Fimmtudaginn 18. apríl 2002.
Nr. 395 /2001.	Guðmundur Gunnlaugsson (Benedikt Ólafsson hdl.) gegn Guðmundi Þór Sigurðssyni (Ástráður Haraldsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Galli. Matsgerð.

Með kaupsamningi 12. maí 1998 keypti GÞ húseign af G á Húsavík og var afsal gefið út í desember sama ár. Í afsalinu sagði að kaupandi hefði við afhendingu eignarinnar kynnt sér rækilega ástand hennar og hefði þá ekki haft neitt við það að athuga. Rétt áður en til afsals kom höfðu aðilar rætt saman í tilefni kvartana GÞ um tiltekna galla á eigninni, sem hefðu komið í ljós eftir að hann tók við henni, og nokkrum dögum eftir útgáfu afsals ritaði GÞ bréf til G þar sem hann áréttaði þær kvartanir og óskaði eftir frekari viðræðum. Beðið var um dómkvaðningu matsmanna í apríl 1999 og voru þeir kvaddir til starfa í byrjun maí sama ár. Með hliðsjón af þessum málsatvikum varð ekki fallist á þá málsástæðu að með undirritun afsals hefði GÞ fyrirgert rétti sínum til að hafa uppi kröfur vegna galla á húseigninni. Fyrir Hæstarétti var einungis deilt um þá tvo liði í kröfugerð GÞ sem fallist hafði verið á í héraði. Varðandi bætur vegna leka frá snyrtingu og geymslu var vísað til niðurstöðu dómkvaddra matsmanna um að frágangur glugga á snyrtingu og geymslu væri óhefðbundinn og óvandaður og skýrði þann leka sem um var deilt. Þótti verða að líta til þess að GÞ kvaðst við skoðun hafa séð skemmdir á veggklæðningu við umræddan glugga og á gólfefni í herbergi á hæðinni fyrir neðan en honum hafi verið sagt að þær stöfuðu af leka frá opnum glugga. Með hliðsjón af þessu þótti ekki rétt að G yrði gert að greiða kostnað vegna skemmdanna, heldur yrði hann einungis látinn bera ábyrgð á hinum óvandaða frágangi á glugganum. Varðandi skort á eldvarnarvegg milli bílskúrs og íbúðarhúss var talið að GÞ hefði mátt treysta því að slíkur veggur væri til staðar, í samræmi við samþykkta teikningu vegna bílskúrsins. Ekki var fallist á að GÞ hefði mátt sjá að veggurinn væri ekki eldvarnarveggur. Var ábyrgð á þessum galla lögð á G og hann dæmdur til greiðslu skaðabóta.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Hrafn Bragason, Haraldur Henrysson og Pétur Kr. Hafstein.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 16. október 2001 og krefst þess að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnda og sér dæmdur málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Málsatvikum er lýst í héraðsdómi. Svo sem þar kemur fram gerðu aðilar með sér kaupsamning 12. maí 1998 um húseignina Héðinsbraut 15 á Húsavík. Eignin var afhent stefnda 31. júlí 1998, en afsal var gefið út 3. desember sama ár. Í því sagði að kaupandi hefði við afhendingu eignarinnar kynnt sér rækilega ástand hennar og hefði þá ekki haft neitt við það að athuga. Fyrir liggur að rétt áður en til afsals kom höfðu aðilar rætt saman í tilefni kvartana stefnda um tiltekna galla á eigninni, sem hefðu komið í ljós eftir að hann tók við henni, og hinn 9. desember ritaði stefndi áfrýjanda bréf þar sem hann áréttaði þær og óskaði eftir frekari viðræðum. Beðið var um dómkvaðningu matsmanna 9. apríl 1999 og voru þeir kvaddir til starfa 5. maí það ár. Þegar litið er til þessara málsatvika verður ekki fallist á þá málsástæðu að með undirritun afsals hinn 3. desember 1998 hafi stefndi fyrirgert rétti sínum til að hafa uppi kröfur vegna galla á húseigninni.

Héraðsdómur var skipaður tveimur sérfróðum meðdómendum og studdist niðurstaða hans við matsgerð hinna dómkvöddu matsmanna. Fyrir Hæstarétti er einungis deilt um þá tvo liði í kröfugerð stefnda, sem fallist var á í héraði. Er þar annars vegar um að ræða bætur vegna leka frá snyrtingu og geymslu á 2. hæð, sem héraðsdómur ákvað 58.600 krónur, og hins vegar bætur vegna skorts á eldvarnarvegg milli bílskúrs og íbúðarhúss, sem ákveðnar voru 540.000 krónur.

Það var niðurstaða dómkvaddra matsmanna að frágangur glugga og gluggaumbúnaðar á snyrtingu og geymslu á 2. hæð væri óhefðbundinn og óvandaður og væri sá frágangur skýring á leka niður á 1. hæð. Mátu þeir kostnað við að gera við gluggann á 21.000 krónur. Kostnað við að gera við veggklæðningu í umræddu herbergi og parketi á 1. hæð mátu þeir samtals á 37.600 krónur. Líta verður hér til þess, að fram kom fyrir dómi hjá stefnda að hann hefði við skoðun séð skemmdir á veggklæðningu við umræddan glugga og á gólfefni í herbergi á hæðinni fyrir neðan, en sér hefði verið tjáð að þær stöfuðu af leka frá opnum glugga. Með hliðsjón af þessu þykir ekki rétt að áfrýjanda verði gert að greiða kostnað vegna skemmdanna, heldur verði hann einungis látinn bera ábyrgð á hinum óvandaða frágangi á glugganum, en kostnaður vegna hans nam 21.000 krónum eins og áður sagði.

  Í matsgerð kom fram að viðbygging við húsið uppfyllti ekki byggingarskilmála, sem giltu er hún var reist á árinu 1978, þar sem ekki var eldvarnarveggur milli bílskúrs og íbúðarhússins. Á samþykktri teikningu vegna viðbyggingarinnar var gert ráð fyrir slíkum vegg. Stefndi mátti treysta því að svo væri nema annað kæmi fram. Fyrir liggur að húsið hafði verið skoðað nokkrum sinnum af hans hálfu áður en kaupin voru ráðin. Í matsgerðinni segir að veggurinn hafi ekki alls staðar náð upp að lofti, heldur hafi verið opið ofan við hann inn á loftrými yfir herbergjum. Þunn glerull hafi legið ofan á loftklæðningunni. Hurð í veggnum hafi verið þunn spjaldahurð, þegar matsmenn skoðuðu eignina, en samkvæmt upplýsingum stefnda var það önnur hurð en sú, sem var þar þegar hann tók við eigninni, en hún hefði þó verið svipaðrar gerðar. Eins og fram kemur í héraðsdómi sagði annar matsmannanna fyrir dómi að hann teldi ekki sjálfgefið að ófaglærður maður sæi að veggurinn væri ekki eldvarnarveggur, en honum hefði ekki dulist þetta augnablik.  Þegar til þessa er litið og gagna málsins að öðru leyti verður ekki fallist á með áfrýjanda að stefndi hafi við eðlilega skoðun mátt gera sér grein fyrir því að þarna væri ekki eldvarnarveggur. Verður að leggja ábyrgð á þessum galla á áfrýjanda og þykir það ekki hagga þeirri niðurstöðu þótt stefndi hefði getað séð að hurð á veggnum var tæpast brunaheld. Að þessu athuguðu, en að öðru leyti með skírskotun til forsendna héraðsdóms, verður hann staðfestur um þennan lið.

Samkvæmt þessu verður áfrýjandi dæmdur til að greiða stefnda samtals 561.000 krónur með dráttarvöxtum eins og nánar segir í dómsorði.

Dæma ber áfrýjanda til greiðslu málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti, þar með talinn matskostnað, eins og nánar segir í dómsorði.

Dómsorð:

          Áfrýjandi, Guðmundur Gunnlaugsson, greiði stefnda, Guðmundi Þór Sigurðssyni, 561.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 2. desember 1999 til 1. júlí 2001 en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

           Áfrýjandi greiði stefnda samtals 450.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Norðurlands eystra 17. júlí 2001.

Mál þetta, sem upphaflega var dómtekið 30. mars s.l., en endurflutt 28. júní 2001 og dómtekið að nýju, hefur Inga Þöll Þórgnýsdóttir hdl. höfðað með stefnu, útgefinni á Akureyri 1. desember 1999, og birtri og þingfestri 2. s.m., f.h. Guðmundar Þórs Sigurðssonar, kt. 030168-3569, Héðinsbraut 15, Húsavík, á hendur Guðmundi Gunnlaugssyni, kt. 250935-3589, Laugabrekku 9, Húsavík, til greiðslu skaðabóta vegna galla á fasteigninni að Héðinsbraut 15, Húsavík, sem stefndi seldi stefnanda.

Dómkröfur stefnanda eru þær, að stefndi greiði stefnanda kr. 751.100 með dráttarvöxtum skv. III. kafla vaxtalaga frá 3. ágúst 1999 til greiðsludags og til greiðslu málskostnaðar skv. málskostnaðarreikningi, samtals að fjárhæð kr. 549.542. 

Stefndi gerir þær dómkröfur að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda og honum dæmdur málskostnaður úr hendi stefnanda að mati réttarins. 

Stefnandi rekur málavexti svo, að hann hafi keypt fasteignina Héðinsbraut 15, Húsavík, með kaupsamningi dagsettum 12. maí 1998, af stefnda á kr. 7.700.000.  Í kaupsamningi segi að eignin sé byggð árið 1936, alls 144,3 m² og henni fylgi bílskúr byggður árið 1958, alls 53,8 m².  Eignin hafi verið afhent stefnanda 24. júní 1998, en ekki hafi verið flutt inn í hana fyrr en í byrjun ágúst það ár.  Í byrjun september það ár hafi gert venjulegar haustrigningar og þá hafi orðið vart leka þannig að vatn lak niður í herbergi á fyrstu hæð.  Við eftirgrennslan virtist sem lekinn kæmi frá snyrtingu og geymslu á annarri hæð þrátt fyrir að allir gluggar væru lokaðir, en við skoðun hafi stefndi sagt stefnanda að einu sinni hefði rignt þar inn um opinn glugga.  Þá hafi af hálfu stefnda jafnframt verið ábyrgst við skoðun á eigninni að hún héldi vatni og vindum.  Stefnandi hafi gert ýmsar endurbætur á fasteigninni frá kaupunum, m.a. lagt parket, veggir hafi verið færðir til, skipt hafi verið um ofna og lagnir og loftaefni að hluta og jafnframt tengla og rofa og rafmagn þar sem ekki stóðst sú yfirlýsing að rafmagn væri nýyfirfarið.  Þá hafi stefnandi skipt um klæðningu í bílskúr þar sem hún reyndist ónýt.  Þá hafi stefnandi fengið tæknifræðing til að meta eignina, sem mat hana á kr. 6.400.000 - 6.700.000, sbr. mat dagsett 22. desember 1998 eða 1 til 1,3 milljónum lægra en kaupverð var, þrátt fyrir allar endurbætur stefnanda.  Þá hafi komið í ljós við eftirgrennslan að viðbyggingin hafi verið frá árinu 1978 og samkvæmt teikningu hafi ekki verið byggður þar eldvarnarveggur eins og áskilið var, þ.e. milli íbúðarhúss og bílskúrs.  Verulegur galli sé því á kaupsamningi, sem ekki hafi getið um þrjú byggingarstig eignarinnar eins og síðar verði rakið.  Í ljósi þessa taldi stefnandi að eignin væri haldin göllum þar sem hún hefði ekki þá kosti sem stefndi ábyrgðist munnlega við skoðun og með samningi við stefnanda að hún hefði.  Einnig telur stefnandi að eignina skorti jafnframt þá kosti sem hann almennt mátti ganga út frá að sambærilegar eignir hefðu. 

Til að meta umfang tjónsins hafi stefnandi óskað dómkvaðningar matsmanna þann 9. apríl 1999 til að skoða og meta orsök galla þeirra er eignin var haldin og hvað úrbætur kostuðu, en dómkvaddir hafi verið Bergur Steingrímsson bygginga-verkfræðingur og Þorkell Rögnvaldsson húsasmíðameistari, er skiluðu mati þann 3. ágúst 1999.  Þær spurningar sem lagðar hefðu fyrir matsmenn hefðu verið eftirgreindar:

A.              Leki í viðbyggingu frá snyrtingu og geymslu á 2. hæð.

B.               Annar leki (m.a. þakleki í minni stofu).

C.               Raflagnakerfi (sagt vera nýyfirfarið - ath. að hluta búið að endurbæta).

D.               Klæðning í bílskúr og veggur milli íbúðar og bílskúrs (á að vera eldvarnarveggur skv. teikningu). 

Varðandi lið A. þá lýsi matsmenn glugga og umbúnaði ítarlega og komist að því að frágangur glugga og umbúnaðar væri óhefðbundinn og óvandaður og gera mætti ráð fyrir að þar læki fyrr eða síðar.  Frágangurinn væri skýring á leka niður í herbergi á 1. hæð.  Úrbætur fælust í því að þétta glugga við grind/vindvörn, þétta áfellur við glugga og ganga frá áfellum að járnklæðningu veggjarins með fullnægjandi hætti. 

Kostnaður þessa næmi samtals kr. 58.600, sem sundurliðast nánar þannig í matsgerð:  Frágangur glugga kr. 21.000, þar af vinna kr. 16.700, veggklæðning í snyrtingu og geymslu kr. 17.600, þar af vinna kr. 12.800, parket á herbergi á 1. hæð kr. 20.000, þar af vinna kr. 5.000. 

Við spurningu B. hver sé annar leki, þakleki í minni stofu lýsi matsmenn umbúnaði þaks og lofts í stofu, en finni enga viðhlítandi skýringu á þakleka, en komast að því að skipta þurfi um plötur á SA hluta þaksins og mála þurfi loftplötur. 

Kostnaður þess væri samtals kr. 22.000, sem sundurliðast nánar í matsgerð:  Yfirferð þakflatar kr. 12.000, þar af vinna kr. 8.800, málun lofts kr. 10.000, þar af vinna kr. 7.200. 

Varðandi spurningu C. um raflagnakerfi segi matsmenn að stefnandi hafi þurft að skipta um rofa og tengla áður en matsskoðun fór fram þar sem hætta stafaði af þeim.  Mátu þeir þennan þátt á kr. 10.000, þ.e. rofar, tenglar og ídráttur, þar af vinna kr. 4.000. 

Varðandi spurningu D.  Varðandi klæðningu í bílskúr þá hafi stefnandi þurft að rífa og skipta um einangrun og klæðningu í austurvegg í bílskúr áður en matsskoðun fór fram, vegna rakaskemmda.  Mátu matsmenn þann kostnað kr. 33.000, þar af vinnu kr. 21.000.

Veggur milli íbúðar og bílskúrs.  Matsmenn lýsi mjög ítarlega umræddum vegg í matsgerð sinni og hvernig staðið skuli að því að gera slíkan vegg milli bifreiðageymslu og íbúðar í samræmi við byggingasamþykkt fyrir skipulagsskylda staði utan Reykjavíkur frá 1967, kafla 4.3. um bifreiðageymslur, en þar séu gerðar kröfur til eldvarnarveggja og eldvarnarhurða eins og gerð hafi verið krafa um á teikningu að viðbyggingu hússins.  Matsmenn telja að rífa þurfi vegginn og reisa vegg sem að uppfylli kröfur um brunaþol.  Kostnað við slíka framkvæmd meta þeir á kr. 540.000, þar af vinna kr. 267.000.  Í kjölfar matsins hafi stefnandi óskað að stefndi greiddi honum bætur að fjárhæð kr. 663.600 í samræmi við niðurstöðu matsins, auk kostnaðar við að staðreyna gallana kr. 84.000, auk lögmannskostnaðar kr. 100.000, eða alls kr. 847.600, en stefndi hafi hafnað öllum kröfum og sé því málshöfðun nauðsynleg.

Málsástæður stefnanda eru þær að fasteignin að Héðinsbraut 15, Húsavík, sé gölluð þar sem hún hafi ekki þá kosti sem stefndi ábyrgðist munnlega við skoðun að hún hefði og sem hann hafi ábyrgst með samningi við stefnanda að eignin hefði, en af hálfu stefnda hafi fyrirspurnum stefnanda um leka við skoðun eignarinnar verið svarað í þá veru að húsið héldi vatni og vindum.  Þá byggir stefnandi á því að eignina skorti jafnframt þá kosti sem hann mátti almennt ganga út frá að sambærilegar eignir hefðu.  Sé vanbúnaður veggjar milli bílageymslu og íbúðar beint brot á byggingareglugerð þess tíma sem viðbyggingin var reist og því skorti eignina bersýnilega þá kosti sem að stefnandi mátti búast við að hún hefði.  Þá hafi jafnframt komið í ljós að bílageymslan hefur ekki fengist brunatryggð sem bílskúr, trúlega þar sem að hún uppfyllir ekki brunaþolskröfur, þannig að stefnda hlaut að vera ljóst sem húsbyggjenda viðbyggingarinnar og brunatryggjanda að bílageymslan uppfyllti ekki kröfur um slíkar byggingar.  Þá byggir stefnandi á því að eignin sé samkvæmt því sem að framan greinir og öðru leyti svo áfátt og sem stefndi benti stefnanda ekki á við skoðun að um verulega vanrækslu á upplýsingarskyldu hafi verið að ræða af hálfu stefna.  Stefnandi hafi skoðað eignina tví- eða þrívegis, en gallarnir þess eðlis að með engu móti hafi verið hægt að sjá þá með berum augum eins og umbúnaðar veggjar milli bílageymslu og íbúðar, sem að hafi verið veggfóðraður, svo og hafi lekaskemmdir á snyrtingu á 2. hæð verið huldar með vegggfóðri, en stefnandi telji sig hafa uppfyllt skoðunarskyldu sína að fullu.  Þá verði að telja að miðað við aldur og verð eignarinnar hafi söluverð hennar verið allt of hátt og því sé á engan hátt hægt að benda á að stefnandi hafi tekið með í reikninginn að eignin hafi verið haldin göllum eða hafi verið veittur afsláttur vegna hugsanlegra galla hennar t.d. vegna aldurs.

Til lagaraka vísar stefnandi til óskráðra meginreglna og dómafordæma um galla og fasteignakaup, 2. mgr. 42. gr. kaupalaga nr. 39, 1922 með lögjöfnun. Til byggingarsamþykktar fyrir skipulagsskylda staði utan Reykjavíkur frá 1967, aðallega kafla 4.3. og kafla 10.

Kröfugerð og sundurliðun á kröfum stefnanda. 

Skaðabótakrafa stefnanda er miðuð við mat hinna dómkvöddu matsmanna sem sundurliðast svo: 

1. Vegna leka í viðbyggingu frá snyrtingu og geymslu á 2. hæð: 

Frágangur glugga kr. 21.000, veggklæðning í snyrtingu og geymslu kr. 17.600, parkett á herbergi á 1. hæð kr. 20.000, eða samtals kr. 58.600.

2. Þakleki í stofu:

Yfirferð þakflatar kr. 12.000, málun lofts kr. 10.000 eða samtals kr. 22.000.

3. Rafkerfi:

Rofar tenglar og ídráttur kr. 10.000.

4. Klæðning í bílskúr.

Endurnýjun klæðningar og einangrun kr. 33.000.

5. Veggur milli bílgeymslu og íbúðar.

Niðurrif og rof, endurbygging og lagnalögn kr. 540.000.

Eða samatals kr. 663.600.

6. Matskostnaður.

Kostnaður matsmanna kr. 84.000, kostnaður við matsbeiðni kr. 3.500.

Eða krafan samtals kr. 751.100.

Að öðru leyti er vísað til matsgerðar á dskj. nr. 12 og 23, þar sem vinnuliður hefur verið tilgreindur af fjárhæðum og rakin hér að framan.

Málsástæður og önnur atvik rekur stefndi svo, að fasteignin hafi ekki verið haldin neinum göllum er kaupin gerðust sem ekki hafi verið sýnilegir við venjulega skokðun og sem kaupanda máttu vera ljósir.  Þá neitar stefndi því að við kaupin hafi verið gefin nokkur yfirlýsing eða loforð um sérstaka eða almenna kosti eignarinnar, þvert á móti hafi sérstaklega verið bent á aldur hússins og lítið viðhald.  Áréttar stefndi að hann hafi fyllilega fullnægt upplýsingaskyldu sinni við kaupin með því að vekja sérstaka athygli kaupanda á því að lekið hafi með glugga á 2. hæð og hafi hann auk þess sérstaklega sýnt kaupanda rakablett í lofti á herbergi neðri hæðar, sem talinn var stafa af þessum leka.  Taldi stefndi að ástand eignarinnar að öðru leyti ætti ekki að hafa getað dulist nokkrum við venjulega skoðun.  Stefndi vissi ekki sjálfur að gert væri ráð fyrir því á teikningu að eldvarnarveggur skyldi vera á milli bílskúrs og íbúðar, en augljóst hafi verið að ekki var um eldvarnarvegg að ræða, enda hafi veggurinn alls ekki verið fullgerður og náði m.a. ekki alls staðar til lofts.  Þá hafi hurð á veggnum verið létt millihurð með einföldu gleri.  Hafi því augljóslega ekki verið um eldvarnarvegg eða eldvarnarhurð að ræða, þetta telur hann að stefnanda mátt vera ljóst. 

Vakin er sérstaklega athygli á því að stefnandi og fólk á hans vegum skoðuðu eignina fjórum sinnum áður en lagt hafi verið fram kauptilboð.  Þá vekur stefndi athygli á því að stefnandi hafi sjálfur komið með handskrifað kauptilboð í eignina þar sem hann hafi ákveðið sjálfur að bjóða kr. 7.700.000 fyrir hana sem hafi verið samþykkt sem endanlegt kaupverð og er því mótmælt að þarna sé um óeðlilegt verð að ræða með tilliti til ástand hússins. 

Þá vekur stefndi sérstaklega athygli á því að stefnandi telji sig hafa orðið varan við þá meintu galla sem hann telji eignina haldna í september 1998.  Þann 3. desember það ár hafi báðir aðilar undirritað afsal fyrir eigninni þar sem sérstaklega er tekið fram að kaupandi hafi kynnt sér rækilega ástand hennar og hafi ekkert við það að athuga.  Telur stefndi í þessu felast óafturkallanlega yfirlýsingu sem hann hafi mátt treysta að hafi verið rétt.

Í greingargerð stefnda kemur fram að hann sé öryrki og hafi sótt um gjafvörn í málinu, en við aðalflutning kom í ljós að því hafði verið hafnað.

Til lagaraka vísar stefndi til ákvæða laga nr. 39, 1922, einkum 47. og 1. mgr. 52.

Verða nú raktir framburðir vitna og aðilja, svo og önnur gögn er þykja til skýringa horfa.

Stefnandi, Guðmundur Þór Sigurðsson, sem er vélstjóri að mennt, kvaðst hafa verið úti á sjó þegar eignin var auglýst til sölu.  Hafi hann skoðað eignina, en búið hafi verið í húsinu.  Hafi hann fengið það svar að húsið héldi vatni og vindum.  Hafi hann spurt um bólgu á glugga við snyrtingu og verið skýrt frá því að rignt hafi inn um opinn glugga.  Hann sagði að faðir sinn hefði gert tilboð í eignina fyrir sig, hafi hann fyrst boðið kr. 7.500.000, sem hafi verið hafnað, en kaupandi hafi viljað fá kr. 7.700.000 fyrir eignina.  Þegar hann hafi skoðað bílskúrinn þá hafi hann verið fullur af dóti og lýsing takmörkuð.  Ekki kvaðst hann hafa gert sér grein fyrir hvort veggurinn væri eldvarnarveggur, en hann hafi ekki séð að þetta væri léttbyggður veggur.  Hafi hann ekkert verið að pæla í eldvarnarvegg, hann hafi vitað að sumt af húsinu var gamalt, byggt 1936 og 1978 og eiginkona stefnda hafi sagt að búið væri að endurbæta húsið fyrir kr. 2.500.000.  Hafi eiginkona stefnda einnig bent honum á rakaskemmdir í lofti.  Hann upplýsti að faðir sinn væri bifvélavirki, en sjálfur hafi hann ætlað að nota bílskúrinn.  Rafmagn hafi átt að vera nýyfirfarið.  Hann kvaðst hafa fengið teikningu af húsinu í september eða október árið sem þau fluttu, en aðspurður kvaðst hann ekki vera klár á því hvort hann hafi verið búinn að fá teikningar áður en hann undirritaði afsal.  Í ljós hafi komið að bílskúrinn hafi ekki fengist brunatryggður sem slíkur vegna þess að hann hafi ekki verið byggður samkvæmt upphaflegri teikningu.

Íris Jónsdóttir, sambýliskona stefnanda fædd 1964, sagði að þau hafi ekki búið á Húsavík er kaupin voru gerð.  Þau hafi spurt hvort þakið læki, en eiginkona stefnda hafi sagt svo ekki vera. 

Rúnar Heiðmar Guðmundsson, Laugabrekku 9, Húsavík, sonur stefnda fæddur 1972, upplýsti að stefndi væri sjúklingur og lægi á spítala og hefði hann ekki unnið síðan 1982.  Hafi hann búið hjá foreldrum sínum að Héðinsbraut 15 þegar stefnandi og faðir hans skoðuðu húsið.  Hafi hann verið viðstaddur þrjár skoðanir.  Hafi faðir stefnanda verið mjög hrifinn af bílskúrnum fyrir son sinn auk þess líkað staðsetning hússins.  Ekki kvað hann sér hafa verið ljóst að ekki væri eldvarnarveggur í bílskúrnum heldur bara venjulegur veggur, en bílskúrinn hafi verið byggður 1978.  Hann kvaðst hafa farið með afsalið til stefnanda til undirskriftar.  Hann upplýsti að hann hefði verið viðstaddur þrjár skoðanir að hluta, en húsið hafi verið skoðað fimm eða sex sinnum.  Hann hélt að Björn Haraldsson, löggiltur endurskoðandi, hafi útbúið afsalið, en taldi að aðilar hafi sjálfir séð um samningsgerð, en taldi að Björn hefði eitthvað komið nálægt skjalagerðinni.  Fjölskylda sín hafi flutt í húsið 1978 og hafi stefndi átt húsið þegar byggt var við það það ár.  Þar sem bílskúrinn var byggður hafi verið fyrir fjós.  Hafi stefndi viljað hafa dyr austan á skúrnum en ekki fengið heldur á norðurhlið.  Hafi skúrinn verið notaður sem bílskúr og engin vandamál í sambandi við það.  Þegar húsið var skoðað hafi engir bílar verið í skúrnum heldur hafi verið vélsleði sem hann kvaðst hafa átt.

Vitnið Bergur Steingrímsson byggingaverkfræðingur, fæddur 1954, Ásvegi 29, Akureyri, gaf skýrslu fyrir dómi.  Aðspurður sagði hann ekki sjálfgefið að ófaglærður maður sæi að veggurinn væri ekki eldvarnarveggur, en honum hafi ekki dulist augnablik að þarna væri ekki um eldvarnarvegg að ræða.  Teikningin gerði ráð fyrir hlöðnum vegg og í matsgerðinni væri gengið út frá hlöðnum vegg, pússuðum beggja vegna, 10 cm þykkum, en hann sagði að 10 cm þykkur veggur dygði sem eldvörn.  Að öðru leyti staðfesti hann matsgerð sína.

Vitnið Þorkell Ingi Rögnvaldsson húsasmíðameistari, fæddur 1948, Furulundi 15 F, Akureyri, staðfesti matsgerð sína.

Í skýrslu hinna dómkvöddu matsmanna, sem dagsett er 3. ágúst 1999 á dskj. nr. 12 og á dskj. nr. 23, þar sem vinnuliðurinn er færður inn 1. desember 1999 segir svo um húsið Héðinsbraut 15, að það sé einbýlishús og sé það steinsteypt eða hlaðið.  Sé það byggt í þremur áföngum, upphaflegt hús sé á tveimur hæðum með valmaþaki, byggt árið 1936 skv. skrá Fasteignamats ríkisins.  Anddyri með risþaki var byggt 1958-1959, síðar hefur verið byggt við húsið það sem þeir kalla viðbyggingu.  Þar er um að ræða byggingu sem að mestum hluta er ein hæð með skúrþaki.  Í viðbyggingunni er bílskúr, gangur og tvö herbergi.  Að litlum hluta er viðbyggingin á tveimur hæðum og er snyrting og geymsla á 2. hæð hennar.  Samkvæmt skrám Fasteignamats ríkisins er byggingarár 1958 í gögnum með matsbeiðni er teikning af viðbyggingunni dags. 1978 og skv. fundargerðum bygginganefndar Húsavíkur er fjallað um viðbyggingu-bílskúr í maí og júní 1978.  Við matsskoðun hafi verið farið um húsið og skoðuð þau atriði sem nefnd voru í matsbeiðni.

Um A-lið, leka í viðbyggingu frá snyrtingu og geymslu á 2. hæð lýsa þeir svo að snyrting og geymsla á 2. hæð sé í viðbyggingunni.  Útveggir snúa móti norðri og vestri og gluggar eru á norðurvegg og er sá veggur úr timbri.  Að innan er hann klæddur spónaplötum undir veggfóðri.  Plöturnar eru bólgnar af raka og upp með gluggunum.  Gluggarnir eru settir í timburgrindina þannig að mjög lítil rifa er milli gluggakarms og grindar.  Þessi rifa hefur ekki verið þétt og sést út um hana að bakhlið járnklæðningar sem veggurinn er klæddur með að utan.  Frágangur járnklæðningarinnar við gluggann er áfellur.  Lóðréttar áfellur ganga yfir hábáru og inn að lóðréttum gluggapósti.  Rifan á milli áfellu og pósts er ekki þétt.  Áfellan (vatnsbretti) yfir glugganum gengur út fyrir gluggann og liggur þar utan við járnklæðninguna.  Vatn sem lekur niður vegginn á því greiða leið bak við láréttu áfelluna og inn fyrir þær lóðrétt.  Þá er engin þakrenna á þakbrúninni yfir glugganum og verður því vatnsáraun enn meiri en ella.  Í herbergi á neðri hæð er parket á gólfi, þar gúlpar lítillega í miðju gólfinu og eru rifur á milli borða á litlu svæði.  Herbergi þetta standist á við viðbyggingu á 2. hæð og gengur að hluta inn undir útvegginn.  Í loftinu er plötuklæðning og standast skemmdir á gólfi á við rafmagnsdósaúrtak í loftklæðningunni.  Það hafi komið fram við matsskoðun að lekinn væri í tengslum við slagregn eða skafrenning af norðri en ekki viðvarandi.  Lagnir hafi því ekki verið kannaðar sem orsakavaldur.

Síðan segir í matsgerðinni:  Eðli, orsök og tímaþáttur.  Frágangur glugga og gluggaumbúnaðar er óhefðbundinn og óvandaður og má gera ráð fyrir því að þar leki fyrr eða síðar.  Telja matsmenn að frágangur glugga og gluggaumbúnaður sé nægjanleg skýring á nefndum leka í herbergi á 1. hæð.  Virðist gluggarnir vera frá sama tíma og viðbyggingin.  Það sé hins vegar ekki hægt að segja til um hvenær fyrst hafi lekið þannig að vart hafi orðið við.  Úrbætur felast í því að þétta glugga við grindvindvörn, þétta áfellur við glugga og ganga frá áfellum að járnklæðningu veggjarins með fullnægjandi hætti.  Plötur á norðurvegg í snyrtingu og geymslu eru skemmdar og þurfi að skipta um þær.  Viðgerð á parketlögn á herbergi á 1. hæð geti ekki orðið með öðrum hætti en að skipt sé um parketið.

Um lið B.  Annar leki, þakleki í minni stofu, lýsa þeir svo að loft stofunnar sé klætt með nótuðum loftaplötum.  Séu þær límdar á enn eldri loftapanel.  Nálægt suð-austurhorni stofunnar sé flekkur sem er fet í þvermál.  Líti hann út eins og við sé að búast þegar lekið hefur í gegnum reiðing.  Hafi það komið fram hjá stefnanda að þarna hefði lekið tvisvar sinnum í rigningu þegar vindur stóð upp á hornið.  Þakrými yfir stofunni var skoðað.  Þakið er valmaþak klætt bárujárni, þakpappa og borðaklæðningu.  Þakið er einangrað með reiðingi sem liggur á loftklæðningunni.  Í þakborðin eru notuð uppsláttarborð.  Mjög lágt var orðið undir loft út við meintan lekastað og ekki hægt að komast þangað.  Fundu matsmenn ekkert í þakrýminu sem skýrði lekann.  Farið var upp á þak, á móts við lekastaðinn er járnstykki sem e.t.v. er aflögð síma- eða rafmagnslína fest við þakið.  Var stykki þetta losaralegt og festingar þess.  Nokkrir naglar höfðu dregist lítillega upp.  Samskeyti á plötum eru nokkuð opin á einum stað.  Um eðli, orsök og tímaþátt segja matsmenn að þeir hafi ekki fundið einstakt atriði sem skýrði þaklekann.  Þakgerð þessi hafi reynst mjög vel við íslenskar aðstæður og telja matsmenn að líklegustu skýringarinnar á þakleka sé að leita í almennri öldrun þaksins.  Pappinn verði stökkari með aldrinum, tæring í naglagötum geti víkkað þau, naglar geta dregist lítillega út við vindsog og fleira.  Til úrbóta telja þeir eðlilegast að aðgerðir felist í yfirferð á suð-austurhluta þaksins, skipta um plötur þar sem samskeyti eru gleið og setja heila plötu í staðinn.  Fara yfir neglingu og skipta um þar sem þess sé þörf og setja saum með þéttingum í staðinn.  Eðlilegt væri að skipta um þakpappa þar sem járn verði tekið upp.  Lekaflekkurinn verður ekki þrifinn úr loftaefninu og telja matsmenn eðlilegast að mála loftplöturnar. 

Um lið C rafkerfi lýsa þeir svo, að búið er að skipta um nokkrun hluta rofa og tengla.  Að sögn stefnanda voru þeir orðnir lausir í dósunum.  Einnig sagðist hann hafa skipt um vír í lögnum að hluta.  Kom það fram við matsskoðun að rafmagnseftirlitið hefði skoðað raflagnir í húsinu fyrir fáeinum árum og í framhaldi af því hefði verið farið yfir rafmagnið í húsinu.  Tóku matsmenn niður eftir stefnanda hvaða tengla og rofa búið var að skipta um vegna þess að þeir höfðu verið lausir í dósum.  Segja matsmenn ekki geta lagt mat á nauðsyn þess að skipta um rofa og tengla, en meta kostnað rofa, tengla og ídrátt kr. 10.000.

Um lið D sem í matinu er sundurliðaður D 1 og D 2 segir svo um D 1 Klæðning í bílskúr: 

Stefnandi benti matsmönnum á klæðningu á austurvegg bílskúrs.  Sagði hann að þar hefði hann þurft að skipta um einangrun og klæðningu vegna raka.  Búið væri að framkvæma úrbætur og efni sem búið var að rífa var ekki tiltækt við matsskoðun.  Mældu matsmenn upp það svæði sem raki hafði verið skv. tilvísun stefnanda.  Var það frá suð-austurhorni bílskúrs og norður á syðri glugga og austurhlið hans.  Búið var að skipta um klæðningu nokkuð norður fyrir þetta svæði.  Ekki gátu matsmenn sagt til um hvort þarna hefði verið raki en að því gefnu þá er sú aðgerð sem gerð hafi verið eðlileg.

Að lokum lýsa matsmenn undirliðnum D 2 veggur milli íbúðar og bílskúrs.  Lýsa þeir því svo að á teikningu með matsbeiðni er sýndur veggur sem afmarkar bílskúr frá öðrum hluta hússins.  Veggurinn er skástrikaður og merktur eldvarnarveggur 10 cm þykkur.  Umræddur veggur er til staðar, hann er byggður úr trégrind, klæddur venjulegum 10/12 mm spónaplötum.  Einangrun í veggnum er breytileg, að hluta er búið að rjúfa vegginn og fjarlægja einangrun þegar matsskoðun fór fram.  Einangrun í þessum hluta veggjarins sagði stefnandi að hefði verið bylgjupappi.  Í öðrum hlutum veggjarins fundu matsmenn froðuplast og glerull.  Veggurinn nær ekki alls staðar upp að lofti heldur er opið ofan við hann inn í loftrými yfir herbergjum.  Þunn glerull liggur ofan á loftklæðningunni.  Hurð í umræddum vegg milli gangs og bílskúrs er þunn spjaldahurð.  það kom fram að skipt hefði verið um hurðina.  Sagði stenfandi að fyrri hurð hefði verið svipaðrar gerðar, en hún var ekki tiltæk til skoðunar.  Veggurinn og annar aðskilnaður milli bílskúrs og annars rýmis í húsinu er með þeim hætti að ekki er um neina eldvörn að ræða. 

Síðan segir svo í matsgerð um eðli, orsök og tímaþátt að í byggingarsamþykkt fyrir skipulagsskylda staði utan Reykjavíkur frá því um 1970 fjalli kafli 4.3 um bifreiðageymslur og í þeirri grein segi að þegar bifreiðageymsla er inni í húsi eða í tengslum við það þá skuli hún skilin frá húsinu með eldvarnarvegg.  Dyr megi hafa á slíkum vegg með sjálflokandi eldvarnarhurð, þó ekki úr íbúðarherbergi eða kyndiklefa.  Í byggingarsamþykktinni sé ekki gerð grein fyrir hver brunamótstaða eldvarnarveggs milli íbúðar og bílskúrs skuldi vera.  Þó sé í 10. kafla fjallað um eldvarnarveggi.  Þar sé almennt gert ráð fyrir því að eldvarnarveggur sé úr 20 cm steinsteypu eða öðru jafngóðu að mati slökkviliðsstjóra og segir að væntanlega sé hér átt við eldvarnarveggi milli tveggja húsa.  Á teikningunni sé veggurinn skástrikaður og skv. byggingasamþykktinni tákni skástrikun hlaðinn vegg.  Veggur milli gangs og bílskúrs og annar frágangur á skilunum uppfylli ekki kröfur um eldvarnarvegg af neinu tagi og sé hurðin ekki eldvarnarhurð.  Til úrbóta segja þeir að rífa þurfi vegg milli bílskúrs og íbúðarhluta.  Reisa þurfi vegg sem uppfylli kröfur um brunaþol.  Veggurinn verði að ganga upp að efstu klæðningu sem er viðmiðunin við kostnaðarútreikning eða frágangur lofts/þaks umhverfis vegginn þarf að vera þannig að brunaþol veggjarins skerðist ekki.  Kostnaður við rif veggjar og rof aðliggjandi lofta og klæðninga, endurbyggingu veggjar, lagnir og raflagnir sem í veggnum eru ásamt frágangi aðliggjandi lofta og gólfa þar sem gólfefni er telja matsmenn vera kr. 540.000 þar af vinna kr. 267.000. 

Í lok matsins taka þeir fram að þeir fjalli eingöngu um það sem hægt er að bæta úr, en taka ekki afstöðu til þess hvaða áhrif það hafi á hugsanlegt verðmæti eða kaup eða söluverð eignarinnar.

Álit dómsins.

Á dskj. nr. 27 sem er ljósrit auglýsingar í Skránni 2. apríl 1998, segir svo að tilboð óskist í einbýlishúsið Héðinsbraut 15, (Hamrahlíð) Húsavík sem er tveggja hæða með stórum bílskúr.  Stærð íbúðar 144,3m² + bílskúr 53,8m².  Telja verður sannað að stefnandi hefur talið sig vera festa kaup á íbúðarhúsi með bílskúr er kaupin fóru fram og verður því að ganga út frá því sem áskildum kosti.  Í matsgerðinni greinir að það sem matsmenn nefna í matsgerð sinni viðbyggingu uppfylli ekki byggingaskilmála bílskúrs eins og gert var ráð fyrir er viðbyggingin var reist 1978.  Er því krafa stefnanda tekin til greina að fullu að því er varðar kostnað við að reisa eldvarnarvegg milli íbúðarhúss og viðbyggingar eins og í matsgerð greinir alls kr. 540.000.  

Einnig fellst dómurinn á það að frágangur við glugga á snyrtingu sbr. A-lið matsgerðar og afleiddar skemmdir vegna frágangs sem að matsmenn segja að sé óhefðbundin og óvandaður þá fellst dómurin að stefndi bæti stefnanda að fullu tjón er þann lið varðar samtals að fjárhæð kr. 58.600.

Varðandi aðrar kröfur stefnanda þá ber að hafa það í huga að hann er að kaupa hús sem að megin hluta er byggt árið 1936 ásamt síðari viðbótum eins og í matsgerð eru raktar og í svo gömlu húsi  má alltaf búast við að ýmsu sé í einhverju áfátt og mátti stefnandi búast við því að eitthvað kynni að koma uppá í sambandi við húsið a.m.k. með tilliti til útlits þess og aldurs.  Þá er í stefnu stefndi ranglega krafinn um matskostnað matsmanna kr. 84.000 og kostnað við matsbeiðni kr. 3.500 sem samkvæmt e- og g- liðum 129. gr. laga nr. 91, 1991 telst til málskostnaðar og er auk þess tvíkrafinn í málskostnaðarreikningi stefnanda.  Samkvæmt þessu ber stefnda að greiða stefnanda kr. 598.600 auk dráttarvaxta samkvæmt III. kafla vaxtalaganna nr. 25 1987 frá stefnubirtingardegi 2. desember 1999 til greiðsludags og krónur 350.000 í málskostnað.   

Dóm þennan kvað upp Ásgeir Pétur Ásgeirsson, héraðsdómari, ásamt meðdómsmönnunum Herði Blöndal og Gunnari Hauki Jóhannessyni, byggingar-verkfræðingum. 

D Ó M S O R Ð :

Stefndi, Guðmundur Gunnlaugsson, greiði stefnanda Guðmundi Þór Sigurðssyni kr. 598.600 auk dráttarvaxta skv.  III. kafla vaxtalaga nr. 25, 1987 frá 2. desember 1999 til greiðsludags og kr. 350.000 í málskostnað.