Miðvikudaginn 17. október 2001.
Nr. 380/2001.	Hlynur Erlingsson og Una Þorbjörnsdóttir (Hlöðver Kjartansson hrl.) gegn Frjálsa fjárfestingarbankanum hf. og Íbúðalánasjóði (Friðjón Örn Friðjónsson hrl.)

 

Kærumál. Nauðungarsala. Málshöfðunarfrestur. Frávísun máls frá héraðsdómi.

H og U kærðu úrskurð héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu þeirra um að ógilt yrði nauðungarsala sýslumanns á íbúð þeirra og samþykki sýslumanns á boði í hana. Uppboði á umræddri fasteign lauk þegar sýslumaður lét hamar falla við framhald þess 13. mars 2001, sbr. 4. mgr. 36. gr. laga nr. 90/1991. Hófst þá fjögurra vikna frestur samkvæmt 1. mgr. 80. gr. laganna handa H og U til að leggja fyrir héraðsdómara kröfu um að leyst yrði úr um gildi nauðungarsölunnar. Krafa þeirra barst ekki héraðsdómi fyrr en 6. júní 2001 og var frestur þeirra þá löngu liðinn án þess að þau hefðu gert ráðstafanir samkvæmt 2. mgr. 80. gr. laga nr. 90/1991 til að neyta undanþágu frá 1. mgr. sömu greinar. Var málinu af þessum sökum vísað frá héraðsdómi. 

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 28. september 2001, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 9. október sl. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 17. september 2001, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að ógilt yrði nauðungarsala sýslumannsins í Reykjavík á íbúð merktri nr. 0302 að Rofabæ 31 í Reykjavík, sem fór fram að kröfu varnaraðila, svo og að ógilt yrði samþykki sýslumanns á boði varnaraðila, Frjálsa fjárfestingarbankans hf., í íbúðina. Kæruheimild er í 85. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðilar krefjast þess að ógilt verði fyrrgreind nauðungarsala sýslumannsins í Reykjavík, svo og samþykki hans á áðurnefndu boði varnaraðila í íbúðina að Rofabæ 31. Þá krefjast sóknaraðilar málskostnaðar fyrir héraðsdómi án tillits til gjafsóknar, sem þau nutu þar, og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili, Frjálsi fjárfestingarbankinn hf., krefst þess að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur um annað en málskostnað, sem sóknaraðilar verði dæmd til að greiða sér ásamt kærumálskostnaði.

Varnaraðili, Íbúðalánasjóður, hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

Samkvæmt gögnum málsins krafðist varnaraðilinn Íbúðalánasjóður 11. september 2000 nauðungarsölu á íbúð sóknaraðila að Rofabæ 31 til fullnustu á kröfu samkvæmt skuldabréfi frá 13. febrúar 1999, sem tryggt var með veði í eigninni. Beiðnin barst sýslumanninum í Reykjavík 15. september 2000. Þá barst sýslumanni 23. október 2000 beiðni sama varnaraðila frá 11. sama mánaðar um nauðungarsölu á íbúðinni til fullnustu á þremur veðskuldum samkvæmt skuldabréfum frá 11. mars 1985, 1. apríl 1987 og 3. nóvember 1987. Sýslumaður fékk birta auglýsingu um nauðungarsöluna í Lögbirtingablaði 8. desember 2000 og tók hana fyrir í fyrsta sinn 11. janúar 2001. Var þá ákveðið að uppboð myndi byrja á eign sóknaraðila á nánar tilgreindum tíma 19. febrúar sama árs. Áður en til þess kom barst sýslumanni 10. þess mánaðar beiðni varnaraðilans Frjálsa fjárfestingarbankans hf. frá 24. janúar 2001 um nauðungarsölu á sömu íbúð til fullnustu á kröfu samkvæmt fjárnámi, sem gert var 22. október 1999 í eigninni fyrir skuld sóknaraðilans Unu Þorbjörnsdóttur. Við byrjun uppboðs 19. febrúar 2001 varð varnaraðilinn Íbúðalánasjóður hæstbjóðandi í eignina, en ákveðið var að því yrði fram haldið á nánar tilteknum tíma 13. mars sama árs á henni sjálfri. Við framhald uppboðsins var lögð fram kröfulýsing Tollstjórans í Reykjavík vegna kröfu um fasteignagjöld, sem nytu lögveðréttar í íbúðinni. Var mætt við uppboðið af hálfu beggja varnaraðila auk þess að mættur var sóknaraðilinn Hlynur Erlingsson. Að ósk hans og með samþykki varnaraðila var ákveðið að breyta uppboðsskilmálum þannig að frestur sýslumanns til að samþykkja boð í eignina yrði átta vikur. Að þessu búnu var leitað boða í eignina og varð varnaraðilinn Frjálsi fjárfestingarbankinn hf. hæstbjóðandi. Var uppboðinu lokið og hæstbjóðanda greint frá því að boð hans yrði samþykkt ef greiðsla samkvæmt því bærist sýslumanni 9. maí 2001 kl. 11.30. Varnaraðilinn innti af hendi greiðslu þann dag, en eftir þann tíma, sem sýslumaður hafði ákveðið.

Mál þetta er rekið samkvæmt ákvæðum XIV. kafla laga nr. 90/1991. Samkvæmt því, sem að framan greinir, lauk uppboði á fasteign sóknaraðila að Rofabæ 31 þegar sýslumaður lét hamar falla við framhald þess 13. mars 2001, sbr. 4. mgr. 36. gr. sömu laga. Hófst þá fjögurra vikna frestur samkvæmt 1. mgr. 80. gr. laganna handa sóknaraðilum til að leggja fyrir héraðsdómara kröfu um að leyst yrði úr um gildi nauðungarsölunnar. Krafa þeirra barst ekki Héraðsdómi Reykjavíkur fyrr en 6. júní 2001. Frestur sóknaraðila til að leita úrlausnar héraðsdómara var því löngu liðinn þegar krafa þeirra kom fram án þess að þau gerðu ráðstafanir samkvæmt 2. mgr. 80. gr. laga nr. 90/1991 til að neyta undanþágu frá ákvæði 1. mgr. sömu lagagreinar. Þegar af þeirri ástæðu verður að vísa málinu sjálfkrafa frá héraðsdómi.

Rétt er að aðilarnir beri hvert sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti, en um gjafsóknarkostnað sóknaraðila fyrir héraðsdómi fer samkvæmt því, sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá héraðsdómi.

Málskostnaður í héraði og kærumálskostnaður fellur niður.

Allur gjafsóknarkostnaður sóknaraðila, Hlyns Erlingssonar og Unu Þorbjörnsdóttur, fyrir héraðsdómi greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns þeirra, 165.000 krónur.

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 17. september 2001.

 

Málsaðilar eru:

Sóknaraðilar eru,  Hlynur Erlingsson kt. 180774-3279, og Una Þorbjörnsdóttir, kt. 160375-4429, bæði til heimilis að Rofabæ 31, Reykjavík.

Varnaraðilar eru Frjálsi fjárfestingarbankinn hf., kt. 691282-4429, Sóltúni 26, Reykjavík og Íbúðalánasjóður, kt. 661198-3629, Borgartúni 21, Reykjavík.

Málið barst Héraðsdómi Reykjavíkur 6. júní sl. með bréfi lögmanns gerðarbeiðanda, sem dagsett er sama dag. Það var tekið til úrskurðar 10. september sl. að afloknum munnlegum málflutningi. Við munnlegan flutning málsins lagði lögmaður sóknaraðila fram gjafsókn, sem umbj. hans var veitt 4. september sl.

Dómkröfur gerðarbeiðanda eru þær, að ógilt verði með úrskurði dómsins:

1.        Nauðungarsölugerð sýslumannsins í Reykjavík, sem fram fór að kröfu varnaraðila 13. mars 2001 á 2ja herbergja íbúð á 3. hæð f.m. í fjöleignahúsinu nr. 31 við Rofabæ í Reykjavík, sem merkt er 0302.

2.        Samþykki sýslumannsins í Reykjavík á boði hæstbjóðanda Frjálsa fjárfestingabankans hf. í íbúðina við framhald uppboðsins 13. mars sl.

 

Þá er þess krafist sérstaklega, að kveðið verði á um það með úrskurði undir rekstri málsins, að sóknaraðilum eða öðrum umráðamanni greindrar fasteignar verði eigi vikið af eigninni, þ.e. að til umráðtöku uppboðskaupanda komi ekki fyrr en lyktir málsins eru fengnar.

Loks krefjast sóknaraðilar málskostnaðar úr hendi Frjálsa fjárfestingarbankans hf. að skaðlausu að mati dómsins, eins og málið væri eigi gjafsóknarmál.

Dómkröfur varnaraðila, Frjálsa fjárfestingabankans hf. eru sem hér segir:

Að hafnað verði kröfu sóknaraðila um að ógilt verði með dómi nauðungar­sölugerð sýslumannsins í Reykjavík, sem fram fór þann 13. mars 2001 á 2ja herb. íbúð á 3. hæð f.m. í fjöleignarhúsinu nr. 31 við Rofabæ í Reykjavík, íbúð merkt 0303.

Að hafnað verði kröfu sóknaraðila um að ógilt verði með dómi samþykki sýslumannsins í Reykjavík á boði hæstbjóðanda Frjálsa fjárfestingarbankans hf. í íbúðina við framhald uppboðsins 13. mars 2001.

Að kveðið verði á um það með úrskurði undir rekstri málsins, að Frjálsi fjárfestingarbankinn hf. njóti réttar til umráða yfir fasteigninni frá 9. maí 2001, er boði bankans í eignina var tekið af sýslumanninum í Reykjavík.

Að sóknaraðilar verði dæmdir til að greiða Frjálsa fjárfestingarbankanum hf. málskostnað að skaðlausu að mati dómsins, þar með talinn lögmæltur virðisauka­skattur.

Íbúðalánasjóður hefur ekki mætt í málinu og engar kröfur gert.

Undir rekstri málsins féllst Frjálsi fjárfestingarbankinn hf. á það, að sóknaraðilum verði eigi vikið af eigninni, þ.e. að honum verði ekki veitt umráð eignarinnar fyrr en að gengnum úrskurði í málinu hér fyrir dómi.

 

Málavextir, málsástæður og lagarök:

 

Málavextir eru í stórum dráttum sem hér segir:

Sóknaraðilar eru þinglýstir eigendur 2ja herbergja íbúðar á 3ju hæð fyrir miðju í húseigninni nr. 31. við Rofabæ í Reykjavík. Áhvílandi lán á íbúðinni eru sem hér segir.

1.        Byggingarsjóður ríkisins þrjú veðskuldabréf útg. 11. mars 1985,  1. apríl 1987 og 3. nóvember s.á. samtals upphaflega að fjárhæð kr. 742.000. Lánin eru verðtryggð og miðast við breytingar á lánskjaravísitölu frá grunnvísitölu þeirra.

2.        Veðskuldabréf upphaflega að fjárhæð kr. 1.485.379, útgefið til Guðmundar Jónssonar 4. apríl 1999, en skiptanlegt fyrir húsbréf.

3.        Fjárnámsgerð til Frjálsa fjárfestingarbankans hf. dags. 22. október 1999 til tryggingar skuld skv. veðbókarvottorði að fjárhæð kr. 620.329.

 

Sóknaraðilar eru báðir skráðir skuldarar að veðskuldabréfi, sem tilgreint er undir tölulið 2 hér að framan, en munu hafa yfirtekið veðskuldabréf undir 1. tölulið við kaup sín á íbúðinni að Rofabæ 31.  Íbúðarlánasjóður annast innheimtu framangreindra veðskuldabréfa.

Íbúðarlánasjóður krafðist nauðungarsölu á íbúð sóknaraðila til lúkningar gjald­

fallinni skuld samkvæmt veðskuldabréfi undir 2. tölulið með uppboðsbeiðni dags. 11. september 2000. Greiðsluáskorun vegna vanskila þessa veðskuldabréfs er stíluð á báða sóknaraðila og er hún dagsett 19. júlí s.á. Samkvæmt framlögðu ljósriti af birtingarvottorði er greiðsluáskorunin birt hinn 28. júlí s.á. á heimili sóknaraðila fyrir Torfa J. Geirssyni, sem þar er sagður frændi sóknaraðilans Hlyns.

Greiðsluáskoranir til sóknaraðila vegna vanskila á veðskuldum við Byggingasjóð, samkvæmt tilgreindum lánum undir 1. tölulið eru dagsettar 16. ágúst s.á. og eru birtar fyrir sóknaraðilanum Hlyni (hér eftir Hlynur) hinn 28. ágúst s.á. Nauðungasölubeiðni vegna vanskila þessara lána er dagsett 11. október s.á.

Varnaraðili, Frjálsi fjárfestingarbankinn hf. krafðist nauðungarsölu á íbúð sóknaraðila með beiðni dagsettri 24. janúar 2001. Um er að ræða skuld sóknaraðilans, Unu og nam skuld hennar samkvæmt uppboðsbeiðni varnaraðila samtals kr. 847.975.

Uppboðskrafa Íbúðarlánasjóðs var tekin fyrir hjá sýslumanninum í Reykjavík hinn 11. janúar s.l. að undangenginni auglýsingu í Lögbirtingarblaðinu. Ekki var mætt af hálfu sóknaraðila í það þinghald. Málinu var frestað til 19. febrúar s.á. Við meðferð málsins hjá sýslumanni 19. febrúar var ákveðið að uppboð færi fram á eigninni sjálfri 13. mars að undangenginni auglýsingu í Dagblaðinu. Ekki var þá heldur mætt í málinu af hálfu sóknaraðila.

Uppboð fór fram á eigninni sjálfri 13. mars s.l. að viðstöddum Hlyni. Í gerðarbók sýslumanns er skráð svohljóðandi bókun: ,,Hlynur óskar eftir því að fulltrúi sýslumanns taki sér 8 vikna frest til að samþykkja boð í eignina. Aðilar uppboðsins samþykkja það og fulltrúi sýslumanns leggur fram nr. 24 um breytta skilmála. Hæsta boð við byrjun uppboðs var frá Gissuri Kristjánss. f.íb.l.sjóð. að fjárhæð kr. 300.000. Er nú leitað eftir frekari boðum í eignina og komu þau fram sem hér segir:  Lára H. Guðjónsd. f. íbúðalánasj. kr. 4.100.000. Ingólfur Guðjónss. f. Frjálsa fjárfest.b. kr. 4.300.000. Frekari boð komu ekki fram og er uppboði á eigninni nú lokið. Hæstbjóðanda er greint frá því að boð hans í eignina verði samþykkt ef greiðsla berst samkvæmt því í samræmi við uppboðsskilmála þann 9. maí n.k. kl. 11.30.”  Bókunin er undirrituð af lögmönnum bjóðenda og fulltrúa sýslumanns, en Hlynur ritaði ekki undir hana.

Í hinum breyttu uppboðsskilmálum, sem fulltrúi sýslumanns lagði fram við uppboðið og vísað er til sem dskj. nr. 24 hér að framan, kemur fram, að þeir, sem geri boð í eignina séu bundnir við boð sín til og með 16. maí kl. 11:30. Í 4. tl. hinna breyttu uppboðsskilmála segir svo: ,, Ef frestur þar til boð er samþykkt er lengri en 6 vikur, þá greiðir kaupandi helming söluverðs og vexti skv. ofanrituðu til að boð teljist samþykkt eða kaup teljist komin á gagnvart þeim sem á kaupskyldu eða forkaupsrétt og helming þremur mánuðum og 14. dögum eftir söludag.”

Fyrir liggur, að varnaraðili greiddi til sýslumanns kr. 1.075.000 hinn 9. maí sl. kl. 16.08,  þ.e. rúmlega  4½ klukkustund síðar, en greiða átti, samkvæmt hinum breyttu uppboðsskilmálum. Greiðsla varnaraðila nam einungis fjórðungi af uppboðsverði eignarinnar í stað helmingi, eins og áskilið var í hinum breyttu uppboðsskilmálum. Fulltrúi sýslumanns hefur áritað færsluskjal, sem sýnir þessa greiðslu þannig: ,,Móttekin greiðsla frá Frjálsa fjárfestingarbankanum hf. 9/5 2001.”

Einnig ber að geta þess samhengisins vegna, að framlagt skjal sýnir, að sýslumaður hefur millifært af tékkareikningi sínum inn á Landsbók kr. 1.075.000 hinn 17. maí s.l.

Þá liggur frammi í málinu bréf Íbúðarlánasjóðs til varnaraðila, dagsett 31. maí s.l.  þar sem hinum síðarnefnda er veitt tímabundin heimild til yfirtöku á láni því, sem lýst er undir tölulið 2 hér að framan.  Af hálfu varnaraðila er því haldið fram, að munnlegt samþykki hafi verið veitt 14. maí s.á. fyrir yfirtökunni. Það megi ráða af yfirskift bréfsins.

Lögmenn málsaðila áttu símtal saman um uppgjör á kröfu varnaraðila um mánaðamótin apríl/maí s.l. Þeim ber saman um það, að lögmaður sóknaraðila hafi farið þess á leit, að faðir Hlyns fengi framselt boð varnaraðila í umrædda íbúð gegn greiðslu kröfunnar. Lögmaður varnaraðila heldur því aftur á móti fram, að það skilyrði hafi verið sett af hans hálfu, að greiðsla yrði að berast fyrir 9. maí, eða áður en boð varnaraðila yrði samþykkt. Þessu hefur lögmaður sóknaraðila mótmælt.

Lögmenn málsaðila eru sammála um það, að lögmaður sóknaraðila hafi hinn 17. maí s.l. sett sig í samband við lögmann varnaraðila í því skyni að fá framselt boð varnaraðila í eignina. Hafi hann lýst þeirri skoðun Hlyns, að hann teldi sig hafa frest til 19. maí til að ganga frá málinu. Lögmaður varnaraðila hafi engin tormerki talið á því að þetta gæti gengið eftir, en kvaðst þurfa að hafa samband við framkvæmdastjóra umbjóðanda síns til að fá þetta endanlega staðfest. Niðurstaðan hafi hins vegar orðið sú, að sögn lögmanns sóknaraðila, að framkvæmdastjóri bankans hafi ekki viljað taka við fullnaðargreiðslu á kröfu varnaraðila, heldur halda sig við kaupin. Lögmaður sóknaraðila kveðst strax hafa reynt að ná sambandi við framkvæmdastjóra varnaraðila í því skyni að fá hann til að breyta afstöðu sinni. Það hafi tekist hinn 21. maí s.l. en framkvæmdastjórinn hafi haldið fast við sinn keip og fortölur hafi engu breytt, þrátt fyrir að ljóst væri að sóknaraðilar myndu bíða verulegt tjón af þessari ákvörðun hans.

Lögmenn málsaðila eru í meginatriðum sammála um þessa atvikalýsingu.

Í kjölfar þessarar ákvörðunar framkvæmdastjórans leituðu sóknaraðilar til fasteignasölunnar Hraunhamars í því skyni að fá álit hennar á líklegu söluverði íbúðarinnar á frjálsum markaði. Niðurstaða fasteignasölunnar var sú, að eðlilegt verð fyrir íbúðina næmi kr. 7.000.000 miðað við venjuleg greiðslukjör.

Sóknaraðilar telja sig verða fyrir tjóni allt að tveimur milljónum króna við það að fá ekki að framselt boð varnaraðila.

Málsástæður og lagarök sóknaraðila:

Sóknaraðilar byggja í fyrsta lagi á því, að fulltrúa sýslumanns hafi láðst að kynna fyrir Hlyni við sölu íbúðarinnar 13. mars sl. efni dskj. nr. 24. Honum hafi heldur ekki verið gerð grein fyrir því, að boð varnaraðila yrði samþykkt, ef greiðsla bærist í samræmi við uppboðsskilmála þann 9. maí þessa árs kl. 11:30. Bókunin hafi hvorki verið lesin upphátt að hluta né í heild við lok söluþingsins né heldur hafi fulltrúi sýslumanns kynnt Hlyni framlögð gögn eða leiðbeint honum um réttarstöðu hans, sbr. 2. mgr. 21. gr. nsl.  Hlynur hafi staðið í þeirri trú, að hann hefði tíma allt fram til 19. maí s.l til að greiða kröfu varnaraðila og vanskilin við Íbúðalánasjóð, þannig að nauðungarsalan félli niður.

Lögmaður sóknaraðila heldur því fram, að við könnun hans á málsgögnum 23. maí s.l. hafi komið í ljós, að endurrit af framhaldi uppboðsins 13. mars hafi ekki legið fyrir. Hins vegar hafi breyting á uppboðsskilmálum, sbr. dskj. nr. 24, legið fyrir svo og skjal um millifærslu greiðslu 17. maí að upphæð kr. 1.075.000. Þá hafi verið skráð á skjalamöppu málsins, í þar tilgerðan reit, að boð varnaraðila hafi verið samþykkt 9. maí kl. 11:30. Hér skjóti skökku við. Millifærslan 17. maí sýni og sanni að viðkomandi fulltrúi sýslumanns hafi þá fyrst vitað um greiðslu varnaraðila. Einnig megi ráða af framlögðu skjali, sbr. dskj. nr. 8, sem sýni greiðslu varnaraðila 9. maí kl. 16:08 að það hafi verið myndsent sýslumanni 8. júní s.l. Engu að síður sé það áritað af fulltrúa sýslumanns um móttöku greiðslu 9. maí. 2001.

Því sé ljóst að greiðsla varnaraðila til sýslumanns hafi ekki verið í samræmi við uppboðsskilmála, sem leiði til þess að boð hans sem hæstbjóðanda teljist ekki sjálfkrafa samþykkt, skv. 4. tl. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 90/1991 (nsl.) og 1. tl. 1. mgr. 5. gr. auglýsingar nr. 41/1992 um almenna skilmála fyrir uppboðssölu á fasteignum o.fl. (alf.) og 4. tl. um breytta söluskilmála, sem fulltrúi sýslumanns lagði fram við uppboð eignarinnar 13. mars s.l., sbr. einnig 3. mgr. 39. gr. nsl og 4. mgr. 4.gr. afl.

Ákvæði 39. gr. nsl. séu fortakslaus og ófrávíkjanleg um það að boð teljist ekki sjálfkrafa samþykkt, nema greiðsla berist á ,,tilsettum tíma”, þ.e. kl. 11:30 hinn 9.maí, en það hafi ekki átt sér stað. Því sé meint samþykki sýslumanns á boði varnaraðila marklaust. Þá hafi greiðsla varnaraðila ekki verið í samræmi við breytta uppboðs­skilmála, þar sem varnaraðila hafi borið að greiða helming uppboðsverðsins eða kr. 2.150.000. Í samræmi við 4. mgr. 39. gr. nsl. hafi sýslumanni borið að taka önnur boð til álita á ný og ákveða hverju þeirra skyldi tekið í stað boðs varnaraðila. Sýslumanni hafi því borið skylda til að taka boði Íbúðalánasjóðs, sem bundinn var við boð sitt til 16. maí sl. kl. 11:30. Það hafi sýslumaður ekki gert og sé honum því skylt að halda uppboð að nýju skv. ákvæðum 35. og 36 gr. nsl. þar sem hvorugur bjóðenda voru lengur bundinn við boð sín. Til þessa þurfi aftur á móti ekki að koma, þar sem sóknaraðilar munu áður gera upp skuld við varnaraðila og vanskil sín við Íbúðalána­sjóð.

Sóknaraðilar leggja á það áherslu, að þau verði fyrir miklu fjártjóni nái krafa varnaraðila fram að ganga.  Sóknaraðilar og lögmaður þeirra hafi af þessari ástæðu ítrekað haft samband við lögmann bankans og farið fram á að bankinn breytti afstöðu sinni, ella myndu þau leita réttar síns fyrir dómstólum til ógildingar uppboðsins. Bankinn hafi haldið fast við fyrri ákvörðun og borið því við að hann væri með réttmætum hætti kaupandi íbúðarinnar.

Þá byggja sóknaraðila á því að ranglega hafi verið staðið að undirbúningi og framkvæmd uppboðs á umræddri íbúð sóknaraðila og vísa til þess í fyrsta lagi að greiðsluáskoranir Íbúðalánasjóðs hafi ekki verið í réttmætu horfi, þar sem þeim hafi verið beint að báðum sóknaraðilum. Engu breyti þótt þau séu bæði skuldarar að þeim skuldum, sem lýst sé í viðkomandi greiðsluáskorunum.  Af sömu ástæðum hafi birtingu greiðsluáskorananna verið áfátt.  Móttakandi greiðsluáskorunarinnar frá 19. júlí 2000 hafi ekki verið löghæfur til að taka við birtingu hennar.  Því sé uppboðið sjálft marklaust.

Sóknaraðilar vísa til 2. mgr. 83. gr. nsl. sbr. 3. mgr. 55. gr. sömu laga til stuðnings kröfu sinni um það að þeim eða öðrum umráðamanni íbúðarinnar verði eigi vikið af eigninni, fyrr en lyktir málsins séu fengnar.

Sóknaraðilar vísa til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 til stuðnings máls­kostnaðarkröfu sinni, sbr. 129. gr. sömu laga, á grundvelli 4. mgr. 84 gr. nsl. Til stuðnings kröfu sinni um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun vísa sóknaraðila  til laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

Málsástæður og lagarök varnaraðila:

Varnaraðili mótmælir þeirri kröfu sóknaraðila, að ógilt verði samþykki sýslumannsins í Reykjavík á hæsta boði hans í íbúðina að Rofabæ 31 í Reykjavík með vísan til 2. mgr. 83. gr. nsl.  Lagaákvæðið mæli fyrir um það, að aðeins verði fjallað um gildi uppboðs eða staðfestingu þess í máli, sem rekið sé eftir XIV. kafla nsl. Samþykki sýslumanns á boði varnaraðila eitt og sér falli því utan gildissviðs tilvitnaðrar lagagreinar.

Fallist dómurinn ekki á þetta sjónarmið varnaraðila byggir varnaraðili á eftirfarandi málsástæðum.

Varnaraðili hafi af tilliti til sóknaraðila dregið að senda sýslumanni greiðslu á hluta uppboðsverðsins þar til í lok 9. maí í því skyni, að sóknaraðilar hefðu eins rúman frest og frekast væri kostur. Þetta hafi leitt til þess, að boði varnaraðila í eignina hafi ekki sjálfkrafa verið tekið, sbr. 3. mgr. 39. gr. nsl og 4. tl. 1 mgr. 28 gr. sömu laga og 1. tl. 1. mgr. 5 gr. alf. Berist sýslumanni eigi greiðsla í samræmi við 3.mgr. 39. gr. nsl skuli hann taka önnur boð til álita og ákveða hverju þeirra skuli taka. Aftur á móti skal sýslumaður taka hæsta boði í eign, telji hann að það verði efnt, sbr. 2. mgr. 39. gr. nsl. Sýslumaður hafi tekið ákvörðun um að samþykkja boð varnaraðila, þegar honum barst greiðsla varnaraðila. sbr. 4. mgr. 39. gr. nsl. enda var vanefnd hans óveruleg, reynsla sýslumanns fyrir því, að varnaraðili stæði við boð sín í eignir og hagsmunum sóknaraðila þannig best borgið. Ljóst sé að sýslumaður hafi einn forræði þess, hvort boði skuli tekið eða því hafnað. Rétt sé sýslumanni að ganga eftir því við hæstbjóðanda, hvort hann ætli að standa skil á uppboðsandvirði eignar og skal hann gera það fljótlega eftir að frestur til greiðslu rennur út og meðan aðrir bjóðendur séu enn bundnir við boð sín.  Í 46. gr. nsl. segi, að sýslumaður annist innheimtu söluverðs. Í handbók um nauðungarsölu, sem Dóms- og Kirkjumála­ráðuneytið hafi gefið út á árinu 1992 segi svo um þetta lagaákvæði á bls. 139. ,,að ekki er þörf beinna aðgerða af hendi sýslumanns nema vanefndir hafi orðið, enda verður að ætla kaupanda að greiða ótilkvaddur á réttum gjalddögum án undangenginna tilkynninga. Ef vanefndir verða, er sýslumanni eftir atvkikum rétt að beina tilmælum um greiðslu til kaupanda.”

Í 1. mgr. 47. gr. nsl. og 1. mgr. 6. gr. alf segi,  að verði óverulegur dráttur á greiðslu söluverðs beri kaupanda að greiða dráttarvexti og kostnað af innheimtu þess. Í þessu máli hafi greiðsludráttur varnaraðila verið svo óverulegur, eða 4,5 klst. að ekki geti komið til greiðslu dráttarvaxta. Þá sé þess getið í greinargerð laganna um nauðungarsölu við umfjöllun um 47. gr. að sýslumaður taki sjálfur ákvarðanir í tengslum við óverulegar vanefndir og þurfi ekki að leita eftir samþykki aðila uppboðs fyrir slíkum ákvörðunum.

Þá mótmælir varnaraðila þeirri staðhæfingu sóknaraðila, að sýslumanni hafi verið skylt að taka næst hæsta boði í eignina, þar sem boð varnaraðila hafi ekki verið samþykkt sjálfkrafa og vísar til stuðnings mótmælum sínum til 5. tl. 1. mgr. 28. gr. , 46 gr. og 47 gr. nsl. og 6. gr. alf. 

Einnig bendir varnaraðili á það, að Hlynur hafi verið viðstaddur uppboðið 13. mars s.l. og farið fram á að veittur yrði 8 vikna frestur á samþykki boðs í eignina. Þetta hafi verið samþykkt. Því hafi sóknaraðilar mátt vita að fresturinn rynni út 9. maí s.l. kl. 11.30, sem sé réttum 8 vikum síðar.  Varnaraðili mótmælir einnig þeirri fullyrðingu sóknaraðila, að fulltrúi sýslumanns hafi ekki gætt lögmæltrar leiðbeiningarskyldu við uppboðið 13. mars. né heldur kynnt Hlyni bókun í gerðarbók. Í þessu sambandi vísar varnaraðili til þess, að 8 vikna frestur á samþykki uppboðs og breytingar á uppboðsskilmálum fáist ekki fram nema eftir því sé leitað af hálfu uppboðsþola.

Varnaraðili mótmælir og þeirri staðhæfingu sóknaraðila, að sýslumaður hafi ekki fengið vitneskju um greiðslu hans fyrr en 17. maí s.l. Fulltrúi sýslumanns hafi vitað um greiðsluna varnaraðila 9. maí og því ritað á möppu málsins að greiðslan hafi borist kl. 11:30 þann dag.  Áritun fulltrúa sýslumanns sé staðfesting þess, að hann hafi litið svo á, að greiðslan hafi borist í tæka tíð.

Varnaraðili byggir einnig á því að greiðsla hans á fjórðungi uppboðsverðsins hafi verið fullnægjandi og bendir á 3. tl. 2. mgr. 5. gr. alf.  því til sönnunar. Þar segi, að uppboðskaupandi eignar geti greitt söluverðið án atbeina sýslumanns beint til einhvers sem tilkall eigi til úthlutunar. Þetta hafi varnaraðili gert. Haft hafi verið samband við Íbúðalánasjóð 9. maí 2001 og heimild fengist fyrir því að greiða vanskil lána á 1-3 veðrétti eignarinnar og yfirtaka eftirstöðvar lánanna, eins og fram komi á dskj. nr. 13.  Auk þess þurfi uppboðskaupandi ekki að greiða þann hluta söluverðs eignar á uppboði sem svari til greiðslu á eigin kröfu hans, sbr. 40. gr. nsl.

Varnaraðili mótmælir enn fremur þeirri staðhæfingu sóknaraðila, að sýslumaður hafi ranglega staðið að framkvæmd uppboðsins.  Framlögð málskjöl beri með sér að gætt hafi verið réttra og lögskyldra atriða við framkvæmd uppboðsins. Einnig sé röng sú málsástæða sóknaraðila, að birting greiðsluáskorunar Íbúðalánasjóðs hafi verið ólögmæt. Þá sé sú málsástæða einnig of seint fram komin, þar sem uppboðinu hafi lokið við hamarshögg 13. mars en andmæli sóknaraðila þar að lútandi hafi fyrst verið sett fram í greinargerð við meðferð málsins hér fyrir dómi.

Varnaraðili féllst á það við meðferð málsins hér í dómi, að sóknaraðilum eða öðrum umráðamanni íbúðarinnar að Rofabæ 31, verði ekki gert að víkja úr íbúðinni, fyrr en úrskurður hefur gengið hér í dómi. Hins vegar mótmælti varnaraðili því, að þessi heimild gilti, þar til lyktir málsins fengjust fyrir Hæstirétti yrði málinu skotið þangað.

 

Forsendur og niðurstaða:

 

Fyrst verður afstaða tekin til þeirrar málsástæðu sóknaraðila, að undirbúningi og framkvæmd uppboðsins á íbúð sóknaraðila að Rofabæ 31 í Reykjavík hafi verið áfátt og andstæð ákvæðum uppboðslaga nr. 90/1991.

Í gögnum frá sýslumanninum í Reykjavík, sem fylgdu beiðni sóknaraðila til dómsins, vantaði einkum heimildir um það, hvernig uppboðið hefði verið auglýst, hvernig tilkynningum til sóknaraðila hefði verið háttað og einnig vantaði endurrit af uppboðsþinghöldum í málinu, ef undan er skilin meðferð þess í uppboðsrétti 13. mars s.l. Úr þessu hefur verið bætt.

Eins og áður er getið, var málið fyrst tekið fyrir í uppboðsrétti 11. janúar 2001 að undangengnum tveimur auglýsingum í Lögbirtingarblaðinu. Skráður uppboðsbeiðandi er Íbúðalánasjóður. Enginn er bókaður mættur af hálfu uppboðsþola. Málinu er frestað til 19. febrúar s.á.  Báðum sóknaraðilum er send tilkynning dags. 31. janúar s.á.  þess efnis, að málið verði tekið fyrir þann dag, þ.e. 19. febrúar.  Það gekk eftir. Bókað var í í gerðarbók sýslumanns, að auglýsing um uppboðið hafi verið birt í DV 15. febrúar sl. Enginn mætti af hálfu sóknaraðila í þinghaldið 19. febrúar sl.  Málinu var þá frestað til 13. mars s.á. og ákveðið að uppboðið færi fram á eigninni sjálfri. kl. 10:00. Við fyrirtöku uppboðsins 13. mars s.l. er fært til bókar í gerðarbók sýslumanns, að gerðarbeiðendur séu Íbúðalánasjóður og Frjálsi fjárfestingarbankinn hf. Þá er bókað, að gerðarþolar séu Una Þorbjörnsdóttir og Hlynur Erlingsson. Í prentuðu formi gerðarbókarinnar segir. ,,Gerðarþoli er sjálfur mættur.” Strikað er undir þessa setningu, en ekki kemur fram, hvort báðir varnaraðilar séu mættir. Þá segir í prentuði formi gerðarbókarinnar. ,,Honum/Henni eru kynnt framlögð gögn og leiðbeint um réttarstöðu sína.”  Ekki er þessi setning undirstrikuð. Einnig kemur fram í gerðarbók sýslumanns, að auglýsing um uppboðið hafi verið birt í DV 9 mars. Sú auglýsing liggur frammi í málinu. Áður er því lýst, (sjá skáletraðan texta á bls. 3), að Hlynur var viðstaddur uppboðið og óskaði eftir því, að fulltrúi sýslumanns tæki sér 8 vikna frest til að samþykkja boð í eignina. Þau tilmæli voru samþykkt af fulltrúa sýslumanns og gerðarbeiðendum.

Sóknaraðilar halda því fram, að fulltrúi sýslumanns hafi ekki gætt lögboðinnar leiðbeiningarskyldu við framkvæmd uppboðsins. Með vísan til beiðni Hlyns um 8 vikna frest á samþykki sýslumanns á boði varnaraðila og gegn mótmælum lögmanns varnaraðila þykir verða að telja þessa staðhæfingu ósannaða.

Ekki verður annað séð, en framkvæmd og undirbúningur uppboðsins hafi verið í samræmi við fyrirmæli uppboðslaga nr. 90/1991.

Sóknaraðilar byggja einnig á því, að greiðsluáskorunum Íbúðalánasjóðs hafi verið áfátt og birting fyrri greiðsluáskorunarinnar ólögmæt.

Sóknaraðilar byggja í fyrsta lagi á því í þessu sambandi, að kröfulýsingar  sjóðsins hafi verið stílaðar til beggja í sama bréfi í stað þess að senda hvoru fyrir sig greiðsluáskorun.

Dómurinn fær ekki séð, að sóknaraðilar hafi orðið fyrir réttarspjöllum við þá framkvæmd, sem Íbúðarlánasjóður viðhafði gagnvart þeim í þessu tilliti. Þau eru bæði þinglýstir eigendur hinnar veðsettu íbúðar og hafa því bæði jafna greiðsluskyldu gagnvart sjóðnum. Því var rétt að beina sameiginlegri greiðsluáskorun til þeirra beggja. Þá verður ekki séð greiðsluáskorunum sjóðsins hafi verið áfátt, hvorki að formi né og efni.

Viðtakandi birtingar fyrri greiðsluáskorunarinnar, sem dagsett er 19. júlí 2000, er í birtingarvottorði póstmanns, sagður Torfi J. Geirsson, kt. 180484-3109, frændi Hlyns. Birtingin átti sér stað 28. júlí s.á. kl. 16.50 í Rofabæ 31, Reykjavík.

Telja verður, að reglur laga nr. 91/1991 (eml.) gildi um framkvæmd birtingar greiðsluáskorunar og hæfi viðtakanda til móttöku hennar. Ekki verður annað séð, en birting greiðsluáskorunarinnar frá 19. júlí 2000 hafi verið í samræmi við gildandi reglur, sbr. 82. gr. eml.

Þessari málsástæðu sóknaraðila er því hafnað, enda var sóknaraðilinn Hlynur viðstaddur uppboðið 13. mars s.l. og fékk þar tækifæri til að gæta réttar síns. Auk þess létu sóknaraðilar hjá líða að mæta við meðferð málsins á fyrri stigum þess og gera þar athugasemdir við framkvæmd uppboðsins og aðdraganda þess, m.a. að greiðslu­áskorunum Íbúðalánasjóðs hafi verið ábótavant, hvað efni og birtingu varðaði.

Verður nú fjallað um framkvæmd fulltrúa sýslumanns á samþykki á boði varnaraðila í umrædda íbúð sóknaraðila.

Báðir málsaðilar eru sammála um það, að fulltrúi sýslumanns hafi bókað á skjalamöppu uppboðsmálsins, að boð varnaraðila hafi verið samþykkt 9. maí 2001 kl. 11:30. Ekkert liggur fyrir í málinu þessu til sönnunar. Aftur á móti liggur frammi í málinu, greiðslukvittun fyrir greiðslu á kr. 1.075.000, dags. 09.05 01, kl. 16:08, (dskj. nr 8), sem fulltrúi sýslumanns hefur áritað eigin hendi ,,Móttekin greiðsla frá Frjálsa fjárfestingarbankanum hf. 9/5 2001”.

Viðurkennt er af hálfu varnaraðila, að greiðsla hans að fjárhæð kr. 1.075.000 var millifærð á reikning sýslumanns kl. 16:08 hinn 9. maí s.l. og barst því of seint miðað við ákvörðun fulltrúa sýslumanns við uppboðið 13. mars s.l. Auk þess var greiðsla varnaraðila helmingur þess, sem ákveðið var í hinum breyttu uppboðsskilmálum, svo sem áður er lýst.

Í 2. mgr. 39. gr. nsl. segir, að sýslumaður skuli að jafnaði taka hæsta boði í eign, ef hann sjái ekki sérstaka ástæðu til að draga í efa að það verði efnt. Í 3. mgr. sömu lagagreinar kemur fram, að sýslumaður skuli tilkynna þeim, sem hæsta boð á í eign, um það, að boði hans verði tekið, berist greiðsla í samræmi við uppboðsskilmála og þá sé boð hans sjálfkrafa samþykkt. Í 4. mgr. 39. gr. er m.a. mælt svo fyrir að sýslumaður skuli taka önnur boð til álita, berist greiðsla ekki í samræmi við uppboðsskilmála, sbr. 3. mgr. sama lagaákvæðis.

Sóknaraðilar byggja á því, að sýslumanni hafi borið að beita ákvæði 4. mgr. 39. gr. og taka boði Íbúðalánasjóðs.

Dómurinn lítur svo á, að frumskylda sýslumanns við framkvæmd uppboðs sé að fá sem hæst verð fyrir viðkomandi eign. Það sé almennt í þágu uppboðsþola.  Ekki beri að beita 4. mgr. 39. gr. nema sýnt sé að hæstbjóðandi muni vanefna boð sitt. Þessa ályktun megi m.a. draga af ákvæðum 46. og 47. gr. nsl.

Sýslumanni er falið að meta, hvort halda skuli hæstbjóðanda við boð sitt, eða leita til þeirra, sem lægri boð hafa gert í eign.

Í tilviki því sem hér er til úrlausnar, virðist viðkomandi fulltrúi sýslumanns hafa haft vitneskju um greiðslu varnaraðila 9. maí s.l. eða a.m.k. næstu daga þar á eftir. Hann hefur litið svo á, að greiðsla varnaraðila fullnægði uppboðsskilmálum og samþykkt boð hans sjálfkrafa, eins og greiðslan hafi borist í tæka tíð, enda var um fjársterkan aðila að ræða, sem allrar líkur lágu til að standa myndi við boð sitt og greiða það, sem kynni að vanta á fullar efndir. Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum nam skuld sóknaraðilans, Unu, við varnaraðila kr. 879.602 hinn 13. mars s.l., þegar nauðungasalan á íbúð sóknaraðila átti sér stað. Varnaraðila bar ekki að standa sýslumanni skil á þeirri fjárhæð sbr. 1. málslið 40. gr. nsl.  Ljóst er af framlögðum gögnum, að vanskil sóknaraðila við Íbúðarlánasjóð á uppboðsdegi og/eða 9. maí s.l. námu verulega lægri fjárhæð, en svaraði greiðslu varnaraðila til sýslumanns. 

Sú fullyrðing sóknaraðila, að þau hafi talið sig hafa frest til 19. maí s.l. til að greiða varnaraðila kröfu hans, er engum gögnum studd og verður því ekki á henni byggt.

Þegar allt er virt, sem að framan er rakið, þykja ekki efni til að fallast á kröfur sóknaraðila, hvorki þá kröfu, er varðar ógildi nauðungarsölugerðarinnar á íbúð sóknaraðila hinn 13. mars s.l., né heldur kröfu hans um ógildi samþykkis sýslumannsins í Reykjavík á boði varnaraðila í íbúðina 13. mars s.l.

Rétt þykir að verða við kröfu sóknaraðila um að þeim verði ekki vikið úr umræddri íbúð á 3ju hæð fyrir miðju í Rofabæ 31 í Reykjavík, fyrr en Hæstiréttur hefur fellt dóm í málinu, verði því skotið þangað.

Það er mat dómsins, þrátt fyrir þessi málalok, að afstaða og framkoma varnaraðila gagnvart sóknaraðilum verði að teljast fáheyrð og raunar einstæð. Hér er um það að ræða, að varnaraðili hefur með afstöðu sinni bætt rekstrarstöðu sína, þótt í litlu sé, miðað við fjárstyrk sinn, á kostnað sóknaraðila, sem sýnt þykir, að verði fyrir umtalsverðu fjártjóni frá þeirra augum séð við það að fá ekki að greiða skuld sína við varnaraðila með þeim hætti, sem fyrr er lýst.  Dómari málsins vill í þessu sambandi láta þess getið, að hann gætti hagsmuna banka um áratuga skeið og gjörþekkir því til mála af þessu tagi.

Eins og mál þetta er vaxið, þykir rétt,  að hvor málsaðili beri sinn kostnað af málinu.

Sóknaraðilar fengu gjafsókn í málinu með gjafsóknarleyfi dóms-og kirkjumálaráðuneytisins, sem dagsett er 4. september s.l.

Lögmaður sóknaraðila hefur lagt fram málskostnaðarreikning, sem annars vegar er byggður á áætluðu tjóni umbj. hans af völdum varnaraðila, þ.e. kr. 2.000.000. Hins vegar er reikningurinn byggður á tímaskýrslu lögmannsins. Rétt þykir að miða málflutningsþóknun lögmannsins við tímaskýrslu hans, þó þannig að framtalinn vinnustundafjöldi þykir hæfilegur 22 klst í stað 24 klst.

Málsflutningsþóknun lögmanns sóknaraðila Hlöðvers Kjartanssonar hrl. kr. 165.000, auk aksturkostnaðar kr. 6.000 og útlagðs kostnaður kr. 8.300 samtals kr. 179.300, greiðist úr ríkissjóði. Tildæmd málflutningsþóknun er án virðisaukaskatts.

Skúli J. Pálmason héraðsdómari kvað upp þennan úrskurð.

 

Úrskurðarorð:

 

Hafnað er kröfum sóknaraðila, Unu Þorbjörnsdóttur og Hlyns Erlingssonar um að ógilt verði með úrskurði dómsins

1.        Nauðungarsölugerð sýslumannsins í Reykjavík, sem fram fór að kröfu varnaraðila 13. mars 2001 á 2ja herbergja íbúð á 3. hæð fyrir miðju í fjöleignahúsinu nr. 31 við Rofabæ í Reykjavík, sem merkt er 0302. 

2.        Samþykki sýslumannsins í Reykjavík á boði hæstbjóðanda Frjálsa fjár­festingabankans hf. í íbúðina við framhald uppboðsins 13. mars sl.

 

Málskostnaður fellur niður.

Málskostnaður sóknaraðila kr. 179.300 greiðist úr ríkissjóði.