Nauðungarsala.Ómerking úrskurðar héraðsdóms.

Úrskurður héraðsdóms var kveðinn upp rúmum fjórum vikum eftir að málið hafði verið tekið til úrskurðar. Hafði ekki verið leitað samþykkis málsaðila fyrir því að úrskurður yrði felldur á málið án þess að það yrði flutt á ný. Varð því sjálfkrafa að ómerkja úrskurðinn og vísa málinu heim í hérað til munnlegs málflutnings og uppsögu úrskurðar að nýju.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson og Gunnlaugur Claessen.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 14. mars 2001, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 16. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 28. febrúar 2001, þar sem hnekkt var í nánar tilteknum atriðum ákvörðun sýslumannsins í Hafnarfirði 26. apríl 2000 um úthlutun söluverðs fasteignarinnar Dalshrauns 1 í Hafnarfirði við nauðungarsölu. Kæruheimild er í 79. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili krefst þess að staðfest verði ákvörðun sýslumanns um að úthluta til sín 9.997.635 krónum af söluverði fasteignarinnar, en ákvörðuninni verði hnekkt að því leyti, sem lagt var á sóknaraðila að bera hluta af sölulaunum og bifreiðakostnaði vegna nauðungarsölunnar. Þá krefst sóknaraðili aðallega málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar úr hendi varnaraðila, en til vara að málskostnaður, sem sóknaraðila var gert að greiða með hinum kærða úrskurði, verði lækkaður.

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka. 

Málið var tekið til úrskurðar í héraði við lok aðalmeðferðar 23. janúar 2001. Úrskurður var kveðinn upp 28. febrúar sama árs. Samkvæmt þessu leið lengri tími en fjórar vikur frá því að málið var tekið til úrskurðar þar til úrskurður var kveðinn upp. Samkvæmt síðari málslið 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála bar vegna þessa dráttar að flytja málið á ný, nema dómari og aðilar teldu það óþarft. Málið var ekki flutt að nýju og verður ekkert ráðið af gögnum þess um að aðilum hafi verið gefinn kostur á því. Þá verður ekki séð að aðilarnir hafi lýst yfir að þess gerðist ekki þörf. Vegna þessa verður sjálfkrafa að ómerkja hinn kærða úrskurð og vísa málinu heim í hérað til munnlegs málflutnings og uppkvaðningar úrskurðar að nýju.

Rétt er að aðilarnir beri hvor sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er ómerktur og málinu vísað heim í hérað til munnlegs málflutnings og uppsögu úrskurðar að nýju.

Málskostnaður í héraði og kærumálskostnaður fellur niður.

                                                                           

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 28. febrúar 2001.

Mál þetta, sem þingfest var 24. maí 2000, var tekið til úrskurðar 23. janúar  2001. Sóknaraðili er HO Fjárfestingar ehf., kt. 490299-2979, Gljúfraseli 8, Reykjavík, en varnaraðili er Gunnar Rósinkranz, kt. 210641-4249, Skólavörðustíg 20, Reykjavík.

                Dómkröfur sóknaraðila.

                1.             Að hnekkt verði þeirri ákvörðun sýslumanns að úthluta 9.997.635 krónum (2.203.082 + 7.794.553), af nauðungarsöluandvirði eignarhluta 0001, 0201, 0202 og 0101 til og með 0108, upp í kröfu varnaraðila, en að sömu fjárhæð verði úthlutað til greiðslu á kröfu sóknaraðila samkvæmt fjárnámi. 

                2.             Að þeirri ákvörðun sýslumanns, að úthlutað verði skilyrt 671.168 krónum að nauðungarsöluandvirði eignarhluta 0001, 0201 og 0202, upp í kröfu Völundar Helga Þorbjörnssonar, verði hnekkt, en að sömu fjárhæð verði úthlutað til greiðslu á kröfu sóknaraðila samkvæmt fjárnámi. 

                3.             Krafist er staðfestingar þeirrar ákvörðunar sýslumanns, sem mótmælt hefur verið af varnaraðila, að hann verði sem eigandi byggingarréttar á hinu selda, að þola það að sölulaun gangi fyrir kröfu hans sem eiganda og/eða vegna endurkröfu hans.

                4.             Sóknaraðili krefst málskostnaðar að skaðlausu að mati dómsins.  Við ákvörðun málskostnaðar er þess krafist að tekið verði tillit til þess að lögmönnum beri að leggja virðisaukaskatt á endurgjald fyrir þjónustu sína og að sóknaraðili hefur ekki með höndum virðisaukaskattskylda starfsemi.  Þá er þess krafist að málskostnaðurinn beri dráttarvexti að liðnum 15 dögum frá ákvörðun dómsins.

                Dómkröfur varnaraðila.

                1.             Að staðfest verði sú ákvörðun sýslumannsins í Hafnarfirði í nauðungarsölumálinu nr. 9900335, að úthluta 9.997.635 krónum (2.203.082 + 7.794.553) af nauðunarsöluandvirði eignarhluta Dalshrauns 1, Hafnarfirði, númer 0001, 0202 og 0101 til og með 0108, upp í kröfu varnaraðila.

                2.             Að ákvörðun sýslumannsins í Hafnarfirði í ofangreindu nauðunar­sölumáli, að gera varnaraðila að greiða hluta af sölulaunum í ríkissjóð og bifreiða­kostnaður, verði breytt á þann veg að varnaraðila verði ekki gert að bera slíkan kostnað. 

                3.             Málskostnaðar er krafist að mati réttarins úr hendi sóknaraðila og að við þá ákvörðun verði tekið tillit til þeirra skyldu varnaraðila að greiða virðisaukaskatt á málflutningsþóknun. 

I.

                Sóknaraðili keypti hluta fasteignarinnar númer 1 við Dalshraun í Hafnarfirði með kaupsamningi 7. maí 1999.  Seljandi var Völundur Helgi Þorbjörnsson og var kaupsamningi þinglýst.  Vanefndir urðu af hálfu seljandans sem leiddu til þess að sóknaraðili rifti kaupunum.  Á grundvelli riftunarinnar höfðaði sóknaraðili mál til endur­heimtu þess sem hann hafði þegar greitt Völundi Helga.  Við þingfestingu var ekki mætt af hálfu stefnda Völundar Helga og stefna árituð.  Stefnufjárhæðin var 16.050.000 krónur auk vaxta og kostnaðar.  Á grundvelli hinnar árituðu stefnu gerði sóknaraðili fjárnám í nokkrum eigum Völundar Helga, meðal annars Dalshrauni 1, Hafnarfirði.  Fjárnáminu var skotið til dóms en mál vegna þess fellt niður þar sem Völundur Helgi lagði ekki fram tilskylda málskostnaðartryggingu samkvæmt úrskurði Héraðsdóms Reykjaness 4. apríl 2000.

                Völundur Helgi fékk fyrrgreint dómsmál endurupptekið og lagði fram greinargerð af sinni hálfu.  Með dómi Héraðsdóms Reykjaness 23. nóvember 2000 var fallist á kröfu sóknaraðila um riftun á kaupsamningi aðila og Völundur Helgi dæmdur til þess að greiða sóknaraðila 14.378.862 krónur auk vaxta og kostnaðar.  Þessu máli var ekki áfrýjað. 

                Með úrskurði Héraðsdóms Reykjaness 30. júní 2000 var bú Völundar Helga Þorbjörnssonar tekið til gjaldþrotaskipta. 

                Eignin Dalshraun 1, Hafnarfirði, var seld nauðungarsölu 3. febrúar 2000.  Í þessu máli deila aðilar um úthlutun uppboðsandvirðis.

II.

                Málavextir verða nú raktir frekar. Varnaraðili, Gunnar Rósinkrans, átti alla eignina Dalshraun 1, Hafnarfirði.  Með kaupsamningi 18. september 1998 seldi hann Viðskiptamiðlun ehf. eignina en hélt eftir byggingarrétti og væntanlegri lóðarstækkun, svo og hlutdeild í sameiginlegri lóð.  Afsal var gefið út 7. maí 1999.

                Með kaupsamningi 9. febrúar 1999 seldi Viðskiptamiðlun ehf. eignina til Völundar Helga Þorbjörnssonar og var afsal gefið út 9. apríl 1999.  Keypti Völundur allan eignarhluta Viðskiptamiðlunar ehf. en varnaraðili átti áfram byggingarréttinn.

                Með kaupsamningi 7. maí 1999 seldi Völundur Helgi sóknaraðila, HO Fjárfestingum ehf., hluta eignarinnar, aðallega 1. hæð hennar, en hélt eftir rými á 2. hæð og í kjallara.  Byggingarrétturinn var sem áður í eigu varnaraðila. Voru nú orðnir þrír eigendur að Dalshrauni 1.

                Eigninni var skipt niður í einingar samkvæmt skiptasamningi sem móttekinn var til þinglýsingar 28. september 1999.  Eignarhaldi var þá háttað með eftirfarandi hætti: 

                1. Eining. (0101 til 0108). Sóknaraðili eigandi samkvæmt þinglýstum kaupsamningi.

                2. Eining. (0001, 0201 og 0202).  Völundur Helgi Þorbjörnsson þinglýstur eigandi.

                3. Eining. (2101).  Varnaraðili þinglýstur eigandi að byggingarrétti ásamt hlutfallslegum lóðarréttindum.

                Sem áður sagði rifti sóknaraðili kaupsamningi sínum við Völund Helga.  Áður en til þess kom hafði sóknaraðili greitt Völundi Helga töluverða fjárhæð samkvæmt kaupsamningi.  Með dómi Héraðsdóms Reykjaness 23. nóvember 2000 var þrotabúi Völundar Helga gert að greiða sóknaraðila 14.378.862 krónur og riftun kaupsamnings staðfest.  Á eigninni Dalshrauni 1 hvílir nú fjárnám samkvæmt þessum dómi og er meðal annars deilt um það í þessu máli hvort úthluta eigi upp í kröfur samkvæmt fjárnáminu.

                Vanskil á áhvílandi lánum voru töluverð er sóknaraðili keypti eignina.  Hinn 15. júlí 1999 barst embætti sýslumannsins í Hafnarfirði fyrsta beiðni um nauðungar­sölu á fasteigninni Dalshrauni 1, Hafnarfirði.  Auglýsing um söluna var birt og fyrsta fyrirtaka málsins ákveðin 1. október 1999.  Byrjun uppboðs var ákveðin 16. nóvember 1999 en loks var eignin seld á framhaldsuppboði 3. febrúar 2000. 

                Skiptasamningi um eignina var þinglýst eftir að uppboðsmeðferð hófst.  Hér að framan var þess getið hvernig eignin skiptist í þrjá hluta eftir eigendum, þeim Völundi Helga, sóknaraðila og varnaraðila.  Allar áhvílandi veðskuldir hvíldu á heildareigninni áður en henni var skipt og var svo áfram eftir þinglýsingu skipta­samnings.  Fjárhæð kröfulýsinga vegna lögveða og veðskulda sem lagðar voru fram við framhaldsöluna nam 74.464.022 krónum.  Eftir þinglýsingu skiptasamnings fékk varnaraðili veðbandslausn á sinn hluta vegna veðskuldabréfa lífeyrissjóðs Lífiðnaðar að fjárhæð 25.026.834 krónur.  Þetta samningsveð hvíldi því einungis á 1 og 2 hluta er nauðungarsala fór fram.  Krafa vegna ógreiddra brunatrygginga­iðgjalda hvíldi einnig einungis á eignarhluta 1 og 2.  Þá hafði Völundur Helgi Þorbjörnsson lýst kröfu í eignarhluta 1 að fjárhæð 17.318.386 krónur vegna vanefnda sóknaraðila á kaup­samningi um eignarhluta 1 og sóknaraðili hafði einnig lýsti kröfu að fjárhæð 18.763.566 krónur í eignarhluta 2 vegna vanefndar Völundar Helga á sama kaupsamningi.  Sem áður sagði var deila um þennan kaupsamning útkljáð með dómi Héraðsdóms Reykjaness 23. nóvember 2000.        

                Til þess að fá sem hæst verð fyrir eignina ákvað fulltrúi sýslumanns að bjóða hvern eignarhluta upp fyrir sig og síðan eignina í heild eftir fyrirmælum 30. gr. nauðungarsölulaga nr. 90/1991.  Þegar leitað hafði verði boða í eignarhlutana hvern fyrir sig var niðurstaðan sú, að samatals námu boð 94.500.000 krónum.  Þegar leitað var boða í eignina alla í heild nam hið hæsta 95.000.000 króna.  Við úthlutun söluverðs var ákveðið að fara eftir fyrirmælum 2. mgr. 50. gr. nauðunarsölulaga og skipta greiðslum fyrir kröfum niður á eignarhlutana og láta skiptinguna ráðast af hlut­föllum milli hæstu boða í hvern þeirra.

                Frumvarp að úthlutunargerð er dagsett 10. mars 2000 og frestur til þess að mótmæla frumvarpinu var veittur til 31. mars 2000. Með bréfi, dagsettu 8. mars 2000 gerði varnaraðili kröfu í eftirstöðvar söluandvirðis eignarinnar að fjárhæð 9.997.635 krónur.  Krafan var aðallega studd þeim rökum að varnaraðili hafi selt Viðskiptamiðlun ehf. eignina að undanskildum byggingarrétti.  Samkvæmt þeim kaupsamningi hafi Viðskiptamiðlun ehf. tekið að sér að greiða áhvílandi veðskuldir á eigninni.  Það hafi hins vegar ekki gerst og lán farið í vanskil, sérstaklega hjá síðar tilkomnum eigendum eignarinnar.  Áhvílandi veðskuldir séu því varnaraðila óviðkomandi og uppboðið ekki af hans völdum þar sem kaupandi eignarinnar hafi skuldbundið sig til þess að greiða áhvílandi veðskuldir.  Að auki gerði varnaraðili kröfu um endurgreiðslu af hans hluta í sölulaunum og kostnaði ríkissjóðs.

                Sýslumaður tók þessa kröfu varnaraðila til greina og var því mótmælt af hálfu sóknaraðila.  Í mótmælum sínum til sýslumanns gerði sóknaraðili þá kröfu að sýslumaður úthlutaði af nauðunarsöluandvirði eignarhluta 1 og 2 upp í þinglýst fjárnám sóknaraðila.  Þá krafðist hann þess að við úthlutunina yrði hið þinglýsta fjárnám látið ganga fyrir kröfum til nauðungarsöluandvirðisins.  Þá gerði sóknaraðili þá kröfu að hafnað yrði endurgreiðslukröfu varnaraðila að fjárhæð 9.997.635 krónur í nauðunar­söluandvirði eignarhluta.

                Þegar hér var komið var málið kært til Héraðsdóms Reykjaness eftir ákvæðum XIII. kafla nauðungarsölulaga nr. 90/1991.

III.

                Sóknaraðili byggir á því að fjárnám vegna kröfu sinnar sé gert á grundvelli gildrar aðfararheimildar, framkvæmt af bæru stjórnvaldi, þinglýst af bæru stjórnvaldi og að frestir séu liðnir til þess að fá bæði fjárnáminu og þinglýsingunni hnekkt, enda hafi riftun verið staðfest fyrir dómi og Völundur Helgi Þorbjörnsson dæmdur til að endurgreiða sóknaraðila 14.378.862 krónur.  Fjárnámið taki til allra eignahluta hins selda, nema byggingarréttar varnaraðila.  Engin lagarök hnígi til annars en að fjárnámið gangi fyrir kröfu varnaraðila í málinu.

                Byggt er á því að krafa varnaraðila sé of seint fram komin.  Varnaraðili hafi sjálfur verið viðstaddur nauðungarsöluna 3. febrúar 2000 og ekki gert neinar kröfur eða fyrirvara.  Samkvæmt 1. mgr. 49. gr. nauðungarsölulaga hafi varnaraðila borið að lýsa kröfu sinni áður en uppboði var lokið.  Undantekningarákvæði 1. mgr. 49. gr. sbr. 4. mgr. 36. gr. laga um nauðungarsölu nr. 90/1991 beri að túlka þröngt.  Þá beri að hafa í huga að nauðungarsölumeðferð taki alllangan tíma og muni sýslumanns­embættið hafa móttekið beiðni um sölu 15. júlí 1999.  Ítarleg ákvæði séu um tilkynningar í nauðungarsölulögum.  Varnaraðili hafi ekki borið fyrir sig að honum hafi ekki verið tilkynnt um uppboðið með lögmætum hætti.  Varnaraðili hafi því haft yfirdrifinn tíma og ærið tilefni til að koma fram með kröfu sína innan lögmætra fresta.  Verði hér að líta til tómlætisreglna og málsforræðisreglu einkamálaréttarfars. 

                Byggt er á því að krafan sé tölulega svo illa sett fram að sýslumanni hafi umsvifalaust borið að hafna henni, a.m.k. að svo stöddu.  Varnaraðili setji aðeins fram eina tölu, nefndar 9.997.635 krónur, án nokkurrar sundurliðunar.  Hins vegar vilji svo til að fjárhæðin falli saman við fjárhæðir í frumvarpi sýslumanns.  Það kunni að helgast af því að umboðsmaður varnaraðila hafi, áður en hann gerði kröfu sína, annað hvort fengið drög að frumvarpi sýslumanns, eða hann hafi séð svo vel fyrir hvernig sýslumaður mundi haga frumvarpi sínu.

Sóknaraðili mótmælir því að eigandi eignarhluta 3, varnaraðili, sé undanþegin því að þurfa að þola greiðslu kostnaðar af nauðungarsölunni.  Á gögnum málsins verði ekki annað séð en að þær skuldir sem fáist greiddar af nauðungarsöluandvirði eignarhluta 3 hafi hvílt þar með hans samþykki.  Breyti þar engu þó að hann  hafi ekki sjálfur verið skuldari. 

                Sóknaraðili byggir á því að af þinglýstum heimildum verði ekkert ráðið um skyldu Viðskiptamiðlunar ehf. um að aflétta veðum af byggingarrétti varnaraðila.  Enn síður sé slíkri skyldu til að dreifa hjá Völundi Helga Þorbjörnssyni gagnvart varnaraðila í fyrirliggjandi gögnum enda ekki upplýst um neitt samningssamband milli þeirra.  Það sé alveg ljóst að slík skylda sé ekki fyrir hendi hjá sóknaraðila gagnvart varnaraðila þvert á móti hafi sóknaraðili samið við Völund Helga um að stórum hluta áhvílandi skulda skyldi aflétt af hinu selda.  Hins vegar kunni varnaraðili að eiga kröfu á Viðskiptamiðlun ehf. til greiðslu bóta.  Það sé í beinni andstöðu við traustnámsreglu fasteignaviðskipta að krafa varnaraðila gangi framar samningsveði, kaupsamningi eða fjárnámi.  Svo framarlega sem þessum heimildum hafi verið þinglýst á viðkomandi eign og þinglýsingunni ekki verið hnekkt með löglegum hætti.  Önnur niðurstaða mundi setja allar veðsetningar í uppnám.

IV.

                Varnaraðili byggir á kaupsamningi sínum við Viðskiptamiðlun ehf.  Hann hafi selt eignina að undanskildum byggingarrétti og hlutfallslegum lóðarréttindum.  Samkvæmt 2. gr. kaupsamningsins hafi kaupverð verið greitt með eftirfarandi hætti: Með nettóeign kaupanda í tveimur fasteignum, með yfirtöku áhvílandi veðskulda á hinni seldu eign og með útgáfu á veðskuldabréfi til varnaraðila sem tryggt hafi verið í hinni seldu eign.  Frá og með kaupsamningsdegi hafi því áhvílandi veðskuldir eignarinnar verið varnaraðila óviðkomandi.  Afsal hafi verið gefið út þann 7. maí 1999 og þinglýst 27. maí sama ár, en síðan hafi Viðskiptamiðlun ehf. selt Völundi Helga eignina sem aftur hafi selt sóknaraðila eignina með sömu skilmálum, þ.e. að taka að sér að greiða sömu áhvílandi skuldir og fyrri eigendur, þar á meðal skuldina gagnvart varnaraðila.

                Af þessu leiði að þessir kaupendur beri sameiginlega ábyrgð gagnvart varnaraðila á greiðslu áhvílandi veðskuldbindinga.  Komi til þess að varnaraðili þurfi að greiða hluta af þessum veðskuldum öðlist hann endurkröfu á hendur þeim sem því nemi.  Meintur réttur sóknaraðila geti því ekki gengið framar rétti varnaraðila til úthlutunar af söluandvirði eignarinnar. 

                Varnaraðili hafi eignast endurkröfu þar sem sýslumaður hafi ráðstafað nauðungarsöluandvirði fasteignarinnar til greiðslu á lýstum kröfum hlutfallslega af eignarhlutum eignarinnar í samræmi við ákvæði 2. mgr. 50. gr. nauðungarsölulaga.  Sýslumaður hafi því réttilega tekið tillit til sjónarmiða varnaraðila þegar skipta átti því sem eftir stóð af söluverði.  Að baki þessu búi líka sanngirnisjónarmið því að ljóst sé að sóknaraðili myndi auðgast með óréttmætum hætti á kostnað varnaraðila ef ákvörðun sýslumanns yrði hnekkt. 

                Varnaraðili er þó ekki sammála sýslumanni hvað varðar þann þátt að gera honum að greiða kostnað vegna uppboðsins.  Byggir varnaraðili á því að honum geti ekki verið gert að bera kostnað vegna sölulauna eða annars kostnaðar vegna uppboðsins þar sem það hafi ekki verið af hans völdum.  Hér skipti ekki máli að veðskuldum hafi ekki verið aflétt af eignarhluta hans. Aðalatriðið sé að Viðskiptamiðlun ehf. og síðari eigendur eignarhluta 1 og 2 hafi tekið að sér að greiða áhvílandi veðskuldir.  Það geti ekki skipt máli hér þótt kröfuhafar hafi ekki samþykkt að aflétta veðböndum af eignarhluta varnaraðila þar sem reglur um skuldskeytingu lúti bara að kröfuhafa en geti ekki breytt þeirri skyldu sóknaraðila að greiða veðskuldirnar. 

                Varnaraðili mótmælir því að krafa hans sé of seint fram komin.  Hann hafi ekki þurft að lýsa kröfu sinni í afgang söluandvirðis við uppboðið sbr. 6. mgr. 49. gr. nauðungarsölulaga.  Þá hafi þessi krafa líka komið fram við gerð frumvarps að úthlutunargerð, sbr. 4. og 5. mgr. 50. gr.

                Þá mótmælir varnaraðili því að sýslumanni hafi borið að hafna kröfu hans á grundvelli þess að hún hafi verið illa sett fram.  Heildarfjárhæð kröfunnar hafi verið sett fram, en fyrir liggi samkvæmt frumvarpi og úthlutunargerð hvernig hún skiptist.  Krafa sóknaraðila að þessu leyti eigi því ekki við rök að styðjast.

V.

                Varnaraðili, Gunnar Rósinkranz, seldi Viðskiptamiðlun ehf. eignina Dalshraun 1, Hafnarfirði með kaupsamningi 18. september 1998.  Var öll eignin seld að undanskildum byggingar­rétti og hlutfallslegum lóðarréttindum.  Viðskiptamiðlun ehf. seldi Völundi Helga Þorbjörnssyni eignina 9. febrúar 1999 sem aftur seldi sóknaraðila, HO Fjárfestingum ehf., 7. maí 1999.  Þegar eignin var seld nauðungarsölu 3. febrúar 2000 var sóknaraðili eigandi einingar 1  (1. hæð), Völundur Helgi Þorbjörnsson eigandi einingar 2 (rými á 2. hæð og í kjallara) og varnaraðili eigandi einingar 3 (byggingarréttur).  Málaferli voru þá hafin milli sóknaraðila og Völundar Helga (síðar þb. Völundar Helga Þorbjörnssonar) um kaupsamning þeirra.  Lauk þeirri deilu með dómi Héraðsdóms Reykjaness 23. nóvember 2000 þar sem riftunarkrafa sóknaraðila var samþykkt og þrotabúi Völundar Helga gert að endurgreiða sóknaraðila 14.378.862 krónur auk vaxta og kostnaðar.  Sóknaraðili hefur nú gert fjárnám í eignarhluta 1 til tryggingar kröfum sínum samkvæmt dóminum. 

                Umtalsverð veðlán hvíldu á heildareigninni þegar varnaraðili seldi Viðskiptamiðlun ehf. eignarhluta 1 og 2.  Varnaraðili fékk eignarhluta 3 leystan úr veðböndum að nokkru leyti en ekki að öllu leyti.  Veðlán hvíldu áfram á heildareigninni, þar á meðal eignarhluta varnaraðila.  Eignin var því öll seld nauðungarsölu að kröfu veðhafa.

                Varnaraðili gerði kröfu að fjárhæð 9.997.635 krónur í úthlutun söluverðs.  Krafan byggist á því að viðsemjandi hans, Viðskiptamiðlun ehf, hafi vanefnt kaupsamning með því að greiða ekki afborganir af veðskuldum.  Sýslumaður tók þessa kröfu til greina og í frumvarpi af úthlutunargerð gerir hann ráð fyrir að skipta kröfunni hlutfallslega niður á eignarhluta 1 og 2.

                Aðilar deila nú um réttmæti þessarar ákvörðunar sýslumanns að ráðstafa til varnaraðila eftirstöðvum nauðunarsöluandvirði af eignarhluta 1 og 2, þá eign sóknaraðila og Völundar Helga Þorbjörnssonar, eftir að lýstar kröfur í nauðungarsöluandvirði eignarinnar höfðu verið greiddar.

                Meginmálsástæða varnaraðila er sú, að áhvílandi veðskuldir á hans eignarhluta hafi verið honum með öllu óviðkomandi eftir að hann seldi hluta eignarinnar til Viðskiptamiðlunar ehf. Kaupandi hafi skuldbundið sig í kaupsamningi til þess að greiða yfirteknar veðskuldir, áhvílandi á öllu húsinu, og síðari eigendur koll af kolli.  Veðskuldirnar séu honum því óviðkomandi enda þótt þær hvíli einnig á hans eignarhluta. 

                Við mat á þessari málsástæðu varnaraðila verður að líta til kaupsamninga aðila.  Samkvæmt kaupsamningi varnaraðila og Viðskiptamiðlunar ehf. yfirtók hin síðarnefndi áhvílandi skuldir sem hvíldu á heildareigninni.  Í kaupsamningi er ekki getið sérstaklega um að eignarhluti varnaraðila skyldi leystur úr veðböndum.  Í 7. gr. kaupsamningsins segir einungis: „Afsal fyrir hinu selda skal gefið út jafnskjótt og kaupandi hefur innt af hendi greiðsluskyldu sína samkvæmt samningi þessum og aðilar hafa framkvæmt þær tilfærslur veðskulda sem þeim ber og greitt hefur verið af áhvílandi lánum miðað við ákvæði kaupsamnings þessa.  Afsal skal gefið út eigi síðar en innan eins mánaðar frá undirritun samnings þessa enda hafi kaupandi þá innt af hendi skyldu sína samkvæmt  samningi þessum.”

                Afsal var síðan gefið 7. maí 1999 og er það án kvaða eða fyrirvara.  Í þeim kaupsamningum og afsölum, sem síðar komu til milli Viðskiptamiðlunar ehf., Völundar Helga Þorbjörnssonar og sóknaraðila, er hvergi vikið sérstaklega að þessu álitaefni varðandi eignarhluta varnaraðila.  Þegar sóknaraðili keypti eignina gat hann  ekki séð annað af þinglýstum heimildum, en að eignin væri kvaðalaus og að hún hefði gengið kaupum og sölu með þeim almennu kaupsamningsskilmálum, að kaupandi yfirtæki umsamdar áhvílandi veðskuldir.  Sóknaraðili gat því ekki ráðið af þinglýstum heimildum að sú skylda hvíldi á Viðskiptamiðlun ehf. að aflétta veðum af byggingarrétti varnaraðila.  Enn síður hvíldi sú skylda á Völundi Helga eða sóknaraðila gagnvart varnaraðila, enda ekkert samningssamband milli Völundar Helga og sóknaraðila annars vegar og varnaraðila hins vegar. 

                Frumvarp sýslumanns að úthlutunargerð ráðgerir að varnaraðili fái greitt hlutfallslega upp í kröfur sínar af eignarhlutum 1 og 2, sem áður voru í eigu Völundar

Helga og sóknaraðila.  Varnaraðili á hins vegar ekki eignarrétt í þeim hlutum hússins, enda byggist krafa hans á kröfurétti.  Með vísan til þess sem að framan segir verður hvorki talið að þessi kröfuréttur varnaraðila gangi framar eignarrétti sóknaraðila á þeim tíma er nauðungarsala fór fram, né framar þinglýstum réttindum sóknaraðila samkvæmt gildu fjárnámi, sem stendur í veðröð.  Þegar af þessum ástæðum verður krafa sóknaraðila að þessu leyti tekin til greina.  Verður því ekki tekin afstaða til þess hvort krafa varnaraðila sé of seint fram komin eða hvort hún sé nægilega skýr tölulega.

                Að fenginni þessari niðurstöðu er ekki þörf á að taka afstöðu til kröfu sóknaraðila varðandi úthlutun á 671.168 krónum.

                Fallast ber á þá ákvörðun sýslumanns að varnaraðila beri að greiða sölulaun og annan kostnað í ríkissjóð, enda eign hans boðin upp vegna vanskila á áhvílandi lánum, sem m.a. hvíldu á hans eign.

                Niðurstaða málsins verður því sú að hnekkt verður þeirri ákvörðun sýslumanns að úthluta 9.997.635 krónum af nauðungarsöluandvirði eignarhluta 1 og 2 upp í kröfu varnaraðila, en fallist verður á kröfu sóknaraðila um að sömu fjárhæð verði úthlutað til greiðslu á kröfu hans samkvæmt fjárnámi.  Staðfest er sú ákvörðun sýslumannsins í Hafnarfirði að varnaraðila verði gert að greiða hluta af sölulaunum og öðrum kostnaði í ríkissjóð.

                Eftir þessari niðurstöðu verður varnaraðili dæmdur til þess að greiða sóknaraðila málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 550.000 krónur og er þá meðtalinn virðisaukaskattur á málflutningsþóknun.

                Gunnar Aðalsteinsson héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan. Uppkvaðning hefur dregist nokkuð vegna annna dómarans við önnur dómstörf.

ÚRSKURÐARORÐ:

                Hnekkt er þeirri ákvörðun sýslumannsins í Hafnarfirði að úthuta 9.997.635 krónum (2.203.082 + 7.794.553)  af nauðungarsöluandvirði eignarinnar Dalshraun 1, Hafnarfirði, eignarhluta 0001, 0201, 0202 og 0101 til og með 0108, upp í kröfu varnaraðila, Gunnars Rósinkranz.  Sömu fjárhæð verði úthlutað til greiðslu á kröfu sóknaraðila, HO Fjárfestingar ehf., samkvæmt fjárnámi og dómi Héraðsdóms Reykjaness 23. nóvember 2000.

                Staðfest er sú ákvörðun sýslumannsins í Hafnarfirði að varnaraðila verði gert að greiða hluta af sölulaunum og öðrum kostnaði í ríkissjóð.

                Varnaraðili greiði sóknaraðila 550.000 í málskostnað.