Fimmtudaginn 3. apríl 2003.
Nr. 476/2002.	Meistarafélag húsasmiða (Karl Georg Sigurbjörnsson hrl.) gegn Einari S. Hjartarsyni (Ástráður Haraldsson hrl.)

 

Lóðarsamningur. Leiga.

M keypti jörðina K á árinu 1989 í þeim tilgangi að koma þar upp útivistar- og orlofsaðstöðu fyrir félagsmenn sína. Ákvað stjórn M að hluti jarðarinnar yrði notaður fyrir sumarbústaðabyggð. Á árinu 1990 tók félagsmaðurinn E á leigu u.þ.b. 0,75 ha lóð af M og skyldi greiða nánar tiltekna fjárhæð fyrir stofnkostnað og vega- og kaldavatnskerfi. Var jafnframt kveðið á um að hann skyldi greiða alla skatta og skyldur af lóðinni og taka þátt í sameiginlegum rekstri, samkvæmt þeim reglum sem giltu þar um hverju sinni. Skyldi leigu- og viðhaldsgreiðsla „samkvæmt framansögðu“ ákveðin af stjórn M. Í málinu var upplýst að lóðahafar stofnuðu með sér félag til að sjá um sameiginlegan rekstrarkostnað. Á árinu 2000 samdi félag lóðarhafa við M um að félagið tæki að sér daglegan rekstur að K og yfirumsjón með rekstri vatnsveitu, lagningu vega og göngustíga auk girðingarvinnu. Innheimti félagið árgjald af lóðarhöfum vegna þessa. Á árinu 2001 ákvað stjórn M að hefja innheimtu á sérstöku leigugjaldi fyrir sumarbústaðalóðir. Taldi E að honum væri óskylt að greiða gjaldið, enda hafi slíkt gjald ekki verið innheimt frá því hann tók sína lóð á leigu. Talið var að skýra yrði ákvæði leigusamnings með hliðsjón af því að þáverandi fyrirsvarsmenn M hafi skýrt svo frá fyrir dómi að aldrei hafi staðið til að innheimtu leigugjald fyrir lóðir svo og að greiðsla fyrir stofnkostnað og vega- og kaldavatnskerfi hafi verið ákveðin miðað við að lóðirnar væru seldar. Jafnframt var litið til þeirrar áralöngu framkvæmdar M að innheimta ekki leigugjald fyrir lóðirnar. Yrði M að bera hallann af óskýru orðalagi samningsins. Var E því sýknaður af kröfu M.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Árni Kolbeinsson og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 18. október 2002. Hann krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða sér 10.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 20. ágúst 2001 til greiðsludags. Þá kefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur.

Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti, eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Meistarafélag húsasmiða, greiði stefnda, Einari S. Hjartarsyni, 250.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 11. júní 2002.

          Mál þetta, sem dómtekið var 13. maí s.l., er höfðað með stefnu birtri 28. janúar s.l.

          Stefnandi er Meistarafélag húsasmiða, kt. 460269-5559, Skipholti 70, Reykjavík.

          Stefndi er Einar S. Hjartarson, kt. 020752-2389, Lyngmóum 10, Garðabæ.

          Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndi verði dæmdur til greiðslu skuldar að fjár­hæð kr. 10.000 með dráttarvöxtum skv. III. kafla vaxtalaga frá 20. ágúst 2001 til greiðslu­dags.  Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt reikningi.

          Dómkröfur stefnda eru þær að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda.  Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt reikningi.

Málavextir.

          Málavextir eru þeir að árið 1989 keypti stefnandi jörðina að Kiðjabergi, Gríms­nes­hreppi, Árnessýslu og var tilgangurinn sá að koma upp útivistar- og orlofsaðstöðu fyrir félagsmenn stefnanda.  Var jörðin talin 500 hektarar og tók þáverandi stjórn ákvörð­un um að nýta 150 hektara fyrir sumarhúsabyggð, en á því svæði sem eftir var kom félagið upp sameiginlegu útivistarsvæði fyrir félagsmenn þar sem nú er golf­völlur, hestagirðing, tjaldstæði og einn sumarbústaður.  Samkvæmt yfirlýsingu Arnljóts Guðmundssonar, fyrrverandi formanns stefnanda, ákvað þáverandi stjórn að selja félagsmönnum lóðir undir sumarhúsin og var ákveðið að fyrir 1 hektara skyldu greiddar kr. 400.000, fyrir 0,75 hektara kr. 350.000 og fyrir hálfan hektara kr. 300.000, miðað við lánskjaravísitölu 2557 stig í ágúst 1989.  Þá hafi verið ákveðið að ganga þannig frá samningum að aðeins félagsmenn stefnanda gætu eignast lóðir.  Segir Arnljótur að skipuð hafi verið þriggja manna nefnd til að ganga frá kaup­samningum.  Það hafi hins vegar ekki verið heimilt að selja lóðirnar og til þess að tryggja að lóðir færu ekki úr eigu félagsmanna hafi sú ákvörðun verið tekin að leigja lóð­irnar til 70 ára.  Hafi verðið á lóðunum verið haft óbreytt og hugsað sem stofngjald og afnotaréttur til 70 ára.

          Aðilar málsins gerðu með sér leigusamning 19. júlí 1990 og samkvæmt samn­ingnum tók stefndi á leigu til 70 ára u.þ.b. 0,75 hektara lóð úr landi Kiðjabergs.  Í 3. gr. samningsins segir að greiðsla fyrir stofnkostnað, vega- og kaldavatnskerfi skuli vera kr. 350.000 miðað við 0,75 hektara lóð.   Við úthlutun skyldi greiða 25%, en leigu­taki skyldi gefa út skuldabréf til fjögurra ára fyrir eftirstöðvunum og voru nánari ákvæði um lánskjör í þessari grein samningsins.  Þá segir svo í 3. gr. samningsins:  „Leigutaki skal greiða alla skatta og skyldur af lóðinni og taka þátt í sameiginlegum rekstri, samkvæmt þeim reglum sem þar um gilda hverju sinni. Leigu- og viðhalds- greiðsla (svo) samkvæmt framansögðu verður ákveðin af stjórn félagsins hverju sinni.“

          Í fyrrgreindri yfirlýsingu Arnljóts Guðmundssonar segir að á þessum tíma hafi ekki verið fyrirséð hvernig skyldi greiða viðhaldskostnað, en í samningum hafi ekki verið gert ráð fyrir að stofnað yrði lóðafélag til að sjá um sameiginlegan rekstrar­kostnað.  Hafi því verið búist við að stefnandi yrði að sjá um allan rekstur á Kiðjabergi og myndi síðan innheimta útlagðan kostnað hjá hverjum lóðarhafa fyrir sig.  Sé það skýr­ingin á ákvæði 3. gr. samningsins um leigu- og viðhaldsgreiðslu.  Lóðarhafar hafi fljót­lega stofnað með sér lóðafélag, sem hafi séð um þessar greiðslur og hafi stefnandi því aldrei þurft að skipta sér af þessum rekstri.

          Samkvæmt gögnum málsins var 31. október 2000 gerður samningur milli stefn­anda og Félags lóðarhafa Kiðjabergi um að hið síðarnefnda félag yfirtæki daglegan rekstur að Kiðjabergi og hefði yfirumsjón með rekstri vatnsveitu, lagningu vega og göngu­stíga, sem og girðingarvinnu.  Hefur Félag lóðarhafa innheimt árgjald af lóð­ar­höfum og er óumdeilt að stefndi hefur staðið í skilum með þetta gjald, en það mun hafa verið kr. 10.000 fyrir árið 2001.

          Á fundi trúnaðarmannaráðs sem haldinn var 6. febrúar 2001 kynnti stjórn stefn­anda þá hugmynd sína að hefja innheimtu leigugjalds fyrir lönd undir sumarhús í landi Kiðjabergs.  Segir í kynningarbréfi til félagsmanna stefnanda dagsettu 3. janúar s.l. að alls staðar þar sem lönd séu leigð undir sumarhús þyki sjálfsagt að landeigandi inn­heimti árlegt leigugjald fyrir land sitt  Hafi stjórnin borið málið undir lögfræðing fél­ags­ins sem hafi talið, eftir að hann kynnti sér leigusamninga, að slík innheimta væri ekki aðeins fullkomlega lögleg, heldur bæri stjórn beinlínis að innheimta gjald fyrir leigð­ar lóðir og gæta þannig hagsmuna félagsins.  Lóðarhöfum, þar á meðal stefnda, var síðan sent bréf 15. ágúst s.l. þar sem kynnt var sú ákvörðun stjórnar félagsins að frá og með árinu 2001 skyldi greitt árgjald fyrir leigulönd og var gjald vegna ársins 2001 ákveðið kr. 10.000 fyrir hverja lóð.  Í bréfinu segir svo m.a.:  „Þegar byrjað var að gera leigusamninga við félaga í Meistarafélagi húsasmiða um land úr jörðinni Kiðjabergi þótti áætlaður stofnkostnaður vegna vega og kaldavatnskerfa nokkuð mikill ef miðað er við það verðlag sem í gangi var hjá þeim landeigendum sem á þeim tíma voru að leigja lönd undir sumarhús.  Þetta leiguverð hjá Meistarafélagi húsa­smiða þótti þó verjanlegt þar sem ekki voru á þeim tíma uppi nein áform um að inn­heimta árgjald fyrir leigulöndin, sem þó er heimild fyrir samkvæmt leigusamningnum.  Rekstr­arkostnaður svæðisins hefur reynst mikill og ekki er verjandi að hann sé ein­göngu greiddur úr félagssjóði.“    Bréfinu fylgdi reikningur fyrir leigugjald, en stefndi og nokkrir aðrir lóðarhafar hafa neitað greiðsluskyldu og telja stefnda ekki heimilt að inn­heimta gjald umfram þann kostnað sem til komi vegna lóðanna og með stoð í samn­ingnum og benda á að reksturinn sé í höndum Félags lóðarhafa að Kiðjabergi.

Málsástæður og lagarök stefnanda.

          Stefnandi byggir kröfu sína á 3. gr. umrædds leigusamnings aðila, en samkvæmt því ákvæði sé stefnda skylt að taka þátt í sameiginlegum rekstri hins leigða samkvæmt þeim reglum sem þar um gildi hverju sinni.  Í þessu samhengi sé stefnanda heimilt að inn­heimta leigu- og viðhaldsgreiðslu, sem sé ákveðin af stjórn stefnanda hverju sinni.  Gjald­takan hafi verið rædd á trúnaðarmannaráðsfundi 6. febrúar 2001 og þar hafi komið fram að yfirgnæfandi meirihluti fundarmanna hafi stutt gjaldtökuna. 

          Stefnandi styður kröfur sínar við almennar reglur kröfuréttar um greiðslu skuld­bind­inga, almennar reglur um skuldbindingargildi samninga og reglur samningalaga nr. 7/1936.  Dráttarvaxtakrafa er studd við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 og krafa um virðisaukaskatt er reist á lögum nr. 50/1988. 

          Aðilar málsins eru sammála um að reka málið fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur á grund­velli 3. mgr. 42. gr. laga nr. 91/1991, en ekki fyrir Héraðsdómi Suðurlands eins og vera ætti í samræmi við 15. gr. leigusamnings aðila.

Málsástæður og lagarök stefnda.

          Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að túlkun 3. gr. leigusamningsins veiti stefn­anda ekki heimild til innheimtu umrædds gjalds. Fjalli samningsákvæðið um greiðslu fyrir stofnkostnað vega og kaldavatnskerfa.  Gert sé ráð fyrir því að við lóðarúthlutun sé greidd eingreiðsla en jafnframt tekið fram að lóðarhafi taki þátt í kostnaði vegna sam­eiginlegs rekstrar og viðhalds lóðanna.  Beri við túlkun samningsins að taka mið af því að samningurinn er staðlaður og útbúinn af stefnanda sem verði því að bera hall­ann af óskýru orðalagi hans.  Hefði það verið ætlun stefnanda að innheimta sér­stakt leigugjald án sérstaks rökstuðnings, hefði stefnanda verið í lófa lagið að setja það inn í leigusamninginn strax í upphafi. 

          Stefndi byggir á því að upphaflega hafi verið áætlað að selja félagsmönnum lönd undir sumarhús og hafi ákvörðun um verð verið tekin á þeim grundvelli, en það hafi verið sambærilegt kaupverði lóða á sömu slóðum á þeim tíma.  Sú leið hafi ekki verið fær og því hafi verið valin sú leið að leigja lóðirnar til 70 ára, en verðið hafi verið óbreytt.  Stefnda og öðrum hafi hins vegar verið sagt að þeir væru að kaupa lóðirnar, en þar sem aðrar reglur gildi um kostnaðarþátttöku leigusala en seljanda hafi verið sett ákvæði um kostnaðarþátttöku lóðarhafa sem nánar hafi verið útfært í skilmálum með samningi.

          Byggir stefndi á því að ætíð hafi verið litið á lóðarhafa sem eigendur lóðanna.  Séu engin fordæmi fyrir álagningu slíks leigugjalds og ætíð hafi verið talað um kaup á landi.  Í félagsskírteinum sé beinlínis tekið fram að félagsmönnum gefist kostur á að kaupa lönd undir sumarhús.  Þá séu fordæmi fyrir því  að stefnandi innleysi lóðir þeirra félagsmanna sem vilja skila þeim.  Sé stofngreiðslan þá endurgreidd fram­reiknuð og hafi lóðarhafar því fengið ávöxtun á fjárfestingu sína sem samsvari hækk­un lánskjaravísitölu.  Sýni þetta fyrirkomulaga að litið hafi verið á lóðarhafa sem eig­endur en ekki leigjendur.

          Stefndi byggir á því að samkvæmt skilmálum þeim sem voru hluti leigusamnings sé gert ráð fyrir að stefnandi beri kostnað af vatnskerfum og vegagerð en lóðarhafar beri kostnað af lóðunum að öllu öðru leyti.  Verði á það fallist að stefnanda hafi verið heimilt að innheimta gjald á grundvelli ákvæðisins er byggt á því af hálfu stefnda að sú gjaldtaka hafi einungis verið heimil að því marki sem nauðsynlegt var til að mæta rekstr­arkostnaði vegna vatnsveitu og vegaframkvæmda.  Gjaldtökunni sé ekki ætlað að standa undir þessum rekstrarþáttum, enda hafi stefnandi gert samning við Félag lóða­rhafa vegna þeirra framkvæmda sem á þeirra vegum er.  Hafi stefndi greitt gjald til þess félags og uppfylli þannig skilyrði um að taka þátt í sameiginlegum rekstrar­kostn­aði.  Byggir stefndi á því að stefnandi hafi framselt rétt sinn samkvæmt 3. gr. samn­ingsins til að innheimta gjald vegna þátttöku í rekstrarkostnaði.

          Þá byggir stefndi á því að eins og á stóð hafi verið bersýnilega ósanngjarnt að bera fyrir sig 3. gr. samningsins við álagningu sérstaks leigugjalds, enda sé hún ekki í sam­ræmi við aðdraganda samningsgerðarinnar.  Með tilliti til sérsamnings við Félag lóð­arhafa og þær forsendur stefnda að hann væri eigandi lóðarinnar beri að ógilda ákvæðið, sbr. III. kafla samningalaga.

          Stefndi segir stefnanda ekki hafa upplýst hvað liggi að baki ákvörðun um álagn­ingu gjaldsins.  Í bréfi sem fylgdi reikningi hafi verið tekið fram að rekstrarkostnaður á svæðinu hafi verið félaginu þungbær.  Stefndi minnir á að einungis þriðjungur lands­ins hafi verið tekinn undir sumarhúsabyggð en stærsti hluti landsins hafi verið notaður til að byggja upp aðstöðu í þágu allra félagsmanna.  Verði ekki betur séð að lóð­ar­höf­um sé ætlað að standa undir kostnaði vegna reksturs landsins Kiðjabergs almennt, en sá kostnaður eigi að greiðast úr félagssjóði stefnanda, sbr. 15. gr. laga félagsins.

          Stefndi reisir málskostnaðarkröfu á 130. gr. laga nr. 91/1991 og bendir á að líta beri til þess að stefndi sé félagi í stefnanda, en málarekstur gegn honum sé kostaður af félags­gjöldum.

          Stefndi styður sýknukröfur við almennar reglur samningaréttar um skuld­bind­ing­argildi samninga.  Þá vísar hann til almennra reglna fjármunaréttar um réttar efndir fjárhagsskuldbindinga.  Einnig er vísað til almennra reglna samningaréttar um túlkun og fyllingu samningsákvæða.  Stefndi byggir einnig á III. kafla laga nr. 7/1936, sér­staklega reglum um rangar og brostnar forsendur, svo og 36. gr. laganna.  Krafa um virðisaukaskatt er byggð á lögum nr. 50/1988.

Dómskýrslur.

          Fyrirsvarsmaður stefnanda, Baldur Þór Baldvinsson, kt. 190641-2959, skýrði svo frá fyrir dómi við aðalmeðferð málsins að lóðir hafi aldrei verið til sölu hjá félaginu og sé því um misskilning að ræða í félagsskírteini sem gefin hafa verið út til fél­ags­manna.  Hann kannaðist ekki við að umrætt leigugjald ætti að standa straum af kostn­aði við sameiginlegt svæði.

          Stefndi skýrði svo frá fyrir dómi að hann hafi litið svo á að hann hafi keypt um­rætt land með afnotarétti til 70 ára.  Hann kvað alltaf hafa verið rætt um að fél­ags­menn hefðu keypt land.

          Arnljótur Guðmundsson, kt. 170429-3709, fyrrverandi formaður stefnanda, skýrði svo frá fyrir dómi að leigusamningar hafi verið gerðir en aldrei hafi verið rætt um að innheimta leigugjald.  Þá kvað hann alltaf hafa verið talað um að félagsmenn hefðu keypt lóðir.

          Örn Isebarn, kt. 240640-7599, fyrrverandi formaður stefnanda, sem undirritaði um­ræddan leigusamning fyrir hönd stefnanda, skýrði svo frá fyrir dómi að upp­haf­lega hafi staðið til að selja lóðir, en niðurstaðan hafi orðið sú að gera leigusamninga um þær til þess að tryggja að lóðirnar yrðu áfram í höndum félagsmanna.  Hann kvað aldrei hafa staðið til að innheimta leigugjald af lóðunum og hafi verðlagning lóðanna miðast við að þær væru seldar.  Hann kvaðst hafa tjáð öllum að um væri að ræða eitt gjald fyrir 70 ár.

          Ástþór Runólfsson, kt. 161036-4719, skýrði svo frá fyrir dómi að  hann kannaðist ekki við að upphaflega hafi staðið til að gera sölusamninga og hafi einvörðungu verið rætt um leigu á lóðum.

Niðurstaða.

          Ágreiningur aðila í máli þessu snýst um leigugjald sem stefnandi hefur lagt á lóð sem leigð var stefnda úr landi Kiðjabergs með leigusamningi 19. júlí 1990.  Byggir stefnandi ákvörðun sína á 3. gr. samningsins, en þar kemur fram að leigu- og við­halds­greiðsla verði ákveðin af stjórn félagsins hverju sinni.  Ágreiningslaust er að stefn­andi tók fyrst ákvörðun um leigugjald á síðasta ári, en fram að því hafði engin leiga verið innheimt.  Stefnandi byggir á því að um heimildarlausa innheimtu sé að ræða.  Þá er óumdeilt að stefndi hefur tekið þátt í rekstrarkostnaði með greiðslu ár­gjalds sem Félag lóðarhafa að Kiðjabergi innheimtir hjá þeim félagsmönnum stefn­anda sem eiga sumarbústaðaland á umræddu svæði, en með samningi við stefnanda hefur það félag yfirtekið daglegan rekstur að Kiðjabergi.

          Samkvæmt fundargerðum, sem lögð hafa verið fram í málinu og stafa frá stjórn­ar­fundum í stefnanda árið 1989, bar á góma tillögu um samninga um sölu og /eða leigu á landi undir sumarhús til félagsmanna.  Kemur þar fram að lögfræðingur hafi gefið leiðbeiningar um ýmis atriði þar að lútandi og virðist niðurstaðan hafa orðið sú að leigusamningar yrðu gerðir.  Ekki fer að mati dómsins á milli mála að gerningur sá, sem mál þetta snýst um, er leigusamningur en ekki kaupsamningur.  Þá verður að telja að stefndi taki með fullnægjandi hætti þátt í rekstrarkostnaði lóðarinnar og verður því litið svo á  að hin umdeilda ákvörðun stjórnarinnar lúti að greiðslu endurgjalds fyrir hina leigðu lóð.

          Umræddur leigusamningur  er óvenjulegur að því leyti að þar eru engin ákvæði um ákveðið endurgjald fyrir leiguna, en umsaminn leigutími var 70 ár.  Þá eru engin ákvæði um það hverju það varði leigutaka að vanefna leigugreiðslu.  Greiðsla sú, sem stefndi skuldbatt sig til að greiða, var samkvæmt samningnum fyrir stofnkostnað vega og kaldavatnskerfa og eru ítarleg ákvæði um greiðslutilhögun að þessu leyti.  Fram hefur komið fyrir dómi, m.a. hjá fyrrverandi formönnum stefnanda, að aldrei hafi staðið til að innheimta leigugjald af lóðunum og hafi verðlagning lóðanna miðast við að þær væru seldar.  Benda gögn málsins til þess að margir félagsmenn hafi staðið í þessari trú.  Fær þetta einnig stoð í bréfi stefnanda til félagsmanna sem fylgdi leigu­reikn­ingi.  Skýra verður umræddan leigusamning með hliðsjón af ofangreindum að­drag­anda samningsgerðarinnar og þeirri áralöngu framkvæmd samningsins að inn­heimta ekki leigugjald.  Þá ber til þess að líta að í texta samningsins er vikið að leigu­greiðslu „samkvæmt framansögðu“, en ekki er vikið að leigugreiðslum annars staðar í skjalinu.  Þegar allt framanritað er virt verður að telja að stefnandi verði að bera hall­ann af óskýru orðalagi samningsins að þessu leyti og verður því að telja ósannað að samn­ingur aðila heimili stefnanda að innheimta sérstakt leigugjald af stefnda.  Verður stefndi því sýknaður af öllum kröfum stefnanda í máli þessu.

          Eftir þessum úrslitum ber að dæma stefnanda til að greiða stefnda kr. 250.000 í máls­kostnað.

          Hjörtur O. Aðalsteinsson, héraðsdómari, kvað upp dóminn.

DÓMSORÐ:

          Stefndi, Einar S. Hjartarson, skal vera sýkn af öllum kröfum stefnanda, Meist­ara­félags húsasmiða, í máli þessu.

          Stefnandi greiði stefnda kr. 250.000 í málskostnað.